발행일(UPDATE): 2025년 07월 03일 14시 16분
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GS건설이 잠실우성1·2·3차가 진행하는 1차 입찰에 나홀로 참여함에 따라, 향후 경쟁입찰 성사 여부에 조합원 관심이 쏟아지고 있다. 잠실우성1·2·3차는 사업규모와 입지적 강점 탓에 시공사 간 경쟁이 치열할 것으로 예상됐으나 막상 뚜껑을 열어보니 GS건설의 단독입찰로 유찰됐다. 당초 수주의향을 타진했던 삼성물산과 현대건설은 입찰지침서 상 수용하기 어렵다는 판단 하에 입찰 참여에 신중한 모습을 보이고 있다. 18일 정비업계 따르면 잠실우성1·2·3차 재건축 조합은 최근 GS건설로부터 입찰참여확약서(LOC)를 받았지만, 단독 응찰에 따른 유효경쟁 미성립으로 유찰됐음을 조합원들에게 안내했다. 1차 현장설명회를 다녀간 건설사는 ▲대우건설 ▲롯데건설 ▲현대엔지니어링 ▲두산건설 ▲한양 ▲금호건설 ▲호반건설 ▲동양건설산업 등 9개사다. [정비사업 계약업무 처리기준]에 따르면, 입찰공고 2회 이상 유찰일 경우에는 수의계약 체결이 가능하다. GS건설만 입찰참여확약서(LOC)를 제출하면서, 수의계약 수순을 밟는 것 아니냐는 관측이 나오는 배경이다. 조합원 입장에선 복수의 시공사가 입찰경쟁에 참여해야, 조금이라도 유리한 공사조건을 받아낼 수 있는 환경 조성이 가능하다. 2차 입찰에선 복수의 시공사가 참여해 주길 바란다는 게 조합원들의 공통된 입장이다. 실제로 잠실우성1·2·3차에는 건설업계 탑티어(Top-tier)에 속하는 삼성물산과 현대건설의 참여 가능성이 높게 관측됐다. 해당 프로젝트는 지하4층-지상49층, 총 2,680세대를 짓는 대규모 사업장이었기 때문이다. 근방으로는 ▲잠실 MICE ▲삼성역 복합환승센터 ▲현대차 글로벌비즈니스센터(GBC) 등이 위치해 있어 입지적으로도 탁월하다는 평가를 받기도 했다. 지난해 가락프라자 이후 1년여 만에 경쟁 성사 기대감이 높아졌다. 하지만 시공사들이 수용하기 어려운 조건들이 입찰지침서에 포함되면서, 입찰지침 완화 요청이 시공사로부터 나왔다. 삼성물산은 입찰지침 완화 및 경쟁입찰 참여 조건을 요청했으나, 받아들여지지 않았다. 현대건설 또한 경쟁입찰이 가능한 홍보기준 수립을 요청했다. 현대건설은 경쟁입찰 환경이 성립되지 않을 것으로 판단해 입찰에 불참하겠다는 입장을 밝히고 철수했다. 최근 잠실우성 내부적으론 경쟁입찰 환경을 조성하자는 분위기가 조성되고 있으며, 이사들 역시 '긴급 이사회 소집요청에 대한 입장문'을 게시한 것으로 전해진다. GS건설의 단독응찰을 마주한 상황에서, 입찰지침 변경을 통해 많은 시공사들의 참여를 유도해야 한다는 의견이 개진되고 있는 것이다. 한남4구역도 대의원들의 요청으로 입찰지침서를 수정한 뒤, 삼성물산과 현대건설 모두가 입찰경쟁에 참여할 수 있는 환경을 조성해 줬다. 업계 관계자는 "한남4구역의 경우, 삼성물산과 현대건설은 조합원들에게 더 좋은 조건을 제시해 선택을 받고자 동원 가능한 역량을 쏟고 있다"며 "아파트 상품성을 끌어올리고, 사업조건을 차별화하는 등 입찰제안서 비교를 통해 조합원들에게 다가가겠다는 의지를 내비치고 있다"고 말했다. 한편, GS건설은 ▲부산 수영구 민란2구역(재개발) ▲서울 송파구 삼환가락(재건축) ▲서울 송파구 마천3구역(재개발) 등에서 수의계약 체결을 위한 시공사로 선정되거나 진행 중이다. 현재 잠실우성도 단독 응찰함에 따라 1차 유찰됐고, 2차 입찰에서도 나홀로 들어갈 경우 수의계약 체결 수순을 밟게 될 것으로 관측된다. 이에, 'GS건설=수의계약' 현상이 반복되고 있다는 이야기도 심심찮게 나오고 있어 업계 관심이 쏠린다.
목동 재개발 지역 중 첫 신통기획 사례로 꼽힌 목2동 232번지 일대가 정비계획안을 확정하고, 본격적인 정비계획(안) 입안 절차에 돌입한다. 대상지는 관련 법률과 지침(기준) 등에서 제시한 완화요건을 적극 고려해 최대 용적률을 확보한다는 계획이다. 18일 정비업계 따르면 목2동 232번지 일대는 좋은 입지환경에도 불구하고, 주변 목동 신시가지와 대비되는 노후건축물 밀집 지역으로 인식된다. 목2동 232번지 재개발추진준비위원회(현숙 추진준비위원장)는 불리한 지형적 특성과 환경상의 한계 극복을 목표로 사업성 확보에 매진하고 있다. 사업 특성상, 열악한 환경을 회복시켜야 하는 재개발은 정비기반시설이 어느정도 갖춰진 재건축에 비해 사업성 측면에서 불리한 것이 사실이다. 또 제도상 15%의 공공임대주택을 의무적으로 제공해야 하는 부담감도 안고 있다. 이를 보완하기 위해 대상지는 선제적으로 용도지역 변경을 통한 용적률 확보에 주목했다. 현재 목2동 232번지의 용도지역은 제2종일반주거지역(7층이하)로, 제2종일반주거지역으로 1단계 종상향을 검토 중이다. 이로써 법적상한용적률은 최대 250%를 적용받게 된다. 또 대상지는 [2025 서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획]에 따라 소형주택(60㎡ 이하) 설치를 통해, 기존 기준용적률(190%)보다 20%p 상향 조정된 210%를 받았다. 허용용적률 인센티브는 공공보행통로, 열린단지 항목 등을 적용해 10%p를 추가 확보했다. 해당 사업지는 건축물 기부채납은 없고 토지 기부채납만 예정돼 있다. 토지 기부채납을 통한 용적률 인센티븐 27.9%p며, 이를 적용한 상한용적률은 247.9%로 산출됐다. 국민주택 공급에 따른 용적률 완화(2.1%)를 받아 법적상한용적률(250%)을 채웠다. 목2동 232번지의 공공기여에 따른 기부채납 순부담률은 8.54%로 나타났다. 통상 순부담률이 10% 안팎으로 산출되는 타 구역 대비, 대상지의 순부담률은 다소 낮게 책정돼 주민 부담 완화가 기대된다. 순부담률은 신설 정비기반시설 면적(3,420㎡)에서 기존 국·공유지 면적(1,516㎡)을 뺀 값(1,904㎡)을 정비구역 면적(22,315㎡)으로 나눈 결과값이다. 주택공급물량은 총 586세대로 이중 분양주택(조합원·일반)과 공공임대주택은 각각 495세대, 91세대다. 공공임대주택은 의무공공임대(88세대)와 소형주택 규모(3세대)로 구성된다. 기부채납 임대주택은 없다. 의무임대 88세대는 서울시 조례에 따라 전체 세대 수(법적상한분 제외)의 15%에 해당한다. 전체 세대 물량의 경우, 세부적으로 ▲39㎡(27세대) ▲49㎡(244세대), ▲59㎡(215세대) ▲84㎡(100세대)로 분류됐다. 아울러 공동이용시설 설치계획표에 따라 어린이집과 작은도서관, 주민휴게시설 3곳은 외부에 개방될 예정이다. 종교용지(세광교회, 374㎡)는 존치가 결정됐으며, 공공공지(676㎡)가 인접할 계획이다. 공공공지는 경관 유지, 주민의 일시적 휴식공간의 확보를 위해 설치하는 시설로 도시계획시설에 속한다. 대표시설로 체육시설, 공원 등이 해당된다. 추정비례율은 105.48%로 산출됐다. 일반 분양가는 주변 시세를 고려해 평당 3,800만원으로 책정됐고, 공사비는 784만원으로 나타났다. 예상되는 정비사업비는 총 2,742억원이다. 조합원 분양가는 일반분양가의 85% 수준을 적용받았다. 조합원 분양가는 ▲49㎡(6.2억원) ▲59㎡(8.3억원) ▲84㎡(10.4억원)등으로 책정됐다.
자양7구역이 이지원 조합장의 연임을 확정짓고, 기존 집행부 체제로 업무 연속성을 이어가게 됐다. 조합원들의 지지를 받아 재신임을 받게 된 조합은 기존 정비계획(안) 변경을 통해 평형 포트폴리오, 높은 층수, 프리미엄 사양 등을 새롭게 적용해 나갈 계획이다. 18일 정비업계 따르면 자양7구역 재건축 조합(이지원 조합장)은 최근 임시총회를 열어 상정된 안건들을 처리했다. 안건은 ▲제1호(시공자 선정) ▲제2호(시공자 입찰보증금 사업비 대여금 전환 및 집행) ▲제3호(2024년도 예산(안) 변경) ▲제4호(조합정관 변경) ▲제5호(설계자 변경계약 체결) ▲제6호(서울시 정비사업비 대출 연장 추인) ▲제7호(총회참석비 지급) ▲제8호(조합 임원 연임) ▲제9호(조합임원 신규 선임) ▲제10호(조합 대의원 선임) 등이다. 상정된 안건들 모두 무리없이 가결됐다. 단연 총회의 최대 관심사는 첫 안건으로 상정된 시공자 선정 건이었다. 앞선 1~2차 현장설명회에서 유일하게 입찰참여확약서를 제출한 곳은 DL이앤씨 뿐이었다. 이에 관계법령에 따라 조합은 수의계약 방법으로 시공자를 선정하기로 했고, 결국 조합원 투표를 거쳐 DL이앤씨를 사업 파트너로 선정하게 됐다. 당사가 조합에 제안한 단지명은 'e편한세상 광진 리버가든'이다. DL이앤씨는 우선 조합원들에게 100% 이주비 지원조달을 약속했다. 당사의 신용공여를 통해 사업비 3,920억원 중 202억원(0.5% 이자 적용)을 조합에 직접 빌려주고, 나머지는 프로젝트파이낸싱(PF)을 일으켜 조달한다는 방침이다. 도정법에 따라, 시공사가 조합원들에게 무상으로 돈을 빌려주는 행위는 금지돼 있어 0.5%의 낮은 이자가 적용된 것으로 보인다. 또 DL이앤씨는 준공시까지 물가변동(Escalation)이 있을 경우, 건설공사비지수를 적용해 공사 금액을 조합과 조정해 나가기로 했다. 시공사는 조합의 부담을 덜어주고자 물가상승분 250억원 한도 내에서 자체 부담을 하기로 약속했다. 250억원은 현 시점부터 착공 전 물가상승분(180억원)과 착공-준공 시 물가상승분(70억원)을 합한 예상 금액이다. 아울러 DL이앤씨는 차별화된 설계와 고급화 전략에 맞춰 수전, 욕조, 타일과 가구 등에 모두 외산 명품 마감재를 적용키로 했다. 100% 확장형 프리미엄 주차공간, 소음저감 시스템, 스마트건설 첨단 공사 관리 등 업계 최고 수준의 기술력도 적용할 계획이다. 다만 자양7구역은 DL이앤씨의 최상급 브랜드인 아크로가 아닌 e편한세상 브랜드를 사용하기로 했다. 자양7구역의 확정공사비는 평당 841만원으로, 이는 DL이앤씨가 제안한 대안설계를 적용한 금액이다. 시공사 선정 기준 개정(안)에 따르면, 시공자 선정 시엔 정비계획 범위 내에서의 대안설계 제안만 가능한 것이 원칙이다. 즉 대안설계 범위를 벗어나게 되면 시공사 선정은 무효가 된다. 따라서 현재 25층(안)에 아크로 브랜드를 적용하지 못하기 때문에 현 상태에선 선정 기준(e편한세상)에 맞춰 입찰을 진행했다. 사업지는 구역편입 등의 과제가 남았고, 정비계획 변경을 통한 층수 조정 등의 논의도 있어 조합원들의 의지 여하에 따라 브랜드 교체도 가능할 것으로 관측된다.
동부이촌동 단지들이 리모델링 사업을 추진하고 있는 가운데, 이촌한가람 조합이 최근 기자간담회를 열어 재건축 사업성 분석 결과를 발표했다. 재건축 선회 움직임이 부상한 배경으로는 서울시가 '재건축·재개발 사업성 개선(안)'을 발표한 것과 맞닿아 있다. 조합의 분석 결과, 과밀단지 현황용적률 적용이 가능하다는 전제 하에 재건축을 진행할 경우, 주민들은 현재 보유 중인 집의 평수를 줄여야 가능한 것으로 나타났다. 17일 정비업계 따르면 이촌한가람아파트 리모델링 조합은 서울시가 정비사업 활성화 일환으로 발표한 '사업성 보정계수'와 '과밀단지 현황용적률 적용'이 가능한지에 대한 분석한 내용을 발표했다. 우선, 이촌한가람아파트의 평균 공시지가는 서울시 평균 공시지가보다 높기 때문에 사업성 보정계수는 적용이 불가한 것으로 나타났다. 당초 서울시는 사업성 보정계수를 설명할 때, 예시 지역으로 노원구 상계동과 중계동을 들었다. 동부이촌동 내 리모델링 단지들이 재건축 가능 여부를 판단할 때에는 '과밀단지 현황용적률' 적용에 따른 사업성을 비교·분석해 봐야 한다. 동부이촌동 단지들의 현황용적률 살펴보면, ▲이촌우성(322%) ▲이촌강촌(339%) ▲이촌코오롱(317%) ▲이촌한가람(358%) 등이다. 리모델링 조합설립을 위한 동의서 징구에 실패한 이촌한강대우 역시 현황용적률이 355%다. 3종일반주거지역의 법적상한용적률은 300%다. 이촌한가람의 현황용적률은 358%다. 용도지역 상향(제3종→준주거) 후 허용용적률로 358%를 인정받을 경우, 법적상한용적률은 앞서 허용용적률로 인정받은 358%의 1.25배인 약 447%까지다. 이촌한가람이 준주거지역으로 종상향 후 재건축을 진행할 경우, 기부채납 순부담 비율은 총 17.39%다. 한강변 공공시설 제공 순부담 비율(10%)과 종상향에 따른 공공기여율(7.39%)을 합친 결과값이다. 재건축 시, 용적률 체계는 ▲기준·허용용적률(358%) ▲상한용적률(400%) ▲법적상한용적률(447%) 등으로 예상된다. [서빙고아파트지구 지구단위계획]에 따르면, 이촌한가람의 구역면적은 61,305㎡다. 정비기반시설(도로)과 한강변 공공시설 제공 기부채납과 종상향에 따른 공공기여를 제외할 경우, 재건축 대지면적은 47,101㎡가 나온다. 법적상한용적률(447%)을 적용해 건축할 수 있는 연면적은 210,919㎡다. 앞선 수치에서 법적상한용적률 확보를 위한 임대주택과 종상향에 따른 판매시설(10%) 의무비율을 제할 경우, 분양면적(조합원·일반분양)은 178,565㎡로 계산된다. 이는 현재 조합원들이 소유하고 있는 전체 연면적보다 적어 일반분양 없이, 주민들의 현재 평형을 축소해야 한다는 게 조합의 설명이다. 동부이촌동 A조합원은 "동부이촌동 리모델링 단지들은 부족한 사업성으로 인해 착실하게 리모델링을 진행 중인데, 작년 6월 지구단위계획에 이어 어제 서울시 발표까지 조합원들 입장에선 혼란만 야기한 느낌"이라며 "이달 말 예정된 재건축 설명회로 인해 조합원 간 혼동이 생긴 것도 사실"이라고 말했다. 이어 "일부 단지는 건축심의를 접수했고, 나머지 단지는 진행 중이기에 리모델링에 집중해 사업기간을 빠르게 가져가 줬으면 하는 마음"이라고 밝혔다.
신통기획 자문방식으로 정비계획을 수립 중인 압구정5구역이 서울시와의 이견 차를 극복하기 위해 고군분투하고 있다. 신통 원칙을 고수하는 시의 입장이 강경한 만큼, 조합이 적절한 합의를 도출해 차별없는 한강조망권 확보란 조합원 니즈를 충족시킬 수 있을지 관심이 모아진다. 17일 정비업계 따르면 강남구청은 압구정5구역의 정비계획 변경(안)을 위한 주민설명회를 개최했다. 23년 7월 신통기획 가이드라인 확정 통보를 받은 압구정5구역은 이후 부서협의와 자문회의를 거쳐 이달 25일까지 정비계획과 관련한 공람공고를 진행하고 있다. 압구정5구역의 정비구역 면적은 78,989㎡로 완충녹지와 대상지 경계부 도로를 포함해 기존 면적에서 13,253㎡가 증가하게 됐다. 구역계 변경으로 인해 편입면적은 증가하지만 기존 용도지역(제3종일반주거지역)은 유지된다. 공간시설 결정 변경(안)에 따라 소공원 3개소가 신설된다. 완충녹지가 줄어든 자리는 연결녹지가 대신하게 되고, 공공공지는 폐지하기로 결정됐다. 정비구역 내 국공유지 면적은 13,810㎡이며, 정비기반시설을 통한 순부담 면적은 6,831㎡에 해당한다. 순부담률은 10.48%로 나타났다. 용적률 체계는 ▲기준용적률·허용용적률(230%) ▲상한용적률(263%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 상한용적률 인센티브(33%p) 확보를 위해 ▲도로 ▲연결녹지 ▲공원(데크공원) 등의 대상물이 기부채납된다. 법적상한용적률 인센티브(약 37%p)는 전용57㎡ 임대주택 140세대를 대가로 확보했다. 최고층수는 70층 이하로, 재건축을 통한 예상 공급물량은 총 1,401세대다. 임대주택(140세대)을 제외한 조합원·일반분양 물량은 1,261세대다. 조합원·일반분양은 ▲60㎡미만(223세대) ▲60~85㎡(587세대) ▲85㎡이상(451세대)로 나뉜다. 임대주택은 모두 60㎡미만 규모로 지어질 예정이다. 57층~69층의 3동 주동건물은 중앙에 배치되며, 한강변 좌우 각각 1개동은 20층 높이로 지어진다. 남서, 동남 방향에 위치한 각각의 1개동은 최고 25층, 49층으로 계획됐다. 추정비례율은 69.06%로 예상됐다. 총 수입(4조2,576억원)에서 총 지출(1조3,385억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(4조2,267억원)으로 나눈 결과값이다. 조합원 분양가는 3.3㎡당 8,000만원, 평당공사비는 1,000만원으로 책정됐다. 서울시는 앞서 6~7월 두 차례에 걸쳐 신속통합기획 자문회의 결과를 조합 측에 통보한 바 있다. 자문회의 결과의 핵심 요지는 '신통기획 가이드라인 준수'로 알려졌다. 시는 ▲A자 스카이라인 중시 ▲가운데만 높고 단계적으로 낮아지는 건축배치 ▲한강변 앞 건물 높이 제한(20층) ▲학교가는 길 직선화 ▲압구정4구역과의 인접부는 저층으로 조정 등을 내세웠다. 이를 두고 압구정5구역 재건축 조합(안양호 조합장)은 학교가는 길의 직선화를 유지하고 좌우 방면의 가로변을 활성화해 협조하기로 했다. 한강변과 4구역 인접부의 건물 위치도 중저층으로 어느정도 수용하기로 했다. 하지만 조합은 배치의 경우, 한강조망권 등 조합원들에게 불리할 수 있다고 판단해 시와의 추가 협상과 논의가 필요하다는 입장이다. 현재 조합은 기존 3개동에서 7개동으로 동수가 늘어나는 만큼, 인동간격 조정과 전세대 한강조망권 확보에 총력을 기울이고 있다. 해안건축 관계자도 "약간의 차이는 있을 수 있으나, 전세대 한강조망권이 가능하다"고 자신하며 "최종 동호수 배치는 '래미안 첼리투스'에서 사용했던 방식을 사용해 조합원들 간 충돌이 없도록 그룹별로 묶어 공정하게 진행할 계획"이라고 말했다.
현대건설이 한남3구역 조합에 깊은 양해를 구한다는 내용의 공문을 전달했다. 한남4구역을 수주하는 과정에서 조합과 어떠한 사전 협의 없이 우회도로를 활용하겠다고 홍보물을 배포한 점에 대해 양해를 구했다. 우회도로 사용 관련해선, 한남3구역이 얻을 실질적인 효익에 대해 설명하겠다고 기재했다. 현대백화점 입점 불발과 관련해선 최신 트렌드를 반영한 새로운 컨셉의 백화점 모델을 적용하겠다고 밝혔다. 16일 정비업계 따르면 현대건설은 한남3구역 재개발 조합에 '한남4구역 수주 홍보 활동에 대한 공문'을 지난 11일 전달했다. 현대건설의 공문을 받아본 한남3구역 조합원들은 실망한 반응이다. 한남3구역 계획도로를 한남4구역 수주에 활용하겠다는 점에 대해 사과보다는 양해를 구하는 취지로 공문 내용이 구성됐기 때문이다. 계획도로 관련 이해를 돕기 위해 자리를 마련해 달라는 요청도 조합원들의 공감을 얻고 있지 못하는 부분이다. 조합원들은 현대건설이 2년 전 입찰 당시 약속했던 제안 내용을 지켜달라는 입장을 견지하고 있다. 현대건설은 올해 5월 한남3구역 정기총회에서 ▲현대백화점 입점 ▲상가 7-2블록 통매입 ▲HUG보증수수료 대납 등의 약속을 지키기 힘들다는 입장을 밝힌 바 있다. 현대건설 도시정비 쪽 임원(상무)이 직접 마이크를 잡고 조합원들을 응대했다. 당시 총회 현장에서 조합원들은 피켓시위를 진행하며 약속 이행을 촉구했다. 현대건설은 시공사 선정 때만 하더라도, 사업비와 이주비 모두 HUG보증 없이 현대건설 자체 지급보증으로 가능하다고 홍보했다. 'HUG보증수수료=0원' 문구를 홍보에 활용했지만, 올해 한남3구역은 자체적으로 HUG보증수수료를 부담했다. 현대건설은 현대백화점 입점 불가와 더불어, HUG보증수수료 부담도 법률적으로 쉽지 않다는 점을 정기총회에서 직접 설명했다. 현대건설은 GS건설, DL이앤씨와 입찰경쟁 당시, 타사 대비 높은 신용등급(AA-)을 바탕으로 HUG보증을 받을 필요가 없다고 강조했다. 당시 이주비 3조원을 5년간 빌린다고 가정했을 때, HUG보증수수료율(연 0.35%)을 감안해 약 525억원 절감이 가능하다고 홍보했다. 한남3구역 조합원들은 현대건설의 좋은 사업 조건 중 하나로 인지했고, 이는 시공사 선정에도 어느 정도 영향을 미쳤다는 입장이다. 조합 측 감사도 이 점을 총회 때 지적했다. 집행부는 HUG보증수수료 대납 건으로 소송에서 이길 승산은 낮다고 판단했지만, 이사들의 요청으로 현대건설에 지급 요청 공문을 전달하기도 했다. 시공사 선정 당시 현대건설의 제안 조건 중 하나였기에 조합원들은 여전히 아쉬움을 나타내고 있는 실정이다. 설상가상 올해 4월 정기총회 당시엔 현대백화점 입점 자체가 불가하며 상가 7-2블록을 통째로 매입하겠다고 약속한 내용도 지킬 수 없다고 말했다. 조합원의 반발을 의식해 총회 때 나온 현대건설 임원은 상가 7-2블록 매입과 관련, 조합원 분양가로 주실 수 없는 것 아니냐는 이야기를 전달하기도 했다. 현대건설이 한남3구역을 수주할 때, 상가 미분양 시 최초 일반분양가 금액으로 100% 대물변제하겠다고 약속한 것과 대비된 모습을 보인 것이다. 한남3구역 A조합원은 "현대백화점 입점도, 상가 7-2블록 매입도, HUG보증수수료 부담 제로도 어느 것 하나 지켜진 게 없다"며 "시공사 선정 과정에서 약속한 내용을 조합원들과 지키지도 않는 상황에서 옆 구역 가서 우리 사업장을 이용하고 있는 모습을 보니 말문이 막힌다"고 설명했다. 이어 "우리 사업장에 약속한 조건들을 이행해 줬으면 하는 마음 뿐"이라고 덧붙였다. 한남3구역 조합원들은 최근 한남4구역 시공사 선정 과정에서 자사 사업장이 홍보에 활용되는 것과 관련해서도 불편한 기색을 나타내고 있다. 현대건설은 한남4구역 홍보자료에 한남3구역 내 계획도로를 활용해 1년 이상 사업기간을 단축하고 2,200억원 규모의 사업비를 절감할 수 있다고 제안했다. 한남4구역은 내수재해 위험지구인 만큼, 자연 배수 유도로 저지대 상습 침수를 막기 위해 임시 우회도로를 설치해야 한다. 현대건설은 임시 우회도로를 설치하는 대신 한남3구역의 계획도로를 대신 활용해 사업비를 절감시켜주겠다고 홍보한 것이다. 한남3구역 B조합원은 "현대건설이 한남4구역 수주에 전력을 다하는 것으로 들었는데, 우리 구역 먼저 생각해 줬으면 하는 게 조합원들의 마음"이라며 "향후 공사비 증액을 위한 협의도 진행될텐데, 입찰 당시 약속하지 못했던 내용들은 분명 공사비 협의 과정에서 다시 논의되지 않을까 생각한다"고 말했다.
서초구 위치한 현대슈퍼빌이 최근 롯데건설의 공사 피해에 따른 보상(안)을 제안하기 이전, 소음과 분진 등 입주민들이 실생활에서 겪는 문제부터 해결해 달라고 촉구했다. 롯데건설은 현재 서초동 역세권 청년주택 시공사로, 작년 2월 착공 후 한창 공사를 진행 중이다. 공사 피해에 따른 민원과 보상 관련 원만한 협의가 이뤄질 지 업계 관심이 모아진다. 롯데건설은 입주민 피해를 최소화하기 위한 조치를 취하겠다고 밝혔다. 16일 정비업계 따르면 롯데건설은 최근 현대슈퍼빌 주민들을 대상으로 역세권 청년주택 공사에 따른 피해(소음·진동·분진 등) 보상을 위한 간담회를 열었다. 롯데건설이 시공사로 참여하는 역세권 청년주택 프로젝트는 2개동(지상 29층/지상 36층)을 짓는 사업으로, 임대주택 835세대를 공급한다. 이중 서울시에 기부채납하는 공공임대주택은 271세대로 전체 32%를 차지한다. 시행사는 스페이스 자광이다. 현대슈퍼빌 주민들은 간담회 자리에서 공사 과정에서 겪어 온 피해를 토로했다. A주민은 새벽 6시부터 들려오는 공사장 소음으로 잠을 청할 수 없다는 의견을 냈고, B주민은 공사장 진동으로 인해 지하주차장 3층에 차량 주차 시 천장에서 질석이 떨어진다는 내용을 언급했다. 입주민들은 공사를 중단한 뒤, 피해 조치가 선제적으로 이뤄져야 한다는 데 입을 모았다. 롯데건설 관계자는 "해당 내용을 처음 접했지만, 피해가 발생하면 보상해 드리는 게 맞다"며 "입주민들이 겪는 불편사항을 정리해서 말씀해 주시면, 회사 내부적으로 조치방안을 찾아보겠다"고 설명했다. 다만, 롯데건설은 준비해 온 프레젠테이션 발표는 진행하지 못했다. 롯데건설의 보상(안)을 입주민들이 원치 않았기 때문이다. 보상(안) 발표보다는 현 시점 주민들이 겪는 피해 상황을 공유하는 방식으로 간담회가 진행됐다. 롯데건설이 준비한 PT 자료에 따르면, 공사에 따른 비해 보상으로 ▲피트니스 인테리어 및 장비 공급(1억3,000만원) ▲주차장 안내사인(1억1,000만원) ▲옥탑 휴게실→게스트하우스 개조(3억원) ▲노후공간 도장 및 지하주차장 배관 청소(6,000만원) 등이 제안됐다. 총 6억원 규모다. 롯데건설은 현대슈퍼빌, 시행사(스페이스 자광)와 함께 단지 개보수 방안을 올해 4월부터 9월까지 협의해 왔다는 설명이다. 입주자대표회의가 주민들에게 배부한 설문지에 따르면, 시행사인 스페이스 자광은 자금 사정이 어려워 롯데건설과 공동 보상비용을 분담하기 쉽지 않다는 입장을 밝혀왔다고 기재돼 있다. 청년주택 임대료는 주택형별로 다르지만, 일반공급이 예정된 세대의 경우 보증금은 최소 1.16억원에서 2.56억원으로 책정됐다. 월 임대료는 최소 64만원에서 최대 127만원이다. 현대슈퍼빌 A주민은 "롯데건설은 정해진 공사금액으로 책임준공하게 돼 있는 상황에서, 공사 관련 불편사항을 책임지고 해결해야 할 주체"라며 "새벽 6시부터 공사장에서 들려오는 소음으로 인해 잠을 청하기가 어렵다"고 아쉬움을 토로했다. 이와 관련, 롯데건설은 공사장 내부로 차량이 들어오면서 철판을 밟을 때 나오는 소리로 추정된다며, 공사 관련 피해를 줄일 수 있는 방안을 모색해 보겠다고 답변한 것으로 전해진다. 한편, 현대슈퍼빌 주민들은 지난 2020년 과도한 용도지역 변경 문제와 일조권·우면산 조망권 침해, 남부순환도로변 교통량 과부하 등을 문제로 역세권 청년주택 건립을 취소해 달라는 민원을 제기했다. 이듬해 서울시는 [민간임대주택에 관한 특별법]과 [주택법]에 따라, 역세권 청년주택 건설사업계획을 승인했다. 역세권 청년주택은 대학생과 사회초년생, 신혼부부 등의 주거안정 실현을 위한 목적으로 대중교통이 편리한 곳에 공급된다. 현대슈퍼빌은 2022년 서울시를 상대로 행정소송을 제기했으나 1심에서 각하 판결을 받았다. 롯데건설은 2023년 2월 착공했고, 현재 준공 목표시점은 2026년 8월이다. 역세권 청년주택이 들어서는 부지는 옛 하이트진로의 서초동 사옥이 자리했던 곳이다. 스페이스 자광이 하이트진로에 약 900억원을 주고 일대 부지를 매입했다. 토지 매입대금을 차입하는 과정에서 롯데건설이 연대보증을 섰다.
기존 성지아파트를 리모델링해 짓는 '잠실 더샵루벤'이 내년 입주를 앞두고 외부에 건설현장을 공개하는 파격적인 행보를 보여 눈길을 끈다. 잠실 더샵루벤은 국내 최초의 수직증축 리모델링 사업지로, 그간 증축 한계를 겪었던 다수 리모델링 사업지에도 새 바람을 일으킬 수 있을지 귀추가 주목된다. 15일 정비업계 따르면 서울시 리모델링주택조합 협의회(이하 서리협)는 송파성지아파트 공사현장에서 간담회를 통해 리모델링과 관련한 전반적인 이야기를 다뤘다. 현장엔 포스코이앤씨 관계자를 비롯해 서리협, 송파 내 리모델링 단지 조합장·추진위원장들의 발길이 이어졌다. 잠실 더샵루벤은 지하3층-지상18층, 2개동(부대시설 포함) 규모로 지어진다. 건축완화를 통해 용적률은 274.2%→429.7% 증가 추이를 보였다. 일반분양 물량은 분양가상한제를 적용받지 않는 29세대로 설정돼, 총 세대수는 기존 298세대에서 327세대로 늘어났다. 지하주차장의 확대로, 주차대수는 199대가 추가 확보됐다. 주차장의 경우 순타공법이 아닌 역타공법을 통해 지어질 계획이다. 사업지엔 수직·수평 증축 공법이 모두 적용됐다. 수직증축을 통해 29세대의 일반분양분이 늘었고, 수평증축으로 실거주 면적은 약 11평 가량이 증가했다. 이는 전용면적(22㎡)과 발코니확장(16.4㎡)을 더한 수치다. 수직증축은 수평증축에 비해 까다로운 조건을 갖고 있어, 리모델링 단지에서 쉽게 보기 힘든 건축공법이다. 우선 수직증축을 위해선 지반이 단단해야 한다. 암반의 강도, 지층의 성격 등을 고려해 적합 여부를 따지게 된다. 또 1차 안전성검토만 받아도 되는 수평증축과 달리 수직증축은 1·2차 두 차례에 걸친 안전성검토 작업을 받아 통과해야 한다. 이외에도 현재 수직증축 시 내력벽 철거로 인한 합가가 불가하다. 대다수 조합원인 268세대(30평)는 리모델링을 통해 40평대 규모의 아파트를 얻게 된다. 나머지 30세대(25평)도 32평대 아파트에 거주할 수 있다. 29세대의 일반분양분은 모두 40평대로 계획됐다. 조합원들은 기존세대의 윗층으로 배정을 받고, 일반분양분은 16~18층으로 배정을 받게 된다. 잠실 더샵루벤의 평당분양가는 6,500만원으로 책정됐다. 분양가는 최소 25.7억원~최대 26.4억원으로 분포된다. 근방에 위치한 헬리오시티는 평당 6,912만원이고 래미안 파인탑은 6,273만원으로 나타나 적정 수준이란 평가를 받고 있다. 이날 포스코이앤씨 관계자는 간담회를 연 배경에 대해 "국가의 부동산 정책에 리모델링도 부합한다는 것을 보여드리기 위함"이라고 설명했다. 리모델링도 재건축 못지 않게 주택공급과 삶의질 개선 부분에서 대체재가 아닌 보완재의 역할을 한다는 것이다. 이 관계자는 "리모델링사업이 재건축사업에 비해 주택공급 효과가 작고 인프라 개선이 어렵다고 인식돼 정부에서 규제 완화에 미온적"이라며 "리모델링사업은 재건축사업 대비 신속한 노후주택 정비 효과가 있다"고 말했다. 그러면서 "노후주택의 물리적 노후화 개선 뿐만 아니라, 트렌드에 맞는 공간 재구성을 통한 사회적 노후화에도 대응이 가능하다"고 강조했다. 서리협 관계자도 "이번 8.8 부동산 공급대책에서 재건축·재개발 활성화 대책 및 규제완화만 있어 아쉬웠다"며 "1·2차 안전성검토의 통합 등 리모델링사업이 보다 안정적으로 추진될 수 있도록 정부의 제도적 지원이 필요하다"고 말했다. 한편 서울시에서 공동주택 리모델링 사업을 추진 중인 아파트 단지는 142곳(조합 80곳, 추진위원회 62곳)으로 12만 세대가 넘는다. 연초(총 136곳, 조합 76곳·추진위원회 60곳) 대비 조합은 4곳, 추진위원회는 2곳 총 6곳이 늘어났다. 이들 단지들이 정상적으로 공동주택 리모델링 사업을 추진한다면, 10년간 신규로 공급할 수 있는 주택의 총 수는 약 2만 가구에 달하는 것으로 추정된다.
국토교통부가 공동주택 하자 판정비율 및 건수 상위 20개 건설사 명단을 공개했다. 최근 5년 기준으로는 GS건설이, 6개월 기준으로는 현대엔지니어링이 불명예 리스트 최상단을 차지했다. 15일 국토교통부는 하자심사분쟁조정위원회에 접수된 공동주택 하자 처리 현황과 주요 건설사별 하자판정 결과를 공개했다. 하자심사분쟁조정위원회는 지난 2009년부터 신속하고 공정한 분쟁 해결과 입주자 불편해소를 목표로 운영돼 왔다. 주요 하자 유형으로는 ▲균열 ▲누수 ▲기능불량(조명·주방후드·인터폰 등 결함) ▲들뜸 및 탈락(타일·도배·바닥재·가구 등) ▲결로 ▲오염 및 변색 ▲기타(침하·소음·악취 등) 등이다. 최근 5년(2019년 9월~2024년 8월) 누계 기준, 공사도급순위 10위권 이내 대형사 중에선 ▲GS건설 ▲대우건설 ▲현대엔지니어링 ▲현대건설 ▲롯데건설 등이 명단에 기재됐다. GS건설은 심사결과 하자로 판정된 세부 건수가 1,639건으로 집계됐다. 그 다음으로 계룡건설과 대방건설, 에스엠상선 등이 뒤를 이었다. GS건설은 올해 3월 발표된 국토부 자료에서도 하자심사결과 하자로 판정받은 세부 하자수가 가장 많은 건설사였다. GS건설은 2023년 이전 킨텍스 원시티와 평택 센트럴자이 2개 단지에서 '샤시 결로'로 하자 판정 1,517건이 몰린 영향이라고 설명했다. 현재 해당 사업장들의 하자 보수는 완료했다고 부연했다. 최근 6개월(2024년 3월~2024년 8월) 누계 기준, 공사도급순위 10위권 이내 대형사 중에선 ▲현대엔지니어링 ▲포스코이앤씨 ▲대우건설 ▲현대건설 등이 포함됐다. 현대엔지니어링은 심사결과 하자로 판정된 세부 건수가 118건으로 집계됐다. 그 다음으로 재현건설사업과 지브이종합건설, 라임종합건설 등의 순서다. 김영아 국토교통부 주택건설공급과 과장은 "통계자료 공개는 국민의 알 권리를 강화하고, 건설사가 자발적으로 품질개선을 도모할 수 있도록 유도하기 위함"이라며 "중대하자 신속 처리, 하자관리 정보시스템 개편 등 분쟁 처리기간도 단축할 수 있도록 노력해 나갈 것"이라고 말했다.
1차 신속통합기획 후보지로 선정된 성동구 마장동 382번지 일대가 정비구역 지정을 위한 계획단계를 밟으며 재개발 사업에 속도를 내고 있다. 현재 해당 구역은 한양대 부지의 1:1 대토 문제와 종교부지 존치 여부 건이 최대 관심사로 꼽힌다. 원활한 사업 추진을 위해선 토지정리가 필수적인 만큼, 향후 재개발 성패는 협의 과정에 달려있다는 게 업계 분석이다. 15일 정비업계 따르면 성동구청은 지난 달 말 마장동 382번지 일대 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안) 수립을 위한 주민설명회를 개최했다. 현장에선 신통기획 가이드라인에 맞춘 계획수립 방향과 추정분담금 등 전반적인 사업 계획에 대한 ㈜도시미래종합기술공사의 설명이 이어졌다. 우선 마장동 382번지 일대는 구역계와 인접해 있는 한양대학교의 대토 협상 과제를 안고 있는 상황이다. 한양대는 제6·7생활관 신축과 연구센터건립 등과 관련, 교지의 효율적 활용을 위한 대상지와의 토지교환 방안을 염두하고 있다. 한양대 측은 토지교환 협의시에 본교 원칙에 따라 교지(5,286㎡)의 면적 감소가 없는 1:1 토지 교환만 가능하다는 입장을 고수하고 있다. 사업 대상지 전체 구역 면적의 29%가 한양대 소유 토지이기 때문에, 구역경계 조정과 대로 부지 계획 수립 등 적극적인 의견 조율 과정이 필요해 보인다. 또 홍익교회와의 협의를 통한 대토 가능성 여부도 주목할 부분이다. 만약 대토가 가능하면, 홍익교회는 동측의 교육관 위치로 옮겨지게 된다. 현재 한양대 측에선 홍익교회 쪽의 토지(학교 부지) 형태가 부정형화하단 이유로 이전을 요구하고 있는 상황이다. 향후 정비계획 수립 과정에서 이해당사자 간 논의를 통해 홍익교회의 대토계획이 수립되는데, 현재까지 해당 교회는 존치하기로 결정돼 있다. 신통기획 가이드라인에 따라 공동주택 부지는 제2종일반주거지역으로 1단계 종상향이 이뤄지며, 학교·종교부지는 용도지역 현황을 유지한다. 도로의 경우, 살곶이2길과 사근동11나길을 연결하고 일괄적으로 확폭하기로 결정됐다. 살곶이2길은 기존 3~4m에서 7~9m로 확폭한 뒤 선형을 조정한다. 정비기반시설 설치에 따른 순부담률은 4%로 책정됐다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(200%) ▲상한용적률(219%) ▲법적상한용적률(250%) 등이다. 허용용적률 인센티브는 열린단지(5%)와 돌봄시설(5%)을 적용해 총 10%p 확보했다. 예상되는 주택공급물량은 총 262세대로, 이 중 임대주택 수는 총 40세대로 나타났다. 조합원·일반물량은 60㎡미만은 140세대, 60~85㎡이하는 82세대로 분류됐다. 최고층수는 24층으로 계획됐는데, 고지대란 지형 특성상 마장 세림아파트의 29층 높이와 비슷한 수준으로 알려졌다. 추정비례율은 107.69%로 책정됐다. 해당 구역은 빌라가 없고, 전부 단독주택이기 때문에 비례율이 높게 책정됐다. 이는 총수입(1,962억원)에서 총지출(1,451억원)을 빼고 난 뒤, 종전자산평가액(474억원)을 나눈 값이다. 인근 정비사업장의 시공자 선정사례, 물가상승률, 건설공사비지수, 지형 및 구조 등을 고려해 평당 공사비는 850만원으로 예상됐다. 조합원 분양가는 일반분양의 80% 수준으로 ▲24평(7.2억원) ▲34평(9.2억원) 등으로 나타났다. 한편 마장동 382번지 일대 재개발정비사업 추진준비위원회에 따르면 토지등소유자의 90%이상이 사업추진 방법으로 신탁방식을 선호하는 것으로 알려졌다. ▲하나자산신탁 ▲한국토지신탁 ▲코리아신탁 ▲무궁화신탁 등 총 4개 신탁사의 경쟁 프로젝트 발표를 실시한 결과, 무궁화신탁이 예비신탁사로 최종 선정됐다.
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