발행일(UPDATE): 2025년 07월 03일 14시 16분
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서초진흥이 서울시가 강력하게 요구하고 있는 데이케어센터(노치원)를 수용하는 방향으로 조합원들의 의견을 구하고 있다. 현재 공람공고를 진행 중인 서초진흥은 일단 데이케어센터를 짓기로 하고, 향후 재건축 사업을 진행하는 과정에서 규모를 축소하거나 단지와의 간섭을 최소화하는 방향을 조합원들에게 안내하고 있는 상황이다. 5일 정비업계 따르면 서초구청은 지난 달 16일(금)부터 이달 19일(목)까지 서초진흥 정비계획 변경(안) 수립을 위한 공람공고를 진행하고 있다. 서초진흥은 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 1단계 종상향을 전제로 개발계획을 수립했다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%, 아파트지구 개발기본계획 용적률체계 준용) ▲허용용적률(280%) ▲상한용적률(324%) ▲법적상한용적률(372%) 등으로 수립됐다. 정비기반시설은 ▲공원 ▲완충녹지 ▲도로 ▲사회복지시설(데이케어센터) 등으로 이뤄져 있으며, 건축물 기부채납은 데이케어센터와 하수저류시설 등으로 결정됐다. 데이케어센터를 두고 조합원들의 반대로, 서초진흥은 당초 8월 말 예정돼 있던 주민설명회도 진행하지 못했다. 조합은 데이케어센터 반대 기조를 유지할 경우 수년간 사업 지연 요소가 될 것이라는 점을 우려하고 있는 것으로 전해진다. 일반 재건축으로 선회할 경우, 신속통합기획을 택함에 따라 얻게 된 종상향 혜택 등도 포기해야 할 수 있기 때문이다. 집행부는 조합원들의 반발이 컸던 데이케어센터를 두고 서울시와 수차례 협의를 진행해 왔다. 다만, 서울시는 필수시설로 지정돼 있기 때문에 지어야 한다는 단호한 입장을 견지하고 있다. 실제 오세훈 서울시장은 페이스북을 통해 데이케어센터를 지을 수 없다면 신속통합기획도 불가하다는 공식 의견을 밝혔다. 정비계획(안) 변경 시점, 추정비례율은 73.15%로 산출됐다. 총수입 추정액(2조원)에서 총지출 추정액(7,464억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(1조7,160억원)을 나눈 결과값이다. 종전자산 추정액은 평형대별로 ▲33평(23.1억원) ▲43평(29.6억원) ▲52평(32.5억원) 등으로 산정됐다. 조합원 분양가는 ▲24평(15.12억원) ▲34평(19.97억원) ▲39평(22.59억원) ▲43평(24.89억원) ▲47평(26.65억원) ▲52평(28.58억원) ▲60평(32.94억원) 등으로 결정됐다. 동일 평형 이동 시, 약 3억원 정도의 분담금을 내야 한다. 물론 해당 숫자들은 사업 진행 과정에서 계속 바뀐다. 업계 관계자는 "데이케어센터 반대입장을 계속 고수할 경우, 얻는 것보다 잃는 게 더 많을 수 있다는 판단이 있었을 것"이라며 "여의도 시범아파트의 경우, 작년 10월 정비계획(안)이 가결됐지만 데이케어센터 갈등으로 인해 결정고시가 1년째 이뤄지지 않고 있다"고 말했다. 1978년 지어진 서초진흥아파트는 2004년 조합설립을 위한 추진위원회가 만들어진 이후 16년이 지난 2020년에서야 재건축 조합설립인가를 받았다. 서초진흥아파트는 공급면적 기준 32평-42평-52평으로 중대형 평형으로만 이뤄져 있다. 서초진흥이 재건축을 통해 공급하게 될 주택물량(예상)은 총 857세대다. 이중 일반분양과 공공임대주택은 각각 296세대, 94세대다.
재개발·재건축 절차를 단축해 사업 속도를 높이기 위한 특례법 제정안이 국회에 발의됐다. 해당 법안에는 절차 간소화와 규제완화를 골자로 한 내용이 다수 포함돼 정비사업을 추진하는 조합원들의 긍정적인 반응을 이끌 것으로 전망된다. 4일 정비업계 따르면 국토교통부는 '재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법' 제정안과 '도시 및 주거환경정비법'(도시정비법) 개정안을 최근 국민의힘 김은혜 의원이 대표 발의했다고 밝혔다. 이는 '8·8 주택공급 확대 방안'의 후속 법안으로, 정비사업 속도를 높여 주택 공급 시기를 앞당기겠다는 취지로 풀이된다. 이번 법안에서 가장 큰 관심이 이어진 부분은 <도시정비법> 상의 '절차 간소화' 부분이다. 우선 재건축 조합설립 동의요건이 기존 75%에서 70%로 완화된다. 동별 구분소유자 역시 1/2에서 1/3로 일부 완화해 사업 착수 요건을 낮췄다. 분담금 추산절차의 경우, 토지등소유자 개개인이 아닌 대표 유형만 추려 추산함으로써 시간 절약을 유도할 계획이다. '규제 완화' 부분에선 다소 민감하게 와닿는 국민주택규모주택 공급비율이 사업여건에 맞춰 정비계획에 유연히 반영되도록 할 예정이다. 국민주택의 경우, 지금까지 85㎡ 이하 규모를 일정 비율 범위에서 공급하도록 규제를 받아왔다. 재건축 용도제한도 기존 오피스텔 이외에도 업무·문화시설 등으로도 설치할 수 있도록 규제가 완화된다. 재건축사업을 제외한 재개발사업에선 이미 암묵적으로 허용되고 있는 사항이다. <재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법> 상의 사업성을 높이기 위한 기간단축 특례와 지원관리 항목도 주목할 만한 부분이다. 먼저 역세권 등에선 한시적(3년)으로 정비사업 용적률을 법적 상한의 1.3배까지 추가로 높여준다. 이에 따라 3종 일반주거지역의 경우 일반 정비사업은 현행 최대 300%인 용적률을 330%까지 늘릴 수 있게 된다. 역세권 정비사업 지구는 360%인 허용 용적률을 390%까지 높일 수 있다. 건축규제 특례에 맞춰 건축물 높이와 공원·녹지 기준은 도시계획위원회 심의를 거쳐 완화할 수 있다. 건축물 해체 특례에 따라 사업시행자의 신청이 있으면, 이주완료 이전에도 철거심의 절차가 빠르게 진행될 수 있다. 아울러 조합임원을 해임하는 총회를 소집하는 경우, 이를 주도한 자는 관할 지자체에 총회 개최계획을 신고해야 한다. 조합임원 해임시, 지자체장은 전문조합관리인 선임 등 조치를 취하게 된다. 다만 시공사의 경우, 공사비 증액을 요청하기 위해선 공사비 변동 사유서 및 세부 내역서를 의무적으로 제출해야 한다. 만약 이를 위반할 시, 과태료를 부과해야 한다. 국토부는 "재건축·재개발 특례법 제정안과 도시정비법 개정안이 통과되면 사업 기간이 크게 단축될 것으로 기대된다"며 "이와 함께 1기 신도시 등 노후계획도시의 정비사업도 가속화될 수 있다"고 밝혔다. 그러면서 법안 심의가 조속히 진행될 수 있도록 국회와 적극적으로 협의하겠다고 했다.
![[단독] 마천3, GS건설과 수의계약 체결한다…수주잔고 1兆 채워](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20240936/art_17254031173617_7eb83f_178x118_c0.png)
마천3구역이 GS건설과 수의계약(Private) 체결을 위한 절차에 착수했다. GS건설이 오랜 기간 수주영업에 공을 들여왔던 만큼, 단독응찰에 따른 수의계약 체결은 사실 예상된 결과다. 현장설명회 후 입찰참여확약서를 제출한 것도 GS건설이 유일하다. 여느 사업장과 마찬가지로, 조합원들은 경쟁입찰이 불발된 점에 대해 아쉬움을 표하고 있는 상황이다. 마천3구역 총 공사금액은 1조원을 웃돈다. 4일 정비업계 따르면 마천3구역 재개발 조합(최창용 조합장)은 GS건설을 수의계약 체결 목적의 우선협상대상자로 지정했다. 시공사 선정을 위한 임시총회 대행업체 선정계획(안)도 최근 이사회에서 통과됐다. 이달 5일(목) 대의원회에서 GS건설과 수의계약을 체결하는 내용의 안건이 다뤄질 예정이다. 시공사 선정을 위한 총회는 조합원 과반수의 직접 참석을 필요로 한다. 공사비 예정금액은 1조254억원으로, 평당 공사비는 810만원이다. 최근 송파구 내에선 사업시행계획(안) 인가를 받은 뒤 시공사를 선정한 사업장들이 많아지고 있다. 시공사 선정을 마친 사업장의 공사비 예가는 ▲가락삼익맨숀(현대건설, 809만원) ▲가락프라자(GS건설, 780만원) ▲잠실우성4차(DL이앤씨, 810만원) ▲가락미륭(포스코이앤씨, 740만원) 등이다. 마천3구역은 송파구 마천동 215번지 일대 위치해 있으며, 1960년대 도심 철거민의 집단이주지역으로 만들어졌다. 구역면적은 133,830㎡로, 이중 공동주택을 지을 획지는 88,730㎡다. 정비기반시설은 ▲도로(21,473㎡) ▲공원(11,661㎡) ▲공공시설(4,949㎡) ▲보육시설(1,200㎡) ▲유치원(300㎡) ▲자동차정류장(5,025㎡) 등으로 구성돼 있다. 공공시설은 청소년센터와 장애인복지시설이 들어설 예정이다. 토지 기부채납은 ▲도로(21,473㎡) ▲공원(11,661㎡) ▲공공시설(4,949㎡) ▲보육시설(1,200㎡) ▲유치원(300㎡) ▲버스정류장(5,025㎡)을 포함해 총 합계가 44,608㎡다. 전체 구역면적(133,830㎡)을 감안할 때, 조합원 입장에선 약 33%의 땅을 내놓고 사업하는 셈이다. 토지 기부채납 양이 늘어났지만 용적률 인센티브를 추가로 받는 건 없다. 토지 기부채납이 늘어난 반면, 건축물 기부채납(환산부지)이 약 1,634㎡ 줄어든 영향이다. 건축물 기부채납은 ▲공공시설(청소년센터·장애인복지시설) ▲보육시설(어린이집) 2개소 ▲국공립 유치원 ▲자동차정류장(공영버스 차고지)다. 앞서 언급한 토지와 건축물 기부채납을 통해 마천3구역이 얻게 된 상한용적률은 270.29%다.
서초구 반포동에 위치한 삼호가든5차의 시공사 선정을 위한 1차 입찰이 유찰됐다. 당초 포스코이앤씨와 SK에코플랜트가 입찰참여의향서(LOI)를 제출했지만, 두 곳 모두 최종 응찰하지 않은 결과다. 관내 위치한 방배7구역과 동일한 모습이 재연됐다. 방배7구역 역시 LOI를 제출한 두 곳(호반건설·SK에코플랜트) 모두 막판에 입찰 참여를 포기했다. 3일 정비업계 따르면 삼호가든5차는 지난 2일 오후 입찰을 마감했지만, 포스코이앤씨와 SK에코플랜트 모두 입찰제안서를 제출하지 않아 유찰됐다. 건설사 모두 현장설명회에서 수주 의지를 피력했기에, 여느 때보다 최종 불참 배경에 관심이 쏠린다. 입찰지침서 상 시공사가 수용하기 힘든 조건이 포함돼 있는 거 아니냐는 관측이 제기된다. 공교롭게도 최근 잇따라 입찰이 무산된 삼호가든5차와 방배7구역 모두 건원엔지니어링이 CM 업무를 맡았다. CM 업체는 조합의 이익을 최우선적으로 고려, 시공사 선정을 지원하는 역할을 맡는다. 다만, 결과적으로 두 사업장 모두 건설사들의 불참으로 1차 입찰이 유찰됐다. 경쟁입찰을 기대한 조합원들은 아쉽다는 반응을 내놓고 있다. 삼호가든5차는 서초구 반포동 30-1번지 일대 위치해 있으며, 구역면적은 13,691㎡다. 지하 3층-지상 35층 규모의 3개동 아파트를 짓는 프로젝트로, 예상 주택공급물량은 305세대(분양 259세대+임대주택 46세대)다. 서울시는 삼호가든5차를 특별건축구역으로 지정, 주변 시설과 조화를 이루는 다채로운 도시 경관을 창출토록 했다. 조합 관계자는 "현재 재입찰 공고, 계약 조건 검토 등을 위해 내부적으로 논의 중인 상황"이라며 "재입찰이 성사되면 연내라도 시공사 선정이 가능하나, 변동 사항이 생기면 내년으로 넘어갈 것으로 보인다"고 말했다. 삼호가든5차는 1986년 준공된 단지로, 삼호가든 아파트 중 마지막 재건축 사업을 추진 중이다. 일반분양 물량은 많지 않지만, 핵심 입지 강점을 앞세워 다수 시공사들의 관심을 받아왔다. 지난 2020년 조합설립인가를 받았고, 올해 2월 서울시 건축심의를 통과했다. 삼호가든 1차부터 4차까지는 모두 신축 아파트(반포리체·디에이치반포라클라스·반포써밋)로 재탄생했다.
![[칼럼] 한남4구역, 잠깐의 흔들림은 괜찮아](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20240936/art_17252497380532_aae001_178x118_c0.jpg)
서울시내 A사업장을 취재차 방문했을 때의 일이다. 일면식 하나 없는 조합 사무실을 들어갈 때면 긴장감보단 설렘이 앞선다. 낯선 이들과 극도의 경계심을 부딪치는 걸 좋아하는 편이다. 자리 앉기 전 조합 사무실을 빠르게 스캔한다. 책상 위치로 직급을 눈대중으로 짐작해 본다. 서류 보관을 어디, 어떻게 하는지도 슬쩍 본다. 사무실은 그 조합을 파악하는데 있어 중요한 첫 단서다. A사업장에서 흥미롭게 느낀 건 달력과 각티슈였다. 보통 1개 정도 있을 법한 달력이 벽에 4개나 걸려 있었다. 회의용 탁자에는 무려 각티슈 7개가 나란히 놓여 있었다. 각 건설사에서 보내온 물품들을 차별 없이 배치한 건, 사소한 오해의 눈길조차 원천 차단하겠다는 조합장 의지에서 비롯됐다. 동시에 여러 건설사가 우리 사업장에 관심을 타진하고 있음을 조합원들에게 알리기 위한 안내 목적도 담겨 있을 것으로 본다. 단순히 옳고 그름을 논하고자 앞선 사례를 이야기한 건 아니다. 정비사업의 꽃이라 불리우는 '시공사 선정' 관련 담론을 꺼내고 싶어서다. 정비사업은 공공성과 사업성을 합친 단어다. 공공성과 사업성의 최적점을 찾아가는 긴 항해가 바로 정비사업인 셈이다. 시공사는 항해 과정에서 가장 중요한 플레이어다. 건축비용은 물론, 분양 상품성, 더 나아가 향후 아파트 미래가치를 결정짓는 존재감과 힘을 갖고 있어서다. 흔들리지 않을 것만 같던 조합도 바람 잘 날 없게 되는 시기가 있다. 한남4구역이 지금 그렇다. 삼성물산과 현대건설, 포스코이앤씨 모두 이탈하지 않고 활동 중이다. 정비사업은 시간이 지날수록 원가부담이 커지는 단순한 메커니즘을 갖고 있다. 무슨 사고라도 하나 터지면, 없던 규정이 생겨나고, 그 규정은 오롯이 비용상승으로 직결된다. 이 말은 즉슨, 하방안정성을 갖춘 사업장 아니면 시공사들은 결코 경쟁하지 않음을 의미한다. 아니면 특정 시공사가 깊은 유대감을 갖고 사전 교감을 마친 사업장은 경쟁이 일어나지 않는다. 현재 한남4구역을 두고 건설사 간 고도의 물밑 경쟁이 여전하다. 이는 조합 집행부가 똘똘 뭉쳐 어느 한 시공사에 무게중심을 두고 있지 않음을 방증한다. 조합장과 이사(상근·비상근), 대의원 모두 각자 선호하는 건설사가 있다는 의미다. 사람이기에 개인 선호도의 존재와 그 차이는 당연한 일이다. 입찰지침서를 두고 계속된 잡음이 발생한 것도 여러 시공사가 들어올 수 있게끔 입찰 허들을 낮춰야 한다는 대의원들의 의견이 다수였기 때문이다. 한남4구역은 입찰지침서와 공사도급계약서(안)을 면밀히 검토하며 수정작업을 마쳤고, 용산구청에 넘긴 상황이다. 모든 건설사가 들어올 수 있는 환경은 조성됐다. 조합원이 크게 우려하는 건 집행부 갈등이다. 한남4구역이 입찰지침서 작성 과정에서 비롯된 내분과 불필요한 감정 소모를 최소화해야 할 이유다. 이제 해야 할 일은 삼성물산과 현대건설, 포스코이앤씨의 입찰제안서를 받아서, 비교한 뒤, 투표하면 된다. 조합원들은 입찰지침서를 두고 치열한 논쟁을 펼쳐왔던 근래의 '시끌벅적함'을 오히려 반겼을 거 같다. 입찰공고를 앞둔 시점, 조용한 것보다 시끄러운 게 조합원들에겐 유리하기 때문이다. 다만, 조합이 더 이상 흔들리는 건 원치 않을 것이다. 잠깐의 흔들림은 조합원의 이득이 될 수 있지만, 계속 흔들리는 건 결코 이득이 될 수 없다.
서강GS아파트가 약 1년간 이어져 온 조합장 공석 사태를 종결한다. 일신상의 사유로 직위를 내려놓았던 김남호 전 조합장이 금번 선거 때 단독 입후보자로 나서며 신임 조합장으로 선출됐다. 조합은 서울시 사전자문 통과를 목표로 멈췄던 업무를 재개할 예정이다. 3일 정비업계 따르면 서강GS아파트 리모델링주택조합은 최근 임시총회를 열어 새로운 조합장 선출에 나섰다. 총회에선 ▲제1호(조합장 선출 건) ▲제2호(조합규약(안) 변경 승인 건) ▲제3호(24년 임시총회 예산(안) 승인 건) ▲제4호(24년 임시총회 참석비 지급 승인 건) 등의 안건이 상정돼 모두 원안대로 처리됐다. 전체 조합원(404명) 중 232명이 의결권을 행사했고, 김남호 신임 조합장은 200표 지지를 받았다. 김 조합장은 건강상의 이유로 1년 전 사퇴했지만, 표류하고 있던 리모델링 사업 추진을 위해 다시 입후보하는 의사결정을 내렸다. 김 조합장은 "한강변 좋은 입지를 가진 우리 아파트의 사업성에 집중한 나머지, 속도에 너무 집중한 경향이 있었다"고 회고하며 "조합원들과 충분한 소통이 부족했음을 느꼈고, 반성할 부분으로 생각한다"고 말했다. 이어 "원만하고 충분한 소통을 전제로 리모델링 사업을 차근차근 준비해 나가겠다"고 약속했다. 이날 조합규약 변경 안건도 의결됐다. 조합장 부재(사임 or 해임) 시, 임원뿐만 아니라 대의원도 조합장 직무대행을 할 수 있도록 내용이 변경됐다. 대의원 제적 수도 최소인원을 기존 11인에서 7인으로 줄였다. 1999년 준공돼 올해로 24년차를 맞이한 서강GS아파트는 여의도를 바라보는 한강 조망권을 갖춘 단지다. 지난해 1월 조합을 설립한 뒤 12월 시공사로 GS건설을 선정했다. 현재 사업지의 정비는 ㈜세종코퍼레이션, 설계는 포스코A&C가 업무를 맡았다. 조합은 기존 538세대에서 603세대로 일반분양 65세대를 계획하고, 용적률도 364%에서 509%로 높일 예정이다. 추가로 배치될 별동 설계 부분은 주민의견을 바탕으로 수차례 대안 검토가 진행 중인 상황이다.
중계본동 백사마을이 기존 주거지 보전사업이 아닌 일반 주택재개발사업으로 사업방식을 전환해 사업을 추진할 계획이다. 백사마을은 연말까지 설계자 계약과 통합심의 신청을 끝마치고, 내년 초까지 정비계획 변경 결정 고시를 받는 것을 목표로 하고 있다. 2일 정비업계 따르면 노원구청은 중계본동 백사마을의 정비구역 변경 및 정비계획 변경 결정을 위한 주민설명회를 최근 개최했다. 대상지는 올해 관리처분계획인가를 진행했으나, 합리적인 토지 이용과 사업성 개선을 도모하고자 정비계획 변경을 다시 추진 중인 상황이다. 이날 발표는 김경용 ㈜한림건축종합건축사사무소 대표가 맡아 진행됐다. 중계본동 주택재개발 정비구역의 총 면적은 187,951㎡로, 측량 결과를 반영해 기존 면적에 비해 27.3㎡의 면적이 감소했다. 대상지 진입부의 도로 폭원 확장으로 대규모 통행량에 대응한다는 방침이다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 공동주택용지와 주거지보전용지의 통합 계획으로 단절되지 않는 백사마을 주거 공동체가 조성된다. 이에 따라 주거지보전용지(A2)는 폐지되고, 공동주택용지(A1)가 147,782㎡로 면적이 크게 증가한다. 각각의 근린생활시설용지도 하나로 통합될 예정이다. 유치원용지는 변경 계획이 없고, 종교용지는 신설될 계획이다. 다만 공공청사(사회복지시설)와 유치원의 경우, 안전한 보행환경이 가능한 공간으로 위치가 변경된다. 정비기반시설은 세부적으로 ▲도로(3,849㎡) ▲보행자전용도로(85.2㎡) ▲공원(3,266㎡) ▲녹지(29,855㎡) ▲연결녹지(28,201㎡)▲경관녹지(1,653㎡)▲공공청사(1,131㎡) 등으로 구성된다. 공원은 기정 소공원 5개소에서 가로공원 2개소로 변경되며, 연결녹지와 경관녹지도 각각 2개소, 1개소로 바뀐다. 대상지의 용도지역은 ▲자연녹지지역 ▲제1종일반주거지역 ▲제2종일반주거지역(7층이하) ▲제2종일반주거지역으로 혼재돼 있는데, 용도변경을 통해 총 면적(187,951㎡) 중 78.6%를 제2종일반주거지역(147,782㎡)이 구성하게 된다. 순부담률은 기존 20.42%에서 20%으로 소폭 감소했다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(180%) ▲기준완화 용적률(200%)▲허용용적률(220%) ▲상한용적률(250%) 등으로 수립돼 있다. 백사마을은 2010 도시및주거환경기본계획 개정(서울시 고시 2010-97호)에 따라, 60㎡이하 주택을 전체 세대수의 20% 이상을 공급함에 따라 기준용적률 20%를 추가로 받았다. 허용용적률 인센티브는 열린단지(5%)와 돌봄시설(5%), 공공보행통로(5%), 방재시설(5%)을 통해 20%를 확보했다. 허용용적률에서 상한용적률로 가기 위한 인센티브(20%)는 토지 및 건축물 기부채납을 통해 받는다. 토지 기부채납은 ▲도로 ▲보행자전용도로 ▲공원 ▲연결녹지 ▲경관녹지 ▲공공청사 등이다. 기부채납 순부담률은 20%다. 계획된 주택규모별 세대수는 총 3,110세대로 일반분양 2,626세대와 임대 484세대로 각각 나뉜다. 기존 계획과 비교했을 때, 분양 세대수는 673세대가 늘었지만, 임대주택은 유지하게 됐다. 일반분양은 세부적으로 ▲59㎡(382세대) ▲74㎡(328세대) ▲84㎡(1,546세대) ▲101㎡(166세대) ▲114㎡(159세대) ▲129㎡(5세대) ▲135㎡(40세대)로 나타났다. 임대주택의 경우 39㎡(332세대)와 59㎡(64세대), 84㎡(88세대)로 분류된다. 추정비례율은 102.57%로 산정됐다. 이는 총수입(2조466억원)에서 총지출(1조6,573억원)을 빼고 난 뒤, 종전자산평가액(4,188억원)을 나눈 값이다. 인근 정비사업장의 시공자 선정사례, 물가상승률, 건설공사비지수, 지형 및 구조 등을 고려해 평당 공사비는 690만원으로 예상됐다. 일반분양가는 59㎡기준 평당 2,600만원 수준으로 예상됐다. 조합원분양가는 ▲59㎡(4.6억원) ▲74㎡(5.8억원) ▲84㎡(6.5억원) ▲101㎡(7.5억원) ▲114㎡(8.3억원) 등으로 산출됐다. 한편, 중계본동 백사마을은 협력업체 선정 과정에서 사업시행자인 서울주택도시공사(SH공사)가 주민대표회의와 협의 없이 강행하면서 문제가 일어난 바 있다. LH공사가 사업시행자로 있는 경기도 내 다른 현장에서는 주민대표회의가 직접 공고 주체로 나선다는 게 주민들의 한 목소리다.
용산구 남산공원을 품고 있는 동후암3구역이 세번의 도전 끝에 신속통합기획 후보지 대열에 합류했다. 지난 2021년 말 후보지 선정(1차)때부터 줄곧 재개발 의지를 피력해 온지 3년여 만이다. 동후암3구역은 다른 후보지 대비 노후도는 비교열위에 있었지만, 70%를 웃도는 높은 주민동의율에서 서울시의 눈도장을 받으며 후보지로 선정됐다. 31일 정비업계 따르면 서울시는 최근 재개발 후보지 선정위원회를 열어 동후암3구역(후암동 264-11번지 일대)을 신속통합기획 대상지로 선정했다. 서울시는 올해 하반기 도시계획업체를 선정해 신속통합기획(안) 및 정비계획(안) 수립 절차에 착수할 예정이다. 동후암3구역은 소월로 주변 구릉지에 위치한 노후주택 밀집지역이다. 이에, 서울시는 고도지구 높이 완화계획과 연계해 주거환경 개선이 필요하다며 선정 사유를 밝혔다. 무엇보다 서울시는 후보지를 선정할 때, 주민추진의사가 반영된 찬성 동의율에 무게중심을 두고 의사결정을 내렸다. 동후암3구역은 2021년 30%, 2022년 40% 동의율을 달성했고, 금번에는 70% 넘는 동의율로 후보지 선정의 기쁨을 누리게 됐다. 고도지구에 속한 동후암3구역은 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역(7층이하)이 혼재돼 있으며, 구역면적은 82,172㎡다. 서울시가 작년 6월 발표한 '新 고도지구 구상(안)'에 발맞춰 건축물 높이가 정해질 것으로 업계는 보고 있다. 서울시 완화안은 현행 20m에서 28m로 올리는 내용이 핵심인데, 용산구청과 주민들은 최대 40m 수준까지 고도제한 완화가 필요하다는 입장이다. 김승용 추진준비위원장은 "남산 고도제한이 재개발 사업을 위한 허들로 생각했다"며 "고도제한을 완화하는 것이 첫번째 과제였고, 인근에 위치한 정비사업 추진준비위원장들과 연합회를 구성해 공동대응에 힘써왔다"고 말했다. 이어 "후보지 선정은 이제 시작일 뿐, 향후 추진위원회-조합으로 이어지는 후속 절차들을 주민들과 충분히 소통하며 진행해 나갈 것"이라고 강조했다.
대조1구역이 현대건설로부터 약 3,763억원 규모의 공사비 증액 청구서를 받았다. 청구서에는 2024년 1월 1일부터 6월 11일까지 공사중단에 따른 손실보상액 약 750억원 정도가 포함된 것으로 전해진다. 대조1구역은 이달 초 2024년 정기총회를 열어 조합원 분양계약 체결을 위한 안건을 통과시켰다. 당시 현대건설로부터 공사비 증액 관련 청구서는 받지 못했다. 현재 조합원 분양계약률은 95%를 넘어섰다. 30일 정비업계 따르면 대조1구역은 현대건설로부터 평당 공사비 종전 517만원에서 839만원으로 약 62%를 상향 조정해달라는 내용의 공문을 받았다. 총 공사금액은 5,807억원에서 9,570억원으로 약 3,763억원 증액된 수치다. 이중 약 5개월 간의 공사중단에 따른 손실보상액은 약 750억원으로 알려졌다. 공사중단에 따른 손실보상액을 조합원 수로 나눠볼 때, 1세대당 약 5,000만원 수준으로 나온다. 대조1구역은 지난 2017년 시공사로 현대건설을 선정했다. 당시 총 공사금액은 4,300억원(평당 공사비 417만원)이었으나, 관리처분계획(안) 변경 총회를 통해 약 1,500억원 증액된 5,800억원으로 늘어났다. 현대건설은 올해 상반기 집행부 내홍으로 조합원 분양계약 체결이 지연됨에 따라, 제때 공사비를 받지 못해 공사를 중단시켰다. 이후 이달 조합원 분양계약을 위한 안건이 총회 통과하면서, 공사비 증액 요청 공문을 전달해 왔다. 현대건설은 작년 7월 설계변경과 분양지연, 공사중단으로 인한 각종 손실·금융비용 등을 감안해 약 3,763억원 규모의 공사비 증액을 요청해 왔다. 대조1구역의 건축연면적은 377,073㎡로, 이를 평으로 환산하면 11만4065평이다. 총 공사금액 9,570억원을 11만4,065평으로 나누면, 평당 공사비는 839만원으로 계산된다. 공사기간은 실착공 후 39개월에서 48개월로 늘어났다. 재착공(2024년 6월 12일) 후 공사기간은 29개월이다. 대조1구역은 현대건설에 공사비 증액 관련 내역을 요청해 놓은 상황이다. 공사비 내역을 받은 후에는 서울주택도시공사(SH공사)에 공사비 검증을 요청하고, 서울시와 은평구에도 중재 요청을 할 계획이다. 조합원들의 분담금 증가폭은 공사비 협상이 마무리된 후 가늠할 수 있을 전망이다. 공사비는 사업비의 상당 부분을 차지하기 때문에, 대조1구역은 향후 확정된 공사비를 바탕으로 분담금 계산을 다시 할 것으로 업계는 보고 있다. 대조1구역은 2009년 5월 정비구역 지정을 시작으로 ▲조합설립인가(2011년 12월) ▲사업시행인가(2017년 1월) ▲관리처분인가(2019년 5월) 등의 절차를 밟아왔다. 작년 5월 관리처분계획(안) 변경인가를 다시 받았다. 변경된 관리처분계획(안) 주택공급물량은 총 2,451세대로, 조합원·일반분양(2,083세대)과 임대주택(368세대)으로 나뉜다. 올해 예정된 일반분양 물량은 483세대다.
잠실 장미 재건축 조합이 신속통합기획(안)을 확정 지으면서 본격적으로 사업추진에 탄력을 받고 있다. 잠실 장미는 잠실주공5단지와 지역 대장주 경쟁을 펼치고 있는 만큼, 조합은 최고층수(49층 or 69층)를 비롯해 건축물 배치, 주동 타입 등을 신중히 검토 중인 모습이다. 특히 상가·종교시설과의 의견 조율을 통해 합의를 이루고, 사업비 절감을 이뤄 조합원들의 부담을 덜겠다는 것이 조합 측의 목표다. 30일 정비업계 따르면 잠실 장미 재건축 조합(윤정녕 조합장)은 최근 조합원들에게 신속통합기획 사업현황에 대한 업무내용을 공유했다. 핵심 내용으로는 ▲학교존치 및 정비구역 제척 ▲잠실나루역 회전교차로 직선화 ▲공공보행로 및 통경축 설치 ▲아파트·상가 통합재건축 ▲한가람로 개설 및 차량 출입구 5개소 설치 ▲공원 3개소 분산배치 등이 꼽힌다. 현재 서울시는 신통기획 맞춤 전략을 토대로 조합이 정비계획을 신속히 수립할 수 있도록 적극 지원한다는 계획이다. 우선, 학교(잠실중·잠동초) 존치가 확정되면서 조합의 사업리스크 감소가 예상된다. 조합은 학교(잠실중·잠동초)가 존치됨에 따라 이전비용(약 900억원)과 금융비용(1,630억원)을 합친 총 2530억원의 절감효과를 기대하고 있다. 즉 학교 이전으로 인한 공사 기간(약 18개월) 연장과 교육평가에 따른 사업 지연을 걱정하지 않아도 된다는 설명이다. 지역 일대 교통체계도 개편된다. 신통기획안에는 잠실주공5단지와 연결한 한가람로 개설계획이 포함돼 있는데 조합은 현금기부채납할 예정이고, 시는 도로설계와 시공을 맡아 시행한다. 잠실나루역 회전교차로의 경우, 동배치 유연성과 사업성을 확보하고 공원·SOC시설-주거시설의 단절을 막고자 직선화가 추진된다. 총 5개소의 차량 진출입 계획도 잡혀있다. 주변 환경을 고려한 주동특화 단지로의 설계도 눈에 띄는 부분이다. 대상지엔 4가지 유형별로 특화돼 주동 배치가 이뤄지게 된다. 유형별로 ▲한강변 특화(저층, 20층) ▲커뮤니티 특화(중층) ▲경관 특화(고층, 49층-69층) ▲생활가로변 특화(중층)로 배치된다. 단지 내 아파트들은 70%이상 한강조망권과 남향전망을 확보하며, 향후 협의를 통해 공공 전망대 1개소도 설치될 수 있다. 이외에도 공공보행통로와 개방형 커뮤니티시설 연계배치, 역세권 및 생활가로 활성화(Street Mall 예상), 녹지공원 80%의 열린 정원 조성 등이 계획돼 있다. 조합은 해안 건축의 새로운 건축설계로 추가 세대 확보가 가능할 것으로 전망하고 있다. 계획 중인 예상 세대수는 기존 4,800세대에서 다소 증가한 5,100세대 내외다. 조합은 상가 설문조사와 아파트 조합원 평형조사 등을 진행해 향후 구체적인 세대수를 산정하겠다는 입장이다. 공사비와 공사·심의기간, 공법 등을 고려해 아파트 높이와 주차대수(1.7대 예상) 등도 향후 변경될 수 있다. 공원과 근린생활시설 연계 배치도 계획돼 있다. 조합이 법적 요건상 조성해야 하는 공원 크기는 15,300㎡이며 ▲잠실대교 남단교차로(6,250㎡) ▲잠동초 남측(3,164㎡) ▲잠실나루역 서측(5,320㎡)으로 공원 3곳을 분산배치한다. 아울러 조합은 ABC상가, 잠실중앙교회와 3차 협의를 진행 중인데, 모두가 상생할 수 있는 방안을 강구하고 있는 상황이다. 온라인 쇼핑확대와 인구 구조 변화 흐름에 맞춰 상가 규모를 적절하게 조정해 미분양을 막고, 아파트를 원하는 상가조합원 니즈를 반영해 아파트를 분양받을 수 있도록 유연하게 대처한다는 입장이다. 교회 위치도 협의를 통해 결정하고, 만약 존치가 확정되면 교회 전면과 잠동초 후문을 연결하는 도로를 개설한다고 한다. 한편 조합은 유치원 설치 여부를 두고 송파 교육지원청과의 협의도 이어나가고 있다. 교육청에서 조합에 제시한 유치원 설치기준은 부지 3,204㎡(연면적 2,140㎡) 규모다. 유치원 분양가격은 1,200억원인데, 적정면적으로 줄이면 분양가격이 320억원으로 나타난다. 다만 조합은 학령인구 감소와 타 재건축 사업지의 신설유치원 미분양 사례를 예시로 들며 설치교부기준이 과하다고 반대입장을 보이고 있다.
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