용산정비창 전면1구역 시공권을 두고 첨예한 경쟁이 펼쳐지고 있는 가운데, HDC현대산업개발이 입찰보증금을 포함한 사업비 금리로 'CD+0.1%'를 책임조달하겠다고 밝혔다. 구두상의 약속이 아닌 법적 효력을 지닌 입찰제안서 상에 직접적인 단어로 기재해 놓을 만큼, '조(兆)' 단위로 거론되는 용산정비창 전면1구역의 금융비용을 대폭 줄이겠다는 의지의 표현으로 업계는 보고 있다.

15일 정비업계 따르면 용산정비창 전면1구역의 시공사 선정 총회가 약 1달여 앞으로 다가옴에 따라 양사의 입찰조건을 비교하려는 움직임이 조합원들 사이 바삐 일고 있다. 입찰 초반엔 '평당 공사비'를 두고 활발한 논의가 이뤄졌고, 중반에 접어든 현재는 '사업비 대여조건'이 주된 쟁점으로 주목받는 분위기다. 양사 모두 업계에서 쉽사리 찾아볼 수 없는 파격적인 조건으로 업계 상당한 관심을 집중시키고 있다.

HDC현대산업개발은 사업비 금리 조건으로 'CD+0.1%'를 제안했다. 이는 한남4구역에서 삼성물산이 제안한 'CD+0.78%'보다 0.68%p 낮다. 포스코이앤씨가 용산정비창 전면1구역에 제안한 'CD+0.7%'와 비교할 때에는 0.6%p 정도 더 경쟁우위에 있다. HDC현대산업개발은 입찰제안서 상 기타조건에 'CD+0.1% 금리로 책임조달' 한다는 문구를 기재했다. 법적 효력을 지닌 입찰제안서를 통해 책임지고 조달하겠다는 약속의 표시다. 

포스코이앤씨는 사업비 금리 조건으로 'CD+0.7%'를 제안했다. 마찬가지로 한남4구역의 삼성물산 대여조건(CD+0.78%) 보다 유리한 금리 조건을 가져왔다. 다만, 기타조건에 모든 사업비는 현 시점 포스코이앤씨가 조달해 대여하는 기준이라는 점이 기재돼 있다. 향후 직접 대여, 지급보증 등 조합과 건설사에 상호 유리한 방안으로 협의할 수 있다는 점이 단서 조건으로 명시됐다.

현 시점과 향후 사업비를 대여받게 될 시점까지는 최소 5년 이상 기간의 차이가 발생한다. 용산정비창 전면1구역은 정비계획(안)을 변경해야 하는 첫번째 인허가부터 진행해야 하기에, 실제 조합이 사업비를 필요로 하는 시점(관리처분계획 인가)까지는 상당한 기간의 차이가 생길 수밖에 없다. 부동산 정책과 금융환경 변화에 따라 금융기관으로부터 조달하는 가산금리는 현 시점보다 높을지, 낮을지는 아무도 예측할 수 없다.

조합이 재개발 사업을 추진하기 위해선 '사업비'가 필수적으로 조달되어야 한다. 사업비에는 ▲국공유지매입비 ▲청산대상자 청산금 ▲이주 및 영업손실비 ▲조합운영비 ▲설계용역비 ▲감리비 ▲각종 부대비용 등으로 구성된다. 조합의 사업비는 말그대로 선택이 아닌 꼭 필요한 돈이다.

사실 사업비 금리 조건에서 가산금리를 명확하게 제안하는 경우 많지 않다. 통상 경쟁입찰 없이 수의계약 형태로 진행되는 경우엔, 대부분 '금융기관 경쟁입찰을 통한 최저금리'라는 문구가 일반적으로 사용된다. 도시및주거환경정비법 및 동법 시행령, 국토교통부 정비사업 계약업무 처리기준 등에 따라 시공과 관련이 없는 사항에 대한 금전이나 재산상의 이익을 제공해서는 안된다는 내용과 관련 있다. 정비사업 계약업무 처리기준 제30조제2항에 따르면, 건설사가 은행대출금리 중 가장 낮은 금리보다 더 낮은 금리로 사업비를 대여하는 것은 금지된다.

업계 관계자는 "여의도 한양아파트 사례만 살펴보더라도, HUG보증을 받아야 하는 사업비의 경우 현대건설과 포스코 모두 '금융기관 경쟁입찰에 따른 최저금리' 조건으로 입찰했다"며 "가산금리를 명확한 숫자로 제시하며 조합원들 간 활발한 논의가 이뤄지기 시작한 게 한남4구역부터였다"고 말했다. 이어 "용산정비창 전면1구역 역시 핵심 사업장을 두고 건설사가 맞붙었기 때문에 역대급 사업비 대여조건이 제시된 것으로 보인다"고 부연했다.