발행일(UPDATE): 2025년 07월 03일 14시 16분
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한남4구역이 시공사 선정을 위한 입찰지침서 수정(안)을 용산구청에 공식 접수함에 따라, 9월 중 대의원회를 거쳐 입찰공고가 나올 예정이다. 일반적인 수준의 입찰지침서가 마련된 만큼 시공사들도 공사 조건을 두고 선의의 경쟁을 펼칠 수 있는 환경이 조성됐다는 평가다. 이르면 추석 전 입찰공고가 본격화될 것이라는 전망이 대두된다. 현재 삼성물산과 현대건설, 포스코이앤씨 모두 막바지 준비에 한창인 것으로 전해진다. 29일 정비업계 따르면 한남4구역 재개발 조합(민병진 조합장)은 입찰지침서 수정(안)을 용산구청에 접수했다. 용산구청에는 기존 입찰지침서 대비 달라진 점을 일목요연하게 설명해 놓은 비교표도 함께 제출된 것으로 전해진다. 앞서 입찰지침서는 한 차례 대의원회에서 부결됐다. 입찰경쟁을 원하는 조합원들 입장에선 시공사가 입찰시 부담을 가질 수 있는 책임준공확약서와 대안설계확약서를 뺄 필요가 있다는 판단이 작용한 것이다. 입찰지침서 상 가장 화두가 됐던 키워드는 '책임준공확약서'다. 책임준공확약서는 사업비 대출을 받을 경우, HUG보증을 받게 되면 의무적으로 제출해야 하는 문서다. 반대로 HUG보증을 받지 않는 건설사는 책임준공확약서를 제출할 필요가 없다. 신용등급이 높은 건설사는 자체 지급보증을 통해서도 자금 조달이 가능하기 때문이다. 앞선 이유 탓에 일각에선 업계 1위인 삼성물산을 의도적으로 배제하려는 것 아니냐는 의문이 제기됐다. 대의원회에서 입찰지침서(책임준공확약서 포함)가 부결된 건 경쟁입찰을 원하는 조합원들의 민의가 반영된 결과로 업계는 보고 있다. 현대건설도 포스코이앤씨와 최근 격돌한 여의도 한양아파트 현장에서 HUG보증 없이 자체 지급보증만으로 사업비를 조달할 수 있다고 제안했다. HUG보증을 받을 경우, ▲사업비 한도 존재 ▲사업비 사용시 HUG 승인 필요 ▲HUG 보증수수료 부담 ▲일반분양가 책정시 통제 등을 문제점으로 지적했다. 통상 경쟁입찰이 진행될 경우, 신용등급의 차이에서 HUG보증 여부가 결정된다. 한남4구역에 수주의욕을 내비친 건설사들의 신용등급은 ▲삼성물산(AA+) ▲현대건설(AA-) ▲포스코이앤씨(A+) 등이다. 높은 신용등급을 전제로 자력으로 자금을 조달하는 삼성물산 입장에선 책임준공확약서가 필요하지 않다. 현대건설과 포스코이앤씨는 상대적으로 신용등급에서 밀리기 때문에 HUG보증을 받는 방향을 대안으로 선택할 수 있다. 결과적으로 입찰지침서에 포함하지 않더라도, 건설사별로 자체 전략에 따라 제안 여부를 결정할 수 있다. 결국 선택은 조합원의 몫이다. 조합은 상가 대물변제의 경우도 시공사가 자율적으로 제안할 수 있게끔 바꿨다. 업계에선 입찰지침서 수정을 통해 모든 건설사가 들어올 수 있는 방향으로 개선됐다는 데 초점을 맞추고 있다. 조합원들도 경쟁입찰이 가능한 환경으로 조성됐다는 점을 반기는 분위기다. 결국 시공사는 조합원들의 선택을 받아야 하기 때문에, 다른 경쟁사 대비 유리한 입찰조건을 제시해서 선의의 경쟁을 펼치면 된다는 게 현장 관계자들의 중론이다. 한남4구역 A조합원은 "입찰지침서가 모든 건설사가 들어오는데 문제 없도록 마련됐기에, 더 이상 입찰지침서로 논란이 양산되지 않았으면 하는 마음"이라며 "조합원들에게 유리한 공사조건을 가져오는 시공사, 한남뉴타운에서 한남4구역의 가치를 올려줄 브랜드를 선택하면 된다"고 말했다. 이어 "시공사에서도 욕심을 내는 사업장이기에 잦은 논란이 있었던 것도 이해하지만, 9월 중으로는 입찰작업이 본격화됐으면 한다"고 부연했다.
반포동 내에서도 핵심입지로 주목받는 반포미도가 추진위원회 구성에 필요한 정비업체 선정에 나선다. 반포미도는 단일면적(32평형)으로 이뤄져 있는 만큼 조합원 간 이해관계가 크게 다르지 않다. 다른 사업장과 달리, 원만한 사업 진행을 가능케 하는 대목이다. 다수의 정비업체가 반포미도 수주를 위한 긴밀한 움직임을 보이고 있다는 후문이다. 28일 정비업계 따르면 서초구청 재건축사업과는 이날 반포미도 공공지원 정비업체 선정을 위한 입찰공고를 냈다. 올해 4월 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 받은지 약 4개월 만이다. 서초구청은 구 예산을 통해 정비업체 용역대금을 지원해 준다. 정비업체의 용역업무는 추진위원회 구성 단계까지로 제한되며, 용역대금과 기간은 각각 1억2,496만원(vat 포함), 5개월이다. 반포동에 몇 안남은 사업장인 만큼 다수 정비업체도 입찰을 준비하고 있는 것으로 전해진다. 올해 2월 있었던 정비계획(안) 설명회에는 6개 시공사(삼성물산·현대건설·포스코이앤씨·대우건설·GS건설·DL이앤씨)가 프레젠테이션(PT) 발표에 나설 정도로 업체들의 관심을 한몸에 받은 바 있다. 연내 법적 기구인 추진위원회가 설립될 예정이며, 조합은 이르면 내년 상반기 결성될 것으로 전망된다. 구역 면적은 76,527㎡로, 이중 공동주택 획지(70,463㎡)는 전체 92%를 차지한다. 나머지는 공원(5,217㎡)과 도로(847㎡)다. 재건축을 통해 짓게 될 정비기반시설 면적은 앞서 언급된 공원과 도로를 합쳐 6,064㎡다. 구역계 내 서리풀공원(750㎡)을 제외하고 실제 주민들이 부담하는 기부채납 면적은 5,314㎡다. 약 6.9% 수준이다. 반포미도는 재건축 후 1,000세대가 넘기 때문에 의무적으로 1세대당 3㎡의 공원 면적을 확보해야 한다. 추진준비위원회는 서리풀공원을 포함시켜 기부채납 순부담율을 줄이는 성과를 달성했다. 그밖에 도시기본계획 개정(안)에 발맞춰, 최고층수는 종전 35층에서 49층으로 올렸다. 층수가 상향 조정됨에 따라 1개동이 줄어들었고, 그 결과 단지 내 쾌적성도 한층 개선됐다. 건폐율이 소폭 줄어든 영향이다. 반포미도의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 기준용적률에서 허용용적률로 가는 인센티브(19%)는 장수명주택(10%)과 지능형건축물 3등급(9%)을 대가로 받았다. 허용용적률에서 상한용적률까지 받은 인센티브(20%)는 토지 기부채납(공원+도로)을 통해 확보했다. 별도의 건축물 기부채납은 없다. 김승한 재건축준비위원장은 "재건축 준비위원회 구성 이후 정비계획(안) 수립 및 구역지정까지 쉼없이 달려왔다"며 "재건축을 진행할 추진 주체(추진위원회·조합) 구성을 앞두고 있는 만큼 주민들의 기대감도 매우 높은 상황”이라고 설명했다. 이어 "반포미도가 가진 입지 경쟁력과 사업성을 바탕으로 재건축 후 아파트의 가치와 구성원들의 삶을 업그레이드할 수 있는 방향을 계속해서 고민할 것"이라고 밝혔다.
포스코이앤씨가 딩크족과 시니어부부 등 미래세대를 위한 새로운 주거 패러다임을 제시하고 나섰다. 천편일률적인 기존의 아파트 평면에서 벗어나 인구변화에 따른 다양한 라이프스타일에 맞춘 '플렉시폼(FLEXI-FORM)'이란 공간 컨셉을 공개한 것이다. 포스코이앤씨는 지난 27일 서울 강남구 자곡동 더샵갤러리에서 '내일의 주거공간 전략과 평면'을 주제로 '더 홈 큐레이터(The Home Curator)' 발표회를 열었다. 현장엔 포스코이앤씨 김원희 경영기획본부장을 비롯해 정희민 건축사업본부장, 최정훈 EWAI 대표, 유현준 홍익대학교 건축도시대학 건축학부 교수 등이 참석했다. 포스코이앤씨는 '오직 나를 위해 변화하는 공간'이란 의미를 투영한 '플렉시폼' 컨셉에 주목했다. ▲지속가능성의 추구 ▲공간의 탈경계화 ▲웰니스(Wellness)의 실현이란 3가지 전략이 담긴 이번 컨셉의 경우, 전용면적 59㎡, 84㎡, 130㎡ 총 8개 타입에 9가지 특화 요소를 결합해 20가지의 라이프스타일 플랜을 구현한 것이 특징이다. 폭넓은 소비자 조사를 통해 고객 트렌드 니즈를 맞추려는 포스코이앤씨의 진심이 엿보이는 대목이다. 이날 첫 발표를 맡은 스타 건축가인 유현준 교수는 "현대인은 실내공간에서 많은 시간을 보내다보니, 자연과 접촉할 수 있는 환경이 점점 줄어든다"며 "발코니 등 인간이 살아가는 일상 공간 속에 자연과 접촉할 수 있는 구조를 만들어 내는 것이 점점 중요해진다"고 말했다. 그러면서 유 교수는 "비록 발코니가 우리나라에선 확장 용도로 사용돼 찾아보기 점점 힘들지만, 이 작은 공간이 정말 중요한 역할을 한다"고 설명했다. 포스코이앤씨가 설계한 새로운 주거 평면은 유 교수의 자문을 바탕으로 설계됐다. 실내공간에서 머무는 시간이 많은 현대인의 특성을 고려해 집에 폭이 넓은 발코니를 배치하고, 생활 공간과 자연스럽게 이어지도록 설계한 것이 특징이다. 이어 전훈태 포스코이앤씨 건축디자인실 실장은 두 번째 발표를 통해 플렉시폼을 접목해서 설계한 다양한 평면 구조를 발표했다. 1인가구와 딩크족(2인가구), 자녀가 있는 3~4인 가구와 3세대가 함께 사는 5인 가정을 위한 평면 등 총 9가지 형태의 평면도가 소개됐다. 딩크족(2인 가구)을 위한 평면은 독립적인 취향을 공간에 적극 반영했다. 개개인의 수면취향이 다르다는 사실에 착안해 안방의 수면공간을 독립시켰고 개개인이 서재, 취미공간 등으로 활용할 수 있는 공간을 별도로 구성했다. 또 기존 공용욕실 면적을 확장하고 변형해 프라이빗 사우나 시설과 테라스 조망이 가능한 입욕 욕조를 갖춘 홈스파 공간도 갖췄다. 학령기 자녀 2인을 둔 4인 가족을 위한 평면에선 자녀 방 사이에 공유할 수 있는 드레스룸 외 함께 공부할 수 있는 스터디룸을 제안함으로써 공간을 효율적으로 활용했다. 자녀를 모두 독립시킨 시니어 부부의 경우, 여가와 휴식을 모두 즐길 수 있도록 실내 공간 배치가 이뤄졌다. 부부의 독립형 공간이 조성되며, 팝업 키친과 코어 다이닝, 통합형LDK 형태가 눈에 띈다. 전 실장은 "포스코이앤씨는 새로운 주거공간 패러다임을 제시하기 위해 노력해왔다"며 "실제 주택 설계에 적용될 수 있도록 시공사로서 시행사나 조합에 제안할 수 있는 기술력을 확보하고, 실제로도 적용될 수 있도록 노력하겠다"고 말했다. 현재 포스코이앤씨는 신평면을 '더샵'과 '오티에르' 분양 단지에 적용할 수 있게 저작권 등록을 마친 상태로, 향후 분양하는 단지를 통해 선보일 예정이다.
신속통합기획 2차 후보지 상봉13구역이 기존 제3종일반주거지역에서 준주거로 일부 종상향 계획을 추진하면서 사업성 확보에 열을 올리고 있다. 이에 맞춰 서울시도 정비계획 수립단계에서 공공성 확보 방안을 마련하고 나서 균형 잡힌 재개발에 대한 주민들의 기대감이 커지는 모양새다. 상봉13구역은 연내 정비구역 지정을 목표로 하고 있다. 28일 정비업계 따르면 상봉13구역 주택재개발추진준비위원회(정휘일 준비위원장)는 최근 주민들을 대상으로 정비계획(안)에 대해 설명하는 자리를 가졌다. 도시계획 부분은 비엠도시건축사사무소가 맡아 도와주고 있다. 이날 현장엔 자리가 부족할 정도로 많은 주민들이 참석하면서 뜨거운 현장 분위기가 느껴졌다. 대상지의 구역면적은 49,586㎡로, 획지는 공동주택용지 37,651㎡, 종교시설용지 965㎡로 나뉜다. 정비기반시설은 10,969㎡에 해당된다. 토지등소유자는 총 409세대다. 용도지역은 제2종일반주거지역, 제2종(7층이하), 제3종일반주거지역으로 혼재돼 있으며 제3종 및 준주거로 종상향을 계획 중이다. 3종 용도지역에 맞춰 건물을 짓는다면, 25층 내외로 건물을 올릴 수 있다. 하지만 준주거로 종상향이 된다면 35층까지 건물 높이를 설정할 수 있게 된다. 준주거지역과 3종일반주거지역을 가로지르는 도로는 입체적 결정을 통해 통합 주차장으로 활용할 계획이다. 입체적 결정이 가능할 경우, 충분한 주차공간 확보가 가능할 전망이다. 물론 도로는 도시계획시설이기에, 그 공간의 일부를 민간에서 사용하게끔 결정하는 건 충분한 논의를 거쳐야 한다. 주요 교차로변(서측)에는 고층 탑상형 건축물 계획이 있어 통경축 확보와 상징적 경관이 형성된다. 반대로 가로변(동측)에는 열린 경관을 위해 저층 건축물이 계획돼 있다. 즉 대상지에는 '서고동저' 형태의 스카이라인이 조성될 것으로 예상된다. 이어 교통연계와 보행환경 조성을 위해 대상지 가운데에는 500m가량의 긴 남북방향 도로(입체적결정도로)가 신설될 계획이다. 또 주민들의 이용편의성을 고려해 공원 상부에는 생활체육시설이 연계배치돼 복합개발된다. 상봉로와 봉우재로에는 연도형 상가가, 상봉로26길 변에는 공동이용시설이 들어설 예정이다. 종교시설인 망우동 성당은 공원 옆에 존치될 계획이다. 대상지 순부담 비율은 10% 수준이다. 용적률 체계는 준주거의 경우, ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(295%) ▲법적상한용적률(399.97%) 등으로 수립됐다. 제3종의 경우엔, ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(230%) ▲법적상한용적률(297.6%)로 나타났다. 건축계획에 따라 건폐율은 35.96%로 나타났다. 예상되는 주택공급 물량은 1,249세대다. 세부적으로 ▲40㎡이하(60세대) ▲40~60㎡이하(417세대), ▲60~85㎡이하(772세대)로 분류됐다. 임대주택은 총 310세대로 재개발 의무 임대주택(135세대)과 법적상한용적률 인센티브 대가로 지어야 할 임대주택(175세대)을 합친 값이다. 추정비례율은 102.27%로 산출됐다. 일반 분양가는 주변 시세를 고려해 평당 3,020만원으로 책정됐고, 공사비는 750만원으로 나타났다. 조합원 분양가는 일반분양가의 85% 수준을 적용받았다. 조합원 분양가는 ▲39㎡(4.2억원) ▲49㎡(5.2억원) ▲59㎡(6.8억원) ▲74㎡(7.9억원) ▲84㎡(8.9억원)등으로 책정됐다. 한편 시공사 선정 총회가 아닌 초기 주민설명회인 이날 홍보OS 요원들의 방문이 이어지면서 대상지의 높은 사업성을 짐작하게 했다. 설명회 시작 전부터 GS건설과 롯데건설 직원들이 입구부터 도열해 토지등소유자들에게 인사를 건네는 모습이었다.
노후 저층주택이 밀집해 환경개선이 시급한 하월곡동 70-1번지가 신속통합기획(안) 가이드라인에 맞춰 정비계획 수립에 여념이 없다. 대상지는 주민참여단 의견을 수렴해 삼양식품 제척 결정을 내렸고, 용적률 300%에 맞춰 최고 35층 높이의 아파트 단지를 계획하고 있다. 다만 사업 초기 단계에서 소통에 어려움을 느끼는 주민들의 목소리가 감지돼 주민 의견을 한 데 모으는 것이 핵심 과제로 보인다. 27일 정비업계 따르면 하월곡동 70-1번지는 최근 토지등소유자들을 대상으로 재개발 정비계획 수립 및 정비구역 지정(안)에 대한 주민설명회 시간을 가졌다. 이날 발표는 동해종합기술공사 소속 안해랑 이사가 맡았다. 설명회 현장에서 가장 눈에 띄는 부분은 구역계에서 삼양식품의 제척 건이었다. 삼양식품의 제척 결정은 주민참여단과의 논의로 이뤄졌으며, 존치하지 않는 것이 유리하다는 판단 하에 최종 제외하는 방향으로 가닥이 잡혔다. 안해랑 이사는 "삼양식품은 큰 도로변에 접해 있어 자체 재산권이 굉장히 높다"며 "존치할 경우 비례율이 낮아져 주민들의 부담을 줄이고자 제척결정을 내렸다"고 설명했다. 반듯한 구역계를 원하는 주민들 입장에선 아쉬운 결정일 수 있으나, 득보단 실이 더 많다는 것이 도시계획업체의 의견이다. 하월곡동 70-1은 기존 제2종일반주거지역(7층 이하)의 비율을 대폭 감소하고 제3종일반주거지역의 비율은 확대해 1단계 종상향을 계획하고 있다. 구역면적은 78,463㎡로 이중 공동주택 획지 면적은 64,509㎡다. 획지 면적엔 SOC시설이 포함된다. 나머지는 ▲도로(6,458㎡) ▲공원1(2,018㎡) ▲공원2(3,642㎡) ▲사회복지시설(1,835㎡) 등의 정비기반시설로 분류된다. 사회복지시설의 경우 청소년 여가문화시설 또는 뉴시니어 웰웨이징시설로 검토되고 있다. 주민공동시설의 경우, ▲경로당(790㎡) ▲어린이집(809㎡) ▲놀이터(2,100㎡) ▲다함께돌봄센터(342㎡) ▲작은 도서관(300㎡) ▲주민운동시설(938㎡) 등이 계획돼 있다. 서울시 주택조례에 따라 주민공동시설의 총 확보면적은 5,280㎡로 나타났다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(191%) ▲허용용적률(201%) ▲상한용적률(229%) ▲법적상한용적률(299%) 순서로 수립됐다. 허용용적률 인센티브는 공공보행통로(2.3%p), 열린단지(4.2%p), 방재안전(4.1%p) 항목을 적용해 확보했다. 토지와 건축물 기부채납에 따른 공공기여로 추가 용적률 인센티브도 확보했다. 순부담면적은 총 8,469㎡로, 이는 토지(15,720㎡)와 건축물 기부채납 환산부지(4,270㎡)를 더한 값에서 무상양도 국공유지(11,495㎡)를 뺀 면적이다. 예상되는 주택공급 물량 세대는 총 1,833세대로 이 중 임대주택은 433세대로 나타났다. 비율로 따지면 23.6% 수준이다. 재개발 의무임대주택은 216세대, 국민주택은 217세대로 나뉜다. 분양세대는 세부적으로 ▲39㎡(83세대) ▲59㎡(522세대) ▲84㎡(795세대)로 분류된다. 주차대수는 총 2,256세대로 계획됐다. 한편 설명회가 끝나고 주민 질의과정에선 주민 소통부재의 아쉬움을 나타내는 주민들의 목소리가 전해졌다. A주민은 "주민참여단이 소통창구가 되어야 하나, 주요 결정에 대한 의견을 들은 바가 없다"며 "동의서 징구도 중요하지만, 무엇보다 사업 진행과정에 대한 정확한 설명이 주민들에게 우선시 돼야 한다"고 강조했다. 하월곡동 70-1은 향후 추진위원회 및 조합 설립 과정을 앞두고 있기에, 원활한 사업 추진을 위해선 소통을 뿌리로 한 주민들의 합심이 중요한 성공 열쇠가 될 것으로 보인다.
"면목7구역의 재개발은 중랑구에서 가장 빠른 진도를 보이고 있는 사업으로, 속도 면에서 하나의 모델이 되고 있습니다. 신통기획 후보로 지정돼 고시까지 빠르게 완료했죠. 재개발이 성공하면 주차·도로 등의 문제가 해소돼 지역에 미치는 영향이 클 것입니다. 따라서 구청은 행정력을 모아 사업기간을 최대한 줄여나가도록 지원을 아끼지 않을 것입니다. 조합설립인가를 10월로 검토했었지만, 빠르면 9월 추석 전후로 고려해 명절선물을 최대한 준비해보겠습니다." 류경기 중랑구청장은 면목7구역의 재개발정비사업조합 창립총회에 참석해 이같은 내용으로 축사했다. 재개발에 대한 주민들의 열망이 크고, 재개발이 지역사회 불편함 해소에 긍정적 영향을 주는 만큼 명절기간에 맞춰 신속하게 조합설립인가 결정을 내리겠다는 것이 류 구청장의 의지다. 26일 정비업계 따르면 면목7구역은 지난 24일 조합창립총회를 열어 선거 결과를 토대로 1기 집행부 구성을 완료했다. 주택법 시행령(20조 제4항)에 따라 창립총회 개최를 위해선 전체 조합원의 20% 이상의 직접출석을 원칙으로 하는데, 이날 현장엔 총 208명의 예비 조합원들이 출석해 자리를 가득 메웠다. 이날 선거 절차를 거쳐 김무겸 후보는 416표의 뜨거운 지지를 받으며 조합장으로 최종 당선됐다. 감사 자리에는 김인숙 후보가 선출됐으며, 이사 자리는 중도사퇴한 기호2·4번 후보를 제외한 나머지 후보들이 전원 선임됐다. 대의원도 80명 중 5명을 제외한 75명이 지위를 얻게 됐다. 이들은 3년간 조합 임원으로서, 사업을 이끌어 갈 예정이다. 김무겸 새 조합장은 "부족한 점이 아직 많다"며 "끝까지 초심을 잃지 않고 열심히 최선을 다하겠다"고 당선 소감을 밝혔다. 감사·이사들도 김 조합장을 보좌해 면목7구역 주민들과 똘똘 뭉칠 것을 다짐했다. 이외에도 정비업체와 건축사사무소 선정을 위한 선거가 연달아 이어졌다. 정비업체 평가결과표엔 ▲㈜부동산써브S&C ▲한국씨엠개발㈜ ▲㈜미래새한감정평가법인 ▲㈜동우씨앤디 상위 4개 업체가 이름을 올렸는데, 과반수 이상의 표를 얻은 ㈜부동산써브S&C가 최종 정비업체로 선정됐다. 건축사사무소 선정건에도 고득점을 얻은 ▲㈜삼하건축 ▲㈜고우건축 ▲㈜우리창우건축 ▲㈜에스아이그룹 4곳이 참여했으며, 다수 주민들의 선택을 받은 ㈜삼하건축사사무소가 설계 지위를 획득했다.
송파구 가락현대1차가 올해 하반기 대형 시공사들의 격전지로 부상할 가능성이 높아지는 가운데, 입찰방법을 두고 업계 이목이 쏠린다. 가락현대1차는 조합원들의 분담금을 최소화하는 방향으로 '설계변경'을 계획하고 있다. 향후 바뀌게 될 기존 설계도면을 공종별 내역으로 세분화시켜 작성해야 할 당위성은 없기에, 별도의 적산업체 선정 없이 시공사 선정을 빠르게 진행할 수 있는 총액입찰에 무게가 실리는 분위기다. 26일 정비업계 따르면 가락현대1차는 최근 3기 집행부 체제에서 처음 진행한 정기총회를 원만하게 마무리했다. 행정업무를 지원해 줄 정비업체 교체도 단행했다. 신임 집행부는 지난해부터 이어온 내부 갈등을 매듭짓는데 일조하며 빠르게 안정감을 되찾았다는 평이다. 올해 하반기 내로 그간 지체됐던 시공사 선정을 속도감 있게 진행한 뒤, 시공사가 제안하게 될 대안설계(안)과 인허가 역량을 최대한 활용해 사업 동력을 얻을 계획이다. 가락현대1차는 분양수입을 늘리는 방향으로 설계변경을 꾀할 방침이다. 물론 원점에서 인허가 절차를 진행할 경우, 적잖은 시간과 비용이 소요되기에 이주·철거 전까지는 기존 설계안대로 인허가를 마무리할 것으로 업계는 보고 있다. 가락현대1차는 지난해 송파구청에 사업시행계획(안)을 제출했지만 조합 내홍으로 인해 아직 인가를 받지 못한 상황이다. 현재 비행기 소음 관련 불필요한 마감재를 제외하는 방향으로 수정 작업 중이다. 가락현대1차는 총액입찰과 내역입찰을 두고 신중한 모습을 보이고 있다. 현재 구청에 제출된 사업시행계획(안) 상 설계도면은 향후 바뀔 예정인 만큼, 적산업체를 선정해 주요 공종별 물량내역을 산출해야 하는지 그 필요성을 고민 중이다. 총액입찰을 택할 경우, 원안설계에 대한 물량내역을 조합이 작성할 필요는 없다. 물론 총액입찰이라 하더라도, 시공사는 선정된 후 45일 이내 물량산출내역서를 조합에 제출해야 한다. 최근 송파구 내에서 사업시행계획(안)을 인가받고 시공사 선정에 나섰던 잠실우성4차와 가락삼익맨숀 모두 내역입찰을 진행했다. 물론 조합의 기본설계도면에 따른 원안설계보다는 시공사에서 제안한 대안설계를 적용하는 방향으로 사업을 진행하고 있다. 향후 경미한 혹은 중대한 설계변경이 예정돼 있기에, 현재 800만원대 수준의 평당 공사비(예가)는 향후 변동될 것으로 전망된다. 먼저, DL이앤씨의 경우, 잠실우성4차에 하이엔드 브랜드 '아크로(ACRO)' 적용을 약속했다. DL이앤씨는 경미한 변경 범위 이내에서 제시한 대안설계(안)에 따른 공사비 변동은 없다고 입찰제안서에 기재했다. 하지만 입찰제안서 상 [기타조건]을 살펴보면, 대안설계(안) 인허가를 진행하는 과정에서 심의를 받지 못할 경우, 설계변경이 발생하고 이는 곧 공사비 변동 조건임을 기재해 놓았다. 가락삼익맨숀의 경우, 현대건설은 경미한 수준의 변경이 가능한 대안설계(안)을 통해서도 하이엔드 브랜드인 '디에이치(THE H)' 적용이 가능하다고 조합원들에게 안내했다. 다만, 디에이치 브랜드 설계기준 확보를 위해선, 커뮤니티시설 면적과 주차대수, 슬래브 두께 등을 반영한 추가 설계변경이 있어야 조합원들의 눈높이를 맞출 수 있다고 설명했다. 현대건설은 이를 혁신설계(안)이 아닌 '플러스 아이디어(PLUS idea)'라는 개념을 새롭게 만들어 제안한 것으로 전해진다. 결국 서울시내 대부분의 정비사업장은 원안설계가 아닌 시공사가 제안한 대안설계 혹은 혁신설계를 따라가는 게 일반적이다. 따라서 향후 설계변경의 범위에 따라 물량산출 내역도 계속해서 바뀔 수밖에 없다. 이는 곧 공사비 증액을 의미한다. 통상 시공사들이 입찰제안서를 낼 때에는 원안설계(조합이 제안한 기본설계도면)와 대안설계(경미한 변경 동반), 혁신설계(중대한 변경 동반) 등으로 구분지어 진행하는 게 일반적이다. 현재 시공사 선정을 진행 중인 한남4구역과 한남5구역은 총액입찰을 통해 진행 중이다. 한남4구역과 한남5구역은 예정가격 범위 내에서 제안서를 제출하도록 했다. 시공사는 공사비총괄내역서를 입찰마감일까지 제출해야 하며, 선정된 시공사(낙찰자)는 선정된 날부터 45일 이내 물량산출내역서를 조합에 제출해야 한다. 정비업계 관계자는 "시공사 선정 방법을 총액입찰과 내역입찰로 구분해 놓았지만, 사실 우리나라 정비사업은 정비계획(안) 수립 당시 설계안을 가져가지 않고 대부분 시공사가 제안한 대안설계(안)으로 변경해서 사업을 추진하는 경우가 대부분"이라며 "따라서 내역입찰을 통해 원안설계에 대한 물량산출을 힘들게 진행하더라도 새로운 설계(안)을 적용하는 과정에서 그 내역은 어차피 바뀔 수밖에 없다"고 설명했다.
"마포의 도약은 이제 시작입니다. 마포(갑)에 비해 마포(을) 지역은 월드컵 단지 이후 큰 변화가 없었죠. 성산시영은 서울상암 재창조 계획에 힘입어 성장 장기계획이 무궁무진한 곳입니다. 지역의 눈부신 발전을 가져올 재건축 성공 요소는 신속성과 투명성입니다. 공공지원제도를 통해 전문관리업체가 합리적인 결정을 내리도록 돕겠습니다. 마포구도 행정력 지원을 아끼지 않고 성공적인 사업 완수를 위해 동반자로서 발맞춰 힘껏 뛰겠습니다." 박강수 마포구청장은 성산시영 재건축사업 추진위원회 구성을 위한 주민설명회에 참석해 이같이 말했다. 강북권 최대어로 꼽히는 마포 성산시영은 사업성, 입지, 주거환경 등을 고루 갖췄다는 평가를 받는다. 따라서 재건축이 진행된다면 강남·서초에 견줄 수 있는 수준으로 가치가 높아질 것이란 것이 박 구청장의 입장이다. 25일 정비업계 따르면 마포 성산시영은 현재 추진위 구성을 위한 준비단계를 밟고 있다. 설명회에선 정비업체가 사업추진 경위와 공공지원제도에 대한 설명을 진행했다. 뜨거운 재건축 열기로 인해, 구청 대강당은 주민들로 발 디딜 틈 없이 빽빽한 모습이었다. 성산시영의 구역면적은 182,618㎡로, 토지등소유자의 수는 3,747명이다. 용도지역은 제3종일반주거지역으로 최고층수는 최대 40층(120m 이하)로 계획돼 있다. 주택공급 물량은 총 4,823세대로 임대 주택은 516세대로 예상된다. 현재 성산시영은 공공지원제도를 통해 예비추진위 구성 절차를 진행하고 있다. 공공지원제도는 정비사업의 계획 수립단계부터 사업완료 시까지 사업진행 관리를 공공에서 지원하는 제도다. 정비구역의 구청장이 공공지원을 맡아 도우미 역할을 수행하며, 추진위 구성을 위한 공공지원 용역기간은 추진위원회 구성이 될 때까지다. 재건축의 투명성을 확보해 신속한 사업 추진을 도모한다는 것이 제도의 도입취지다. 성산시영은 이날 주민설명회를 기점으로 내달 28일(토) 예비추진위원장 후보자들의 합동연설회를 진행하고, 오는 10월 6일 선거 및 개표가 실시된다. 예비추진위원회 구성을 거쳐 조합설립추진위원회 구성승인은 올해 12월 중순으로 계획돼 있다. 한편 설명회 말미, 질의응답 과정에서 한 주민은 선거당일 제3자의 투·개표 참관 시, 후보자의 동의를 얻어야 하는 이유에 대해 질문했다. 이에 대해 정비업체 관계자는 "각각의 후보자들은 경쟁상대이기에 민감할 수 밖에 없기 때문"이라며 "혹여 다수의 소유자가 전체공개를 원한다면, 영상을 찍어 올리도록 하겠다"고 답했다. 이어 "직접참여와 직관의 경우, 가능한지 여부에 대해 구청과 검토해 보겠다"고 덧붙였다.
개포주공6·7단지가 사업시행계획(안) 수립을 위한 공람공고를 이달 30일(금)까지 진행한다. 조합은 지난 달 사업시행계획(안) 적정성 검토 차원에서 분양 희망평형을 묻는 설문조사를 실시하기도 했다. 공람공고를 앞두고 진행된 설문조사는 사실 그 결과를 알더라도 즉각 반영하는 건 불가능하다. 향후 사업시행계획 변경을 감안한 행보로 풀이된다. 현 시점, 해당 사업장의 추정비례율은 83.84%다. 앞선 추정비례율 산정을 위한 평당 공사비와 일반분양가는 각각 800만원, 7,100만원이다. 6단지와 7단지는 전용면적이 다르기에 추정 종전자산평가금액도 상이하다. 전용면적 60㎡ 물건을 가진 조합원이 84타입을 신청하려면 약 4억3,000만원 수준의 추정분담금을 내야 한다. 물론 안내된 추정분담금은 향후 일반분양 수입금과 공사비, 사업비 증감에 따라 계속 변동한다. 인근 사업장 공사비는 ▲신반포4지구-GS건설(580만원) ▲방배신동아-포스코건설(732만원) ▲일원개포한신-GS건설(656만원) ▲가락프라자-GS건설(718만원) ▲개포주공5단지-대우건설(838만원) 등이다. 물론 신반포4지구와 방배신동아, 일원개포한신은 향후 공사비 증액 현상을 진행해야 하기 때문에, 큰 폭의 공사비 변동이 예상된다. 개포주공6·7단지가 추정한 정비사업비는 총 1조7,300억원에 달한다. 이중 공사비는 1조4,500억원으로 전체 약 83%를 차지한다. 물론 정비기반시설과 지장물 이설비, 매입부가세(국민주택 초과 공사비의 10%) 등을 제외한 순수 아파트 공사비(부대시설 포함)는 1조3,600억원이다. 삼성물산과 현대건설, DL이앤씨는 해당 공사금액을 수주 물량으로 보고 있는 셈이다. 해당 사업장의 정비구역은 총 116,682㎡다. 이중 기부채납 면적은 12,630㎡다. 세부 항목별로 살펴보면, ▲도로(3,817㎡) ▲공원(3,572㎡) ▲연결녹지(4,950㎡) ▲도서관(222㎡) ▲공공청사(68㎡) 등으로 구성된다. 도로와 공원은 각각 개포주공4단지, 개포주공5단지와 공동 부담해야 한다. 나머지 연결녹지와 도서관, 공공청사는 개포주공6·7단지가 토지만 기부채납한다. 건축물 기부채납은 개포주공4단지 몫이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립돼 있다. 기준용적률에서 허용용적률로 가는 인센티브 20%를 받은 대가로는 장수명주택 우수등급과 지능형 건축물 2등급으로 받았다. 보통 허용용적률에서 상한용적률로 가기 위해선 토지 및 건축물을 기부채납해야 한다. 개포주공6·7단지는 건축물 기부채납 없이 토지 기부채납만 진행한다. 조합은 올해 정기총회에서 기부채납을 통해 얻을 수 있는 용적률을 28%로 계산했다. 허용용적률(230%)에서 28%를 더하면 258%인데, 법적으로 상한용적률은 250%까지만 가능하다. 따라서 상한용적률은 250%로 결정됐다. 법적상한용적률(300%)까지 확보를 위해선 공공임대주택을 지어야 한다. 공공임대주택은 345세대다. 법적상한용적률 확보를 위해 짓는 공공임대주택은 모두 표준건축비만 받고 팔아야 한다. 예상 건립 세대수는 총 2,698세대다. 일반분양 물량은 2,353세대이며 공공주택은 345세대로 나뉜다. 공공주택의 경우, ▲45A(117세대) ▲45B(40세대) ▲59A(42세대) ▲59B(112세대) ▲75A(26세대) ▲75B(8세대)로 각각 분류된다. 용적률과 건폐율은 각각 299%, 21%로 계획이 수립됐다. 본 사업지 경계로부터 200m 이내엔 ▲서울개포유치원 ▲서울개포초등학교 ▲서울양전초등학교 ▲서울일원초등학교 ▲개원중학교가 위치해 있다. 학생들의 보건·위생과 안전, 교육환경 보호를 위해 향후 5곳을 대상으로 교육환경영향평가가 진행된다.
여의도 대교아파트가 신속통합기획 자문방식(Fast Track)과 정비계획(안) 입안절차를 투트랙(Two-Track)으로 진행한 결실을 맺었다. 대교는 이날 서울시로부터 정비계획(안) 심의 결과 '수정가결'을 받았다. 오는 9월 서울시 지정고시가 올라올 예정이다. 대교는 법적상한용적률 469% 계획을 토대로 재건축 사업에 속도를 낼 것으로 업계는 보고 있다. 오는 하반기부터 진행할 통합심의 준비도 어느 정도 마친 상황이다. 23일 정비업계 따르면 서울시는 이날 도시계획심의위원회(수권부과)를 열어 여의도 대교아파트의 정비계획(안)을 재공람공고 없이 수정가결했다. 대교는 추진위원회 설립부터 창립총회까지 10개월, 조합설립인가를 받고 정비계획(안) 공람공고까지 단 2개월이 소요됐다. 공람공고 이후 현재 4개월이 지난 상황에서 서울시 도시계획심의위원회 통과까지 이뤄냈다. 대교의 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(280%) ▲상한용적률(369%) ▲법적상한용적률(469%) 순으로 수립됐다. 대교는 지난 3월 최초 주민제안 당시 법적상한용적률(440%) 대비 29%p 가량의 용적률을 확보하며 사업성 개선효과를 보게 됐다. 추가적으로 대교는 선제적으로 건축물 기부채납을 제안하는 전략을 펼치며, 단지 내 체육관(공공체육시설)을 확보했다. 대교는 오는 하반기 통합심의에 착수하고, 내년 상반기 사업시행계획(안) 수립 및 시공사 선정 총회를 예정하고 있다. 현 시점, 준공 목표는 공사기간(43개월)을 감안해 2030년 11월로 보고 있다.
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