발행일(UPDATE): 2025년 09월 05일 17시 04분
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강북권 알짜 입지로 손꼽히는 북아현2구역이 관리처분계획총회를 무사히 마치며, 이주·철거 전 마지막 관문인 관리처분인가를 목전에 두고 있다. 북아현2구역은 이번 총회에서 시공사(삼성물산·DL이엔씨)와의 공사비 협상을 마무리 짓고, 두 종교시설과도 보상 문제를 원만히 해결하면서 속도감 있는 사업 추진이 가능할 것으로 예상된다. 29일 정비업계 따르면 북아현2구역 재개발 조합(정정숙 조합장)은 이달 26일(토) 관리처분계획총회를 열어 ▲제1호(시공자 공사도급계약 변경(안) 승인) ▲제2호(아현성결교회 합의서 체결 추인) ▲제3호(북아현성결교회 합의서 체결 추인) ▲제4호(자금 차입) ▲제5호(관리처분계획(안) 승인) ▲제6호(주택도시보증공사 약정체결 승인) ▲제7호(조합원 이주 결의 및 철거 동의) ▲제8호(손실보상비 지급 승인) ▲제9호(총회 의결사항 대의원회 위임) 등의 안건을 상정해 모두 통과시켰다. 이번에 상정된 여러 안건 중 조합원들의 관심을 끈 안건은 단연 관리처분계획(안)이다. 조합원 물량은 총 1,227세대로, 일반분양과 임대주택 물량은 각각 673세대, 401세대로 분류됐다. 보류지 공동주택은 19세대로 나타났다. 아파트 평형배정과 동호수의 결정은 조합원간 비교했을 때, 종전자산평가액이 큰 순으로 우선 배정되며 금액이 동등하다면 공개추첨을 원칙으로 한다. 이주에 필요한 이사비용은 조합원 세대당 1,200만원이다. 이사비용은 조합 사업비로 지급한다. 관리처분계획(안) 상 추정비례율은 105%로 산출됐다. 총수입 추정액(1조9,959억원)에서 총지출 추정액(1조4,681억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(5,026억원)으로 나눈 결과값이다. 조합원 분양가의 경우 ▲59형(5.4억원) ▲74형(6.4억원) ▲84형(7.4억원)으로 산출됐다. 3.3㎡당 약 2,100만원 수준으로 책정됐다. 일반 분양가는 ▲39형(8.0억원) ▲46형(9.4억원) ▲59형(12억원)으로 산출됐다. 일반분양가는 3.3㎡당 4,800만원으로 결정됐다. 5곳의 종교시설 처분계획과 관련해선 아현동성당은 존치될 예정이며, 구세군아현교회와 아현감리교회는 인접부지 조합매입 등을 통해 대토하기로 했다. 또 아현성결교회와 북아현교회의 경우, 토지보상(조합매수) 과정을 거치게 된다. 조합은 원자재 가격과 인건비 상승, 무상품목 선호도 변경 등의 환경변화를 이유로 조합원 승인 과정을 거쳐 시공사(삼성물산·DL이엔씨)와 공사도급 계약을 변경하기로 했다. 북아현2구역 공사비는 계약 당시 3.3㎡당 490만원에서 748만원으로 증액된다. 다만 본공사 실착공 이후에는 물가변동으로 인한 계약금의 조정은 없을 예정이다. 공사기간은 실착공일로부터 40개월이다. 한편 북아현2구역은 1+1 주택공급 취소로 인해 내부적으로 다소 갈등이 남아있는 상황이다. 당초 조합은 1+1 주택을 공급하기로 했지만, 일반분양가보다 조합원분양가가 낮아 1주택을 추가 배정하면 사업성이 낮아진다는 이유로 지난 1월 1+1 주택공급 취소 안건을 통과시킨 바 있다. 따라서 이번 총회가 내부갈등을 어느정도 봉합하고 북아현2구역 재개발 사업의 성공적인 마무리를 위한 중요한 분기점이 될 수 있을지 여부에 관심이 쏠린다.
용산정비창전면 제1구역이 정비계획(안) 변경 절차를 밟고 있는 가운데, 시공사 선정 업무도 동시에 진행해 업무효용의 극대화를 꿰하고 있다. 선정된 시공자의 설계 기준을 정비계획(안) 변경 단계부터 반영해 사업기간을 단축하겠다는 전략이다. 30일 정비업계 따르면 용산정비창전면 제1구역(김영식 조합장)은 정비계획 변경(안)을 용산구청에 접수한 후, 현재 조치 통보를 받은 국공유지 유상 매입에 대한 검토작업을 진행하고 있다. 국공유지 유상 매입 과정을 통해 조합손실을 막고 정비계획(안) 변경을 통해 조합원 이익을 끌어올리겠다는 것이 조합의 의지다. 정비계획 변경 업무의 경우, ▲획지통합 ▲용도지역 변경 ▲최고높이 향상 ▲세대수 증가 등 4가지 핵심사안으로 나뉜다. 우선 획지는 기존 5곳에서 2곳으로 통합돼 토지이용의 효용성이 증대된다. 용도지역도 준주거와 상업지역으로 혼재돼 있었으나, 전체 상업지역으로 1단계 상향해 용적률을 확보한다는 계획이다. 최고높이는 100m(35층)에서 최대174m(49층)까지 상향 조정할 예정이며, 세대수도 기존 777세대에서 약 1,800세대로 1,000세대 규모 이상을 늘릴 계획이다. 계획(안)은 이달 중으로 용산구청에 보완접수될 예정으로, 조합은 내년 중순 경에 정비계획(안) 변경 고시와 통합 건축심의를 추진할 계획이다. 또 시공자 선정과 관련, 현재 CM업체는 조합에 유리한 조건으로 입찰지침서를 작성하고 도급계약서 등의 다수 자료들을 검토하고 있는 상황이다. 조합은 서울시의 시공자 선정기준에 맞춰 공정하게 진행할 예정으로, 입찰지침서가 마무리 되는대로 올해 말까지 입찰 절차를 진행한다는 방침이다. 특히, 시공자 선정을 통해 용산 국제업무지구와의 연계성에 의한 시너지 효과도 기대하고 있다.
신통 사전자문(Fast-Track) 1호 사업장인 여의도 대교아파트가 환경영향평가(초안) 공청회를 완료했다. 이날 공청회에는 사업대상지 북측에 위치한 장미아파트 주민들이 다수 참석해 '소음·분진·일조권' 관련 의견을 개진했다. 대교아파트는 일조권 피해를 최소화하는 방향으로 재건축을 추진하겠다는 점을 밝혔다. 양측 주민들 모두 서로의 입장차를 존중하며 차분하게 발언을 이어나갈 정도로 정돈된 모습이 눈길을 끌었다. 29일 정비업계 따르면 대교아파트 재건축 조합(정희선 조합장)은 이날 오후 4시부터 환경영향평가(초안) 공청회를 진행했다. 공청회는 인근 단지 주민들의 의견서가 접수됨에 따라, 환경영향평가법 시행령 규정에 따라 개최됐다. 참석자들의 관심이 집중된 분야는 '일조권 침해'다. 장미아파트 주민들은 소음과 분진은 인내할 수 있는 영역이지만, 일조권만큼은 영구적으로 영향을 미치기에 피해 최소화에 초점을 맞춰 의견을 냈다. 이에, 대교아파트는 일조권 피해를 최소화할 수 있는 방향으로 건축심의 절차를 진행 중임을 상세히 설명했다. 현재 배치도 상 장미아파트 쪽에서 가장 가까이 위치한 판상형 구조는 탑상형으로 바뀐다. 설계 담당자는 건축법 시행령 제86조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) 1항의 경우, 대교는 준주거지역에 해당하기 때문에 일반주거지역처럼 정북 방향으로 일정 거리 이상 띄어야 하는 규제 대상이 아님을 설명했다. 추가적으로, 제86조 3항(채광 방향 이격거리) 관련 법령은 모두 준수해 건축계획을 수립했다. 대교아파트는 3개 배치계획(안) 중 교육시설 및 주변 지역에 미치는 영향이 제일 적은 방향으로 선정해 사업을 진행해 왔다. 사업시행 후에도 영구 음영이 발생하는 지점은 없다. 다만, 일부 시간대에 일조피해가 예상되는 인근 아파트에 대해서는 주민공동협의체를 구성해, 보상안방안에 대한 의견을 수렴하고, 건축물 골조 공사 완료 시점에 정밀 감정평가를 거쳐 협의점을 찾겠다는 게 대교아파트의 계획이다. 정희선 대교아파트 조합장은 "현재 설계 초안을 만들어가는 단계로, 향후 통합심의 및 사업시행계획 등의 후속 절차에서 최적의 배치계획(안)을 수립해 나갈 것을 약속드린다"며 "내년 1분기 통합심의를 마무리 짓고, 상반기 중으로는 시공사 선정을 진행할 것"이라고 말했다. 이어 "시공사 선정 후 하반기 내로 사업시행계획(안) 인가 및 조합원 분양신청까지 진행할 계획"이라고 덧붙였다. 한편, 수인한도를 판단하는 기준(공동주택)은 ①동지일을 기준으로 오전 9시부터 오후 3시까지 일조시간이 연속해 2시간 이상 확보되는 경우 또는 ②동지일을 기준으로 오전 8시에서 오후 4시까지 일조시간이 통틀어 최소한 4시간 정도 확보되는 경우다. 동지일을 기준으로 한 이유는 태양의 고도가 가장 낮고 일조시간이 가장 짧아서 일조침해가 가장 커지기 때문이다. 앞선 2가지 기준을 모두 맞추지 못할 경우, 일조 저해의 경우 수인한도를 넘어섰다고 본다. 일조량이 수인한도에 미달할 경우, 재산가치 영향과 생활간섭 피해 등이 발생할 수 있다.
한남뉴타운 중 가장 빠른 재개발 속도를 보이는 한남3구역이 97%의 높은 이주율을 달성하며 사업에 속도를 내고 있다. 2025년 착공을 목표로 하는 조합은 현재 이주가 완료된 곳부터 부분철거를 계획하고 있는 상황이다. 또한, 올해 11월에는 임기 만료에 따른 임원 선거도 앞두고 있다. 29일 정비업계 따르면 한남3구역 재개발 조합(조창원 조합장)은 이달 기준 이주율 97%를 달성했다. 이는 관리처분인가 이후 이주개시 1년 만에 이뤄진 성과다. 한남3구역의 이주대상은 8,584세대로, 현재까지 이주완료된 세대는 8,242세대로 나타났다. 이외 공가진행 중인 곳은 87세대고, 이주예정과 공실은 각각 9세대, 18세대로 집계됐다. 아직 남아있는 미이주세대는 228세대다. 조합은 미이주 세대에 대해 적극적인 설득을 우선으로 하되, 명도소송과 부분철거를 병행해 원만한 이주를 완수해 나갈 예정이다. 예외적인 성격을 띄는 부분철거의 특성상, 조합은 ▲방대한 조합 규모 ▲노후화에 의한 안전 문제 ▲주택공급 일조 등의 이유를 들어 구청과 합의해나간다는 입장이다. 한남3구역의 시공을 맡은 현대건설 역시 신속한 철거를 위해 철거업체 선정을 마무리하고 있는 것으로 알려졌다. 현재 현대건설은 석면조사 및 지장물철거를 위한 사전 조사 단계에 착수한 상태로, 연내 철거 작업을 계획 중이다. 아울러 조합은 구역 내 5곳의 종교시설들과 모두 약정서를 체결하고, 종교부지 이전을 확정지었다. 조합은 ▲천주교서울국제선교회(24년 2월) ▲한마음교회(24년 4월) ▲한광교회(24년 6월) ▲보광중앙교회(24년 10월) ▲보광동교회(24년 11월 예정)와 이전 문제를 잡음 없이 해결해 안정적인 사업 속도를 확보했다. 한편 조합은 앞선 공청회에서 조합원 설문조사를 통해 기존 계획에서 대형평형 비율 30%로 변경추진하기로 의견을 냈다. 다만 시는 '소형주택 공급확대를 위한 용적률 완화' 조건을 내건 만큼, 어느정도의 소형평형 면적을 확보해야 한다는 입장을 고수했다. 이에 조합 집행부는 소형평형비율(50%)을 유지하되, 중대형 평형비율을 1:1로 하자는 조합원 의견을 모았다. 또 건축물기부채납 없이 59㎡(85세대) 임대주택은 없애고, 법정 의무임대 15%만 진행하기로 했다. 조합은 조합원 의견을 최대한 반영해 향후 평형별 비율을 최종적으로 확정해나갈 계획이다.
최창용 마천3구역 조합장이 내년 6월 집행부 임원 선거 때 불출마하겠다는 뜻을 공식화했다. 오는 11월 2일(토) GS건설을 시공사로 선정하는 총회를 앞둔 가운데, 최 조합장이 불출마 선언을 한 배경으로는 시공사 선정 전 조합 갈등을 봉합하기 위한 목적으로 업계는 보고 있다. GS건설은 마천3구역의 프로젝트명을 [송파 자이 아스트라]로 정해 조합원들의 선택을 받기 위한 막바지 홍보에 힘을 쏟고 있다. 28일 정비업계 따르면 마천3구역 조합은 다음 달 2일(토) 오후 2시 마천세계로교회에서 시공사 선정을 위한 임시총회를 개최한다. 총회 상정되는 안건은 ▲제1호(시공사 선정 및 계약체결 위임 승인) ▲제2호(조합 기 수행업무 추인) ▲제3호(자금 차입) ▲제4호(입찰보증금 대여금 전환 및 사용 집행 승인) ▲제5호(임시총회 직접참석자 회의비 지급) ▲제6호(2024년 조합 예산 변경) 등이다. GS건설은 마천3구역 입찰 때 단독으로 응찰해, 현재 수의계약 체결을 전제로 시공권 확보를 진행 중이다. 최근 1차 홍보설명회를 마치고, 최창용 조합장은 내년 6월 예정된 집행부 선출 선거에 참여하지 않겠다고 밝혔다. 마천3구역은 시공사 선정 과정에서 조합원들 간 이견차로 인해 내홍이 계속돼 왔으며, 현재 집행부 해임을 위한 발의서 징구가 진행 중이다. 최 조합장의 불출마 선언도 연장선상에서 생각해 볼 수 있다. GS건설은 대안설계(최고층수 25층)와 혁신설계(최고층수 37층)를 제안했다. 최고층수를 올릴 경우, 중앙광장 6,500평을 단지 내 확보할 수 있다는 게 GS건설의 설명이다. 주동 수가 감소해, 건폐율이 줄어들기 때문이다. 물론 혁신설계는 중대한 설계변경에 해당하기 때문에, 인허가 기간이 늘어나고 공사비는 올라간다. GS건설이 제안한 평당 공사비는 779만원이다. 조합이 산출한 공사비 예가 810만원보다 31만원이 낮다. GS건설은 이주·철거 기간에 맞춰 혁신설계 인허가를 받기 때문에 사업 지연이 없다는 설명이다. 원안설계로 남은 인허가 절차를 밟아나가되, 대안설계 변경을 동시에 진행하겠다는 점을 밝혔다. 대안설계에 따른 인허가 비용은 15억원 한도 내에서 GS건설이 부담하겠다고 부연했다. 사업촉진비는 1,000억원 조달을 약속했다. 사업촉진비는 이주비가 부족한 조합원들에게 자금 여력을 지원하고, 민원을 해결하는 등의 목적으로 활용된다. 아파트 미분양이 발생할 경우, 일반분양가의 95% 수준에서 대물변제하겠다는 조건도 제안했다. 마천3구역은 송파구 마천동 215번지 일대 위치해 있으며, 1960년대 도심 철거민의 집단이주지역으로 만들어졌다. 구역면적은 133,830㎡로, 이중 공동주택을 지을 획지는 88,730㎡다. 정비기반시설은 ▲도로(21,473㎡) ▲공원(11,661㎡) ▲공공시설(4,949㎡) ▲보육시설(1,200㎡) ▲유치원(300㎡) ▲자동차정류장(5,025㎡) 등으로 구성돼 있다. 공공시설은 청소년센터와 장애인복지시설이 들어설 예정이다.
신반포4차가 지난 달 시공사 사전 간담회를 개최한 가운데, 이 자리에는 ▲삼성물산 ▲대우건설 ▲롯데건설 ▲GS건설 ▲DL이앤씨 등이 참석했다. 조합은 입찰지침서로 인해 입찰참여가 제한될 일은 없다는 점을 명확히 설명함과 동시에 공정하고 투명한 경쟁입찰을 성사시켜 조합원 이익을 극대화하겠다는 점을 시공사들에게 안내했다. 신반포4차는 현재 시공사 선정을 위한 사전 준비 작업을 진행 중이다. 28일 정비업계 따르면 신반포4차 재건축 조합(정상선 조합장)은 최근 서울시로부터 지정·고시받은 정비계획(안) 통합심의에 들어가기 앞서, 시공사 선정을 진행하는 방향으로 가닥을 잡았다. 정비업체(주성C.M.C), 설계업체(나우동인)와 시공사 선정을 위한 입찰지침서를 준비하고 있다. 마련된 입찰지침서는 이사회 의결을 거친 뒤, 서초구청 검토를 받게 된다. 이후 대의원회 의결을 거쳐 입찰공고가 나가는 순서다. 신반포4차는 서울시가 올해 도입한 '통합심의' 제도 일정을 감안할 때, 시공사를 먼저 선정한 뒤 통합심의를 받는 방향으로 가닥을 잡았다. 통합심의는 사업시행계획(안)을 받기 전 ▲건축심의 ▲교통영향평가 ▲환경영향평가 ▲교육영향평가 ▲경관심의 등을 한꺼번에 받아, 사업 기간을 단축시키는 데 초점이 맞춰져 있다. 통상 2~3년 이상 걸리는 각종 심의기간을 단축시켜 원만한 정비사업 추진을 지원한다는 게 취지다. 보통 시공사를 선정할 때, 시공사들은 조합이 제안한 원안설계와 대안설계를 함께 들고 온다. 대안설계를 택하는 경우가 대부분이다. 신반포4차 역시 시공사로부터 대안설계를 받아본 뒤, 조합 이익을 높일 수 있는 설계(안)을 선정해 통합심의를 진행한다는 방침이다. 앞서 시공사 선정 시기를 묻는 설문조사에서, 조합은 시공사 선정을 빠르게 가져갈 경우의 장점으로 시공사의 대안설계를 조기에 반영할 수 있다는 점을 꼽은 바 있다. 이외에도 시공사 조기 선정 시, 빠른 사업비 조달과 복잡한 인허가 지원 등도 장점으로 언급됐다. 통상 정비사업에서 조합에 자금이 돌기 시작하는 시점은 시공사 선정이 이뤄진 뒤부터다. 서울시로부터 받는 정비사업 융자금으로는 최소한의 운영비 정도로만 활용이 가능하다. 협력업체 용역대금을 지급하는 것 역시 시공사 선정 이후 이뤄진다. 시공사로부터 사업비를 조달해 사업 속도를 낼 수 있다는 의미다. 물론 시공사를 조기에 선정할 경우, 실제 착공할 때 공사비가 큰 폭으로 올라갈 수 있음은 감안해야 한다. 시공사의 공사비 산정 기준연월일은 보통 입찰을 진행할 때다. 시공사를 뽑은 이후 진행해야 할 단계(건축심의·사업시행·관리처분·조합원 이주·철거)를 감안할 때, 적잖은 시일이 소요된다. 이는 조합의 역량과 사업장 상황에 따라 기간이 결정된다. 시공사는 입찰 시점부터 착공 전까지 물가상승(Escalation)분을 공사비에 반영한다. 1979년 10월 준공된 신반포4차는 2003년 6월 안전진단을 통과했다. 건축물 구조 안정성에 지대한 문제점이 발견된 만큼, 신속한 재건축이 필요한 상황이다. 구역면적은 92,921㎡로, 총 10개 필지로 구성돼 있다. 이중 사유지는 2개(85,420㎡)며, 나머지 국공유지는 서울시와 서초구가 각각 4개 필지를 보유 중이다. 10개 필지는 ▲대지(2개) ▲공원(3개) ▲도로(3개) ▲잡종지(2개) 등으로 이뤄져 있다. 단지 내 3개 공원(1종일반주거지역)은 하나로 합쳐 고속터미널역이 있는 신반포로23길로 배치된다.
마포 최고가 아파트에 둘러싸여 뛰어난 입지를 보이는 염리4구역이 연내 정비구역 지정을 앞두고 사업성 개선에 나서 눈길을 끈다. 염리4구역은 새로 바뀐 정비계획(안)을 토대로 구역 지정을 완료하고, 향후 남은 절차를 순차적으로 추진해 나가겠다는 계획이다. 27일 정비업계 따르면 염리4구역 재개발추진준비위원회(나상돈 위원장)는 최근 서울시 자문위원회 의견을 반영한 정비계획(안)을 새롭게 내놨다. 단연 눈에 띄는 부분은 기존 사전타당성 조사(안)과 달라진 사업성 부분이다. 소식지에 게재된 정비계획(안)을 살펴보면, 우선 용도지역은 기존 제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 1단계 종상향이 이뤄졌다. 법적상한용적률 역시 250%에서 300%로 올려 사업성 개선을 도모했다. 이로 인해 최고층수는 기존 27층에서 최고 35층까지 상향되며, 세대수도 811세대에서 1,123세대로 약 300세대 이상이 늘어날 것으로 예상된다. 이어 도로의 경우, 2~3번지 일대의 기존도로가 폐쇄돼 관통도로가 폐지된다. 또 구역 내 관통하기로 계획됐던 신설도로는 구역계 상단으로 이전하기로 결정됐다. 공원과 사회복지시설(기부채납)도 위치가 변경될 예정이다. 사회복지시설의 경우, 주민 의견 등을 반영해 체육시설로 조성한다는 계획이다. 특히 염리4구역은 기부채납 비율을 30%에서 10% 내외로 반영해 임대주택비율도 하향조정될 것으로 보인다. 해당 정비계획(안)은 현재 마포구와 서울시 자문위원회 합동회의를 마친 상태로 알려졌다. 염리4구역 재개발추진준비위는 추정분담금(안)이 책정되는대로 주민공람, 의견 청취 등의 이후 과정을 밟을 예정이다.
![[칼럼] 여의도·목동 등, 임대주택 기부채납 공식(公式)의 비밀](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20241043/art_17297462275176_6b9aa0_178x118_c0.jpg)
내로라하는 재건축 대표 주자로 먼저 떠오르는 공간, 바로 여의도와 목동이다. 정비계획(안) 공람공고 때마다 만사 제쳐두고 부리나케 달려갈 정도다. 인허가청에 올라온 문서를 하드카피로 출력하면 [용적률 계획]부터 본다. 용적률 체계는 4단계(기준-허용-상한-법적상한)다. 단계별 구간은 ①(기준→허용) ②(허용→상한) ③(상한→법적상한) 등이다. 각 단계로 넘어갈 때마다 대가(代價)가 필요하다. ①번과 ③번은 인센티브 적용기준이 법적으로 명확하게 정해져 있다. 소유주 운신의 폭이 좁다는 의미다. 눈에 불을 켜서 봐야할 건 ②번이다. 이 구간에서 '토지 및 건축물 기부채납 공식'이 적용된다. 기부채납의 종류와 양이 결정된다는 말이다. 공공성(기부채납)과 사업성(용적률)의 균형점을 찾는 중요한 분수령이다. 기부채납은 주고 싶은 게 아닌, 상대방이 받고 싶은 걸 줘야 한다. 관할 구청·서울시와의 협의가 그토록 치열한 이유도 앞선 맥락에 기인한다. 서울시는 지난 주 [공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준 개정]을 공개했다. 건축물 기부채납 중 하나인 공공임대주택의 건축비 조정이 핵심 내용이다. 앞으로는 표준건축비(공공주택특별법)가 아닌 기본형건축비(주택법)로 바뀐다. 1㎡당 약 100만원대에서 약 200만원대로 올랐다. 토지등소유자 입장에선 공공임대주택 건축비를 2배 받을 수 있게 돼 반기는 분위기다. 하지만 그만큼의 실익이 있을까? 구역면적이 작은 재건축 사업장의 경우, 토지보다는 건축물 기부채납을 진행하게 된다. 아파트 지을 땅을 최대한 확보해야 하기 때문이다. 보통 건축물 기부채납은 '공공임대주택'으로 진행된다고 보면 된다. 공공임대주택을 짓는 대가로 받게 되는 용적률을 계산하기 위해선, 토지지분과 환산부지를 구해야 한다. 이때, 환산부지를 구하는 공식은 [(임대주택 건축 연면적 X 건축비) / (공시지가 X 2배)]다. 분자의 변동폭이 커질수록, 분모의 변동폭이 작을수록 환산부지는 커진다. 다른 수치가 변화 없다는 가정 하에, 분자에 있는 건축비가 늘어나면 환산부지는 커진다. 환산부지가 커지면 받을 수 있는 용적률이 증가한다. 다만, 여기서 간과한 점이 있다. 바로 분모에 있는 '공시지가'다. 공시지가는 매년 늘어난다. 특히, 최근 부동산 가격이 급등하면서 공시지가도 큰 폭으로 상승했다. 공시지가는 매년 오르기 때문에 '변수(변하는 숫자)'다. 반면 임대주택 건축 연면적과 건축비는 상당 기간 고정돼 있는 '상수(고정된 숫자)'다. 정비사업은 꽤나 오랜 시간을 투입해야 한다. 결과적으로 정비계획(안)을 수립하는 초기에 잡아놓은 기부채납 목적의 공공임대주택은 향후 사업시행계획(안)을 만들 때 늘어날 수밖에 없다. 동일한 양의 용적률 인센티브를 받으려면 말이다. 아니면 다른 기부채납을 추가적으로 해야 할 수도 있다. 여의도와 목동 등에서 정비계획(안)이 나올 때마다 용적률 계획을 살펴본다. 현장 취재를 할 때마다 너무나 안타까운 점이 있다. 정비계획(안)을 수립해, 입안한 뒤, 고시를 받는 일련의 과정에 생각보다 주민들의 관심도·호응도가 낮다. 재건축의 운명은 이때 80% 이상 결정되는데도 말이다. 기부채납 종류와 그 양이 어떤 협의과정을 거쳐 결정됐는지를 물어봐야 한다. 시기적절한 좋은 질문이야말로 내가 소유한 재산의 가치 증식에 도움이 될 것이다.
![[단독] 대치 은마, 총회 성료 기점 '재도약' 발판…"이젠 가야 할 때"](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20241043/art_17297777267806_189e63_178x118_c0.jpg)
국내 재건축 대장주로 꼽히는 은마아파트가 3,000여명 넘는 조합원들의 지지에 힘입어 정기총회를 성료했다. 분위기 쇄신에 성공한 조합 집행부는 그간의 시행착오 과정을 자양분 삼아 사업 정상화에 온 힘을 쏟겠다는 계획이다. 24일 정비업계 따르면 은마아파트 재건축 조합(최정희 조합장)은 최근 정기총회를 열어, ▲제1호(조합임원 및 대의원 재신임) ▲제2호~4호(조합원 제명) ▲제5호(추진위 계약 추인) ▲제6호(조합 정관 개정) ▲제7호(조합 행정업무규정 개정) ▲제8호(2024년 조합 예산 의결) ▲제9호(금전소비대차계약 체결) 등 16개 안건을 상정해 모두 통과시켰다. 조합은 그간 비대위가 선거결과에 불복해 조작된 증거를 법원에 제출하고, 재건축 사업을 전면 중단시키는 등 막대한 재산상 피해를 발생시켰다고 언급했다. 이에, 조합임원과 대의원에 대한 재신임 여부를 1호 안건으로 상정해 사업추진 의지를 재확인했다. 그 결과 조합원들은 94%의 압도적인 지지를 보이며 조합 집행부에 힘을 보탰다. 조합은 아파트와 상가의 개발이익과 비용을 별도로 정산하는 '상가독립정산제 업무협약서' 내용도 정관에 반영해 체계적인 기준을 마련키로 했다. 조합원 권리·의무에 관한 사항을 구체화하고, 고지·공고방법을 다양화할 수 있는 근거를 만들었다. 이날 총회에선 협력업체 선정도 함께 이뤄졌다. 은마아파트 협력업체 라인업은 ▲정비업체(화성씨앤디) ▲법무사법인(우영) ▲감정평가업체(제일감정평가법인·미래새한감정평가법인) ▲회계법인(정일회계법인) 등이다. 최정희 조합장은 "오세훈 서울시장의 잔여 임기 기한(19개월)에 맞춰 최대한 빠른 속도로 사업 절차를 밟아나갈 계획"이라며 "서울시와의 재협의를 통해 49층 층수상향을 비롯한 사업성 향상 방안을 심도있게 검토하고 있는 상황"이라고 말했다. 은마아파트 A조합원은 "금번 총회를 기점으로 내부 갈등을 하루 속히 봉합해, 재건축 사업에 속도가 났으면 하는 바람"이라며 "녹물이 흐르고, 하수구 냄새가 집 안으로 들어올 정도로 주거환경 개선이 시급한 상황"이라고 말했다.
"목동8단지는 목동 신시가지 일대 중 작은 단지에 해당하나, 사업 규모로만 보면 꽤 큰 단지로 볼 수 있습니다. 목동·오목교역 역세권 요지에 위치한 8단지는 큰 쟁점이 없고 주민들의 화합·단결력도 뛰어나 향후 심의 과정이 쾌속 진행될 것으로 예상됩니다." 이기재 양천구청장은 최근 열린 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 목동8단지 주민설명회에서 이같이 말했다. 다소 사업면적은 작지만, 별다른 이슈가 없어 가로중심 주거단지 메리트와 학교·공원 등의 인프라를 잘 살리면 최상의 사업 성과를 순탄히 이끌어낼 수 있다는 평가다. 다만 타 단지 대비 156%로 기용적률이 높고, 소형평형이 많은 특징을 갖고 있는 만큼, 불리한 사업성 보완을 위한 심도있는 고민도 필요할 것으로 관측된다. 24일 정비업계 따르면 목동8단지는 최근 정비구역 지정 및 정비계획(안) 수립 절차에 나섰다. 토지등소유자들을 대상으로 한 설명회 프레젠테이션(PT) 발표는 ㈜비엠도시건축사사무소가 맡아 진행했다. 목동8단지 구역면적은 88,599㎡로, 이중 획지면적은 70,493㎡(79.6%)에 해당한다. 나머지는 정비기반시설인 도로, 공원, 녹지로 이뤄졌다. 목동8단지의 토지 용도지역은 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역으로 구성돼 있으며, 용도변경 없이 제3일반주거지역을 유지하게 된다. 토지등소유자는 1,377명으로 나타났다. 국공유지 성격의 단지 내 어린이공원은 역과 가까운 북측 상부에 위치하게 된다. 이곳에 공원을 조성한 이유는 학교와의 이격을 통한 일조권 침해 방지와 양천공원과의 중복을 막기 위함이다. 공원 이용을 도모하기 위해 단지 사이 내 공공보행통로도 마련된다. 9단지와 인접한 부분에는 경관녹지가 설치되며, 가로변에는 근린생활시설과 각종 커뮤니티시설이 들어설 예정이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 기준용적률에서 허용용적률로 갈 수 있었던 이유는 공공보행통로(10%), 열린단지(5%), 돌봄시설(5%)로 인센티브(20%p)가 적용됐기 때문이다. 토지·건축물 공공기여를 통해 상한용적률은 250%까지 향상되며, 법적상한용적률 인센티브(49.9%p)의 절반은 임대주택을 지어야 한다. 예상되는 주택공급물량은 1,881세대, 조합원과 일반물량은 각각 1,377세대, 205세대로 산출됐다. 기부채납에 따른 임대주택 수는 92세대로, 59㎡(74세대)와 84㎡(18세대)로 계획됐다. 기부채납 주택의 전체 연면적은 14,949㎡이며 대지지분은 2,707㎡, 건축물 환산부지면적은 1,192㎡로 각각 나타났다. 또 국민주택 임대수는 총 207세대로, 59㎡(186세대)와 84㎡(21세대)로 산출됐다. 목동8단지는 수치 상, 타 단지에 비해 임대주택 수가 많은 편이다. 이와 관련, ㈜비엠도시건축사사무소 관계자는 "8단지는 국공유지가 많다보니 공원을 만들고 도로를 확폭하고 나면 기부할 땅이 없다"며 "땅을 못 내놓으니, 임대주택을 내놓을 수 밖에 없다"고 설명했다. 즉 땅이 아닌 임대주택을 통해 용적률을 확보했다는 의미로 풀이된다. 이어 주변 4·6단지 대비(2,000세대 이상) 총세대수가 적은 이유에 대해선 "세대수는 용적률에 따라 정해지는 것"이라며 "큰 평형을 선호하는 토지등소유자의 비율이 높아 물량이 적게 산출됐다"고 말했다. 다만 세대수는 추후 사업여건과 주민들의 선호에 따라 언제든 변동될 가능성이 크다. 추정비례율은 101.3%로 예상됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 800만원으로 책정됐다. 해당 단지의 조합원분양가는 일반분양가의 90% 수준으로 책정됐다. 주민들은 본인이 소유한 종전자산감정평가액에 추정비례율(101.3%)을 곱한 권리가액을 기준으로 개략적인 추정분담금 혹은 환급금을 알 수 있다. 현재 54㎡(17평)의 종전자산가는 10억7,500만원으로 여기에 추정비례율을 곱한 권리가액은 대략 10억8,900만원으로 계산된다. 만약 54㎡(17평)에 거주하는 소유자가 조합원 분양가 18억 정도인 84㎡(33평)에 들어가기 위해선 대략 7억1,100만원의 추가 분담금이 필요한 것으로 예상된다.
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