발행일(UPDATE): 2025년 09월 05일 17시 04분
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포스코이앤씨가 노량진3구역 조합과 하이엔드 브랜드(오티에르) 적용을 위한 협의를 진행 중인 가운데, 재정비촉진계획(안)과 건축설계(안) 등 인허가 완료 시점에 '오티에르(HAUTERRE)' 사용 여부를 결정하겠다는 점을 조합원들에게 안내했다. 포스코이앤씨는 지난 2022년 7월 하이엔드 브랜드를 론칭했다. 노량진3구역의 시공사 선정을 위한 입찰 시점은 이보다 전인 2022년 4월이다. 7일 정비업계 따르면 포스코이앤씨는 노량진3구역 조합 측에 '오티에르 적용방침 관련 회신' 공문을 지난 달 발송했다. 포스코이앤씨는 노량진3구역 입찰 시점에는 오티에르 적용 관련 회사 내부지침이 마련되지 않았다는 점을 안내했다. 노량진3구역이 현재 진행 중인 재정비촉진계획(안) 변경과 건축설계(안) 내용이 어느 정도 가시화되면, 이를 전제로 오티에르 브랜드 적용 여부를 알려주겠다는 내용이 요지다. 포스코이앤씨는 노량진3구역은 한강 조망이 가능한 핵심 입지로, 인허가 절차가 완료된 이후, 단지명을 포함해 오티에르 적용 여부를 조합과 협의 후에 확정짓겠다는 방침이다. 노량진3구역의 바로 맞은편에 위치한 노량진1구역은 포스코이앤씨가 하이엔드 브랜드(오티에르) 적용을 전제로 입찰을 진행했고, 현재 설계변경을 전제로 사업을 추진하고 있다. 건설사 입장에선 연접한 2개 사업장의 조건이 비교될 경우 부담으로 작용한다. 조합원 분양가는 ▲59㎡(약 9.4억원) ▲84㎡(약 11.3억원) ▲107㎡(약 12.1억원) 등으로 추정됐다. 노량진3구역은 지난 2021년 동작구청으로부터 인가받은 사업시행계획(안) 원안대로 관리처분계획(안)을 수립할 예정이다. 따라서 앞서 산출된 조합원 분양가는 2021년 사업시행계획(안) 설계도서에 따라 계산됐다. 사업시행계획(안) 상 공급 물량은 총 1,012세대로, 분양주택과 공공임대주택은 각각 838세대, 174세대다. 노량진3구역 조합은 현재 재정비촉진계획(안) 변경을 진행 중이다. 재정비촉진계획 변경(안)에 따르면, 설계 변경을 통해 늘어나는 총 공급 물량은 1,103세대다. 2021년과 단순 비교하면 약 91세대 정도가 늘어난다. 물론 아직 인허가 전이라, 조합이 자체적으로 구상한 계획 정도로 봐야 한다.
현대엔지니어링이 안산 고잔연립2구역 수주를 위한 날갯짓을 시작한 가운데, '단지 고급화'와 '분양수익 극대화'라는 2가지 명확한 목표점을 잡고 특화설계(안)을 제안했다. 통상 건설사는 입찰을 준비하는 과정에서 조합의 원안 설계보다 상품성을 한층 강화시킨 제안서를 준비해 온다. 아파트 상품성은 분양 성패를 좌우할 뿐만 아니라 준공 후 미래가치를 결정짓는다. 6일 정비업계 따르면 고잔연립2구역 재건축 조합(이삼범 조합장)은 이달 17일(일) 시공사 선정을 위한 임시총회를 개최한다. 현재 우선협상대상자로 선정된 현대엔지니어링의 프로젝트명은 [힐스테이트 라플라츠]다. 현대엔지니어링의 특화설계는 ▲단위세대(유닛) ▲커뮤니티 ▲지하주차장 등에 초점이 맞춰져 있다. 우선, 기존 설계(안) 상 주동 배치를 새롭게 구성해, 중앙광장 약 3,000평을 단지 내 새롭게 조성할 예정이다. 국민평형(84㎡) 이상의 중대형 평형대는 전체 27.4%로, 종전 대비 2배 가량 상향 조정됐다. 또한, 전 세대를 4베이 구조의 판상형으로 구성해 햇빛과 바람 길을 확보했다. 기존에 없던 펜트하우스는 10세대를 만들어 상징성을 강화할 계획이다. 커뮤니티는 세대당 0.42평에서 1.93평으로 약 5배 가까이 늘어난다. 세대창고도 모든 입주민들에게 제공된다. 조합원들에게 로얄동·로얄층이 먼저 배정될 예정이다. 현대엔지니어링은 현대자동차그룹에 속한 건설사로, 국토교통부 시공능력평가에서 올해 4위에 랭크돼 있다. 업계 최고 신용등급(AA-)으로, 조합이 사업을 진행하는 과정에서 최저금리로 자금조달이 가능토록 지원한다. 주요 건설사의 신용등급을 비교해 보면, ▲현대엔지니어링(AA-) ▲현대건설(AA-) ▲롯데건설(A+) ▲포스코이앤씨(A+) ▲대우건설(A) ▲GS건설(A) 등이다. 원활한 이주 절차를 목적으로 추가 이주비(200억) 또한 건설사 신용공여를 통해 마련할 예정이다. 업계 관계자는 "조합이 재건축 사업을 진행하기 위해 조달하는 자금의 이자비용은 사업성에 큰 영향을 미치는 요소"라며 "말 그대로 숨만 쉬어도 나가는 돈이며, 영업일과 관계없이 매일 누적된다"고 말했다. 이어 "건설사 신용등급은 조합의 금융비용에 유의미한 차이를 만들며, 조합 사업성과 직결되기에, 신용등급이 우수한 건설사를 선정하는 게 중요하다"고 덧붙였다. 고잔연립2구역 일대는 서울 지하철 4호선 고잔역이 도보로 이용 가능하고, 안산시청과 고려대학교병원이 인근에 위치해 우수한 주거환경을 자랑하고 있다. 하지만 노후된 건축물로 인해 생활상의 불편함을 겪고 있어 재건축이 시급한 상황이다. 이 사업은 안산 단원구 원고잔공원로 42(고잔동) 일원 약 55,807㎡ 규모에 공동주택 1,101세대 및 부대복리시설 등을 신축하는 것을 골자로 한다.
송파구에 위치한 가락1차현대가 시공사 선정을 위한 입찰공고를 목전에 두고 있다. 전임 집행부에서부터 준비작업이 시작된 점을 감안하면 약 2년여 만이다. 입찰공고 준비작업에 적잖은 시일이 소요된 건, 시공사 선정 과정에서 빚어진 각종 논란으로 집행부 교체가 이뤄졌기 때문이다. 신임 집행부는 작년 3월 건축심의를 통과한 설계도면을 기초자료로 제시하면서 시공사들이 경쟁입찰에 참여할 수 있는 환경을 조성해 왔다. 5일 정비업계 따르면 가락1차현대는 시공사 선정을 위한 입찰지침서 안건을 조만간 대의원회에서 논의할 예정이다. 가락1차현대는 관내 다른 사업장과 마찬가지로 투트랙(Two-Track) 절차를 밟을 것으로 관측된다. 조합이 그간 만들어 온 설계 원안대로 후속 절차(사업시행·관리처분)를 이행하되, 시공사로부터 제안받게 될 설계(안)으로 인허가를 진행할 방침이다. 가락1차현대는 2019년 조합설립인가를 받았고, 지난해 3월 건축심의를 통과했다. 작년 7월에는 사업시행계획(안)을 접수했다. 다만 시공사 선정 과정에서 조합원들 간 내홍이 발생했고 사업은 잠시 중단됐다. 올해 상반기 집행부 교체 이후 시공사 선정을 위한 준비 작업은 재개됐다. 문제는 입찰공고를 앞둔 현 시점, 일각에선 많은 건설사들의 참여 독려차 입찰공고 시점을 내년으로 미뤄야 한다는 의견도 나오고 있는 것으로 전해진다. 하지만 사업시행계획(안) 접수 시기였던 작년 7월부터 현재까지 시공사 선정을 준비해 왔다는 점을 감안할 필요가 있다는 의견에 힘이 실린다. 사실상 1년여 넘게 시공사 선정을 준비해 왔기에, 애초 입찰 참여 의지가 있었더라면 물리적으로 준비할 시간은 충분했다는 게 요지다. 시공사 선정이 지연될 경우 후속 인허가 절차들은 연쇄적으로 밀릴 수밖에 없다. 무엇보다 해를 거듭할수록, 공사비 등의 원가율이 계속 올라가고 있다는 점도 인지할 필요가 있다는 게 업계 중론이다. 최근 건설사들이 발표한 올해 3분기 실적도 같은 맥락에서 볼 수 있다. 일례로 현대건설의 경우, 매출 원가율이 최근 3년간 계속 상승했다. 2021년 3분기 90.4%였던 원가율은 올해 3분기 95.2%로 약 4.8%p 증가했다. 원가율은 매출액에서 원자재 비용과 인건비 등 공사비가 차지하는 비율이다. 원가율이 높으면 이익(마진)은 줄어든다. 현대건설은 3분기 실적과 관련, ▲원자재값 인상 ▲현장안전 비용 ▲품질개선 비용 등의 확대로 원가율이 증가해 영업이익이 감소했다고 설명했다. 다른 건설사들 역시 실적부진의 공통된 원인으로 '원가율'을 꼽았다. 강남3구로 분류되는 송파구는 분양가상한제 규제를 적용받는 지역이다. 일반분양 수입을 통한 매출 증진 가능성은 제한적이지만, 공사비 등의 원가율은 계속해서 올라갈 수밖에 없다는 점을 고려할 필요가 있다고 전문가들은 입을 모은다. 공사비는 ▲물가상승(ESC) ▲법규변경 ▲사회환경변화 등 다양한 요소들이 복합적으로 작용해 늘어난다. 이는 곧 조합원들의 분담금과도 연결된다. 올해 송파구 내에선 ▲가락미륭(포스코이앤씨) ▲가락삼익맨숀(현대건설) ▲삼환가락(GS건설) ▲잠실우성4차(DL이앤씨) 등 재건축 단지들이 시공사 선정을 완료했다. 가락1차현대의 구역면적은 32,723㎡로, 지하4층-지상22층 8개동 공동주택을 짓는 재건축 사업이다. 용적률과 건폐율은 각각 299%, 25%다. 작년 1분기 건축심의를 통과했다. 건축심의(안) 상 주택공급물량은 총 842세대로, 분양주택과 임대주택은 각각 717세대, 125세대다. 공급 타입은 ▲전용 44㎡(72세대) ▲전용 59㎡(79세대) ▲전용 84㎡(366세대) ▲전용 110㎡(317세대) ▲전용 168㎡(8세대) 등으로 구성됐다. 가락1차현대 A조합원은 "시공사 선정 절차는 워낙 많은 이해관계인들이 있기 때문에, 모든 과정에서 신중한 결정과 접근이 필요할 것으로 본다"며 "입찰공고를 준비하는 과정에서 많은 시공사들에게 입찰 참여 의사를 타진해 왔다"고 말했다. 이어 "시공사 선정을 준비하는 기간만 벌써 2년 가까이 오래 소요됐기에, 조합원들의 경제적 이익에 부합하는 방향으로 속도감 있게 사업 추진이 이뤄졌으면 하는 마음"이라고 부연했다.
반포미도가 공공지원 제도를 통한 본격적인 추진위원회 구성을 준비하고 있다. 신속한 동의서 징구로 올 연말까지 추진위 승인 과정을 마무리 짓겠다는 것이 반포미도 토지등소유자들의 확고한 의지다. 6일 정비업계 따르면 반포미도는 현재 추진위원회 구성을 위한 첫 준비단계를 밟고 있다. 서초구청에서 주최한 설명회에는 용역사인 ㈜한국씨엠개발이 참석해 대상지의 사업추진 경위와 공공지원 제도에 대한 설명을 진행했다. 공공지원 제도는 토지등소유자가 투명한 업무추진과 합리적인 결정을 할 수 있도록 공공지원자가 행정과 재정적인 부분을 지원하는 제도다. 서초구청의 구청장은 공공지원자로, ▲조합설립추진위원회 구성 지원 ▲업체(정비업체·설계자)를 공정하게 선정하도록 지원 ▲사업추진과정을 투명하게 공개하도록 지원 등의 업무역할을 맡게 된다. 공공지원 정비업체로 선정된 ㈜한국씨엠개발의 용역 기간은 추진위원회 구성 승인까지다. 추진위원회는 조합 설립 이전까지 제반업무를 수행하는 단체로, 추진위원장을 필두로 감사 및 추진위원들로 구성된다. 추진위원의 경우, 토지등소유자의 1/10 이상으로 구성돼야 한다. 따라서 반포미도의 토지등소유자는 약 1,300명임을 감안해, 최소 100명 이상이 추진위원으로 나서야 한다. 추진위원장 선출의 경우, 토지등소유자 50인 이상의 추천을 받은 후보자를 대상으로 선거를 통해 당선 여부를 결정한다. 다만 단독 입후보한 후보자는 무투표로 당선된다. 후보자의 자격은 국토부 운영기준 제15조 제2항에 따라 사업대상지 안에서 '3년 이내 1년 이상 거주하고 있는 자' 또는 '5년 이상 토지 및 건축물을 소유한 자'라는 기준에 부합해야 한다. 현행 도정법에 따라 재건축 조합추진위는 토지등소유자 50% 이상 동의를 받으면 구성할 수 있다. 조합설립인가의 경우, 동별 동의요건에 맞춰 75% 이상의 동의서를 확보하면 가능하다. 결국 처음부터 3/4 이상의 동의서를 걷게 되면 추진위 승인을 받고 다시 조합설립 동의서를 받는 번거로움이 줄어든다. 추진위 운영을 위해선 사무실 및 인건 비용이 들어가게 된다. 이같은 예산을 마련하기 위해선 다양한 방법이 존재한다. 우선 출자금을 확보하거나, 주민총회에서 선정한 설계업체에서 일부 자금을 차입하는 방법이 있다. 또 서울시에서 공공지원 현장에 3.5~4% 수준으로 융자금을 대여해주기 때문에 이를 활용하는 방안도 있다. ㈜한국씨엠개발 관계자는 반포미도의 경우, 시공사 선정 후에 시공사 측으로부터 돈을 빌릴 수 있어 상환이 가능하다고 설명했다. 이날 김승한 재건축준비위원장은 "정비계획 수립 후 다음 단계인 추진위 구성 절차가 시작돼 소유주들의 기대감이 커지고 있다"며 "연내 추진위 승인이 이뤄져 사업추진에 더욱 속도가 붙길 희망한다"고 말했다.
초역세권(양천구청역) 입지를 보이는 목동13단지가 정비계획(안)을 확정하고, 입안을 위한 본격적인 절차에 착수한다. 대상지는 최소한의 기반시설 배치로 획지 비율을 높여 쾌적한 아파트 건립을 도모한다는 계획이다. 다만 이슈로 작용하는 '신정 차량기지 이전'의 경우, 구청의 협조를 받아 재건축 사업과 맞물리지 않도록 적절히 시기를 조절해나간다는 방침이다. 5일 정비업계 따르면 목동13단지는 최근 정비구역 지정 및 정비계획(안) 수립 절차에 돌입했다. 이번 설명회 프레젠테이션(PT) 발표는 KTS엔지니어링이 맡아 진행됐다. 목동13단지 구역면적은 178,919㎡로, 이중 획지면적은 156,338㎡(87.4%)에 해당한다. 나머지는 정비기반시설인 도로, 공원, 녹지로 이뤄졌다. 목동13단지의 토지 용도지역은 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역으로 구성돼 있으며, 용도변경 없이 제3일반주거지역을 유지하게 된다. 토지이용계획(안)을 살펴보면 기존의 사회복지시설은 입체적 결정 변경으로 2,443㎡의 총 면적이 줄어들고, 위치도 좌측에서 우측으로 옮겨진다. '입체적 결정'은 비도시계획시설부지에 도시계획시설을 공간적으로 결정하는 입체·복합화 방법이다. 이는 단지의 합리적인 토지이용을 촉진하기 위함이다. 대표적으로 일반건축물+지하철 연결부, 일반건축물+공공청사 등이 있다. 기존 계획에선 사회복지시설의 토지·건축물 기부채납이 모두 이뤄졌으나, 수정된 계획에선 건축물만 기부채납하기로 했다. 기존 공원·주차장의 경우, 공원 면적은 5,000㎡로 감소했고, 공원 지하부 주차장은 삭제됐다. 창의성 있는 건축계획 유도를 도모하고자 중저층배치구간과 커뮤니티활성화구간도 삭제된다. 반면 기반시설의 면적이 줄어든 대신, 획지1의 비율은 4,387㎡가 늘어 105,639㎡로 대폭 확대됐다. 목동14단지와 인접한 부분은 경관녹지가 설치되며, 보행권과 역이용 편의 등을 고려해 공공보행통로가 마련된다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 기준용적률에서 허용용적률로 갈 수 있었던 이유는 공공보행통로(10%), 열린단지(5%), 돌봄시설(5%)로 인센티브(20%p)가 적용됐기 때문이다. 정비기반시설 등을 기부채납해 상한용적률은 250%까지 향상되며, 법적상한용적률 인센티브(49.9%p)의 절반은 임대주택을 지어야 한다. 해당 단지의 순부담률은 10,645㎡로, 토지(8,912㎡)와 건축물(1,733㎡)로 각각 나뉜다. 이는 구역면적 대비 5.95% 수준이다. 건축계획(안)에 맞춰 예상되는 주택공급물량은 3,751세대로, 일반물량과 공공주택 수는 각각 3,201세대, 550세대로 산출됐다. 기부채납에 따른 임대주택 수는 78세대로, 59㎡(45세대)와 84㎡(33세대)로 계획됐다. 기부채납 또 국민주택 임대수는 총 472세대로, 59㎡(457세대)와 84㎡(15세대)로 산출됐다. 앞서 언급된 사회복지시설의 토지 기부채납이 적어 임대주택을 통한 기부채납률이 다소 늘어났다. 추정비례율은 103.3%로 예상됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 800만원, 일반분양가는 5,500만원으로 책정됐다. 해당 단지의 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 나타났다. 주민들은 본인이 소유한 종전자산감정평가액에 추정비례율(103.3%)을 곱한 권리가액을 기준으로 개략적인 추정분담금 혹은 환급금을 알 수 있다. 설명회 말미엔 목동 신시가지 단지별 재건축 속도와 차량기지 이전 등과 관련한 토지등소유자들의 질문이 이어졌다. 한 주민은 "목동1~14단지가 재건축 단계를 순차적으로 밟고 있는데, 동시다발적으로 공사가 진행될 수 있냐"며 "경쟁이 예상되는데 단지 간 속도조절이 가능한지 궁금하다"고 질의했다. 그러면서 "차량기지 이전과 공사시기가 중복되도 재건축 사업에 문제가 없는 것이냐"고 재차 물었다. 또 다른 주민은 "아직 용도가 불분명한 사회복지시설을 우리 단지가 맡아야되는지 의문"이라며 기부채납 시설의 기준에 대해 문의했다. 이에 KTS엔지니어링 관계자는 "목동 1~14단지가 동시에 공사를 진행하는 것은 쉽지 않은 일"이라며 "아직 어느 단지가 빠르고 느리게 갈지 여부는 파악하기가 어렵다"고 답했다. 양천구청은 향후 조절 가능한 시점에 검토를 거쳐 속도조절과 관련한 해결방안을 마련할 계획이다. 양천구청 관계자는 차량기지 이전에 대해선 "각종 부서와의 협의를 거쳐야 한다"며 "기지 이전과 재건축, 두 사업 중 어느 사업을 먼저할지 여부는 아직 알 수가 없다"고 답변했다. 현재 양천구는 노후한 신정 차량기지를 김포시로 이전해 주변 지역 생활환경 개선을 목표로 하고 있다. 다만 ▲이전 부지 마련 ▲철도 연장 길이 ▲경제성(공사비) 문제 등에 대한 협의가 남아 있어 추후 진행사안을 지켜봐야 한다. 끝으로 양천구 관계자는 기부채납 건과 관련해선 "양천구는 25개 자치구 중 공공시설이 가장 많은 것으로 나타났다"며 "과잉공급이 불필요하다고 서울시에서 공문을 하달했다"고 설명했다. 이어 "기부채납은 주고 싶은 것을 주는게 아니라 시에서 필요로 하는 것을 수용해야 하는 입장"이라며 "서울시가 목동 13단지에 사복시설 설치가 필요하다고 판단해 결정하게 됐다"고 부연했다.
대치우성1·쌍용2차 두 조합이 통합재건축을 추진 중인 가운데, 기존계획과 달라진 새로운 통합재건축(안)을 공개해 눈길을 끈다. 두 단지 조합원들은 순부담률 감소와 높이 조정 등으로 사업조건이 다소 향상된 만큼, 한마음으로 뭉쳐 사업을 이어나가겠다는 계획이다. 이미 사업시행인가를 받은 두 재건축 조합이 사업을 합치는 사례는 이번이 처음이다. 4일 정비업계 따르면 강남구청은 최근 대치우성1·쌍용2차 조합원들의 이해를 돕고자 정비계획 결정 및 정비구역 변경(안) 수립을 위한 주민설명회를 개최했다. 프레젠테이션 발표는 앞서 개포 경우현(경남1,2차·우성3차·현대1차)의 통합재건축 설명 경험이 있는 도시미래종합기술공사가 맡아 진행됐다. 대치우성1·쌍용2차의 구역면적은 54,358㎡로, 이중 획지면적은 48,849㎡(89.9%)에 해당한다. 사업지의 토지 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 용도변경 없이 제3일반주거지역을 유지하게 된다. 최고 층수는 기존 35층에서 49층 높이(준초고층 규모)로 지어질 계획이다. 현재 옆 단지인 대치 쌍용1차도 49층 높이로 재건축 계획이 수립 중인 것으로 알려졌다. 우선 대치우성1차에 있던 상가부지는 제척될 예정이다. 상가를 짓지 않는 대신, 상가를 소유한 조합원(약 23명)들은 모두 입주권을 받기로 논의됐다. 단지가 통합하면서 기존에 계획됐던 공공보행통로는 삭제됐다. 서울시 협의에 따라, 보행통로의 실효성이 부족하다는 판단에 따른 결정이다. 영동대로변과 영동대로50길변은 획지선으로부터 건축한계선 6m를 두고, 여기서 6m 후퇴부에 전면공지가 조성된다. 도곡로변과 양재천변(둘레길 형태로 조성)의 건축한계선 3m 후퇴부에도 마찬가지로 전면공지가 조성된다. 건축한계선의 경우, 도로에 있는 사람이 개방감을 가질 수 있도록 건축물을 도로에서 일정 거리 후퇴시켜 건축하게 할 필요가 있는 곳에 지정된다. 아울러 전면공지는 건축한계선 지정으로 대지 안에 확보되는 공지로, 이 구역에는 보행에 지장을 주는 일체의 시설물을 설치할 수 없다. 기부채납 순부담률의 경우, 기존 우성1차와 쌍용2차의 순부담률은 각각 11.59%, 8.71%로 책정됐었다. 하지만 통합단지로 사업이 진행되면서 순부담률은 7.35%로 확 줄었다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(227%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(299%) 등으로 수립됐다. 기준용적률에서 허용용적률로 갈 수 있었던 이유는 열린단지(5%), 돌봄시설(5%), 층간소음 해소(3%), 친환경 건축물(4.5%)로 인센티브(17.5%p)가 적용됐기 때문이다. 공원과 도로 등 기부채납에 따른 용적률 완화 인센티브는 22.5%p다. 법적상한용적률 인센티브(49.9%p)의 절반은 임대주택을 짓고, 절반은 일반분양분으로 사용하게 된다. 예상되는 주택공급물량은 1,332세대로, 기부채납에 따른 임대주택 수는 159세대로 계획됐다. 대치우성1차와 쌍용2차의 기존 임대주택 수는 각각 86세대와 70세대로 총 156세대였지만, 통합되면서 총 159세대로 3세대가 늘어나게 됐다. 대치동의 높은 땅값을 고려해 임대주택은 모두 60㎡이하 크기로 결정됐다. 세부적으로 조합원·일반물량은 ▲60㎡이하(237세대) ▲60㎡~85㎡이하(439세대) ▲85㎡초과(497세대)로 나뉜다. 추정비례율은 82.03%로 산출됐다. 일반 분양가는 KB부동산 시세를 통해 평당 7,500만원으로 책정됐고, 공사비는 900만원으로 나타났다. 예상되는 정비사업비는 총 2조7,888억원이고, 종전자산금액은 2조3,004억원으로 추정됐다. 세부적으로 살펴보면 현재 우성1차의 31평과 41평은 각각 24억원, 28억원으로 책정됐다. 쌍용2차의 31평과 41평도 24.2억원, 30.5억원으로 나타났다. 만약 우성 41평형 소유주가 신축 아파트 43평형을 분양신청 시, 4억1,100만원을 추가분담하면 된다. 이날 설명회에선 단지 주변 도로와 관련된 조합원들의 질의가 이어졌다. 한 주민은 "영동대로변에 1차선이 더 늘어나게 되면, 도로 확폭으로 보행자들이 더 위험이 노출되는 것이 아니냐"며 "지금도 중간에 버스 정류장이 있어 두 번 걷는 등 불편함이 지속될 것 같다"고 불편하다는 입장을 내비쳤다. 그러면서 지하보도 계획 및 가능성에 대해 문의했다. 이에 도시미래종합기술공사 관계자는 "지하보도 계획은 따로 없다"며 "차선계획은 교통영향평가 심의를 기준으로 진행한 것"이라고 설명했다. 이어 "영동대로의 마지막 차선은 직진·우회전 신호를 우회전으로만 가능하도록 변경을 검토 중"이라며 "주민공람과 부서 간 협의 내용을 거쳐 개선해 나가겠다"고 답변했다. 한편 두 조합은 연내 정비계획 변경과 새 정비구역 지정을 완료하고 새 조합설립을 위한 단계를 밟아나갈 계획이다. 향후 두 단지의 조합해임 및 조합창립 총회는 시간 간격을 두고 동시에 열릴 것으로 알려졌다.
'모아타운 수시공모' 방식을 통해 선정된 관악구 성현동 1021일대가 모아타운 사업을 통해 구역 재정비에 나설 것으로 보인다. 모아타운 제도에 따른 절차 간소화와 기간 단축이 이번 사업의 핵심으로 꼽힌다. 다만 사업지가 6곳으로 설정되면서 주민들 단결력이 어느 때보다 절실한 상황이다. 성현동 주민들이 높은 사업난이도를 이겨내고 불협화음 없이 주민통합을 이뤄낼 수 있을지 관심이 모아진다. 2일 정비업계 따르면 관악구청은 지난 달 성현동 1021일대 모아타운 관리계획(안) 내용을 토지등소유자들한테 설명하는 자리를 마련했다. 대상지는 노후건축물과 협소한 도로 및 주거환경 등으로 계획적 관리와 맞춤형 정비방안이 필요한 지역으로 분류된다. 관리계획(안)을 살펴보면, 성현동1021일대 사업구역은 총 6곳(1~6구역)의 가로주택정비사업으로 나뉜다. 구역 설정은 인근 아파트단지와 도로 경계를 고려해 이뤄졌으며, 현재 사업지 내엔 3곳의 가로주택정비사업이 진행되고 있는 것으로 전해진다. 대상지엔 순환형·격자형 도로체계가 마련될 계획이다. 증가하는 세대수를 고려해 모든 구역의 진입도로가 10m 가량 확보된다. 공원은 효용성을 높이고자 1구역 상단에 위치한다. 옹벽 펜스에 막혀 공공성이 부족한 기존공원을 확대해 재조성할 방침이다. 공공보행통로 신설을 통해 접근성 역시 확보할 계획이다. 또 중심가로변 저층부에 근린생활시설을 배치해 가로활성화를 도모한다는 구상이다. 은천로 35길이 6개 단지 모두가 접하는 공간이기에, 이곳이 커뮤니티가로로 지정됐다. 모아타운내 북측공원-성현드림숲공원-상도근린공원으로 연결되는 보행녹지 네트워크도 구축한다는 방침이다. 대상지 면적은 현황도로와 구유지 및 연관 필지 등을 추가 편입해 기존 81,623㎡에서 3,145㎡가 증가한 84,768㎡로 늘어났다. 세부적으로 ▲1구역(16,775㎡) ▲2구역(16,168㎡) ▲3구역(6,787㎡) ▲4구역(9,662㎡) ▲5구역(12,053㎡) ▲6구역(9,832㎡)으로 나뉜다. 이외 정비기반시설은 ▲공원(3,625㎡) ▲사회복지시설(337㎡) ▲도로(9,526㎡)로 구성된다. 용도지역은 기존 제2종일반주거지역(7층)에서 제3종일반주거지역으로 두 단계 종상향을 계획하고 있다. 법적상한 용적률은 300% 이하, 건폐율은 50% 이하로 각각 책정됐다. 총 계획 세대수는 2,639세대로 현황 세대수 대비 867세대가 증가한 수치다. 이중 임대주택 수는 424세대로 예상됐다. 각 구역별 일반·임대주택 수는 ▲1구역(601세대) ▲2구역(622세대) ▲3구역(258세대) ▲4구역(352세대) ▲5구역(454세대) ▲6구역(352세대)으로 나타났다. 구역별 세대수에 맞춰 경로당, 어린이집, 작은도서관 등의 공동이용시설은 각각 조성된다. 6개 구역별로 서로 용적률·건폐율이 상이한 특징을 갖고 있어 최고 층수 역시 차이가 발생한다. 층수의 경우 ▲1구역(23층) ▲2구역(25층) ▲3구역(25층) ▲4구역(30층) ▲5구역(20층) ▲6구역(18층)으로 나타났다. 각각의 구역은 동의서 징구를 구역마다 따로 걷어야 한다. 즉 6개의 조합을 각각 구역별로 설립해 하나의 모아타운을 이뤄야한다. 만약 3개 구역은 사업이 진행되지만, 3개 구역이 사업에 어려움을 겪으면 하나의 큰 사업으로 나아가지 못한다. 따라서 분할된 각각의 구역이 하나의 집합체로서 한마음 한뜻으로 사업을 추진해야 하는 것이 무엇보다 중요하다는 분석이 나온다. 설명회 말미에 진행된 주민 질의시간에는 이같은 현실적 어려움을 토로하는 주민들의 목소리가 이어졌다. 한 주민은 "구역마다 사업여건과 건축 컨셉이 달라 통합 재개발이 가능할지 의문"이라며 "분담금과 사업성이 모두 다른데, 건설사들의 참여가 갈리지 않겠냐"고 아쉬움을 드러냈다. 사업성이 괜찮은 구역은 대형건설사 참여가 이뤄지겠지만, 세대수가 적거나 여건이 좋지 않은 구역은 건설사 참여가 쉽지 않을 것이란 우려를 나타냈다. 이에 구청 관계자는 우선 "대상지는 재개발 지역 요건에 부합하지 않아 모아타운 제도를 토대로 사업을 진행하는 것"이라며 "만약 사업이 중간에 추진되지 않으면 신속통합기획 등을 따로 신청하는 방안도 있다"고 설명했다. 이 관계자는 시범사업지인 강북구 번동과 중랑구 면목동 사례를 소개하기도 했다.
청파2구역이 작년 10월 정비계획(안) 공람공고를 진행한 후, 1년여 만에 정비구역 결정고시를 받았다. 청파2구역 정비계획(안)은 공람공고 및 서울시 심의를 거치는 과정에서 일부 내용이 수정됐다. 가장 큰 변화는 임대주택 수가 줄어들고, 분양주택 수가 늘어났다는 점이다. 그 결과, 사업성 가늠지표로 여겨지는 '추정비례율'은 종전 99.7%에서 101.17%로 약 1.47%p 상향 조정됐다. 조합원 분양가의 변동이 없는 상황에서 비례율이 올라간 건, 조합원 입장에선 추정분담금이 줄었다는 의미로 이해하면 된다. 1일 정비업계 따르면 서울시는 청파2구역 재개발 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 고시했다. 청파2구역의 기존 용도지역은 제1종·2종(7층이하)인 가운데, 최대 2단계 종상향을 통해 사업을 추진하게 된다. 정비계획(안) 공람공고 과정을 거쳐 변경된 핵심 사안은 ▲구역면적 증가(190㎡) ▲분양주택(조합원·일반분양) 증가 & 임대주택 감소 ▲3개 획지(지하연결 통로 영향) ▲비례율 변경(99.7%→101.17%) 등이다. 청파2구역 비례율이 변경된 건, 일반분양 물량이 종전 93세대에서 132세대로 늘어난 것과 관련 있다. 약 40여세대 증가로 일반분양 수입은 추가적으로 약 400억원 정도 증가했다. 청파2구역의 정비계획(안) 고시 시점 비례율은 101.17%다. 총수입 추정액(1조7,800억원)에서 총지출 추정액(8,604억원)을 뺀 뒤, 종전자산총액 추정액(9,090억원)으로 나눈 결과값이다. 조합원 분양가는 ▲전용39㎡(7.15억원) ▲전용49㎡(8.61억원) ▲전용59㎡(10.24억원) ▲전용74㎡(12.43억원) ▲전용84㎡(13.81억원) ▲전용124㎡(19.3억원) 등으로 계획이 수립됐다. 해당 비례율을 계산하기 위해 적용된 기초 지표도 살펴볼 필요가 있다. 평당 공사비와 일반분양가는 각각 737만원, 4,300만원이 적용됐다. 현 시점, 정비계획(안)에 포함된 모든 숫자들은 사업이 진행되는 과정에서 계속 변동된다. 결국 재개발 사업은 좋은 상품(아파트)을 비싼 값에 분양하느냐 여부로 성패가 갈린다. 현재 청파2구역 주변으로는 서계동33번지와 공덕8구역(공덕A)이 신속통합기획 절차로 재개발을 진행하고 있다. 같은 1차 후보지였던 공덕8구역은 올해 8월 정비계획(안) 수정가결을 받았고, 서계동33번지도 정비계획(안) 입안 절차를 진행 중이다. 서계동33번지도 입안동의율을 충족해 현재 정비계획(안) 고시를 기다리고 있다. 올해 7월 정비계획(안) 설명회를 진행한 서계동33번지의 주택공급물량(예상)은 2,691세대다. 세 곳의 주택공급물량을 단순 계산할 경우, ▲청파2구역(1,905세대) ▲공덕8구역(1,564세대) ▲서계동33번지(2,691세대) 등 모두 합쳐 약 6,200세대에 달한다.
송파 한양2차가 실리적인 조합운영을 토대로 '조합원 맞춤형' 사업방안을 강구하고 있다. 대상지 고유의 현실적인 한계는 감안하되, 사업성과 주거안정성을 최대한 보장해 조합원 니즈를 확실히 충족시킨다는 것이 조합의 의지다. 조합은 층수제한은 높은 천장고로, 2분할된 획지는 보차혼용통로 도입으로 적절히 대응해 효용가치를 높이겠다는 계획이다. 1일 정비업계 따르면 송파구청은 최근 송파 한양2차의 정비계획 변경(안)을 위한 주민설명회를 개최했다. 현장에선 신통기획 가이드라인에 맞춘 계획수립 방향과 추정분담금 등 전반적인 사업 계획에 대한 이야기가 다뤄졌다. 현재 송파 한양2차는 한양1차와 함께 가락아파트지구(지구단위계획) 특별계획구역에 속해 있다. 아파트지구는 1970~80년대에 대규모 아파트단지를 조성해 주택난을 해소하기 위해 지정됐으나, 재건축사업(정비계획)과의 연계성 부족 등의 이유로 점차 전환이 추진되고 있다. 대상지는 일반지구인 인근 단지(미성·래미안·가락삼익)와 달리 아파트지구로 묶여 용적률 체계가 다른 특징을 갖고 있다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(208.9%) ▲허용용적률(208.9%) ▲상한용적률(226.07%) ▲법적상한용적률(299.99%)로 구성됐다. 허용용적률에서 상한용적률로 가는 과정에서 받은 용적률 인센티브(17.17%)는 공공시설 등의 기부채납 대가로 확보했다. 상한용적률에서 법적상한용적률로 가기 위해선, 용적률 인센티브(73.92%)의 절반을 공공임대주택으로 지어야 한다. 토지이용계획(안)을 살펴보면 가락로변의 공공공지가 폐지된다. 가락로는 16.5m에서 18m로, 송이로는 12m에서 18m로 확폭한다. 오금로24길은 보차혼용통로로 전환된다. 보차혼용통로는 보행 및 차량의 통행을 위해 일반인에게 24시간 개방돼 이용할 수 있도록 조성된 통로다. 소유권은 아파트에 있으며, 일부 지상권 관리는 구청에서 맡게 된다. 유치원은 이전 배치가 진행되며, 공공시설 수요조사를 반영해 경찰청의 요청에 따라 지구대가 신설된다. 한양공원은 유치원과 지구대가 입지하면서 형태가 바뀐다. 대치선 증가로 면적은 다소 증가한다. 예상되는 주택공급물량은 총 1,346세대로, 이는 기존에 계획됐던 1,461세대보다 대략 100여 세대가 줄어든 수치다. 공공주택수는 269세대로 나타났다. 눈에 띄는 점은 대상지는 17~20평 규모의 소형 사이즈가 없다. 대신 조합원들의 현재 상황을 최대한 반영해 40~48평 규모의 대형 사이즈가 다수 배치됐다. 층수의 경우 최저 15층-최고 29층으로 계획됐다. 송파와 가까운 성남 인근에 서울공항(비행장)이 있어 고도제한을 받게 된다. 높이제한을 받는 가락삼익 역시 현재 최고 28층으로 높이가 계획돼 있다. 한양2차 재건축정비사업조합(권좌근 조합장)은 최고층수 한계가 존재하지만, 대신 높은 천장고를 넣어 개방감과 쾌적함을 확보키로 했다. 기존 2.2m의 천장고는 2.5m로 0.3m 가량이 높아질 것으로 보인다. 특히 30층 이상이 아닌 29층으로 층수 높이를 조정함에 따라 약 100억원 이상의 추가 사업비도 절감할 수 있다는 입장이다. 추정비례율은 83.07%로 산출됐다. 일반 분양가는 주변 시세를 고려해 평당 5,200만원으로 책정됐고, 공사비는 790만원으로 나타났다. 예상되는 총사업비는 총 9,500억원이다. 권리자 분양가 추정액은 ▲59㎡(11.84억원) ▲74㎡(14.06억원) ▲84㎡(15.14억원) ▲104㎡(17.3억원) ▲114㎡(18.17억원) ▲130㎡(19.78억원) 등으로 책정됐다. 송파 한양2차의 올해 7~8월 실거래가(국토부 발표자료)를 살펴보면, 4~5층 높이의 27평(64㎡)이 13.8억원에 거래됐다. 11층 높이의 32평(84㎡)는 15.65억원에, 같은 높이의 40평(108㎡)는 16.85억원에 각각 거래됐다. 한편 설명회 말미엔 보차혼용도로의 필요성 및 안전성 대한 조합원들의 추가 질의가 이어졌다. 한 주민은 "차와 사람이 함께 이용하는데, 안전 문제는 없는지 궁금하다"며 "속도 저감이나 소음·공해 대안책이 무엇이냐"고 질문했다. 그러면서 "꼭 보차혼용도로가 단지 내 설치돼야 하는 것이냐"고 묻기도 했다. 이에 구청 관계자는 "보차혼용통로가 아닌 도로가 들어오면 사업성이 확연히 떨어진다"며 "주민들이 만들자고 원해서 도입하게 됐다"고 설명했다. 통로를 단지 땅으로 환입해 하나의 지하시설·지하주차장으로 사용할 수 있다고도 했다. 권좌근 조합장 역시 "보차혼용통로는 도로 기능이 아니라서 네비게이션에 찍히지 않고, 한양·삼성·미성 주민들만 사용하기 때문에 교통량이 늘어날 우려도 없다"고 했다. 안전성에 대해선 "차량 속도를 최대 10km까지 낮출 계획으로, 길과 도로를 명확히 하는 등 대책안을 마련하고 있다"고 답변했다.
삼성물산-현대건설 컨소시엄은 작년 4월 '울산 중구 B-04구역(재개발)'을 공동으로 수주했고, 현재 해당 사업장은 조합원 이주를 준비하고 있다. 원만한 이주 절차를 진행하기 위해선 기본이주비 외에도 추가이주비 조달이 중요하다. 현재 삼성물산은 사업 지분율(50%)에 해당하는 추가이주비를 약속대로 대여하겠다는 입장인 반면, 현대건설은 추가이주비 지급이 불가하다는 상반된 입장을 표해 업계 관심이 쏠린다. 추가이주비 지급이 힘들어질 경우, 조합의 원만한 이주 절차에도 차질이 빚어질 전망이다. 31일 정비업계 따르면 삼성물산은 울산 중구 B-04구역 재개발 조합(지수형 조합장)에서 추가이주비를 청구할 경우, 공사도급계약서에 의거해 사업 지분율(50%)만큼 대여 의무를 성실히 이행하겠다는 입장을 밝혔다. 나머지 지분율(50%)은 컨소시엄 파트너인 현대건설이 부담해야 한다. 현대건설은 추가이주비 지급이 힘들다는 의견을 조합 측에 전달했다. 입찰제안서에는 '안정적 이주비 조달 지원'이 3번째 항목으로 기재돼 있다. 삼성물산은 조합이 사업비(추가이주비 포함) 대여를 금융기관으로부터 받는 과정에서 신용공여를 통한 자체 지급보증을 제공한다. 삼성물산의 신용등급은 AA+다. 반면, 현대건설은 주택도시보증공사(HUG) 보증을 받아 사업비 조달에 나섰다. 사업비 보증 심사를 받을 때, HUG는 기본이주비까지는 승인을 해준다. 하지만 추가이주비는 보증조건이 아니라는 이유로 승인을 내주지 않는다. 결국 시공사에서 지급보증을 해줘야 한다. 건설사들은 보통 입찰제안서를 제출할 때, 사업촉진비·이주촉진비·사업협조비 등의 이름으로 '추가이주비' 조달을 약속하는게 일반적이다. 대부분의 정비사업장에서 입찰제안서를 열어보면 큼지막한 글씨체로 추가이주비가 기재돼 있다. 다만, 추가이주비 조달 관련 '단서 조항'을 살펴보면, HUG기준에 부합하지 않을 경우 제공할 수 없다는 내용이 담겨 있는 경우가 상당히 많다. 결과적으로 삼성물산이 자체 지급보증을 통해 조달한 금리가 HUG보증을 통한 조달금리보다 낮은 것으로 파악됐다. 사업비 대여금리가 낮다는 의미는 조합원들에게 경제적으로 더 유리함을 의미한다. 이밖에도 HUG보증을 받을 경우, 이자비용 외에도 보증수수료를 부담해야 한다. 현대건설이 최근 입찰에 참여한 신반포2차의 경우, 추가이주비 조달 원칙은 '지급보증'이다. 하지만 HUG보증을 통해 사업비를 조달할 경우, 추가 이주비는 HUG 기준을 따르겠다는 내용이 적혀 있다. HUG 기준을 따르겠다는 의미는 곧 HUG에서 승인을 내주지 않으면 추가이주비 조달을 위한 조합과의 별도 협의가 필요함을 의미한다. 조합은 시공사 지급보증을 통해 추가이주비를 받아야 하기 때문에 향후 다시 협상에 나서야 한다. 대우건설은 개포주공5단지에서 추가이주비 6,900억원을 조달하겠다고 약속했다. 이때, 대우건설의 신용공여를 통해 추가이주비를 지급하겠다는 문구를 입찰제안서에 명시했다. 전문가들은 시공사 선정을 진행 중인 사업장의 경우, 입찰제안서 상 추가이주비 관련 자금조달을 어떻게 할 것인지에 대한 명확한 조건을 비교·분석해 봐야 한다고 입을 모은다. 특히 이주비를 받아야 할 시점은 착공 시기와 맞물려 있음을 인지할 필요가 있다는 게 업계 중론이다.
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