발행일(UPDATE): 2025년 07월 03일 14시 16분
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동작구에 위치한 상도15구역이 정비계획(안) 입안 동의서를 받은지 2주 만에 주민동의율 50%를 넘어섰다. 토지등소유자 2,100여명에 육박할 정도로 사업장 규모가 큼에도 불구, 그 흔한 홍보 OS요원 없이 추진준비위원회와 소유주들 자체 힘만으로 일궈낸 성과로 평가된다. 상도15구역은 연내 구역지정을 목표로 속도감 있는 사업을 전개해 나갈 계획이다. 6일 정비업계 따르면 상도15구역(상도동 279번지 일대) 추진준비위원회(이진호 추진준비위원장)는 지난 달 24일(수)부터 정비계획(안) 입안 동의서 징구를 시작했고, 2주 가량이 지난 현재 입안 제안을 위한 법적 동의율(50%)을 맞췄다. 추진준비위원회는 금주 내로 입안권자인 동작구청에 동의서를 제출할 예정이다. 동작구청에서도 행정적 지원을 약속한 상황이다. 상도15구역의 정비계획(안) 입안 시점 추정비례율은 101.41%다. 총수입 추정액(2조5,767억원)에서 총지출 추정액(1조5,443억원)을 뺀 뒤, 조합원들의 종전자산평가액(1조179억원)을 나눈 결과값이다. 일반분양가는 조합원분양가의 77% 수준에서 결정됐다. 평당 공사비와 평당 일반분양가는 각각 750만원, 3,800만원이다. 조합원 분양가는 ▲59㎡(7억2,783만원) ▲74㎡(8억9,259만원) ▲84㎡(9억9,193만원) ▲102㎡(11억5,414만원) 수준으로 산출됐다. 종전자산 추정액과 관련, 토지는 개별공시지가에 토지면적을 곱해 보정률(2.1)을 적용해 산정된다. 공동주택의 경우는 개별공동주택공시가격에 보정률(2.2)을 곱해 책정된다. 종전자산 추정액은 서울시 정보몽땅의 분담금 추정 프로그램상 종전자산 추정 방식인 보정률 방식을 적용했다. 현 시점 안내된 추정분담금은 사업 시작을 위한 개략적인 추정치로, 향후 사업을 진행하는 과정에서 계속 변동된다. 이진호 추진준비위원장은 "보통 정비계획(안) 입안 동의서를 징구하는 시점부터 홍보 OS요원 등을 투입하지만, 상도15구역은 주민들과 함께 전화와 문자, 방문 등을 통해 진행했다"며 "구청에서도 정비계획(안)을 빠르게 서울시에 이관하기 위해 준비 중이며, 구역지정 역시 속도감 있게 진행될 것으로 기대한다"고 설명했다. 상도15구역을 포함한 동작구는 강남과 용산, 여의도 인근에 위치해 있어 지리적 장점이 분명한 곳으로 평가받는다. 다만, 생활 인프라 부족과 반지하주택 등 주거환경 개선이 시급한 곳으로 뽑히고 있다. 상도15구역은 지난 2022년 신속통합기획 2차 후보지로 선정됐고, 인근 상도14구역(1차 후보지)과 함께 재개발 사업 추진을 위한 토대를 마련하고 있다.
GS건설과 삼성물산이 강남3구 최초로 공공재개발을 추진 중인 거여새마을 시공권 확보에 힘쏟고 있다. 공동사업단은 '단지 고급화'와 '분양수익 극대화'라는 2가지 명확한 목표점을 잡고 특화설계(안)을 제안했다. 아파트 상품성을 끌어올려 미래 자산가치를 높이고, 사업수익 극대화로 조합원들의 분담금을 최대한 낮추겠다는 지향점이 담겼다. 5일 정비업계 따르면 거여새마을 주민대표회의(이정우 위원장)는 최근 조합원을 상대로 시공사 선정을 위한 1차 합동 홍보설명회를 개최했다. 래미안-자이 더아르케(THE ARCHE)를 프로젝트명으로 내세운 공동사업단은 '가장 빠르고, 가장 확실하게'라는 모토 하에 뛰어난 상품성을 지닌 아파트를 만들겠다는 각오다. 공동사업단은 '강남3구 1호 공공재개발' 타이틀에 걸맞게, ▲아파트 외관 ▲커뮤니티 ▲조경 ▲수입산 내부마감재 등을 적용한 설계(안)에 자신감을 내비쳤다. 입주민들의 삶의 질을 올려줄 커뮤니티 공간으로는 ▲다이닝 공간(식사 서비스) ▲다목적 체육관 ▲프라이빗 영화관 ▲키즈룸 등이 계획돼 있다. 유럽산 포세틴 타일과 광폭 강마루, 유럽산 주방가구를 도입해 내부 마감재도 고급화 가치에 초점을 맞췄다. GS건설-삼성물산 공동사업단이 고심 끝에 내놓은 특화설계(안)의 용적률은 281.86%로, 정비계획(안) 상 용적률(273.63%) 대비 8.23%p 상향 조정됐다. 용적률이 늘어남에 따라, 분양면적(아파트+상가) 역시 2,430평 증가했다. 조합원 입장에선 분담금 감소를 기대할 수 있는 대목이다. 특화설계(안) 상 공급물량은 1,678세대로, 기존(1654세대) 대비 24세대 증가한다. 공동사업단은 무작정 세대 수를 늘리는 대신, 높은 상품성과 단지 고급화를 목적으로 중대형 평형대로 개선하는데 심혈을 기울였다. 정비계획(안)에 따르면 25평형 이상이 전체 공급물량에서 차지하는 비율은 80%였다. 다만 시공사단의 특화설계(안)이 적용될 경우, 25평형 이상 중대형 평형 비율은 85%가 된다. 시공사단은 기존에 없던 대형 평형(122㎡·150㎡)을 추가하고 타입을 다양화해 조합원들의 선택권도 넓혔다. 공동사업단은 아파트 상품성을 끌어올리기 위해 전 세대를 4베이 이상으로 구성했다. 팬트리 수납 공간과 조망형LDK(거실+식당+주방) 등 특화평면으로 구성된 세대도 최대치로 확보했다. 25평형 이상의 경우 모두 남향으로 배치됐으며, 전체 세대 수의 84%를 맞통풍이 가능한 판상형으로 설계했다. 서비스 면적 확보를 통해 실거주 시 사용공간도 극대화했다. 34평형과 43평형의 서비스 면적은 각각 12평, 21평이다. 상업시설(근린생활시설)의 경우, 기존 지상층 상가면적(82평)을 포함해 모두 지하층에 짓기로 결정했다. 정비사업에서 지하층은 용적률 계산에 포함되지 않는다. 지상층에 상업시설을 짓지 않는다는 건, 곧 아파트를 지을 수 있는 면적을 추가적으로 확보했음을 의미한다. 분양수입 증대 차원에서 당연히 상가보다 아파트가 유리하다. 공동사업단의 이같은 설계 역시 조합원들의 분담금 감소와 밀접하게 관련된다. 거여새마을은 2006년 거여·마천 재정비촉진지구로 지정됐으나, 2013년 정비구역 해제와 동시에 존치구역으로 남게 됐다. 이후 2020년 공공재개발 공모를 신청으로 재개발 사업의 전환점을 마련했고 2023년 정비구역으로 다시 지정됐다. 사업시행자인 LH공사는 강남3구 최초로 공공재개발을 진행하게 됐고 현재 시공사 선정 절차를 밟고 있다. 평당 공사비는 780만원이다. 이정우 위원장은 "GS건설-삼성물산 컨소시엄이 거여새마을 시공을 맡게 될 것"이라며 "오는 8월 10일(토) 예정된 총회에서 조합원들의 압도적인 성원이 뒤따를 것"이라고 말했다. 이어 "두 건설사가 가진 정비사업 노하우를 아낌없이 쏟아 랜드마크 아파트를 지어줄 것"이라고 기대감을 나타냈다.
"25개 자치구 중 도봉구는 블루오션으로 강남 못지 않게 변화할 수 있는 곳입니다. 여전히 개발제한구역이 많지만, 관계부처와 함께 제한을 풀고자 노력 중이며 모아타운과 공공주택복합사업 등 여러 재개발사업도 곳곳에서 활발히 진행 중에 있습니다. 물론 주민들의 분담금 걱정이 크다는 걸 충분히 이해합니다. 다만 지금보단 미래 가치를 고려해보면 답이 나올 것입니다. 구청은 지속적으로 여러분들의 제안을 철저히 반영하고 돕도록 최선을 다하겠습니다." 오언석 도봉구청장은 방학동685번지 일대 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회에 참석해 이같이 말했다. 낙후 지역으로 평가받는 도봉구에도 재개발 순풍이 부는 만큼, 이 기회에 인프라 취약과 단지 슬럼화 등의 근본적인 문제를 해결해 주거환경 개선에 힘쓰자는 의미로 풀이된다. 6일 정비업계 따르면 방학동 685일대는 현재 신속통합기획 가이드라인을 토대로 주민의견을 수렴하고 있다. 설명회 당시, 정비계획(안) 관련 프레젠테이션(PT) 발표는 ㈜동림피엔디와 ㈜라스종합건축사사무소에서 공동으로 진행했고, 이후 추정분담금 설명은 제일감정평가법인에서 맡았다. 기존 신속통합기획(안)과 달리 이번 계획(안)에서 바뀐 점은 두 가지 부분이다. 우선 열린단지 조성을 위해 근린생활시설 배치구간이 축소되며, 시각적 열린단지 구간이 추가된다. 또 앞서 계획된 총 1,600세대에서 1,650세대로 전체 세대수가 증가한다. 세대 수는 관련부서 의견에 따른 건설비율 조정으로 바뀌게 됐다. 현재 사업장의 면적은 74,390㎡로 이 중 사유지는 62,000㎡(83%), 국공유지는 12,389㎡(17%)에 해당한다. 방학동 685일대 토지 용도지역은 대부분 제2종일반주거지역(7층 이하)이라 제3종일반주거지역으로 종상향을 추진할 계획이며 토지등소유자 수는 총 748명이다. 특이사항은 대상지 내 LH, SH 소유의 주택이 99곳 있다는 점이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(220%) ▲상한용적률(239%) ▲법적상한용적률(280%) 등으로 수립됐다. 기준용적률에서 허용용적률로 갈 수 있었던 이유는 공공보행통로(5%)와 열린단지(5%)를 계획해 인센티브 10%p를 적용받았기 때문이다. 공공보행통로의 경우 24시간 상시개방을 위해, 도봉구청에서 지역권을 설정한다. 건축물과 공공시설 등 기부채납에 의해 상한용적률은 239%까지 허용된다. 건축물 기부채납계획(안)을 살펴보면 도봉구의 수요조사 결과를 바탕으로 청소년시설과 노인일자리시설, 공영주차장이 만들어질 예정이다. 청소년시설과 노인일자리시설은 구청에서 직영방식으로 관리하며, 주차장은 시설관리공단에 위탁을 맡기게 된다. 대상지 순부담 비율은 10% 수준이다. 예상되는 주택공급 물량은 1,650세대다. 기존 1,600세대 대비 50세대가 늘어나는 계획이다. 세부적으로 ▲39형(280세대) ▲59형(618세대), ▲74형(376세대) ▲84형(376세대)로 분류됐다. 임대주택은 총 347세대로 재개발 의무 임대주택(205세대)와 법적상한 임대주택(142세대)로 나뉜다. 추정비례율은 105.3%로 산출됐다. 일반 분양가는 주변 시세를 고려해 평당 2,900만원으로 책정됐고, 공사비는 790만원으로 나타났다. 조합원 분양가는 일반분양가의 85% 수준을 적용받았다. 조합원 분양가는 ▲39형(4.6억원) ▲59형(6.9억원) ▲74형(8.6억원) ▲84형(9.5억원) 등으로 책정됐다.
정비사업 전문 언론사인 하우징워치가 올해 두 번째 포럼을 연다. 하우징워치는 매년 시민들을 대상으로 하는 무료 포럼 행사를 정기적으로 개최하고 있다. 하우징워치는 오는 9월 7일(토) 오후 1시 30분부터 용산구 백범김구기념관 컨벤션홀에서 [제2회 Housing Watch 정비사업 포럼]을 개최한다고 밝혔다. 금번 포럼은 신속통합기획을 주제로 진행되는 무료 행사로, 모집대상은 시민 300명이다. 신청서 접수는 홈페이지를 통해 이뤄지며, 선착순으로 진행된다. 올해 3월 시공사 조기선정을 주제로 한 포럼은 300여명 넘는 시민들로 성황을 이뤘다. 참석자 중 집행부 비율은 약 50%로 집계됐다. 금번 포럼은 총 5개 세션으로 구성된다. 프로그램은 ▲1세션(추정분담금 산출 메커니즘 톺아보기) ▲2세션(정비사업의 디지털 전환 방향) ▲3세션(신속통합기획 성과 및 사례분석) ▲4세션(시공사 선정을 위한 입찰준비 제언) ▲5세션(조합장-사업 초기 실무경험 공유) 등으로 기획됐다. 특히 마지막 세션은 정희선 조합장(여의도 대교)과 이창우 조합장(신당10구역)이 사업 초기 겪을 수 있는 어려움을 공유해 줄 예정이다. 2개 사업장 모두 신속통합기획 '1호' 타이틀을 갖고 있다. 여의도 대교아파트는 서울시 사전자문(Fast Track) 1호로 현재 정비계획(안)을 수립 중이며, 신속통합기획 시범사업지인 신당10구역은 현재 조합 구성을 완료한 상황이다. 특히, 신당10구역은 중구청의 든든한 지원에 힘입어 조합직접설립제도를 성공적으로 수행한 사례로 평가받고 있다. 이창우 조합장은 조합 설립을 위한 주민협의체에서 부위원장(주민대표) 역할을 수행했다. 이외 하나감정평가법인에선 정비사업에서 가장 민감한 화두인 '추정분담금' 관련 발표를 맡아 시민들의 궁금증을 해결해 줄 예정이다. 하나감정평가법인은 초기 정비계획(안) 수립 과정에서 진행되는 추정분담금 산출 업무를 다수 수행했다. '우리가'로 유명한 전자투표 업체인 이제이엠컴퍼니는 디지털 전환 관련 발표를 맡는다. 심소희 서울시 신속통합기획과 팀장은 제도적 관점에서 그간의 성과와 사례분석을 발표한다. 마지막으로 삼성물산은 조합이 시공사 선정을 위한 입찰준비를 할 때 필요한 절차와 유의해야 할 점에 대해 설명한다. 진현우 하우징워치 대표는 "당사는 현장 취재를 제1원칙으로, 폐쇄적인 정비사업 시장에서 '정보 비대칭성' 완화에 전력을 다했고 앞으로도 그럴 것"이라며 "양질의 콘텐츠 작성을 위한 치열한 고민을 계속 이어나갈 예정"이라고 말했다. 이어 "담론의 장이 될 포럼 행사는 계속 무료로 진행될 예정이며, 금번 포럼 역시 집행부를 비롯한 시민 분들이 한번쯤은 스스로 생각해볼 수 있는 프로그램으로 기획했다"고 강조했다. 한편, ㈜하우징워치는 지난 2022년 11월 설립됐으며 정비사업(재개발·재건축·리모델링)에 특화된 언론사다. 현장 중심의 취재 원칙을 전제로, 깊이 있는 콘텐츠(기사) 작성에 주력해 왔다. 올해 1월에는 정비사업 전문지 중에선 처음으로 '모바일 뉴스앱(APP)'을 만들어 콘텐츠 유통 채널도 하나씩 늘려나가고 있다.
봉천14구역이 사업시행계획(안) 인가를 전제로 시공사 선정 공고를 냈다. 올해 5월 사업시행계획(안)을 수립한 뒤, 인허가청 내 유관부서 56곳과 협의를 진행 중이다. 현재 시공사 3곳 정도가 지속적으로 조합을 방문하고 있는 것으로 알려진 가운데, 수의계약이 아닌 입찰경쟁을 만들 수 있을지 업계 관심이 쏠린다. 4일 정비업계 따르면 봉천14구역 재개발조합(윤승호 조합장)은 최근 시공사 선정을 위한 입찰공고를 냈다. 이달 9일(금) 현장설명회에서 입찰안내서를 배부하며, 별도의 입찰참여의향서(혹은 확약서)는 받지 않는다. 입찰제안서 마감일은 다음 달 25일(수)까지다. 유찰될 경우 재공고를 진행하게 되며, 개략적인 일정을 감안할 때 연내 시공사 선정이 가능할 전망이다. 조합은 "대형시공사 3~4곳에서 지속적으로 조합에 방문해 입찰 문의를 하고 있다"며 "투명하고 공정하게 시공사를 뽑기 위해 분주하게 움직이고 있다"고 조합원들에게 공지했다. 이어 "현재 고분양가 우려에도 불구하고 미분양 없이 분양이 잘 되고 있다"며 "이같은 분위기는 향후 조합의 일정과 행보에도 좋은 영향을 미칠 것으로 판단된다"고 희망섞인 해석을 내놨다. 조합은 건설비 상승의 원인으로 꼽히는 철근, 시멘트, 대출금리 인상 등의 문제가 올해 상반기를 기점으로 점차 하락하고 있음에 주목하고 있는 모습이다. 현재 대상지의 평당공사비는 740만원(VAT 별도)으로 책정된 상태다. 건축연면적을 감안한 총 공사금액은 6,274억원이다. 봉천14구역은 지난달 중순 환경영향평가 공청회를 진행했으며, 당시 현장엔 인근 현대아파트 주민들도 다수 참석해 다양한 의견을 개진했다. 건물 높이에 따른 일조권과 조망권 문제, 협소한 도로로 인한 출퇴근 교통문제 등이 해결해야할 주요 현안으로 나타났다. 해당 공청회 내용은 관악구청을 거쳐 8~9월 중 서울시에도 접수될 예정이다. 봉천14구역은 ▲재해영향평가 ▲지하안전영향평가 ▲공원심의 ▲국공유지 무상협의 등의 주제로 유관부서와 협의를 진행하고 있다.
올해 정비사업 최대 격전지가 될 한남4구역이 대의원회 부결로 입찰지침서 수정에 나선 가운데, 조합이 요구한 책임준공확약서도 다시금 주목받고 있는 분위기다. 정비사업에서 '책임준공확약서'는 사업비 대출 시 HUG보증을 받게 되면 의례 제출해야 하는 문서다. 사업장별로 HUG보증을 받는 경우도, 받지 않는 경우도 존재한다. 이는 해당 사업장의 시공권을 가진 건설사의 신용등급과 연관지어 생각해 볼 필요가 있다. 현 시점, 한남4구역 입찰을 진지하게 검토 중인 건설사는 총 3곳이다. 삼성물산과 현대건설, 포스코이앤씨다. 국토교통부가 바로 어제 발표한 보도자료에 따르면, 삼성물산과 현대건설은 2024년 시공능력평가에서 각각 1위, 2위를 차지했다. 삼성물산은 11년째 업계 1위 자리를 굳건히 지키고 있다. 삼성물산과 현대건설은 높은 신용등급을 갖고 있기에, 사업비 대출을 받을 때 HUG보증 없이 자체 지급보증을 약속하는 경우가 대부분이다. 삼성물산과 현대건설은 조합이 요구하는 책임준공확약서를 제출해야 할 당위성이 전혀 없는 것이다. HUG보증을 필요로 하지 않는 삼성물산과 현대건설은 부담스러운 조건일 수밖에 없다. 한동안 한남4구역에서 책임준공확약서가 계속해서 화두에 오른 것도 이와 같은 상이한 이해관계에서 비롯됐다는 분석이다. 일례를 살펴볼 필요가 있다. 실제 현대건설은 포스코이앤씨와 맞붙은 여의도 한양아파트에서 HUG보증을 받지 않고, 높은 신용등급을 바탕으로 사업비를 조달하겠다는 내용의 입찰제안서를 제출했다. 당시 현대건설은 신용등급(AA-)을 통해 업계 최저수준의 금리 조달을 약속했고, HUG보증을 받지 않기 때문에 보증수수료도 절감할 수 있다고 자신했다. 현대건설은 한남3구역에서도 HUG보증이 없기에 보증수수료를 약 1,090억원 절감할 수 있다고 강조했다. 보증수수료 절감은 곧 조합원들의 분담금 감소와 관련 있다. 조합 입장에선 시공사가 공사비 증액 등을 이유로 공사를 중단하는 행위를 방지하기 위한 안전장치 정도로 생각했을 것으로 보인다. 어쩌면 삼성물산과 현대건설이 입찰에 참여할 것이라는 점을 전제로 입찰지침서를 작성할 때부터 고려됐을 것이란 관측이 나온다. 하지만 HUG보증을 받았다고 해서 무조건 공사중단이 없는 일로 보장되는 건 아니다. 실제 HUG보증이 이뤄진 둔촌주공과 대조1구역 등 모두 공사가 중단됐다. 금일 시공사 선정 입찰공고를 낸 신반포2차에서도 HUG보증을 둘러싼 논쟁이 올해 3월경 조합 내부에서 계속 이뤄졌다. 이에, 조합은 HUG보증을 받고도 착공 및 공사가 지연되는 현장이 있다는 점을 설명하며, HUG보증이 공사지연을 막는 만병통치약이 아니라는 점을 이야기했다. 업계에선 한남4구역 조합과 두 건설사 간의 입장차에서 비롯된 것으로 보고 있다. 조합은 공사비 증액을 이유로 공사중단 등의 사태를 막기 위한 목적이었지만, 반대로 시공사는 HUG보증을 받지 않을 건데 부담되는 약속을 할 필요가 있냐는 것이다. 금융업 관계자는 "HUG보증은 일종의 신용대출로, 1군 건설사 중 HUG보증 없이 자체 신용등급으로 사업비를 대출받는 곳은 삼성물산과 현대건설 정도"라며 "그밖의 건설사들은 HUG보증을 받기 때문에 무조건 책임준공확약서를 써야 하기에 큰 부담은 없을 것"이라고 말했다. 이어 "삼성물산이 지은 래미안 원베일리도 HUG보증 없었는데, 건설사의 책임 하에 조합원들과의 준공 약속을 잘 지켰다"고 덧붙였다. A조합원은 "조합이 혹여 발생할지 모르는 공사중단을 우려해 책임준공확약서를 넣었다는 걸 잘 알고 있지만, 대의원회에서 입찰지침서가 부결난 만큼 하루 속히 수정작업을 거쳐 시공사 선정 공고가 났으면 좋겠다"며 "HUG보증 여부는 건설사에서 자체적인 판단 하에 입찰제안서에 포함시킬 것으로 보기에, 삼성물산과 현대건설 모두 참여해 경쟁입찰이 성사됐으면 하는 게 조합원들의 간절한 마음"이라고 설명했다. 한편, 한남4구역의 평당 공사비는 940만원이며, 건축연면적(167,273평)을 감안한 총 공사금액은 약 1조5,700억원으로 추정된다.
후암특계4구역이 단독개발(재건축 방식)과 통합개발(재개발 방식) 선택을 두고 고심하고 있다. 다만 서울의 중심부에 인접한 대상지가 특별건축구역으로 지정돼 있어 향후 종상향과 추가 용적률 등 인센티브 수혜가 기대되며, 구청도 재개발을 권고하고 있어 사업성 확보 측면에서 통합재개발이 유리하다는 것이 업계의 대체적인 목소리다. 2일 정비업계 따르면 후암특계4구역 주택재개발사업 추진준비위원회는 최근 3차 주민설명회를 열어, 두 개발방식의 사업성 측면을 토대로 일대일 비교분석을 진행했다. 설명회는 2023년 용산구청 공람공고(안)을 기준으로 진행됐고, 발표는 예시건 종합건축사사무소 허경원 대표가 맡았다. 이날 공개경쟁입찰방식을 통해 선정된 협력업체 해안건축(설계), KTS엔지니어링(도시계획), 통일감정평가법인의 관계자들도 자리했다. 예시건의 허 대표는 사업구역과 개발방식을 두고 고민하는 주민들을 위해 각종 자료를 비교분석하는 시간을 가졌다. 단 주민 개개인의 자산이 걸려있는 사업이고, 소유자의 판단에 의해 사업의 성패가 결정될 수 있음을 분명히 했다. 우선 단독개발의 경우 층수는 13~18층으로 계획됐고, 용도지역은 종상향 없이 1·2종일반주거지역(7층 이하)를 유지하게 된다. 층수가 낮아 초과용적률 확보는 어려울 것으로 예상됐다. 건폐율은 35%이하로, 동간거리(18~29m)와 지하주차공간은 협소할 것으로 보인다. 임대아파트 건립 비율은 5%로 통합재개발에 비해 상대적으로 낮다. 서울시와 용산구로부터 받을 수 있는 인센티브는 없고, 재건축 초과이익환수제의 영향을 받는다. 반면 통합개발의 경우 층수는 23~30층으로 계획됐으며, 용도지역은 제2종일반주거지역으로 종상향이 가능하다. 건폐율은 20%이하로, 동간거리(50~80m)와 지하주차공간은 적정한 수준이다. 임대아파트 건립 비율은 15%이고, 서울시와 용산구로부터 층수완화 및 용도지역 완화 등의 인센티브 혜택을 받을 수 있다. 또 초과이익환수 부담금이 없다는 이점도 있다. 허 대표는 후암특계4구역이 특별건축구역이란 특징을 살려 공동주택 우수 디자인 제도를 활용해 발코니를 100% 확보할 수 있다고 설명했다. 드레스룸 발코니(3.59㎡)와 침실 발코니(8.85㎡) 면적을 합한 추가면적(12.44㎡)를 확보할 수 있다는 것이다. 또 창의적인 디자인을 접목해 명품아파트 건립이 가능하며, 용적률 완화시 최대 300% 용적률을 적용할 수 있는 점도 강조했다. 허 대표는 "단순 비교로만 보면, 통합재개발 방식이 유리하다는 생각이 든다"며 "강남과 여의도 등에서 왜 최대 용적률 300%를 찾고자 애를 쓰는지 고민해봐야 한다"고 말했다, 그러면서 "현재 대상지는 동자동 공공주택지구(40층) 덕분에 남산 높이 제한이 다소 풀려, '고양이 목에 방울달 키가 생긴 격'"이라고 부연했다. 이어 통일감정평가법인이 나서 감정평가와 관련한 설명을 이어갔다. 이날 눈에 띄는 점은 분양가와 비례율이 아닌 '재건축초과이익 부담금'이었다. 재건축초과이익 부담금은 재건축사업으로 인한 정상주택가격 상승분을 초과해 발생하는 개발이익을 환수하는 금액을 말한다. 조합이 재건축사업을 통해 얻는 이익이 조합원 1명당 8,000만원을 넘으면 초과 금액의 최대 50%를 환수해야 하는 제도로 지나친 집값 상승을 방지하기 위한 의도를 갖고 있다. 재건축 초과이익은 종료시점 주택가액(준공시점)에서 개시시점 주택가액(조합설립 인가시점)과 정상주택 가격상승분 총액, 건축공사비 등 개발비용의 전체 합을 빼 산정하게 된다. 현재 국토부가 분석한 재초환 평균 부과금액은 서울의 경우 1억5,000만원 수준이다. 강남, 서초, 용산은 주택 가격이 높아 재초환 부담금이 높게 산정돼 있다. ▲용산구 한강맨션(7억여원) ▲송파구 장미아파트(4억여원) ▲반포 센트리빌 아스테리움(2억여원) 가량으로 예정돼 있다. 현재 후암특계4구역의 총 면적은 186,235㎡로 토지등소유자는 총 1,560명에 달한다. 해당 구역엔 5개의 종교부지(교회)가 존재하고 있다. 4-1구역에 3개 교회(동성, 금성, 용산)가 위치하며 4-2구역(후암백합)과 4-3구역(후암)에 각각 1개의 교회가 자리하고 있다. 종교시설의 총 면적은 4,659㎡이며 종교시설은 존치 또는 이전 협의가 이뤄질 계획이다. 국공유지 면적은 47,466㎡로, 신설 기반시설로 무상교환될 예정이다. 정비기반시설(19,573㎡)은 교환하고, 기타국공유지시설(27,893㎡)은 매입한다는 방침이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(200%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(300%)등으로 구성된다. 기부채납을 통한 공공청사는 두 곳으로 예정돼 있으며, 공원은 삼광초등학교와 인접한 곳에 배치하기로 했다. 일조권 확보와 더불어 근방에 서울시교육청(2026년 예정)과 대사관 등이 있어 일반 시민들의 공원 이용도 편리하기 때문이다. 기부채납에 따른 순부담률은 15%로 책정됐다. 건축계획(안)을 살펴보면 통합개발 시 예상되는 주택물량은 총 3,233세대로, ▲39형(42세대) ▲44형(20세대) ▲59형(846세대) ▲74형(238세대) ▲84형(1,000세대) ▲112형(300세대) ▲127형(290세대) 등으로 구성된다. 임대주택은 495세대로, 39형(320세대)과 44형(175세대)와 같이 작은 평수로 짓게 된다. 현재 대상지는 정비구역 지정이 시급하다는 판단 하에 주민동의서(60% 이상) 징구에 열을 올리고 있으며, 주민의견이 모이는대로 오는 10월 말 입안제안을 진행할 계획이다.
'G밸리' 핵심 입지를 갖춘 구로구 가리봉중심1구역이 신속통합기획(안) 가이드라인에 맞춰 도심형 복합주거단지 조성에 힘을 쏟고 있다. 고민 끝에 가리봉시장 제척 결정을 내린 대상지는 용도지역 종상향으로 최고 49층 높이의 아파트 단지를 계획하고 있다. 다만 해당 사업장에선 재개발 추진을 반대하는 목소리도 감지돼 향후 서로의 이해관계를 조율해 나가는 게 중요한 과제로 보인다. 1일 정비업계 따르면 최근 구로구 가리봉중심1구역은 토지등소유자들을 대상으로 변경된 정비계획(안)과 추정분담금 및 분양가 가격을 공개하는 자리를 가졌다. 발표는 ㈜유아컨설턴트 종합건축사사무소에서 맡아 진행됐다. 우선 가리봉중심1구역은 가리봉시장을 구역계에 편입하지 않기로 최종 결정했다. 가리봉 시장은 현대화 사업(2018~2021년)이 진행된 지 오래되지 않아 설치물 존속기한을 최소 10년까지 유지해야 하는 의무가 있다. '재래시장 및 상점가 현대화사업 운영지침' 제24조에는 국고보조금을 지급받아 설치한 시설물은 설치일로부터 일정기간 본래의 용도로 사용해야 하며, 그 기능을 할 수 없는 철거와 훼손, 이전 등을 원칙적으로 금지한다고 명시돼 있다. 또 가리봉시장의 총 필지는 37개소로, 이 중 구역 내 편입된 필지 수는 14개소이다. 하지만 14개소 중 4개소만 사업 동의 의사를 내비쳐 과반수가 충족되지 않은 상황이다. 이같은 이유로 가리봉시장이 기존 구역계에서 빠지면서 대상지 면적은 87,004㎡에서 84,222㎡로 줄어들었다. 제2종일반주거지역·제2종일반주거지역(7층 이하)의 가리봉동 용도지역은 제3종일반주거지역과 준주거지역으로 1~2단계 종상향될 계획이다. 다만 획지별로 여건을 고려해 토지이용 밀도는 다르게 구성된다. 일조권 사선 제한이 적용되는 구로남초등학교 쪽은 저층 위주의 판상형 공동주택이 들어서며 최대 15층까지만 가능하다. 남부순환로변 쪽은 최대 49층 높이의 타워형 공동주택이 지어질 예정이다. G밸리(1단지)와 인접해 있는 곳은 25층 내외의 타워형 공동주택을 계획하고 있다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(220%) ▲상한용적률(254%) ▲법적상한용적률(349%) 순서로 수립됐다. 소형 주택(60㎡ 이하) 건설로 기준용적률은 20%p가 향상됐으며, 공원과 녹지 등 기부채납에 따른 공공기여로 추가 용적률 인센티브도 확보했다. 상한용적률에서 법적상한용적률로 증가된 용적률의 1/2은 공공주택으로 지어진다. 순부담률은 12.47%로 나타났다. 예상되는 주택공급 물량 세대는 총 2,211세대로 이 중 임대주택은 620세대로 나타났다. 세부적으로 ▲39㎡(436세대) ▲59㎡(481세대) ▲84㎡(942세대) ▲100㎡(164세대) ▲120㎡(94세대) ▲134㎡(94세대)로 분류된다. 주차대수는 총 3,421세대로 계획됐다. 추정비례율은 105.9%로 산출됐다. 일반 분양가는 주변 시세를 고려해 평당 3,180만원으로 책정됐고, 공사비는 750만원으로 나타났다. 조합원 분양가는 일반분양가의 85% 수준을 적용받았다. 조합원 분양가는 ▲39㎡(4.9억원) ▲59㎡(7.2억원) ▲84㎡(9.2억원) ▲100㎡(11억원) ▲120㎡(12.5억원) ▲134㎡(13.2억원) 등으로 책정됐다. 위 금액은 개략적인 추정치로 향후 감정평가, 분양신청 결과, 사업시행계획 변경, 부동산 시장 동향 등에 따라 언제든 변동될 수 있다.
강남구청이 압구정2구역 정비계획(안) 수립을 위한 공람공고를 이달 26일(금)까지 진행한 가운데, 법정 절차인 주민설명회를 통해 정비계획(안)을 공개했다. 보통 정비계획(안)을 만든 도시계획업체가 발표를 하는 것과 달리, 10분 가량의 영상을 틀어주는 것으로 대체됐다. 압구정2구역은 작년 7월 서울시로부터 받은 신속통합기획 가이드라인을 전제로 정비계획(안) 입안 절차를 밟고 있다. 31일 정비업계 따르면 압구정2구역의 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲상한용적률(263%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 재건축(제3종일반주거지역)의 경우 법상 기준용적률은 210%에서 시작한다. 다만, 압구정 재건축 단지(2구역·3구역·4구역·5구역)는 지금의 지구단위계획(안)으로 전환되기 이전 압구정 개발기본계획(안)을 적용받았다. 개발기본계획(안)은 기준용적률과 허용용적률을 별도로 구분해 놓고 있지 않아, 신속통합기획(안)을 수립하던 지난해 서울시는 기준용적률에 허용용적률 인센티브 최대치(20%p)를 미리 더해 산정했다. 각 구역별로 허용용적률 인센티브(20%p)를 채우기 위한 방법은 알아서 강구하면 된다. 대부분 공공보행통로와 열린단지, 돌봄시설 등을 통해 20%p를 채운다. 기준용적률에서 상한용적률로 가긴 위한 인센티브(33%p)는 토지 및 건축물 기부채납을 대가로 받게 된다. 토지 기부채납은 ▲도로(24,013㎡) ▲연결녹지(15,243㎡) ▲입체보행교(3,354㎡) ▲공공공지(1,145㎡) ▲공원(6,987㎡) ▲공공청사-파출소(480㎡) 등으로 구성된다. 앞서 언급된 면적을 총 합치면 51,225㎡로, 여기서 국·공유지(36,476㎡)를 제외한 토지 순부담 면적은 14,748㎡가 나온다. 건축물 환산부지는 입체보행교와 공공청사를 합쳐 1,682㎡다. 토지 순부담 면적(14,748㎡)과 건축물 기부채납 환산부지 면적(1,682㎡)을 합친 값은 16,430㎡다. 조합원들의 순부담률은 10.5%다. 한강변 공공기여 기준(10%)과 얼추 비슷한 수준이다. 입체보행교는 압구정역에서 한강으로 접근할 수 있는 목적으로 만들어진다. 상한용적률(263%)에서 법적상한용적률(300%)로 가기 위한 인센티브(37%p)는 공공임대주택을 통해 받을 수 있다. 용적률 인센티브(37%p)의 절반(18.48%)은 임대주택을 짓는데 사용해야 한다. 용적률 18.48%만큼에 해당하는 공공임대주택은 전용 59㎡ 319세대다. 서울시에 표준건축비만 받고 매각해야 한다. 한편, 공공보행통로는 압구정2구역 중간을 가로질러 한강으로의 접근성을 향상하는 목적으로 계획이 수립됐다. 최고층수는 70층이며, 단지 외곽으로 층수가 점점 낮아지는 구조다.
남영2구역이 삼성물산과 HDC현대산업개발 모두 설계지침을 위반했다고 판단, 기존 입찰을 취소하기로 최종 결정했다. 조합이 입찰무효화를 결정한 건 인허가청(서울시·용산구청)에서 설계지침 위반 이슈를 인지하고 있다는 부담감도 한몫했을 것이라는 관측이 나온다. 실제 남영2구역은 입찰제안서를 마감한 직후부터 삼성물산의 대안설계(안)이 조합이 불허한 '중대한 변경사항'을 포함하고 있다는 논란으로 시끄러웠다. 30일 정비업계 따르면 남영2구역 도시정비형 재개발 조합은 전날 대의원회를 열어 삼성물산과 HDC현대산업개발의 입찰을 무효화시켰다. 양사가 제출한 대안설계(안) 모두 입찰지침 위반이라는 게 집행부와 대의원들의 판단이다. 두 건설사 모두에게 잘못이 있으니 기존 입찰을 없던 일로 하고 재입찰을 진행하겠다는 게 핵심이다. 조합 측 설계업무를 맡고 있는 희림건축과 예시건 역시 설계지침 위반 소지가 있다고 자문했다. 남영2구역 입찰이 원점으로 회귀하게 된 배경으로는 삼성물산의 대안설계(일반상업지역 내 아파트 비율 상향 조정)가 중대한 변경에 해당한다는 문제 제기에서 비롯됐다. 해당 이슈는 조합이 올해 4월 예정돼 있던 시공사 선정 입찰을 일방적으로 2개월 연장한 것과도 관련 있다. 당시 삼성물산이 입찰일정을 연기해 달라고 요청했고, 대안설계(안) 적용이 가능한지 여부를 확인해야 한다는 게 명목상의 이유로 알려진 바 있었다. 다만, 이에 앞서 용산구청은 일반상업지역 내에서 주거비율 상향과 관련, 서울시 도시계획심의위원회 완화사항으로 판단하며, 정비계획(안) 상 중대한 변경이라는 의견을 공문으로 조합에 회신했다. 용산구청에서 중대한 변경이라고 판단된다는 점을 사전에 명확히 알려준 것이다. 그럼에도 불구, 조합은 해당 이슈를 검토해봐야 한다는 삼성물산의 요청을 받아들여 입찰일정을 2개월 뒤로 미뤘다. 당시 건설업계에선 삼성물산의 입찰 준비를 위한 시간 확보라는 관측도 제기됐다. 남영2구역 조합 입장에선 경쟁입찰을 유도해 조합원들에게 유리한 환경을 만들어 주기 위한 목적이 반영됐다. 하지만 결과적으로 삼성물산의 대안설계(안) 위반 이슈에서 촉발된 과열 양상은 입찰 무효화라는 결과로 이어졌고, 향후 사업일정에 차질이 빚어질 수밖에 없게 됐다. 더욱이, 입찰무효화 결정만 내려진 삼성물산과 달리, HDC현대산업개발은 재입찰 참여 불가와 입찰보증금 몰수까지 더해졌다. 조합은 HDC현대산업개발이 홍보지침을 어겼다고 판단해 재입찰 자격을 박탈했다. 삼성물산에도 개별 홍보지침 위반 내용이 여러 건 제기됐지만, 조합은 이를 인정하지 않았다. HDC현대산업개발의 위반사항은 조합원들에게 전화, 문자, SNS를 통해 홍보물(입찰제안 관련 내용)을 전달했다는 점이다. 업계에선 남영2구역 조합의 결정을 두고 사실상 삼성물산과의 수의계약 수순으로 시공사 선정을 진행하겠다는 입장으로 보고 있는 분위기다. 설계 지침을 어긴 삼성물산에 대해선 별도 제재 조치가 없고, 입찰 무효화 결정을 내린 이후 오히려 조합원 전수조사를 통해 HDC현대산업개발의 개별 홍보지침 위반으로 논쟁 화두가 바뀌었다는 것이다. HDC현대산업개발 입장에선 불공정한 처사로 느껴질 수밖에 없다는 게 업계 중론이다. HDC현대산업개발 관계자는 "조합이 판단한 사항이라 특별히 할 말은 없다"며 "입찰보증금 몰수 관련해선 법적으로 검토 중"이라고 말했다.
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