발행일(UPDATE): 2025년 07월 03일 14시 16분
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![[단독] 방배7, 호반·SK 입찰 안했다…업계 "입찰지침 허들 영향"](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20240833/art_17235094305289_a70ba7_178x118_c0.jpg)
서초구에 위치한 방배7구역 경쟁입찰이 무산됐다. 호반건설과 SK에코플랜트는 입찰참여의향서(LOI)를 제출했지만, 고심 끝에 금번 입찰은 참여하지 않는 방향으로 결론을 내렸다. 입찰참여의향서(LOI)가 2장이나 들어왔음에도 시공사 선정 입찰이 유찰된 건, 입찰지침서와 연관 지어 생각해 볼 필요가 있다는 분석도 나온다. 13일 정비업계 따르면 방배7구역 재건축 조합(윤정희 조합장)은 어제(12일) 입찰제안서를 마감한 결과, 호반건설과 SK에코플랜트 모두 응찰하지 않음에 따라 최종 유찰됐음을 조합원들에게 알렸다. 당초 2개 건설사 모두 입찰참여의향서(LOI)를 제출했기에 경쟁입찰은 사실상 당연한 수순으로 여겨졌다. 경쟁입찰이 성립되지 않은 건, 입찰지침서 상 시공사가 받아들이기 까다로운 조건과 관련 있다는 분석이 나온다. 방배7구역은 입찰에 앞서 건원엔지니어링을 CM(건설사업관리) 회사로 선정했다. CM 업무를 맡은 건원엔지니어링은 조합과 협의해 입찰지침서를 마련했다. 평당 공사비는 957만원(총 공사금액 1,772억원)으로 책정됐다. 현장설명회 참석한 대부분의 건설사들은 사업장 규모 대비 수익성이 나오지 않는다는 판단 하에 입찰 참여를 포기했다. 호반건설과 SK에코플랜트는 핵심입지가 갖는 '상징성'에 주목했고 LOI를 제출했다. 호반건설은 지난 2019년 호반써밋을 론칭하면서 서울 강남과 서초 등 알짜 입지로 꼽히는 사업장을 계속해서 주시해 왔다. 방배7구역 수주를 기점으로 강남·서초 권역에 입성할 수 있는 좋은 기회로 생각했을 것으로 업계는 보고 있다. SK에코플랜트 또한 하이엔드 브랜드(드파인)를 적용해 호반건설과 비슷한 시각을 견지했을 것으로 관측된다. 다만, 두 건설사 모두 최종 입찰에 참여하지 않은 건 '입찰지침서'와 관련 있다는 게 현장 분위기다. 실제로 일부 조합원들은 10분의1 발의를 통해 총회 개최를 조합에 요청해 놓은 상황이다. 100여명 가량의 조합원들이 한 자리에 모여 '입찰지침서' 내용을 수정·보완하자는 게 주요 골자다. 경쟁입찰이 불발된 것을 두고 조합원들 사이에선 까다로운 입찰지침서가 영향을 미쳤다고 생각하는 분위기가 조성된 것이다. 방배7구역의 구역 면적은 17,549㎡로, 용적률과 건폐율은 각각 236%, 26%다. 지하 4층-지상 19층 규모의 아파트 6개동을 짓는 프로젝트다. 예상되는 주택공급물량은 총 316세대로, 이중 조합원·일반분양 물량은 299세대다. 나머지 17세대는 공공임대주택이다. 방배7구역은 저층 주택가로 이뤄져 있어 사업성이 양호한 지역으로 꼽힌다. 도보 10분 안팎으로 내방역(7호선)과 방배역(2호선)이 위치해 있다.
이주율이 95%에 달하는 한남3구역이 재정비촉진계획(안) 변경을 위한 공청회를 완료했다. 공청회에선 '평형비율 조정'과 '임대아파트 규모 현상유지' 등의 현안이 도마 위에 올랐고, 건축·기반시설계획 변경에 대한 전반적인 논의가 이뤄졌다. 13일 정비업계 따르면 용산구청은 최근 한남3구역의 재정비촉진계획(안) 변경 결정을 위한 공청회를 열었다. 이번 공청회의 핵심 사안은 늘어난 주거시설 면적(40,593㎡)에 따른 사업성 개선 여부였다. 이날 발표는 ㈜제일엔지니어링 박종범 상무가 맡았으며, 한남3구역의 건축설계를 총괄하고 있는 건원건축 관계자 및 집행부 임원들도 자리에 참석했다. 한남재정비촉진지구(한남뉴타운)의 면적은 948,492㎡로, 한남뉴타운에서 한남3구역(386,395㎡)은 가장 규모가 큰 사업장으로 꼽힌다. 용도지역은 제1종일반주거지역에서 준주거지역까지 다양한 주택형태가 혼재돼 있다. 재정비촉진계획의 주요 변경 내용은 총 4가지로 압축된다. 우선 서울시의 정책방향을 반영해 창의적 설계를 토대로 보행중심 단지가 조성되며, 상업·준주거지역 내 비주거비율이 완화될 계획이다. 한남2·4구역의 재정비촉진계획(안)과 연계해 도로계획이 추진되고, 교통·환경영향평가에 따라 저층주거지의 일조권 문제 등이 다뤄진다. 또 기존계획의 한계를 개선하고자 ▲단차 문제 ▲옥외공간 부족 ▲건폐율 계획 ▲건축배치 조정 등의 검토가 이뤄지게 된다. 토지이용계획을 살펴보면 기존 주거용지에 종교부지가 새로 포함돼 종교시설 계획은 4개에서 5개로 늘어난다. 도로는 부정형한 도로선형과 과도한 경사도로가 개선되며, 공원녹지의 경우 우사단로의 공원형태와 규모·위치가 조정된다. 용도지역은 제1종과 제2종(7층이하)이 감소하는 반면, 제3종과 준주거지역 비율은 증가하게 된다. 순부담률은 국공유지 무상양도 면적의 감소로 인해 기존 13.1%에서 14.1%로 순부담이 1% 가량 증가한다. 토지 기부채납은 ▲도로 ▲공원·녹지 ▲공공청사(주민센터) ▲학교(향후 교육청 투자심사에 따라 변경될 수 있음) ▲사회복지시설이며, 건축물 기부채납은 ▲주차장 ▲공공청사 ▲학교 ▲사회복지시설 ▲공원 내 전망대 ▲공공임대주택(전용 25평 85세대)이다. 용적률 체계도 변화가 생긴다. 기존의 상한용적률(232.5%)에서 2.87%p가 증가한 235.37%로 용적률이 상향된다. 건폐율도 42.09%에서 37.19%로 4.9%p 감소한다. 동 간격이 여유로워지면서 쾌적한 생활환경이 기대된다. 지상22층(73m) 높이 계획은 유지된다. 변경된 주택공급계획에 맞춰 총 세대수는 5,816세대에서 174세대가 증가한 5,990세대로 바뀐다. 세대수는 늘어나지만, 동수는 197동에서 127동으로 줄어들게 된다. 85㎡이하 주택(80%이상 권장)은 총 5,990세대 중 4,942세대로 나타났으며, 임대주택(15% 이상)은 총 971세대로 책정됐다. 대상지의 임대주택 비율은 16.2%에 해당한다. 기존 세대수와 비교했을 때, 각 평형별로 ▲40㎡미만(50세대 증가) ▲40㎡~50㎡(47세대 감소) ▲50㎡~60㎡(383세대 감소)▲60㎡~85㎡(454세대 증가) ▲85㎡초과(100세대 증가)와 같은 변동수치를 보인다. 하지만 공청회에 참석한 조합원들은 대형평형 비율을 25%이상까지 더 확대해야한다는 의견을 내비쳤다. A조합원은 "조합원간의 형평성 문제를 해결하고, 한남4·5구역과의 균형발전을 위해 대형평형 수를 늘려야 한다"며 "인근 타 구역에 비해 대상지의 대형평형 비율은 17.5%밖에 안된다"고 아쉬움을 드러냈다. 대형평형 비율의 경우 한남4구역(34%), 한남5구역(41%)과 비교했을 때 한남3구역은 절반에 미치는 수준이다. 또 A조합원은 임대주택과 관련해선 "우리 구역의 임대주택 비율은 15%기준에 비해 높은 편"이라며 "현재의 임대비율을 유지하고, 기부채납 대상인 85세대의 임대주택을 현 수준보다 더 늘려선 안된다"고 주장했다. 이에 대해 ㈜제일엔지니어링 박종범 상무는 "과거에 서울시가 4:4:2 원칙을 고수했으며, 타 구역에 비해 한남3구역의 세입자 수가 많기 때문"이라고 설명했다. 박 상무는 "한남5구역은 조합원 수가 적어 대형평형을 늘려도 사업성이 나오는 사업지"라며 "대형평형이 늘어나면 그만큼 주민부담도 늘기에 적정선을 찾는 것이 중요하다"고 부연했다. 비록 어려움은 예상되나, 이날 박 상무는 주민의견을 고려해 대형평형 비율 확대 건에 대해 서울시와 협의해보겠다고 했다. 또 박 상무는 임대주택 수와 관련해선 "서울시에 85세대의 임대주택을 준 대신, 대지면적이 늘어나게 된 것"이라며 "한남3구역은 용적률이 낮다보니 땅이 아닌 건축물로 기부채납을 하는 것이 이득"이라고 말했다. 그러면서 "임대주택 말고 기반시설을 늘리게 되면 용적률이 내려가는 것을 감수해야 한다"고 했다. 아울러 ㅁ자형의 북향배치를 개선해야한다는 B조합원의 목소리도 이어졌다. 이를 두고 건원건축 관계자는 "조합원들이 원한다면 남향배치로 얼마든지 바꿀 수 있다"면서도 "단 북향의 경우 조망이 뛰어나기 때문에, 조망과 채광 둘 중 어느 곳에 우선순위를 둘지 판단해야 한다"고 설명했다.
상계2구역이 지난해 말 관리처분계획(안) 수립 총회에서 불거진 '부정투표'로 인해 조합장이 구속되는 초유의 사태에 이르렀다. 당시 조합원들의 반대로 관리처분계획(안) 수립 안건은 통과되지 못했다. 시공사인 대우건설과 동부건설도 조합의 부정투표에 직·간접적인 영향을 미쳤는지 여부를 두고 검찰 조사를 받은 것으로 전해진다. 조합장 구속으로 인해 상계2구역 재개발 사업엔 적신호가 켜진 상황이다. 12일 정비업계 따르면 노원경찰서는 상계2구역 관리처분계획(안) 수립 총회에서 부정투표가 적발됨에 따라, 피의자 18명에 대한 업무방해 혐의를 인정하며 서울북부지방검찰청에 송치시켰다. 이중 조합장을 포함한 3명은 증거인멸 및 도주 우려 등으로 인해 사전 구속영장이 청구됐고, 받아들여졌다. 조합장이 구속 수사를 받게 된 상황은 조합원들에게도 모두 공지됐다. 상계2구역은 지난해 관리처분계획(안)을 수립하는 과정에서 조합과 조합원들 간 갈등이 시작됐다. 관리처분계획(안)은 조합원 3분의2 이상 동의를 얻어야 하는 중요한 안건이다. 다만 개별분담금을 통보받은 조합원들은 반발했다. 증액된 공사비와 높은 사업비 대출금리로 인해 사업성이 급격히 떨어지면서, 조합원들의 분담금이 증가한 영향이다. 조합은 사업성 개선을 위한 방안을 강구해 왔지만, 이번엔 조합장 공백 사태를 맞게 됐다. 대우건설-동부건설 공동사업단과 조합이 합의한 평당 공사비는 595만원이다. 시공사는 사업장의 공사 난이도 및 마감재 수준을 고려했을 경우 결코 높은 공사비가 아니라는 점을 강조해 왔다. 물론 상계2구역의 최종 공사비는 595만원이 아니다. 작년 10월 1일부터 실착공까지 물가상승(Escalation)과 그밖의 기타 사유로 공사비 조정이 예정돼 있기 때문이다. 결과적으로 향후 조합원들의 분담금은 평당 공사비가 얼마로 책정되느냐에 따라 큰 폭의 변동폭을 보일 것으로 전망된다. 상계2구역은 일반분양 물량이 많지 않기에, 추가적으로 분양수입을 늘릴 수 있는 방안은 사실상 많지 않다는 게 업계 관계자들의 중론이다. 정비사업은 용적률 체계(기준·허용·상한·법적상한) 내에서만 아파트를 올릴 수 있기에, 용적률 상향이 이뤄져야만 일반분양 수입을 증대시킬 수 있다. 상계2구역 A조합원은 "관리처분계획(안) 재수립 절차를 앞두고 조합장이 구속되는 상황이 벌어질지는 아무도 예측하지 못했다"며 "지금 이 순간에도 시공사로부터 빌린 대여금 이자가 나날이 쌓여가고 있어 걱정인 마음"이라고 밝혔다.
GS건설-삼성물산 공동사업단이 강남3구(강남·서초·송파) 최초로 공공재개발을 추진 중인 거여새마을의 시공권을 확보했다. 주민들의 압도적 지지에 힘입어 시공사로 선정된 공동사업단은 '가장 빠르고, 가장 확실하게'라는 프로젝트 모토 하에 뛰어난 상품성을 지닌 아파트를 만들겠다고 화답했다. 거여새마을을 기점으로 지난 2021년 3월 공공재개발 후보지로 선정된 사업장들의 시공사 선정 작업이 본격화될 전망이다. 12일 정비업계 따르면 거여새마을 주민대표기구는 최근 시공사 선정을 위한 주민총회에서 GS건설-삼성물산 공동사업단을 시공사로 선정했다. 사업시행자인 LH공사는 공사비 예정가격으로 평당 780만원을 책정했다. 건설사 용역범위로는 설계 관련 각종 인허가 업무를 포함하며, 아파트 및 부대복리시설 신축공사가 핵심이다. 기존 건축물 철거 내용도 포함돼 있다. GS건설과 삼성물산은 각자 보유한 아파트 브랜드 가치와 건설 노하우를 접목시켜, 강남3구 공공재개발 '1호 타이틀'에 걸맞는 아파트 상품을 짓겠다는 각오를 밝혔다. 동시에 공공재개발은 민간재개발 대비 상품성이 낮아 향후 아파트 미래가치가 낮을 것이라는 편견도 깨겠다는 목표다. 이를 위해, 아파트 외관과 커뮤니티시설, 조경 설계에 심혈을 기울였으며, 수입산 내부 마감재를 도입해 고급화 가치에도 초점을 맞췄다. 입찰지침 및 주민대표회의 의견을 적극 반영해 마감재 규격과 항목 ,수량에 대한 명확한 기준을 제시했다. 공공재개발 사업장은 턴키입찰(시공+설계)로 진행되기에, 시공사들은 자체적으로 설계사를 선정해 특화설계(안)을 만든다. 삼성물산과 GS건설은 각각 디에이건축, 동일건축과 함께 입찰을 준비했다. 거여새마을에 특화된 설계(안) 상 용적률 계획은 281%로 수립됐다. 정비계획(안) 상 용적률(273%)과 비교할 때, 약 8%p 가량 상향 조정됐다. 조합원 입장에선 분양면적이 늘어났기 때문에 분담금 감소가 기대되는 대목이다. 공동사업단의 설계(안) 상 예상되는 공급물량은 총 1,678세대다. 향후 정비계획(안) 변경을 통해 중대형 평형을 늘리는 방향으로 인허가를 진행할 예정이다. 또한, 상가 전부를 용적률에 포함되지 않는 지하 면적으로 계획하면서 아파트 분양면적을 최대로 늘리는데 중점을 뒀다. 거여새마을의 사업 추진 일정은 시공사 선정 작업을 마치고, 내년 6월까지 사업시행계획(안) 인가를 받겠다는 목표다. 이후 2026년 1월 관리처분계획(안)을 인가받은 뒤, 오는 2027년 7월에는 본공사에 착공할 전망이다. 공사기간(43개월)을 감안한 준공일자는 오는 2031년 1월이다.
개포우성6차 설계권을 두고 삼우CM과 엄앤이, 가람건축이 맞붙는다. 입찰경쟁에 참여한 세 곳 모두 전 세대 100% 남향 배치를 하겠다는 점을 공통 공약으로 내걸었다. 개포우성6차는 구룡산과 대모산, 달터 공원을 품고 있어 자연 친화적 입지를 갖고 있는 만큼, 설계사들은 모두 이 점을 반영하는데 초점을 맞췄다는 게 업계 중론이다. 11일 정비업계 따르면 개포우성6차 재건축 조합(이재붕 조합장)은 오는 8월 14일(수) 임시총회를 열어 설계사를 선정할 예정이다. 현재 조합 사무실에 출품작을 전시하고 있는 업체는 삼우씨엠건축사사무소와 엄앤이종합건축사사무소, 종합건축사사무소 가람건축이다. 기호1번을 받은 삼우CM은 프로젝트명 '그랜디움(GRANDIUM)'을 정했으며, 자산가치를 최대한 높이는데 힘쓰겠다고 강조했다. 45도 판상형 배치를 통해 전 세대 100% 남향배치(안)을 가져왔으며, 서비스 면적을 최소 8.3평 확보해 실사용면적을 극대화하겠다고 부연했다. 삼우CM은 정비사업 주요 실적으로 ▲공덕1구역 ▲노량진6구역 ▲미아9-2구역 ▲자양1구역 등을 꼽고 있다. 기호2번을 받은 엄앤이 종합건축사사무소는 그랑포레(GRANDE FORE)를 프로젝트명으로 정했고, 달터 공원을 품은 거대한 숲세권을 설계 컨셉으로 가져왔다. 열린 배치계획을 통해 전 세대에서 숲과 산을 조망할 수 있게끔 만들었으며, 모든 조합원은 최고 조망이 가능한 세대배치(안)을 가져왔다. 주동을 3개동으로 만들어 개방감을 넓혔고, 전 세대를 맞통풍형 또는 3면 개방형으로 구성했다. 엄앤이 종합건축사사무소의 실적으로는 도곡렉슬과 장위10구역, 개포우성4차 등이 있다. 특히 개포우성4차는 양재천변 최고 49층을 전제로 한 정비계획(안) 변경작업을 진행하고 있다. 기호3번인 가람건축은 지난해 압구정4구역에서 디에이 컨소시엄에 합류해 설계권을 수주했다는 점을 마케팅 포인트로 삼고 있다. 프로젝트명은 디아망포레(Diamant Foret)로, 커뮤니티시설을 포함한 단지 내 중앙잔디광장을 설계 하이라이트로 홍보 중이다. 가람건축은 데크층을 활용해 지상층과 동일하게 채광과 환기가 용이하게끔 설계했다. 자체적으로 만들어 온 혁신설계(안)을 적용했으며, 기존 판상형 저층 주거동에서 타워형 고층 주거동으로 변모시키겠다는 게 가람건축의 목표다. 전 세대 34평 이상으로 구성하고, 층고는 3.05m를 약속했다. 창립 40주년을 맞은 가람건축은 6년 연속 신용등급 A+로, 차입금 의존도 또한 경쟁사 대비 안정적이라는 설명이다. 숲세권 입지가 특징인 개포우성6차는 개포동 일대 마지막 남은 5층 높이의 270세대 저층 단지로, 용도지역은 제2종일반주거지역이다. 지난 2022년 고시된 개포우성6차 정비계획(안)에 따르면, 구역면적은 20,831㎡다. 기부채납 순부담 비율은 10.8% 수준이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(200%) ▲상한용적률(230%) ▲법적상한용적률(250%)이다. 한편 개포동 일대는 이미 재건축이 많이 진행돼 신축 단지가 곳곳에 들어서 있다. 남은 개포주공 5~7단지, 개포우성 등이 재건축을 마무리하면 일대 재건축도 끝나게 된다. 또 맞은편 구룡마을 역시 서울시-서울주택도시공사(SH)가 토지보상을 진행하는 등 개발 사업을 추진 중에 있다.
![[단독] 대조1, 밀린 현대건설 공사비 지급한다…분양계약 '기대감'](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20240832/art_17231796589723_a5b2cc_178x118_c0.png)
둔촌주공(올림픽 파크포레온)에 이어 공사중단 사태로 한동안 힘든 시기를 보냈던 대조1구역이 드디어 조합원 분양계약을 체결한다. 조합원 분양계약을 통해 확보하게 될 계약금(10%)과 중도금(30%)은 현대건설에 납부하지 못한 공사비로 지급된다. 대조1구역과 현대건설은 준공 시점을 2026년 10월로 상의 합의했다. 향후 공사 중단에 따른 공사비 증액 협의에 따라, 조합원들의 분담금에도 영향이 미칠 전망이다. 향후 현대건설과의 공사 중단에 따른 공사비 협상이 중요할 것으로 업계는 보고 있다. 현재 조합원 분양가는 향후 변동될 가능성이 높다. 대조1구역의 평당 일반분양가와 평당 공사비가 어떻게 결정되느냐에 따라 비례율이 달라지기 때문이다. 조합원들의 분담금은 결국 일반분양가(분양수입)와 공사비(지출)가 얼마로 책정되는지 여부에 따라 결정된다. 일반분양가는 최대한 높게, 평당 공사비는 최대한 낮아야 분담금을 낮출 수 있다. 9일 정비업계 따르면 대조1구역 재개발 조합(진재기 조합장)이 최근 정기총회에서 조합원 분양계약을 포함, 총 8개 안건을 모두 통과시켰다. 총회 상정된 주요 안건으로는 ▲사업시행계획(경미한 변경) ▲조합원 분양계약 ▲대출 금융기관 선정 ▲건설사업관리(HNC건설연구소) 용역계약 해지 ▲CM업체(한국산업경쟁력연구원) 선정 ▲정비업체(신한피앤씨) 추가용역계약 ▲조합원 물량 외부창호(KCC) 선정 등이 꼽힌다. 대조1구역은 지난 2022년 7월 정기총회에서 관리처분계획 변경(안)을 수립했고, 이듬해 5월 은평구청으로부터 인가를 받았다. 조합은 2달 뒤였던 7월 동호수 추첨을 진행했다. 하지만 조합 집행부 임원들의 직무정지 등으로 인해 조합원 분양계약은 계속해서 뒤로 밀렸다. 결과적으로 공사도급계약서에 따른 공사비 지급 등이 지연됐고, 현대건설은 올해 1월 1일 공사를 중단했다. 현재까지 공사비 지급 지연에 따른 연체료도 쌓이고 있다. 앞서 현대건설은 적법한 절차로 구성된 새 집행부와 공사 변경계약을 체결하겠다는 공식 입장을 표명했다. 집행부 공백 사태가 장기화됨에 따라, 미수 공사비에 대한 부담 증가로 인해 연초 공사중단 결정을 불가피하게 내렸다. 대조1구역이 최근 신임 집행부를 구성하게 되면서 현대건설은 바로 공사를 재개했다. 대조1구역은 이달 14일(수)부터 29일(목)까지 조합원 분양계약을 체결할 예정이다. 대조1구역은 공사 중단에 따른 현대건설의 공사비 청구서를 아직 받지 못한 상황이다. 공사비 증액을 요구할 경우, 공사비 검증을 진행하겠다는 점을 밝혔다. 공사비 협상을 위한 CM업체도 다시 선정했다. 현재 공사 현장 인근으로 사무실 이전도 추진하고 있다. 공사현장과 가까운 곳으로 조합 사무실을 옮기겠다는 조합의 의지가 반영된 행보다. 조합장을 포함한 임직원들의 인건비도 대폭 감소하며 운영비 절감에도 노력하고 있는 것으로 전해진다. 최근 총회에서 조합원 주택분에 들어가는 마감재(창호) 업체도 변경했다. 기존 LX하우시스 제품을 하기로 했지만 공사가 지연되면서 해당 제품이 단종됐기 때문이다. 조합원들은 LX하우시스 대신 KCC 제품을 선택하기로 결정했다. 해당 제품은 둔촌주공에도 들어간 제품이다. 대조1구역은 2009년 5월 정비구역 지정을 시작으로 ▲조합설립인가(2011년 12월) ▲사업시행인가(2017년 1월) ▲관리처분인가(2019년 5월) 등의 절차를 밟아왔다. 작년 5월 관리처분계획(안) 변경인가를 다시 받았다. 변경된 관리처분계획(안) 주택공급물량은 총 2,451세대로, 조합원·일반분양(2,083세대)과 임대주택(368세대)으로 나뉜다. 올해 예정된 일반분양 물량은 483세대다. 대조1구역 A조합원은 "그동안 공사 중단과 집행부 부재로 인해 많이 힘들었지만, 신임 조합장 체제로 공사비 협상도 무난하게 흘러갔으면 하는 마음"이라며 "입주시점이 계속 바뀌었는데, 최근 조합과 현대건설이 상호 합의한 2026년 10월에 꼭 입주했으면 한다"고 말했다.
서울시가 대규모 공사비 증액이 예상되는 사업장의 조합장들을 만났다. 공사비 갈등을 겪거나, 겪을 예정인 조합의 현장 목소리를 직접 청취하기 위함이 목적이다. 이날 한 자리에 모인 조합장들은 공사 중단을 방지하기 위해선 인허가청(서울시·자치구)에서 사전에 직권개입을 하는 방향도 검토가 필요하다는 의견을 공유했다. 악의적 정보공개 요청과 관련, 조합의 방어권을 보장해 달라는 내용의 논의도 이뤄졌다. 8일 정비업계 따르면 서울시는 지난 달 23일(화) 공사비 증액을 두고 갈등을 겪고 있는 조합장을 만나는 간담회 자리를 개최했다. 서울시에선 한병용 서울시 주택정책실장을 비롯해, ▲남정현 공동주택과장 ▲김유식 주거정비과장 ▲김상우 재정비촉진과장 등이 참석했다. 사업장은 ▲반포주공1단지1·2·4주구(현대건설) ▲대조1구역(현대건설) ▲흑석9구역(현대건설) ▲노량진8구역(DL이앤씨) ▲청담삼익(롯데건설) 등에서 정비사업을 이끌고 있는 조합장들이 참석했다. 간담회는 약 1시간 30분 가량 진행된 것으로 전해진다. 간담회는 공사비 갈등을 겪고 있는 조합 의견을 청취하고 행정지원을 모색하기 위한 목적으로 마련됐다. 이 자리에서 인허가청에서 직권개입을 통해 공사 중단을 막는 등의 권한이 강화되어야 한다는 취지의 발언이 오갔다는 후문이다. 조합 사업진행을 막는 정보공개 요청에 대해서도 조합의 방어권이 필요하다는 의견이 개진됐다. 이에, 한병용 주택정책실장은 비공개 정보와 관련해 구체적 지침을 제공하겠다고 약속했다. 현재 반포주공1단지1·2·4주구는 현대건설과 공사비 협의를 진행 중이다. 2017년 공동사업시행 협약서 상 총 공사금액은 2조6,363억원이다. 올해 1월 현대건설은 총 공사금액 4조775억원으로, 1조4,412억원 상향 조정을 요청해 왔다. 공사기간은 종전 34개월에서 10개월 늘어난 44개월로 제안해 왔다. 공사비 산출 기준연월일은 2023년 8월이다. 대조1구역은 아직 현대건설로부터 공사비 증액 관련 청구서를 받지 못한 상황이다. 현재 공사 중단에 따른 공사기간 연장만 협의를 마쳤다. 당초 현대건설은 공사기간 14개월(준공 2027년 3월) 연장을 요청해 왔으나, 협상 끝에 2026년 10월 준공으로 합의했다. 대조1구역은 최근 정기총회를 열어 조합원 분양계약 체결을 위한 총회 안건을 통과시켰다. 조합원 계약금(10%)과 중도금(40%)을 기성 공사비로 납부한 후, 공사 중단에 따른 공사비 협상이 본격적으로 진행될 것이란 전망이 대두된다. 청담삼익(청담르엘)은 종전 공사금액 3,726억원에서 5,909억원으로 증액하는 내용의 공사비 변경계약을 체결했지만, 집행부 교체로 인해 조합원들의 공사비 검증 목소리가 높아진 바 있다. 이에, 롯데건설은 '공사 중지 예고' 현수막을 게시하며 협의가 이뤄지지 않을 경우 공사를 중단하겠다고 밝혔다. 현재 청담삼익은 서울시 중재를 통해, 조합이 공사비 증액 원안을 받아들이고, 롯데건설이 추가 공사비 청구를 최소화하는 방향으로 합의 한 상황이다.
반포주공1단지3주구(래미안 트리니원)가 이달 10일(토) 총회에 조합 집행부 임원들의 연임 안건을 상정한다. 조합원 분양계약도 차질없이 마무리한 가운데, 노사신 조합장을 필두로 한 현 집행부의 연임도 무난하게 이뤄질 것이란 전망이 지배적이다. 조합 이사 1명의 과소지분 보유 이슈도 법률 검토를 거친 결과 문제없는 것으로 판단됐다. 8일 정비업계 따르면 반포주공1단지3주구 재건축 조합(노사신 조합장)은 금주 조합 임원 연임을 위한 임시총회를 개최한다. 제6호 안건으로 상정되는 연임 명단에는 ▲조합장(노사신) ▲감사(김광기·김영수·김순자) ▲이사(윤혜숙·이강혁·윤정문·이종호·김재홍·임요한·이동훈·최병국·방재성·이충신) 등이다. 최근 조합원들 사이에선 이사 1명의 임원 자격 요건을 두고 논란이 발생했다. 이사 1명의 보유지분(부부 공동소유)이 과반에 미치지 못함에 따라, 작년 7월 개정된 도시및주거환경정비법 제41조(조합의 임원)에 따라 임원 자격요건을 갖추지 못한다는 게 쟁점이었다. 도시및주거환경정비법 제41조(조합의 임원) 제1항은 조합 임원이 되기 위해선, 공유지분자의 경우 가장 많은 지분을 가지고 있어야 한다는 내용이 명확히 기재돼 있다. 이사 1명이 해당 자격요건을 갖추지 못하면서 법 위반 이슈가 부상한 것이다. 다만, 조합은 법률검토를 거쳐 '명의신탁'의 방법으로 연임에 문제가 없다는 점을 확인했다. 인허가청인 강남구청과도 관련 논의를 마쳤다. 실제로 최근 집행부 임원 선출을 진행한 압구정 A구역의 경우에도 비슷한 이슈가 있었지만, 부부 간 명의신탁을 통해 차질없이 집행부 구성을 완료했다. 부부 간 지분 이동은 없지만, 신탁이전을 통해 부동산 등기부등본 상에는 한 사람의 '단독 소유'로 변경됨에 따라 문제가 없다는 식으로 결론이 났다. 반포주공1단지3주구 A조합원은 "조합에서 기본적인 법률 검토도 거치지 않고 연임 안건을 상정하지 않았을 것이라 생각한다"며 "조합은 명의신탁을 통해 도시및주거환경정비법 상 문제될 것이 없다는 입장을 설명했다"고 말했다. 이어 "실제 압구정에서도 관련 이슈를 비슷한 방법으로 진행했지만, 관련해서 조합원들의 투표심리에 어떤 영향을 줄지는 지켜봐야 할 것 같다"고 덧붙였다. 반포주공1단지3주구는 지하3층-지상 35층, 아파트 17개동(2,091세대)을 짓는 재건축 사업이다. 관리처분계획 변경(안) 총회자료에 따르면 주택 공급 물량은 2,091세대로, 전용면적별로 나눠보면 ▲59㎡(492세대) ▲84㎡(694세대) ▲100㎡(231세대) ▲112㎡(415세대) ▲126㎡(182세대) ▲142㎡(71세대) ▲165㎡(6세대) 등이다. 이중 조합원들이 가져갈 물량은 총 1,558세대다. 전용면적별로 나눠보면 ▲59㎡(36세대) ▲84㎡(618세대) ▲100㎡(230세대) ▲112㎡(415세대) ▲126㎡(182세대) ▲142㎡(71세대) ▲165㎡(6세대) 등이다. 전용면적 100㎡ 이상의 경우 모두 조합원들이 가져간다. 보류지(28세대)를 제외한 일반분양 물량은 505세대로, 59㎡와 84㎡ 각각 456세대, 49세대가 공급된다. 공공임대주택은 없다. 김정우 법무법인 센트로 대표변호사는 "부부간 명의신탁의 경우 조세 포탈, 강제집행의 면탈, 법령상 제한의 회피 등을 목적으로 하지 않는 한 유효하다"며 "따라서 수탁자인 다른 배우자가 유효하게 소유권을 취득하게 되고, 그에 따라서 가장 많은 지분을 취득하게 되었다고 한다면 특별한 사정이 없는 한 임원자격에는 문제가 없을 것으로 보인다"라고 설명했다.
1:1 재건축을 추진 중인 개포우성1·2차가 정비계획(변경) 입안을 위한 주민의견을 모으는데 여념이 없다. 양재천변 수변특화 단지인 개포우성1·2차는 최소한의 기부채납과 낮은 임대주택 비율을 내세워 주민들의 재건축 의지를 높이겠다는 계획이다. 다만 아직 주민들의 동의서 접수율이 20%에 그쳐 충족요건을 달성하기 위해선 준비위원회 역할이 중요한 시점이다. 7일 정비업계 따르면 개포우성1·2차 재건축 추진준비위원회는 정비계획 입안 제안 및 동의서 접수를 위한 4차 주민설명회를 개최했다. 이날 설명회 사회는 협력업체인 ㈜제이앤케이도시정비가 맡았으며, 발표는 ㈜인토엔지니어링이 진행했다. 강남구 선릉로 120 일원에 위치한 개포우성1·2차의 면적은 90,592㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역에 해당한다. 1:1 재건축 컨셉에 따라 종상향 계획은 없다. 양재천변 특화배치로 인해 조망경관 확보를 위한 테라스하우스가 계획돼 있으며, 연도형 상가(공간 효율성을 높이고자 도로변을 따라 길게 늘어선 상가)도 남부순환로와 인접해 배치될 예정이다. 연도형 상가 내부에는 ▲근생시설 ▲판매시설 ▲종교시설 ▲금융업소 등이 포함될 예정이다. 토지이용계획(안)에 따르면, 단지 외부의 경관녹지와 서측 도로 일부가 편입돼 정비구역 면적이 다소 확장된다. 정비기반시설은 공원(4,886㎡)과 도로(1,666㎡)로 구성된다. 기부채납되는 소공원과 사회복지시설은 학교(대청중학교)와의 시너지 효과를 고려해 양재천 변에 위치한다. 단 주민 제안을 통해 향후 배치계획은 변동될 수 있다. 주차 대수는 총 5,086대(세대당 2대)로 계획됐다. 지하3층-지상49층으로 지어지는 해당 단지의 예상되는 주택물량 수는 1,632세대다. 조합원 배정 물량은 ▲35평형(330세대) ▲53평형(600세대) ▲66평형(162세대) ▲79평형(48세대)로 이뤄지며, 일반 물량은 ▲25평형(228세대) ▲35평형(36세대)로 분류된다. 특히 임대주택의 경우 25평형 규모로 228세대가 책정됐다. 양재천 변과 늘벗공원 인근에는 판상형 구조의 아파트가 들어서며, 그 외 주변에는 타워형 아파트가 배치될 것으로 예상된다. 이어진 추정분담금 설명에서 소개된 대상지의 평당공사비는 850만원으로 산출됐고, 일반분양가는 평당 7,500만원으로 예상됐다. 한국부동산원과 KB시세(6월말 기준)로 살펴본 개포우성1·2차의 현재 아파트 가격은 ▲31평형(28.7억원~28.8억원) ▲45평형(38억원~38.8억원) ▲55평형(43.5억원~43.8억원) ▲65평형(51억원) 수준으로 나타났다. 이날 설명회에선 재건축추진 준비위원회 소개와 더불어 경과 보고 및 동의서 접수율 현황에 대한 발표도 진행됐다. 대상지의 재건축추진 공동준비위원장은 5인이 맡고 있으며, 이외 준비위원은 12인으로 구성돼 있다. 준비위원장은 토지등소유자들의 관심과 협조를 당부하며 60%이상의 동의율을 달성하기 위해선 주민 합심이 절실함을 강조했다. 7월 말 기준, 개포우성1·2차의 동의서 접수율은 20.7%로, 각 아파트 동마다 동의율이 상이하고 편차도 큰 편이다. 한편, 설명회 말미엔 임대주택을 아예 없애자는 의견과 최근접 우선배치&등급별 평형이동에 대한 주민 질의가 이어졌다. A주민은 "1:1 재건축 컨셉인 만큼, 용적률 혜택없이 임대주택을 모두 없애는 방향을 검토해달라"고 요청했다. 이에 이준형 이사는 "우리 단지가 임대주택 없이 갈 수 있는 최대 용적률은 250%"라며 "다만 최근, 재건축을 추진 중인 한 단지에서 250% 용적률 계획을 추진했다가 서울시로부터 반려를 받고 다시 300%로 되돌아가는 사례가 있어 현실성 문제로 임대주택을 포함하게 됐다"고 설명했다. 또 B주민은 최근접 우선배치와 등급별 평형이동 가능성 여부에 대해 질의했다. 두 방안 모두 합리적이지만, 두 가지 원칙이 충돌할 경우 발생할 수 있는 문제에 대한 우려가 질문의 핵심 요지였다. 이를 두고 추진준비위원회 관계자는 "주민 간 의견 충돌을 방지하기 위해 형평성 측면에서 10등급으로 각각 등급을 분류해 같은 등급끼리 평형이동이 되도록 배치할 계획"이라며 "평형 기준이 흔들리면 문제가 발생하기에, 무조건 평형은 평형끼리 경쟁을 붙이는 것이 맞다"고 답했다.
여의도 맏형인 시범아파트가 데이케어센터(노인시설) 관련 조합원들의 의견을 확인하고자 전자투표에 착수했다. 사업 추진방향을 설정하는데 참고하기 위한 목적에서 진행된다. 데이케어센터를 두고 적잖은 갈등을 겪어온 시범아파트가 결정고시를 받기 위한 전환 계기를 만들어낼 수 있을지 업계 관심이 쏠린다. 6일 정비업계 따르면 여의도 시범아파트 사업시행자인 한국자산신탁은 이날 오전 9시부터 전자투표(설문조사)를 개시했다. 투표 기간은 오는 9일(금) 오후 5시까지다. 조합원은 문자로 안내받은 전자투표 링크를 클릭한 뒤, 휴대폰 본인인증을 거쳐 투표에 참여할 수 있다. 투표 결과는 설문조사를 종료일(9일) 나온다. 이를 토대로, 서울시 주무부서와 협의를 거쳐 정비계획 변경(안) 공람공고를 진행하겠다는 방침인 것으로 전해진다. 시범아파트는 올해 1월 정비계획(안) 공람공고를 진행하는 과정에서, 건축물 기부채납을 두고 조합원들의 반발이 극심해졌다. 서울시는 도시계획심의 과정에서 데이케어센터를 기부채납 하도록 지침을 내린 바 있다. 데이케어센터는 서울시 복지정책의 일환으로, 치매 및 등급어르신을 위한 요양보호시설이다. 작년 7월 기준, 서울시내 각 자치구별로 운영중인 데이케어센터는 모두 198개에 달한다. 서울시는 종상향을 전제로 재건축 사업을 진행하는 여의도 사업장의 경우, 토지 가중치를 보완해 주기 위해 '건축물 인센티브 계수' 혜택을 약속했다. 건축물 인센티브 계수를 종전 0.7에서 1로 상향 조정해주기로 한 것이다. 이때, 데이케어센터와 같은 전략시설과 공공임대주택만 가중치를 1로 올려준다는 내부 가이드라인을 수립했다. 당초 시범이 기부채납하기로 했던 건축물은 노인여가시설과 과학체험관 등이다. 시범아파트는 1971년에 준공된 27개동, 1584가구 규모의 노후 아파트로, 지난 2022년 9월에 신속통합기획(안)을 마련했다. 마련된 신속통합기획(안)을 바탕으로 정비계획(안)을 수립했고, 작년 10월 서울시 도시계획위원회를 통과했다. 다만 건축물 기부채납으로 권고받은 '데이케어센터'를 두고 내부 갈등이 첨예한 양상으로 흘러갔고, 현재 1년여 넘게 결정고시를 받지 못하고 있다.
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