발행일(UPDATE): 2025년 07월 03일 14시 16분
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단독재건축을 추진 중인 대치쌍용1차가 정비계획 변경을 통해 달라진 모습을 선보였다. 대상지는 층수제한 완화로 최고층수가 49층으로 설정되고, 용적률 체계 조정으로 토지·건축물 기부채납 비율을 다소 낮추는 효과를 거뒀다. 다만 여전히 일부 조합원들의 통합재건축 목소리가 감지되고, 평형·건물배치에 따른 의견차도 있어 조합의 안정된 컨트롤타워 역할이 무엇보다 중요할 것으로 전망된다. 2일 정비업계 따르면 강남구청은 최근 대치쌍용1차의 정비계획 변경(안)을 위한 주민설명회를 개최했다. 현장에선 변경안에 따른 계획수립 방향과 추정분담금 등 전반적인 사업 계획에 대한 이야기가 다뤄졌다. 대치쌍용1차의 구역면적은 47,261㎡로, 획지면적은 44,050㎡에 해당한다. 토지 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 용도변경 없이 제3일반주거지역을 유지하게 된다. 최고 층수는 기존 35층에서 49층 높이(준초고층 규모)로 지어질 계획이다. 이는 통합 재건축을 추진 중인 옆 단지인 대치우성1·쌍용2차와 비슷한 수준이다. 우선 대치쌍용1차에 계획됐던 공공보행통로는 삭제된다. 유동인구가 적다는 서울시 의견이 반영돼 내려진 결정이다. 소공원은 위로 균형있게 지으라는 시 방침에 맞춰 북동쪽으로 이동한다. 이를 통해 정형화된 아파트 배치와 활용도 높은 획지 구성이 가능하게 된다. 또 기존엔 어린이집을 지어 기부채납하려는 계획이 있었으나, 용도중첩 등의 이유로 사회복지시설(어린이집)은 제척된다. 특히 6개동 배치로 중앙에는 개방감 있는 통경축이 확보되는데, 통경축 안에 제2롯데월드 타워가 보이는 것이 특징이다. 용적률 체계를 살펴보면 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(227.5%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(299.9%) 등으로 수립됐다. 허용용적률의 경우 기존엔 우수디자인(5%), 무량판 구조(7%), 신재생에너지(2%)를 적용해 14%p의 인센티브 계획이 있었다. 하지만 변경(안)에선 열린단지(5%), 수변친화 공간조성(5%), 돌봄시설(4.5%), 층간소음 해소(3%)를 적용해 최종 17.5%p의 인센티브가 책정됐다. 결과적으로 허용용적률을 종전 대비 3.5%p 더 받게 됐고, 이는 토지·건축물 기부채납 양을 줄이게 되는 효과를 가져왔다. 예상되는 주택공급물량은 999세대로, 임대주택 수는 132세대로 계획됐다. 대치동의 높은 땅값을 고려해 임대주택은 모두 60㎡이하 크기로 결정됐다. 세부적으로 조합원·일반물량은 ▲60㎡이하(262세대) ▲60㎡~85㎡이하(340세대) ▲85㎡초과(397세대)로 나뉜다. 세대당 주차 대수는 약 2대다. 추정비례율은 98.22%로 산출됐다. 일반 분양가는 KB부동산 시세를 통해 평당 7,300만원으로 책정됐고, 공사비는 900만원으로 나타났다. 예상되는 정비사업비는 총 2조6,599억원이고, 종전자산금액은 1조8,839억원으로 추정됐다. ㈜삼창감정평가법인의 감평사는 대상지의 분양가는 현재 시세 기준으론 1억원을 웃돌지만, 분양가상한제로 인해 원가적 접근을 한 것이라고 설명했다. 31평 소유주가 35평으로 이동하려면 2억1,900만원의 분담금이 발생한다. 또 46평 소유주가 47평으로 옮길 시엔, 3억5,500만원 정도의 분담금이 예상된다. 이날 설명회에선 통합재건축에 대한 일부 조합원들의 입장과 건물배치에 따른 조망권 질의 등이 이어졌다. 한 조합원은 "여전히 통합을 희망하는 주민들도 있다"며 "해당 문제가 확실히 해결되지 않는다면, 사업에 상당한 걸림돌로 작용할 수도 있다"고 의견을 전했다. 그러면서 "큰 평수의 경우, 부족한 현상이 발생하고 있어 우려가 된다"고도 부연했다. 또 다른 조합원은 "쌍용1차 소유주의 65% 가량은 실거주자"라며 "주민들은 북쪽보단 남쪽 배치를 더 희망한다"고 언급했다. 이를 두고 구청 관계자는 "통합의 경우, 산재된 문제가 해결되고 서로 조건이 맞아 양측 조합이 동의를 해야 효력이 발생하는 것"이라며 "지금 단계에서 얘기할 사안은 아니라서 원론적인 답변만 가능하다"고 답했다. 대치쌍용1차 조합장도 "대위원회에선 단독재건축과 관련, 역대 최고 찬성률이 나와 문제되지 않는다"며 "마냥 통합만을 기다릴지, 또는 빠르게 단독으로 추진할지는 여러분들의 판단에 달린 일"이라고 설명했다. 건물의 동배치와 관련해선 ㈜삼우건축사사무소 관계자는 "평형 구성은 조합원들의 의견을 수렴할 수 밖에 없고, 선호 평형 조사를 여러 번 진행한다"며 "설문조사 결과, 조망권(북향)과 향배치(남향)를 원하는 비율이 50%로 각각 나뉘었다"고 말했다. 그러면서 관계자는 "북쪽배치가 남쪽배치보단 상대적으로 양재천 조망에 유리하기 때문에, 조합원 선호에 따라 선택하면 된다"고 했다. 인접한 영동대로의 경우, 정남향이 아닌 23.5도로 다소 기울어져 있다는 설명이다. 따라서 현재 단지 아파트의 경우도 정남향이 아니라 남동향의 모습을 보인다. 건축설계 상 대치쌍용1차의 경우, 남동향47도와 남서향43도의 경우 각각 492세대, 507세대로 계획이 잡혀있는 상황이다.
![[한남4] ③개별홍보활동 지침 위반…'동일한 잣대' 필요 목소리↑](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20241148/art_17328726321809_439ecc_178x118_c0.jpg)
한남4구역 입찰경쟁이 가시화됨에 따라, 조합원 개별홍보활동 '위반 신고'도 잇따르고 있다. 부정행위 신고센터에는 현대건설 관련 개별홍보활동 위반 신고가 수차례 공식 접수됐지만, 후속 조치가 전혀 이뤄지지 않고 있다는 조합원들의 볼멘소리가 전해진다. 다수 조합원들이 문제를 제기하는 사안은 2개 시공사 모두에게 홍보지침 관련 '동일한 잣대'가 적용되어야 한다는 점이다. 공정한 경쟁을 통해 조합원들의 선택을 받을 수 있는 환경 조성이 필요하다는 지적이다. 현대건설은 자체 홍보 플랫폼인 '매거진H'를 통해 조합원 대상의 홍보활동을 이어가고 있다. 매거진H 홈페이지에서 가장 먼저 노출되는 영상도 [한남4구역]이다. 반면, 삼성물산은 한남4구역 카카오톡 공식채널을 올해 초 개설해 운영해 왔지만, 홍보활동지침 및 준수서약서에 따라 현재는 운영하고 있지 않다. 조합에 준수서약서를 제출한 건, 곧 조합원들과의 약속이다. 최근에는 현대건설이 입찰제안서를 제출한 이후 구역 내 부동산을 방문해 조합에서 승인하지 않은 전단지를 배포해 또 다시 홍보지침 위반 이슈로 논란이 양산됐다. 홍보물 부착은 조합의 허가를 받은 경우에만 허용된다. 조합은 조합원들에게 정확한 정보가 전달될 수 있도록 승인하지 않은 홍보물은 엄격히 금지하고 있다. SNS를 통한 홍보활동과 미승인 전단지 배포 등은 모두 홍보지침 위반사항이며, 이를 어길 경우 입찰 무효 처리와 함께 입찰보증금 몰수가 이뤄질 수 있다. 한남4구역 A조합원은 "조합이 부정행위 단속반을 운영하기 시작할 때, 조합원 개개인에게 문자를 수시로 보내며 신고를 독려해 왔다"며 "실제 지난 달 현대건설 홍보 OS직원으로부터 개별연락을 받은 조합원들이 단속반에 신고했고, 단속반장을 통해 조합장에게까지 보고가 들어갔다"고 말했다. 이어 "후속 조치를 기대했지만, 조합 측에선 부정행위 신고 관련해서 별다른 움직임을 나타내지 않았다"고 부연했다. 현대건설은 강북구 미아9-2구역 입찰 과정에서도 조합원 개별홍보활동으로 논란의 중심에 섰다. 강북구청은 지난 9월 미아9-2구역 조합 측에 공문을 보냈다. 공문에는 강북구 부정행위 신고센터에 접수된 신고사항이 총 5건으로, [도시및주거환경정비법] 제132조 위반 관련 부정행위 신고 건에 대해선 서울시에 보고했다는 내용이 기재돼 있다. 공정한 시공사 선정에 만전을 기해 달라는 게 강북구청이 조합 측에 전달한 내용이다. 시공사 홍보공영제는 정비사업 계약업무 처리기준(국토교통부 고시)과 공공지원 정비사업 시공사 선정기준(서울시 고시) 등을 따르며, 관련 법령에선 단 1건의 위반사항으로도 처벌이 가능하다. 물론 조합 입장에서 개별홍보활동을 이유로 해당 건설사의 입찰참여자격을 박탈하는 의사결정을 내리기는 쉽지 않다. 조합원들은 특정 시공사의 홍보활동 지침 위반이 계속되었기에, 최소한의 경고 조치는 이뤄져야 한다는 점에 입을 모으는 분위기다. 용산구청도 지난 달 조합과 삼성물산, 현대건설 등과 함께 '개별홍보활동 금지' 관련 회의를 진행했다. 이 자리에서 공정하고 투명한 경쟁입찰을 위해, 개별 홍보활동은 엄격히 금지되어야 한다는 내용이 주로 논의됐다. 용산구청은 현대건설이 한남3구역 계획도로를 활용해 한남4구역이 얻을 수 있는 사업비 절감 효과가 2,200억원이라고 홍보한 것과 관련해서도, 명확한 숫자(2,200억원)가 언급된 점에 대해 문제가 될 수 있다는 입장을 전달했다.
마포구 최대어로 손꼽히는 성산시영의 예비추진위원장 선거가 예정보다 지연되고 있는 가운데, 후보자 자격심사 결과가 공개됐다. 구청은 선거 일정 조율을 완료한 뒤, 빠른 시일 내 주민들에게 관련 내용을 전달할 예정이다. 성산시영 주민들은 후보자 검증 기간에 적잖은 시간이 소요된 만큼 후속 절차가 신속하게 진행되어야 한다는 입장이다. 29일 정비업계 따르면 마포구청은 최근 성산시영 토지등소유자들에게 후보자 자격심사 결과에 대한 안내문을 전달했다. 결론적으로는 예비추진위원장 선거에 출마한 후보자 모두 자격요견을 갖췄다는 게 주요 내용이다. 마포구청은 후보자 합동연설회와 선거 일정 등을 확정해 조만간 안내드리겠다는 내용을 덧붙였다. 성산시영 A후보자(기호 1번)는 과거 서울시청 주거정비과에서 근무한 이력이 있는 공무원 출신이다. 이에, 마포구청은 후보자 결격사유가 없는지 여부에 대한 법률 자문 과정을 진행해 왔다. 서울시 청년윤리팀의 의견도 반영한 결과, 결격사유가 없다는 판단을 내렸다. 서울시 청년윤리팀은 퇴직한 공직자의 행위제한, 취업심사 등을 수행하는 부서다. 퇴직한 공무원의 과거 소속됐던 부서와 취업예정기관의 업무 연관성을 판단하는 심사가 주된 업무다. 청년윤리팀 관계자는 "성산시영 예비추진위원장에 출마한 (전직 공무원 출신) A후보는 업무 관련성이 없는 것으로 판단돼, 심의위원회 안건에 상정조차 하지 않았다"며 "후보자의 최종 자격여부를 결정하는 권한은 마포구청에 있다"고 설명했다. 마포구청은 향후 선거 일정과 관련, 2명의 예비추진위원장 후보자들과 일정 조율을 거쳐 진행한다는 방침이다.
![[센트로] 대의원회 법정 정족수 미달? 총회 결의에 미칠 영향은](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20241148/art_17327960551878_b7054d_178x118_c0.png)
도시및주거환경정비법(이하 도정법) 상 조합원 수가 100명 이상인 조합은 대의원회를 둬야 한다. 이때, 대의원회는 조합원의 10분의1 이상으로 인원을 맞춰야 한다. 다만, 조합원의 10분의1 이상이 100명이 넘을 경우, 10분의1 범위에서 100명을 구성할 수 있다. 재개발 조합은 앞선 법 조항에 따라 대의원회를 구성하게 되며, 정관에 따라 총회 부의안건의 사전 심의 및 총회로부터 위임받은 사항 등을 결의할 수 있다. Q1. 대의원이 사망하거나 해임될 경우, 법정 정족수에 미달되는 경우가 종종 있다. 대의원회 결의 효력은 어떻게 될까? 도정법 상 대의원회는 총회 의결사항 중 대통령령이 정하는 사항을 제외하고는 총회 권한을 대행할 수 있다고 규정한다. 판례를 살펴보면, 대의원회의 최소 인원 수에 관한 도정법 규정은 공익적 요청에 의한 강행규정이라, 법정 정족수가 미달된 대의원회에서 이뤄진 의결은 중대한 하자가 있어 무효라고 보고 있다. Q2. 그렇다면 대의원 수가 법정 정족수에 미달된 상황에서, 조합이 대의원회 결의를 거쳐 총회를 개최해 결의를 받았다고 가정하자. 총회 결의 효력은 어떻게 될까? 최근 A사업장은 조합장을 포함한 일부 조합 임원들에 대한 해임총회가 개최됐고, 해임 결의가 이뤄졌다. 새로운 조합 임원 선임을 위한 총회를 개최해야 하는 상황이었는데, 일부 대의원의 사망으로 대의원 수가 도정법 상 규정한 법정 정족수에 미달되는 사례가 있었다. 조합은 법정 정족수가 미달한 상태에서 대의원회를 개최했고, 선거관리위원회 구성 안건을 심의하고, 선임 총회까지 개최했다. 총회에서 선거관리위원회 구성 및 진행 업무 일체에 대한 추인 결의도 받았다. 이에, 채권자들은 총회결의효력정지 가처분을 신청하여 "도정법 상 대의원 수를 정한 규정은 강행규정이며, 대의원회 결의는 무효이고, 그 대의원회에서 이루어진 선거관리위원 구성 및 승인 역시 무효이며 그에 따라 총회 결의 역시 중대, 명백한 하자가 있다"고 주장했다. 그러나 판례는 다음과 같은 4가지 이유로 채권자들의 신청을 기각했다. 첫 번째, 조합 정관은 대의원의 선임 및 해임을 총회의 의결 사항으로 정하고 있는데 만약 대의원회를 구성하는 대의원의 수가 관련 규정에서 정한 인원에 미달하여 대의원회의 사전심의가 위법하다는 이유로 총회 결의를 무효로 보아야 한다면, 대의원 선임을 위한 총회 결의도 언제나 무효가 된다. 이처럼 대의원회 구성 자체가 어려워지기 때문에, 총회의 모든 결의의 효력을 다투는 문제가 발생할 수 있다. 두 번째, 법정 대의원 수보다 대의원회 재적인원이 미달하였다는 것만으로 대의원회 결의를 무효로 돌릴 만틈 중대한 하자가 있다거나 그러한 하자가 선거 결과에 영향을 미쳤다고 보기 어렵다. 세 번째, 조합 정관은 대의원회가 총회 부의안건을 사전 심의한다고 정하고 있는데, 위와 같이 하도록 한 취지는 불필요한 안건이 총회에 상정되는 등으로 인한 절차의 낭비를 막고 총회에서 조합원들의 의결권 행사를 실질적으로 보장하기 위한 것이다. 네 번째, 총회는 조합의 최고의사결정기관으로 총회의 결의는 모든 조합원을 구속하는 반면, 대의원회와 이사회의 심의․의결은 단체 내부의 의사결정에 불과한 점 등을 고려하면, 총회 결의에 중대한 하자가 있다고 보기 어렵다. 앞서 언급한 사례처럼, 도정법 상 '대의원 수 법정 정족수 미달'에 따른 총회 결의 효력은 그 판례의 해석이 다양하고 복잡하며 그 판단에 상당한 주의를 요한다. 따라서 관련 분쟁을 겪고 잇는 당사자라면 도시정비법분야의 법률전문가의 도움을 받아 대응해야 한다. 글 = 정효이 법무법인 센트로 변호사(celsus219@centrolaw.com)
서울시 신속통합기획 2차 후보지인 상도15구역이 토지등소유자들 의견을 수렴한 결과, 신탁방식의 정비사업을 추진키로 결정했다. 신탁방식은 일반적인 조합방식과 달리, 추진위원회 구성 과정을 거치지 않아도 된다. 상도15구역은 사업 파트너로 낙점한 대신자산신탁과 함께 신속한 사업 추진을 위한 토대를 마련해 나갈 전망이다. 28일 정비업계 따르면 상도15구역(상도동 279번지 일대) 추진준비위원회(이진호 추진준비위원장)는 대신자산신탁과 업무협약(MOU)을 체결했다. 향후 정비구역 지정이 완료된 후, 대신자산신탁을 사업시행자로 선정하기 위한 동의서 징구 작업이 진행된다. 해당 사업장은 토지등소유자 2,100여명에 육박할 정도로 사업장 규모가 큼에도 불구, 2주 만에 정비계획(안) 입안 동의율 59%를 달성할 정도로 주민 단합력이 높은 편에 속한다. 그 흔한 홍보 OS요원 없이 추진준비위원회와 소유주들 자체 힘만으로 일궈낸 성과다. 특히, 추후 사업성 보정계수 적용도 가능할 것으로 예상돼 잠재 가치도 무궁무진한 곳으로 평가받는다. 현재 대상지는 정비사업을 통해 최고층 35층에 3,200세대 대단지로 개발돼 동작구를 대표하는 주거단지로 변화될 예정이다. 동작구는 서울시 평균 공시지가보다 낮고, 상도동은 동작구 평균보다도 낮은 탓에 추가 용적률 확보를 통한 사업성 개선이 가능할 것으로 업계는 보고 있다. 이진호 추진준비위원장은 "신탁방식과 조합방식을 두고 사업 방식 관련, 조합원들의 의견을 수렴하고자 관련 투표를 2차례나 진행했다"며 "투표에 참여한 토지등소유자의 약 70%가 신탁 시행방식을 선택했고, 2차례 투표를 진행해 의견을 수렴하는 과정을 거쳤다"며 "대신자산신탁이 내건 조건을 토대로 업무협업(MOU)을 체결했고, 앞으로도 투명하고 신속한 사업 추진에 힘쓰겠다"고 말했다.
한남뉴타운 소속인 한남2구역이 관리처분계획(안) 수립을 위한 조합원 총회를 연다. 한남2구역은 현재 재정비촉진계획(안) 변경 작업도 진행 중이다. 28일 정비업계 따르면 한남2구역은 이달 30일(토) 관리처분계획(안) 수립을 위한 임시총회를 개최한다. 총회 상정되는 안건은 ▲1호(이주관련 용역업체 선정) ▲2호(관리처분계획 승인) ▲3호(보류지 처분) ▲4호(이주비 및 사업비 조달 금융기관 선정, 대의원회 위임) ▲5호(자금차입) ▲6호(임시총회 참석비 지급) 등이다. 관리처분계획(안) 총회는 전체 조합원 3분의2 이상 찬성과 20% 이상 현장참석이 이뤄져야 성료 가능하다. 한남2구역은 관리처분계획(안) 총회를 기점으로 본격적인 이주 절차 준비에 착수할 전망이다. 이주관리와 수용재결, 명도소송(강제집행 포함) 등의 업무를 수행할 용역업체 선정도 진행 중이다. 입찰경쟁에 참여한 용역업체로는 ▲기호 1번(법무법인 현-을지-참마루건설) ▲기호2번(법무법인 집현) ▲기호3번(법무법인 정비) 등이다. 정비업계에서 '명도소송'은 법무법인 입장에서 큰 매출액을 일으킬 수 있는 용역 업무다. 한남2구역의 조합원 수는 약 900명이다. 세입자 수는 약 2,100명이다. 명도소송은 조합원 수가 아닌 세입자 수에 맞춰 진행한다. 예를 들어, 다가구주택의 토지등소유자는 1명일 수 있지만, 실제 거주하고 있는 세입자는 15명일 수 있다. 이때, 명도소송은 15개다. 법무법인의 경우, 명도소송 1개당 단가를 정해 조합에 제안할 수 있다. 기호 1번의 경우, 한남3구역 이주관리 업무를 수행한 참마루건설이 컨소시엄에 참여했다. 한남3구역은 이주개시 1년 만에 97% 이주율을 달성했다. 이주개시와 동시에 명도소송을 진행하는 까닭은 '이자비용'과 관련 있다. 단, 1세대라도 미이주한 세대가 있을 경우, 후속 절차인 착공 시기가 계속해서 밀릴 수밖에 없다. 정비사업에서 사업기간이 길어질 경우, 이는 곧 조합원들의 분담금 증가로 이어진다. 조합원들은 이주계획서 및 이사 당일 공과금 정산 등으로 공가확인 절차가 비교적 수월하다. 다만, 현금청산자와 세입자는 보상여부·보상금 지급액 등을 협의해야 하기 때문에 이주가 지연될 수밖에 없다. 이주개시와 명도소송을 병행하는 것도 앞선 이유 때문이다. 이주비 및 사업비 조달을 위한 HUG보증 신청을 위한 안건도 상정됐다. 한남2구역은 대우건설의 재신임 여부와 별개로, 관리처분계획(안) 수립 후 HUG보증을 받기 위한 절차에 착수할 예정이다. 118프로젝트 약속을 지키지 못한 대우건설의 재신임 여부도 향후 총회에서 다뤄질 것으로 업계는 보고 있다.
수도권 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 재건축의 '첫 단지'가 될 총 35,897가구 규모의 선도지구가 최종 선정됐다. 지난 9월 공모 당시 99개 구역이 참여한 것을 고려하면 7.6대 1의 경쟁률을 뚫은 셈이다. 27일 국토교통부는 '1기 신도시 정비 선도지구 선정 결과'를 확정 발표했다. 선도지구는 올해 8월 시행된 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'에 따라 재건축을 가장 먼저 추진하는 단지라고 할 수 있다. 우선 분당에선 3개구역 1만948호가 선정됐다. ▲샛별마을 동성(2,843호) ▲양지마을 금호(4,392호) ▲시범단지 우성(3,713호) 등이다. 연립주택 단지인 목련마을 빌라 1,107호는 별도 정비물량으로 선정돼 선도지구에 준하는 수준의 지원과 관리를 받는다. 해당 물량까지 포함하면 분당은 총 12,055호가 선정됐다고 볼 수 있다. 이어 일산은 ▲백송마을1단지(2,732호) ▲후곡마을3단지(2,564호) ▲강촌마을3단지(3,616호) 등 3개 구역 합산 총 8,912호다. 연립주택인 정발마을 2·3단지 263호는 별도 정비물량으로 선정됐다. 이를 포함하면 총 9,175호로 집계됐다. 평촌도 ▲꿈마을 금호(1,750호) ▲샘마을(2,334호) ▲꿈마을우성(1,376호)이 선정됐다. 뒤이어 중동은 삼익(3,570호), 대우동부(2,387호)가 선정됐고, 산본은 자이백합(2,758호), 한양백두(1,862호)가 선도지구에 각각 2곳씩 이름을 올렸다. 선도지구로 선정된 구역은 내년에 특별정비구역으로 지정되고, 2026년 시행계획 및 관리처분계획 수립과 이주를 거쳐 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 정비사업이 추진된다. 통상 10~15년 걸리는 재건축을 정부와 지자체의 지원 하에 6년 안에 마무리되는 것이다. 정부는 선도지구 주민들이 내년 특별정비계획을 발 빠르게 수립할 수 있도록 적극적인 행정 지원을 진행한다는 방침이다. 우선 사업 지연 요인 중 하나로 평가받는 학교 문제를 사전에 해소해 나갈 계획이다. 현행법에 따라 그간 300가구 이상 주택이 공급되는 곳에서는 학교용지를 반드시 확보해야 한다. 이에 국토부는 학교 부지를 둘러싼 원만한 협의를 위해 교육부·경기도교육청과 다음 달 중 업무협약을 체결할 예정이다. 또 공사비 급등으로 인한 분담금을 둘러싼 주민 간 갈등도 사전에 차단한다. 공정하게 산출되지 않은 분담금 우려 때문에 사업이 지연될 수 있는 점을 방지하는 것이다. 정부는 공정한 분담금 산정을 위해 부동산 가격조사 전문 기관인 한국부동산원을 통해 분담금 산출 업무를 지원할 계획이다. 이에 더해 금융지원 방안으로는 재건축 시 투입되는 주민들의 사업 자금을 지원하기 위해 펀드를 조성한다. 12조원 규모의 미래도시펀드 조성을 본격 추진하는데, 내년 모펀드 조성을 완료한 후 2026년부터 초기사업을 지원할 방침이다. 아울러 노후계획도시 특화보증도 추진한다. 내년까지 특화보증 준비를 마친 후 미래도시펀드와 연계해 사업비 보증 시기를 앞당길 방침이다. 이를 통해 선도지구 주민들은 관리처분 후 총사업비 산정 시 공사비를 포함할 수 있게 된다. 보증 한도에 공사비가 포함되면 총사업비의 60% 내에서 필요 자금을 더 많이 조달할 수 있게 된다. 다만 정부는 선도지구 선정과 함께 제시될 것으로 예측됐던 이주 대책은 다음 달 중 발표하기로 했다. 또한 12월부터는 찾아가는 설명회를 개최해 통합정비 제도 전반을 설명하고, 주민의견도 청취할 계획이다.
잠원동 동쪽 끝, 한강변과 맞닿은 잠원한강이 두 차례에 걸친 안전진단 과정을 통과함에 따라 정비구역 지정을 위한 동의서 징구에 힘을 쏟고 있다. 대상지는 프라이빗한 고급 빌라촌 근방에 위치하며, 한강 영구 조망도 가능해 뛰어난 지리적 이점을 갖고 있다. 다만 신속한 동의율 확보를 위해선 한강 조망권을 둘러싼 단지 간 이견 조정이 시급하다는 평가다. 27일 정비업계 따르면 잠원한강은 정비·건축계획(안)을 주제로 이달 주민설명회를 개최했다. 설명회 발표는 ㈜필건축사사무소가 맡아 진행됐다. 당일 설명회에서 단연 주민들의 눈을 사로잡은 부분은 용적률 상향에 따른 최고 층수와 한강 조망권 부분이었다. 우선 대상지의 최고층수는 150m이하(49층 이하)로 예정됐다. 한강변이란 단지 특성과 강남변에 부는 준초고층 트렌드를 감안해 높이 계획이 이뤄진 것으로 풀이된다. 잠원한강의 용적률 체계는 ▲기준·허용용적률(240.4%) ▲상한용적률(275.2%) ▲법적상한용적률(300%) ▲완화용적률(360%) 등으로 예측됐다. 기준·허용용적률로는 현황용적률이 적용됐으며, 완화용적률의 경우엔 향후 서울시 심의를 통과할 경우 가능한 수치를 미리 계산해 놓은 것이다. 만약 대상지가 심의를 통과해 완화용적률(60%p)을 적용받게 된다면, ▲일반분양(24%p) ▲공공분양(18%p) ▲공공임대(18%p) 등으로 주택을 지을 수 있다. 주택공급계획에 맞춰 예상되는 총 세대수는 585세대로, 60㎡이하(215세대)와 60~85㎡이하(370세대)로 나타났다. 이날 ㈜필건축사사무소는 단지 주민들에게 두 가지 건축계획(안)을 제시했다. 실사용 대지면적과 연면적은 큰 차이 없이 대부분 유사한 수준이다. 분양세대 역시 585세대와 590세대로 대동소이하다. 하지만 가장 큰 차이점은 동 배치에 따른 한강조망권의 확보 부분이다. 1안의 경우, 한강변에 3개 동이 1열로 배치돼 다수 세대의 한강 조망권을 최대로 확보했다. 2개 타워는 49층 트윈으로 계획돼 스카이브릿지로 연결되고, 나머지 1개 동은 43층 규모로 계획됐다. 이와 달리, 2안의 경우 한강변에 맞닿은 3개 동은 다소 낮게 높이가 계획됐고, 2열에 있는 2개 주동만이 49층으로 계획됐다. 해당 1안과 2안을 일대일로 비교했을 때, 장단점이 명확하게 나뉜다. 1안의 장점은 모든 세대가 한강 조망이 가능하다는 점이다. 또 넓은 시야와 일조확보로 뛰어난 도시조망을 누릴 수 있다. 쾌적한 조경면적 확보도 이점 중 하나로 꼽힌다. 단, 한강변관리기본계획상, 이같은 주동형태가 서울시 심의를 통과할 수 있을지가 관건이 될 전망이다. 반대로 2안의 장점은 한강변 높이 관련 정책(한강변 저층배치)에 부합하다는 점이다. 그러나 단점으로는 일부 세대의 한강조망이 불가하며, 5개동 배치로 남향조망과 일조가 침해되며, 건폐율 역시 높아져 외부공간이 협소할 수 밖에 없다. 이어진 한강변 재건축 사례 발표는 삼성물산이 맡아 진행됐다. 삼성물산 관계자는 "적기에 사업을 추진하는 것이 무엇보다 중요하다"며 래미안 원베일리와 첼리투스의 재건축 성공 사례를 소개했다. 한편 잠원한강의 경우, 단지 구조상 1~2동이 한강변에 위치해 한강 조망권 확보에 유리하다. 나머지 동의 경우도 상위층은 한강 조망이 가능하나, 낮은 층수는 한강 조망이 쉽지 않다. 이처럼 단지별 감정평가액이 상이하고, 부가가치도 다른만큼 구역지정을 위한 동의율을 빠르게 충족시키기 위해선 잠원한강 재건축 준비위원회의 중간 다리 역할이 중요하게 작용할 것으로 전망된다.
![[한남4] ②'한강vs프리미엄' 조망권 설계…업계 "미래가치 좌우"](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20241147/art_17324222526129_3940ee_178x118_c0.jpg)
삼성물산과 현대건설이 대안설계(안) 상 조망권을 두고 상반된 전략을 가져오면서 조합원들 관심이 높아지고 있다. 한남뉴타운은 한강변에 위치해 있는 지리적 특성상 '한강 조망권' 확보가 가능한 사업장이다. 한강 조망권은 입주 후 아파트 미래가치를 결정짓는 주요 요소로 손꼽힌다. 한강조망 세대 수는 삼성물산이 현대건설보다 약 2배 가량 많다. 삼성물산의 경우, 조합원 전 세대의 한강조망권을 확보한 셈이다. 삼성물산은 주동 간 거리를 최대한 확보하며, 동서·남북 통경축을 통해 조망권을 확보했다는 설명이다. 특히, 나선형 회전 주동과 십자형(+) 주동을 적용해 한강조망에 특화된 설계(안)을 선보였다. 한강 조망이 가능한 세대 수는 1,652세대다. 한남4구역 조합원 수(1,166명)를 감안할 때, 조합원 전 세대가 한강조망 프리미엄을 누릴 수 있을 것으로 관측된다. 한강변 입지의 사업장 특성을 최대한 고려한 것으로 보이는 대목이다. 래미안 원베일리는 현재 한강 조망 유무에 따라, 최대 14억원 이상 가격차가 나타나고 있다. 바로 옆에 위치한 아크로리버파크 역시 국민평형의 아파트 가치가 '한강 조망권'에 따라 약 10억원 수준의 프리미엄 격차가 난다. 현재 삼성물산을 비롯한 대형 건설사들이 '한강벨트' 구상을 목적으로 조직개편과 수주선별을 진행하는 것도 앞선 이유 때문이다. 한강조망권이 아파트 가치를 결정짓고, 이는 곧 향후 분양성과로 직결된다. 지난해 진행된 압구정 재건축 단지(2구역·3구역·4구역·5구역)의 설계 경쟁에서도 모든 업체들의 최대 관심사는 '조합원 전 세대 한강조망권 보장'이었다. 삼성물산은 조합원들이 한강조망 가능한 세대 수를 가져갈 수 있는 방향으로 설계에 집중했다. 특히, 회전하는 모양의 주동 디자인은 세계 최초로 랜드마크 특허출원을 진행했다. 한남4구역만을 위한 차별화, 특별함에 무게를 더한 것으로 업계는 보고 있다. 최근 현대건설이 수주한 신반포2차도 조합원 전 세대가 한강조망을 100% 할 수 있게끔, 대지 레벨까지 5m 상향 조정하는 방향의 혁신설계(안)을 제안했다. 현대건설은 미래가치 극대화에 초점을 맞춰 신반포2차 사업제안서를 공들여 만들었고, 신반포2차는 한강 조망이 가장 유리한 독보적 아파트 단지임을 강조했다. 이 자리에서 현대건설 관계자는 한강변 조망에 대한 조망의 질을 최우선시했다며, 한강 조망 프리미엄은 10억원 이상 차이가 날 것이라고 설명했다. 추가적으로 신반포2차의 경우, 반포 최초 조합원 전 세대에 광폭테라스를 약속했다. 반면, 현대건설은 한남4구역에선 한강조망 100% 대신 '프리미엄조망(한강+남산+용산공원)'이라는 설계 전략을 펼쳤다. 프리미엄 조망 실현을 위해 AI첨단기술을 활용했으며, 모든 조합원이 한강과 남산, 용산공원의 경관을 누릴 수 있음을 설명했다. 현대건설은 '3차원 경관심의 기술공모전'에서 국토교통부 장관상을 수상한 AI 기반기술을 적용했다. 주동을 45도 회전한 사선 배치를 적용해 프리미엄 조망을 만들겠다는 각오다. 현대건설 역시 건물 배치를 Y자 형태로 설계해 한강을 바라볼 수 있는 세대 비율을 극대화했다. 하지만 삼성물산과 달리, 한강조망 100%를 약속하지는 못했다. 한남뉴타운 내부적으론, 현대건설이 기 수주한 한남3구역의 한강조망 설계와도 관련이 있다는 관측이 제기된다. 실제로 한남3구역은 지난해 재정비촉진계획(안) 변경을 통해 한강 조망세대를 2배 이상 늘렸다. 한남3구역 사업시행계획(안)에 따른 한강뷰 조망세대는 1,038세대였지만, 재정비촉진계획(안) 변경으로 한강뷰 조망세대는 약 2,100세대가 늘어날 것이라고 예측했다. 한남4구역과 한남3구역이 구역경계를 마주하고 있는 만큼, 한남4구역 설계 과정에서도 기존에 수주한 한남3구역 상황을 함께 고려할 수밖에 없을 것이라고 전문가들은 입을 모은다.
방화3구역이 현대사업단(현대건설·현대엔지니어링)을 사업파트너로 선정함에 따라, 사업추진이 탄력을 받을 것으로 예상된다. 조합은 두 건설사가 같은 상업 브랜드를 사용하는 만큼, 경쟁력 있는 패키지를 제안하는 등 컨소시엄의 이점을 최대치로 살리겠다는 입장이다. 현대사업단 역시 현대건설의 시공노하우와 현대엔지니어링의 자금력을 합쳐 시너지 효과를 선보여 조합에 적극 협조하겠다는 방침이다. 26일 정비업계 따르면 방화3구역은 최근 시공자 선정 총회를 개최해 상정된 안건들을 처리했다. 안건은 ▲제1호(선거관리규정 변경) ▲제2호(방화중 학교용지 교환 및 기부채납 협약서 의결) ▲제3호(시공자 선정) ▲제4호(시공자 계약서 체결 및 대위원회 위임) ▲제5호(입찰보증금 사업비 전환) ▲제6호(임시총회 회의비 지급) 등이다. 당일 상정된 안건들은 모두 가결 처리됐다. 단연 총회의 최대 관심사는 3호 안건으로 상정된 시공자 선정 건이었다. 앞서 방화3구역은 시공사 선정을 위해 입찰공고를 냈으나 두 차례 유찰됐고, 결국 내부 협의를 거쳐 현대사업단과 수의계약을 진행키로 했다. 조합원들 역시 해당 결과를 받아들이기로 결정했다. 총회에 앞서 현대사업단은 조합원들을 대상으로 PT발표를 진행했다. 우선 현대사업단이 내건 아파트 네이밍은 '힐스테이트 트레센트'다. 현대사업단은 ▲SMDP 외관특화 디자인 ▲유럽산 하이클래스 마감재 ▲전세대 서비스면적 100% 확보 ▲최대 2.5m 와이드형 발코니 ▲초대형 가로공원 ▲그랜드 커뮤니티 ▲넉넉한 주차공간 등을 약속했다. 현대사업단의 발표 이후엔 현대건설과 현대엔지니어링 중 주관사가 어디냐는 조합원들의 질문이 이어졌다. 이는 하자 책임을 어느 건설사가 떠맡게 되는지 여부를 판가름 할 수 있는 기준이 되는 만큼, 주민들에겐 무엇보다 중요한 질문이었다. 또 고도제한이 완화될 경우, 설계 변경이 가능한지에 대한 질문도 뒤를 이었다. 이와 관련, 현대사업단 관계자는 "입찰 당시 두 건설사는 50대 50으로 동등한 지분으로 입찰을 진행했다"며 "합심해서 사업을 이끌어가라는 현대그룹의 방침이 있었다"고 답했다. 또 완벽한 시공을 약속하되, 만약 하자관리가 발생할 경우엔 '7대 품질매뉴얼'을 토대로 관리가 들어간다고 강조했다. 이어 고도제한 완화에 따른 설계 변경 가능성에 대해선 "기존의 정비계획을 변경하려면 3~4년의 시간이 걸리고 추가 비용도 많이 든다"며 "조합원들이 원한다면 가능은 하나, 아직 확정적인 기준이 없어 검토가 필요하다"고 설명했다. 삼우건축 관계자 역시 "고도제한 완화가 항공협회에서 결정되더라도, 도시계획까지 반영되는 건 시간이 오래 걸린다"고 현실적 어려움에 대해 언급했다. 한편 방화3구역은 기존 편입된 학교용지 519㎡와 추가편입 학교용지 562㎡ 중 동일 면적에 대해선 토지대 토지로 대토하기로 결정했으며, 나머지 43㎡에 대해서만 기부채납하기로 협의를 마쳤다. 해당 문제를 해결하기 위해 최성종 조합장은 그간 수차례 학교관계자에게 설명회를 진행하며 의견수렴 과정을 거친 것으로 알려졌다. 이같은 최 조합장의 노고에 조합원들은 뜨거운 박수로 고마움을 전했다.
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