발행일(UPDATE): 2025년 10월 25일 07시 56분
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한양도성과 흥인지문에 인접한 창신10구역이 종로 내 대규모 신축단지란 희소성을 안고 토지등소유자 의견 수렴에 한창이다. 대상지는 그간 개발속도가 더뎠던 만큼, 사업 추진을 두고 주민 목소리가 나뉘는 상황이다. 창신10구역이 주민 결집을 이뤄 경희궁자이에 버금가는 핵심단지로 변모해 나설 수 있을지 관심이 모아진다. 27일 정비업계 따르면 종로구청은 최근 창신10구역 주민들을 대상으로 정비계획(안)과 추정분담금에 대한 설명을 진행했다. 구역지정을 위해선 토지등소유자들의 50% 동의가 필요하다. 다만 반대동의율이 20%이상이면 입안 재검토, 25%이상일 경우엔 입안 취소도 가능하다. 창신10구역 면적은 92,247㎡로, ▲공동주택(68,679㎡) ▲종교시설(2,750㎡) ▲지원기능용지(2,076㎡) ▲정비기반시설(18,741㎡) 등으로 토지이용계획이 수립됐다. 이전과 달리 구역계는 종로 진출입을 위한 종로51길변 필지, 잔여부지 편입을 통해 토지이용 효율화를 꾀했다. 용도지역의 경우, 제2종(7층이하)에서 제2종일반주거지역으로 1단계 종상향이 진행될 예정이다. 최고높이는 29층(해발고도 125m이하)로 계획됐다. 한양도성변과 낙산근린공원이 인접해 있어 건축물 높이를 올리는 데 제약이 발생한다. 기반시설율은 20.3%로, 주차장과 청소년수련시설은 중복결정될 예정이다. 나머지는 공원과 도로다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(212.6%) ▲허용용적률(225.7%) ▲상한용적률(243.5%) 등으로 수립됐다. 허용용적률의 경우, 공공보행통로 등을 통해 용적률 인센티브를 받게 됐다. 상한용적률 인센티브를 받기 위해선 토지 및 건축물 기부채납이 필요하다. 순부담면적은 3,358㎡로 나타났다. 계획세대수는 총 1,875세대로, 일반·조합원물량은 1,646세대다. 세부적으로 ▲39㎡(350세대) ▲59㎡(867세대) ▲84㎡(658세대)로 분류된다. 재개발 시에 의무적으로 지어야 할 임대주택은 총 229세대로, 19평과 25평으로 구성돼 있다. 대상지의 추정비례율은 100%로 예상됐다. 이는 총수입(1조7,269억원)에서 총지출(1조115억원)을 빼고 난 뒤, 종전자산평가액(7,151억원)을 나눈 값이다. 평당 공사비는 주변 시세를 고려해서 860만원으로 책정됐다. 이어 조합원분양가는 ▲39㎡(5.59억원) ▲59㎡(9.19억원) ▲84㎡(11.4억원)으로 예상됐다. 일반분양가의 경우, ▲39㎡(6.57억원) ▲59㎡(10.8억원) ▲84㎡(13.5억원)으로 나타났다. 조분가는 일분가 대비 85% 수준이다. 현재 재개발에 찬성하는 토지등소유자들은 창신10구역이 궁세권에 위치한 '경희궁자이'와 같이 고급진 모습으로 변하길 바라는 눈치다. '경희궁자이'는 종로구에서 가장 비싼 아파트로 통하기 때문이다. 찬성 소유주들은 "경희궁자이의 경우, 31~39평이 73%로 많다"며 "우리 구역도 중대형 평형을 늘려 단지 가치를 높여야 한다"고 언급했다. 다만 같은 종로구에 있는 창신동 공시지가는 서울 하위권에 속하는 수준이다. 이와 관련, ㈜동해종합기술공사 관계자도 "지역적 특징과 조건이 달라, 경희궁자이와 일대일 비교는 어렵다"며 1km 반경 내에 속하는 단지도 아니기에 고려 대상으로 볼 수도 없다"고 선을 그었다. 이 관계자는 "그렇지만, 주택 규모 비율은 주민들의 희망평형을 토대로 조정할 수 있다"고 설명했다. 한편 동시에 정비사업에 뛰어든 창신9구역과 창신10구역의 추정비례율은 20%이상의 차이를 보이는 것으로 나타났다. ㈜정일감정평가법인 설명에 따르면, 9구역의 토지등소유자 수는 1,336명으로 전체 종후 세대수는 2,566세대(일반분양분 36%)다. 반면 10구역 토지등소유자 수는 1,423명으로 전체 종후 세대수는 1,875세대(일반분양분 17%)다. 10구역이 기존 소유주들은 많은 반면, 재건축 후 전체 공급물량은 적기에 사업성 지표(비례율)는 상대적으로 떨어질 수밖에 없다.
![[단독] 흑석11구역 "용적률 됐고, 빨리 입주하자"…사시 총회 조준](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250209/art_17405269183235_9436ab_178x118_c0.jpg)
용적률 기로에서 고심을 거듭하던 흑석11구역이 결국 '속도'를 택했다. 서울시 제안을 수용해 용적률을 올리더라도, 용적률 상향조정에 따른 매출 증진보다 비용 지출 측면에서 잃을 게 더 많다는 판단을 한 것이다. 정비계획(안)과 건축설계(안)을 다시 인허가 받아야 하기에, 이 과정에서 빚어질 수 있는 사업 지연 역시 우려했다. 흑석11구역은 조합원들의 의견에 따라 후속 절차를 밟아나갈 것으로 보인다. 26일 정비업계 따르면 흑석11구역 재개발 조합(최형용 조합장)은 이달 27일(목) 이사회를 열어 사업시행계획(안) 변경을 위한 총회 개최 여부를 의결한다. 금번 사업시행계획(안)은 용적률 202%의 정비계획(안)을 토대로 진행한다. 흑석11구역은 조합원들을 대상으로 최근 두 차례 설명회를 개최했고, 용적률(202% 혹은 250%) 선택을 위한 설문조사 작업에 착수했다. 의결권 가진 조합원(678명) 중 설문조사에 참석한 이는 509명이다. 이중 436명이 기존 용적률(202%)대로 사업을 추진하자고 투표했다. 투표자의 약 86%에 해당하는 수치다. 용적률 250%를 찬성한 조합원은 64명에 그쳤다. 금번 설문조사 결과는 속도감 있는 사업전개를 통해 연내 착공과 빠른 입주를 희망하는 조합원들의 의지로 풀이된다. 향후 사업 과정에서 예상치 못한 돌발변수를 최소화해야 한다는 생각도 담겨있다. 조합 측 설명회 자료에 따르면, 기존 용적률(202%)을 선택할 경우 작년 12월 도계위를 통과한 재정비촉진계획(안)에 맞춰 사업시행계획(안) 변경 총회를 1분기 내로 개최하게 된다. 이후 종후자산감정평가(조합원 분양가)와 분양신청을 다시 진행한 다음, 관리처분계획(안) 변경 작업을 하게 된다. 기존 용적률을 택할 경우 '연내 착공'이 가능할 것으로 조합은 내다봤다. 시공사와의 공사비 협의도 본격적으로 이뤄질 전망이다. A조합원은 "사업이 계속 늘어질 경우, 공사비를 포함한 비용 상승으로 분담금이 늘어날 것으로 생각했다"며 "세상에 공짜는 없는데, 용적률 혜택받은 만큼 임대주택을 지어야 할 경우 오히려 손해로 판단했다"고 말했다. 이어 "재개발은 조합원들이 본인 재산을 출자해 진행하는 사업인데, 손해를 최소화하고 빠른 입주를 희망하는 조합원들의 바람이 담긴 결과 아니겠냐"고 덧붙였다.
서울시가 올해 하반기부터 '서울형 용적이양제'의 본격적인 시행을 예고한 가운데, 제도의 도입 취지와 법적 쟁점 등의 내용을 다룬 정책 컨퍼런스가 열려 관심이 쏠린다. 향후 '용적이양제'가 국민적 공감대를 얻고, 다수 전문가들의 검토 과정을 거쳐 현장에서 실사용될 수 있을지 여부에 귀추가 주목된다. 서울시는 전날 시민들을 대상으로 '서울형 용적이양제' 도입을 위한 도시정책 컨퍼런스를 개최했다. 당일 설명회엔 각 분야의 전문가들과 일반시민들이 자리를 가득 메워 정비사업에서 용적률이 갖는 가치의 중요성을 충분히 실감케 했다. 우선 용적이양제는 개발제한을 받는 지역들을 대상으로 용적률을 사고 팔 수 있는 제도를 뜻한다. 주식시장에서 매도와 매수를 통해 거래가 이뤄지는 것과 같이, 정비사업에서도 양도와 양수 개념을 토대로 법적 테두리 내에서 용적률 거래를 할 수 있는 것이다. 여기서 용적이양제의 도입 취지는 관행적 규제에서 벗어나 도시경쟁력을 강화하기 위함이다. 규제완화가 어려운 지역을 지원함으로써 도시 성장을 촉진하고, 재산상의 손실을 최소화한다는 의도다. 이 제도는 다소 생소하게 느껴질 수 있으나, 이미 '결합개발', '결합건축' 등으로 시도된 바 있다. 단 역사문화유산 주변 등 산발적으로 규제를 받는 지역엔 적용이 어려워 제도보완이 필요하다는 목소리가 있었다. 해외에선 용적이양 개념을 적극적으로 활용 중에 있다. 대표적으로 미국은 뉴욕 허드슨야드에 TDR(개발권양도제)을 사용해 최대 3,200%까지 추가용적률을 허용했다. 또 샌프란시스코의 구 조폐국의 건축물 내진 및 복구 비용 마련을 위해 개발권을 이전한 사례도 있다. 복구 비용만 한화 700~800억원에 달했다. 일본의 경우, 도쿄 마루노우치가 특례용적률 적용지구로 지정돼, 도쿄역 미사용 용적률 700%를 주변 고층개발에 사용할 수 있도록 했다. 동경 역사 보존을 위해 사용된 공사비용은 한화 약 5,000억원으로 추산됐다. 남진 서울시립대 도시공학과 교수는 용적이양제를 활성화 시키기 위해선 ▲명확한 양도·양수지역 선정 ▲객관적 가치평가 기준 마련 ▲지속관리를 위한 운영체계 구축 등이 선행돼야 한다고 주문했다. 이와 관련, 양도지역은 규제완화가 어렵고 지속적 보존이 필요한 지역을 원칙으로 한다. 즉 용적률 인센티브 적용이 힘든 곳이 우선적으로 검토될 것으로 보인다. 이어 법적상한용적률 범위 내 용적이양 추진에 대한 의견이 나왔다. 시행령 개정 시, 법적상한용적률 초과 검토가 가능한데, 일반상업지역은 최대 1,300%까지 용적률 혜택을 볼 수 있다. 공신력 및 공정성 측면에서 용적교환기준은 개별공시지가를 활용해 용적량을 산정하게 된다. 단 실제 용적거래 시 합리적인 수준의 적정 가치평가를 위해 표준산식을 통한 가치산정(안)을 마련하게 된다. 남 교수는 서울형 용적이양제가 ▲결합건축 방식 ▲지구단위계획 방식 ▲정비계획 방식 3가지 유형 모두에 적용이 가능할 것이라고 설명했다. 이어 김지엽 성균관대 건축학과 교수는 용적이양제 도입과 관련한 '법적 쟁점과 제도화 방안'에 대해 설명을 이어갔다. 주요 법적 쟁점은 위 그림과 같이 총 9가지 유형으로 분류됐다. 먼저 용적이양제가 '소유권이냐, 도시계획 관리 수단이냐'에 대한 쟁점에 대해 김 교수는 "용적이양제는 물권에 관한 사항이 아닌 당사자간의 합의를 통해 제한된 내용을 변경해 주는 계획재량의 범위"라고 설명했다. 그러면서 지상권, 구분지상권과도 전혀 다른 개념이라고 부연했다. 미사용된 용적률을 양도(매도)하는 것이 가능한지 여부에 대해선 "토지에 부속된 가치를 일부 매도하는 것으로, 토지소유권 등의 물권 변동은 없어 괜찮다"고 말했다. 토지소유권에 부속된 가치들에는 ▲조망권 ▲일조권 ▲광업권 등이 있다. 해당 가치들은 개별적인 처분이 가능하다는 것이 김 교수의 설명이다. 또 용적이양제의 실행은 '부당결부금지의 원칙'(행정기본법 제13조, 상대방에게 행정작용과 실질적 관련이 없는 의무는 부과해선 아니 된다)에 반하지 않는 것으로 나타났다. 즉 당사자간의 합의를 통한 공적 규제의 변경은 가능하다는 것으로 풀이된다. 양도 및 양수가 가능한 필지는 도시관리계획인 지구단위계획으로 결정하고 관리하는 것이 타당하며, 양도할 수 있는 필지의 우선순위는 규제 강도 여부에 달렸다. 특히 용적 거래에서 발생하는 소득에 따른 세금 문제는 입법 또는 법령 개정이 필요한 사안으로 나타났다. 취득세 관련 쟁점은 지방세법으로, 소득세 관련 쟁점은 소득세법으로 각각 해결할 수 있을 것으로 관측된다. 다만 용적이양과 비슷한 성격으로 보이는 부동산 임차권, 가상자산 등은 현재 취득세 부과 대상에서 제외된다. 가상자산은 기타소득에 해당하지 않아 소득세 부과가 불가하기 때문이다. 법적 쟁점에 대해 설명을 마친 김 교수는 "법·시행령의 개정과 조례 재정이 필요하다"며 "시행령에 기반해 '서울시 용적이양제 운영에 관한 조례(안)'이 마련돼야 한다"고 강조했다. 즉 단기적으로 용적이양제 운영에 관한 조례를 재정한 후, 장기적으로 법률적 안정성을 확보해나가야 된다는 입장이다.
코람코자산신탁이 목동1단지 재건축을 추진 중인 운영위원회의 선택을 받지 못했다. 2년 전 업무협약(MOU)을 체결했던 목동7단지도 조합방식으로 사업방식을 선회했다. 신탁에 대한 사업 이해도가 점진적으로 높아지면서, 신탁수수료를 지불하는 만큼 충분한 사업효과를 누릴 수 있는지 여부를 검토하는 토지등소유자들이 늘어나고 있다는 분석이다. 25일 정비업계 따르면 목동1단지 재건축 운영위원회는 최근 코람코자산신탁을 예비신탁사로 선정하는 내용의 안건을 논의했지만, 최종 부결 처리했다. 총 17명의 위원 중 12명이 반대 의사를 표시했다. 코람코자산신탁은 단독으로 입찰제안서를 제출했으나 운영위원회의 선택을 받지 못했다. 대내외적으로 불안정한 정비사업 현황을 감안할 때, 금융지주 산하의 신탁사가 재정적으로 탄탄할 수 있다는 판단이 작용했다는 후문이다. 코람코자산신탁은 목동7단지와 지난 2023년 업무협약(MOU)을 맺었지만, 전체 토지등소유자들의 의견 수렴 과정을 거치지 않았다는 점에서 논란이 양산됐다. 이후 목동7단지는 올해 2월 사업방식 결정을 위한 소유주 투표를 진행했다. 집계 결과, 투표에 참석한 소유주(1,373명) 중 965명이 조합방식을 택했다. 비율로 환산할 경우, 투표율은 약 70%다. 목동7단지는 신탁에서 조합으로 사업 방식을 선회했다. 목동은 총 14개 재건축 단지로 구성돼 있으며, 각각의 단지별로 조합방식과 신탁방식을 택해 사업을 추진하고 있다. 2가지 사업방식의 가장 큰 차이점은 '사업시행자'가 누구냐에서 시작된다. 조합방식은 토지등소유자들이 모든 의사결정을 내린다. 신탁방식은 사업시행자가 신탁사다. 인허가 책임과 리스크, 자금조달 모두 신탁사가 부담하며, 그 대가로 신탁수수료를 받게 된다. 신탁수수료는 매출의 일정 요율을 곱한 금액으로 결정된다. 대신자산신탁을 선택한 목동13단지의 신탁수수료율은 0.35%다. 최근 공람공고를 마친 목동13단지 정비계획(안)을 살펴보면, 현 시점 추정비례율은 약 103%다. 총 수입은 6조6,353억원이다. 신탁수수료는 총 수입의 수수료율(0.35%)을 곱한 금액으로 계산된다. 약 230억원 정도다. 대신자산신탁은 목동13단지에 '0%대' 신탁수수료율을 제안했고, 신탁수수료 상한액(cap)은 200억원으로 결정했다. 상한액을 결정하는 건, 시간이 지날수록 물가상승 및 기타요인으로 인해 분양수입은 늘어날 수밖에 없기 때문이다. 신탁수수료율은 사업장 규모로 비교해야 한다. 목동은 '조(兆) 단위' 사업이기 때문에, 신탁수수료율이 0%대로 결정되더라도 수수료가 몇백억원에 이르게 된다. 대신자산신탁이 업계 최저 수수료율을 제안한 것도 앞선 배경과 무관치 않다. 신탁방식을 택한 목동 재건축 단지들은 사업장이 붙어 있기 때문에, 세세한 조건들을 서로 비교·검토하며 신중하게 의사결정을 내리고 있다. 한편, 현재 목동신시가지 14곳 단지(1∼14단지) 중 신탁방식을 추진하는 단지는 8곳에 달하는 것으로 나타났다. 예비신탁사 선정이 끝난 곳은 ▲2단지·5단지(하나자산신탁) ▲9단지·11단지(한국자산신탁) ▲10단지(한국토지신탁) ▲13단지(대신자산신탁) ▲14단지(KB부동산신탁) 등이다. 목동 지역에서 가장 빠르게 사업을 추진하고 있는 목동6단지는 조합방식을 진행 중이다. 업계 관계자는 "조합설립인가 후로 시공사 선정이 가능해지면서, 신탁사의 초기 사업비 대여 장점이 크게 부각되고 있지 못하는 상황"이라며 "신탁사 역시 PF시장 리스크를 계속 고려해야 하기 때문에, 재무적으로 부담을 최소화할 사업장 위주로 선별 수주에 힘쓰고 있다"고 말했다. 이어 "신탁방식의 재건축 성공사례가 시장에 많지 않다보니, 이 부분을 고민하는 토지등소유자들도 늘어나는 형국"이라고 덧붙였다.
숲세권·초품아 입지를 두루 갖춘 신림6구역이 신속통합기획(안)을 마련함에 따라 전반적인 종합구상도 그림을 내놨다. 신림6구역은 임대주택 비중에 대한 주민 우려는 다소 있지만, 사업 보정계수(1.72) 적용과 지역필요시설 미신설로 분담금 부담이 줄어들 것이란 기대섞인 분위기가 감돌고 있다. 25일 정비업계 따르면 신림6구역은 새로 계획된 신통기획(안)을 주민들에게 소개하는 시간을 가졌다. 현장엔 앉을 의자가 부족할 정도로 다수 토지등소유자들의 발길이 이어졌다. 토지등소유자는 349명이다. 대상지의 구역계는 기존 대비 5,475㎡가 줄어 최종 37,771㎡로 설정됐다. 도시자연공원, 비오톱1등급지, 종교용지 등을 제외함으로써 사업성을 끌어올릴 수 있게 된 것이다. 신림6구역은 지난 간담회 대비, 공동주택용지가 늘어나면서 용적률 산정 연면적이 2,814㎡ 늘어난 것으로 나타났다. 1종과 2종(7층이하)으로 혼재돼 있는 용도지역은 2종일반주거지역으로 상향하게 된다. 이곳은 지역 특성상 건우봉에서 문성로로 낮아지는 남고북저 지형을 갖고 있다. 표고차만 26m에 달한다. 이에 경사지를 극복하기 위한 방안으로, 단차를 활용한 지형순응형 대지조성 계획이 제시됐다. 데크하부엔 주차장, 커뮤니티, 연도형 상가 등이 들어갈 계획이다. 개발 밀도를 고려한 도로확폭 계획도 눈에 띈다. 대로변인 문성로는 기존 3~4차선에서 4~5차선으로 확폭된다. 신림초 정문-후문을 연결하는 문성로30길은 4m보차혼용에서 7m보차분리 성격으로 바뀐다. 특히 신림5구역과 경계하고 있는 문성로30길의 경우, 한 구역만 개발시엔 12m(보차분리·2차선)로 계획되지만 5·6구역이 동시 개발시엔 15m(보차분리·3차선)으로 만들어진다. 2030 지역생활권계획(신림)을 살펴보면, 신림 대상지 주변으로는 아동 및 청소년시설이 부족한 것으로 드러났다. 다만 재개발이 진행 중인 신림5구역에서 기부채납 형태로 생활SOC시설(키움센터+경로당)을 지을 예정이라 신림6구역은 도로 외엔 별다른 기부채납이 없을 계획이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(180.7%) ▲허용용적률(217.5%) ▲상한용적률(231.9%) ▲법적상한용적률(250%) 등으로 수립됐다. 우선 소형주택 건립을 통해 추가 용적률 20%를 확보했다. 이어 변경된 도시및주거환경정비 기본계획(안)에 맞춰 대상지는 사업성 보정계수를 받게 되는데, 보정률은 1.72를 적용받을 것으로 예측됐다. 이에 따라 상한용적률은 14.4%P가 증가하게 된다. 법적상한용적률 증가분은 절반은 분양, 나머지는 임대로 각각 지어진다. 현 시점, 계획 세대수는 총 990세대로, 재개발 의무임대 주택수는 127세대로 예상됐다. 통상 1,000세대 이상의 주택을 건설할 경우 '공원녹지법'에 따라 부지면적의 5% 이상 또는 1세대당 3㎡ 이상 규모의 공원이나 녹지를 의무적으로 조성해야 한다. 따라서 사업성을 감안해 세대수는 1,000세대가 넘지 않는 선에서 계획된 것으로 보인다.
잠실 대장주를 노리는 잠실 장미1·2·3차의 개략적인 추정분담금이 공개돼 관심이 쏠린다. 조합은 분담금 외에도 건축 및 커뮤니티 계획을 조합원들에게 공유하는 등 최종 의견 수렴을 거쳐 결과를 도출하겠다는 방침이다. 24일 정비업계 따르면 잠실 장미 재건축 조합(윤정녕 조합장)은 최근 조합원들을 대상으로 아파트·상가 각각의 추정분담금을 공지했다. 이번에 공개된 종전평가금액, 일반분양금액 등은 작년 10월 기준으로 추정된 금액이다. 사업을 추진하는 과정에서 계속 변동될 예정이다. 조합원들에게 배포된 소식지 내용을 살펴보면, 잠실 장미의 추정비례율은 87.15%로 책정됐다. 이는 총수입(11조8,303억원)에서 총지출(3조6,505억원)을 빼고 난 뒤, 종전자산평가액(9조3,857억원)을 나눈 값이다. 즉 총 사업비는 3조6,505억원으로 일반분양가는 6,600만원, 평당공사비는 850만원으로 예측됐다. 우선 아파트 종전자산 권리가액의 경우, ▲28평(17.5억원) ▲32평(19.6억원) ▲38평(21.2억원) ▲45평(22.7억원) ▲47평(25억원) ▲56평(26.8억원) 등으로 나타났다. 예상분양가는 주택타입별로 다르게 산정됐다. 28평은 19.8~20억원, 32평은 23.2~23.6억원까지 다양하게 가격이 분포됐다. 또 38평의 경우 26억원, 45평은 29억원 수준으로 가격이 예측됐다. 이어 상가의 경우도 층수별로 가격이 상이하게 책정됐다. 전용면적 50㎡기준으로 볼 때, ▲지하1층(7.35억원) ▲1층(25.5억원) ▲2층(11.8억원) ▲3층(9.7억원) ▲4층(9.1억원) 등으로 나타났다. 본인 소유 상가의 감정평가금액이 5억원이라면 권리가액은 비례율을 감안해 4억3,600만원이 된다. 만약 소유주가 지하1층에 전용면적 50㎡를 분양신청하면 해당 물건의 분양가격은 7억3,500만원이므로 차액인 3억원 가량을 추가 부담하면 된다. 또 조합은 쾌적한 실내높이를 구현하고자 천장고 높이조정도 세심하게 검토하고 있는 모습이다. 일반 천장고 기준은 2.4m로 인근 단지 중에선 잠실래미안아이파크, 디에이치라클라스 등이 해당 높이를 채택했다. 이보다 높은 2.5m는 래미안원베일리와 래미안원펜타스 등이 선택한 것으로 알려졌다. 하지만 잠실 장미는 이를 뛰어넘어 최소 2.6m에서 최대 2.7m까지 천장고 높이를 검토 중인 것으로 알려졌다. 현재 해당 높이로 지어진 대표적 단지는 아크로리버파크, 나인원한남, 브라이튼여의도 등이 있다. 천장고가 높아지면 무엇보다 넓은 개방감으로 인해 체감 면적이 증가하게 된다. 일조량과 환기량에도 영향을 미쳐 쾌적성 역시 좋아진다. 하지만 단점은 역시 공사비 부분이다. 또 냉난방 유지비도 늘어날 수 밖에 없다. CM 검토의견을 종합해 보면, 높이가 10cm 증가할 때마다, 평당공사비는 약 7만원이 증가하는 것으로 나타났다. 해당 수치는 850만원인 평당공사비의 0.82% 증가요인으로 작용하는 셈이다. 아울러 조합은 사회변화와 트렌드를 반영한 리빙랩 커뮤니티 단지 조성 계획도 조합원들에게 알렸다. 총 3가지 성격에 맞춰 존(Zone)이 마련되는데, ▲학습위주 스쿨존 ▲문화공간 라이프존 ▲쉼·여가 웰네스존으로 다채롭게 구성될 전망이다. 향후 스카이라운지 등 랜드마크 커뮤니티 시설의 위치와 규모도 검토 과정을 거칠 것으로 보인다.
![[단독] 한남하이츠, 희림건축 선정…정비계획안 변경에 쏠리는 눈](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250209/art_17403572381477_74c56a_178x118_c0.jpg)
옥수동에서 유일한 재건축 단지인 '한남하이츠'가 희림건축을 설계사로 선정했다. 희림건축은 지난해 압구정3구역에 이어 연달아 해안건축을 큰 표 차이로 앞서며 한남하이츠 설계권을 거머줬다. 금번 설계공모는 기존 정비계획(안)을 토대로 마련됐기에, 향후 정비계획(안) 변경 과정에서 설계(안) 역시 변경될 전망이다. 현재 정비계획(안) 상 최고층수는 20층이다. 24일 정비업계 따르면 한남하이츠 재건축 조합은 최근 총회를 열어 설계사 선정을 위한 안건을 의결했다. 경쟁입찰에는 희림건축(기호 1번)과 해안건축(기호 2번)이 참여했다. 조합원들의 선택을 받은 곳은 희림건축이다. 프로젝트명 [더원 한강]을 내세운 희림건축은 ▲자산가치 극대화 ▲주동 차별화 ▲단지 고급화를 내세웠다. 한강·남산 조망세대를 최대한 확보하는 방향으로 설계(안)을 마련해 왔다. 한남하이츠는 기본계획→안전진단→정비계획→건축심의→사업시행인가를 거쳐 관리처분계획(안) 인가를 앞두고 있다. 관리처분계획(안) 인가 이후에는 정비계획(안) 변경을 통해 토지 문제(7건)를 해결해야 한다. 현재 정비계획(안) 상 구역면적은 48,837㎡, 용적률은 230.55%로 계획이 잡혀 있다. 건축연면적은 180,281㎡다. 정비계획(안) 변경을 통해 사업 대상 면적을 확정짓게 되면, 설계변경을 위한 건축심의를 다시 받아야 한다. 지난 2020년 사업시행계획(안) 인가를 받고 관리처분계획(안) 수립을 진행했지만, 종전자산감정평가 결과를 두고 조합원들의 반발이 극심해지면서 집행부 전원이 해임됐다. 이후 신임 집행부가 들어섰지만, 설계업체(디에이건축)와의 기존 계약을 해지하는 과정에서 또 다시 내홍이 발생했다. 이에 반발한 조합원들이 작년 10월 해임총회를 발의했고, 현 집행부가 들어섰다. 또한, 한남하이츠는 부지 내 '알박기 횡포' 논란이 일고 있는 매입 이슈도 해결해야 한다. 지난 2018년 조합설립인가 당시 대기업 오너 2세가 차량 주출입구(독서당로) 쪽 부지를 경매로 낙찰받았고, 조합 측은 매입을 위해 접촉을 시도한 바 있다. 희림건축은 주출입구를 옥수역 쪽으로 옮긴 설계(안)을 제안했다.
공공재개발(SH공사)을 추진 중인 연희2구역이 DL이앤씨를 사업파트너로 확정 지으면서 사업 추진에 속도가 붙을 것으로 전망된다. DL이앤씨는 조합원들에게 원안 대비 향상된 대안설계와 다채로운 베네핏을 선보이며 단지 고급화와 주거가치 극대화에 힘을 쏟겠다는 방침이다. 22일 정비업계 따르면 연희2구역은 최근 시공자 선정 총회를 개최해 상정된 안건들을 처리했다. 안건은 ▲제1호(시공자 선정) ▲제2호(공동사업시행 건설업자 추천) ▲제3호(주민대표회의 운영규정 개정) ▲제4호(사업비 집행 추인) ▲제5호(25년 주민대표회의 예산 승인) ▲제6호(주민총회 참석비 지급) 등이다. 당일 상정된 안건들은 모두 가결 처리됐다. 조합원 수는 총 660명으로, 당일 직접참석자 수는 333명으로 집계돼 50% 이상 시공자 선정을 위한 참석 조건을 맞췄다. 이날 총회의 하이라이트는 역시 1호 안건으로 상정된 시공자 선정 건이었다. 앞서 연희2구역은 두 차례 유찰 이후 내부 회의를 거쳐 입찰에 단독으로 참여한 DL이앤씨를 수의계약 우선협상대상자로 선정했고, 최종 주민총회에 상정했다. DL이앤씨가 제시한 대안설계(안)을 살펴보면, 주동 수는 기존 21개동에서 17개동으로 4개동이 줄어들게 된다. 대신 세대 수는 1,067세대에서 1,090세대로 늘어난다. 남향비율 역시 기존엔 67%에 그쳤으나, 100% 남향배치를 완료했다. 커뮤니티 면적은 1,000㎡ 가까이 증가하고, 단차 극복을 위한 외부 엘리베이터가 7개소, 그랜드 게이트 1개소도 추가로 신설된다. 또 DL이앤씨가 내건 사업조건들도 눈에 띈다. 우선 DL이앤씨는 기본 이주비 LTV 70%에 더해 최저 금리로 추가 이주비를 최대 LTV 30%까지 조달 지원한다는 계획이다. 대안설계로 아파트 분양면적이 516평 증가하면서 분양수입 163억원도 추가 확보하게 됐다. 이를 환산하면 1세대당 평균 0.25억원의 추가 이익이 발생하는 셈이다. 공사비 물가상승분에 대해선 300억원 한도 내 시공사 자체 부담을 원칙으로 한다. 이는 도곡개포한신(200억원), 자양7구역(250억원) 대비 높은 수준이다. 조합원들의 공사비 부담을 덜기 위해 확정공사비도 제시했다. 이외에도 DL이앤씨는 부담 최소화를 위한 인테리어(마이너스) 옵션제, 협약이행 보증, 주거 품질 명장제도 등을 약속하며 확실한 파트너 역할을 자신했다. 연희2구역의 구역면적은 49,745㎡로, 지하4층-지상25층 높이, 1,067세대 규모로 지어질 예정이다. 현재 연희2구역의 총공사비는 3,963억원 수준으로, 평당공사비는 대안 설계 기준 770만원으로 책정됐다. 정확한 일반분양가는 관리처분인가 이후 확정될 것으로 예상된다.
우수 디자인 선정을 위한 '서울시 건축위원회 디자인어워드' 행사가 진행 중인 가운데, 공동주택 부문에 한남4·5구역과 노량진8, 마천3 등의 사업지 건축물이 출품작으로 접수돼 관심이 모아진다. 22일 정비업계 따르면 서울시는 총 30개 작품(일반건축물, 공동주택, 공공건축물)을 대상으로 분야별 3개 작품을 선별해 디자인 우수 사례로 선정할 계획이다. 투표는 서울시 엠보팅 시스템을 통해 진행되며, 기간은 다음 달 8일(토)까지다. 시에선 매년 시민들의 투표를 토대로 디자인어워드를 추진하고 있는데, 투표 취지는 우수 디자인을 발굴하고 사례 등을 홍보해 건축 디자인 강화를 실현하기 위함이다. 기존 151건 중 건축위원회의 심의를 거쳐 추려진 30개 작품은 각 지역을 대표할 수 있는 랜드마크적 성격을 띄고 있는 것이 특징이다. 공동주택 부문의 한남4구역(후보8)은 Visionary Hannam을 주제로 자연친화형 단지, 랜드마크적 디자인을 강점으로 내세우고 있다. 한남5구역(후보6)도 남산조망, 가로풍경, 주거풍경이란 3가지 레이어의 조화를 강조함으로써 단지의 고급스러운 가치를 강조했다. 노량진8구역(후보1)은 아케이드형 가로와 보행자 우선도로 등 '열린단지'에 주목했고, 마천3구역(후보7)은 Micronation을 주제로 주민 연대와 이웃 세대간의 유대감을 핵심 가치로 내걸었다. 이어 신길2구역은 지역사회와의 소통을, 강북3구역(후보5)은 공공(公共)마을을 단지가 갖고 있는 차별화된 개성으로 소개했다. 신길음1구역은 2개동에 불과하나, 4가지 마스터플랜을 통한 Emerald City를 핵심포인트로 삼았다. 일반건축물 부문에선 ▲수서역 환승센터 ▲종로구 통합청사 ▲케이스퀘어 그랜드강서 PFV ▲광운대역 물류부지 등이 후보로 올랐다. 아울러 공공건축물 부문엔 ▲삼성동 복합청사 ▲마천1동 복합청사 ▲수서동 공공도서관 ▲공릉동 청년문화복합시설 ▲대림2동 공공복합청사 ▲공항동 문화체육센터 등이 후보로 거론됐다. 디자인 우수 사례로 선정되면 특별한 혜택은 없지만, 해당 작품들은 '서울시 건축위원회 건축심의 작품 기록집'에 수록될 예정이다. 전 회차 투표에선 공동주택 부문 우수 사례로 ▲당산동331-1번지 ▲노량진1구역 ▲반포주공1단지(1,2,4주구)가 선정된 바 있다.
법원이 내일 예정된 대치2단지 리모델링 조합 해산총회 개최를 금지시켰다. 21일 법조계 따르면 서울중앙지방법원은 대치2단지 조합원들이 진행 중이었던 '리모델링 조합 해산총회'를 개최하지 말라는 판결을 내렸다. 당초 리모델링 해산총회는 이달 22일(토) 오전 11시 예정돼 있었다. 앞서 리모델링 조합(채권자) 측은 22일 예정된 임시총회의 투표방식과 소집절차상의 '중대한 하자'가 있음을 주장하며, 임시총회 개최금지 가처분 신청을 냈다. 채권자 측은 조합 규약에 규정돼 있지 않은 '전자투표' 방식으로 의결권 행사를 강행했고, 실제 750여명의 조합원이 전자투표에 참여했기에, 투표방식이 부적법하다는 점을 주장했다. 또한, 조합원 345명으로부터 임시총회 소집발의 동의서를 제출했다고 하나, 실제로 대표 조합원이 아닌 자가 제출한 것을 무효처리할 경우 실제 231명의 동의서만 유효하다고 주장했다. 이 경우, 조합원 5분의1 이상의 동의 요건을 충족하지 못한다. 법원은 조합 규약 상 직접출석이 어려운 조합원의 경우, 서면결의서 행사만 가능하다고 기재돼 있음을 설명했다. 대치2단지 조합 규약 상, 전자투표에 의한 의결권 행사나 전자적 방식에 의한 서면결의서 징수는 별도로 정하고 있지 않다. 조합 규약에서 정한 결의방법을 위반했기에 '중대한 하자'가 있다고 봤다. 이에, 최종적으로 임시총회를 개최해서는 안된다는 판결을 내렸다. 대치2단지 리모델링 조합은 DL이앤씨 컨소시엄과 공사도급계약을 체결했으나, 2021년 6월 가계약을 해제했다. 건설사는 조합 측에 빌려준 대여금 반환청구소송을 제기했고, 결과적으로 조합은 현재 회계상 약 163억원(원금+이자)에 달하는 부채를 안고 있다. 건설사 부채를 해결하기 위해선 충분한 사전 협의과정이 필요하다는 지적이 나온다.
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