발행일(UPDATE): 2025년 07월 03일 14시 16분
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현대엔지니어링이 안산 고잔연립2구역 시공사로 선정됨에 따라, 정비계획(안) 변경 등의 후속 사업절차에도 속도가 붙을 전망이다. 최근 열린 총회 키워드는 '조합원 이익 극대화'로 요약된다. 현대엔지니어링은 조합 원안 설계보다 상품성을 한층 업그레이드한 특화설계를 제안했다. 또한, 높은 신용등급(AA-)을 앞세워 금융비용을 절감하고, 속도감 있는 사업 전개가 가능하다는 점을 강조했다. 18일 정비업계 따르면 고잔연립2구역 재건축 조합(이삼범 조합장)은 최근 시공사 선정을 위한 임시총회를 개최, 현대엔지니어링을 시공사로 낙점했다. 프로젝트명은 [힐스테이트 라플라체]로, 브랜드 인지도를 앞세워 입주 후 미래가치(프리미엄)로 조합원들에게 보답하겠다는 점을 약속했다. 현대엔지니어링의 특화설계는 ▲외관 ▲조경 ▲커뮤니티시설 ▲단위세대 ▲상가 ▲주차장 등으로 구성된다. 분양수입을 결정하는 중요 요소로는 단위세대가 가장 먼저 언급된다. 국민평형(84㎡) 이상의 중대형 평형대가 전체 27.4%, 종전 대비 약 2배 늘어났다. 또한, 전 세대를 4베이 구조의 판상형으로 구성해 햇빛과 바람 길을 확보했다. 기존에 없던 펜트하우스는 10세대를 만들어 상징성을 강화할 계획이다. 종전 2개로 분산됐던 상가는 1개동으로 통합하고, 1개층 연도형 상가로 구성해 분양성을 강화시켰다. 시공사 설계(안)은 향후 인허가 과정을 거치고, 조합원들의 의견을 수렴해 확정된다. 특히 고잔연립2구역은 8.8 부동산정책에 따라 현행 2종일반주거지역 최대 용적률(250%)에서 1.1배까지 추가 허용될 경우 사업성 추가 확보가 기대되는 상황이다. 용적률 25%p을 추가 확보할 경우, 사업 수지 개선에도 도움이 될 전망이다. 고잔연립2구역은 시공 파트너 확보를 통해 신속한 사업추진도 가능할 전망이다. 현대엔지니어링은 기본이주비 외에도 자체 신용공여를 통해 추가이주비 200억원을 지급하겠다고 제안했다. 통상 추가이주비는 원활한 이주 절차를 위한 목적으로 조달된다. 또한, 조합 사업비 중 215억원은 무이자로 대여할 예정이다. 현대엔지니어링은 10년 연속 건설업계 최고 신용등급에 속하는 AA-다. 건설사 신용등급은 이자비용과 직결된다. 마감재 역시 입주 전후를 고려해 주거 트렌드에 맞게끔 변화를 주겠다고 밝혔다. 조합원을 위한 특별제공품목은 ▲발코니 확장 ▲조망형 시스템 이중창 ▲전실 시스템에어컨 ▲각종 생활형 가전제품 등이다. 고잔연립2구역은 도보 15분 내외로 이용 가능한 고잔역(지하철4호선·수인분당선), 중앙역(4호선·신안산선), 초지역(KTX) 등의 교통 호재를 안고 있다. 이외에도 ▲안산중앙공원 ▲원고잔공원 ▲안산 문화예술의전당 ▲안산시청 ▲안산세무서 ▲고대안산병원 등의 생활 인프라도 모두 도보권에 위치해 있다. 현대엔지니어링 관계자는 "고잔연립2구역은 조합설립인가까지 녹록지 않았던 사업장으로, 신속한 사업추진을 원하는 조합원들의 열망이 높은 편"이라며 "현대엔지니어링은 최고의 사업제안을 하기 위해 오랜 기간 준비해 왔고, 브랜드 인지도를 통해 조합원들이 입주 후 프리미엄을 가져가실 수 있도록 보답할 것"이라고 말했다.
북아현두산아파트가 리모델링 조합설립을 앞두고 사업추진을 위한 준비과정에 여념이 없다. 북아현두산은 수평·수직증축 등을 통해 분양수익을 극대화하고, 실질적인 분양평수를 늘려 단지 주민들의 사업 만족도를 최대치로 끌어올리겠다는 계획이다. 한동안 답보상태에 머물렀던 대상지의 리모델링 사업이 일정 궤도에 빠르게 오를 수 있을지 귀추가 주목된다. 11일 정비업계 따르면 북아현두산아파트는 최근 주민들을 대상으로 리모델링 사업분석 설명회를 개최했다. 설명회 당일, 발표는 ㈜에이에이 종합건축사사무소가 맡아 진행됐다. 현재 북아현두산의 기용적률은 350%로 나타나 현실적인 사업 여건을 감안할 때 재건축보단 리모델링 사업이 적합하다. 리모델링 기대효과로, 우선 실사용 면적의 증가를 꼽을 수 있다. 이는 과거(1998년 이전) 적용했던 '중심선 치수'가 아닌 현행법에 따른 '안목치수'가 적용되기 때문이다. 안목치수를 적용하면 실제 평수만 계산하기 때문에 사용 가능한 공간이 늘어나 실거주자에게 유리하다. 이와 달리 중심선 치수를 적용시엔, 양쪽 벽간 중심 거리를 측정하므로 그 두께만큼 공사비 절감이 가능한 건설사에 유리하다. 일반 리모델링 단지 대비 많은 일반분양 세대수도 눈에 띄는 부분이다. 북아현두산은 140세대 이상의 세대수를 계획하고 있는데, 이를 분양수익으로 환산하면 약 2,000억원에 달한다. 특히 재건축과 달리 임대주택 건립의무가 없어 부담이 적고, 상대적으로 건축분담금, 기부채납 비율도 낮은 수준이다. 무엇보다 착공까지 약 7년이란 빠른 사업속도가 최대 메리트로 꼽히기도 한다. 대상지는 향후 안전진단을 거쳐 수평·별동증축(C등급) 또는 수직증축(B등급) 시공법을 따르게 된다. 단지 환경을 고려했을 때, 수직·수평·별동 증축 공법이 모두 적용 가능한 것으로 알려졌다. 수평증축의 경우, 예상되는 최대 용적률과 세대수는 각각 486.6%, 1,061세대로 나타났다. 기존 세대수에 비해 105세대가 늘어난 수치다. 이어 수직증축의 경우, 최대 용적률은 508.9%로, 총 세대수는 1,099세대로 예측된다. 이는 법정 15%에 근접한 14.96% 수준으로, 143세대의 일반분양 물량이 확보되는 셈이다. 추정비례율은 112.02%로 산출됐다. 수평증축과 수직증축 공법에 따른 예상 추정분담금은 각각 2.2억원, 1.7억원으로 예측됐다. 일반분양가는 주변 시세를 고려해 평당 5,600만원으로 책정됐고, 평당공사비는 806만원으로 나타났다. 뒤이어 단위세대 계획(안)을 통해 ▲마스터룸 계획 ▲효율적인 주방동선 계획 ▲침실환경 개선(복도형→발코니 직접 환기) ▲LDK형 넓은 거실 ▲현관 수납 강화 ▲욕실 2개소 등의 세부적인 계획들도 마련됐다. 특히 단지 내 고령층이 많은 환경적 요소를 고려해, 세대 구분형 타입을 마련해서 세대 분리를 통한 부분임대로도 사용 가능하도록 했다. 단지 지상엔 스카이라운지를 비롯해 어린이집, 돌봄센터, 시니어클럽 등의 시설이 들어선다. 지하엔 키즈·북카페, 황토방, 스크린골프장, 독서실, 주민지원센터 등의 공간이 마련된다. 이외에도 미세먼지 제로 시스템, 스마트 주거 시스템, 세이프티 시스템 등을 도입한다는 계획이다. 한편 북아현두산은 현재 조합장 및 임·대의원 후보자 모집을 마친 상태로, 오는 12월 21일(토) 조합창립총회를 계획하고 있다. 김민주 리모델링사업 준비위원회 위원장은 "우리 아파트는 재건축보단 훨씬 높은 수익구조를 보이는 리모델링이 답"이라며 "동의서 징구가 잘 이뤄져 총회가 성공적으로 개최되길 희망한다"고 말했다.
신속통합 패스트트랙(자문방식)으로 사업을 추진 중인 여의도 목화아파트가 2단계 종상향을 통해 최대 용적률 600%, 49층 건립 계획을 목표로 하고 있다. 여의도 목화는 전세대 한강뷰 확보를 비롯해, 단지와 여의나루 역 통로를 연결하려는 계획도 있어 향후 단지의 미래가치는 더 높아질 것으로 전망된다. 16일 정비업계 따르면 여의도 목화는 최근 정비계획(안) 수립을 위한 주민설명회를 개최했다. 당일 설명회 프레젠테이션(PT) 발표는 ㈜동해종합기술공사가 맡아 진행됐다. 여의도 목화의 구역면적은 11,570㎡로, 3,500평 수준에 해당한다. 용도지역의 경우, 기존 제3종일반주거지역에서 상업지역으로 2단계 종상향을 계획하고 있다. 아파트 최고 층수는 200m이하(60층 이하)로, 여의도 목화는 현재 49층으로 계획하고 있다. 결과적으로 2개동이 들어서나, 보기에 따라 4동으로 비춰질 수 있다. 대상지의 경우, 한강변과 맞닿은 부분은 20층~33·39층 등 저층 위주로 배치되며, 후면부는 41층과 49층으로 구성된다. 이는 대지여건 상, 2열배치가 어려워 완화조항이 반영됐기 때문이다. 기존 지침을 반영하되 한강 조망권 확보는 놓치지 않았다는 것이 ㈜동해종합기술공사 관계자의 설명이다. 신통기획 자문회의를 거쳐 대상지에는 가로특성을 고려한 저층부 시설배치와 생활가로 활성화(선큰 광장 도입)가 이뤄진다. 건축한계선 후방과 이면부 부분에는 단지 간 프라이버시 보장을 위해 공개공지로 활용된다. 주변과의 소통을 도모하고자 보행 및 커뮤니티 네트워크가 형성되며, 수변경관에 대응하는 상징적 디자인 계획도 잡혀있다. 앞서 2024년 2월 고시된 지구단위계획 지침과 달라진 점은 이번 토지이용계획(안)에선 입체보행로가 사라졌다는 점이다. 또 공공보행통로와 건축한계선이 기존에 비해 2m 가량 늘어났다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(350%) ▲상한용적률(600%) 등으로 수립됐고, 건폐율은 58.2%로 나타났다. 정비계획(안) 공람공고 자료에 따르면, 순부담률은 46.35%다. 순부담 면적은 5,360㎡로, ▲도로 ▲기숙사 ▲공공업무시설 ▲공공임대주택 등으로 구성된다. 예상되는 주택공급물량은 423세대로, 조합원과 일반물량은 각각 76세대, 347세대로 산출됐다. 일반분양은 ▲60㎡이하(61세대) ▲60~85㎡이하(165세대) ▲85㎡초과(121세대)로 나뉜다. 임대주택 수는 59㎡(61세대)와 84㎡(15세대)로 계획됐다. 또한 오피스텔의 경우, 60㎡이하(9실)와 60~85㎡이하(27실)로 총 36실에 해당한다. 추정비례율은 92.9%로 책정됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 900만원, 일반분양가는 7,000만원 수준으로 예상됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 90%수준으로 나타났다. 여의도 목화의 조합원분양가는 ▲59㎡(17.3억원) ▲84㎡(22.5억원) ▲103㎡(26.7억원) ▲124㎡(31.4억원) ▲145㎡(39.6억원) 등으로 산출됐다. 한편 지하철 5호선 여의나루 역 바로 앞에 위치해 초역세권 입지를 보이는 여의도 목화는 여의나루 역(4번 출구)과 아파트 단지의 입체적 연결 계획(안)을 현재 검토 중인 상황인 것으로 알려졌다.
송파구에 위치한 가락1차현대가 시공사 선정을 위한 입찰 공고를 연내 개시한다. 전임 집행부 때부터 시공사 선정을 준비해 온 걸 감안하면, 1년 6개월 만이다. 가락1차현대는 분양가상한제 규제를 받는 강남3구 핵심입지에 속해 있음에도 불구 시공사 선정 과정이 녹록지 않았다. 집행부 교체도 한 차례 수반될 정도로 적잖은 시일이 소요됐다. 정비사업 여건을 감안할 때 조합원들은 하루 속히 사업을 진행해야 한다는 데 입을 모은다. 15일 정비업계 따르면 가락1차현대 재건축 조합(이영두 조합장)은 최근 대의원회를 열어 시공사 선정을 위한 입찰지침서 안건을 통과시켰다. 입찰 방식으로는 총액입찰을 택했다. 총액입찰의 경우, 시공사는 공사비총괄내역서를 입찰마감일까지 제출해야 한다. 선정된 시공사(낙찰자)는 45일 이내 물량산출내역서를 조합에 제출해야 한다. 현재 삼성물산과 현대건설이 시공권을 두고 치열하게 경쟁 중인 한남4구역도 총액입찰 방식이다. 가락1차현대 시공권에 적극성을 피력하고 있는 곳은 ▲GS건설 ▲롯데건설 ▲HDC현대산업개발 등이다. 실제 대의원회가 열린 날에도 3곳의 홍보 OS요원들이 도열해 조합원들을 맞이한 것으로 전해진다. 모두 공사도급순위 10위권 이내 속하는 대형사다. 조합원들의 최대 관심사는 경쟁입찰 성사 여부다. 물론 최근 송파구에서 시공사를 선정한 사업장(가락삼익맨숀·삼환가락·잠실우성4차·마천3구역·거여새마을 등) 모두 단독입찰로 진행됐다. 현재 입찰공고가 나간 잠실우성1·2·3차와 방이대림도 각각 GS건설, 삼성물산이 나홀로 응찰했다. 부동산 시장이 침체된 상황에서, 시공사들이 높아진 원가율 부담 등의 이유로 입찰경쟁을 꺼려하고 있기 때문이다. 시공사를 선택하는 건 조합원이지만, 그에 앞서 시공사가 먼저 입찰에 참여할 사업장을 결정해야 한다. 입찰 참여는 오롯이 사업성만을 전제로 한다. 한강변에 위치한 한남5구역은 '모든 시공사의 참여를 희망합니다'라는 플랜카드까지 걸었지만 결국 DL이앤씨만 응찰했다. 조합은 3기 집행부가 올해 상반기부터 대형 시공사들의 입찰 참여를 유도하기 위해 소통에 초점을 맞춰 왔다. 가락1차현대 입찰 참여를 한번이라도 진지하게 검토해 본 시공사라면 충분한 준비 기간을 보장받은 셈이다. 재건축 사업에서 시간은 사업비(공사비 포함)를 결정짓는 중요 요소다. 조합원들은 보유 중인 아파트를 현물출자했을 뿐, 사업에 들어가는 모든 비용의 대부분을 빌린다. 특히 분양가상한제 규제를 적용받는 곳들은 분양수입(매출)을 원하는 만큼 늘려갈 수 없다. 쉽게 말해, 투자 상방(업사이드)이 막혀 있다. 반면 사업비용(지출)은 시간이 갈수록 계속 늘어날 수밖에 없다. 분양수입과 사업비용의 차이는 모두 조합원들의 부담해야 할 몫이다. 정비사업에서 '시간이 곧 돈'이라는 말이 계속 격언처럼 회자되는 이유도 이 때문이다. 가락1차현대는 사업시행계획(안) 인가를 앞두고 있는 상황에서, 후속 인허가 절차들은 원안대로 진행할 계획이다. 시공사 선정 과정에서 대안설계·혁신설계를 택하게 될 경우엔 이주·철거 기간에 발맞춰 필요한 인허가 사안들을 투트랙(Two-Track)으로 진행한다는 방침이다. 보통 시공사는 입찰제안서를 제출할 때, ▲원안설계 ▲대안설계(경미한 변경) ▲혁신설계(중대한 변경) 등으로 구분짓는다. 조합의 원안설계로 아파트를 짓는 사업장은 없다고 봐도 무방하다. 최근 시공사 선정을 마친 현대건설은 가락삼익맨숀에서 '조건부 디에이치'를 내걸었다. 현대건설은 시공사 선정을 위한 총회에서 조합원들이 향후 더 나은 아파트 미래가치(프리미엄)를 향유하려면, 플러스 아이디어(PLUS IDEA) 적용이 필요함을 강조했다. 국민평형인 84㎡ 이상 전 세대에 광폭테라스를 적용하고, 세대당 주차대수·커뮤니티 면적도 증가시켜야 한다는 점을 부연했다. DL이앤씨 역시 잠실우성4차에서 높이계획을 수정하는 방향으로 새 판 짜기에 돌입했다. 결과적으론 두 곳 모두 중대한 설계변경을 전제로 정비계획(안)을 원점에서부터 바꾸기로 가닥을 잡은 상황이다. 가락1차현대의 구역면적은 33,953㎡로, 지하4층-지상21층으로 총 8개동 공동주택을 짓는 재건축 사업이다. 용적률과 건폐율은 각각 299%, 31%다. 작년 1분기 건축심의를 통과했다. 건축심의(안) 상 주택공급물량은 총 842세대로, 분양주택과 임대주택은 각각 717세대, 125세대다. 공급 타입은 ▲전용 44㎡(72세대) ▲전용 59㎡(79세대) ▲전용 84㎡(366세대) ▲전용 110㎡(317세대) ▲전용 168㎡(8세대) 등으로 구성됐다. A조합원은 "과거 힘들게 수주해 놓은 사업장에서 공사도급계약을 의도적으로 늦추며 발을 빼는 시공사가 많다는 건 정비사업이 녹록지 않음을 방증하는 대목"이라며 "재건축 사업의 가장 중요한 파트너가 시공사인 만큼, 입찰지침서 통과를 기점으로 시공사 선정에도 이제는 속도가 붙었으면 하는 바람"이라고 말했다.
양천구 내에서도 숲세권 단지로 정평이 난 신월시영이 신속통합기획 사전자문(패스트트랙)을 통해 재건축 사업을 위한 기초 토대를 다지고 있다. 신월시영은 고도제한 구역이기에, 별도의 종상향 없이 기존 2종일반주거지역을 유지하는 방향으로 정비계획(안)을 수립 중이다. 최근 변경된 2030도시·주거환경정비기본계획(안)에 따라, '사업성 보정계수'를 활용해 부족했던 사업성을 보완하기 위한 후속 절차도 병행하고 있다. 14일 정비업계 따르면 신월시영아파트는 최근 정비구역 지정 및 정비계획(안) 수립 절차에 나섰다. 당일 프레젠테이션(PT) 발표는 ㈜KTS엔지니어링이 맡아 진행했고, 현장에는 많은 토지등소유자들의 발길이 이어지면서 뜨거운 분위기가 이어졌다. 준공 후 36년이 경과된 신월시영의 구역면적은 153,213㎡로, 용도지역은 제1종일반주거지역(25%)과 제2종일반주거지역(75%)으로 혼재돼 있다. 김포공항 일대 고도제한지역에 해당되는 대상지는 ▲수평표면구역 ▲원추표면구역 ▲진입표면구역에 속하며, 비오톱1등급지와도 연접하고 있는 것이 특징이다. 지리적 특성을 감안해야 하는 단지 여건상, 신월시영의 용도지역은 종상향 없이 기존 제2종일반주거지역을 유지하게 된다. 다만 관계기관과의 협의 끝에, 지양산 등 주변 장애물 차폐이론을 적용해 고도제한 완화가 가능하게 됐다. 결국 대지레벨과 공동주택 층고를 고려해 층수는 최대 21층까지 허용하기로 결정됐다. 신통기획 자문회의 결과, 대상지는 ▲순응형 단지 ▲공공편의 시설 ▲자연을 품은 단지 ▲미래주거 경관이란 4가지 전략을 토대로 사업을 구상하기로 했다. 우선 공원과 도심으로 열린 자연 녹지축이 형성될 계획이다. 지양산-공원-온수도시 자연공원을 잇는 녹지축을 따라 보행·통경축도 마련될 전망이다. 또 단지 중앙부에는 타워형 형태의 주동 계획도 마련돼 있다. 중앙에 건립되는 12m 규모의 공공보행통로를 통해 학교가는 길이 수월해지고, 공공보행통로 활성화를 위해 인근에는 다채로운 보육 및 시니어 커뮤니티 시설이 위치할 예정이다. 특히 단지 내 중앙산책로(공원)는 공원 단지 이슈를 극복하고자 외부로 이전배치돼 타 단지 주민들도 함께 이용할 수 있는 여건이 마련된다. 본래 도정법에 따라 1,000세대 이상의 재건축 단지는 세대수에 따른 신규 공원에 대한 기부채납이 이뤄져야 한다. 하지만 신월시영의 경우, 공원의 이전배치가 인정돼 따로 기부채납을 할 필요가 없다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 도로는 금살어린이공원의 정형화를 위해 기존 6m에서 10m로 확폭된다. 신월근린공원 재배치에 따른 진입도로 신설도 이뤄진다. 또한 신월로7길에는 획지 내 입체결정을 통한 공영주차장도 마련된다. 대상지의 주출입구에는 효율적인 토지이용을 위해 회전교차로가 마련되며, 부출입구는 총 3곳이 마련된다. 대상지의 순부담 면적은 1,114㎡로, 토지(대지지분 포함) 1,070㎡와 건축물(환산부지) 44.1㎡에 해당한다. 종상향에 따른 공공기여 부담이 없고, 두드러지는 공공기여 시설도 없어, 타 단지 대비 의무 기부채납 비율이 상당히 미비한 것이 큰 메리트로 작용한다. 현재 주민공람(안)에 나타난 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(200%) ▲상한용적률(202.5%) ▲법적상한용적률(249.9%) 등으로 수립됐다. 단 2030 도시·주거환경 정비기본계획에 따라 2종일반주거지역의 경우 허용용적률이 210%로 상향 적용될 수 있다. 여기에 향후 사업성 보정계수가 적용된다면, 상한용적률은 221%까지 높아질 수 있다. 이로 인해 임대주택 비율은 기존 23.69%에서 14.33%로 대폭 줄어드는 효과를 볼 수 있다. 예상되는 세대수는 3,147세대로 일반분양과 공공주택은 각각 2,828세대, 319세대로 나뉜다. 그러나 사업성 보정계수가 적용될 경우, 총 세대수엔 변화가 없지만 일반분양과 공공주택 세대수가 2,951세대, 196세대로 큰 차이를 나타나게 된다. 일반분양 물량 증가로 1인당 2,000만원 정도의 분담금을 줄일 수 있다는 것이 ㈜KTS엔지니어링 관계자의 설명이다. 추정비례율은 103.32%로 예상됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 700만원, 일반분양가는 3,500~4,000만 수준으로 책정됐다. 주민들은 본인이 소유한 종전자산감정평가액에 추정비례율(103.32%)을 곱한 권리가액을 기준으로 개략적인 추정분담금 혹은 환급금을 알 수 있다.
초기 재개발 추진 구역인 중곡1동 254-15번지 일대가 정사각형 반듯한 구역계 모양으로 신통기획 사업에 나서고 있다. 최근 동의서 연번을 부여받은 대상지는, 토지등소유자의 신속한 판단을 이끌어 속도감 있게 사업을 전개한다는 계획이다. 14일 정비업계 따르면 광진구청은 최근 중곡1동 254-15번지 일대 주민들을 대상으로 신통기획 추진절차와 주요 내용에 대한 설명회를 개최했다. 당일 설명회 프레젠테이션(PT) 발표는 ㈜구산씨엔에스가 맡아 진행됐다. 중곡동 254-15번지 일대의 구역면적은 81,343㎡로, 용도지역은 제2종일반주거지역(7층 이하)과 제2종일반주거지역이 혼재돼 있다. 대상지는 다년간 노후연립 및 다세대가 섞여 정비사업을 통한 주거환경개선이 시급한 동네로 알려져 있다. 신통기획 사업을 위한 정비요건을 검토한 결과, 대상지는 필수 요건인 노후도와 구역면적 부분의 기준을 넘겨 적합하다는 평가를 받았다. 선택 요건 부분에서도 과소필지 부분을 제외한 ▲노후도(연면적) ▲주택 접도율 ▲호수밀도 ▲반지하 요건을 모두 충족한다는 결과를 도출했다. 정량적 평가표로 환산했을 때, 100점 만점 기준으로 대상지의 점수는 80.4점으로 나타났다. 만약 중곡1동 254-15번지 주민들이 높은 찬성동의율을 보이면, 5~15점까지 추가 점수를 부여받게 된다. 다만 20%~25% 가량의 반대 동의율이 모아지면, 재개발 사업이 보류 또는 미선정돼 사업이 멈추게 된다. 건축계획(안)에 따라 대상지의 예상되는 총 세대수는 1,883세대로, 임대 수는 약 380세대로 산출됐다. 세부적으로 ▲39형(255세대) ▲59형(760세대) ▲84형(543세대) ▲108형(227세대) ▲140형(98세대)로 분류된다. 단 상기의 건축계획은 개략적인 것으로, 사업추진과정에서 변경될 수 있다. 이날 사업성 향상 요인으로는 빠른 사업진행(금융비 절감)을 비롯해 일반분양 극대화(수익 증가), 최적의 설계안(공사기간 단축)이 꼽혔다. 아울러 ㈜구산씨엔에스 관계자는 주민들의 이해를 돕고자 도시 및 주거환경정비법에서 정의하는 분양대상, 주택공급 기준 등에 대해 설명하는 시간을 갖기도 했다. 우선 분양대상자의 경우, ▲주택을 소유한 자 ▲종전토지의 총면적이 90㎡ 이상인 자 ▲권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자에 해당한다. 조합원은 토지등소유자를 원칙으로 한다. 특히 도정법 제77조에 따라 투기방지를 억제하고자 권리산정 기준일이 정해지는데, 이는 정비사업이 추진 중인 지역에서 분양권을 받을 수 있는 권리를 산정하는 기준시점을 의미한다. 권리산정 기준일 이후엔 새로 지어진 건축물의 소유자의 경우 분양권을 받지 못하고 현금청산자가 된다. 예를 들어 ▲1필지 토지가 여러 필지로 분할될 경우 ▲단독·다가구 주택이 다세대 주택으로 전환될 경우 ▲나대지에 다세대나 그 외 건축물을 올려 토지등소유자 수가 증가할 경우▲하나의 대지범위에 속하는 토지와 주택을 건축물로 각각 분리해 소유할 경우에는 건축물을 분양받을 수 없게 된다.
부산 우동1구역이 이달 30일(토) 시공사 해지 총회를 앞둔 가운데, 최근 공사도급순위 10위권 이내 대형 건설사에 입찰참여의향을 묻는 공문을 발송했다. 대형사들은 기존 시공사 선정이 무효·취소될 경우, 적극적으로 입찰에 참여하겠다는 의지를 피력했다. 우동1구역은 지난 2021년 DL이앤씨를 시공사로 선정했으나 상호 협의에 도달하지 못해 공사도급계약(안)을 체결하지 못한 상황이다. 12일 정비업계 따르면 우동1구역은 최근 공사도급순위 10위권 이내 건설사들에게 입찰참여 의향 여부를 묻는 공문을 발송했다. 앞서 DL이앤씨에는 공사도급계약(안) 체결을 위해 최선을 다해왔으나, 불성실한 협상태도와 사업추진 의지가 부족하다는 판단 하에, 협의를 종료하고 조합원 총회를 통해 입장을 전달한다는 내용을 안내했다. 조합과 시공사는 그간 오랜 협의를 진행했지만 끝내 공사도급계약(안)을 체결하지 못했다. DL이앤씨는 1년여 넘는 기간 동안 협의를 진행해 왔고, 협상단 회의에 성실히 응해왔음을 지난 9월 공문을 통해 밝히기도 했다. 계약 체결을 위해 조합과 대화할 의지가 있음을 부연했다. 하지만 조합 측이 제안한 공사도급계약(안)에 대한 회신은 계속 미뤄졌다. 이에, 조합은 더 이상 사업이 지체되어서는 안된다는 판단 하에 시공사 해지 총회를 개최한 것으로 업계는 보고 있다. 총회 개최를 위한 대의원회는 이달 14일 열린다. 공사도급계약(안) 상 이견차가 발생했던 부분은 사업비 대여 '지급보증'과 관련 있다. 우동1구역은 시공사 신용공여를 통한 지급보증 항목 기재를 원했지만, DL이앤씨와 이견차가 좁혀지지 않았던 것으로 전해진다. DL이앤씨는 입찰제안서 상 무이자 대여금 2,100억원을 약속한 바 있다. 사업비 차입약정과 관련해서도, 차입금 상환에 대한 조합원들의 공동부담 의무 등의 조건을 총회에서 미리 결의받아야 한다는 내용도 최종 협의에 도달하지 못했다. 결국 조합은 시공사 교체로 가닥을 잡았고, 대형 시공사들의 입찰참여의향을 묻는 공문을 발송했다. 현재 우동1구역 시공사 선정이 무효·취소될 경우, ▲삼성물산 ▲현대건설 ▲포스코이앤씨 ▲GS건설 등이 조합 요청사항을 수용해 적극적으로 입찰에 참여할 수 있다는 입장을 전달했다. 한편, 우동1구역은 지하3층-지상 28층 총 1,481세대를 짓는 주택사업이다. 부산에서도 부촌으로 평가받는 해운대 우동에 위치해 있으며, ▲부산 지하철 2호선(벡스코역, 센터시티역) ▲동해선(벡스코역) 등의 교통망을 갖추고 있다. DL이앤씨는 지난 2021년 지방 최초로 하이엔드 브랜드인 '아크로(ACRO)'를 제안한 끝에 시공사로 선정됐다. 총 공사비는 약 5,500억원, 평당 공사비는 약 609만원 수준이다. 당시 시공사 선정 총회에서 참석 조합원 896명 중 808명의 찬성표를 획득하며 압도적인 지지를 받은 바 있다.
"주민입안 동의율이 67.3%로 나온 명일신동아는 다른 아파트 단지보다 신통기획이 빠르게 진행되고 있습니다. 다만 아쉬운 점은, 단지 세대수가 적어 新트렌드에 맞춘 커뮤니티시설 도입·운영에 부담감이 크지 않을까 싶습니다. 어떠한 결정이든 강동구청은 신동아 주민들의 목소리에 귀기울여 서울시와 적극 협조한다는 입장을 밝힙니다." 이수희 강동구청장은 최근 열린 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 명일신동아 주민설명회에서 이같이 말했다. 높은 주민단결력를 보이는 명일신동아의 재건축 사업에 든든한 행정지원으로 힘을 보태겠다는 것이 강동구청의 입장이다. 향후 명일신동아가 기존 계획(919세대)을 고수할지, 혹은 1,000세대 이상으로 세대수 조정을 통해 사업 흐름에 변화를 줄지 여부는 주민들 간의 의견조율을 통해 결정될 것으로 보인다. 12일 정비업계 따르면 명일신동아는 최근 정비구역 지정 및 정비계획(안) 수립 절차에 나섰다. 토지등소유자들을 대상으로 한 설명회 프레젠테이션(PT) 발표는 강동구청 주택재건축과의 박강덕 팀장이 맡아 진행했다. 명일신동아 구역면적은 39,558㎡로, 이중 획지면적은 37,982㎡(96%)에 해당한다. 정비기반시설은 1,576㎡인 도로뿐이다. 명일신동아의 토지 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 용도변경은 없다. 구역 옆에 자연녹지지역인 원터근린공원이 위치해 있는 것이 특징이다. 건축 규모는 8개동, 지하3층-지상50층 규모로 지어질 예정이다. 고덕로는 기존 25m에서 30~33m로 확폭 계획을 갖고 있다. 단지 사이 내 7m 길이의 공공보행통로 2개소도 마련된다. 이는 고덕로62길에서 원터근린공원과 배재중·고교를 각각 연계하기 위함이다. 공공보행통로는 지속적 개방을 담보하고자 지역권이 설정된다. 지역권자는 강동구청이다. 주출입구의 경우, 고덕로변과 고덕로변62길에 각각 1개소가 만들어 진다. 또한 지하1층-지상2층 규모의 현재 상가는 지상1층의 연도형 상가 계획으로 잡혀 있다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(242.4%) ▲법적상한용적률(299.9%) 등으로 수립됐다. 기준용적률에서 허용용적률로 갈 수 있었던 이유는 공공보행통로(10%), 열린단지(5%), 돌봄시설(5%)로 인센티브(20%p)가 적용됐기 때문이다. 토지·건축물 공공기여를 통해 상한용적률은 242.4%까지 향상되며, 법적상한용적률 인센티브(57.5%p)의 절반은 임대주택을 지어야 한다. 순부담면적은 1.576㎡로, 4% 수준으로 나타났다. 예상되는 주택공급물량은 919세대로, 조합원과 일반물량은 각각 570세대, 224세대로 산출됐다. 분양물량은 총 794세대로, ▲60㎡이하(41세대) ▲60~85㎡이하(360세대) ▲85㎡초과(393세대)로 나뉜다. 기부채납에 따른 임대주택 수는 125세대로, 59㎡(100세대)와 84㎡(25세대)로 계획됐다. 주차대수는 1,510대로 세대당 1.63대 수준이다. 추정비례율은 94.9%로 예상됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 870만원, 일반분양가는 5,000만원(7.16 기준)으로 책정했다. 단 현재 일반분양가는 5,600만원 수준으로 나타나 분담금은 기존 3억원 내외에서 2.2-2.4억원까지 떨어질 가능성이 있다. 감정평가를 진행한 제일감정평가법인 관계자는 "비례율이 높으면 일종의 수익성처럼 보여 좋을 순 있지만, 그만큼 법인세를 많이 내야된다는 단점도 있다"며 "강남 압구정의 경우, 60~70%대도 많기에 100% 아래로 떨어졌다고 해서 크게 걱정할 부분은 아니다"라고 설명했다. 이날 설명이 끝난 이후에는 용적률 상향에 따른 세대수 조정, 단지-지하철 통로 연결 등의 현실적인 부분에 대한 질의가 이어졌다. 우선 명일신동아는 세대수 변경을 두고 고민 중인 상황이다. 커뮤니티시설의 경우, 500-1,000세대 미만 또는 1,000세대 이상 규모 등 법적기준에 따라 차이점을 보인다. 커뮤니티 시설에 들어가는 시설의 종류가 달라지진 않지만, 세대수가 많을수록 비용 경감이 가능해 유리하다는 평가다. 또 세대수가 많으면 커뮤니티 역시 더 넓고 좋아질 수 밖에 없다. 하지만 1,000세대 이상으로 세대수 규모가 늘어나면 법적 기준에 따라 의무적으로 공원을 설립해야 한다. 세대수가 많아지니 동간 간격 역시 좁아질 수 밖에 없으며, 이로 인해 저층의 경우 음영지대가 많이 발생할 수 있다. 주차대수 역시 늘어나다 보니, 주차장 건립을 위한 공사비 증액도 감안해야 할 부분이다. 명일신동아의 경우, 지하철 역이 가까워 향후 360%까지 용적률 혜택을 받을 수 있다. 그러나 용적률 증가를 통해 세대수를 늘린다고 해도, 주민들은 증가 용적률분의 40%만 사용할 수 있어 실익을 잘 따져봐야 한다는 것이 전문가들의 조언이다. 단지-지하철(고덕역) 하부통로 연결 문제와 관련해선, 구청 관계자는 "고덕역은 우리 구역이 아니라, 포함하는데 한계가 있다"며 "도시계획시설 부분인 지하철 출입구 범위를 정비계획 수립 단계에서 논의하긴 어렵다"고 설명했다. 그러면서 "도로 하부 지하의 하수관, 도시가스관 등은 공공의 영역이라 서울교통공사 등 관계기관과의 많은 협의도 필요하다"고 강조했다. 한편 명일 신동아 재건축준비위원회에 따르면, 현재 단지와 지하철 하부통로를 연결하는 일은 명일신동아의 중점 과제 중 하나인 것으로 알려졌다.
반포주공1단지1·2·4주구가 최근 현대건설과 작년 8월 기준으로 공사비 협상을 매듭지은 가운데, 공사비 인상분을 반영한 관리처분계획(안) 변경 작업에 착수했다. 조합은 종후자산감정평가액(조합원 분양가)을 조정하는 방향으로 관리처분계획(안) 수정에 나섰다. 종후자산을 조정한 건, '1+1'을 신청한 조합원들의 권리를 보전해 주기 위함이다. 평당 일반분양가는 약 8,000만원, 비례율은 100% 수준으로 맞췄다. 11일 정비업계 따르면 반포주공1단지1·2·4주구(김태호 조합장)는 이달 말부터 조합원 재분양 신청을 받는다. 지난 달 조합원들을 대상으로 평형 선호도 조사 결과도 완료했다. 조합원 재분양 신청을 받는 건, 현대건설과의 공사비 증액 협의 결과가 반영된 관리처분계획(안) 변경 작업을 위한 목적에서다. 조합이 최초 관리처분계획(안)을 수립한 건 지난 2017년 말로, 지금으로부터 약 7년 전이다. 당시 조합원들은 종전자산감정평가 범위 내에서 '1+1'을 신청했다. '1+1' 조합원들의 권리를 보전해 주기 위해, 조합은 종후자산감정평가액(조합원 분양가)을 62% 수준으로 낮추키로 결정했다. 종후자산감정평가액 합계액(1+1)이 권리가액을 초과할 경우, 추가 +1주택(25평)이 취소될 수 있기 때문이다. 7년 전, 관리처분계획(안) 당시 확정됐던 조합원들의 권리를 훼손하지 않기 위한 목적이 함의돼 있다. 현재 관리처분계획(안) 작성을 위한 지표를 정리해 보면, ▲조합원 분양가(평당 7,400만원) ▲일반분양가(평당 8,000만원) ▲공사비(평당 792만원)을 적용해 추정비례율을 약 100% 수준으로 맞췄다. 현대건설과 협의를 마친 평당 공사비는 792만원이다. 이는 지난 2017년 547만원 대비 약 45% 증액된 수치다. 물론 공사비 산출기준일이 작년 8월인 탓에, 향후 현대건설과의 공사비 협의는 최소 한 차례 이상 더 진행될 전망이다. 반포주공1단지1·2·4주구는 올해 1월 신임 집행부 구성을 마친 후, '先착공 後협상' 전략을 통해 올해 3월 착공에 들어갔다. 현재 터파기 굴착 공사는 80% 이상 진행됐다. 현재 계획대로라면 내년 3월 관리처분계획 변경(안) 인가를 받고 일반분양을 진행할 것으로 업계는 보고 있다. 조합은 조합원들의 이익 극대화에 방점을 두고 재건축 사업을 추진해 오고 있다. 반포주공1·2·4주구는 기부채납(토지 10%+건축물 5%) 약 15%를 진행해, 용적률 인센티브(15%)를 받았다. 반포주공1·2·4주구의 주택건설용지는 231,795㎡다. 기부채납을 통해 얻은 용적률 인센티브(15%)를 적용할 경우, 약 34,769㎡를 지을 수 있다. 이를 1평(3.305785㎡)로 환산할 경우 약 10,517평이 나온다. 용적률 체계는 ▲기준·허용용적률(270%) ▲상한용적률(285%) ▲법적상한용적률(299.95%) 등으로 계획이 수립돼 있다. 기준·허용용적률에서 상한용적률로 가기 위한 15% 상향 부분이 기부채납을 통해 얻은 대가다. 상한용적률에서 법적상한용적률로 가기 위해선 약 14.95%의 용적률 혜택이 필요하다. 반포주공1·2·4주구는 법적상한용적률 적용을 받기 위해 절반(7.475%)만큼 공공임대주택을 지어야 한다. 공공임대주택은 59㎡ 타입으로 총 213세대로 구성된다.
낮은 기용적률과 높은 대지지분률 덕분에 수월한 사업성을 보이는 목동12단지가 정비구역 지정을 위한 본격적인 준비에 나선다. 큰 쟁점이 없고 주민단결력이 높아서 행정 문제로 늦어질 일은 없다는 것이 이기재 구청장의 의견이다. 다만 목동12단지는 기존 대비 남향 위주의 건물 배치가 적어, 주민의견에 따라 향후 배치조정을 통해 남향 비중을 다수 확보해야하는 과제를 안고 있는 상황이다. 11일 정비업계 따르면 목동12단지는 최근 정비구역 지정 및 정비계획(안) 수립 절차에 나섰다. 당일 프레젠테이션(PT) 발표는 ㈜동해종합기술공사가 맡아 진행했고, 현장에는 많은 토지등소유자들의 발길이 이어지면서 뜨거운 분위기가 이어졌다. 목동12단지 구역면적은 127,339㎡로, 이중 획지면적은 115,304㎡(90.5%)에 해당한다. 나머지는 정비기반시설인 도로, 공원으로 이뤄졌다. 목동12단지의 토지 용도지역은 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역으로 구성돼 있으며, 용도변경 없이 제3일반주거지역을 유지하게 된다. 토지등소유자는 1,894명으로 나타났다. 해당 단지는 장애물제한표면구역(141.86~154.86m)에 포함돼 일부 높이제한을 받는 상태다. 현재 목동12단지의 최고 층수는 15층으로, 재건축을 통해 최고 43층 높이를 계획하고 있다. 또 가로변에는 15층 규모로 중저층 배치가 계획돼 있다. 단지 내 어린이공원은 양천구청역과 가까운 곳에 배치될 예정이다. 북측엔 이미 신트리공원과 목동11단지 공원(예정)이 있어 중복 우려가 있고, 역 근방에 위치하면 주차장과 연계해 조성할 수 있다는 의견이다. 특히 양천아파트 주민들도 함께 공원을 사용할 수 있을 것으로도 내다봤다. 동서방향 15m, 남북방향 25m 길이의 10자형 공공보행통로도 마련된다. 신트리공원과 양천구청역을 연계한 보행계획을 수립하고, 목동 11·13단지의 공공보행통로와도 연결해 연속성을 확보한다는 계획이다. 공공보행통로는 지속적 개방을 담보할 수 있도록 지역권이 설정된다. 목성유치원은 유지돼 목동로3길 왼쪽으로 옮겨질 예정이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(249.9%) ▲법적상한용적률(299.9%) 등으로 수립됐다. 기준용적률에서 허용용적률로 갈 수 있었던 이유는 공공보행통로(10%), 열린단지(5%), 돌봄시설(5%)로 인센티브(20%p)가 적용됐기 때문이다. 순부담면적은 7,643㎡로, 순부담률은 6.3%로 나타났다. 토지(도로, 공원)와 건축물(임대주택 환산부지 면적)을 기부채납해 상한용적률은 250%까지 향상된다. 법적상한용적률 인센티브(50%p)의 절반은 임대주택을 짓게 된다. 예상되는 주택공급물량은 2,788세대로, 조합원·일반물량은 ▲60㎡미만(455세대) ▲60~85㎡미만(1,502세대) ▲85㎡이상(831세대)으로 나뉜다. 임대주택은 13.3%인 총 371세대다. 국민주택규모 임대주택과 기부채납에 따른 임대주택 수는 각각 336세대, 35세대로 나타났다. 주차대수는 5,066세대로 세대당 1.8대 수준이다. 추정비례율은 115.57%로 높게 예상됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 800만원, 일반분양가는 5,500만으로 책정됐다. 주민들은 본인이 소유한 종전자산감정평가액에 추정비례율(115.57%)을 곱한 권리가액을 기준으로 개략적인 추정분담금 혹은 환급금을 알 수 있다. 조합원 공급가는 ▲59㎡(12.4억원) ▲74㎡(14.8억원) ▲84㎡(16.1억원) ▲109㎡(20.4억원)으로 나타났다. 설명회 이후 이어진 질의응답 시간에는 아파트 배치문제와 지하철역 연결에 대한 주민들의 질문이 이어졌다. 다수 주민들은 기존의 남향배치에 비해 많아진 동서향 배치에 대한 아쉬움을 드러냈다. 이와 관련, ㈜동해종합기술공사 관계자는 "정남향 방향을 많이 넣으면 세대수 확보에 어려움이 따른다"며 "대지형상을 준수하고, 목동 마스터플랜에 의거해 배치한 것"이라고 설명했다. 그러면서 "대대적인 변경은 어려울 수 있지만, 향후 사업과정에서 약간의 향배치 조정은 가능하다"고 부연했다. 지하철 근접성을 고려한 단지-지하철 통로의 연계성을 주장한 주민들의 의견들도 나왔다. 하지만 양천구청 측은 사실상 쉽지 않다는 의견을 전했다. 양천구 관계자는 "도로 하부공간을 연결해야 하는 부분인데, 하부공간은 공공의 영역이라 허가가 쉽지 않을 것"이라며 "해당단지와 지하철도 어느정도 이격돼 있어, 현시점에선 반영하기가 힘들다"고 답했다. 사업시행계획 단계에서 검토반영은 가능하나, 사업성 측면에서 주민 부담이 높아지기 때문에 현실적 어려움이 예상된다는 것이 양천구청 측의 의견이다.
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