발행일(UPDATE): 2025년 07월 03일 14시 16분
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성수3구역이 당초 이달 진행하기로 했던 조합장 보궐선거를 다음 달 7일 진행한다. 조합장 공석에 따른 직무대행 체제에선 중요한 조합 업무를 볼 수 없었기에, 집행부 구성이 빠르게 이뤄져야 하는 상황이다. 현재 조합장 자리를 두고 치열한 3파전 양상을 보이고 있어 결과를 쉽게 예단하기 힘들다는 게 현장 관계자들의 전언이다. 선거인 수는 955명이다. 23일 정비업계 따르면 성수3구역 재개발 조합은 오는 9월 7일(토) 성진교회에서 조합장 보궐 선거를 위한 정기총회를 개최한다. 총회는 ▲제1호(최고층수 결정 건) ▲제2호(정비계획 변경을 위한 승인 건) ▲제3호(조합장 보궐 선임 건) ▲제4호(조합 정관 변경 건) ▲제5호(예산 사용내역 승인 건) ▲제6호(예산회계규정 변경 건) 등 10개 안건을 상정해 의결해야 한다. 단연 최대 관심사는 조합 업무를 이끌어 나갈 적임자를 뽑는 안건이다. 성수3구역 조합장 후보에는 총 4명이 출마했으나, 박준동 후보(기호 1번)가 사퇴함에 따라 3인의 후보 체제(김병우·송진섭·강태현)로 각축전을 벌이게 됐다. 총회 당일에는 2차 합동연설회가 예고돼 있어, 현장 투표를 진행하는 조합원들의 표심을 누가 사로잡느냐 여부가 중요할 전망이다. 통상 조합장 및 조합임원의 임기는 3년 이내로, 연임이 가능하며 후임자 선임이 되기 전까지 직무 수행이 가능하다. 단 이번에는 갑작스런 해임에 의한 선거임을 감안해 새 조합장의 임기만료일은 2025년 10월 말까지다. 앞서 전임 조합장은 총회 의결 없이 정비업체로부터 자금을 차입받은 행위가 문제가 됐고, 도정법 위반에 따른 벌금 100만원을 부여받아 물러났다. 한편 성수3구역 조합은 최근 사업지에 홍보 중인 시공사들을 대상으로 '조합원 개별홍보 금지'에 대한 안내문을 발송했다. 조합은 "8월 19일부터 시공사가 조합원을 개별방문 등의 활동을 하다 발각되면 관련 기준에 의거해 서울시에 통보할 것"이라며 "위반 사실을 토대로 향후 입찰참여를 무효로 할 것"이라고 안내했다.
영등포구청이 여의도 삼부아파트가 조합원들에게 배부한 선거 투표용지 양식을 변경하라는 조치를 내렸다. 추진위원회와 선거관리위원회는 상호 전원 합의를 토대로 업무처리에 신속함을 기해 왔지만, 일부 사소한 민원으로 인해 사업 자체가 지연되고 있어 조합원들은 우려감을 호소하고 있는 실정이다. 통상 정비업계에서 '민원'은 헤게모니 싸움에서 유리한 위치를 점하려는 기업이나 개인이 의도적으로 행하는 경우가 많다. 21일 정비업계 따르면 영등포구청은 여의도 삼부아파트 위원 선거 투표용지를 재교부하라는 내용의 행정 조치를 내렸다. 일부 조합원이 배부받은 투표용지에 추진위원회 날인이 있다는 점을 문제 삼았기 때문이다. 투표용지에 추진위원회 날인이 찍혀 있는 걸 '사전 선거개입'이라고 여겨 인허가청인 영등포구청에 민원을 제기한 것이다. 보통 구청은 민원이 있을 경우 잡음이 생기는 것을 극도로 꺼려하기 때문에 대부분 수정 조치를 내린다. 하지만 투표용지에 추진위원장과 선거관리위원장 날인을 함께 하도록 한 건 '상호 합의'를 거쳐 전원이 모두 합의한 내용이다. 총회를 주최하는 추진위원회와 선거를 관장하는 선거관리위원회가 투표용지의 '투명한 관리 목적'으로 함께 날인한 것이다. 실제로 최근 상계2구역과 북아현3구역 등에서 해임총회 투표용지를 둘러싼 문제가 법적 소송으로 진행되면서 사업 자체가 도중에 멈춰버린 사례도 존재한다. 삼부아파트는 제3종일반주거지역(30-2번지)과 일반상업지역(30-3번지)으로 토지 용도가 나뉘어 있다는 점을 이해할 필요가 있다. 이해관계가 다른 조합원들이 존재하기 때문에, 투표용지 또한 2개 조직(추진위원회·선거관리위원회)의 철저한 관리·감독이 필요하다. 현재 추진위원장은 30-2번지에 거주하고 있으며 선거관리위원장은 30-3번지에 살고 있다. 상호 간의 균형 있는 감시와 철저한 확인이 필요하다는 의미다. 추진위원장과 선거관리위원장 모두 이 점을 알고 있었기에, 함께 날인하는 것으로 결정된 사항이다. 다만 총회 준비가 본격화되던 시점, 투표용지에 추진위원장 날인이 있는 것을 사전 선거개입으로 보는 민원이 제기됐다. 결국 주민총회는 예정된 이달 말에 열릴 수 없게 됐다. 근방 사업장들이 재건축에 속도를 내고 있는 와중에, 삼부아파트 역시 추진위원회 선출을 기점으로 속도를 내야 할 시기였지만 사업 지연이 불가피해진 셈이다. 총회 일정에 맞춰 각종 행정 업무도 이뤄져 왔기에, 갑작스러운 총회 날짜 변경은 조합원 입장에선 시간과 비용이 소모되는 결과를 안게 됐다. 당초 오는 8월 31일로 예정된 주민총회에 기대감이 모아졌던 건, 상업용 토지에 위치한 주민들이 후보자로 등록하면서 30-2번지와 30-3번지의 '화합'을 통한 새로운 전환점이 될 수 있다는 판단이 있었기 때문이다. 실제 정비업계 전문 변호사들은 투표용지 양식을 갖고 선거개입이라고 주장하는 것에 대해 '법률적 의미'를 부여할 수 없다는 데 입을 모았다. 사전에 추진위원회와 선거관리위원회가 협의했고, 투표용지의 투명한 관리 목적이 반영됐기 때문이다. 어느 일방의 주장에 따라 추진위원장 날인이 들어가지 않은 것이다. 법조계 관계자는 "선거를 진행하기도 전에 투표용지 양식이 삼부아파트의 발목을 잡아버린 상황이 되어버렸다"며 "구청에서도 계속해서 민원으로 시끄러울바에는 기존 투표용지를 회수하고, 변경된 투표용지를 다시 배부하라는 내용의 행정지도를 내린 것으로 보인다"고 설명했다. 이어 "시간이 곧 돈인 정비사업에서 주민총회가 또 다시 연기됐다는 사실에 조합원들도 아쉬움을 나타내지 않을까 생각한다"고 덧붙였다.
마천뉴타운 소속인 마천3구역이 시공사 선정 절차를 밟고 있는 가운데, 이날 2차 현장설명회에 참석한 건설사들로부터 입찰참여확약서(LOC)를 받을 수 있을지 관심이 모아진다. 물론 현 시점, 오랜 기간 공을 들여온 GS건설의 단독입찰 가능성이 가장 높은 시나리오로 거론된다. 8월 중순 진행된 2차 현장설명회에 참석한 건설사는 ▲GS건설 ▲현대건설 ▲금호 ▲동양이다. 2번의 설명회 모두 참석한 곳은 GS·현대·금호다. 21일 정비업계 따르면 마천3구역 재개발 조합(최창용 조합장)은 이날 오후 3시 입찰참여확약서(LOC) 제출을 마감할 예정이다. 참여한 시공사가 없거나, 1개일 경우 2차 경쟁입찰은 유찰된다. 통상 경쟁입찰이 유찰될 경우, 조합은 수의계약(Private) 체결을 전제로 한 우선협상대상자 선정을 위한 절차에 착수한다. 현장 관계자들에 따르면, 마천3구역 시공권을 확보할 건설사는 GS건설이 유력할 것으로 전망되는 분위기다. 마천3구역은 지난 2022년 재정비촉진계획(안)을 변경하는 과정에서 성내천 복원 예정부지 확보로 인해 토지 기부채납 면적이 1,763㎡ 늘어났다. 토지 기부채납은 ▲도로(21,473㎡) ▲공원(11,661㎡) ▲공공시설(4,949㎡) ▲보육시설(1,200㎡) ▲유치원(300㎡) ▲버스정류장(5,025㎡)을 포함해 총 합계가 44,608㎡다. 전체 구역면적(133,830㎡)을 감안할 때, 조합원 입장에선 약 33%의 땅을 내놓고 사업하는 셈이다. 토지 기부채납 양이 늘어났지만 용적률 인센티브를 추가로 받는 건 없다. 토지 기부채납이 늘어난 반면, 건축물 기부채납(환산부지)이 약 1,634㎡ 줄어든 영향이다. 정비사업을 할 때, 기부채납은 부지와 건축물, 또는 현금으로 가능하다. 건축물 기부채납시, 설치비용을 부지면적으로 환산해 용적률 인센티브를 받는 구조다. 건축물 기부채납(환산부지) 양이 약 1,634㎡ 줄어든 건, 환산부지 면적을 5년 만에 다시 계산한 결과 감소했기 때문이다. 환산 부지면적이 줄어든 건 서울시 표준건축비 증가율(20%)보다 공시지가 증가율(35%)이 높아서다. 환산 부지면적을 계산하는 식은 [(건축 연면적 X 서울시 표준건축비) / (공시지가 X 가중치 2)]다. 분자에 있는 표준건축비보다 분모에 있는 공시지가가 더 큰 폭으로 늘어났기 때문에 면적이 감소한 것이다. 마천3구역의 건축물 기부채납은 ▲공공시설(청소년센터·장애인복지시설) ▲보육시설(어린이집) 2개소 ▲국공립 유치원 ▲자동차정류장(공영버스 차고지)다. 앞서 언급한 토지와 건축물 기부채납을 통해 마천3구역이 얻게 된 상한용적률은 270.29%다. 마천3구역은 2020년 조합설립인가를 받았고, 2023년 7월 교통영향평가(수정가결)를 통과했다. 작년 11월 건축심의를 접수한 뒤, 올해 1월에는 환경영향평가서(초안)를 제출했다. 현재 조합은 시공사 선정과 사업시행계획(안) 수립을 위한 총회를 동시 개최하는 것을 목표로 하고 있다. 시공사 선정을 위한 총회는 조합원 과반수의 직접 참석을 필요로 한다.
목동 재건축 단지에서 가장 속도가 빠른 목동6단지의 정비계획(안)이 결정됐다. 올해 1월 양천구청 주도 하에 진행한 주민설명회와 달라진 점은 기준용적률·허용용적률·상한용적률이 각각 약 5%p씩 상향 조정된 게 핵심이다. 목동6단지는 서울시와의 협의 과정에서 기준용적률 상향 혜택을 이끌어낸 것으로 업계는 보고 있다. 기준용적률이 올라가면서 목동6단지가 얻은 혜택은 임대주택 감소다. 20일 목동6단지 정비계획(안)에 따르면, 서울시로부터 지정고시 받은 기준용적률은 210%다. 올해 1월 주민공람공고 당시 기준용적률(204.89%)보다 약 5.11%p 상향 조정됐다. 허용용적률과 상한용적률도 7개월 전 주민공람공고(안) 대비 약 5% 안팎 늘어났다. 결과적으로 목동6단지의 용적률 체계를 살펴보면, ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(246.96%) ▲법적상한용적률(299.87%)다. 올해 1월 주민공람공고 당시, 기준용적률은 204.89%였다. 목동6단지는 제1종일반주거지역(공원), 제2종7층이하(녹지), 제3종일반주거지역(아파트) 등이 혼재돼 있다. 2개 이상의 용도지역이 섞여 있는 탓에, 각 대지별 기준용적률의 가중평균을 한 결과값으로 204.89%를 받은 것이다. 재건축 사업에서 용적률은 사업성과 직결되기에, 용적률 체계의 시작점인 '기준용적률'이 상향 조정됐다는 건 주민들 입장에서 혜택을 받은 셈이다. 목동6단지는 기준용적률(210%)에서 허용용적률(230%)로 가기 위해 받은 인센티브(20%p)의 대가로 ▲공공보행통로(10%) ▲열린단지(5%) ▲방재안전(5%)을 지켜야 한다. 다음 단계인 허용용적률(230%)에서 상한용적률(246.96%)로 가기 위해 받은 인센티브(16.96%p)는 토지와 건축물 기부채납을 통해 받았다. 건축물 기부채납은 공공청사와 입체보행육교, 안양천 연결 엘리베이터로 결정됐다. 토지와 건축물 기부채납 양과 종류는 7개월 전과 동일하다. 순부담 면적은 6,489㎡로 같다. 구역계 면적과 기부채납 순부담 면적의 변화가 없는 상황에서, 기준용적률이 5%p 상향 조정되면서 목동6단지가 혜택받는 부분은 '임대주택 감소'다. 올해 1월 공람공고(안) 상 공공임대주택은 308세대였으나, 올해 8월 결정고시(안)을 살펴보면 공공임대주택은 273세대다. 기준용적률이 5%p 가까이 증가하면서 임대주택이 35세대 줄었다. 공공임대주택은 상한용적률에서 법적상한용적률로 가는 과정에서 받은 인센티브의 절반 만큼 지어야 한다. 올해 1월 상한용적률(240.7%)에서 법적상한용적률(299.78%)로 가기 위해 받은 인센티브는 59%p로, 이중 절반에 해당하는 용적률 29.5%만큼 임대주택을 지어야 한다. 하지만 목동6단지는 상한용적률이 기존보다 약 6.26%만큼 증가하면서, 의무적으로 지어야 할 임대주택 용적률도 감소한 것이다. 임대주택은 표준건축비만 받고 매각해야 하기에, 치솟을대로 치솟은 사업비(공사비 포함) 수준을 감안할 때 지으면 지을수록 조합원들에게 금전적 부담이 많이 갈 수밖에 없다. 물론 임대주택을 지은 만큼, 반대급부로 분양주택을 지을 수 있는 혜택을 받는다. 따라서 사업장별로 각자 처한 여건에 맞춰 법적상한용적률을 어느 정도까지 가져갈 것인지에 대한 세심한 사업성 분석이 전제되어야 한다. 정비계획(안) 수립 시점 추정비례율은 100.92%다. 총수입 추정액(3조6,017억원)에서 총지출 추정액(1조2,864억원)을 뺀 뒤, 조합원들의 종전자산평가 총액(2조2,939억원)으로 나눈 결과값이다.
여의도 한양아파트가 환경영향평가 설명회를 진행하며, 사업시행계획(안) 수립을 위한 절차를 밟고 있다. 19일 정비업계 따르면 여의도 한양아파트 사업시행자인 KB부동산신탁은 이날 오후 환경영향평가(초안) 설명회를 진행했다. 환경영향평가 보고서 용역작업은 예평이앤씨에서 맡아 수행했다. 환경영향평가는 도시및주거환경정비법 제2조제2호에 따라, 건축물 연면적 합계가 10만㎡ 이상일 경우 환경영향평가를 사업시행계획(안) 인가 전에 완료해야 한다. 여의도 한양아파트 재건축 사업으로 인해 주변 지역에 미치는 영향으로는 ▲공사 시 장비 가동에 따른 오염물질 발생 ▲공사 시 토사유출 가능성 ▲건설폐기물 및 생활폐기물 발생 ▲공사 시 장비 가동에 따른 소음·진동 발생 등이 꼽힌다. 예평이앤씨는 앞선 부정적 요인들을 최소화하기 위해 ▲가설방음판넬(4m~7m) ▲층별 방진망 ▲주기적 살수 실시 ▲세륜세차시설 등을 대안으로 내놓았다. 재건축 사업을 통한 긍정적 요인으로는 도심지 내 부족한 녹지율을 높인다는 점이 우선 언급됐다. 여의도 한양아파트의 녹지율은 기존 39.89%에서 자연지반녹지와 인공지반녹지 등을 통해 42.42%로 약 2.53%p 증가한다. 샛강공원과 여의도 한강공원 등의 주변 환경들과 조화를 이룰 수 있는 방향으로 조성될 예정이다. 재건축 후 아파트 단지 내에선 보행자만 다닐 수 있는 환경이 구축된다. 현재 한양아파트는 보도와 차도가 분리돼 있지 않아, 주민들의 이동 동선을 고려할 때 위험요소로 여겨진 바 있다. 재건축 후에는 차량진출입구를 제외하고는 모두 보도로만 구성된다. 단지 가운데로는 여의도 주민 모두가 활용할 수 있는 공공보행통로가 만들어진다. 공공보행통로의 폭원은 약 14.9m로 계획돼 있다. 공공보행통로는 기준용적률에서 허용용적률로 갈 때, 적용되는 인센티브 항목이다. 조성면적(길이, 폭원)에 따라 최대 10%p 용적률 혜택을 받을 수 있다. 물론 공공보행통로는 기부채납 대상이 아닌 주민들의 재산(사유지)이다. 주민이 소유하기 때문에 유지관리는 입주민들이 해야 한다. 관할 자치구에서는 시민들이 24시간 이용할 수 있게끔 하기 위해 지역권을 설정한다. 지역권은 통행 등 일정 목적으로 타인 토지를 이용하는 권리다. 건축물 신축에 따른 일조권 영향도 이날 주민설명회 화두 중 하나였다. 한양아파트 일조권 영향 범위에는 ▲삼부아파트 ▲대교아파트 ▲수정아파트 등이 들어간다. 여의도 재건축 단지들은 서로 인접해 있기 때문에 서로 일조권 침해 영향을 미친다. 일조권 침해는 수인한도 초과 여부에 대한 판단을 기준으로 결정된다. 수인한도란, 일조·채광·통풍의 저해가 사회통념상 일반적으로 수인할 정도를 넘었느냐 여부를 지칭한다. 수인한도를 판단하는 기준(공동주택)은 ①동지일을 기준으로 오전 9시부터 오후 3시까지 일조시간이 연속해 2시간 이상 확보되는 경우 또는 ②동지일을 기준으로 오전 8시에서 오후 4시까지 일조시간이 통틀어 최소한 4시간 정도 확보되는 경우다. 동지일을 기준으로 한 이유는 태양의 고도가 가장 낮고 일조시간이 가장 짧아서 일조침해가 가장 커지기 때문이다. 앞선 2가지 기준을 모두 맞추지 못할 경우, 일조 저해의 경우 수인한도를 넘어섰다고 본다. 일조량이 수인한도에 미달할 경우, 재산가치 영향과 생활간섭 피해 등이 발생할 수 있다. 최근 인천 청라에서 발생한 전기자동차 화재 관련 질문도 이어졌다. 한양아파트 설계를 맡은 해안건축은 전기자동차 화재 대처 관련해서 소방청과 지속적으로 협의 중이며 지하주차장 천장에 스프링쿨러 설치 방식을 두고 논의가 이뤄지고 있다고 밝혔다. 해안건축 관계자는 "스프링쿨러는 습식과 건식 2가지 방식이 존재하는데, 건식은 물이 차있지 않아 동파 우려가 없고 습식은 물이 상시 채워져 있기 때문에 화재 발생 시 즉각적으로 물이 떨어지는 장점이 있다"며 "최근 사례를 살펴보면, 습식 스프링쿨러를 100% 다 설치하되, 동파방지를 위한 열선계획 등이 추가돼 화재가 발생하면 실시간으로 작동할 수 있도록 진행되고 있는 분위기"라고 설명했다.
여의도 광장아파트38-1번지가 재건축의 첫 단추인 조합설립인가 관문을 무사히 넘어서며 본격적인 사업 시작을 알렸다. 19일 정비업계 따르면 여의도 광장아파트38-1 재건축추진위원회(김신혜 추진위원장)는 영등포구청으로부터 재건축 조합설립인가를 받았다고 밝혔다. 창립총회를 마친 지 약 2개월 만이다. 영등포구는 추진위가 신청한 조합설립인가에 대해 「도시 및 주거환경정비법」 제35조 규정에 따라 지난 6일 인가하고, 동법 제38조제2항에 의거해 같은 날 고시했다. 광장아파트38-1번지는 여의도 지구단위계획에 맞춰 재건축을 진행하고 있다. 적은 세대수에도 불구하고 재건축에 대한 주민 열의(동의율 95%)가 높고, 단지 내 상가와 종교부지가 없어 재건축 진행에 큰 어려움이 없을 것으로 예상된다. 추진위는 광장아파트38-1 일원 10,167㎡에 최고 높이 49층 규모의 공동주택 3개동 총 300가구를 신축할 계획이다. 유현준건축사무소는 단지의 디자인 컨셉으로 ▲전 가구 샛강 조망 ▲상권·저층부 특화 설계 ▲단지 상층부 파노라마뷰 조망 ▲높은 천정고 ▲방과 방 사이를 연결하는 창문 ▲벽식구조가 아닌 기둥구조 ▲샛강공원과 연계한 가든 커뮤니티 등의 조건을 제안했다. 한편 여의도 광장38-1이 순조롭게 조합설립인가를 획득함에 따라 시공사 선정을 앞두고 대형건설사들의 관심도 집중될 것으로 보인다. 현재 아파트 단지엔 ▲롯데건설 ▲대우건설 ▲HDC현대산업개발 등 다수 시공사들이 홍보현수막을 내걸고 수주의지를 내비치고 있다.
방배13구역이 음식물쓰레기 처리방식을 두고 신중한 모습을 나타내고 있다. 현재 공사비에 영향을 미칠 뿐만 아니라, 향후 입주 완료 후 유지·관리비용과도 관련 있기 때문이다. 특히 강남권을 중심으로 음식물쓰레기를 처리하는 트렌드가 바뀐 것도 금번 설문조사를 진행하고 있는 배경으로 지목된다. 18일 정비업계 따르면 방배13구역 재건축 조합(성흥구 조합장)은 음식물쓰레기 처리방식 관련 조합원들의 의견을 취합하고자 설문조사를 진행하고 있다. 음식물쓰레기 처리방식은 ▲각층 투입 방식 ▲싱크대 투입 방식 ▲실외 지상 1층 투입 방식 등으로 구성돼 있다. 방배13구역은 지난 2017년 엔백㈜과 쓰레기자동집하시스템 설치공사 계약(각층 투입 방식)을 체결한 상태다. 현재 방배13구역은 엔백㈜과 음식물쓰레기는 각층에 투입하고, 일반쓰레기는 실외 지상1층에 버리는 내용으로 계약이 체결돼 있다. 음식물쓰레기는 각층 계단에 마련된 투입구를 통해 버리게 된다. 음식물쓰레기를 각층에 버릴 수 있도록 돼 있는 곳은, ▲서초구 현대슈퍼빌 ▲방배그랑자이 ▲디에이치 퍼스티어 아이파크 등이 있다. 하자보증기간 이후 A/S비용은 공동 관리비에서 나간다. 음식물 쓰레기를 집 안에서 버리는 방법이 싱크대 투입 방식이다. 싱크대 또는 보조주방 상부에 투입구를 설치해 세대 내 이송 전용관로를 통해 자동 수거된다. 싱크대 투입 방식의 장점은 음식물쓰레기가 생길 경우 바로 버릴 수 있다. 다만, 지정된 사용 기간에만 투입 가능하고, 투입구 면적이 협소하기 때문에 부피가 큰 음식물쓰레기는 잘라서 버려야 한다. 싱크대 투입 방식은 ▲아크로리버파크 ▲래미안원베일리 ▲디에이치 아너힐즈 등에서 적용 중이다. 개별 세대 내 음식물쓰레기 이송관로가 설치될 경우, 하자보증기간 이후에는 세대별로 A/S비용을 개별적으로 부담해야 한다. 기존 아파트와 마찬가지로, 실외 지상 1층에 투입하는 방식도 선택항목 중 하나로 들어가 있다. 365일 24시간 상시 배출이 가능하다. 실외 지상 1층에 음식물쓰레기 수거함이 마련된 단지는 ▲개포자이프레지던스 ▲흑석자이 ▲과천위버힐드 등이 꼽힌다. 공사비는 앞선 방식들보다 저렴한 게 장점이다. 하자보증기간 이후 A/S비용은 공동 관리비에서 나간다. 방배13구역 A조합원은 "실내 배출시 편리성은 있겠지만 배관이 막히거나, 참기 힘든 악취 등의 문제가 발생할 가능성이 있다"며 "비용 차원에서도 분담금에 영향을 많이 주기 때문에 음식물쓰레기 시설 관련 세심한 검토 후 조합의 의사결정이 필요하다고 생각한다"고 설명했다. 또 다른 B조합원은 "음식물쓰레기 시설을 달리 적용한 다른 아파트들을 방문해 현재 운영실태조사를 직접 눈으로 보면 좋을 거 같다"며 "비용적인 차원에서 유지운용할 때 문제점은 없는지 면밀히 살펴본 뒤 결정해야 할 거 같다"고 말했다.
"자양3동은 광진구 최초로 주민들이 재개발을 원한다고 직접 찾아온 놀라운 동네입니다. 과거 서울시의 재개발 규제로 개발이 어려웠지만, 접도율 기준 완화로 자양3동은 이제 추진 여건이 마련돼 사업 초기단계를 밟고 있습니다. 단 주민 동의가 관건인 만큼, 마음을 하나로 모아주십쇼. 그래야 광진구도 적극적으로 도울 수 있습니다." 김경호 광진구청장은 최근 열린 자양3동 227-147번지 일대 주택재개발 관련 신속통합기획 주민설명회에 참석해 주민들의 개발 의지를 재차 확인했다. '광신마을'로 불리는 자양3동은 10년 전 낙후된 주거환경을 개선하고자 개발을 추진했으나, 찬성동의률을 달성하지 못하면서 사업이 무산된 바 있다. 사업이 첫 삽을 뜨기 위해선 무엇보다 주민 단결력이 절실하다는 것이 김 구청장 발언의 핵심 요지다. 16일 정비업계 따르면 자양3동은 서울시 신통기획 후보지로 선정되기 위해 주민동의서를 징구하고 있다. 토지등소유자들을 대상으로 한 설명회 프레젠테이션(PT) 발표는 람코리아의 하승현 대표이사가 맡았다. 대상지의 구역면적은 41,309㎡(12,496평)이며, 261필지와 215개의 건축물로 구성돼 있다. 자양3동의 토지 용도지역은 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역으로 혼재돼 있고, 토지등소유자 수는 총 457명으로 나타났다. 사업후보지 검토기준을 살펴보면, 대상지는 필수요건인 노후도(60% 이상)와 면적(10,000㎡ 이상)을 충분히 충족한다. 또 선택 요건에서도 과소필지 항목을 제외한 호수밀도, 주택접도율, 연면적 조건에 적합하다는 평가를 받았다. 사업계획(안)에 따라 예상되는 주택물량은 949세대로, 임대주택은 143세대로 나타났다. 건축규모는 최고35층, 10개 동으로 계획됐다. 세부적으로 ▲39㎡(93세대) ▲59㎡(217세대) ▲84㎡(639세대)로 나뉘며, 판매·근린생활시설은 698평에 해당한다. 다만 사업계획은 사업추진 과정에서 언제든 설계가 변경될 수 있다. 이날 광진구청 관계자는 종상향과 관련한 주민 질의에 "2종일반주거지역에서 3종일반주거지역으로 종상향은 무난할 것으로 예측되며, 용적률 300%까진 가능해 보인다"면서도 "준주거지역으로의 종상향은 개발상황을 지켜봐야 한다"고 답했다. 자양3동은 향후 서울시로부터 신통기획 후보지로 선정되면, 주민참여단과 자문단을 구성해 신통기획 추진을 위한 사전준비에 착수하게 된다.
여의도 대교아파트가 신속통합기획 사전자문(Fast Track) 1호 사업장의 면모를 나타내고 있는 가운데, 정비계획(안) 지정고시가 임박한 상황에서도 조합원들을 위한 세심한 행보로 다시금 재조명 받고 있다. 조합은 서울시로부터 지정고시를 받기 이전, 조합원들에게 그간의 추진경과와 향후 사업계획 등을 가감없이 공유하는 시간을 가졌다. 이날 삼성물산과 롯데건설 또한 조합원들과 공식 인사를 나눴다. 14일 정비업계 따르면 여의도 대교아파트는 최근 정비계획(안) 관련 주민설명회를 개최했다. 대교아파트는 이미 정비계획(안) 공람공고 및 의견청취를 마치고 서울시 도시계획심의위원회 상정만을 앞두고 있다. 주민설명회를 법적으로 열어야 할 의무는 없다. 다만, 조합은 건축물 기부채납을 포함해 인허가청(서울시·영등포구청)과 어떻게 협의를 해왔고, 그 결과 사업성이 어떻게 개선됐는지를 공유하고자 조합원들 앞에 선 것이다. 여의도 대교는 오는 9월 정비계획(안) 결정고시가 날 것으로 관측하고 있으며, 내년 상반기 시공사 선정을 위한 총회를 개최한다. 조합은 인허가 일정표를 별도로 관리하며, 한 발 앞서 사업을 준비하는 모습으로 조합원들의 신뢰를 받고 있다. 현재 정비계획(안) 결정고시를 전제로 후속 절차(건축심의·교통영향평가·환경영향평가 도서 작성)들을 병행 중이다. 통합심의는 올해 4분기 바로 접수 가능한 수준까지 작업이 돼 있는 상황이다. 조합은 신속하고 정확하게 사업을 추진하겠다는 점을 행동으로 보여주고 있다고 조합원들은 입을 모은다. 공람공고(안)에 따르면, 대교의 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(280%) ▲상한용적률(369%) ▲법적상한용적률(469%) 순으로 수립됐다. 대교는 지난 3월 최초 주민제안 당시 법적상한용적률(440%) 대비 29%p 가량의 용적률을 확보하며 사업성 개선효과를 보게 됐다. 추가적으로 대교는 선제적으로 건축물 기부채납을 제안하는 전략을 펼치며, 단지 내 체육관(공공체육시설)을 확보하게 됐다. 대교아파트는 추진위원회 설립부터 창립총회까지 10개월, 조합설립인가를 받고 정비계획(안) 공람공고까지 단 2개월이 소요됐다. 공람공고 이후 현재 4개월이 지난 상황에서 서울시 도시계획심의위원회 상정 단계까지 도달했다. 정희선 조합장은 "신속하고 정확한 사업 추진을 위한 시간을 마련했다"며 "성공적인 재건축 사업의 종결을 위해 서로 존중함과 동시에 건설적 토론을 통해 발전적인 결과를 얻어냈으면 한다"고 말했다.
이촌한강맨션이 기존 68층에서 59층으로 하향 조정한 정비계획 변경(안)을 서울시와 협의 중인 가운데, 원만한 합의점을 찾을 수 있을지 업계 관심이 모아진다. 14일 정비업계 따르면 이촌한강맨션 재건축 조합(김운종 조합장)은 서울시와 정비계획 변경(안)을 두고 협의 중이다. 서울시 자문결과를 반영한 조치계획(안)은 ▲최고층수 68층에서 59층으로 하향조정 ▲한강변 첫 주동(20층 이하) 별동으로 건축 ▲단지 내 텐트형 배치(중앙부는 높고, 경계부로 갈수록 낮아지는 주동 모양) 등이 핵심이다. 59층은 이촌한강맨션 가운데 1개동으로 들어간다. 조합은 최근 최고층수와 이주시기를 묻는 설문조사도 진행했다. 설문조사는 최고층수 관련 조합원들의 의견이 일치된 모습을 보여주기 위한 자료로도 활용될 예정인 것으로 전해진다. 아울러, 이주시기를 정하는 목적도 포함돼 있다. 현재 이촌한강맨션의 이주시기는 정비계획 변경(안) 인허가가 예상보다 길어짐에 따라 계속해서 늦춰지고 있다. 현 시점, 조합이 생각하는 적정 이주시기는 2025년 상반기다. 이주 관련 업무를 도와줄 협력업체 선정도 본격화될 전망이다. 국공유지 매입대금 확보를 위한 사업비 대출의 경우, 국민은행과 한도 5,000억원 규모를 두고 막바지 협의 중이다. 이촌한강맨션은 구역계 내 총 26개 필지의 도로를 한국자산관리공사로부터 매입해야 한다. 도로는 약 6,000㎡로, 매입대금은 약 1,200억원이 필요한 것으로 알려졌다. 국공유지는 사업시행계획(안) 인가를 받았던 지난 2021년 9월로부터 3년 이내 매입해야만 종전자산감정평가 금액으로 살 수 있다. 이 기간이 지날 경우, 공시지가 인상과 추가 감정평가를 통해 더 많은 매입대금을 내야 한다. 조합은 지난 2022년 12월 관리처분계획(안) 인가를 받은 이후 본격적으로 설계변경 작업에 착수했다. 당시 정부의 아파트 최고층수 완화 규제에 힘입어, 이듬해였던 2023년에는 최고층수 68층, 용적률 300%를 주요 골자로 한 정비계획 변경(안)도 수립했다. 올해 5월 서울시 도시계획심의위원회는 층수를 낮추라는 자문결과를 내려보냈고, 조합은 현재 최고층 59층을 두고 서울시와 협의를 진행하고 있다. 서울시와의 협의가 59층 전제로 원만히 이뤄지게 된다면, 정비계획 변경(안)→건축심의→사업시행계획(안) 변경→관리처분계획(안) 변경 등의 인허가 절차를 원점에서부터 다시 진행해야 한다. 이촌한강맨션은 이주·철거기간 내 인허가 절차를 투트랙(Two-Track)으로 진행할 예정이다.
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