서대문구 내에서 두 번째로 큰 사업지인 홍제역세권이 서울시 검토를 마치고 정비계획 수립에 힘을 쏟고 있다. 현재 대상지는 난제로 여겨졌던 홍제시장 내 진입도로 협의, 종교시설 배치 등의 문제를 말끔히 해결하면서 재개발 사업의 기틀을 마련해 둔 상태다. 3,000세대 이상의 매머드급 규모를 구상 중인 홍제역세권이 서대문 아파트 시세를 리드하는 대표 단지로 자리매김할 수 있을지 관심이 모아진다.

9일 정비업계 따르면 서대문구청 주관 하에 최근 홍제역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발사업과 관련한 구역지정 및 정비계획 결정(안)을 위한 주민설명회가 개최됐다. 당일 설명회 현장을 찾은 이성헌 서대문구청장은 "우리 구청의 모토는 '일단 사업이 결정되면 가장 빠른 속도로 완수해야 한다'"라며 "빠른 시일 내에 사업이 완성될 수 있도록 구청에서도 적극적으로 협조하겠다"고 응원의 메시지를 전했다.

역세권 장기전세주택은 기반시설 용량 및 경관부담이 적은 역세권 토지의 효율적 이용을 통한 주택공급활성화 정책이다. 용도지역 상향으로 완화된 용적률을 민간분양(50%)과 장기전세주택(50%)으로 구성해 민간개발 동력을 확보하는 동시에 공공의 주거 안정 목표도 달성하는 상생형 개발모델 방식이라고 이해하면 쉽다.

홍제역세권은 그간 사업대상지 출입로인 통일로변 진출입로의 도로 폭 문제가 변수로 작용하면서, 홍제시장 측과 오랜 협의를 진행해왔다. 하지만 재개발 추진준비위원회(조충훈 위원장)는 홍제시장상인회와 지속적인 만남을 가졌고, 결국 일몰 기한(25년 12월)을 앞두고 홍제시장과 협약을 체결했다. 통일로 중앙버스전용차로 정류장은 이전될 계획이다.

홍제역세권의 구역면적은 91,801㎡이며 용도지역의 경우 1차 역세권 범위는 준주거지역, 2차 역세권 범위는 제2종일반주거지역으로 변경한다. 최고 층수는 38층(120m이하)으로 계획이 잡혔다. 전체 토지등소유자는 1,577명으로 나타났다.

도시계획시설 결정(변경)안을 살펴보면, 협상에 의해 폭15m의 대상지 진입도로가 신설되며, 고은초 후문에 통학로도 새로 마련된다. 어린이공원·소공원이 신설되며, 안산근린공원은 확장변경된다. 경관녹지를 포함해 공공청사와 사회복지시설도 마련될 예정이다.

용적률 체계는 ▲기준용적률(211.12%) ▲(패키지)허용용적률(415.09%) ▲상한용적률(456.92%) 등으로 수립될 예정이다. 기준용적률은 서울시 도시정비법 기본계획상 기준용적률의 가중평균을 통해 마련됐다. 허용용적률 인센티브는 서울형 주거환경 정책(친환경 건축물, 역사문화 보전, 커뮤니티 지원시설 설치 등)을 준수하고 공공임대주택인 장기전세주택을 공급해 확보했다. 나머지 상한용적률 인센티브는 공공시설 등을 설치·제공해 확보했다.

예상되는 주택공급물량은 3,026세대로, 조합원 및 일반물량은 1,850세대로 나타났다. 분양주택을 세부적으로 살펴보면, ▲39㎡(34세대) ▲59㎡(39세대) ▲84㎡(249세대) ▲108㎡(75세대) ▲59㎡T형(2세대) ▲84㎡T형(8세대) ▲84㎡P형(2세대) ▲90㎡T형(4세대) 등으로 구성된다. 임대주택은 총 1,176세대로, 재개발 의무공공임대(392세대)와 장기전세 공공주택 (784세대)로 분류된다.

홍제역세권의 추정비례율은 106.39%로 산출됐다. 평당 일반분양가와 평당 공사비는 각각 4,000만원, 780만원 수준으로 설정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 80% 수준으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 ▲39㎡(5.7억원) ▲59㎡(8.5억원) ▲84㎡(10.9억원) ▲108㎡(13.4억원) 등으로 책정됐다. 감정평가 업무는 중앙감정평가법인이 맡아 수행했다. 

한편 대상지의 토지가치는 개별공시지가와 인근 거래·평가사례 등을 검토해 보정율(1.8)을 적용함으로써 추정됐다. 또 건물은 구조별 재조달원가와 경과년수 등을 고려해 원가방식으로 추정됐다. 종전자산 규모별 분포 현황을 살펴보면 ▲3억원 미만(475명) ▲3억원~5억원 미만(770명) ▲5억원~10억원 미만(243명) ▲10억원 이상(89명)으로 나타났다. 향후 해당 사업장의 공동주택 시세는 ▲홍제센트럴 아이파크 ▲홍제역 해링턴 플레이스 ▲힐스테이트 녹번역 등의 아파트 가격을 기반으로 형성될 것으로 보인다.