발행일(UPDATE): 2025년 07월 03일 14시 16분
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압구정3구역이 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 동의서 징구에 전력을 쏟고 있는 가운데, 안중근 조합장을 대상으로 한 업무정지 가처분 소송이 제기되면서 사업지연을 우려하는 조합원들의 목소리가 나오고 있다. 올해 정기총회에서 정비계획(안) 입안 안건을 '정족 수 부결'로 통과시키지 못한 여파가 계속 이어지고 있다는 분석이다. 동의서 징구를 완료한 압구정2구역은 차주 법정 설명회를 진행한다. 27일 정비업계 따르면 압구정3구역 재건축 조합(안중근 조합장)은 조합원들로부터 탄원서를 받고 있다. 안중근 조합장을 상대로 제기된 직무집행 정지 가처분(2024카합20751) 소송이 제기된 데 따른 후속 조치다. 압구정3구역은 지난 4월 2기 집행부 선임을 위한 총회를 개최했으며, 총회 참석 조합원(2,308명) 중 60%에 해당하는 1,366명이 안중근 조합장의 재신임을 택했다. 연속성 있는 사업 추진이 필요하다는 판단으로 풀이된다. 당시 선거기간 말미, 안중근 조합장의 허위 학력 기재가 이슈화됐다. 조합장 선출에서 낙마한 A후보는 선거가 끝난 이후 부정선거를 언급하며 현재 직무정지 가처분 소송을 제기한 상황이다. 직무정지 가처분 소송의 중점사항은 조합장 당선에 '학력 기재 사항'이 미친 영향력에 대한 판단이 될 것이라는 게 법조계 중론이다. 소송 결과에 따라 압구정3구역 사업 방향도 달라질 전망이다. 안중근 조합장은 5가지 선거 공약사항으로 ▲조합원 100% 한강조망권 ▲조합원 100% 전용면적 증가 ▲신속한 인허가 및 사업추진, 2031년 입주 ▲입주 후 평당 3억 실현 ▲이해조정기구(TF) 신설 등을 약속했다. 한강조망권과 신속한 인허가, 입주 후 미래가치는 조합 선거 과정에서 흔하게 볼 수 있는 공약 사항이고, 외부 요인에 따라 시시각각 변할 내용이다. 가장 눈여겨볼 점은 이해조정기구(TF)다. 이해조정기구는 조합원 간 이해관계를 원만히 조정하는 데 그 목적이 있다. 차수별 이해관계 등의 현안 문제도 이해조정기구 TF팀을 구성해 합리적인 방향으로 해결해 나가겠다는 점을 강조했다. 압구정3구역은 정비계획(안) 입안 동의서를 징구한 뒤, 강남구청에 입안을 제안하게 된다. 입안권자인 강남구청은 서울시 도시계획심의위원회에 입안 신청을 하게 되며, 사전 조율 및 열람공고 절차 등을 거쳐 구역 지정이 되는 수순이다. 정비업계 관계자는 "압구정 내 재건축 단지의 경우, 암암리에 가장 먼저 구역지정을 받아 빠르게 사업속도를 내고자 하는 경쟁이 있다"며 "정권이 바뀔 때마다 정비사업 인허가 방향성도 요동치는 만큼, 현 정권 하에 정비계획(안) 입안을 비롯한 각종 인허가 과제들을 해결하고 싶어하는 게 압구정2·3·4·5구역 조합의 공통된 목표"라고 설명했다.
화랑아파트가 여의도 재건축 단지에서 유일하게 소규모재건축을 추진한다. 여의도 내에서 가장 늦게 재건축 사업에 뛰어들지만, 선택과 집중을 통해 '가장 빠른 단지'로 평가받겠다는 게 준비위원회 측의 포부다. 화랑아파트는 사업방식(신탁 or 조합)을 두고 고심을 거듭한 결과, 조합 방식으로 진행키로 사실상 가닥을 잡았다. 향후 과제로는 인접해 있는 학교 3곳의 일조권 이슈를 원만하게 해결할 수 있을지 여부가 손꼽힌다. 27일 정비업계 따르면 여의도 화랑아파트(손장수 준비위원장)는 토지등소유주들을 대상으로 소규모재건축 설명에 나섰다. 소규모재건축은 '빈집 및소규모주택정비에 관한 특례법'에 근거한 사업으로 ▲사업시행구역 1만㎡미만 ▲노후 건축물 수 2/3이상 ▲기존주택수 200세대 미만 등의 조건을 충족하면 진행될 수 있다. 화랑아파트는 앞선 요건을 모두 충족한다. 이날 설명회는 정원씨엔씨(정비업체)와 종합건축사사무소 담(설계업체)이 힘을 실어줬다. 추진준비위원회는 소유주들의 자율 참여를 통해 초기 사업 자금을 조달할 계획이다. 소유주들이 낸 투자금은 향후 시공사 선정 후 이자를 더해 돌려주게 된다. 모금액은 일조권 이슈를 맡아줄 협력업체를 비롯, 정비업체·설계업체·세무회계 등의 선정에 활용한다. 사무실은 관리사무실 옆 직원휴게실을 리모델링해 사용키로 결정했다. 화랑아파트는 바로 옆 단지인 대교아파트와 동일 조건으로 일조권 문제를 해결해 나가겠다는 점을 설명했다. 당초 서울시는 일조권 이슈를 감안해, 화랑아파트와 대교아파트, 장미아파트의 통합 재개발을 권장해 왔다. 다만 대교아파트는 단독재개발로 선회한 뒤 조합설립인가까지 이뤄냈고, 장미아파트 역시 단독재건축을 추진하고 있다. 사업방식으로는 '조합'을 설립하는 방향으로 진행 중이다. 한국자산신탁, 코람코자산신탁과 밀도 있는 협의를 진행했다. 하지만 신탁수수료(총 매출액의 일정 요율)로 인해 가구당 분담금 규모가 크다는 점, 신탁사들의 실적이 예년만치 못하다는 점, 신탁등기에 대한 거부감 등을 종합적으로 고려해 조합방식을 사실상 택했다. 한국자산신탁의 경우, 길 건너 위치한 시범아파트가 적잖은 영향을 미쳤을 것으로 업계는 보고 있다. 사업 대상지 면적은 9,395㎡, 기존 주택 세대 수는 160세대(총 3개동)이다. 화랑은 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향을 검토하고 있다. 과거 분양면적 기준과 현재 분양면적 기준이 다르기에, 소규모재건축 후 분양면적은 3~4평 줄어드는 것처럼 보이지만, 실질적인 평수는 늘어난다는 점이 안내됐다. 건축계획(안) 상 최고 높이는 46층, 타워 두 동(Two Tower)으로 전 세대가 모두 한강을 조망할 수 있도록 계획이 잡혀 있다. 예상되는 주택공급물량 243세대 중 임대아파트는 20세대(모두 33평형)다. 약 63평의 도로 기부채납이 진행될 예정이며, 금융지원센터인 핀테크 공공시설도 들어선다. 지구단위계획(안)을 고려한 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(280%) ▲상한용적률(399.9%) 등으로 수립됐고, 건폐율은 32.1%로 나타났다. 이날 평당공사비는 900만원 내외 수준인 것으로 알려졌다. 건물의 배치계획 주안점은 ▲랜드마크 계획 ▲특화 공간 및 커뮤니티 계획(선큰, 수변공간, 펜트하우스) ▲쾌적한 주거공간(한강 조망, 높은 층고)으로 검토됐다. 펜트하우스는 스카이라운지에 1~2세대가 마련되며 스파·사우나, 멀티미디어룸, 스크린골프시설 등이 들어설 계획이다. 보행출입구는 한강쪽 여의대방로를 따라 총 3곳에 설치되고 차량출입구는 한강 기준으로 단지 왼쪽 상부에 배치될 예정이다. 국제금융로7가길을 통해 진입하게 된다. 여의도 화랑은 조합설립동의서 배포부터 징구까지 빠르면 10월, 늦어도 연말까지 예상하고 있다. 이후 내년 1월 창립총회를 시작으로 재건축 절차를 순차적으로 밟아 오는 2032년 3월까지 7~8년 안에 사업을 끝마치겠다는 목표를 설정했다.
용산구 남영2구역 시공권을 두고 삼성물산과 HDC현대산업개발이 입찰에 참여한 가운데, ‘일반상업지역 내 주거비율’ 관련 조합원들 관심이 집중되고 있다. 삼성물산이 오피스텔을 임의로 삭제하고, 주거비율을 입찰지침서보다 높게 책정한 데 따른 ‘입찰지침 위반’ 이슈가 조금씩 수면 위로 부상해서다. 26일 정비업계 따르면 남영2구역 도시정비형 재개발 조합은 이달 입찰제안서를 받아본 결과, 삼성물산과 HDC현대산업개발 두 곳으로부터 입찰제안서를 받았다. 조합은 삼성물산이 제출한 대안설계(안)이 입찰지침 위반인지 여부를 두고 검토 중이다. 지난 2022년 결정고시가 난 정비계획(안)과 ▲주거비율 ▲주거용적률 ▲오피스텔 포함여부 등이 상이하기 때문이다. 삼성물산의 주거비율과 주거용적률은 각각 60%, 520%로 계획이 잡혔다. 정비계획(안)을 전제로 만든 입찰지침서는 주거비율과 주거용적률을 각각 57.5%, 477%로 기재돼 있다. 삼성물산의 대안설계(안)이 주거비율은 2.5%, 주거용적률은 42.3% 초과하는 내용으로 만들어진 셈이다. 서울시 도시계획심의위원회를 거쳐 계획돼 있던 오피스텔(비주거시설)은 삭제돼 있다. 용산구청은 일반상업지역 내에서 주거비율 상향과 관련, 서울시 도시계획심의위원회 완화사항으로 판단하며, 정비계획(안) 상 중대한 변경이라는 의견을 공문으로 조합에 회신한 바 있다. 용산구청에서 중대한 변경이라고 판단된다는 점을 공문을 통해 사전에 명확히 알려준 것이다. 남영2구역 조합도 이와 관련한 내용들을 충분히 인지한 뒤, 시공사 현장설명회에서 사전 고지한 것으로 전해진다. 법조계 관계자는 “서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준과 조합의 입찰안내서에서 규정한 대안설계 기준을 위반한 내용일 수 있다”며 “입찰지침서 위반의 경우, 해당 입찰참여자의 제안서 제출 자체가 무효화될 수 있다”고 설명했다. 이어 "인허가청에서 시공사 선정에 제동을 걸 경우, 사업 지연에 따른 금전적·시간적 손해를 피할 수 없게 된다"고 부연했다. 조합 입장에선, 주거비율을 상향한 대안설계(안)이 경제적으로 이득이다. 오피스텔보다 아파트를 통한 분양수입 증대가 가능하기 때문이다. 다만, 주거비율을 상향 조정한다는 건 정비계획(안) 변경 등의 인허가 절차를 다시 진행해야 함을 의미한다. 특히, 서울시는 결정고시된 정비계획(안)과 다른 입찰제안과 관련해 보수적인 기조를 취해온 바 있다. 무엇보다 시공사를 선정하는 기준은 ‘입찰지침서’다. 지난해 압구정3구역과 여의도 한양아파트에서도 과열되는 입찰경쟁 양상 속에서 입찰참여자들이 입찰지침서를 어기며 절차 자체가 중단된 바 있다. 서울시는 압구정3구역 실태점검을 통해 12건의 부적정 사례를 적발했고, 재공모 시정명령도 내렸다. 즉시 이행하지 않으면 수사에 나서겠다는 점을 강경한 태도를 나타냈다. 여의도 한양아파트 역시 시공사 선정이 한 차례 중단됐다. 정비계획(안) 내용을 따르지 않은 입찰지침서로 인해 발생한 문제다.
양재동에서 유일한 재건축 단지로 알려진 양재우성이 1차 주민설명회를 통해 사업 추진경과를 공유하는 시간을 가졌다. 준비위원회는 현재까지 179세대로부터 약 8,000만원을 모금했고, 서초구청 정밀안전진단 비용으로 추가 펀딩이 필요하다는 점을 강조했다. 설명회에는 주최 측 예상보다 훨씬 많은 주민들이 붐비며 말 그대로 인산인해를 이뤘다. 재건축 사업을 향한 높은 관심도를 엿볼 수 있는 대목이다. 26일 정비업계 따르면 양재우성 준비위원회는 이달 주민설명회를 열어 재건축 사업을 향한 의지를 대외적으로 표명했다. 무상으로 사업설명회에 힘을 실어준 업체는 ▲도시계획업체(세종코퍼레이션) ▲건축설계(토문건축사사무소) ▲시공사(삼성물산) ▲감정평가(가온감정평가법인) 등이다. 각 업체에서 약 15분 가량 프레젠테이션 발표를 통해 양재우성이 향후 재건축 사업을 진행하게 될 경우의 잠정적 계획들을 설명했다. 세종코퍼레이션은 개략적인 내용의 정비계획(안)을 소개하는 과정에서 핵심 이슈로 '완충녹지 편입 여부'를 언급했다. 서울시 공원조성과는 작년 8월 구역계에 편입한 완충녹지를 제척하거나, 법적 의무확보 면적에서 제외하라는 내용의 지침을 통보했다. 일례로 A사업장이 완충녹지를 구역 내 편입했을 때, 녹지 면적 감소분(4,577㎡)과 신규 공원 면적(9,804㎡)을 감안한 실질적 공원 면적은 5,230㎡임을 언급했다. 쾌적한 도시환경 조성을 목적으로 만들어진 '도시공원 및 녹지 등에 관한 법률' 취지에 어긋난다는 게 서울시 지적 사항이었다. 완충녹지(제1종일반주거지역)를 공동주택 획지(제3종일반주거지역)로 종상향할 때, 종상향 면적의 20% 이상을 기부채납해야 한다는 점도 설명했다. 완충녹지의 기부채납 비율은 ▲제2종7층이하(10% 이상) ▲제2종(15% 이상) ▲제3종(20% 이상) ▲준주거(30% 이상) 등이다. 세종코퍼레이션은 양재우성의 경우 경부고속도로 지하화 이슈와 관련 있기에, 정비구역 지정 관련한 장·단기 계획을 나눠 설명했다. 또한, 재건축 후 1,000세대 이상일 경우 법적으로 공원을 의무적으로 만들어야 하기 때문에, 999세대로 계획한 건축설계(안)을 토대로 설명을 이어나갔다. 현재 양재우성은 848세인 점을 감안할 때, 임대주택(102세대)을 제외한 일반분양 물량은 약 49세대 정도 나오는 것으로 추정됐다. 물론 1,000세대 이상도 계획이 가능하지만, 의무적으로 확보해야 할 공원 면적이 커질 경우 아파트를 지을 땅이 부족해진다. 주민들의 관심이 가장 집중됐던 섹션은 '추정분담금' 관련 가온감정평가법인의 발표였다. 가온감정평가법인은 개포우성4차의 현황용적률이 149%에 불과해 사업성이 높다는 점을 가장 먼저 예시로 들었다. 개포우성4차의 평당 공사비와 일반분양가는 각각 730만원, 6,710만원이다. 일반분양가는 인근에 위치한 디에이치퍼스티어아이파크(8,700만원)의 가격을 기준점으로 삼았다. 이를 통해 전용 84㎡를 가진 조합원이 동일 평형대로 이동할 경우 약 6억7,000만원을 환급받고, 전용 126㎡를 신청할 경우 약 5억9,000만원을 돌려받는다고 설명했다. 미도아파트의 경우, 추정분담금 산출 과정에서 추정한 평당 공사비와 일반분양가는 각각 700만원, 7,500만원으로 책정했다. 전용 84㎡를 가진 조합원이 동일 평형대로 갈 경우 약 1억3,000만원을 추가로 분담해야 하는 것으로 평가했다는 게 가온감정평가법인 관계자의 설명이다. 다만, 양재우성의 경우 예상되는 추정분담금 수치를 공개하지는 않았다. 사업 초기 과정에서 불필요한 잡음을 만들 이유가 없다는 판단이 작용했을 전망이다. 양재우성은 정밀안전진단을 통과해야 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 절차에 착수할 수 있다.
대통령실을 지근거리에 마주한 용산 삼각맨션이 신탁방식의 정비사업을 도모하고 있는 가운데, 주민동의율 35%를 받은 한국토지신탁이 사업시행자 지위를 확보할지 관심이다. 삼각맨션은 정비계획(안) 공람공고 과정에서 불거진 종전자산평가금액 논란을 잠재우고, 3곳으로 나뉜 추진위원회를 하나로 통합하는 등의 선결 과제를 안고 있다. 25일 서울도시계획포털에 따르면 용산구청은 삼각맨션 구역지정을 위한 공람절차를 지난 17일 완료했다. 조합원들의 분담금을 결정할 추정비례율은 90%로 책정됐다. 총수입(9,096억원)에서 총지출(4,922억원)을 뺀 후, 종전자산평가 총액(4,617억원)을 나눈 값이다. 토지는 지난해 개별공시지가와 인근 실거래가 등을 기준으로 추정됐고, 건물은 원가법을 적용했다. 용산구청이 추정분담금을 안내하는 과정에서 '종전자산감정평가액' 논란이 수면 위로 부상했다. 삼각맨션은 ▲A동(주거동) ▲B동(주거동) ▲C동(주거·상가 혼합동)으로 구성돼 있는데, 이중 대지지분(토지)이 없는 C동 주민들의 감정평가액이 낮게 책정되면서 갈등이 빚어졌다. C동과 A동·B동의 종전자산감정평가 차이는 약 100배 수준인 것으로 알려졌다. 조합원 입장에서 종전자산감정평가액이 낮을 경우, 분담금은 많아질 수밖에 없다. 다만 용산구청이 C동 주민들의 의견을 반영해 종전자산감정 재평가에 나서게 된다면 추정비례율(전체 사업성 지표)은 큰 폭으로 떨어질 가능성이 높다. 이때 A동·B동 주민들의 권리가액이 감소하게 된다. 기존 계획(안) 대비 분담금이 늘어나, 또 다른 반발이 생길 수 있는 것이다. 현 시점, 공람공고된 내용을 살펴보면 삼각맨션 획지는 15,945㎡다. 이중 한국전력 부지는 4,915㎡로, 전체 구역계 내 약 30%를 차지한다. 변전소가 들어갈 자리다. 삼각맨션은 높이제한(100m 이하) 규정으로 인해 상한용적률 400%를 적용받는다. 조합원 분양가는 ▲전용 39㎡(9.4억) ▲전용 59㎡(13.5억) ▲전용 84㎡(17.4억) ▲전용 103㎡(19.5억) 등으로 산정됐다. 한편, 한국토지신탁은 최근 토지등소유자를 상대로 주민설명회를 진행했다. 복잡한 이해관계와 부족한 사업성으로 인해, 한국토지신탁은 도시및주거환경정비법 제27조1항을 토대로 사업 추진이 필요하다는 점을 설명했다. 도정법 제27조 1항의 경우 '천재지변 또는 그 밖의 불가피한 사유로 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정할 때, 75% 이상의 동의율과 상관없이 구청이 사업시행자를 직접 지정공시 할 수 있다'는 내용을 담고 있다.
안산 선부연립1구역이 지난 달 18일 정기총회에서 뽑은 미래새한감정평가법인의 '정비업체' 지위를 무효화시킨다. 선부연립1구역은 미래새한감정평가법인과 정비업체 용역계약을 준비하던 도중 입찰지침 위반 내용을 발견했다. 정비업체는 조합 전반적인 행정과 인허가 업무를 총괄하는 중요한 협력업체다. 조합은 업체 선정 과정에서의 잘못을 빠른 시일 내에 바로잡겠다며 신속한 문제 해결을 약속하며 사과했다. 24일 정비업계 따르면 선부연립1구역 재개발 조합(김성수 조합장)은 최근 조합원들에게 소식지를 보내 정기총회 8호 안건으로 다룬 '정비업체 재선정 및 계약 체결 위임의 건'에 문제가 있었음을 알렸다. 미래새한감정평가법인이 입찰 시 제출한 지명원 일부(정비사업 부분 매출액과 직원 수)가 허위인 점, 배점표 점수 산정에 오류가 발생한 점, 용역비 예가 10억원을 초과했다는 점이 이슈가 됐다. 미래새한감정평가법인의 입찰단가는 1㎡당 9,100원으로, 이를 건축연면적(140,405㎡)에 곱한 경우 입찰금액은 12억7,000만원으로 계산된다. 조합이 입찰지침서에 기재한 예가 10억원을 약 2억7,000만원이나 초과하는 셈이다. 조합은 안산시청의 행정지도를 준수해 총회 상정할 적격업체를 다시 산정할 방침이다. 배점표 상 입찰가격평가(25점) 산정 오류도 바로잡는다. 우선, 예가 10억원을 초과한 업체들은 입찰지침 위반으로 모두 제외시킨다. 총회 선정된 미래새한감정평가도 제외 대상이다. 입찰참여 업체의 평균금액의 75%를 미달하는 업체도 뺀다. 덤핑 업체를 제외하기 위한 기준이다. 회사평가(40점) 부분 관련 배점도 검토 중이다. 미래새한감정평가법인은 책임사업관리자의 정비사업 관련 입증서류를 제출하지 않은 바 있다. 조합은 안산시청의 행정지도에 맞춰 업체 순위를 재산정해 추후 불필요한 소송이 발생하지 않도록 만전을 기할 계획이다. 기선정된 미래새한감정평가법인을 무효화하고 새로운 업체를 산정하는 내용의 안건을 이사회에 곧 올릴 예정이다. 이후 대의원회 의결을 거쳐 임시총회를 열어 정비업체를 선정하는 수순이다. 조합은 허위서류 제출로 확인될 경우, 법적인 조치와 구상권(총회비용) 등을 청구하겠다고 조합원들에게 밝혔다. 선부연립1구역은 정비업체 선정 과정에서 불필요한 잡음이 일었지만, 올해 하반기 목표했던 사업시행계획(안) 수립을 위한 총회를 개최할 계획이다. 조합은 작년 2월 시공사로 GS건설을 선정했다. GS건설의 총 공사금액(철거비 포함)은 2,945억원이며, 평당 공사비는 약 576만원이다. 물가상승에 따른 공사비 증액 방법은 소비자물가지수와 건설공사비지수의 산술평균값을 적용키로 결정돼 있다. 사업비는 총 1,172억원이다. 1989년 설립된 미래새한감정평가법인의 비전은 'Make a better Society with MS(Mirae & Saehan)'로, 올해 3월 황규정 신임 대표이사가 취임했다. 2024년 3월 기준 임직원 수는 525명이며, 2023년 기준 매출액은 755억원이다. 자회사로는 MS도시개발(토지보상, 부동산 개발 및 컨설팅 업무)과 MS부동산중개(매물 중개)를 두고 있다. 미래새한감정평가법인의 정비사업 실적으로는 ▲반포주공1단지1·2·4주구 ▲방배5구역 ▲과천주공4단지 ▲이문3구역 등이 있다.
신반포4차가 정비계획 변경(안) 공람공고를 마친 뒤, 약 100건 가까운 공람의견들을 반영한 조치계획서를 서울시에 제출했다. 조합은 결정고시를 앞두고 향후 재건축 사업 방향성을 잡기 위한 조합원 설문조사에 힘을 쏟고 있다. 설문조사 결과를 바탕으로 건축심의 설계(안) 구성을 위한 방향성과 시공사 선정 시기도 가닥이 잡힐 전망이다. 시공사 선정 시기는 사업시행계획(안) 인가 전·후로 신중하게 검토 중이다. 24일 정비업계 따르면 신반포4차 재건축 조합(정상선 조합장)은 이달 30일(일)까지 설문조사를 진행한다. 설문조사는 ▲희망 평형 ▲분양 형태 ▲커뮤니티시설 ▲시공사 선정 판단기준 ▲시공사 선정 시기 등을 묻는 항목들로 이뤄져 있다. 이날 오후에는 대의원회를 열어, ▲제1호(교통영향평가 협력업체 선정) ▲제2호(소규모 지하안전평가 협력업체 선정) ▲제3호(설문조사를 위한 임시고용직 채용의 건) 등을 논의한다. 사업시행계획(안) 수립에 필요한 협력업체 선정과 더불어, 설문조사에 박차를 가하기 위한 목적의 홍보 OS요원 투입 등을 의결할 예정이다. 조합은 응답지 제출 결과를 살펴보고, 회수율이 낮을 경우 홍보 OS요원 투입도 적극 검토하겠다는 입장인 것으로 전해진다. 설문조사에서 조합원들의 관심이 집중되는 항목은 '시공사 선정' 내용이다. 시공사 선정 시기와 관련해선, 사업시행계획(안) 인가 전(前)과 후(後)로 의견을 묻고 있다. 조합은 2024년 정기총회에서 시공사 선정 시기를 사업시행계획(안) 인가 후에서 조합설립인가 이후로 변경하는 정관 개정을 진행하기도 했다. 시공사 선정 시 주요 판단 기준으로는 ▲공사비가 높더라도 최고급 마감제안 희망 ▲적정 공사비 제시 ▲하자 또는 자재 누락없는 정확한 시공 ▲공사비 변동 가능성을 감수하더라도 신속한 선정 ▲브랜드 상품가치가 높은 시공사 ▲입찰 시, 시공사 간 컨소시엄 허용 등의 항목이 설문조사에 포함돼 있다. 설문조사 항목의 내용을 살펴볼 때, 향후 조합이 시공사 선정을 위한 입찰지침서를 만드는 기초자료로 활용할 것으로 관측된다. 조합은 시공사 선정을 빠르게 가져갈 경우의 장점으로 사업비 조달과 시공사 설계 조기반영, 복잡한 인허가 지원 등을 꼽았다. 통상 정비사업에서 조합에 자금이 돌기 시작하는 시점은 시공사 선정이 이뤄진 뒤부터다. 서울시로부터 받는 정비사업 융자금으로는 최소한의 운영비 정도로만 활용이 가능하다. 협력업체 용역대금을 지급하는 것 역시 시공사 선정 이후 이뤄진다. 시공사로부터 사업비를 조달해 사업 속도를 낼 수 있다는 의미다. 물론 시공사를 조기에 선정할 경우, 실제 착공할 때 공사비가 큰 폭으로 올라갈 수 있음은 감안해야 한다. 시공사의 공사비 산정 기준연월일은 보통 입찰을 진행할 때다. 시공사를 뽑은 이후 진행해야 할 단계(건축심의·사업시행·관리처분·조합원 이주·철거)를 감안할 때, 적잖은 시일이 소요된다. 이는 조합의 역량과 사업장 상황에 따라 기간이 결정된다. 시공사는 입찰 시점부터 착공 전까지 물가상승(Escalation)분을 공사비에 반영한다. 현재 서울시내 대부분의 사업장들은 조합설립인가 이후 시공사 선정에 나서고 있다. 가장 중요한 협력업체인 시공사가 선정되어야, 자금 회전이 원활해지면서 사업에 속도가 나기 때문이다. 서울시에서 정비사업 활성화 목적으로 시공사 선정 시기를 기존 '사업시행계획 인가 후'에서 '조합설립인가 후'로 조례를 변경한 것도 연장선상에서 바라볼 수 있다. 1979년 10월 준공된 신반포4차는 2003년 6월 안전진단을 통과했다. 건축물 구조 안정성에 지대한 문제점이 발견된 만큼, 신속한 재건축이 필요한 상황이다. 구역면적은 92,921㎡로, 총 10개 필지로 구성돼 있다. 이중 사유지는 2개(85,420㎡)며, 나머지 국공유지는 서울시와 서초구가 각각 4개 필지를 보유 중이다. 10개 필지는 ▲대지(2개) ▲공원(3개) ▲도로(3개) ▲잡종지(2개) 등으로 이뤄져 있다. 단지 내 3개 공원(1종일반주거지역)은 하나로 합쳐 고속터미널역이 있는 신반포로23길로 배치된다.
홍은풍림1차가 소규모재건축 사업성 분석 결과를 토대로 주민설명회를 개최했다. 서울시가 '소규모재건축 활성화' 취지로 만든 사업성 분석 서비스를 활용했다. 분석 결과, 해당 대상지는 종상향에 따른 용적률 완화가 쉽지 않아 사업효과가 미비할 것으로 전망된다. 향후 성공적인 소규모재건축 사업을 위해선 빠른 추진력과 꼼꼼한 사업성 확보가 관건일 것으로 업계는 보고 있다. 24일 정비업계 따르면 홍은풍림1차는 최근 소규모재건축 사업성 분석을 토대로 예측한 사업 시행규모, 추정분담금 등을 주민들에게 소개하는 설명회를 열었다. 소규모재건축은 소규모주택정비법에 근거한 사업으로 ▲사업시행구역 1만㎡미만 ▲노후 건축물 수 2/3이상 ▲기존주택수 200세대 미만 등의 조건을 충족하면 진행될 수 있다. 대상지는 사업계획이 검토된 총 10개 단지 중 조합설립 이전 단지에 속한다. 해당 사업장의 구역면적은 5,851㎡(1개 필지)로, 토지등소유자는 185명이다. 토지 용도지역은 제2종일반주거지역이고 용적률은 249.5%로 나타난다. 사업대상지 주민들은 종상향을 통한 용적률 300% 확보를 희망하고 있는 상황이다. 다만 단지 내 전면도로(2차로)가 3차로 이상의 도로가 아니고, 단지 주변에 인접한 지역과 3단계 정도 종차이가 나기 때문에 종변경이 쉽지 않다는 것이 전문가의 설명이다. 재건축사업과 관련, 주민 요청 사항으로 ▲분담금 없는 사업계획 ▲59·84㎡ 희망평형 ▲타워형 계단식 아파트 등의 의견이 제기됐다. 이같은 주민 의견을 반영해 총 5가지의 건축계획(안)이 마련됐다. 우선 필로티 적용과 데크계획을 통해 담장없는 아파트가 구현되고, 주출입구와 연계한 근린 커뮤니티와 편의공간이 조성될 방침이다. 주차장의 층고도 2.7m로 높아지고, 경사지붕과 3방향 발코니 등 외관디자인 역시 차별화할 계획이다. 예상되는 주택공급물량은 222세대로 조합원 물량과 일반분양은 각각 181세대, 41세대다. 일조권 확보에 따른 법정용적률 미만으로 계획되기 때문에 임대주택은 없다. 추정비례율은 86.3%로 산정됐다. 이는 수입(종후자산총액)에서 지출(총사업비)을 빼고 종전자산총액으로 나눈 결과값이다. 동일 평형인 42타입의 일반분양가는 약 5억7,300만원이며, 조합원 분양가는 일반분양가의 90% 수준으로 책정된다. 또 평당 공사비는 768만원으로 예상됐는데 사업여건 변화에 따라 향후 변동될 가능성이 있다. 한편 설명회 말미엔 소규모재건축의 장단점, 리모델링 가능성 여부 등에 대한 주민들의 질의가 이어졌다. 이날 발표를 맡은 일로종합건축사사무소는 소규모재건축의 장점으로 빠른 사업속도를 꼽았다. 해당 사업은 안전검사 등 일부 사업단계 조항 등이 배제돼 조합 설립 이후 큰 문제만 없다면 3년 내 준공까지 가능하다고 말했다. 반면 단점으로는 소규모로 진행되는 작은 사업이란 점에서 대형건설사들이 들어올 가능성이 적다는 점을 강조했다. 일로종합건축사사무소 관계자는 "41세대의 일반분양 세대 중 1세대라도 미분양 사태가 나면 건설사가 손해를 입을 수 밖에 없어 가장 큰 숙제는 건설사를 잡는 것"이라며 "그래도 사업지가 서울 입지인 만큼, 중견기업까진 고민 가능하다"고 설명했다. 이어 재건축이 아닌 리모델링 여부에 대해선 "분양분이 없기 때문에 분담금이 커질 가능성이 있다"며 "구조적으로도 수직증축이 어렵고, 뒤로 늘리는 방식 역시 내부 공간이 좋지 않아 쉽지 않다"고 의견을 전했다.
강남구청이 재개발·재건축에 대한 구민들의 이해를 돕고자 기획한 '2024 제2회 정비사업 아카데미'가 지난 18일 강남구민회관에서 개최됐다. 아카데미는 정비사업 관련 세금 특강 등의 주제로 진행됐고 강사들의 생생하고 현장감 넘치는 실무 경험들이 공유됐다. 현장을 방문한 각 구역 조합장들과 구민들의 관심을 이끈 발표는 실무적으로 도움이 될 수 있는 세금 특강이었다. 발표를 맡은 이윤실 상지회계법인 부동산세무 전문회계사는 "세금은 법을 모른다고 해서 보호해 주지 않는다"며 "누구나 피해갈 수 없는 것이 세금이라면 세금을 통제 가능한 것으로 만들어야 한다"고 강조했다. 이 회계사는 세금문제를 단순 법 조문으로만 이해하기엔 한계가 있음을 인정하며 그간 현장에서 실제 경험한 사례들을 토대로 발표를 이어갔다. 이윤실 회계사는 설명회 현장에선 시간 부족으로 발표하지 못한 '대체주택 비과세 특례 관련' 절세 방안을 하우징워치에 알려왔다. 대체주택(B)은 조합원이 정비사업 기간 내 거주하기 위한 목적으로 매입하는 주택이다. 향후 대체주택을 다시 매각할 때 양도세 비과세 특례를 적용받으려면, 대체주택을 기존주택(A)이 사업시행계획 인가 이후 매입해야 한다. 또한, 대체주택을 매입한 후 1년 이상 거주해야 하며, 기존주택이 재개발·재건축을 거쳐 신축주택으로 완성된 날로부터 3년 이내 양도해야 한다. 대체주택을 어느 시점에 취득하고 양도하는지에 따라, 비과세 적용이 달라질 수 있기에 사전에 이를 충분히 숙지하고 있어야 한다는 게 이 회계사의 설명이다. 현장에선 기본적인 개념 위주로 설명회가 진행됐다. '1세대 1주택 비과세'를 적용받기 위해선, ▲주택 보유기간 2년 이상 ▲17년 8월 이후 취득 당시 조정대상지역 내 주택은 거주기간 2년 이상 ▲주택부수토지는 일정비율 이내 ▲1주택의 고가주택(실거래가 12억원 초과) 해당 여부 등이다. 특히 '1세대 일시적 2주택 비과세' 요건으로는 1주택을 소유한 1세대가 종전주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득해야 한다. 신규주택은 종전주택 취득 후 1년 이상이 지나 취득해야 하고, 신규주택 취득 후 종전주택은 3년이내 양도해야 한다. 단, 미등기 양도주택과 다운·업계약서 등으로 계약서 거래가액이 실거래가액과 다른 경우는 비과세에서 배제되며, 조합원입주권 비과세는 별도 요건을 충족해야 한다. '조합원입주권'은 재개발 사업이 진행되는 곳에 조합원으로 들어가 입주권을 취득하는 것을 의미한다. 새로 지어진 아파트에 입주할 수 있는 권리로서 분양권과는 다른 개념이다. 이윤실 회계사는 조합원입주권, 분양권을 취득할 수 있는 권리의 차이에 대해 소개하며 ▲세율적용 차이 ▲장기보유특별공제적용 차이 ▲주택 수 적용 차이로 서로 같은 입주권이 아니라고 설명했다. 조합원입주권과 분양권 양도소득세 세율은 1년 미만의 경우 70%, 1년 이상은 60%의 세율을 적용받는다. 또 조합원입주권은 장기보유특별공제에 해당하나, 분양권은 이에 해당하지 않는다. 이어 주택수 포함 여부와 관련해선 양도세와 비과세 중과대상 판정 시, 조합원입주권은 주택 수를 포함하고 분양권은 21년 1월 1일 이후 취득한 경우부터 포함할 수 있다. 윤혁경 에이앤유디자인그룹건축사사무소(이하 에이앤유) 대표도 특별건축구역과 서울시의 설계지침에 대해 설명하는 시간을 가졌다. 특별건축구역은 건축 관련 법령에 유연성을 부여하는 구역으로, 기존 도시관리체계에 적용돼 용적률 상향과 높이·인동거리 완화 등을 보장하는 역할을 한다. 특별건축구역과 관련, 서울시는 ▲조화롭고 창의적인 디자인 ▲다양한 공동주택 유형 ▲열린 주거문화 ▲단지 내·외부 가로환경 ▲공유 커뮤니티 ▲주민 간 차별없는 공동주택 등 6가지 설계지침을 반영하도록 권고하고 있다. 에이앤유가 설계에 참여한 래미안 원베일리와 반포 아크로리버파크는 특별건축구역으로 지정된 대표적인 사례다. 원베일리와 아크로리버파크 단지의 경우, 다른 아파트 단지에 비해 커뮤니티 시설이 1.8배 더 많은 것으로 알려졌다. 윤 대표는 "각 계층을 위한 공간이 많은 아파트가 좋은 아파트"라며 "단지 내 커뮤니티 시설은 미래가치를 고려하면 중요한 부분이기에 신경써야 한다"고 조언했다.
GS건설과 현대건설이 서울시 마포구 공덕동 105-84번지 일원에 공덕1구역 주택재건축 정비사업을 통해 들어서는 1000세대 이상의 대단지인 '마포자이힐스테이트 라첼스' 분양에 나선다. 23일 청약홈에 따르면 다음 달 1일(월) 특별공급을 시작으로 2~3일에는 일반공급을 시작한다. 당첨자는 7월10일(수) 발표된다. 총 9개타입 ▲59A(124세대) ▲59B(24세대) ▲84A(15세대) ▲84B(18세대) ▲84C(37세대) ▲84D(231세대) ▲84E(10세대) ▲114A(3세대) ▲114B(1세대)다. 총 463세대로 특별공급과 일반공급 물량은 각각 213세대, 250세대로 나뉜다. 본 주택은 분양가상한제 적용을 받지 않으며, 거주의무기간도 없다. 또 전매제한기간은 당첨자 발표일로부터 1년이다. 59A타입의 분양금액은 최소 12억6,330만원에서 최대 13억4,070만원으로 산정됐다. 84D타입의 경우 최소 16억4,140만원에서 최대 17억4510만원까지 가격이 분포돼 있다. 114A과 114B타입은 각각 21억4,120만원과 21억9,140만원으로 금액이 책정됐다. 상기 공급금액은 발코니 확장비용 및 추가선택품목 미포함 금액이며, 주택공급계약 체결 시 별도 계약을 통해 선택이 가능하다. 발코니 확장금액은 59A·B타입은 1,990만원이며 84A~84E타입은 2,650만원~2,680만원까지로 가격이 나타났다. 114A·B타입은 3,500만원 수준이다. 현 시점에서 입주예정일은 2027년 3월로, 정확한 입주일자는 추후 통보된다. 마포자이힐스테이트 라첼스는 지하철 5호선 애오개역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 단지이며, 지하철 5∙6호선, 경의중앙·공항철도 환승역인 공덕역이 한 정거장 거리에 위치해 있다. 강변북로, 올림픽대로로의 차량 진입이 쉽다. 여의도, 광화문 등 주요 업무지구가 대중교통으로 20분 거리여서 가까운 직주근접 입지도 갖췄다는 평가를 받는다. 단지 주변에는 이마트 마포점, 롯데마트 제타플렉스 서울역점, 현대백화점 신촌점, 현대백화점 유플렉스 신촌점 등 유통, 쇼핑시설과 CGV 신촌아트레온, 메가박스 신촌 등 문화 편의시설이 자리해 있다. 아울러 신촌세브란스병원, 강북삼성병원 등 대형 병원과 손기정문화도서관, 손기정어린이도서관, 마포평생학습관 아현분관, 청파도서관 등도 가깝다. 교육 환경도 양호하다는 평가를 받는다. 단지 내 어린이집을 비롯해 직선거리 300m 거리에 서울소의초 병설유치원, 서울소의초가 위치해 있으며, 반경 1㎞ 내에 공덕초, 아현초, 한서초, 서울여중, 아현중, 환일중, 배문중, 환일고, 배문고 등 다수의 초·중·고교가 밀집돼 있다. 연세대, 서강대, 이화여대, 숙명여대 등 주요 대학도 가깝다. 해당 단지는 남향 위주의 배치로 채광이 우수하고, 개방형 발코니 설계(일부 세대 제외)를 적용한다. 주택형 별로 안방 드레스룸, 팬트리 등 수납공간이 제공되며, 전용면적 114㎡B타입의 경우 세대 분리형 구조로 구성된다. 커뮤니티 시설에는 GDR이 적용된 골프연습장과 스크린골프를 비롯해 수영장, 피트니스 등 다양한 운동시설이 들어서며 주민휴게실, 주민회의실, 작은도서관(교보문고 북큐레이션), 스터디센터, 독서실, 맘스 스테이션, 티하우스, 카페테리아, 코인세탁실, 게스트하우스 등이 조성된다. 104동 지상 21층에는 스카이라운지가 마련된다. 현재 마포구 마포대로 18길 12 일원에 홍보관을 운영 중이며, 견본주택은 서울특별시 강남구 영동대로 319 자이갤러리에서 이달 중 개관할 예정이다.
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