발행일(UPDATE): 2025년 07월 03일 14시 16분
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거여·마천뉴타운에 속한 마천3구역이 시공사 선정에 나선다. 올해 11월 예정된 임시총회에서 시공사 선정과 더불어, 사업시행계획(안) 수립 안건도 동시에 다루겠다는 게 조합 목표다. 현재 마천3구역은 GS건설이 오랜 기간 수주 목적으로 공을 들여온 것으로 전해진다. GS건설은 인근 사업장인 공공거여새(공공재개발) 시공권 확보를 위한 입찰에도 삼성물산과 컨소시엄을 맺어 참여한 상황이다. 22일 정비업계 따르면 마천3구역 재개발 조합(최창용 조합장)은 최근 시공사 선정을 위한 입찰공고를 냈다. 오는 9월 13일(금)까지 입찰제안서를 마감할 예정이다. 입찰보증금은 총 400억원으로, 현금과 이행보증증권 각각 200억원씩이다. 시공사는 현장설명회 개최 후 7일 이내 입찰참여 확약서(LOC)를 제출해야 한다. 1차 현장설명회는 이달 29일(월) 예정돼 있으며, 입찰참여 확약서는 1주일 뒤인 8월 5일(월)까지 내야 한다. 입찰제안서 마감일은 현장설명회 개최 후 45일 이내다. 입찰참여 확약서를 낸 시공사는 오는 9월 13일(금)까지 입찰제안서를 내야 한다. 현재 마천3구역 조합이 예정하고 있는 총회일자(시공사 선정)는 오는 11월 9일이다. 마천3구역 조합원은 1,608명으로, 건립 예상 세대 수는 2,364세대다. 공사비 예정금액은 1조254억원으로, 평당 공사비는 810만원이다. 최근 송파구 내에선 사업시행계획(안) 인가를 받은 뒤 시공사를 선정한 사업장들이 많아지고 있다. 시공사 선정을 마친 사업장의 공사비 예가는 ▲가락삼익맨숀(현대건설, 809만원) ▲가락프라자(GS건설, 780만원) ▲잠실우성4차(DL이앤씨, 810만원) ▲가락미륭(포스코이앤씨, 740만원) 등이다. DL이앤씨가 우선협상권을 중도에 포기한 삼환가락(공사비 예가 805만원)의 경우, GS건설과 현대엔지니어링의 2파전 양상이 이어지고 있다. 마천3구역은 올해 4월 건축심의를 통과했다. 조합은 시공사 선정과 사업시행계획(안) 수립 안건을 동시에 상정하는 것을 목표로 업무를 진행하고 있다. 올해 6월 열린 대의원회에서는 ▲이주관리(지코피앤씨) ▲공사원가 산정(앤알글로벌) ▲국공유지 무상양도 행정(다산도시정비) ▲로펌(법무법인 산하) ▲풍동실험(혜안NEG) 등의 협력업체를 선정하는 안건을 상정해 모두 통과시켰다. 마천3구역은 송파구 마천동 215번지 일대 위치해 있으며, 1960년대 도심 철거민의 집단이주지역으로 만들어졌다. 구역면적은 133,830㎡로, 이중 공동주택을 지을 획지는 88,730㎡다. 정비기반시설은 ▲도로(21,473㎡) ▲공원(11,661㎡) ▲공공시설(4,949㎡) ▲보육시설(1,200㎡) ▲유치원(300㎡) ▲자동차정류장(5,025㎡) 등으로 구성돼 있다. 공공시설은 청소년센터와 장애인복지시설이 들어설 예정이다. 지난 달 공람을 마친 환경영향평가보고서에 따르면, 마천3구역의 공급예상 세대 수는 2,365세대다. 이중 임대주택(395세대)을 제외한 1,970세대가 조합원·일반분양 물량이다. 지난 2022년 재정비촉진계획(안) 상 주택공급물량(2,350세대)보다 15세대 늘어났다. 지하5층-지상 25층 25개동(1단지 14개동+2단지 11개동)을 짓는 재건축 사업이다. 1단지의 건폐율과 용적률은 각각 22.98%, 257.3%다. 2단지의 건폐율과 용적률은 각각 22.17%, 283.79%다.
성수4구역이 지구단위계획(안) 재정비를 진행 중인 가운데, 공람에서 50층(150m)으로 명시된 높이제한 가이드라인이 사라지면서 초고층 아파트 현실화에 성큼 다가서는 모습이다. 특히 기존(안) 대비 기부채납 순부담률도 절반 가량 감소하면서 주민 부담 역시 다소 완화될 것으로 전망된다. 22일 정비업계 따르면 성수4구역 재개발 조합(정영보 조합장)은 최근 지구단위계획(안) 및 정비계획(안) 변경을 위한 설명회를 가졌다. 단연 주민들 관심사는 '최고 높이'에 대한 변경사항이었다. 기존의 50층 이하(150m) 조건이 삭제됐다. 물론 정비계획(안) 상 높이는 서울 도시건축 창의·혁신디자인 가이드라인을 적용해 향후 건축위원회에서 최종 결정된다. 기부채납 순부담률은 종전 약 31%에서 18%로 13%p 줄었다. 용적률 인센티브를 받기 위해 내야 할 주민들의 부담이 대폭 줄었음을 의미한다. 순부담률은 토지와 건축물 기부채납으로 구성된다. 토지 기부채납은 ▲도로 ▲공원 ▲녹지가 대상이다. 완충녹지는 인터체인지(IC)와 접한 부분 소음·먼지 차단을 위한 목적으로 조성된다. 성수4구역은 건축물 기부채납의 경우, 공공청사와 수상문화시설을 짓게 된다. 수상문화시설은 성수1~4구역이 모두 짓기 때문에, 정비구역 면적 비율에 따라 설치비용을 분담한다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(212.98%) ▲허용용적률(224.63%) ▲상한용적률(291.23%) ▲법적상한용적률(299.90%)등으로 구성된다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 성수4구역은 자연녹지지역과 제2종일반(7층 이하), 제3종일반주거지역이 혼재돼 있다. 구역면적은 89,828㎡로, 이중 공동주택을 지을 수 있는 땅은 59,070㎡다. 예상되는 주택공급 물량 세대는 총 1,584세대로 이 중 임대주택은 254세대로 나타났다. 재개발 시 15% 이상 의무적으로 지어야 할 임대주택은 232세대, 법적상한용적률 확보를 위해 제공해야 할 국민주택 규모 주택은 22세대다. 한편, 이날 설명회 말미엔 건축물 높이와 줄어든 중대형 평형과 관련한 주민들의 목소리가 이어졌다. 건축물 높이와 관련, A주민은 "성수4지구는 IC와 접해 차량 매연, 도로 분진, 소음 공해 문제가 심각하다"며 "주민 건강과 최소한의 환경권을 보장받기 위해선 레벨(높이)를 더 올려야 한다"고 주장했다. 조합원들의 중대형평형 선호도가 높은 만큼, 85㎡평형 비율을 기존의 20%에서 40%로 늘려야 한다는 주장도 곳곳에서 나왔다. B주민은 "이전 공람공고에선 85㎡이하가 분명 60% 비율로 기재됐다"며 "주민 의견이 반영되지 않은 평형 분배는 사유재산 침해가 아니냐"고 불만을 제기했다. 이어 "작은 평수로만 80%를 배치하는 것은 불합리한 처사"라고 강조했다. 이에 성동구청 관계자는 "높이 문제는 주민의견을 반영해 건축위 심의를 거쳐 조정될 계획"이라고 답했다. 평형 문제에 대해선 "앞서 구청 직원이 유인물을 전달하는 과정에서 대형평형의 비율을 20%→40% 잘못 표기해 오류가 발생했다"며 실수를 인정했다. 다만 "의무비율의 경우, 서울시 전체가 도정법 적용을 받는 사안이라 평형 조정은 사실상 어렵다"고 답했다.
신길우성2차·우창아파트가 사업시행계획(안) 수립을 위한 전체회의를 성료시키며 사업속도에 박차를 가한다. 사업시행자인 한국자산신탁은 영등포구청의 인허가 작업도 발빠르게 진행하겠다는 목표다. 22일 정비업계 따르면 한국자산신탁은 신길우성2차·우창아파트 사업시행계획(안) 수립을 위한 전체회의를 열었다. 전체회의 상정된 안건은 정비사업비 예산 변경(안)과 사업시행계획(안) 관련 동의 여부를 묻는 내용으로 이뤄졌다. 토지이용계획(안)을 살펴보면 전체 구역면적은 45,767㎡로, 제2종(7층이하)과 제3종이 각각 307㎡, 45,460㎡로 구성돼 있다. 공동주택을 지을 수 있는 획지 면적은 41,539㎡다. 나머지(정비기반시설)는 도로(307㎡)와 공원(3,921㎡)이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(209.94%) ▲허용용적률(221.94%) ▲상한용적률(250% 이하) ▲법적상한용적률(300% 이하) 등으로 수립됐다. 재건축은 재개발과 달리 의무적으로 지어야 할 임대주택은 없다. 다만, 법적상한용적률 확보 목적의 공공임대주택은 혜택받은 용적률(50%p)의 절반(25%p)만큼 지어야 한다. 국민주택 수는 총 108세대다. 예상 세대 수는 총 1,212세대로, 전용면적 기준 ▲59A(426세대) ▲59B(68세대) ▲59C(51세대) ▲59D(77세대) ▲84A(78세대) ▲84B(252세대) ▲84C(192세대) ▲114(68세대) 등으로 구성된다. 지하3층-지상 최대 35층, 13개동이 들어선다. 철거 준비 과정에서 학교와 인접한 대상지 특성상, 학생안전을 위해 통학로에 안전요원이 배치되며 먼지·소음을 차단할 수 있는 방진망과 방음판넬 등이 설치된다. 아울러 공가 발생에 의한 범죄를 억제하고자 구역 내 순찰, CCTV설치, 상황실 인력운영 등의 계획안도 마련됐다. 공가관리에는 대략 6개월의 시간이 소요될 것으로 관측된다. 조합원 이주기간에 맞춰 기존주택 철거공사 기간은 5개월로 예상된다. 철거업체는 곧 선정될 예정이며, 주요 공정 과정으로는 건축물해체, 폐기물 운반처리, 매립 및 재활용 등이 계획돼 있다.
여의도 광장아파트38-1번지가 지난 달 창립총회를 마치고 하반기 조합설립인가를 앞두고 있다. 조합 출범 이후, ▲도시계획업체 ▲정비업체 ▲법무사 등 협력업체 라인업도 신속하게 꾸릴 계획이다. 19일 정비업계 따르면 여의도 광장아파트38-1 재건축추진위원회(김신혜 추진위원장)는 최근 조합설립을 위한 창립총회를 열어 초대 집행부 구성을 완료했다. 단일후보로 조합장 선거에 나선 김신혜 후보는 압도적 지지를 받아 당선됐으며, 감사 자리에는 정승화 후보가 선출됐다. 이사 선거의 경우 총 7명 중 6명 후보자가 토지등소유자들의 선택을 받았고, 입후보한 대의원 19명도 전원 선임됐다. 이번 총회에선 조합 집행부 선출 이외에도 ▲제1호(추진위 기 수행업무 추인) ▲제2호(추진위 운영비 및 예산(안) 승인 ▲제3호(조합정관(안) 승인) ▲제4호(조합 선거관리 규정(안) 승인) ▲제5호(조합 행정업무 규정(안) 승인) ▲제6호(조합 예산 및 회계규정(안) 승인) ▲제7호(사업시행계획서(안) 승인) ▲제8호(대의원회 위임) ▲제9호(24년도 조합 운영비 예산(안) 승인) ▲제10호(24년도 조합 정비사업비 예산(안) 승인 ▲제11호(자금 차입) ▲제12호(조합 대의원 선임) ▲제13호(조합 임원 선임) 등의 안건도 함께 상정됐으며, 모두 원안대로 처리됐다. 김신혜 조합장은 "95%(168세대/159세대)에 달하는 많은 주민들이 조합설립에 긍정적인 의견을 보여줬다"며 "생계형 조합장이 아닌 헌신형 조합장으로서 재건축사업을 성공적으로 완수하기 위해 최선을 다하겠다"고 포부를 밝혔다. 여의도 광장38-1 단지는 '스타 건축가' 유현준 대표가 설계를 맡아 관심을 모은다. 유 대표가 재건축 아파트 설계를 맡은 건 이 단지가 최초로, 단지명은 '트리니티(TRINITY·가칭)'로 정해졌다. 설계안에 따라 현재 2개동 14층 아파트는 3개동 49층 300가구 규모로 재탄생할 전망이다.
여의도 미성아파트가 공석이었던 추진위원장 선출에 나섰지만, 과반수 득표를 얻은 후보자가 없어 무산됐다. 사업을 앞장서 추진할 집행부 구성이 시급한 가운데, 일각에선 재건축 동력이 약해질 수 있다는 우려의 목소리도 나온다. 미성은 빠른 시일 내 추진위원장 선출 작업에 다시금 시간과 비용을 쏟아야 하는 상황이다. 18일 정비업계 따르면 여의도 미성아파트 추진위원회는 이달 여의도 제일교회에서 주민총회(보궐선거)를 열어 새로운 추진위원장·부위원장 선임에 나섰다. 총회에선 ▲제1호(운영규정 변경) ▲제2호(추진위원장 선임) ▲제3호(부위원장 선임) ▲제4호(주민총회 개최 비용 집행) 등의 안건이 상정됐다. 제2호 안건을 제외한 나머지 안건은 모두 통과됐다. 부위원장엔 박혜영 후보(기호2번)가 당선됐다. 다만, 추진위원장 후보들은 모두 과반수 득표에 실패하며 다음을 기약하게 됐다. 4명의 후보자 모두 중도 하차 없이 선거 일정을 끝까지 소화했다. 이재근 후보(기호1번)는 신속한 조합설립인가와 다양한 소통창구, 분담금 최소화를 내세우며 출사표를 던졌다. 강영수 후보(기호2번)는 사업을 속도감 있게 전개하겠다는 포부를 내비쳤다. 김동한 후보자(기호3번)는 미성아파트 동대표와 재건축 추진위원 경력을 내세워 전문적인 지식과 재산상의 이익 극대화, 협력과 화합을 약속했다. 임동수 후보자(기호4번)는 방송기자 출신으로 대화와 소통, 혁신 등을 강조했다. 미성은 과반수 득표자가 없어 또 다시 선거를 치러야 하는 상황이다. [정비사업 조합설립추진위원회 운영규정] 제22조 1항에 따르면 주민총회는 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자 과반수 출석과 출석한 토지등소유자의 과반수 찬성으로 의결한다고 기재돼 있다. 미성은 추진위원장 후보에 4명의 인물이 출사표를 던졌기에, 토지등소유자들의 표가 갈릴 수밖에 없었고, 이는 결국 과반수 득표를 어렵게 만들었다. 이에, 미성은 금번 주민총회 첫번째 안건으로 '운영규정(안) 변경'을 통과시켰다. 향후 추진위원회(위원장 포함)를 선출할 때, 다수의 후보자가 등록할 경우, 다득표자를 당선자로 선출할 수 있는 방향으로 운영규정(안)을 바꾼 것이다. 변경된 운영규정(안)은 다음 주민총회 때부터 적용키로 토지등소유자들에게 안내됐다. 박일규 법무법인 조운 대표 변호사는 "국토부 표준운영규정(안)은 '운영규정이 변경된 경우 시장·군수등에게 이를 신고하여야 한다'고 정하는데 이 때의 신고에 행정청의 수리가 요구된다고 볼만한 규정이 없어, 변경된 운영규정은 주민총회 의결 즉시 효력이 발생하게 된다"고 말했다.
신반포2차가 정비계획 변경을 확정 짓게 되면서 시공사 선정을 위한 본격 움직임을 나타낼 전망이다. 현대건설의 수의계약일지, 대우건설과의 입찰경쟁이 벌어질지 조합원들의 온 관심이 집중되고 있다. 17일 정비업계 따르면 서울시는 신반포2차 정비계획(안) 변경 및 구역지정을 지정·고시했다. 조합(김영일 조합장)은 주민 재공람없이 정비계획(안)을 통과한 사례는 흔치 않다며, 조합원들의 신뢰와 성원 덕분에 험난한 단계를 넘을 수 있었다고 감사함을 전했다. 신반포2차의 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(250%) ▲상한용적률(262%) ▲법적상한용적률(300% 이하) 책정됐다. 허용용적률 인센티브는 지능형건축물(6%p)을 비롯해 공공보행통로(4.86%p), 열린단지(5%p), 돌봄시설(5%p)을 통해 최대치(20%p)를 적용받았다. 허용용적률에서 상한용적률로 가기 위한 인센티브(12%p)는 토지 및 건축물 기부채납으로 구성된다. 기부채납은 ▲공공임대주택 ▲공공청사(5층) ▲나들목(입체보행로) 등이다. 순부담율은 10.14%로 계산됐다. 공공임대주택(85세대)은 59㎡로 구성되며, 표준건축비는 공공건설공공주택(국토부 제2023년 64호 기준)에 따라 1평(3.3㎡)당 약 332만원의 비용을 보전받게 된다. 공공청사와 나들목(입체보행로)는 각각 예상 공사비는 각각 18억원, 155억원이다. 건축물 인센티브 계수는 공공임대주택만 가중치 '1'을 적용받았다. 앞서 서울시는 건축물 인센티브 계수를 종전 0.7에서 1로 상향 조정해주기로 했다. 이때, 공공임대주택과 전략적 육성시설(데이케어센터 등)만 한해 올려준다는 방침을 세웠다. 정비계획(안) 변경 시점 추정비례율은 75.33%다. 총수입(4조8,316억)에서 총지출(1조3,882억)을 빼고 종전자산총액(4조5,713억)을 나눈 결과값이다. 지난 10월 주민설명회에서 발표된 비례율(75.93%)에 비해 약 0.6%p 정도 소폭 줄어들었다. 조합원은 종전자산평가금액에 비례율(75.33%)을 곱한 권리가액을 기준으로 개략적인 분담금 혹은 환급금을 계산할 수 있다. 신속통합기획안에 따라 기존 12층, 13개 동, 1572가구에서 지상 최고 49층, 15개 동, 2057가구 규모 대단지로 재탄생한다. 최고 층수가 35층인 주변 단지보다 14층 높게 지어질 예정이다. 임대주택은 총 260가구로, 공공기여에 따른 임대주택(85가구)과 법적상한용적률 적용에 따른 임대주택(175가구)으로 구성된다. 신반포2차는 서울시의 신통기획 계획원칙에 맞춰 이번 변경(안)을 마련했다. 시가 내세우는 원칙은 ▲한강변 입지특성을 고려한 녹지보행 네트워크 ▲편리하고 활기찬 생활가로 조성 ▲지역주민과 함께하는 공공시설 조성 ▲특화 디자인을 통한 한강변 경관 형성 등이다. 사업대상지 면적은 기존 85,331㎡에서 116,070㎡로 약 30,739㎡ 증가했다. 이에 따라 ▲녹지 ▲공원 ▲도로 ▲나들목 ▲공공청사 순으로 면적이 넓어졌다. 이같은 영향으로 연결완충녹지가 조성되며, 한강 연결·접근성 강화를 위한 문화공원도 신설된다. 또 구역 동측 서릿개소공원 근방에는 5층이하의 공공청사(치안센터)가 들어서며 반포나들목과 연결되는 공공보행통로가 만들어진다.
응봉1구역이 올해 4월 총회를 통해 새롭게 출범한 집행부 체제로 관리처분계획(안) 수립 작업에 착수한다. 다음 달까지 추정분담금 산출을 위한 감정평가 용역업무가 예정돼 있으며, 감평사에서 납품한 자료를 기반으로 조합원 분양신청 등의 후속작업이 이뤄질 전망이다. 시공사로 선정한 현대건설과의 공사도급계약 협의도 하반기 중요한 과업으로 꼽힌다. 17일 정비업계 따르면 응봉1구역 재건축 조합(이성수 조합장)은 지난 달 대의원회를 열어 ▲제1호(대의원 보궐선임) ▲제2호(추정분담금 검증 용역업체 선정) ▲제3호(CM 용역업체 계약해지) ▲제4호(조합정관 개정) ▲제5호(선거관리규정 개정) 등의 안건을 논의했다. 응봉1구역 집행부의 새로운 수장으로 선출된 이성수 조합장은 성동구의회 의원 출신으로, 복지건설위원장을 맡아 서울숲 인근에 자리한 삼표레미콘 공장 이전을 추진했던 것으로 알려졌다. 이처럼 성동구의원으로서 주민들의 민원해결에 적극적으로 나섰던 경험이 조합장 투표에 적지않은 영향을 미쳤을 것으로 예상된다. 조합은 대의원회를 거쳐 기존 CM 용역업체와의 계약을 해지했다. CM업체는 설계 및 공사비 검증 등 시공사와의 협상에서 조합이 겪을 수 있는 리스크 줄일 수 있는 역할을 수행한다. 시공사와의 공사도급계약 체결이 임박한 시점에서, 기존 업체가 아닌 새로운 업체와 파트너 관계를 맺어 현대건설과 협상을 이어나가겠다는 의도로 보인다. 조합은 도급계약 협상단도 꾸렸다. ㈜대한감정평가법인과는 관리처분계획(안) 수립을 목적으로 감정평가 용역계약을 체결했다. 과업 수행기간은 7월 1일부터 8월 31일까지다. ㈜대한감정평가법인은 추정분담금 책정을 위해 종전자산 감정평가를 위한 현장조사를 진행 중이다. 종전자산평가가 마무리되면 조합원 분양가가 공개될 예정이다. 인가받은 사업시행계획(안)에 따르면, 대상지의 총 사업면적은 39,465㎡로, 조합원 318세대를 포함해 총 525세대의 주택 물량을 공급할 계획이다. 용적률과 건폐율은 각각 203.6%, 24.2%다. 세부적인 규모별 건축계획은 전용면적 기준 ▲59A(87세대) ▲59B(19세대) ▲74A(84세대) ▲74B(23세대) ▲84A(120세대) ▲84B(6세대) ▲84C(126세대) ▲114A(30세대) ▲114B(30세대)로 나타났다. 임대주택은 짓지 않는다. 지난해 12월 시공사로 선정된 현대건설은 사업지에 플러스 프로젝트를 계획 중이다. 프로젝트에는 ▲건폐율 줄이고 용적률 높여 단지 쾌적성 향상 ▲중소형 평형 줄이고 40평형대 세대수 늘려 펜트하우스 마련 ▲한강조망권 세대수 50%로 늘리기 등의 내용이 담겨 있다. 플러스 프로젝트와 관련, 현대건설은 유엔스튜디오와 협업할 예정이다. 입찰공고문을 살펴보면 응봉1구역의 평당 공사비는 755만원으로 책정됐다.
광진구청이 신속통합기획 2차 후보지인 자양4동의 '사업성 보정계수' 도입이 쉽지 않다는 의견을 냈다. 사업성 보정계수는 개발 사업성이 낮은 지역에 보정계수를 적용해 허용용적률 한도를 기존 20%에서 최대 40%로 늘리는 내용이다. 사업성이 부족해 어려움을 겪는 지역에 주는 일종의 혜택이다. 허용용적률이 증가할 경우, 분양주택은 늘어나고 임대주택은 감소한다. 기부채납 양 또한 소폭의 감소를 기대할 수 있다. 16일 정비업계 따르면 광진구청은 자양4동 정비계획(안) 공람공고 과정에서 나온 주민들의 공람의견 반영 여부를 설명하는 자리를 최근 가졌다. 이 자리에서 사업성 관련 주민들의 공람의견 관련 반영 여부에 관심이 집중됐다. 그중에서도 사업성 보정계수가 핵심 화두였던 것으로 전해진다. 서울시는 주거환경 개선이 시급하지만 사업성이 낮아 사업 추진이 어려운 구역에 사업성 보정계수를 적용할 수 있다는 내용을 올해 발표했다. 사업성 보정계수(C=A/B)는 서울시 평균 공시지가(A)를 해당 단지의 평균 공시지가(B)로 나눈 값이다. 앞선 산식을 기본으로 운영하되, 세부 기준은 개별 시장에서 별도 방침을 정해 운영할 수 있도록 했다. 상대적으로 높은 분양수익을 기대하기 어려운 지역에 사업성을 높일 수 있도록 ▲지가 ▲주택 규모 ▲과밀 정도 등을 고려해 용적률 인센티브를 보전해주기 위한 방법이다. 다만, 자양4동의 공시지가는 2023년 기준 서울시 평균 공시지가(465만원)보다 높아, 사업성 보정계수를 적용할 경우 불리한 점이 많아 제외했다는 게 광진구청 관계자의 설명이다. 자양4동의 허용용적률 인센티브 적용항목은 ▲공공보행통로 ▲열린단지 ▲공개공지 등이다. 허용용적률 인센티브와 관련해선, 오는 9월 서울시 세부기준이 마련되면 기본계획 고시 이후 적용 가능 여부를 다시 검토하게 된다. 이밖에 건축물 기부채납 계수 1.0 적용 여부도 관심사였다. 자양4동은 '공공복합청사'를 통한 토지·건축물 기부채납을 진행할 예정이다. 다만, 데이케어센터(노인시설)나 공공임대주택 등 지역필요시설이나 전략육성시설의 경우에만 건축물 계수를 '1'로 적용해 준다는 게 관청의 입장이다. 공공복합청사의 경우 기존 건축물 계수(0.7)를 적용받을 것으로 보인다. 공공기여 부담 완화 관련해선, 임대주택 매입비용 상향이 적용될 예정이다. 서울시는 ‘2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획’(주거환경정비사업 부문)을 재정비 중이다. 오는 9월 최종 고시될 예정이다. 기본계획은 주거지역을 대상으로 ▲주택정비형 재개발 ▲재건축 ▲주거환경개선사업의 기본방향을 제시하는 정비사업 부문 최상위 계획이다. 서울시는 올해 3월 마련한 [재개발·재건축 2대 사업지원 방안]도 기본계획에 반영하게 된다. 각 대상지 현황과 여건을 감안해, ▲역세권 용도지역 상향(상한선-준주거지역) ▲사업성 보정계수(허용용적률 범위 2배 증가) ▲현황용적률 인정(법적상한용적률의 120%까지 추가용적률 부여) ▲종상향시 공공기여율 종전 15%→10%, 건축물 기부채납 계수 종전 0.7→1.0 ▲도로·공원 등 입체적 결정을 통해 주택용지 최대 확보 등을 발표했다. 사업성 보정계수는 사업성이 부족한 곳에 지가, 단지 규모, 과밀 정도 등을 고려해 허용용적률에 보정계수를 최대 2.0까지 적용해주는 제도다. 이를 반영하면 현재 20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위는 최대 40%까지 늘어난다. 이 사업성 보정계수가 커지면 분양주택이 차지하는 비율도 높아져 자동으로 사업성이 커지게 된다. 유창수 서울시 행정2부시장은 사업성 보정계수의 경우, 강남을 제외하면 대부분 받을 수 있을 것이라는 점을 기자설명회에서 발표한 바 있다.
구룡중학교와 양재천을 품은 개포현대2차가 지난 5월 정비계획(안) 수립을 위한 공람공고를 마쳤지만, 내부적으론 재건축 방식(일반재건축 or 신속통합기획)을 두고 고민이 거듭되고 있다. 준비위원회가 두 곳으로 나뉘어 동의서를 따로 징구하고 있어, 이견이 다른 추진주체 간 원만한 교통정리가 선행되어야 사업을 추진할 수 있을 예정이다. 15일 정비업계에 따르면 강남구청은 개포현대2차 정비계획(안) 공람공고를 마쳤다. 공람공고 상 추정비례율은 96.09%로 산출됐다. 총 분양수입 추정액(2조1,765억원)에서 총 비용 추정액(6,249억원)을 뺀 뒤, 종전자산평가 총액(1조6,148억원)으로 나눈 결과값이다. 개별 종전자산은 전용면적 기준으로 ▲83㎡·84㎡(22억원) ▲131㎡·134㎡(28억) ▲165㎡(34억원) 등이다. 아파트 종전자산평가는 KB부동산시세와 한국부동산원시세, 국토부 실거래가 등을 종합적으로 고려했다. 조합원들이 개별 종전자산 평가액에 추정비례율(96.09%)을 곱한 권리가액을 기준으로 개략적인 분담금 혹은 환급금을 계산할 수 있다. 조합원 분양가는 ▲84㎡(21.2억원) ▲132㎡(28.8억원) ▲165㎡(34.5억) ▲상가1층(6.0억원) 등으로 책정됐다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 전체 구역면적은 62,251㎡다. 공동주택이 들어설 획지는 52,382㎡며, 공원과 녹지는 각각 7,111㎡, 2,757㎡다. 양재천변에 위치한 공원은 존치되며, 언주로변 소음 및 공해 방지 목적으로 '연결녹지'를 조성하게 된다. 이밖에 강남구청과 협의 하에 노인복지시설을 지어 기부채납할 예정이다. 노인복지시설의 건축연면적(지상+지하)은 2,000㎡며, 토지지분은 807㎡다. 노인복지시설의 건축 관련 세부계획은 향후 관청과 협의 후 사업시행계획(안) 인가시 확정한다. 개포현대2차의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(250%) 등으로 구성된다. 허용용적률 인센티브는 공공보행통로(10%p)와 열린단지(5%p), 돌봄시설(5%p)로 최대 한도(20%p)를 모두 채웠다. 상한용적률 적용을 위한 인센티브를 받기 위해선, 토지와 건축물을 기부채납해야 한다. 개포현대2차는 앞서 언급된 연결녹지(토지)와 노인복지시설(토지 807㎡+건축물 환산부지 214㎡)을 통해 약 20%p의 상한용적률을 받았다. 순부담률은 6.8%로 계산된다. 순부담률은 기부채납 순부담면적을 구역 내 사유지 면적으로 나눠 계산된다. 토지와 건축물 기부채납을 계산할 때 가중치는 각각 1, 0.7이 적용됐다. 상한용적률을 계산할 때에는 '기부채납 용적률 인센티브 운영 기준(안)'을 따른다. 노인복지시설의 토지 가격은 1㎡당 3,696만원으로 산출했다. 2023년 1월 기준 공시지가(1㎡당 1,848만원)에 2배를 적용했다. 노인복지시설의 토지면적은 807㎡로, 1㎡당 3,696만원을 곱하면 약 298억원이다. 여기에 건축물을 짓는 표준건축비는 1㎡당 397만원이다. 건축물 연면적(2,000㎡)을 고려한 건축비는 총 80억원 수준이다. 결과적으로 노인복지시설만을 통해 총 378억원 상당의 기부채납을 진행하는 것으로 간략하게 이해할 수 있다. 당초 서울시는 특별계획구역24(현대2차)와 특별계획구역25(현대200동), 특별계획구역26(현대220동)을 통합 개발하도록 권장했다. 다만 단지별로 이해관계가 달랐던 터에 특별계획구역24는 단독 재건축이 가능하도록 '지구단위계획'을 조정하는 내용을 함께 공람공고했다. 한편, 개포현대2차 내부적으로는 2개 준비위원회가 활동 중이다. 주민 의견 수렴 후 단지 상황에 맞는 재건축을 추진하자는 재건축준비위원회(재준위)가 있고, 속도감 있는 재건축을 위해 서울시의 신속통합기획에 올라타자는 신속통합준비위원회(신준위)가 있다. 두 단체는 각자 설문조사를 진행하고 설명회를 가지며 주민동의서를 별도로 걷고 있다. 재준위는 주민들의 의견이 더 쌓이면 이에 맞춰 정비계획을 입안하겠다는 계획이다. 아파트의 독보적 가치를 계승해 소유주 자산가치를 극대화시키겠다는 입장이다. 반면 신준위는 시와 발맞춰 재건축 기간을 최대한 단축하자고 주민들을 설득하고 있다. 서울시에 줄 것은 주고 받을 것은 받아, 조합원들의 분담금을 최소화할 수 있다는 점을 내세우고 있다. 예상되는 주택공급 물량은 805세대다. 기존 558세대 대비 247세대 늘어나는 계획이다. 세부적으론 60~85㎡이하가 359세대, 85㎡초과가 446세대로 분류됐다. 개포현대2차는 양재천과 달터공원이 단지 가까이 위치하고, 구룡초등학교가 단지와 바로 인접해 있어 자연과 교육 모두 누리기에 좋은 환경의 아파트란 평가를 받는다. 특히 가구별 최소 전용면적이 84㎡인 중대형 주택형으로만 이뤄진 데다 용적률도 낮아 사업성이 높은 점도 눈에 띈다. 정비계획 수립 예정지역으로 대상지는 상가 지분쪼개기가 금지돼 재건축 추진에도 도움이 될 전망이다.
HDC현대산업개발이 장안동 현대아파트의 시공사 파트너로 최종 낙점됐다. 13일 정비업계 따르면 장안동 현대아파트 재건축조합은 이날 시공사 선정 총회를 열어 HDC현대산업개발을 시공사로 최종 선정했다. 단지는 재건축을 통해 지하3층~지상29층 7개동 746세대로 탈바꿈할 계획이며, 공사비는 총 2,742억원 규모(평당 720만원)로 책정됐다. HDC현대산업개발은 배봉산과 용마산 사이의 열린 조망을 고려해 360도 파노라마 조망권을 확보하겠다고 강조했다. 또 건물 외관에는 커튼월룩과 문주 디자인을 적용하고 상가·커뮤니티 시설엔 오픈형 그랜드선큰을 설치하겠다고 제안했다. 특히 ▲리조트형 명품테마조경 ▲호텔식 통합로비 ▲하이엔드 커뮤니티 공간을 조성해 최고의 주거단지를 선사하겠다는 의지를 내비쳤다. 하이클래스 지하주차장(세대당 1.61대)과 100%대면이 가능한 스트리트형 명품상가 공간을 조성하겠다는 점도 조합원들의 눈길을 사로잡았다. 이에 더해 59타입 이상 전세대 판상형·4BAY 계획도 눈에 띄는 특징이다. 장안동 현대는 배봉산과 중랑천 수변공원 사이에 위치해 있으며, 단지 가까이 배봉초, 휘경여중·고가 있어 교육과 친환경을 두루 갖춘 입지라는 평가를 받는다. 인근에 경전철 면목선 신설(예비타당성 통과)이 예정돼 있어 교통 편리성도 크게 개선될 것으로 기대된다. HDC현대산업개발 관계자는 "장안동 현대아파트는 84년도 준공한 단지로, 40년 만에 다시 시공을 맡게된 상징성 있는 단지"라며 "이번 장안동 현대아파트 재건축에 이어 향후 압구정 현대아파트 재건축 수주까지 현대아파트의 명성을 이어갈 계획"이라고 말했다.
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