발행일(UPDATE): 2025년 09월 05일 17시 04분
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신속통합 패스트트랙(자문방식)으로 사업을 추진 중인 여의도 목화아파트가 2단계 종상향을 통해 최대 용적률 600%, 49층 건립 계획을 목표로 하고 있다. 여의도 목화는 전세대 한강뷰 확보를 비롯해, 단지와 여의나루 역 통로를 연결하려는 계획도 있어 향후 단지의 미래가치는 더 높아질 것으로 전망된다. 16일 정비업계 따르면 여의도 목화는 최근 정비계획(안) 수립을 위한 주민설명회를 개최했다. 당일 설명회 프레젠테이션(PT) 발표는 ㈜동해종합기술공사가 맡아 진행됐다. 여의도 목화의 구역면적은 11,570㎡로, 3,500평 수준에 해당한다. 용도지역의 경우, 기존 제3종일반주거지역에서 상업지역으로 2단계 종상향을 계획하고 있다. 아파트 최고 층수는 200m이하(60층 이하)로, 여의도 목화는 현재 49층으로 계획하고 있다. 결과적으로 2개동이 들어서나, 보기에 따라 4동으로 비춰질 수 있다. 대상지의 경우, 한강변과 맞닿은 부분은 20층~33·39층 등 저층 위주로 배치되며, 후면부는 41층과 49층으로 구성된다. 이는 대지여건 상, 2열배치가 어려워 완화조항이 반영됐기 때문이다. 기존 지침을 반영하되 한강 조망권 확보는 놓치지 않았다는 것이 ㈜동해종합기술공사 관계자의 설명이다. 신통기획 자문회의를 거쳐 대상지에는 가로특성을 고려한 저층부 시설배치와 생활가로 활성화(선큰 광장 도입)가 이뤄진다. 건축한계선 후방과 이면부 부분에는 단지 간 프라이버시 보장을 위해 공개공지로 활용된다. 주변과의 소통을 도모하고자 보행 및 커뮤니티 네트워크가 형성되며, 수변경관에 대응하는 상징적 디자인 계획도 잡혀있다. 앞서 2024년 2월 고시된 지구단위계획 지침과 달라진 점은 이번 토지이용계획(안)에선 입체보행로가 사라졌다는 점이다. 또 공공보행통로와 건축한계선이 기존에 비해 2m 가량 늘어났다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(350%) ▲상한용적률(600%) 등으로 수립됐고, 건폐율은 58.2%로 나타났다. 정비계획(안) 공람공고 자료에 따르면, 순부담률은 46.35%다. 순부담 면적은 5,360㎡로, ▲도로 ▲기숙사 ▲공공업무시설 ▲공공임대주택 등으로 구성된다. 예상되는 주택공급물량은 423세대로, 조합원과 일반물량은 각각 76세대, 347세대로 산출됐다. 일반분양은 ▲60㎡이하(61세대) ▲60~85㎡이하(165세대) ▲85㎡초과(121세대)로 나뉜다. 임대주택 수는 59㎡(61세대)와 84㎡(15세대)로 계획됐다. 또한 오피스텔의 경우, 60㎡이하(9실)와 60~85㎡이하(27실)로 총 36실에 해당한다. 추정비례율은 92.9%로 책정됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 900만원, 일반분양가는 7,000만원 수준으로 예상됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 90%수준으로 나타났다. 여의도 목화의 조합원분양가는 ▲59㎡(17.3억원) ▲84㎡(22.5억원) ▲103㎡(26.7억원) ▲124㎡(31.4억원) ▲145㎡(39.6억원) 등으로 산출됐다. 한편 지하철 5호선 여의나루 역 바로 앞에 위치해 초역세권 입지를 보이는 여의도 목화는 여의나루 역(4번 출구)과 아파트 단지의 입체적 연결 계획(안)을 현재 검토 중인 상황인 것으로 알려졌다.
송파구에 위치한 가락1차현대가 시공사 선정을 위한 입찰 공고를 연내 개시한다. 전임 집행부 때부터 시공사 선정을 준비해 온 걸 감안하면, 1년 6개월 만이다. 가락1차현대는 분양가상한제 규제를 받는 강남3구 핵심입지에 속해 있음에도 불구 시공사 선정 과정이 녹록지 않았다. 집행부 교체도 한 차례 수반될 정도로 적잖은 시일이 소요됐다. 정비사업 여건을 감안할 때 조합원들은 하루 속히 사업을 진행해야 한다는 데 입을 모은다. 15일 정비업계 따르면 가락1차현대 재건축 조합(이영두 조합장)은 최근 대의원회를 열어 시공사 선정을 위한 입찰지침서 안건을 통과시켰다. 입찰 방식으로는 총액입찰을 택했다. 총액입찰의 경우, 시공사는 공사비총괄내역서를 입찰마감일까지 제출해야 한다. 선정된 시공사(낙찰자)는 45일 이내 물량산출내역서를 조합에 제출해야 한다. 현재 삼성물산과 현대건설이 시공권을 두고 치열하게 경쟁 중인 한남4구역도 총액입찰 방식이다. 가락1차현대 시공권에 적극성을 피력하고 있는 곳은 ▲GS건설 ▲롯데건설 ▲HDC현대산업개발 등이다. 실제 대의원회가 열린 날에도 3곳의 홍보 OS요원들이 도열해 조합원들을 맞이한 것으로 전해진다. 모두 공사도급순위 10위권 이내 속하는 대형사다. 조합원들의 최대 관심사는 경쟁입찰 성사 여부다. 물론 최근 송파구에서 시공사를 선정한 사업장(가락삼익맨숀·삼환가락·잠실우성4차·마천3구역·거여새마을 등) 모두 단독입찰로 진행됐다. 현재 입찰공고가 나간 잠실우성1·2·3차와 방이대림도 각각 GS건설, 삼성물산이 나홀로 응찰했다. 부동산 시장이 침체된 상황에서, 시공사들이 높아진 원가율 부담 등의 이유로 입찰경쟁을 꺼려하고 있기 때문이다. 시공사를 선택하는 건 조합원이지만, 그에 앞서 시공사가 먼저 입찰에 참여할 사업장을 결정해야 한다. 입찰 참여는 오롯이 사업성만을 전제로 한다. 한강변에 위치한 한남5구역은 '모든 시공사의 참여를 희망합니다'라는 플랜카드까지 걸었지만 결국 DL이앤씨만 응찰했다. 조합은 3기 집행부가 올해 상반기부터 대형 시공사들의 입찰 참여를 유도하기 위해 소통에 초점을 맞춰 왔다. 가락1차현대 입찰 참여를 한번이라도 진지하게 검토해 본 시공사라면 충분한 준비 기간을 보장받은 셈이다. 재건축 사업에서 시간은 사업비(공사비 포함)를 결정짓는 중요 요소다. 조합원들은 보유 중인 아파트를 현물출자했을 뿐, 사업에 들어가는 모든 비용의 대부분을 빌린다. 특히 분양가상한제 규제를 적용받는 곳들은 분양수입(매출)을 원하는 만큼 늘려갈 수 없다. 쉽게 말해, 투자 상방(업사이드)이 막혀 있다. 반면 사업비용(지출)은 시간이 갈수록 계속 늘어날 수밖에 없다. 분양수입과 사업비용의 차이는 모두 조합원들의 부담해야 할 몫이다. 정비사업에서 '시간이 곧 돈'이라는 말이 계속 격언처럼 회자되는 이유도 이 때문이다. 가락1차현대는 사업시행계획(안) 인가를 앞두고 있는 상황에서, 후속 인허가 절차들은 원안대로 진행할 계획이다. 시공사 선정 과정에서 대안설계·혁신설계를 택하게 될 경우엔 이주·철거 기간에 발맞춰 필요한 인허가 사안들을 투트랙(Two-Track)으로 진행한다는 방침이다. 보통 시공사는 입찰제안서를 제출할 때, ▲원안설계 ▲대안설계(경미한 변경) ▲혁신설계(중대한 변경) 등으로 구분짓는다. 조합의 원안설계로 아파트를 짓는 사업장은 없다고 봐도 무방하다. 최근 시공사 선정을 마친 현대건설은 가락삼익맨숀에서 '조건부 디에이치'를 내걸었다. 현대건설은 시공사 선정을 위한 총회에서 조합원들이 향후 더 나은 아파트 미래가치(프리미엄)를 향유하려면, 플러스 아이디어(PLUS IDEA) 적용이 필요함을 강조했다. 국민평형인 84㎡ 이상 전 세대에 광폭테라스를 적용하고, 세대당 주차대수·커뮤니티 면적도 증가시켜야 한다는 점을 부연했다. DL이앤씨 역시 잠실우성4차에서 높이계획을 수정하는 방향으로 새 판 짜기에 돌입했다. 결과적으론 두 곳 모두 중대한 설계변경을 전제로 정비계획(안)을 원점에서부터 바꾸기로 가닥을 잡은 상황이다. 가락1차현대의 구역면적은 33,953㎡로, 지하4층-지상21층으로 총 8개동 공동주택을 짓는 재건축 사업이다. 용적률과 건폐율은 각각 299%, 31%다. 작년 1분기 건축심의를 통과했다. 건축심의(안) 상 주택공급물량은 총 842세대로, 분양주택과 임대주택은 각각 717세대, 125세대다. 공급 타입은 ▲전용 44㎡(72세대) ▲전용 59㎡(79세대) ▲전용 84㎡(366세대) ▲전용 110㎡(317세대) ▲전용 168㎡(8세대) 등으로 구성됐다. A조합원은 "과거 힘들게 수주해 놓은 사업장에서 공사도급계약을 의도적으로 늦추며 발을 빼는 시공사가 많다는 건 정비사업이 녹록지 않음을 방증하는 대목"이라며 "재건축 사업의 가장 중요한 파트너가 시공사인 만큼, 입찰지침서 통과를 기점으로 시공사 선정에도 이제는 속도가 붙었으면 하는 바람"이라고 말했다.
양천구 내에서도 숲세권 단지로 정평이 난 신월시영이 신속통합기획 사전자문(패스트트랙)을 통해 재건축 사업을 위한 기초 토대를 다지고 있다. 신월시영은 고도제한 구역이기에, 별도의 종상향 없이 기존 2종일반주거지역을 유지하는 방향으로 정비계획(안)을 수립 중이다. 최근 변경된 2030도시·주거환경정비기본계획(안)에 따라, '사업성 보정계수'를 활용해 부족했던 사업성을 보완하기 위한 후속 절차도 병행하고 있다. 14일 정비업계 따르면 신월시영아파트는 최근 정비구역 지정 및 정비계획(안) 수립 절차에 나섰다. 당일 프레젠테이션(PT) 발표는 ㈜KTS엔지니어링이 맡아 진행했고, 현장에는 많은 토지등소유자들의 발길이 이어지면서 뜨거운 분위기가 이어졌다. 준공 후 36년이 경과된 신월시영의 구역면적은 153,213㎡로, 용도지역은 제1종일반주거지역(25%)과 제2종일반주거지역(75%)으로 혼재돼 있다. 김포공항 일대 고도제한지역에 해당되는 대상지는 ▲수평표면구역 ▲원추표면구역 ▲진입표면구역에 속하며, 비오톱1등급지와도 연접하고 있는 것이 특징이다. 지리적 특성을 감안해야 하는 단지 여건상, 신월시영의 용도지역은 종상향 없이 기존 제2종일반주거지역을 유지하게 된다. 다만 관계기관과의 협의 끝에, 지양산 등 주변 장애물 차폐이론을 적용해 고도제한 완화가 가능하게 됐다. 결국 대지레벨과 공동주택 층고를 고려해 층수는 최대 21층까지 허용하기로 결정됐다. 신통기획 자문회의 결과, 대상지는 ▲순응형 단지 ▲공공편의 시설 ▲자연을 품은 단지 ▲미래주거 경관이란 4가지 전략을 토대로 사업을 구상하기로 했다. 우선 공원과 도심으로 열린 자연 녹지축이 형성될 계획이다. 지양산-공원-온수도시 자연공원을 잇는 녹지축을 따라 보행·통경축도 마련될 전망이다. 또 단지 중앙부에는 타워형 형태의 주동 계획도 마련돼 있다. 중앙에 건립되는 12m 규모의 공공보행통로를 통해 학교가는 길이 수월해지고, 공공보행통로 활성화를 위해 인근에는 다채로운 보육 및 시니어 커뮤니티 시설이 위치할 예정이다. 특히 단지 내 중앙산책로(공원)는 공원 단지 이슈를 극복하고자 외부로 이전배치돼 타 단지 주민들도 함께 이용할 수 있는 여건이 마련된다. 본래 도정법에 따라 1,000세대 이상의 재건축 단지는 세대수에 따른 신규 공원에 대한 기부채납이 이뤄져야 한다. 하지만 신월시영의 경우, 공원의 이전배치가 인정돼 따로 기부채납을 할 필요가 없다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 도로는 금살어린이공원의 정형화를 위해 기존 6m에서 10m로 확폭된다. 신월근린공원 재배치에 따른 진입도로 신설도 이뤄진다. 또한 신월로7길에는 획지 내 입체결정을 통한 공영주차장도 마련된다. 대상지의 주출입구에는 효율적인 토지이용을 위해 회전교차로가 마련되며, 부출입구는 총 3곳이 마련된다. 대상지의 순부담 면적은 1,114㎡로, 토지(대지지분 포함) 1,070㎡와 건축물(환산부지) 44.1㎡에 해당한다. 종상향에 따른 공공기여 부담이 없고, 두드러지는 공공기여 시설도 없어, 타 단지 대비 의무 기부채납 비율이 상당히 미비한 것이 큰 메리트로 작용한다. 현재 주민공람(안)에 나타난 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(200%) ▲상한용적률(202.5%) ▲법적상한용적률(249.9%) 등으로 수립됐다. 단 2030 도시·주거환경 정비기본계획에 따라 2종일반주거지역의 경우 허용용적률이 210%로 상향 적용될 수 있다. 여기에 향후 사업성 보정계수가 적용된다면, 상한용적률은 221%까지 높아질 수 있다. 이로 인해 임대주택 비율은 기존 23.69%에서 14.33%로 대폭 줄어드는 효과를 볼 수 있다. 예상되는 세대수는 3,147세대로 일반분양과 공공주택은 각각 2,828세대, 319세대로 나뉜다. 그러나 사업성 보정계수가 적용될 경우, 총 세대수엔 변화가 없지만 일반분양과 공공주택 세대수가 2,951세대, 196세대로 큰 차이를 나타나게 된다. 일반분양 물량 증가로 1인당 2,000만원 정도의 분담금을 줄일 수 있다는 것이 ㈜KTS엔지니어링 관계자의 설명이다. 추정비례율은 103.32%로 예상됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 700만원, 일반분양가는 3,500~4,000만 수준으로 책정됐다. 주민들은 본인이 소유한 종전자산감정평가액에 추정비례율(103.32%)을 곱한 권리가액을 기준으로 개략적인 추정분담금 혹은 환급금을 알 수 있다.
초기 재개발 추진 구역인 중곡1동 254-15번지 일대가 정사각형 반듯한 구역계 모양으로 신통기획 사업에 나서고 있다. 최근 동의서 연번을 부여받은 대상지는, 토지등소유자의 신속한 판단을 이끌어 속도감 있게 사업을 전개한다는 계획이다. 14일 정비업계 따르면 광진구청은 최근 중곡1동 254-15번지 일대 주민들을 대상으로 신통기획 추진절차와 주요 내용에 대한 설명회를 개최했다. 당일 설명회 프레젠테이션(PT) 발표는 ㈜구산씨엔에스가 맡아 진행됐다. 중곡동 254-15번지 일대의 구역면적은 81,343㎡로, 용도지역은 제2종일반주거지역(7층 이하)과 제2종일반주거지역이 혼재돼 있다. 대상지는 다년간 노후연립 및 다세대가 섞여 정비사업을 통한 주거환경개선이 시급한 동네로 알려져 있다. 신통기획 사업을 위한 정비요건을 검토한 결과, 대상지는 필수 요건인 노후도와 구역면적 부분의 기준을 넘겨 적합하다는 평가를 받았다. 선택 요건 부분에서도 과소필지 부분을 제외한 ▲노후도(연면적) ▲주택 접도율 ▲호수밀도 ▲반지하 요건을 모두 충족한다는 결과를 도출했다. 정량적 평가표로 환산했을 때, 100점 만점 기준으로 대상지의 점수는 80.4점으로 나타났다. 만약 중곡1동 254-15번지 주민들이 높은 찬성동의율을 보이면, 5~15점까지 추가 점수를 부여받게 된다. 다만 20%~25% 가량의 반대 동의율이 모아지면, 재개발 사업이 보류 또는 미선정돼 사업이 멈추게 된다. 건축계획(안)에 따라 대상지의 예상되는 총 세대수는 1,883세대로, 임대 수는 약 380세대로 산출됐다. 세부적으로 ▲39형(255세대) ▲59형(760세대) ▲84형(543세대) ▲108형(227세대) ▲140형(98세대)로 분류된다. 단 상기의 건축계획은 개략적인 것으로, 사업추진과정에서 변경될 수 있다. 이날 사업성 향상 요인으로는 빠른 사업진행(금융비 절감)을 비롯해 일반분양 극대화(수익 증가), 최적의 설계안(공사기간 단축)이 꼽혔다. 아울러 ㈜구산씨엔에스 관계자는 주민들의 이해를 돕고자 도시 및 주거환경정비법에서 정의하는 분양대상, 주택공급 기준 등에 대해 설명하는 시간을 갖기도 했다. 우선 분양대상자의 경우, ▲주택을 소유한 자 ▲종전토지의 총면적이 90㎡ 이상인 자 ▲권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자에 해당한다. 조합원은 토지등소유자를 원칙으로 한다. 특히 도정법 제77조에 따라 투기방지를 억제하고자 권리산정 기준일이 정해지는데, 이는 정비사업이 추진 중인 지역에서 분양권을 받을 수 있는 권리를 산정하는 기준시점을 의미한다. 권리산정 기준일 이후엔 새로 지어진 건축물의 소유자의 경우 분양권을 받지 못하고 현금청산자가 된다. 예를 들어 ▲1필지 토지가 여러 필지로 분할될 경우 ▲단독·다가구 주택이 다세대 주택으로 전환될 경우 ▲나대지에 다세대나 그 외 건축물을 올려 토지등소유자 수가 증가할 경우▲하나의 대지범위에 속하는 토지와 주택을 건축물로 각각 분리해 소유할 경우에는 건축물을 분양받을 수 없게 된다.
부산 우동1구역이 이달 30일(토) 시공사 해지 총회를 앞둔 가운데, 최근 공사도급순위 10위권 이내 대형 건설사에 입찰참여의향을 묻는 공문을 발송했다. 대형사들은 기존 시공사 선정이 무효·취소될 경우, 적극적으로 입찰에 참여하겠다는 의지를 피력했다. 우동1구역은 지난 2021년 DL이앤씨를 시공사로 선정했으나 상호 협의에 도달하지 못해 공사도급계약(안)을 체결하지 못한 상황이다. 12일 정비업계 따르면 우동1구역은 최근 공사도급순위 10위권 이내 건설사들에게 입찰참여 의향 여부를 묻는 공문을 발송했다. 앞서 DL이앤씨에는 공사도급계약(안) 체결을 위해 최선을 다해왔으나, 불성실한 협상태도와 사업추진 의지가 부족하다는 판단 하에, 협의를 종료하고 조합원 총회를 통해 입장을 전달한다는 내용을 안내했다. 조합과 시공사는 그간 오랜 협의를 진행했지만 끝내 공사도급계약(안)을 체결하지 못했다. DL이앤씨는 1년여 넘는 기간 동안 협의를 진행해 왔고, 협상단 회의에 성실히 응해왔음을 지난 9월 공문을 통해 밝히기도 했다. 계약 체결을 위해 조합과 대화할 의지가 있음을 부연했다. 하지만 조합 측이 제안한 공사도급계약(안)에 대한 회신은 계속 미뤄졌다. 이에, 조합은 더 이상 사업이 지체되어서는 안된다는 판단 하에 시공사 해지 총회를 개최한 것으로 업계는 보고 있다. 총회 개최를 위한 대의원회는 이달 14일 열린다. 공사도급계약(안) 상 이견차가 발생했던 부분은 사업비 대여 '지급보증'과 관련 있다. 우동1구역은 시공사 신용공여를 통한 지급보증 항목 기재를 원했지만, DL이앤씨와 이견차가 좁혀지지 않았던 것으로 전해진다. DL이앤씨는 입찰제안서 상 무이자 대여금 2,100억원을 약속한 바 있다. 사업비 차입약정과 관련해서도, 차입금 상환에 대한 조합원들의 공동부담 의무 등의 조건을 총회에서 미리 결의받아야 한다는 내용도 최종 협의에 도달하지 못했다. 결국 조합은 시공사 교체로 가닥을 잡았고, 대형 시공사들의 입찰참여의향을 묻는 공문을 발송했다. 현재 우동1구역 시공사 선정이 무효·취소될 경우, ▲삼성물산 ▲현대건설 ▲포스코이앤씨 ▲GS건설 등이 조합 요청사항을 수용해 적극적으로 입찰에 참여할 수 있다는 입장을 전달했다. 한편, 우동1구역은 지하3층-지상 28층 총 1,481세대를 짓는 주택사업이다. 부산에서도 부촌으로 평가받는 해운대 우동에 위치해 있으며, ▲부산 지하철 2호선(벡스코역, 센터시티역) ▲동해선(벡스코역) 등의 교통망을 갖추고 있다. DL이앤씨는 지난 2021년 지방 최초로 하이엔드 브랜드인 '아크로(ACRO)'를 제안한 끝에 시공사로 선정됐다. 총 공사비는 약 5,500억원, 평당 공사비는 약 609만원 수준이다. 당시 시공사 선정 총회에서 참석 조합원 896명 중 808명의 찬성표를 획득하며 압도적인 지지를 받은 바 있다.
"주민입안 동의율이 67.3%로 나온 명일신동아는 다른 아파트 단지보다 신통기획이 빠르게 진행되고 있습니다. 다만 아쉬운 점은, 단지 세대수가 적어 新트렌드에 맞춘 커뮤니티시설 도입·운영에 부담감이 크지 않을까 싶습니다. 어떠한 결정이든 강동구청은 신동아 주민들의 목소리에 귀기울여 서울시와 적극 협조한다는 입장을 밝힙니다." 이수희 강동구청장은 최근 열린 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 명일신동아 주민설명회에서 이같이 말했다. 높은 주민단결력를 보이는 명일신동아의 재건축 사업에 든든한 행정지원으로 힘을 보태겠다는 것이 강동구청의 입장이다. 향후 명일신동아가 기존 계획(919세대)을 고수할지, 혹은 1,000세대 이상으로 세대수 조정을 통해 사업 흐름에 변화를 줄지 여부는 주민들 간의 의견조율을 통해 결정될 것으로 보인다. 12일 정비업계 따르면 명일신동아는 최근 정비구역 지정 및 정비계획(안) 수립 절차에 나섰다. 토지등소유자들을 대상으로 한 설명회 프레젠테이션(PT) 발표는 강동구청 주택재건축과의 박강덕 팀장이 맡아 진행했다. 명일신동아 구역면적은 39,558㎡로, 이중 획지면적은 37,982㎡(96%)에 해당한다. 정비기반시설은 1,576㎡인 도로뿐이다. 명일신동아의 토지 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 용도변경은 없다. 구역 옆에 자연녹지지역인 원터근린공원이 위치해 있는 것이 특징이다. 건축 규모는 8개동, 지하3층-지상50층 규모로 지어질 예정이다. 고덕로는 기존 25m에서 30~33m로 확폭 계획을 갖고 있다. 단지 사이 내 7m 길이의 공공보행통로 2개소도 마련된다. 이는 고덕로62길에서 원터근린공원과 배재중·고교를 각각 연계하기 위함이다. 공공보행통로는 지속적 개방을 담보하고자 지역권이 설정된다. 지역권자는 강동구청이다. 주출입구의 경우, 고덕로변과 고덕로변62길에 각각 1개소가 만들어 진다. 또한 지하1층-지상2층 규모의 현재 상가는 지상1층의 연도형 상가 계획으로 잡혀 있다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(242.4%) ▲법적상한용적률(299.9%) 등으로 수립됐다. 기준용적률에서 허용용적률로 갈 수 있었던 이유는 공공보행통로(10%), 열린단지(5%), 돌봄시설(5%)로 인센티브(20%p)가 적용됐기 때문이다. 토지·건축물 공공기여를 통해 상한용적률은 242.4%까지 향상되며, 법적상한용적률 인센티브(57.5%p)의 절반은 임대주택을 지어야 한다. 순부담면적은 1.576㎡로, 4% 수준으로 나타났다. 예상되는 주택공급물량은 919세대로, 조합원과 일반물량은 각각 570세대, 224세대로 산출됐다. 분양물량은 총 794세대로, ▲60㎡이하(41세대) ▲60~85㎡이하(360세대) ▲85㎡초과(393세대)로 나뉜다. 기부채납에 따른 임대주택 수는 125세대로, 59㎡(100세대)와 84㎡(25세대)로 계획됐다. 주차대수는 1,510대로 세대당 1.63대 수준이다. 추정비례율은 94.9%로 예상됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 870만원, 일반분양가는 5,000만원(7.16 기준)으로 책정했다. 단 현재 일반분양가는 5,600만원 수준으로 나타나 분담금은 기존 3억원 내외에서 2.2-2.4억원까지 떨어질 가능성이 있다. 감정평가를 진행한 제일감정평가법인 관계자는 "비례율이 높으면 일종의 수익성처럼 보여 좋을 순 있지만, 그만큼 법인세를 많이 내야된다는 단점도 있다"며 "강남 압구정의 경우, 60~70%대도 많기에 100% 아래로 떨어졌다고 해서 크게 걱정할 부분은 아니다"라고 설명했다. 이날 설명이 끝난 이후에는 용적률 상향에 따른 세대수 조정, 단지-지하철 통로 연결 등의 현실적인 부분에 대한 질의가 이어졌다. 우선 명일신동아는 세대수 변경을 두고 고민 중인 상황이다. 커뮤니티시설의 경우, 500-1,000세대 미만 또는 1,000세대 이상 규모 등 법적기준에 따라 차이점을 보인다. 커뮤니티 시설에 들어가는 시설의 종류가 달라지진 않지만, 세대수가 많을수록 비용 경감이 가능해 유리하다는 평가다. 또 세대수가 많으면 커뮤니티 역시 더 넓고 좋아질 수 밖에 없다. 하지만 1,000세대 이상으로 세대수 규모가 늘어나면 법적 기준에 따라 의무적으로 공원을 설립해야 한다. 세대수가 많아지니 동간 간격 역시 좁아질 수 밖에 없으며, 이로 인해 저층의 경우 음영지대가 많이 발생할 수 있다. 주차대수 역시 늘어나다 보니, 주차장 건립을 위한 공사비 증액도 감안해야 할 부분이다. 명일신동아의 경우, 지하철 역이 가까워 향후 360%까지 용적률 혜택을 받을 수 있다. 그러나 용적률 증가를 통해 세대수를 늘린다고 해도, 주민들은 증가 용적률분의 40%만 사용할 수 있어 실익을 잘 따져봐야 한다는 것이 전문가들의 조언이다. 단지-지하철(고덕역) 하부통로 연결 문제와 관련해선, 구청 관계자는 "고덕역은 우리 구역이 아니라, 포함하는데 한계가 있다"며 "도시계획시설 부분인 지하철 출입구 범위를 정비계획 수립 단계에서 논의하긴 어렵다"고 설명했다. 그러면서 "도로 하부 지하의 하수관, 도시가스관 등은 공공의 영역이라 서울교통공사 등 관계기관과의 많은 협의도 필요하다"고 강조했다. 한편 명일 신동아 재건축준비위원회에 따르면, 현재 단지와 지하철 하부통로를 연결하는 일은 명일신동아의 중점 과제 중 하나인 것으로 알려졌다.
반포주공1단지1·2·4주구가 최근 현대건설과 작년 8월 기준으로 공사비 협상을 매듭지은 가운데, 공사비 인상분을 반영한 관리처분계획(안) 변경 작업에 착수했다. 조합은 종후자산감정평가액(조합원 분양가)을 조정하는 방향으로 관리처분계획(안) 수정에 나섰다. 종후자산을 조정한 건, '1+1'을 신청한 조합원들의 권리를 보전해 주기 위함이다. 평당 일반분양가는 약 8,000만원, 비례율은 100% 수준으로 맞췄다. 11일 정비업계 따르면 반포주공1단지1·2·4주구(김태호 조합장)는 이달 말부터 조합원 재분양 신청을 받는다. 지난 달 조합원들을 대상으로 평형 선호도 조사 결과도 완료했다. 조합원 재분양 신청을 받는 건, 현대건설과의 공사비 증액 협의 결과가 반영된 관리처분계획(안) 변경 작업을 위한 목적에서다. 조합이 최초 관리처분계획(안)을 수립한 건 지난 2017년 말로, 지금으로부터 약 7년 전이다. 당시 조합원들은 종전자산감정평가 범위 내에서 '1+1'을 신청했다. '1+1' 조합원들의 권리를 보전해 주기 위해, 조합은 종후자산감정평가액(조합원 분양가)을 62% 수준으로 낮추키로 결정했다. 종후자산감정평가액 합계액(1+1)이 권리가액을 초과할 경우, 추가 +1주택(25평)이 취소될 수 있기 때문이다. 7년 전, 관리처분계획(안) 당시 확정됐던 조합원들의 권리를 훼손하지 않기 위한 목적이 함의돼 있다. 현재 관리처분계획(안) 작성을 위한 지표를 정리해 보면, ▲조합원 분양가(평당 7,400만원) ▲일반분양가(평당 8,000만원) ▲공사비(평당 792만원)을 적용해 추정비례율을 약 100% 수준으로 맞췄다. 현대건설과 협의를 마친 평당 공사비는 792만원이다. 이는 지난 2017년 547만원 대비 약 45% 증액된 수치다. 물론 공사비 산출기준일이 작년 8월인 탓에, 향후 현대건설과의 공사비 협의는 최소 한 차례 이상 더 진행될 전망이다. 반포주공1단지1·2·4주구는 올해 1월 신임 집행부 구성을 마친 후, '先착공 後협상' 전략을 통해 올해 3월 착공에 들어갔다. 현재 터파기 굴착 공사는 80% 이상 진행됐다. 현재 계획대로라면 내년 3월 관리처분계획 변경(안) 인가를 받고 일반분양을 진행할 것으로 업계는 보고 있다. 조합은 조합원들의 이익 극대화에 방점을 두고 재건축 사업을 추진해 오고 있다. 반포주공1·2·4주구는 기부채납(토지 10%+건축물 5%) 약 15%를 진행해, 용적률 인센티브(15%)를 받았다. 반포주공1·2·4주구의 주택건설용지는 231,795㎡다. 기부채납을 통해 얻은 용적률 인센티브(15%)를 적용할 경우, 약 34,769㎡를 지을 수 있다. 이를 1평(3.305785㎡)로 환산할 경우 약 10,517평이 나온다. 용적률 체계는 ▲기준·허용용적률(270%) ▲상한용적률(285%) ▲법적상한용적률(299.95%) 등으로 계획이 수립돼 있다. 기준·허용용적률에서 상한용적률로 가기 위한 15% 상향 부분이 기부채납을 통해 얻은 대가다. 상한용적률에서 법적상한용적률로 가기 위해선 약 14.95%의 용적률 혜택이 필요하다. 반포주공1·2·4주구는 법적상한용적률 적용을 받기 위해 절반(7.475%)만큼 공공임대주택을 지어야 한다. 공공임대주택은 59㎡ 타입으로 총 213세대로 구성된다.
낮은 기용적률과 높은 대지지분률 덕분에 수월한 사업성을 보이는 목동12단지가 정비구역 지정을 위한 본격적인 준비에 나선다. 큰 쟁점이 없고 주민단결력이 높아서 행정 문제로 늦어질 일은 없다는 것이 이기재 구청장의 의견이다. 다만 목동12단지는 기존 대비 남향 위주의 건물 배치가 적어, 주민의견에 따라 향후 배치조정을 통해 남향 비중을 다수 확보해야하는 과제를 안고 있는 상황이다. 11일 정비업계 따르면 목동12단지는 최근 정비구역 지정 및 정비계획(안) 수립 절차에 나섰다. 당일 프레젠테이션(PT) 발표는 ㈜동해종합기술공사가 맡아 진행했고, 현장에는 많은 토지등소유자들의 발길이 이어지면서 뜨거운 분위기가 이어졌다. 목동12단지 구역면적은 127,339㎡로, 이중 획지면적은 115,304㎡(90.5%)에 해당한다. 나머지는 정비기반시설인 도로, 공원으로 이뤄졌다. 목동12단지의 토지 용도지역은 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역으로 구성돼 있으며, 용도변경 없이 제3일반주거지역을 유지하게 된다. 토지등소유자는 1,894명으로 나타났다. 해당 단지는 장애물제한표면구역(141.86~154.86m)에 포함돼 일부 높이제한을 받는 상태다. 현재 목동12단지의 최고 층수는 15층으로, 재건축을 통해 최고 43층 높이를 계획하고 있다. 또 가로변에는 15층 규모로 중저층 배치가 계획돼 있다. 단지 내 어린이공원은 양천구청역과 가까운 곳에 배치될 예정이다. 북측엔 이미 신트리공원과 목동11단지 공원(예정)이 있어 중복 우려가 있고, 역 근방에 위치하면 주차장과 연계해 조성할 수 있다는 의견이다. 특히 양천아파트 주민들도 함께 공원을 사용할 수 있을 것으로도 내다봤다. 동서방향 15m, 남북방향 25m 길이의 10자형 공공보행통로도 마련된다. 신트리공원과 양천구청역을 연계한 보행계획을 수립하고, 목동 11·13단지의 공공보행통로와도 연결해 연속성을 확보한다는 계획이다. 공공보행통로는 지속적 개방을 담보할 수 있도록 지역권이 설정된다. 목성유치원은 유지돼 목동로3길 왼쪽으로 옮겨질 예정이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(249.9%) ▲법적상한용적률(299.9%) 등으로 수립됐다. 기준용적률에서 허용용적률로 갈 수 있었던 이유는 공공보행통로(10%), 열린단지(5%), 돌봄시설(5%)로 인센티브(20%p)가 적용됐기 때문이다. 순부담면적은 7,643㎡로, 순부담률은 6.3%로 나타났다. 토지(도로, 공원)와 건축물(임대주택 환산부지 면적)을 기부채납해 상한용적률은 250%까지 향상된다. 법적상한용적률 인센티브(50%p)의 절반은 임대주택을 짓게 된다. 예상되는 주택공급물량은 2,788세대로, 조합원·일반물량은 ▲60㎡미만(455세대) ▲60~85㎡미만(1,502세대) ▲85㎡이상(831세대)으로 나뉜다. 임대주택은 13.3%인 총 371세대다. 국민주택규모 임대주택과 기부채납에 따른 임대주택 수는 각각 336세대, 35세대로 나타났다. 주차대수는 5,066세대로 세대당 1.8대 수준이다. 추정비례율은 115.57%로 높게 예상됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 800만원, 일반분양가는 5,500만으로 책정됐다. 주민들은 본인이 소유한 종전자산감정평가액에 추정비례율(115.57%)을 곱한 권리가액을 기준으로 개략적인 추정분담금 혹은 환급금을 알 수 있다. 조합원 공급가는 ▲59㎡(12.4억원) ▲74㎡(14.8억원) ▲84㎡(16.1억원) ▲109㎡(20.4억원)으로 나타났다. 설명회 이후 이어진 질의응답 시간에는 아파트 배치문제와 지하철역 연결에 대한 주민들의 질문이 이어졌다. 다수 주민들은 기존의 남향배치에 비해 많아진 동서향 배치에 대한 아쉬움을 드러냈다. 이와 관련, ㈜동해종합기술공사 관계자는 "정남향 방향을 많이 넣으면 세대수 확보에 어려움이 따른다"며 "대지형상을 준수하고, 목동 마스터플랜에 의거해 배치한 것"이라고 설명했다. 그러면서 "대대적인 변경은 어려울 수 있지만, 향후 사업과정에서 약간의 향배치 조정은 가능하다"고 부연했다. 지하철 근접성을 고려한 단지-지하철 통로의 연계성을 주장한 주민들의 의견들도 나왔다. 하지만 양천구청 측은 사실상 쉽지 않다는 의견을 전했다. 양천구 관계자는 "도로 하부공간을 연결해야 하는 부분인데, 하부공간은 공공의 영역이라 허가가 쉽지 않을 것"이라며 "해당단지와 지하철도 어느정도 이격돼 있어, 현시점에선 반영하기가 힘들다"고 답했다. 사업시행계획 단계에서 검토반영은 가능하나, 사업성 측면에서 주민 부담이 높아지기 때문에 현실적 어려움이 예상된다는 것이 양천구청 측의 의견이다.
방화6구역이 조합원 이주를 완료하고도 2년째 착공에 들어서지 못한 가운데, 시공사 교체를 통해 발빠른 사업 전환을 꾀하고 있다. 현재 삼성물산이 시공권 확보에 나서면서 조합원 기대감도 상승하는 분위기다. 해당 사업장은 방화뉴타운 내에서도 양호한 사업성과 입지적 강점을 지녔지만 조합원들이 모두 떠난 이후에도 아직까지 첫 삽을 뜨지 못한 상황이다. 새로운 시공사 선정으로 분위기 반전을 이룰지 관심이 쏠린다. 8일 정비업계 따르면 방화6구역 재건축 조합은 지난 4일(월) 시공사 선정을 위한 현장설명회를 개최했고, 이 자리에는 삼성물산을 포함한 5개 시공사가 참석했다. 이들 모두 현장설명회 참석 조건이었던 '사업비 조달확약서'를 준비해 왔다. 오는 12월로 예정된 입찰에 참여하기 위해서는 다음 주까지 입찰참여확약서를 제출해야 한다. 입찰참여확약서를 제출하고 입찰에 참여하지 않을 경우, 향후 재공고시 입찰자격이 박탈된다. 방화6구역은 지난해 전임 집행부가 물러남에 따라, 올해 3월 신임 집행부를 다시 꾸렸다. 지난 2022년 조합원 이주를 완료했지만 인허가 이슈와 공사비 협의 등에서 난항을 겪어왔다. 사업기간이 길어짐에 따라 사업비 대출이자는 계속해서 누적돼 온 상황이다. 조합은 공사비 협의를 진행해 왔지만 최종 협의를 이뤄내지 못했고, 올해 9월 총회에서 기존 시공사였던 HDC현대산업개발과의 공사도급계약 해지·해제를 결의했다. 조합은 착공이 계속 미뤄질 경우, 사업비(이주비 포함) 대출금리와 물가상승(Escalation)에 따른 공사비 증액 부담이 눈덩이 효과처럼 커질 것으로 판단했다. 무엇보다 조합원들 모두 이주를 완료한 상황이라, 이주비 대출에 따른 금융비용은 사업기간과 비례해 계속 늘어나고 있다. 시공사 선정에 발빠르게 나선 이유도 앞선 맥락에 기인한다. 현장설명회 이후 1주일 이내 입찰참여확약서를 제출토록 한 것도 시공사 선정에 속도를 내 조합원들의 경제적 부담을 최소화하겠다는 의도가 담겨있다. 최근 시공사 선정을 진행중인 한남4구역, 신반포2차 등도 현장설명회 이후 7일 안에 참여의향서를 제출토록 했다. 방화6구역의 조합원 수는 178명이며, 현재 사업시행계획(안) 상 주택공급물량은 총 557세대다. 임대주택(20세대)을 제외하더라도, 조합원 물량보다 일반분양 물량이 더 많은 사업장이다. 우수한 사업성을 갖고 있었지만, 조합 집행부 사퇴와 공사비 협의에 실패하면서 2년째 공사를 시작하지 못했다. 조합은 시공사 교체를 통해 발빠르게 사업 추진 토대를 다시 마련하겠다는 방침이다.
개포주공6·7단지가 내년 2월 시공자 선정을 앞두고, 앞서 진행한 조합원 설문조사 결과를 공개해 눈길을 끈다. 주목할 점은 최고 층수와 관련, 80%에 가까운 다수 조합원들이 49층이 아닌 35층을 선택한 배경이다. 마천루 열풍이 불고 있는 현 시점, 초고층 트렌드에 편승하지 않고 독립적인 판단을 유지한 조합원들의 선택에 관심이 모아진다. 8일 정비업계 따르면 개포주공6·7단지 재건축 조합(윤형무 조합장)은 건설사업관리(CM) 업체인 ㈜해안종합건축사사무소와 함께 시공자 선정계획 수립, 공사비 검토 등의 업무를 수행하며, 시공자 선정 과정을 밟고 있다. 시공자 선정에 대비해 조합은 앞서 조합원들을 대상으로 수요 및 의향 파악 차원에서 각종 설문조사를 실시했고, 그 결과를 최근 소식지를 통해 알렸다. 소식지 내용에서 단연 눈에 띄는 부분은 최고 층수에 대한 조합원들의 의견이었다. 1,144(79.7%)명의 조합원들은 예상 외로 희망 층수를 묻는 질문에 49층이 아닌 35층을 선호한다는 입장을 보였다. 준초고층인 49층을 희망한 조합원은 고작 190명(13.2%)으로 집계됐다. 물론 개포자이프레지던스, 디에이치자이개포 등 주변 대단지들의 경우, 33~35층 높이로 구성돼 있다. 다만 현재 재건축을 추진 중인 강남·한강변의 대표적인 단지들은 높은 초고층(49층 이상) 선호를 보이고 있어, 조합원들의 선택이 이례적이라는 평가다. 이같은 결과는 공사비 급등, 분담금 증가 등을 우려한 조합원들의 의견이 반영된 것으로 풀이된다. 이어진 희망평형 설문조사에선 전체 조합원 1,953명 중 1,435명(73%)이 응답한 것으로 집계됐다. 34평을 소유한 조합원들의 응답비율이 74.5%로 가장 높았고, 그 외 31평(72.8%), 25평(71%), 23평(66%) 순으로 나타났다. 상가를 소유한 조합원의 응답비율은 45% 수준으로 가장 낮게 나타났다. 개포주공6·7단지 조합원들이 가장 원하는 평형은 34평(국민평형)이었다. 무려 41%에 해당하는 588명의 선택을 받았다. 40평(22.7%), 44평(10.9%), 49평(10.2%) 등 대형평형을 원하는 조합원들의 선택이 그 뒤를 이었다. 가장 작은 평형인 24평을 원하는 비율은 겨우 5.3%에 그쳤다. 조합원 13,599명을 대상으로 희망 커뮤니티시설과 관련한 설문조사도 이뤄졌다. 총 32개의 항목 중 상위 10위 안에 든 커뮤니티시설은 ▲조식서비스(8.1%) ▲북카페·티하우스(7.5%) ▲피트니스(7.46%) ▲사우나·찜질방(7.27%) ▲세대창고(6.96%) ▲독서실(6.49%) ▲골프연습장(6.45%) ▲수영장(6.33%) ▲스카이라운지(5.5%) ▲테니스장(5.44%)으로 나타났다. 커뮤니티 시설의 대명사로 불리는 카페테리아, 피트니스를 넘어 다수 조합원들의 선택을 받은 시설은 조식서비스 시설이었다. 최근 아파트 조식서비스는 단순한 편의시설을 넘어 부동산 시장의 새로운 트렌드로 자리매김하며 주목받고 있다. 차별화된 조식서비스가 아파트 가격 상승과 입주민의 삶의 질 부분에 큰 영향을 미치기 때문이다. 현재 식사서비스가 제공되는 서울 내 단지는 ▲개포 프레지던스 자이 ▲디에이치아너힐스 ▲아크로리버파크 ▲래미안 원베일리 ▲래미안 리더스원 ▲트리마제 ▲헬리오시티 등이 있다. 설문조사 결과를 분석한 조합은 조합원들의 주거생활 편의를 도모하고자 최대한의 노력을 기울이겠다는 입장이다. 특히 희망평형별 분양 부분과 관련, 아파트 공급엔 큰 문제가 없다고 강조했다.
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