강남 노른자땅에 위치한 논현동현 아파트가 지난 2023년 10월 정비계획(안) 결정고시 이후 2년 2개월여만에 도정법 상 법정 단체인 추진위원회 구성에 나선다. 해당 사업장은 서울시로부터 정비계획(안) 확정을 받았음에도 불구, 소유주들의 평형 간 이견차에서 촉발된 구역해제 움직임으로 인해 재건축 사업을 진행하지 못했다. 추진위원회 구성을 기점으로 소유주들 간 원만한 의견조율이 가능할지 업계 관심이 모아진다.

8일 정비업계 따르면 강남구청은 최근 논현동현 재건축 사업을 이끌 추진위원회 구성 설명회를 개최했다. 정비사업의 투명성과 공정성을 확보하기 위한 일환으로, 구청 주도 하에 공공지원 형태로 진행된다. 추진위원장과 감사 후보자 등록일은 금일까지로, 선거는 이달 31일(토) 진행된다. 추진위원장 자격 요건으로는 피선출일 3년 이내 1년 이상 거주, 혹은 5년 이상 소유해야 한다. 공유자는 대표자를 선임해야만 투표권을 행사할 수 있다.

논현동현은 강남구 논현동 105번지 일대 소재하고 있다. 구역 면적은 35,534㎡로, 토지등소유자는 593명이다. 해당 사업장이 지난 2023년 10월 이후 재건축 사업을 추진하지 못한 까닭은 '정비계획(안)'을 둘러싼 소유주들의 불만과 관련 있다. 정비계획(안) 결정고시문을 살펴보면, 해당 사업장의 현황 세대 수는 전용면적 별로 ▲전용 84㎡ ▲전용 119㎡ ▲전용 120㎡ ▲전용 150㎡ 등으로 구성돼 있다. 대형평형 소유자들은 재건축 후 전용면적이 줄어들 뿐만 아니라 종전자산평가액을 제대로 책정받지 못했다는 점을 언급해 온 것으로 전해진다.

재건축 후 소유주들이 실제 분양받게 될 평형 유닛은 향후 건축심의 과정에서 결정된다는 게 업계 전문가들의 조언이다. 논현동현은 추진위원회 구성 이후 정비업체와 설계사를 선정할 예정이다. 소유주들이 주민총회에서 선정하게 될 설계사는 소유주들을 대상으로 '희망 평형' 수요조사를 진행하게 되고, 이를 토대로 건축설계(안)을 마련하게 된다. 정비계획(안)에서 결정되는 사항은 용적률과 그에 따른 토지 및 건축물 기부채납 내용이다.

논현동현은 기존 용도지역인 제3종일반주거지역을 전제로 재건축을 시작한다. 제3종일반주거지역 내 4단계 용적률은 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 구성된다. 법적상한용적률(300%)을 통해 지상층 건축연면적이 결정되고, 이를 토대로 평형 구성은 사업이 진행되는 과정에서 소유주들의 의견 조율을 거쳐 계속 바뀐다. 종전자산평가의 경우, 사업시행계획(안) 인가 고시일을 기준으로 정확하게 책정된다. 현재 초기 단계에서 진행되는 감정평가는 현장방문 없이 이뤄지는 탁상감정 형태로 이뤄진다.

논현동현의 경우, 추진위원회 구성 이후 소유주들의 평형 간 이견차를 원만하게 좁혀나가는 것이 사업 향방을 가를 것으로 전망된다. 결과적으로 조합설립을 위해선 상가를 포함해 동별 동의율 요건을 충족해야 한다. 동별 동의율 요건을 충족하지 못할 경우, 공유물 분할 소송 등의 제척 절차를 거쳐야 한다. 물론 현재 구역계에 변화가 생길 경우 논현동현 전체적으로 사업성이 떨어질 수밖에 없다고 전문가들은 입을 모은다.

설명회를 주도한 공공지원 정비업체 관계자는 "평형 간 이견차가 있을 경우, 조합 정관에 이해관계를 고려한 조항으로 안전장치를 마련할 수 있다"며 "대형평형으로 이뤄진 아파트 동과 상가 등이 구역계에서 제척될 경우 전반적으로 사업성은 약화될 것으로 보인다"고 말했다.