올해 4월 정비구역 결정고시를 받은 홍은15구역이 공공지원(서대문구청) 정비업체 선정을 완료함에 따라, 조합직접설립제도를 통한 본격적인 사업 토대 마련에 나선다. 해당 사업장은 2009년 정비예정구역으로 지정되었으나, 2013년 해제 등 사업추진에 부침을 겪은 곳으로 신속통합기획 도입으로 재개발이 재개되어 2021년 12월 신속통합기획 대상지로 선정된 바 있다.

26일 정비업계 따르면 서대문구청은 신속통합기획 후보지였던 홍은15구역의 조합직접설립제도 적용을 위한 설명회를 개최했다. 현장에는 약 400여명의 토지등소유자들이 참석했다. 조합직접설립제도를 위한 예산은 2억3,400만원으로, 서울시와 서대문구청이 6:4 비율로 분담한다. 이달 중으로 후보자(부위원장·위원) 등록과 선거인명부 열람이 시작된다. 주민들을 대표할 부위원장 선거는 오는 9월 20일로 예정돼 있다. 공공지원 정비업체는 한국씨엠개발이 용역업무를 수행한다.

주민협의체는 서대문구청장이 선임하는 위원장(외부 전문가)과 토지등소유자들이 선출하는 부위원장(주민대표), 위원(주민)들로 구성된다. 향후 구성될 주민협의체가 일종의 추진위원회 역할을 맡는다고 봐도 무방하다. 주민협의체는 조합설립을 위한 '창립총회' 준비에 업무 초점을 맞추게 된다. 조합 정관은 물론 행정업무에 필요한 각종 규정(행정·예산·회계·선거)을 만들어야 하며, 주도적으로 사업을 맡게 될 집행부(조합장·이사·감사) 구성을 위한 준비 작업도 진행해야 한다.

정비계획 결정고시 시점, 홍은15구역의 추정비례율은 129.18%다. 총수입 추정액(1조4,230억원)에서 총지출 추정액(9,762억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(3,458억원)을 나눈 결과값이다. 조합원 분양가는 평형대별로, ▲38㎡(4.67억원) ▲47㎡(5.67억원) ▲59㎡(6.85억원) ▲74㎡(7.98억원) ▲84㎡(8.64억원) ▲104㎡(10.2억원) 등이다. 일반분양가의 약 90% 수준에서 결정됐다.

홍은15구역은 홍은동 8-400번지 일대 위치해 있으며, 전체 구역면적은 87,976㎡다. 용도지역은 제2종일반주거지역으로, 전체 토지등소유자는 714명으로 집계됐다. 용적률과 건폐율은 각각 241%, 22%로 계획이 수립됐다. 지하3층-지상25층 총 1,834세대(임대주택 301세대)를 짓는 재개발 프로젝트다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(189%) ▲허용용적률(227%) ▲상한용적률(241%) 등으로 구성된다.

제2종일반주거지역의 법적 상한선이 250%인 점을 감안해, 별도로 법적상한용적률까지 확보하진 않는 방향으로 개발계획을 수립했다. 홍은15구역은 사업성 보정계수 최대치(2)를 적용받아, 토지 및 건축물 기부채납을 필요로 하지 않는 허용용적률 인센티브를 38.8%p 확보했다. 상한용적률 확보를 위한 기부채납으로는 ▲도로 ▲공원 ▲청소년수련시설 ▲공공임대주택으로 구성된다. 임대주택(301세대)은 상한용적률 확보를 위한 기부채납 임대주택(25세대)과 재개발 의무 임대주택(276세대)으로 나뉜다.