발행일(UPDATE): 2025년 09월 05일 17시 04분
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성수3구역이 정비계획(안) 변경에 나서며 재개발 사업에 박차를 가하고 있다. 현 시점 성수3구역의 중요 과제는 버스 차고지 이전 협상과 서울시와의 공공청사 활용방안 논의로 압축된다. 민간부지인 태진운수㈜ 이전을 위해선 대체 부지 마련이 필요하며, 공공청사의 공간 활용법도 조합이 슬기롭게 해결해 나가야 할 숙제로 여겨진다. 24일 정비업계 따르면 성동구청은 성수3구역 정비계획 변경(안) 수립을 위한 공람공고를 진행하고 있다. 공람공고는 다음 달 7일까지 진행한다. 향후 구의회 의견청취가 끝난 뒤, 성동구청은 서울시로 정비계획(안)을 입안하는 순서다. 이달 10일 개최된 주민설명회에선 시의 정책 동향에 따른 대상지의 사업변경 사안에 대한 ㈜제일엔지니어링의 설명이 이어졌다. 변경된 정비계획(안)을 살펴보면 성수3구역의 총 면적은 474,627㎡로 기존과 동일하다. 획지면적은 52,510㎡가 늘어난 347,606㎡로 계획됐다. 용도지역의 경우 제2종일반주거지역(7층이하)에서 제3종일반주거지역, 준주거지역으로 1~2단계 종상향을 계획하고 있다. 용적률 체계는 주택용지(A3)와 복합용지(D2)가 각각 다르게 책정됐다. 공동주택 및 부대복리시설이 들어서는 주택용지의 용적률은 ▲기준용적률(209%) ▲허용용적률(219%) ▲상한용적률(276%) ▲법적상한용적률(299%) 등으로 수립됐다. 상업·업무시설로 이용되는 복합용지의 용적률은 ▲기준용적률(220%) ▲허용용적률(240%) ▲상한용적률(301%) ▲법적상한용적률(336%) 등으로 산출됐다. 계획된 주택규모별 세대수를 비교해 보면 주택용지는 총 1,784세대로, 이중 임대주택 수는 326세대로 나타난다. 40㎡이하 세대가 없는 것이 특징이며, 분양물량은 세부적으로 ▲40~60㎡(402세대) ▲60~85㎡(775세대) ▲85㎡이상(281세대)으로 분류된다. 의무임대주택과 국민주택의 수는 각각 253세대, 73세대다. 복합용지의 예상 세대수는 총 278세대이며, 이 중 임대주택 수는 55세대에 해당한다. 일반분양은 40㎡이하(198세대), 60~85㎡(25세대)로 계획됐고, 임대물량은 의무임대(37세대)와 국민주택(18세대)으로 예상된다. 순부담 면적의 변화도 눈에 띄는 부분이다. 기존 31,811㎡에서 21,066㎡로 약 1만㎡ 순부담 총면적이 줄어들었다. 이에 따라 순부담률은 31.59%에서 20.92%로 10%p가 감소했다. 공공기여와 관련, 토지 기부채납은 도로, 공원, 공공청사로 이뤄진다. 기존에 계획됐던 공공공지의 기부채납은 사라졌다. 건축물의 경우 ▲수변공원 ▲수상문화시설 ▲보행연결브릿지 ▲보행자전용도로 ▲공공청사 ▲공공임대상가·오피스 등으로 기부채납이 이뤄진다. 이달 10일 진행된 설명회에선, 버스차고지 이전과 공공청사 위치와 활용법에 대한 조합원들의 심도 깊은 질의가 이어졌다. 기부채납 비율과 학교 존치 여부에 대한 세부적인 질문도 뒤따랐다. 우선 한 조합원은 "버스 차고지 이전을 희망한다"며 "서울시 신통기획에 따라 존치할 수 밖에 없냐"고 질문을 던졌다. 이에 대해 ㈜제일엔지니어링 관계자는 "대체 부지가 확정되지 않으면 이전이 사실상 어렵다"며 "만약 부지가 확정되더라도 조합-서울시(교통과)와 협의 단계를 거쳐야 한다"고 답했다. 공공청사 용도를 비롯해 공공청사가 한강변에 신설되는 만큼 '한강 조망권 침해'와 '외부인의 단지 내 출입'을 우려하는 일부 조합원의 목소리도 이어졌다. 이를 두고 이 관계자는 "데이케어센터 등의 시설은 서울시 기조에 맞춰 검토 중인 사안으로, 아직 확정된 것은 아니다"라며 "언제든 협의를 통해 다른 시설로 대체할 수 있다"고 설명했다. 이어 "청사는 2종7층 건물로, 조망권 침해는 걱정하지 않아도 된다"며 "청사의 한강변 배치는 한강변에 공공시설을 집약해 시민들을 유인시키기 위함"이라고 말했다. 이어 데크를 이용한 동선 조절로 외부인 출입도 걱정할 사안이 아니다"라고 덧붙였다. 타 구역 대비 기부채납의 비율 정도를 묻는 질문도 나왔다. 제일엔지니어링 관계자는 "성수 재개발 지역은 타 구역에 비해 규모가 큰 편에 속한다"면서 "성수는 전략지구로, 시에서 유도하는 부분도 있어 어느 정도 부담을 감안해야 한다"고 했다. 그러면서 "순부담이 높은 만큼, 용적률을 받는 시스템이라 내놓는 만큼 가져간다는 점을 고려해야 한다"고 부연했다. 지역 내 학교(경일초·성원중)의 경우, 제자리 존치가 계획돼 있다. 이는 통학거리 문제에 따른 조치인 것으로 전해졌다. 한편, 대규모 문화공원(강변북로 지하화 포함)을 신설함에 있어 현실적 어려움이 뒤따른다는 이야기도 나왔다. 각 구역별 사업 속도가 상이해 연계성이 떨어지고 실효성 부재가 존재한다는 지적이다. 또 사업구역마다 경계부 처리가 곤란해 도로개설이 힘들고 기반시설 설치가 쉽지 않다는 점도 하나의 이유로 꼽혔다.
강동구 명일동에 위치한 삼익그린2차가 올해 정기총회를 통해 정비계획(안) 재수립을 위한 사업 토대를 마련했다. 현 조합장을 포함한 집행부 임원들의 임기도 3년 늘어났다. 삼익그린2차는 강동구청에 요청, 서울시 실태조사까지 받으며 갈등을 겪어온 단지다. 조합은 금번 정기총회를 기점으로 갈등을 봉합하고, 내부 결속력을 다져 재건축 사업에 속도를 내겠다는 각오다. 23일 정비업계 따르면 삼익그린2차 재개발 조합(정성철 조합장)은 올해 정기총회를 열어 ▲제1호(조합 정관 변경) ▲제2호(정비계획 변경 승인) ▲제3호(2024년 조합 예산안) ▲제4호(자금 차입) ▲제5호(개별 조합원 제명) ▲제6호(개별 조합원 제명) ▲제7호(조합장 선임) ▲제8호(감사 선임) ▲제9호(이사 선임) 등의 안건을 의결했다. 총 조합원 2,394명 중에서 1,971명(서면결의 1,940명+직접참석 31명)이 참석했다. 정성철 조합장은 총 1,647표의 지지를 받으며 연임에 성공했다. 정 조합장은 2024년 11월 24일부터 3년 간 조합을 이끌게 됐다. 삼익그린2차는 정비계획(안) 변경을 위한 동의서 징구도 완료했다. 정비계획 변경(안) 입안 동의율은 약 75%로 집계됐다. 전체 조합원(2,394명) 중 1,785명이 찬성했다. 총회 참석한 조합원으로 환산하면 90%가 찬성한 셈이다. 조합은 홍보 OS요원 없이 금번 총회를 진행했다. 정비계획(안) 변경은 산재돼 있던 공원시설을 통합 조성해 공원부지를 정형화하고, 토지이용의 효율성을 제고하는데 방점이 찍혀 있다. 기존 3개 어린이공원이 근린공원과 통합되면서, 근린공원 면적은 종전 11.467㎡에서 26,276㎡로 늘었다. 토지 기부채납은 도로와 공원, 공공청사로 이뤄져 있으며, 건축물 기부채납은 공공청사(환산부지)다. 기부채납 순부담 면적은 7,491㎡다. 현재 높이계획은 40층 이하로 수립돼 있으며, 해당 내용은 향후 건축심의에서 결정된다. 단지 내 지반차를 활용한 연도형상가 계획도 공개됐다. 연도형상가의 경우, 지하층으로 들어가기 때문에 용적률에 포함되지 않는다. 조합은 공동의 이익을 위해 충분히 소통할 것을 약속했다. 재건축 후 신규 공급 물량은 총 3,350세대다. 전용면적 별로 살펴보면, ▲전용 60㎡ 이하(830세대) ▲전용 60-85㎡ 이하(1,996세대) ▲전용 85㎡ 초과(524세대) 등이다.
신속통합기획 1호 사업장인 신당10구역이 작년 12월 창립총회 이후 9개월 만에 시공사 선정에 착수한다. HDC현대산업개발과 GS건설이 신당10구역에 관심을 타진하고 있다. 22일 정비업계 따르면 신당10구역 재개발 조합(이창우 조합장)은 최근 시공사 선정을 위한 입찰공고를 냈다. 이달 23일(월) 현장설명회에서 입찰안내서를 배부한다. 입찰제안서 마감일은 오는 11월 8일(금)까지다. 입찰보증금은 현금 130억원과 이행보증증권 120억원을 합친 250억원이다. 건설사 간 컨소시엄은 구성할 수 없다. 총 공사금액은 6,217억원으로, 건축연면적을 감안한 평당 공사비는 830만원(철거비 포함)으로 책정됐다. 작년 6월 지정고시 받은 정비계획(안)에 따르면, 구역면적은 63,893㎡다. 제2종(7층이하)·제2종·제3종·일반상업지역이 혼재돼 있으며, 종상향을 통해 제3종일반주거지역을 대거 늘리며 사업성을 확보했다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(194.6%) ▲허용용적률(207%) ▲상한용적률(246.5%) ▲법적상한용적률(300%)로 계획이 수립됐다. 토지등소유자는 789명이다. 주택 공급 물량은 총 1,423세대다. 조합원·일반분양 물량은 1,107세대, 임대주택은 316세대다. 임대주택은 재개발을 진행하면 의무적으로 지어야 할 임대주택과 법적상한용적률 적용을 받기 위한 임대주택으로 구성된다. 신당10구역은 라이브커머스 방식 등을 도입한 홍보 공영제로 시공사 선정을 진행하게 된다. 중구청은 시공사의 개별홍보 기준 및 처벌규정 등이 강화됨에 따라, 홍보 위축에 따른 주민들의 알 권리가 침해된다는 우려를 해소하기 위해 이같은 방안을 마련했다. 중구청은 공정하고 투명한 경쟁을 유도하기 위한 행정지원을 약속했다. 조합이 운영하는 공식 SNS에는 시공사별 추석 인사와 홍보영상, 홍보물 등이 게재됐다. 유튜브 생중계를 통해 시공사에 대한 궁금증을 해결할 수 있는 기회도 마련될 예정이다. 정비계획(안) 입안 시점, 추정비례율은 111.41%다. 총수입(1조1,153억원)에서 총지출(5,873억원)을 뺀 뒤, 조합원들의 종전자산추정액(4,739억원)으로 나눈 결과값이다. 추정비례율은 평당 공사비 705만원, 일반분양가 평당 3,300만원을 기준으로 책정됐다. 물론 사업성의 지표로 활용되는 비례율은 사업 진행 과정에서 계속 달라진다. 조합원들의 분담금 혹은 환급금은 현 시점 추정치라 개략적으로만 참고하면 된다.
한남4구역이 시공사 선정을 위한 입찰공고를 개시한 가운데, 하루 앞서 진행된 이사회에선 임원의 직무정지 안건이 의결됐다. 임원 징계가 필요하다는 현대건설의 요청을 조합이 수용한 것이다. 조합원들은 내부 화합 차원에서 충분한 소통과 해명이 오간 사건을 입찰공고 개시 하루 전에 처리할 필요가 있었는지에 대해 의문을 제기하고 있는 상황이다. 차기 대의원회에서 논의해 보자는 이사들의 주장도 받아들여지지 않았다. 20일 정비업계 따르면 한남4구역 재개발 조합(민병진 조합장)은 이날 시공사 선정을 위한 입찰공고를 개시했다. 현장설명회는 이달 30일(월) 오후 2시 조합 사무실에서 열릴 예정이며, 입찰제안서 마감일은 오는 11월 18일(월) 오후 2시까지다. 입찰제안서는 현장설명회 이후 1주일 이내 입찰참여확약서를 제출한 업체만 낼 수 있다. 입찰보증금은 현금 500억원으로 책정됐으며, 예정 공사비는 평당 940만원이다. 총 1조5,700억원 규모다. 입찰공고가 개시됨에 따라, 조합원들은 기대감을 나타내는 분위기다. 다만, 내부적으로 조합 업무에 매진해 온 임원 1명의 직무정지로 인해 당분간 혼란이 지속될 것으로 업계는 보고 있다. 조합은 추석 연휴가 끝난 지난 19일 이사회를 열어 임원 1명의 직무정지 안건을 논의했다. 이사진은 조합장과 이사 9명으로 구성돼 있다. 당사자를 제외한 이사 8명 중 4명은 직무정지 안건을 찬성했고, 나머지 4명은 기권했다. 마지막 1표를 갖고 있던 조합장이 찬성 투표권을 행사하며, 임원 1명의 직무정지 안건은 통과됐다. 이번 일은 법률자문을 받은 시공사 선정계획(안) 문서를 임의로 휴지통에 옮겼다는 점에서 시작됐다. 해당 임원은 해당 문서를 출력해 놓았고, 공용컴퓨터 특성 상 혼선을 막고자 일시 보관 차 휴지통에 옮겨뒀다. 업무 과정에서 오해가 생겼고, 충분한 소통과 해명을 통해 단순 해프닝으로 종결되는 듯 했으나, 현대건설 요청으로 결국 직무정지 처분을 받았다. 입찰공고 개시 하루 전날, 건설사 요청으로 임원 징계(안)이 통과된 것을 두고 정비업계는 다양한 의견을 개진하고 있다. 내부적으로 오해 살만한 행동은 분명 문제가 있었지만, 이미 내부 화합 차원에서 오해를 푸는 과정이었기에 아쉽다는 조합원들의 반응이 지배적이다. 무엇보다 징계를 하게 된 시작점이 건설사의 요청 공문에서 시작됐다는 점이 조합원들이 우려를 나타내고 있는 부분이다. A조합원은 "조합 내부적으로 판단에 따라 징계를 진행한 것도 아니고, 특정 시공사의 요청으로 입찰공고 하루 전날 징계가 논의된 부분은 조합원으로 하여금 곱씹어보게 만드는 대목"이라며 "오랜 기간 조합 업무를 봐왔던 임원이기에, 입찰공고 하루 전 직무정지는 아쉬울 수밖에 없는 결정"이라고 말했다. 반면 B조합원은 "내부적으로 오해를 살만한 행동이었기에, 이는 분명 업무규정 위반과 관련 있을 수 있어 징계 논의 및 결정은 불가피했을 것"이라며 "하지만 조합 내부적으로 필요성에 의해 자발적으로 진행했다기보다 시공사 요청으로 해당 안건이 논의되고, 입찰공고 하루 전날 직무정지 결정이 됐다는 점이 조합원 입장에선 많은 생각을 들게 하는 부분"이라고 설명했다. 입찰 참여 의지를 밝혀 온 삼성물산은 입찰공고 직전 현대건설 요청으로 수년 간 조합원의 이익을 위해 노력해 온 임원에 중징계를 진행한 금번 일에 우려를 나타냈다. 내부적으로 자칫 공정한 경쟁입찰이 펼쳐지지 않을 수 있다는 판단을 하고 있으며, 입찰 참여 여부도 다시 신중하게 재검토하겠다는 입장인 것으로 전해진다.
DL이앤씨가 도곡개포한신 시공사로 선정된 가운데, 조합원들에게 약속한 사업 제안 내용에 관심이 쏠린다. DL이앤씨는 입찰 이후 원자재값, 인건비와 관련된 물가상승에 따른 공사비 증액분을 200억원 한도 내에서 부담하겠다고 밝혔다. 실착공 시까지 물가상승분을 건설사에서 부담하겠다는 것이다. 대안설계 적용과 건축 트렌드 변화에 따른 공사비 인상도 없다는 점을 분명히 명시했다. 20일 정비업계 따르면 도곡개포한신 재건축 조합은 최근 시공사 선정을 위한 임시총회를 열어 DL이앤씨를 선정했다. 프로젝트명 '아크로 도곡'을 앞세운 DL이앤씨가 경쟁사인 두산건설보다 조합원들의 압도적인 표를 받아 입성하게 됐다. DL이앤씨는 원안설계의 경우 평당 공사비 919만원, 대안설계 시 평당 공사비 918만원을 제안했다. 해당 공사비에는 건축물 철거비용이 포함돼 있다. DL이앤씨는 공사비 산정 기준일을 2024년 7월로 잡았다. 이 말은 즉슨, 물가상승(Escalation)에 따른 공사비 증액이 적용된다는 의미다. 현재 2달이 지났기에 벌써 2달치 물가상승분이 반영됐다. DL이앤씨는 2024년 7월을 시작점으로 준공시까지 물가상승분을 '건설공사비지수(한국건설기술연구원)'로 월할 적용하겠다고 제안했다. 다만 실착공일까지 공사비 물가상승분 중 200억 한도 내에서 건설사가 부담하겠다고 조건을 내걸었다. 최근 수주한 잠실우성4차를 비롯한 사업장에서는 제시하지 않았던 공사 조건이다. 공사비는 분양불로 받으며, 일반분양 수입분이 들어올 경우 가장 먼저 공사비부터 받는다. DL이앤씨는 제안한 내용으로 대안설계를 적용할 경우 공사비 인상은 없다고 했지만, 인허가 협의 중 적용 불가에 따른 변경내용이 발생하거나 이로 인해 사업이 지연될 경우 공사비가 변동할 수 있다는 점을 암시했다. DL이앤씨는 올해 상반기 우선협상권을 확보한 송파 삼환가락에서도 내부 검토 끝에 포기했다. 입찰제안서를 받아 수의계약(Private) 수순을 준비하던 조합 입장에선 예상치 못한 결과였다. 비슷한 시기, 용산산호도 부족한 사업성을 명목상의 이유로 철수했다. 다만, 도곡개포한신에서 파격적인 조건(물가상승분 중 200억 회사 부담)을 내걸며 수주에 성공했고, 현재 오랜 기간 공을 들여온 한남5구역 시공권 확보도 노리고 있다.
강남구 대치동에 위치한 대치우성1차(조합)와 우성쇼핑(상가), 대치쌍용2차(조합)가 통합 재건축을 선택했다. 사업시행계획(안)을 인가받은 2개 조합이 1개 조합으로 합쳐 재건축 사업을 진행하는 건 업계 처음 있는 일이다. 우성1차와 쌍용2차는 작년 10월 25일 '통합재건축합의서'를 체결했고, 정비구역 통합 및 정비계획 변경 작업을 진행할 도시계획업체(도시미래종합기술공사) 선정도 완료했다. 19일 정비업계 따르면 우성1차와 쌍용2차 재건축 조합은 작년 10월 통합재건축 합의서를 체결했다. 쌍용2차 조합이 해산한 뒤, 쌍용2차 조합원이 우성1차 조합에 편입하는 절차로 진행된다. 우성1차는 조합설립변경 인가를 받는 수순이다. 우성1차와 쌍용2차는 1개 조합으로 통합하더라도, 수익과 비용을 별도로 구분하는 '독립정산제'로 사업을 진행한다. 2개 단지는 각각 조합장과 부조합장 자리 하나씩을 맡게 된다. 쌍용2차 조합이 해산함에 따라, 협력업체들과의 관계도 모두 정산해야 한다. 쌍용2차 협력업체는 ▲정비업체(한국씨엠개발) ▲설계(희림건축) ▲시공(현대건설) 등이다. 존속되는 우성1차의 협력업체들은 모두 기존과 동일한 지위를 유지한다. 존속되는 조합(우성1차)의 정비업체와 설계사는 각각 동우씨앤디와 디에이그룹이다. 다만 통합되면서 사업면적이 늘어나기 때문에, 1㎡당 용역단가를 체결하는 정비업체와 설계업체의 경우 용역 변경계약을 체결해야 한다. 한국씨엠과 희림이 들어오려면 입찰경쟁을 거쳐야 한다. 쌍용2차와 우성1차는 통합 조합이 설립되기 이전, 선정한 협력업체 계약 해지로 인한 책임은 각자 부담해야 한다. 다만, 각 조합에서 책임지지 못하는 사유가 발생할 경우엔, 통합 조합이 이를 승계할 수 있도록 했다. 물론 이 경우에도 독립정산제 원칙에 따라 각 조합의 사업부지별로 계산한다. 가령, 현대건설로부터 빌린 차입금 규모가 클 경우 이를 통합 조합이 승계할 수 있다. 향후 현대건설은 통합 조합에서 시행하는 입찰경쟁에 참여할 수 있다. 현대건설은 지난 2018년 쌍용2차 시공사로 선정됐다. 당시 대우건설과의 접전 끝에 근소한 표 차이로 시공사로 낙점됐다. 현대건설 입장에선 쌍용2차와 우성1차가 통합될 경우 구역면적이 훨씬 넓어지기 때문에 반기는 분위기다. 물론 향후 통합 조합에서 진행하는 시공사 선정에서 다시 한번 경쟁에 참여해야 하는 부담은 있다. 2개 조합 외에도, 우성1차 단지 내 위치한 우성쇼핑(상가)도 통합재건축에 합류한다. 새로운 부대·복리시설(상가)를 건설하지 않는다는 내용이 재건축협약서의 핵심이다. 신축 상가를 짓지 않기 때문에, 상가 조합원들은 아파트를 분양받을 수 있다. 상가 소유주들은 새로운 상가를 짓지 않는다는 전제 하에, 종전의 상가 감정평가금액이 분양주택의 최소분양단위규모 추산액에 0.1을 곱한 가액보다 클 경우 아파트를 받을 수 있다. 대신 상가 땅을 출자해 진행하는 사업 과정에서의 수익과 비용은 독립적으로 정산한다. 조합 임원 선출 시, 이사 1인과 대의원 2인의 자리는 상가협의회에 할당키로 결정됐다. 우성1차(7개동 476가구, 사업시행인가 2022년)와 쌍용2차(4개동 364가구, 사업시행인가 2017년)는 각각 재건축 사업을 진행하다 지난해 9월 통합에 합의했다. 이후 우성1차는 12월7일, 쌍용2차는 12월9일 통합 재건축 추진 총회를 가결했다.
한남4구역이 최근 이사회, 대의원회를 거쳐 한 차례 부결됐던 입찰지침서를 수정·보완해 통과시켰다. 입찰지침서 마련에 우여곡절이 있었던 건, 경쟁입찰이 가능한 환경을 마련하고자 한 조합원들의 하나된 의지가 있었기 때문으로 풀이된다. 조합장과 이사진, 대의원들의 압도적인 찬성은 충분한 논의와 협의 과정이 전제됐기에 가능했다. 다만, 현대건설이 임원 징계를 요구함에 따라 조합원들은 공분을 표하고 있다. 일각에선 조합 길들이기라는 우려의 목소리도 나온다. 14일 정비업계 따르면 한남4구역 재개발 조합(민병진 조합장)은 최근 현대건설로부터 '공정성 위반사항에 대한 진상규명' 요청을 공문으로 받았다. 지난 7월 이사회를 통과한 입찰지침서를 조합 임원이 삼성물산 직원에게 유출하는 사건이 발생했고, 경쟁사의 요구사항이 반영돼 입찰지침이 수정됐다는 점이 요지다. 현대건설은 철저한 진상규명과 향후 공정성을 담보할 수 있는 대응방안 마련을 촉구했다. 현대건설은 이사들의 공정성 위반 행위에 대해 어떠한 제재 조치도 없었다며, 이는 경쟁입찰 참여를 주저하게 만드는 요소임을 밝혔다. 현대건설의 이같은 요청으로 추석 명절이 끝난 직후 열리는 이사회에서 징계 논의가 예정돼 있는 상황이다. 조합원들은 입찰지침서를 만드는 과정에서 양 건설사 모두 오해를 살만한 사건(e메일 삭제/한남2·3·4구역 입찰지침 비교표 유출 등)이 있었지만 화합을 다지는 과정에 있었다고 입을 모았다. 입찰공고를 목전에 둔 시점, 봉합 단계에 있었던 집행부 이슈가 불필요하게 다시 수면 위로 나오고 있다는 게 현장 관계자들의 목소리다. 시공사 선정은 조합원 입장에서 중요한 '분수령'인데, 내부 결속력을 다져야 하는 상황에서 임원 징계 논의의 필요성을 두고 불필요하다는 입장에 힘이 실린다. 특히, 입찰지침서는 대의원회에서 조합장과 이사, 대의원 등의 표를 합쳐 90여표 넘는 압도적인 찬성으로 결정됐다. A조합원은 "양 건설사와 관련된 사건은 당사자들의 해명으로 정리되고 있는 상황으로 알고 있었다"며 "추석 끝나고 입찰공고가 예정돼 있다는 사실을 듣고 조합원들의 기대감도 커지고 있다"고 말했다. 이어 "현대건설이 임원 징계 없이는 입찰제안서를 제출하기 꺼려진다는 내용의 공문을 정비몽땅에서 봤는데, 상당 수 조합원들은 건설사 요구로 징계 논의가 이뤄지는 건 한남4구역에 있을 수 없는 일"이라고 강조했다. 또 다른 B조합원은 "시공사 선정 과정에서 다양한 이해관계가 첨예하게 맞물리기 때문에 여러 사건이 발생할 수밖에 없다"며 "경쟁입찰 환경을 마련하는데 애써온 임원 중징계가 입찰공고를 하루 앞둔 시점에 필요한지를 많은 이들이 의구심을 제기하고 있는 상황"이라고 의견을 냈다. 이어 "집행부는 건설사 상대로 똘똘 뭉쳐야 할 시기인데, 봉합되어가던 이슈가 왜 다시 수면 위로 부상하는지 도통 모르겠다"고 설명했다. 조합이 입찰지침서를 만드는 과정에서, 관심을 가지고 있는 건설사들과 사전에 교류를 하는 게 정비업계에선 통상적인 일로 여겨진다. 경쟁입찰 환경을 만들어 복수의 건설사가 들어와야 조합원들의 경제적 실익을 극대화할 수 있기 때문이다. 무엇보다 한남4구역은 조합장과 이사, 대의원 등 90여표 넘는 의견일치를 통해 입찰지침서를 마련했다. 입찰지침서를 토대로 건설사는 한남4구역 조합원들에게 추가 제안을 준비하고 있다.
한남뉴타운에 속한 한남4구역이 시공사 선정을 위한 본격 토대를 마련했다. 업계 관심은 삼성물산과 현대건설의 입찰 참여, 그리고 입찰 조건으로 향하는 분위기다. 그동안 입찰지침서를 두고 활발한 의견 개진이 이뤄졌던 배경으로는 한쪽 시공사에 편향되지 않았던 조합과 경쟁입찰을 원하는 조합원들이 있었기 때문이라는 게 업계 중론이다. 양사 모두 지킬 수 있는 약속을 바탕으로 입찰제안서 준비에 박차를 가할 전망이다. 13일 정비업계 따르면 한남4구역 조합은 최근 대의원회를 열어 시공사 입찰지침서를 통과시켰다. 대의원 총 108명 중에서 97명이 참석했으며, 이중 90명이 시공사 선정계획에 찬성했다. 조합은 지난 대의원회에서 시공사 선정계획이 한 차례 부결된 만큼, 조합원들의 의사를 최대한 수렴하고 활발한 논의를 거쳐 수정(안)을 만들어 왔다. 대의원 108명 중 90명의 압도적인 찬성이 이뤄진 것도 조합원 소통에 주력한 결과로 분석된다. 삼성물산은 용산공원을 구심점으로, ▲동쪽(한남4구역-수주 중) ▲서쪽(래미안 용산더센트럴-준공) ▲남쪽(래미안 첼리투스-준공) ▲북쪽(남영동업무지구2구역-수주 중) 등 상징적 의미의 거점 단지를 구상하고 있다. 한남뉴타운 내에서 삼성물산의 래미안 브랜드는 아직 없다. 업계 1위 신용등급과 브랜드가치를 접목시켜, 한남4구역만을 위한 차별화된 설계와 경쟁력 있는 입찰조건을 제시할 예정이다. 당초 입찰지침서가 대의원회에서 한 차례 부결된 건, 책임준공확약서와 관련 있다. 삼성물산은 신용등급이 높아 HUG보증을 사용할 일이 많지 않다. 이는 곧 책임준공확약서를 낼 필요가 없음을 의미한다. 물론 책임준공확약서를 낸다고 공사중단을 무조건 막을 수 있는 건 아니다. 다만, 책임준공확약서로 인해 입찰공고가 조금 늦어진 책임 소지가 있기에, 삼성물산은 한남4구역 입찰조건 마련에 더욱 고심할 것으로 관측된다. 현대건설은 지난 2021년 한남3구역 시공권을 확보한 만큼, 4구역까지 합쳐 '디에이치 타운'을 만들 계획이다. 2개 구역의 사업속도 차이로 인해 동시 착공은 불가능하지만, 연접해 있는 2개 구역을 1개 시공사가 맡았을 때 '인허가·공사' 관점에서 경제적 실익이 있다는 점을 어필할 것으로 관측된다. 실제로 한남3구역 계획도로를 활용해 한남4구역의 사업비를 절감할 수 있다는 내용으로 어필하고 있다. 디에이치 타운화 전략을 두고는 한남4구역 조합원들 사이에서도 의견이 갈리는 모양새다. 무엇보다 한남3구역 집행부 임원은 최근 현대건설 정문에 차량을 돌진시키며 불만을 표하기도 했다. 현장에서 만난 한남3구역 조합원들은 현대건설이 시공사 선정 당시 약속했던 ▲현대백화점 입점 ▲이주비 HUG보증수수료 불필요 ▲상가7-2블록 통매입 등을 모두 지킬 수 없다는 입장을 밝혔다며 불만을 쏟아냈다. 특히, 현대건설은 한남3구역 시공사 선정 당시 HUG보증수수료를 낼 필요가 없다며, 이주비 3조원을 5년간 빌린다고 가정했을 때, HUG보증수수료율(연 0.35%)을 감안해 약 525억원을 절감할 수 있다고 강조했다. 한남3구역 감사는 올해 정기총회에서 조합원들은 현대건설의 좋은 사업 조건 중 하나로 인지했고, 이는 시공사 선정에도 어느 정도 영향을 미쳤다는 점을 지적했다. 다만, 현대건설 임원은 4년 전 시공사 선정 당시 약속했던 3가지(현대백화점 입점, HUG보증수수료, 상가7-2블록 통매입) 사안을 지키는 건 쉽지 않다고 못박았다. 건설업 관계자는 "비단 한남3구역뿐만 아니라, 시공사 모두 입찰경쟁이 이뤄진 시기에는 뭐든 할 수 있다고 말할 수밖에 없다"며 "삼성물산과 현대건설의 제안서 조건에 대해 한남4구역 집행부와 조합원들이 꼼꼼하게 실행 가능성을 검토해 봐야 한다"고 조언했다. 이어 "한남3구역 내 현대백화점 입점과 지하철 신설, 상가 통매입 등 지켜지지 않은 약속과 관련해서는 향후 공사비 증액 과정에서 협상카드로 사용될 수 있다"고 덧붙였다.
신속통합기획 1차 후보지인 면목7구역이 조합설립인가를 받으며 본격적인 사업 시작을 알렸다. 중랑구청에 신청한 지 10여일 만이다. 류경기 중랑구청장은 지난 달 말 면목7구역 창립총회 때 참석해, 아낌없는 행정 지원을 조합원들에게 약속했다. 면목7구역은 1차 후보지 21곳 중에서도 속도 면에서 가장 앞서가고 있다. 12일 정비업계 따르면 면목7구역 재개발 조합(김무겸 조합장)은 지난 11일 중랑구청으로부터 조합설립인가를 받았다. 본격적인 재개발 사업 진행을 위한 법적 주체가 만들어진 셈이다. 면목7구역은 지난 2021년 말 신속통합기획 1차 후보지로 합류한 뒤, 2023년 3월 가장 먼저 신속통합기획(안)을 확정지었다. 이후 가이드라인을 토대로 정비계획(안) 입안 절차를 진행해 왔고, 구역지정 후 조합설립인가까지 일사천리로 진행했다. 면목7구역은 지난 달 말 조합설립을 위한 창립총회를 열어 김무겸 조합장을 필두로 한 1기 집행부 구성도 완료했다. 사업을 도와줄 협력업체로는 부동산써브S&C와 삼하건축사사무소가 조합원들의 선택을 받았다. 사업대상지 면적은 58,400㎡, 공동주택 획지 및 정비기반시설 용지는 각각 50,710㎡, 7,690㎡로 이뤄진다. 정비기반시설을 살펴보면, ▲도로(1,960㎡) ▲근린공원(2,600㎡) ▲어린이공원(1,800㎡) ▲공공청사-파출소(330㎡) ▲사회복지시설(1,000㎡) 등이다. 용도지역은 일부 종상향을 통해 ▲제2종-7층이하(7,256㎡) ▲제2종(433㎡) ▲제3종(50,710㎡)로 계획이 수립됐다. 제3종이 전체 면적의 약 86%를 차지한다. 재개발을 통해 공급되는 주택 세대 수는 1,447세대로, ▲토지등소유자(627세대) ▲일반분양(441세대) ▲의무 임대주택(148세대) ▲국민주택규모 임대주택(231세대)로 구성된다. 의무 임대주택은 용적률 혜택(법적상한용적률-상한용적률)에 따른 주택 증가분을 제외한 전체 세대 수(985세대)의 15%에 해당하는 148세대가 지어질 예정이다. 김무겸 조합장은 "창립총회 때 조합원들에게 당선 소감을 말씀드렸던 바와 같이, 초심을 잃지 않고 사업속도에 박차를 가할 것"이라며 "조합원들과 충분히 소통하고 똘똘 뭉쳐 갈 것"이라고 말했다.
신림뉴타운의 대장주인 신림1구역이 사업시행계획(안) 승인을 위한 정기총회를 성황리에 마무리했다. 조합은 앞선 건축심의 과정이 1년간 지체됨에 따라, 분양신청과 이주 관리에 발빠르게 대응해 늦춰진 사업 속도를 높이겠다는 계획이다. 12일 정비업계 따르면 신림1재정비촉진구역 조합(유병철 조합장)은 지난 5일 정기총회를 열어 ▲제1호(조합정관 변경) ▲제2호(예산 사용내역) ▲제3호(사업시행계획(안) 승인) ▲제4호(분양신청기간 및 통지 관련 승인) ▲제5호(설계용역 변경 계약 승인) ▲제6호(이주관리 업체 선정 및 계약) 등의 안건을 통과시켰다. 신림1구역의 사업대행자인 한국토지신탁은 이날 조합원들에게 사업추진 경위를 보고하며, 1년의 시간이 소요된 건축심의 과정에 대해 설명하는 시간을 가졌다. 한토신은 건축심의가 장기간 보류됐던 원인에 대해 "서울시 건축위원회와 도시계획위원회 간의 의견 조율 과정이 원만하지 않았기 때문"이라고 말했다. 신통기획팀·조합이 구상한 재개발 계획안(삼각형 랜드마크 별동 구성)을 두고 서울시 건축위가 '소셜믹스 근본 취지에 어긋난다', '랜드마크동 전면 재검토가 필요하다' 등의 의사를 전달했다는 것이다. 이와 관련, 한토신은 "지난해 12월 삼각형 골격을 유지하는 방향으로 최종 협의가 완료됐다"면서 "다소 시간이 지연되긴 했으나, 신림2·3구역에 비해 2~3년 가량 빠른 속도"라고 조합원들을 안심시켰다. 조합설립부터 사업시행인가 시점까지 신림2·3구역은 각각 평균 92개월, 106개월이 소요됐다. 반면 신림1구역은 올해 11월 사업시행인가를 목표로 평균 60개월을 예상하고 있다. 금번 정기총회에서 의결된 정비사업비 예산(안)을 살펴보면 총 공사비는 1조5,660억원(평당공사비 680만원) 수준으로 책정됐다. 이는 시공사 선정 당시 논의된 총 공사비 1조1,540억원(평당공사비 487만원)에 비해 약 4,120억원의 총 금액이 증가한 것이다. 공사비 상승으로 인한 조합원들의 우려가 있어, 한국토지신탁은 향후 시공사(GS건설-현대엔지니어링-DL이앤씨 컨소시엄)와의 공사비 협상을 통해 공사비 지출을 최대한 줄이겠다는 입장이다. 통상 신탁 수수료는 총 매출액(임대를 제외한 조합원 분양가+일반분양가)의 약 1%~4%로 책정되는데, 현재 한국토지신탁의 신탁보수는 1.2%로 책정됐다. 사업시행계획(안)에 따라 신림1구역의 총 구역면적은 223,168㎡로, 이중 획지 면적은 174,451㎡로 나타났다. 나머지는 ▲도로(22,507㎡) ▲하천(11,871㎡) ▲공원(12,560㎡) ▲공공청사(1,105㎡) ▲유치원(673㎡) 등의 정비기반시설로 분류된다. 이외 공동이용시설로는 문고, 보육시설, 경로당, 돌봄센터 등이 마련될 예정이다. 예상되는 주택물량은 총 4,185세로 공공임대주택 수는 631세대로 나타났다. 세부적으로 ▲37㎡형 (530세대) ▲59㎡형 (912세대) ▲84㎡형 (1,997세대) ▲102㎡형 (387세대) ▲114㎡형 (337세대) ▲142㎡형 (22세대)로 분류된다. 임대주택의 경우 ▲37㎡형 (413세대) ▲59㎡형 (208세대) ▲84㎡형 (10세대)로 나뉜다. 대상지의 용적률과 건폐율은 각각 259%, 22%다. 주민이주대책과 관련한 계획안도 마련됐다. 대상지의 총 이주 가구수는 3,542세대로, 조합원 1,456세대와 세입자 2,086세대로 나뉜다. 관리처분계획인가 이후 3개월 이내 50%, 6개월 이내 30%, 9개월 이내 15% 순으로 이주를 진행시킨다는 계획이다. 이날 총회에선 이주관리(수용재결, 명도업무 등) 용역업체를 선정하는 선거도 이뤄졌다. 평가결과표엔 ▲우인법무사 합동사무소 & ㈜선일도시정비 & 법무법인 센트로(기호1) ▲법부법인 을지(기호2) ▲기현법무사 합동사무소 & ㈜한진씨앤이 ㈜윤정법률사무소(기호3) ▲법무사법인 유일 & 법무법인 동아(기호4) 등 4곳이 이름을 올렸다. 기호1번 우인법무사는 책임이주 완료기간을 12개월로 잡고, 용역비는 99억원으로 책정했다. 이주를 1개월 단축시 용역금액의 10% 지급을 조건으로 내걸었다. 기호2번 기현법무사는 이주기간을 가장 빠른 10개월로 책정했고, 용역비도 65억원으로 산출했다. 1개월 이주 단축시, 5억원 성과급 지급을 약속 받았다. 이날 선거 결과, 다수 조합원들의 선택을 받은 기호1번 우인법무사 합동사무소 & ㈜선일도시정비 & 법무법인 센트로가 이주관리 용역업체로 최종 선정돼 주민들의 이주절차를 돕게 됐다. 이로써 신림1구역 재개발 사업의 협력업체는 ▲한국토지신탁(사업대행) ▲GS건설-현대엔지니어링-DL이앤씨 컨소시엄(시공) ▲정일회계법인(회계) ▲센트로(법무법인) ▲유민건축사사무소(건축) ▲우인법무사 합동사무소(이주관리) 등으로 구성됐다. 한편 당일 총회는 재개발 사업에 대한 조합원들의 뜨거운 질의가 이어지면서 3시간30분 가량 진행됐다. 한 주민은 공사비 증가에 대한 우려를 표하며 기존과 달라진 커뮤니티 시설 설치 계획에 대해 질문했다. 이를 두고 한토신의 신현태 차장은 "조식서비스, 스카이스파 등의 시설은 시공사들의 대안일 뿐, 인허가청에서 허락을 받아야하는 부분"이라며 "언급된 커뮤니티 시설을 모두 설치한다면 건축심의 자체가 다 바뀌어야 한다"고 현실적 어려움을 드러냈다. 신 차장은 "관리처분 과정에서 커뮤니티 시설에 대한 일부 수정은 가능하다"면서도 "공간 부족 등의 여건상 일부 시설을 제외한 타 커뮤니티 시설은 설치가 쉽지 않다"고 답변했다. 또 다른 주민은 하천뷰를 누릴 수 있는 로열동(110동·111동)에 임대주택이 포함된 것에 대해 의문을 제기했다. 이를 두고 우민건축 관계자는 "서울시에선 단순히 조합원들에게 좋은 자리를 주고 임대세입자에게 나쁜 자리를 주는 걸 원치 않는다"며 "이에 대해선 조합원들이 어느정도 감내해야하는 부분"이라고 답했다. 이어 "해당 로열동에 84㎡타입을 넣게되면 오히려 세대수·동수가 줄어든다"며 "다수 조합원들이 원하는 84㎡타입은 완급 조절 차원에서 고루 분포가 됐다"고 설명했다. 이외에도 짧은 이주 기간에 대한 우려, 주민 소통 부재에 따른 불편함(단체 소통방 미개설) 등에 따른 개선사안 등이 요구됐다. 조합 측은 협력업체들과 협업해 주민들의 해당 요청사안 등을 최대한 반영하겠다고 밝혔다.
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