발행일(UPDATE): 2025년 07월 03일 14시 16분
현장 취재로 깊이 있는 정보를 전달하며, 균일화된 기사 품질을 추구합니다. 당사는 공익적 가치를 최우선시하며, 조합으로부터 광고비는 받지 않습니다.
HDC현대산업개발과 삼성물산이 남영2구역 시공권을 두고 각각 출사표를 던진 가운데, 입찰제안서 상 공사금액과 물가상승분 반영 시점 관련 조건에도 관심이 모아진다. HDC현대산업개발은 남영2구역 수주 조건으로 2년 간 확정공사비를 제안했다. 시공사 선정 이후에도 인허가 절차가 산적해 있다는 점을 감안할 때, 조합 입장에선 2년 2개월 간 물가상승에 따른 공사비 증액을 염려하지 않아도 된다. 5일 정비업계 따르면 HDC현산은 공사비 산출을 위한 기준연월일을 2026년 8월로 설정했다. 통상 입찰 시점을 기준연월일로 설정하는 게 일반적이지만, HDC현산은 물가상승에 따른 공사비 증액 시기를 최대한 뒤로 미뤄 조합원들의 경제적 부담을 줄여주겠다는 전략을 가져왔다. 입찰 후 2년 2개월 간 어떠한 명목상의 이유로도 공사비를 증액하지 않겠다는 의지를 나타낸 셈이다. 조합이 입찰지침서를 통해 안내한 공사비 산정 기준연월일은 2024년 6월이다. 당장 지난 달부터 물가상승에 따른 공사비 증액이 개시됐다고 보면 쉽다. 총 공사금액(약 7,000억원)에 최근 3년간 평균 건설공사비지수(약 8%)를 감안하면, 1년에 물가상승에 따른 공사비 증액분은 단순 계산으로도 560억원이 산출된다. 2년이 지나면 1,000억원을 훌쩍 넘게 된다. 남영2구역 입찰이 진행되고 있는 현 시점, 송파구 가락미륭아파트와 노량진1구역을 수주한 포스코이앤씨는 조합과 '물가상승분 반영 방법과 그 시점'을 두고 조합과 치열한 계약서 협의를 진행하고 있다. 포스코이앤씨는 가락미륭에선 물가상승 방법으로 건설공사비지수로 가닥을 잡았으나, 반영 시점을 두고는 이견차를 보이고 있다. 포스코이앤씨는 입찰 시점인 2024년 1월 2일을, 가락미륭 조합은 공사도급계약서에 도장을 찍는 날인일자를 원하고 있다. 시공사 입장에선 물가상승분을 반영하는 시점을 앞당길수록 이득이고, 조합 입장에선 최대한 늦은 시점을 적용하는 게 유리하다. 포스코가 공사비 산정 기준연월일로 제안한 시점(2024년 1월 2일)을 반영할 경우, 6개월분의 물가상승분이 반영됐다고 볼 수 있다. 노량진1구역에선 '물가상승분 반영 방법'을 두고 조합과 협상하고 있다. 당초 조합은 소비자물가지수 혹은 생산자물가지수 중 낮은 것을 적용하는 내용으로 입찰지침을 냈으나, 포스코이앤씨는 소비자물가지수와 건설공사비지수의 산술평균값을 적용하는 방향으로 공사도급계약서를 제출한 것으로 전해진다. 실착공 이후에도 물가상승이 현저하게 상승할 경우 조합과 협의해 계약금액을 조정할 수 있다는 조항을 포함시켰다. 남영2구역은 지난해 조합설립인가를 받은 초기 사업장이다. 향후 ▲건축심의 ▲사업시행계획 ▲관리처분계획 등 빡빡한 인허가 과제를 단계별로 앞두고 있다. 인허가는 관청(용산구청)을 비롯한 다양한 이해관계자의 복잡한 이해관계로 인해 시점을 예상하기 어렵다. 이 점을 감안할 때, HDC현대산업개발이 공사비 산정 기준연월일을 2년 2개월 늦춰 적용하는 것은 조합 입장에서 공사비 증액에 대한 부담없이 사업을 진행할 수 있는 환경인 셈이다. 업계 관계자는 “고물가와 고금리 기조가 장기화됨에 따라, 건설사들이 정비사업 수주에 소극적인 모습을 보이고 있는 상황”이라며 “HDC현산이 2년간 물가상승에 따른 공사비 증액 없는 확정공사비를 제안한 건, 마진율을 최소화하더라도 남영2구역을 꼭 수주하겠다는 의지의 발현으로 업계는 해석하는 분위기”라고 말했다. 이어 "조합원들이 직접 체감할 수 있는 조건을 제안했다는 점에서 업계도 다시 주목하는 거 같다"고 부연했다.
송파구 삼환가락아파트 재건축 수주권을 두고 GS건설과 현대엔지니어링의 2파전 양상이 아직까지 유지되고 있다. 입찰제안서 마감일을 약 1달 가량 앞뒀지만 양사 모두 홍보 OS요원을 투입하고 있는 상황이다. GS건설과 현대엔지니어링은 작년 11월 인근 사업장이었던 가락프라자에서 한 차례 맞붙은 경험이 있어, 재대결 성사 여부에 업계 관심이 모아진다. 5일 정비업계 따르면 삼환가락 재건축 조합(김종삼 조합장)은 DL이앤씨가 갑작스레 빠진 시공사 자리를 메우는 목적의 입찰작업을 다시 진행하고 있다. 당초 두 차례 시공사 선정 입찰을 진행한 후, DL이앤씨를 우선협상대상자로 선정해 수의계약 체결을 목적에 뒀다. 다만 DL이앤씨는 경영진이 바뀐 후 진행된 내부 심의에서 '가락삼환'을 포기하기로 결정했다. 조합은 오는 8월 14일(수) 오후 2시 입찰제안서를 마감한다. 마감일을 한 달여 앞둔 상황에서 GS건설과 현대엔지니어링 모두 아직까지는 수주의지를 내비치고 있다는 후문이다. 물론 실제 마감일에 임박했을 때, 양사가 어떤 결정을 내릴지는 지켜봐야 한다. 경쟁입찰 성사 가능성에 업계가 주목하는 배경은 작년 하반기 '가락프라자'에서 경쟁이 있었기 때문이다. 당시 GS건설은 인천 검단아파트 부실시공 이후 처음으로 도전한 첫 수주전이었기에 브랜드 이미지 회복이 절실했다. 모든 것을 처음부터 시작한다는 의미의 'ALL NEW(올뉴)' 브랜드를 앞세워, 홍보 전략을 구상했다. 가락프라자 조합이 공사비 예가로 책정한 평당 780만원보다 약 8% 가량 낮은 718만원으로 입찰에 참여했다. 평당 718만원도 충분히 마진이 남는다는 계산을 한 것으로 업계는 보고 있다. 삼환가락의 공사비 예가는 평당 805만원이다. 총 공사금액은 약 4,626억원이다. 건축연면적은 189,987㎡다. 삼환가락은 올해 3월 송파구청으로부터 사업시행계획(안) 인가를 받은 직후, 인가받은 설계도면을 바탕으로 시공사 선정에 나섰다. 조합은 시공사 선정 후 관리처분계획(안) 수립을 위한 기초작업을 진행하고자 했으나, DL이앤씨가 돌연 포기하는 까닭에 시공사 선정에 예상보다 많은 시간과 비용을 투입하게 된 상황이다. 조합 관계자는 "GS건설과 현대엔지니어링이 가락프라자에서 경쟁한 이후, 채 1년도 되지 않아 지근거리 사업장에서 재대결을 펼칠지가 업계 관심사"라며 "입찰경쟁을 최대한 기피하고자 하는 시공사 특성을 감안할 때, 아직까지 교통정리가 되지 않았다는 건 양사 모두 의지가 높다고 볼 수 있다"고 말했다. 이어 "조합원들 역시 DL이앤씨의 갑작스런 포기로 배신감을 많이 느꼈지만, 2개 건설사가 관심을 타진하면서 입찰경쟁 성립 여부에 기대감을 나타내고 있는 상황"임을 부연했다.
용산구 서계동 33번지 일대(신속통합기획 2차 후보지)가 연내 정비구역 지정을 목표로 대규모 재개발 사업을 추진 중인 가운데, 주민 합심을 이끌어 재개발 사업의 성공 궤도에 도달할 수 있을지 관심이 모아진다. 서계동 33번지 일대는 규모가 크고 용도지역도 혼재돼 있어 주민들의 적극적인 사업 추진력과 단합력이 어느 때보다 필요할 것으로 업계는 보고 있다. 4일 정비업계 따르면 용산 서계동 일대는 최근 토지등소유자들을 대상으로 정비구역지정 및 정비계획 수립(안)에 대한 주민설명회를 개최했다. 발표는 ㈜대한엔지니어링과 정림건축, 가치&같이 감정평가법인이 각각 파트를 맡아 진행됐다. 용산 서계동 33번지 일대는 지하철 1·4호선, 경의중앙선, 공항철도 등 서울역이 인접해 뛰어난 입지를 자랑하며, 남산 N서울타워 조망권이란 지리적 특징도 눈에 띈다. 하지만 서계동은 초역세권이란 말이 무색하게 '용산구의 슬럼'이라 불릴 정도로 서울의 대표적인 낙후 지역으로 인식된다. 특히 구릉지역인 대상지는 전형적인 달동네를 연상케 해 재개발이 시급한 곳으로 손꼽힌다. 이러한 분위기를 반영하듯, 이날 설명회 현장은 재개발에 대한 주민들의 열의와 관심으로 뜨거웠다. 특히 주민들은 용적률과 추정분담금 설명에 가장 큰 반응을 보이며 다양한 의견을 개진했다. 먼저 정비계획(안) 내용을 살펴보면 용적률 체계는 ▲기준용적률(194.87%) ▲허용용적률(209.29%) ▲상한용적률(232%) ▲법적상한용적률(280%) 등으로 수립됐다. 대상지는 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 제3종일반주거지역 등 5개 이상의 용도지역이 혼재돼 있어, 기준용적률의 평균값은 194%로 나타났다. 허용용적률 인센티브(209%-194%=15%p)는 공공보행통로, 열린단지 등을 약속해 받아냈다. 토지·건축물 기부채납 등 상한용적률 완화를 위해 순부담해야 할 면적은 11,239㎡로 나타났다. 동측엔 소공원과 노인복지시설, 서측엔 문화공원 및 청소년 일시쉼터가 들어선다. 추정비례율은 96.2%로 산정됐다. 인근 정비사업장의 시공자 선정사례, 물가상승률, 건설공사비지수, 지형 및 구조 등을 고려해 평당 공사비는 750만원으로 예상됐다. 일반분양가는 인근에 위치한 용산호반써밋에이디션, 마포푸르지오 어반피스, 마포더클래시의 가격을 기준점으로 삼아 평당 4,200~4500만원 수준으로 예상됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 96% 수준으로 책정된다. 계획된 주택규모별 세대수는 총 2,691세대로 일반분양 2,056세대와 임대 635세대로 각각 나뉜다. 공동주택은 각각 ▲39㎡(513세대) ▲45㎡(543세대) ▲59㎡(887세대) ▲84㎡(748세대)로 분류된다. 오피스텔은 단일평형인 35㎡타입으로 공급되며 246실이 만들어질 계획이다. 주차대수는 3,682대로 세대당 1.3대며, 건폐율은 21.62%다. 한편 이날 설명회 막바지에 이르러, 근생·단독주택 소유 조합원들은 "감정평가를 보니 빌라는 8,000만원, 주택은 4,000만원으로 자산 가치가 엉터리로 책정됐다"며 추정분담금 결과에 불만을 제기하기도 했다. 특히 앞서 전산오류(일부 필지 누락)로 잘못 계산된 추정분담금 결과를 통보 받은 몇몇 조합원들의 격앙된 목소리가 이어졌다. 이에, 용산구청은 현재의 감정평가 결과는 향후 변동될 수 있는 개략적인 수치로 언제든 바뀔 수 있는 부분이라고 설명했다.
압구정2구역이 가장 먼저 정비계획(안) 입안 동의율을 확보해 구역지정에 나선 가운데, 현 시점(2024년 6월) 재건축 사업을 위한 추정비례율 수치를 공개했다. 추정비례율은 향후 사업을 추진하는 과정에서 계속 바뀌지만 개략적인 사업성 여부를 가늠할 수 있다는 점에서 의미가 있다. 대부분 감정평가사들은 도시및주거환경정비법 개정에 따른 요식 행위일 뿐, 크게 좌고우면할 필요 없다는 점을 강조하는 게 일반적이다. 2일 정비업계 따르면 압구정2구역 감정평가 업무를 맡은 제일감정평가법인은 추정비례율로 61.23%를 산출했다. 예상되는 총 분양수입(9조2,549억원)에서 총 사업비용(2조9,567억원)을 뺀 뒤, 조합원들이 현물출자한 종전자산 평가액(10조2,862억원)으로 나눈 값이다. 추정비례율은 조합원들의 권리가액을 계산하는 지표로 활용된다. 권리가액은 조합원들의 분담금 혹은 환급금을 결정하게 된다. 압구정2구역 조합원들의 종전자산평가는 올해 6월 3일 기준 KB부동산 시세의 평균치로 계산됐다. 발표자로 나선 제일감정평가법인 관계자는 추정분담금 산출을 위해 단순 추정했을 뿐 정식 감정평가를 거친 게 아니라는 점을 강조했다. 종전자산감정평가는 향후 사업시행계획(안) 인가 고시일을 기준 시점으로 하며, 이때 감정평가사가 직접 현장을 방문해 다양한 평가요소를 접목해 진행한다. 압구정2구역은 현대9차와 현대11차, 현대12차로 이뤄져 있다. 종전자산평가는 ▲현대9차 35평형(40.5억원) ▲현대9차 50평형(58억원) ▲현대11차 36평형(40.5억원) ▲현대11차 57평형(61억원) ▲현대11차 61평형(67.25억원) ▲현대12차 35평형(40.5억원) ▲현대12차 39평형(44.5억원) ▲현대12차 51평형(58억원) ▲현대12차 56평형(61억원) ▲현대12차 60평형(72억원) 등으로 추정됐다. 위 추정치에는 한강조망권과 지하철역과의 접근성 등 개별 구체성이 반영되지 않은 추정가액이다. 현재 30평대를 소유한 조합원이 재건축 후 동일 평형대로 이동할 때에는 약 2억원의 분담금이 발생한다. 압구정2구역의 일반분양 물량은 59㎡와 84㎡ 각각 2세대, 315세대다. 공공임대주택은 59㎡만으로 319세대를 지어야 한다. 보류지를 포함한 조합원 물량(아파트+상가)은 1,970세대다. 추정비례율을 산출하기 위해 필요한 평당 공사비와 일반분양가는 각각 1,000만원, 8,000만원으로 가정했다. 조합원들의 분담금을 결정짓는 건 일반분양 수입을 얼마나 많이 내느냐와 관련 있다. 보통 일반분양이 많으면 조합원들의 분담금이 적은 것도 앞선 맥락과 맞닿아 있다. 이날 발표를 진행한 제일감정평가법인 관계자는 공사비가 100만원 오를 때, 조합원 1인당 평균 분담금이 약 1억원 정도 올라갈 것이라는 점도 설명했다.
개포 경우현(경남1,2차·우성3차·현대1차)이 통합재건축 추진을 위한 주민설명회를 개최했다. 이날 설명회 도중 일부 조합원들이 주민동의서 철회를 요구하고 나서며, 다양한 의견이 개진됐다. 입안권자인 강남구청은 동의율이 60%를 웃돌았다는 점을 언급하며, 공람공고 과정에서 주민들의 의견을 적극 검토하겠다고 밝혔다. 해당 사업장은 단지별 여건이 다르기에, 향후 이해관계를 조율해 나가는 게 중요한 과제로 보인다. 3일 정비업계 따르면 개포 경우현은 최근 토지등소유자들을 대상으로 정비계획 변경(안) 수립을 위한 주민설명회를 개최했다. 프레젠테이션 발표는 도시미래종합기술공사와 제일감정평가법인에서 맡아 진행했다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(249.21%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 허용용적률 인센티브 항목은 공공보행통로(10%)와 열린단지(5%), 돌봄시설(5%) 등으로 구성된다. 상한용적률 인센티브(19.21%p)는 ▲도로 ▲공원 ▲녹지 ▲입체보행교 등을 기부채납한 대가로 부여받았다. 기부채납 면적은 7,548㎡로, 순부담률은 6.1%로 계산된다. 상한용적률(249%)에서 법적상한용적률(300%)까지 부여받은 인센티브(51%)의 절반은 공공임대주택을 지어야 한다. 추정비례율은 98.61%로 산정됐다. 인근 시세를 고려해 일반분양가는 7,300만원으로 책정됐으며 평당 공사비는 850만원으로 예상됐다. 추정비례율은 수입(종후자산총액)에서 지출(총사업비)을 빼고 종전자산총액으로 나눈 결과값으로, 사업여건 변화에 따라 향후 변동될 가능성이 있다. 조합원 분양가는 ▲전용59㎡(17.9억원) ▲전용74㎡(22.2억원) ▲전용84㎡(24.8억원) ▲전용99㎡(28.5억원) ▲전용110㎡(31.2억원 ▲전용121㎡(32.2억원) ▲전용134㎡(34.7억원) ▲전용145㎡(37.8억원) ▲전용175㎡(45억원) 등으로 책정됐다. 정비계획 변경(안)에 따르면 양재천변 활성화 및 학교 통학로 개선을 위해 구역계가 확대된다. 양재천 남측(개포지구)과 북측(도곡지구)의 생활권 연계를 위해 입체보행교가 신설되며, 구룡중학교 경계부 개포로53길 일부가 보행자전용도로로 변경돼 통학로가 조성된다. 근린공원 재정비를 통한 수변 활성화도 예정돼 있다. 해당 단지의 건축계획(안) 상 최고 높이는 49층으로 계획이 잡혀 있다. 예상되는 주택공급물량은 총 2,320세대며 ▲60㎡이하(369세대) ▲60~85㎡이하(525세대) ▲85㎡초과(1,426세대)로 나타났다. 365세대의 공공임대주택은 대부분 60㎡이하로 배정됐다. 주차대수는 5,661대로 세대 당 2.41대이며, 건폐율은 35%로 수립됐다. 설명회 말미에는 통합재건축을 반대하는 목소리도 나왔다. 일부 주민들은 주민동의서 철회와 독립정산제 도입 여부를 질의했다. 각각의 단지가 입지요건과 장단점이 상이한 만큼 성급하게 구역지정을 할 것이 아니라, 주민들의 의견을 통합해 합의점을 도출해야 한다는 이야기가 나온 것이다. 경남1차에 거주하는 주민 B씨는 "경남1차와 2차의 용적률은 각각 158%, 202%인데 이를 추진위가 174%로 만들어 황당한 구조를 제시했다"며 "사업성이 좋은 1차는 수억원의 분담금을 더 내고, 2차는 환급을 받는 상황"이라고 설명했다. B씨는 감정평가의 오류를 지적하며 주민들의 재산권 침해를 막기 위해선 모두에게 이익이 되는 독립정산제 도입이 시급하다는 입장을 내비쳤다. 1984년 나란히 준공된 개포 경우현은 서울 강남구에서 민영 아파트가 자발적으로 연대해 통합 재건축을 추진하는 첫 사례로 손꼽힌다. 아파트 높이나 조경, 배치 등이 대체로 비슷하단 이유로 2018년부터 3개 단지를 통합해 재건축하는 방안이 꾸준히 논의돼 왔다. 현재 이들 단지는 ▲개포경남 678세대 ▲우성3차 405세대 ▲현대1차아파트 416세대 등 총 1499세대로 구성돼 있다.
"오세훈 서울시장님, 잠시 방청석을 봐주시겠습니까? 행정청을 신뢰하고 5년 가까이 기울인 노력이 물거품이 될 위기에 처한 (남산타운) 주민 분들께서 모여 계십니다. 부디 신뢰보호의 원칙에 입각해 조합 설립을 대승적으로 결정해 주시길 간곡히 요청드립니다. 2023년 8월 기준 서울시가 관리하고 있는 혼합주택 단지 중 약 30%는 조합설립 구성 요건을 갖출 수 없습니다. 분양세대 비율이 3분의2 미만이기 때문이죠. 서울시 동의 없이는 어떤 정비사업도 추진할 수 없습니다. 남산타운 아파트가 향후 다가올 관련 이슈의 시작점입니다." 최재란 서울시 의원은 지난 달 28일(금) 오후 2시부터 열린 서울시의회 본회의에서 남산타운 리모델링 조합설립인가가 필요하다는 내용의 5분 발언을 진행했다. 최 의원은 서울시 주택공간위원회에서 의정활동을 하고 있다. 중구에 위치한 남산타운 아파트는 분양단지와 임대단지로 구성된 혼합주택(42개동 5,150세대)으로, 지난 2018년 서울형 리모델링 시범단지로 선정됐다. 작년 9월까지만 하더라도 [2030 서울시 리모델링 기본계획]에 따라 남산타운은 '단지 내 여유부지 활용형'으로 리모델링 사업을 추진하는 사업장으로 여겨졌다. 분양단지는 증축형 리모델링을 진행하되, 공공기여로 ▲단지 환경 개선 ▲공공보행통로 조성 ▲임대단지 외관미화(수선형), 비용은 임대단지가 부담 등으로 사업 개요가 잡혔다. 이같은 내용은 중구청이 2019년 주관한 주민설명회 자료에도 나와 있다. 남산타운은 지난해 창립총회를 거쳐, 조합설립인가 신청서를 제출했다. 다만, 중구청과 서울시가 '조합설립인가'에 미온적인 반응을 나타내며, 결국 올해 4월 신청서는 반려됐다. 주택법 제11조 3항에 따라, 리모델링 조합을 설립하려면 주택단지 전체 구분소유자의 3분의 2이상 동의가 필요하다는 이유에서다. 남산타운은 분양주택(3,116세대)과 임대주택(2,034세대)로 구성돼 있다. 분양주택(3,116세대)만을 대상으로 3분의2 이상 동의를 징구해 온 것을 '주택단지 전체'로 볼 수 없다는 게 중구청의 판단이다. 이에, 최 의원은 "서울시와 중구청의 행정행위에 기반해 주민들은 조합설립동의서를 징구해 왔다"며 "시범단지 선정과 용역진행 모두 서울시가 진행했으며, 중구청은 사업설명회까지 열었다"는 점을 설명했다. 행정청을 신뢰하며 5년여에 걸쳐 사업을 진행해 온 만큼 인허가청(서울시·중구청)에서 신뢰보호의 원칙에 입각해 조합설립인가를 내줘야 한다는 점을 강조했다. 남산타운 A주민은 "분양단지는 증축형 리모델링, 임대단지는 이주·철거 없이 수선형 리모델링을 진행하는 내용의 가이드라인을 행정청에서 제시해 줬다"며 "임대단지의 리모델링 비용을 분양단지에서 부담하는 공공기여도 행정청에서 알려줬다"며 아쉬움을 토로했다. 최재란 의원의 5분 발언이 예정된 지난 28일, 서울시의회 본회의에는 약 100여명 가까운 남산타운 주민들이 모였다. 본회의가 끝난 뒤, 오세훈 서울시장과도 직접 만나 주민들이 겪는 어려움을 호소했다. 남산타운은 분양단지만 3,116세대에 육박하는 대단지로서 제3종일반주거지역에 231% 용적률을 가지고 있는데다 고도제한을 받아 재건축 진행이 원천적으로 불가능하다. 하지만 주거환경 개선 의지가 워낙 강했던 만큼, 조합원들은 충분한 소통과 뼈를 깎는 노력으로 리모델링 사업을 추진해왔다. 지난해 창립총회가 그 노력의 결과다. 조합설립인가를 받기 위한 주민동의율 3분의2(66.7%) 이상과 동별 동의율(50%) 요건을 모두 충족했다. 업계에선 후속절차인 조합설립인가 역시 무리없이 이뤄질 것으로 내다봤다. 다만, 중구청에선 조합설립인가에 신중한 모습을 나타내고 있다. 인허가 처리가 길어지는 배경으로는 '임대단지'가 직접적인 원인으로 꼽힌다. 남산타운은 총 5,150세대로 이뤄져 있다. 이중 서울시가 소유한 2,034세대는 공공임대주택으로 관리되고 있다. 중구청은 조합설립인가에 있어 임대단지의 처리와 관련해 서울시의 의견을 받아야 한다는 입장을 취했다. 중구청이 서울시에 질의한 요지는 간단하다. 남산타운 분양단지 리모델링 조합설립에 서울시가 동의하는지에 대한 점이다.
성수4구역이 기존 설계업체와 정비업체를 해지하고, 신규 업체 선정에 심혈을 쏟고 있다. 설계업체는 디에이건축-한국종합건축사사무소 컨소시엄이 입성을 앞두고 있다. 정비업체는 이사회-대의원회를 거쳐 4곳의 업체가 최종 후보군으로 추려졌다. 이달 열리는 정기총회에서 조합원들의 선택을 두고 치열한 각축전이 벌어질 전망이다. 1일 정비업계 따르면 성수4구역 재개발 조합(정영보 조합장)은 오는 13일(토) 오후 2시 2024년 정기총회를 열어 협력업체 라인업을 대폭 정리한다. 정비업체와 설계사 선정이 중요한 안건으로 꼽힌다. 이밖에 ▲퍼블릭아트(미술작품 설치) ▲지코시스템(이주관리) ▲이에이그룹(친환경인증) ▲도시미래(교통영향평가) ▲이스트(정비계획 변경 수립) ▲현준(정비기반시설 공사비 산출) ▲한국지오컨설턴트(흙막이설계) ▲글로벌지앤(세입자현황조사) ▲예평이앤씨(환경영향평가) 등의 업체는 모두 계약 해지를 앞두고 있다. 압구정에 이어 경쟁이 예상됐던 설계 부문은 디에이그룹-한국종합건축사사무소 컨소시엄이 단독 응찰하며 설계권을 사실상 거머줬다. 신규 정비업체로는 총회 상정되는 순서대로 ▲㈜제이엔케이도시정비 ▲㈜빛세움 ▲㈜동우씨앤디 ▲㈜엘림토피아 등이다. 빛세움을 제외하고는 모두 20년 이상의 업력을 보유한 곳들이다. 재개발·재건축 사업을 추진함에 있어, 정비업체의 역할은 매우 중요하다. 행정업무 및 인허가 지원 등의 막중한 업무를 부여받은 만큼, 풍부한 경험을 토대로 원활하게 소통하고 문제를 해결할 수 있는 능력이 무엇보다 필요하다. 정비업체들은 용역 입찰가격(1㎡당), 수행능력, 회사 인지도, 신용등급 등을 내세워 물밑에서 치열한 경쟁을 펼치고 있다. 기호 1번을 받은 ㈜제이엔케이도시정비의 강점은 다년간 쌓아올린 풍부한 트랙레코드다. 북아현3구역을 비롯해 가락삼익, 행당6구역 등 진행 중인 사업장만 42개에 달한다. 작년 매출액은 77억원으로 집계됐으며, 실패 사업장으로는 장위6구역과 흑석9구역이 있다. 입찰금액으로는 1㎡당 6,900원을 책정했다. 기호 2번을 받은 ㈜빛세움은 14개 사업장을 관리하고 있으며, 지난해 매출액은 38억원이다. 성공한 사업장(신당10구역)과 실패한 사업장(신당8구역) 모두 중구에 위치해 있다. 중구청 주도 하에 진행된 신당10구역 조합직접설립제도 용역업무를 수행했다. 기호 3번인 ㈜동우씨앤디가 관리중인 사업장은 11개로, 작년 매출액은 17억원이다. 동우씨앤디의 대표적인 사업장은 압구정3구역이며, 실패한 사업장으로는 가락극동이다. 최근 개포우성7차 추진위원회를 지원했으나, 조합 설립 이후 정비업체 지위를 승계하지는 못했다. 기호 4번인 ㈜엘림토피아는 회사 신용등급과 자본금 부분에 있어 경쟁업체보다 우위를 점했다. 신용등급은 'BBB0'로 가장 높다. 주요 트랙레코드로는 금호21구역과 공덕1구역 등이 있다. 성동구청이 조합직접설립제도를 통해 진행한 금호21구역에서 성공적으로 업무를 수행했고, 이달 청약을 앞둔 '강북 대어' 공덕1구역(마포자이힐스테이트)의 정비업체로도 잘 알려져 있다. 진행 중인 사업장은 제이앤케이도시정비에 이어 두번째로 많다.
서울 사대문 안에 위치한 사직2구역이 정비계획(안) 변경을 위한 서울시와의 사전협의를 마쳤다. 용적률이 기존 176%에서 216%로 약 40%p 상승했고, 이에 따라 공급물량도 종전 456세대에서 574세대로 늘어난 점이 핵심이다. 늘어난 주택 수(118세대)에서 임대주택(17세대)을 제외한 101세대가 일반분양 물량이다. 조합 입장에선 분양수입 증대로 이어지기 때문에 사업성이 소폭 개선됐음을 알 수 있는 대목이다. 1일 정비업계 따르면 사직2구역 재개발 조합(전규상 조합장 직무대행)은 서울시 사전협의를 마치며 정비계획(안) 변경 고시에 한걸음 더 다가섰다. 조합은 자연경관지구 조정을 통해 용적률 상향조정이라는 성과를 일궈냈고, 부족한 사업성을 일부 보완하는 내용의 정비계획(안) 수립이 가능해졌다. 현재 삼성물산과 해승종합건축사사무소는 조합원 설문조사 결과를 토대로 주거 고급화를 전제로 한 건축(안)을 설계하고 있다. 조합은 1세대당 1.6대 규모의 지하주차장과 강남 수준의 커뮤니티 시설, 토목공사비 절감이 가능한 지하공간 구성 등에 초점을 맞추고 있다. 설계가 완료되는 즉시, 사전협의된 정비계획 변경(안)과 건축(안)을 조합원들에게 의결받을 예정이다. 정비계획 변경(안) 결정고시 이후에는 건축심의와 각종 영향평가 등을 통합심의로 추진해 사업시행계획 변경(안) 작업에 속도를 붙여나갈 방침이다. 사직2구역은 구역계 안에 위치한 사직동교회와도 정비계획 변경(안)을 두고 협의 중이다. 2012년 9월 사업시행계획(안)을 인가받을 때에는, 사직동교회와 아파트 필지를 합필할 계획이었다. 다만 최근에는 필지를 분할하는 방향으로 새롭게 이야기를 나누고 있다. 조합은 지난해 새 집행부를 꾸렸고, 시공사도 롯데건설에서 삼성물산으로 교체했다. 롯데건설과의 대여금 변제 소송도 양사 합의하에 무난하게 종결됐다. 2009년 고시된 정비계획(안)에 따르면, 사업대상지 면적은 34,261㎡다. 공동주택 획지와 정비기반시설 용지는 각각 27,391㎡, 6,870㎡다. 정비기반시설 용지는 ▲공공공지(2,217㎡) ▲경관녹지(3,799㎡) ▲도로(943㎡)다. 용적률과 건폐율은 각각 176%, 31%다. 높이는 39.5m다. 예상되는 주택 공급 물량은 총 456세대다. 물론 앞선 정비계획(안)은 15년 전에 만들어졌다. 조합은 그 사이 관련 법령(도정법·건축법 등)이 많이 바뀜에 따라, 사업성을 보완한 새로운 정비계획(안)으로 인허가를 차근차근 밟아나갈 방침이다. 올해 종로구청이 정비계획(안)을 서울시에 입안하면, 서울시에서 도시계획심의위원회를 통해 의결 여부를 결정한다. 통과 시, 건축심의→교통·환경영향평가→사업시행계획(안) 순서대로 인허가 작업을 순차적으로 진행해야 한다.
대우건설이 프로젝트명 '신반포 써밋 라피움'으로 명명한 신반포16차 시공권 확보를 위한 설명회에서 조합원들의 실사용면적을 최대치로 만들겠다고 약속했다. 신반포16차는 다음 달 6일(토) 시공사 선정을 위한 총회를 개최한다. 28일 정비업계 따르면 대우건설은 신반포16차 조합원들을 위한 1차 홍보설명회를 진행, 현행법이 허용하는 최대 한도까지 서비스 면적을 확보하겠다는 점을 강조했다. 대우건설은 재건축 후 50㎡의 전용면적은 약 15.3평인데, 여기에 평균 서비스 면적(약 8평)을 더한 약 23.3평이 실사용면적이라고 설명했다. 마찬가지로 79㎡는 전용면적(24.1평)에 서비스 면적(약 10평)을 더한 약 34.1평을 실제 사용할 수 있게 된다고 부연했다. 건축심의 시 '우수디자인'을 적용받아 통상의 경우보다 더 넓은 서비스 면적을 확보했다는 점에 초점을 맞춰 PT발표를 진행했다. 대우건설은 신반포16차를 위한 스페셜 마스터 플랜(SPECIAL MASTER PLAN)으로 총 10가지를 제안했다. 아파트 미래가치 극대화를 위한 단위세대 특화, 스카이브릿지, 차별화된 명품 커뮤니티시설 등이 안내됐다. 한강변 주거 단지에 걸맞는 호텔식 컨시어지 서비스(케이터링 조식 서비스·펫 케어·세탁 서비스 등)도 약속했다. 추가 이주비로는 대우건설 신용공여를 통해 500억원을 지원할 계획이다. 법적으로 허용되는 기본 이주비는 LTV 50%까지다. 추가 이주비는 담보 한도가 부족한 조합원들을 대상으로 이뤄지며, 원활한 이주 목적으로 지원된다. 조합원 분담금은 입주시 100% 납부하는 조건을 제안했다. 사업기간 내 금전적 부담을 덜어주겠다는 게 핵심이다. 물가상승에 따른 공사비 증액 방법은 '건설공사비지수'를 따른다. 신반포16차가 적산업체를 통해 산출한 평당 공사비는 944만원이다. 총 공사금액은 2,469억원이다. 신반포16차는 서초구 잠원동 55-12번지 일대 위치해 있으며, 구역면적은 12,977㎡다. 건축연면적은 86,476㎡로, 지하층(48,106㎡)을 제외한 용적률에 산정되는 지상층 면적은 38,370㎡다. 용적률과 건폐율은 각각 289%, 24.5%다. 지난 2017년 12월 조합설립을 위한 창립총회를 개최했고, 이듬해 문화재 현상 변경 심의를 진행하며 지금의 정비계획(안)을 만들어 왔다. 2022년 변경 결정고시를 받은 정비계획(안)의 용적률은 289%, 최고높이는 120m(34층) 이하다. 재건축 후 예상되는 공급물량은 총 468세대로, 전용면적 50㎡와 79㎡ 각각 376세대와 92세대다. 이중 임대주택 68세대(기부채납 34세대+공공임대 34세대)는 모두 전용 50㎡로 공급된다. 전용 79㎡는 조합원들에게만 공급된다. 주차대수는 681대로, 세대당 약 1.45대로 산출된다.
준공 37년을 맞은 동서울터미널의 현대화사업이 본격적인 사업추진을 앞두고 주민의견 수렴에 열을 올리고 있다. 해당 사업은 1조8,790억원 규모로, 연내 건축 인·허가 등을 거쳐 내년 하반기 착공을 목표로 하고 있다. 다만 성공적인 사업추진을 위해선 구의현대2단지, 강변현대 등 주변 아파트단지 주민들과의 소통을 전제로 의견 합의가 선행돼야 할 것으로 보인다. 28일 정비업계 따르면 ㈜신세계프라퍼티는 이달 동서울터미널 현대화사업과 관련, 구의현대2단지 주민들을 대상으로 설명회를 개최했다. 이날 발표는 ㈜신세계프라퍼티의 사업지원팀과 설계를 담당한 해안종합건축사사무소가 맡았다. 동서울터미널 개발사업의 시행자는 신세계동서울PFV로, 회사에 지분을 출자한 곳은 ▲㈜신세계프라퍼티(지분 80%) ▲㈜HJ중공업(지분 10%) ▲KDB산업은행(지분 5%) ▲㈜이마트(지분 5%) 등이다. 이날 설명회에서 주민들의 질의가 쏟아졌던 화두는 임시정류소 위치였다. 사업시행자인 ㈜신세계프라퍼티는 임시정류소를 기존의 광장동 천호대교 인근의 빗물처리장 근처 자리가 아닌 구의현대2단지쪽으로 주출입구 설치를 제안했다. 구의현대2단지 주민들을 대상으로 설명회를 연 배경이다. 주민들은 즉각 반발하며, 임시정류소 위치를 다른 곳으로 옮겨 달라고 주장했다. 주민 A씨는 "오늘 발표는 시 공무원을 설득하기 위한 발표"라며 "사기업을 위해 어떤 이유로 2단지 주민들이 소음과 먼지, 안전 문제에 노출돼야 하냐"며 항의했다. 다른 주민들 역시 "지금도 정체가 많은 길인데, 예상컨대 교통정체가 더 심해질 것"이라며 "어디에도 주민들을 위한 보상얘기는 없다"고 무효화를 주장했다. 임시정류소 운영기간은 약 3년이다. ㈜신세계프라퍼티는 해당 논의가 서울시 및 민간전문가와 협상해 결정된 사안으로, 임시정류소가 서측이나 남서측으로 위치하게 될 경우 ▲보행환경 악화 ▲공원훼손면적 증대 ▲안전사고 우려 ▲버스 우회동선 증가로 주민생활환경 저하 등의 문제가 발생하게 된다고 설명했다. 2단지쪽으로 주출입구가 설치된다면 현행과 같이 강변북로를 바로 이용할 수 있으며 우진입·진출 없이 원활한 차량통행과 보차 분리가 가능하다는 것이 사업자 측의 입장이다. 대응 방안으로 ㈜신세계프라퍼티는 예상되는 소음문제와 관련, 일일 발차수를 기존 대비 45% 수준(1800대→850대)으로 줄일 것을 약속했다. 시간으로 환산하면 평균 10분당 7.8대가 오고가는 정도다. 소음진동 최소화 공법 강구를 비롯해 에어방음벽 설치에 대해서도 언급했다. 안전의 경우, 단지별로 학생들을 위해 통학안전통로를 확보하고 6~8m이상 높이의 펜스 설치 및 신호수 상시배치 조건을 걸었다. 또 매연 문제에 대해선 인천공항의 항공기 격납고 설치사례를 들며 정류소 하부바닥에 흡입·여과 장치를 설치하겠다고 했다. 동서울터미널은 복잡한 버스진출입로와 택시 대기 행렬 등으로 인해 상습적인 교통정체를 빚어왔다. 또 노후화로 인한 이용 불편과 함께 한강연계 단절 등으로 보행 편의성에 대한 고충까지 이어지면서 개발에 대한 필요성이 꾸준히 제기됐다. 이를 개선하고자 ㈜신세계프라퍼티는 복합개발을 기조로 여객시설을 현대화하고 ▲지하 터미널·환승센터 ▲지상부 수변 휴식·조망 공간 ▲공중부 상업·업무시설 등을 배치해 다수 시민들의 이용 편의성을 높인다는 계획이다. 지구단위계획 결정안에 따르면 기존의 버스터미널은 지하 1층~지하 3층에 조성된다. 사업부지면적은 36,704㎡로 용적률은 399%, 건폐율은 55%, 높이는 최고 200m로 정해졌다. 시설면적은 터미널(26%), 판매시설(27%), 업무시설(47%)로 각각 세분화된다. 우선 40층 전망대에는 한강변 입지란 장점을 활용한 옥상정원이 위치하게 된다. 이어 지하-저층부에 쾌적하고 편리한 터미널 시설이 재조성되며, 터미널기능과 연계한 프라임 오피스환경이 구축된다. 특히 문화복합상업시설이 마련되는데, 신세계의 스타필드가 입점할 것으로 예상된다.
㈜하우징워치, 서울시 용산구 한강대로211(용산대우월드마크) 102동 28층 | 발행인·편집인 : 진현우 | 청소년보호관리책임자 : 김동영
등록번호: 서울, 아54466 | 등록년월일 : 2022-09-21 | 제호 : 하우징워치(Housing Watch)
TEL : 02-6389-1374 / FAX : 02-6230-9032 | 제보 메일 : jinbio92@housingwatch.co.kr | 관리자 메일 : admin@housingwatch.co.kr
「열린보도원칙」 당 매체는 독자와 취재원 등 뉴스 이용자의 권리 보장을 위해 반론이나 정정보도, 추후보도를 요청할 수 있는 창구를 열어두고 있음을 알려드립니다.
하우징워치의 모든 기사(콘텐츠)는 저작권법의 보호를 받으며, 무단 전재 및 복사와 배포 등 금지합니다.
Copyright ⓒ Housing Watch all rights reserved.
