발행일(UPDATE): 2025년 07월 03일 14시 16분
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조창원 한남3구역 조합장이 지난 2021년에 이어 두 번째 임기를 부여받았다. 조합장 선거는 전·현직 임원들이 대거 출마하며, 정치권 선거를 방불케 할 정도의 치열한 경쟁구도로 진행됐다. 기존 집행부 수장이었던 조창원 조합장이 연임에 성공하면서 연속성 있는 업무 수행이 가능할 것이란 기대와 동시에, 현대건설과의 뇌물수수 혐의로 조사를 받고 있는 만큼 사법리스크를 빠르게 해소해야 할 과제도 안게 됐다. 6일 정비업계 따르면 한남3구역 재개발 조합(조창원 조합장)은 이날 임시총회를 열어, ▲제1호(국공유지 매수포기분 조합 승계) ▲제2호(조합정관 변경) ▲제3호(2025년 조합운영비 및 사업비 예산) ▲제4호(2025년 수입예산) ▲제5호(자금 차입) ▲제6호(임시총회 참석수당 지급) ▲제7호(조합임원 선임 의결) 등이 상정됐다. 조합은 후보자 정견 발표 등의 일정을 감안해 제7호 안건부터 심의하는 방향으로 총회를 진행했다. 조창원 조합장은 기호 4번을 부여받아 가장 마지막으로 프레젠테이션(PT) 발표를 진행했다. '국민평형 34평=50억원' 문구를 선거 슬로건으로 설정했다. 남은 사업 절차들을 신속하게 수행해 준공 후 34평 아파트 가치를 50억원으로 만들겠다는 점을 강조했다. 평당 일반분양가는 7,500만원을 목표 과업으로 소개했다. 지난해 조합원 이주를 시작한 한남3구역의 현재 이주율은 98.49%로, 미이주 잔여 세대는 130세대다. 조창원 조합장이 연임을 하게 됨에 따라 조합 업무도 연속성 있게 진행될 전망이다. 그 일환으로 조합은 우진주택과 장미아파트, 이슬람 사원 부분철거에 착수할 전망이다. 이달 중으로는 재정비촉진계획 변경(안)이 서울시에 상정될 예정이다. 변경된 재정비촉진계획(안)을 기반으로 통합심의 역시 내년에 진행하게 된다. 한남3구역은 내년 상반기 중으로 이주를 완료하고, 지체없이 철거작업에 착수할 계획이다. 현장에선 집행부 교체에 따른 업무 공백을 우려하지 않아도 된다는 안도감과 동시에, 사법리스크에 대한 우려를 빠르게 해소시켜줬으면 하는 바람도 전했다. 현재 조 조합장은 지난 2020년 시공사 선정 과정에서 현대건설로부터 뇌물을 받았다는 혐의로 고소를 당했고, 고소인을 상대로 '무고죄'로 맞고소한 상태다. 현대건설에 입찰보증금(1,500억원)을 이사회 의결 없이 상환해 준 이슈도 후속 봉합 작업이 필요한 상황이다. 한남3구역은 내년 철거작업과 함께, 착공에 앞서 현대건설과 공사비 증액 협의를 진행해야 한다. 현대건설은 올해 5월 한남3구역 정기총회에서 ▲현대백화점 입점 ▲상가 7-2블록 통매입 ▲HUG보증수수료 대납 등의 약속을 지키기 힘들다는 입장을 밝힌 바 있다. 현대건설과의 공사비 증액 협의는 지난 2020년 시공사 선정 과정에서 제안한 약속 미이행도 공사비 증액 협상 과정에서 화두가 될 것으로 업계는 보고 있다. 조창원 조합장은 "배수의 진을 치고, 사생결단의 각오로 현대건설과의 공사비 증액 협상에 임하겠다"며 "공사비 협상을 성공적으로 수행해 조합원 수익을 극대화하고 분담금을 최소화하겠다"고 말했다. 이어 "한남3구역 가치 상승을 위해선 조합원 화합이 절실하다"고 강조했다. 한남3구역의 재정비촉진계획의 주요 변경 내용은 총 4가지로 압축된다. 우선 서울시의 정책방향을 반영해 창의적 설계를 토대로 보행중심 단지가 조성되며, 상업·준주거지역 내 비주거비율이 완화될 계획이다. 한남2·4구역의 재정비촉진계획(안)과 연계해 도로계획이 추진되고, 교통·환경영향평가에 따라 저층주거지의 일조권 문제 등이 다뤄진다. 또 기존계획의 한계를 개선하고자 ▲단차 문제 ▲옥외공간 부족 ▲건폐율 계획 ▲건축배치 조정 등의 검토가 이뤄지게 된다.
부산 시민공원 촉진3구역이 하이엔드 브랜드 '아크로(ACRO)'를 내세운 DL이앤씨와의 동행 여부를 조만간 결정한다. 최근 우동1구역(해운대 삼호가든)이 DL이앤씨의 시공권 지위를 박탈하는 방향으로 총회 의견을 모은 바 있다. 촉진3구역은 현재 이주 절차를 진행 중인 만큼, 이번 주말에 열리는 총회에서 시공사와의 관계 재정립에 마침표를 찍는다는 방침이다. 6일 정비업계 따르면 부산 시민공원주변 재정비촉진3구역(최금성 조합장)은 이달 7일(토) 임시총회를 열어 DL이앤씨와의 공사도급계약(안) 유지 여부를 조합원들에게 묻는다. 촉진3구역은 주택도시보증공사(HUG)로부터 사업비 승인을 받았지만, 시공사인 DL이앤씨가 [표준사업약정서] 날인을 하지 않아 사업비를 사용하지 못하고 있는 실정이다. 조합은 공사도급계약(안)에 맞춰 이행해 줄 것을 촉구했지만, DL이앤씨는 표준사업약정서 날인을 계속해서 미뤘다. DL이앤씨는 공사비 증액과 계약서 일부 조건을 변경해 줄 것을 조합 측에 요청한 상황이다. 표준사업약정서 날인을 미루고 있는 배경도 조합과의 협상에서 우위를 점하려는 것 아니냐는 관측이 지배적이다. DL이앤씨는 미분양 발생시 최초 일반분양가로 대물변제하는 계약 내용을 삭제해 달라고 요청했다. 시공사 지위가 유지될 경우, 촉진3구역의 평당 공사비는 종전 765만원에서 828만원으로 약 8% 가량 상승할 전망이다. 추가적으로 공사비 증액을 위한 물가상승(Escalation) 방법도 시공사 측에 유리한 방향으로 바뀐다. DL이앤씨는 당초 건설공사비지수와 소비자물가지수 중 낮은 값을 적용키로 했으나, 향후 공사변경계약을 체결할 때에는 건설공사비지수 적용으로 조건 변경을 희망해 왔다. 한편, 우동1구역은 최근 시공사(DL이앤씨) 선정의 무효 여부를 묻는 임시총회를 개최했다. 조합은 지난 2021년 DL이앤씨를 우선협상대상자로 선정했지만, 공사도급 가계약(안) 협의 과정에서 의미있는 합의 도출이 어렵다는 판단 하에 총회 안건으로 상정했다. 해당 안건이 원안 가결됨에 따라 DL이앤씨의 시공사 지위는 취소됐다. 우동1구역은 DL이앤씨가 지방 최초 '아크로(ACRO)'를 약속한 사업장이었다.
연례 행사로 1년에 1번 정비사업 세미나를 개최하는 로펌이 있다. 조합 집행부가 사업을 추진하는 과정에서 겪는 법률 이슈들을 이야기하는 일종의 담론의 장이다. 전자투표 관련 최신 판례부터 도정법 위반에 따른 형사 사건, 시공사 선정부터 해지까지 단계별 쟁점 등이 화두로 올라왔다. 해당 세미나를 주체한 로펌은 '법무법인 현'이다. 서울에 본거지를 뒀지만, 올해 세미나 장소로는 특별히 '부산'을 택했다. 지난 11월 부산에서 세미나를 개최한 건, '부산지사' 개소와 궤를 같이한다. 부산지사 설립은 파트너 변호사들의 오랜 꿈으로 여겨질 정도로, 단기간에 결정된 사안이 아니다. 오랜 준비과정을 거쳤고, 현장에서 부산지사 살림을 도맡을 수장 자리를 두고도 충분한 검증의 시간이 필요했다. 도시및주거환경정비법에 따라 절차가 진행되는 재개발·재건축 특성상, 근거리에서 밀착 법률자문을 지원해야 할 필요성도 체감했다. 올해 5월부로, 박은경 파트너 변호사(사진)가 부산지사장으로 임명됐다. 박 지사장은 최근 하우징워치를 만나 지난 6개월 간의 짤막한 소회부터 밝혔다. 사무실 임차부터 직원 채용, 변호사 교육까지 해내야 한다는 적잖은 부담감도 있지만, 법무법인 현의 전문성을 부산에 뿌리내리겠다는 일념 하에 하루하루를 채워왔음을 이야기했다. 아무것도 마련돼 있지 않은 낯선 곳임에도 불구, 오히려 기대감부터 들었다는 박 지사장의 연차는 올해 7년차다. ◆ 법무법인 현의 신념처럼…축적된 실무경험은 회사의 큰 자산 1991년생인 박 지사장은 수임한 소송의 승패 여하에 따라 잠을 못 이룰 정도로 업무 몰입력이 강하다. 비교적 젊은 나이임에도, 부산지사를 맡을 수 있었던 이유다. 법무법인 현의 신념은 '야무지게 일 잘하는 젊은 변호사들이 모여 고객에게 전력을 다해 남다른 서비스를 제공하면, 내가 고객이라도 그 로펌과 일하겠다'라는 문구다. 회사 홈페이지 첫 화면에 기재돼 있다. 성실함과 기동력을 전제로 한 법률자문 서비스 제공을 목표로 하고 있다. 앞선 신념은 수치로도 엿볼 수 있다. 법무법인 현의 건설부동산그룹이 계약한 조합의 개수는 약 200개로, 업계 수위권에 속하는 실적이다. 소속 변호사도 80명 정도로 탄탄한 인력풀을 보유하고 있다. 정비사업 부문을 이끌고 있는 파트너 변호사로는 ▲안광순 변호사 ▲김래현 변호사 ▲홍수임 변호사 ▲박은경 변호사 등이다. 재개발·재건축은 각 사업장별로 토지이용계획부터 정비계획, 건축계획 등이 모두 상이하기 때문에 천편일률적으로 생각할 수 없다. 다만, 절차법에 따라 진행되는 만큼, 다양한 사업장에서 누적되는 실무경험은 정확성·속도성과 직결된다. 무엇보다 감정평가법인과 회계법인, 특허법인 등 별도 조직들도 마련돼 있는 만큼 정비사업 과정에서 연관되는 내용과 관련해서도 원스탑 솔루션 제공이 가능하다. ◆ 연산 교차로처럼 여러 갈래로 뻗어나갈 것…"법무법인 현의 전문성 뿌리내리고 싶다" 부산지사 사무실은 연산역(1호선·3호선)에 위치해 있다. 연산 교차로는 우리 나라에서 볼 수 있는 가장 큰 규모의 육거리 교차로다. 법무법인 현이 연산역에 거점을 마련한 건, 부산 지역 내 정비사업 현장 접근성이 좋다는 판단에서다. 또한, 사무실에서 부산지방법원이 도보 10분 안팎일 정도로 법원 가기도 편하다. 조합이 초행길이라 헷갈려할 때, 길잡이 역할을 자처하겠다는 상징적인 의미도 엿볼 수 있다. 박 지사장은 "영남권 현장들이 하나둘 늘어나면서, 변호사 배석이 필요할 때마다 물리적인 거리를 고려할 수밖에 없었던 게 사실"이라며 "부산지사 설립을 기점으로 이사회·대의원회·총회에서 중요한 이벤트가 있을 때마다, 원활한 현장 방문을 통해 업무적으로나, 심리적으로 집행부에 힘을 실어줄 것"이라고 설명했다. 이어 "유관기관과의 업무 교류도 한결 수월해졌다"고 덧붙였다. 법무법인 현은 다른 로펌들과 달리, 부산지사도 서울과 동일한 시스템으로 운영될 예정이다. 현재 우동3구역과 촉진3구역 등 핵심 사업장들을 위주로 법률자문 및 송무 역할을 수행하고 있다. 서울 다음으로 준공 연한이 오래된 주거 건축물들이 즐비한 만큼, 부산 정비사업의 원만한 추진이 가능할 수 있도록 법무법인 현의 경쟁력을 현장에 녹여나가겠다는 게 박 지사장의 포부다.
![[한남4] ④서울시 설계변경 화두는? 중대형 평형…"몸값과 연관"](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20241249/art_17331840886023_4457f9_178x118_c0.jpg)
한남4구역이 정비사업의 화두로 회자되고 있는 가운데, 삼성물산과 현대건설의 공사조건 비교표도 조만간 윤곽을 드러낼 것으로 업계는 보고 있다. 세부적인 조건이 공개되기 앞서 2개 건설사가 내놓은 대안설계(안)에 따른 평형대 구성에 조합원 관심이 쏠린다. 삼성물산은 중·대형 평형대를 늘리는 고급화 전략을 통해 분양수입 증대에 초점을 맞췄다. 실제 서울시 핵심 사업장들은 중·대형 평형대로 설계변경을 진행 중이다. 재개발은 사업이기에, 조합원들의 이익(수입-비용) 극대화 여부가 가장 중요하다고 전문가들은 입을 모은다. 양사 모두 주거공간의 고급화 일환으로 전용면적 84㎡ 이상의 중·대형 평형 위주 설계안을 가져왔다. 삼성물산은 중·대형 평형 1,341세대를 전제로 한 설계안을 만들었고, 이는 조합 원안설계(1,327세대)보다 14세대 많은 수치다. 85㎡ 이상 세대는 784세대로, 마찬가지로 조합 원안인 701세대보다 무려 83세대가 많다. 삼성물산이 현대건설보다 중·대형 평형 비율이 더 많은 방향으로 설계(안)이 마련됐다. 서울시내 핵심 사업자들의 설계변경도 대부분 중·대형 평형 비율 위주로 바뀌는 추세다. 한남3구역은 올해 8월 재정비촉진계획(안) 변경을 위한 공청회를 개최했다. 공청회 때 발표된 자료에 따르면, 한남3구역의 총 주택공급물량(예상)은 종전 5,816세대에서 5,990세대로 약 3% 증가했다. 최초 사업계획(안) 대비 중·대형 평형 물량이 대폭 증가했다. 대형평형으로 분류되는 85㎡ 세대 수는 기존 948세대에서 1,048세대로 100세대나 늘어났다. 당시 공청회 설명회장에선, 대형평형(85㎡ 초과) 비율을 전체 세대 수의 25%까지 늘려야 한다는 의견서를 징구할 정도로 조합원들의 중대형 평형을 향한 열망이 컸다. 개포주공6·7단지는 지난 2017년 인가받은 정비계획(안) 상 공급물량은 2,994세대였지만, 조합원들의 중·대형 평형 선호도를 고려해 전체 세대 수의 약 40%를 40평형 이상으로 변경했다. 조합원 모든 세대가 30평 이상을 분양받을 수 있도록 설계변경을 진행한 셈이다. 올해 7월 조합원들을 대상으로 '분양 희망평형'을 조사한 결과, 개포주공6·7단지 조합원 중 588명이 34평형을 희망했다. 그 다음으로 40평과 44평이 뒤따랐다. 노량진뉴타운에서 사업규모가 가장 큰 노량진1구역은 지난 10월 임시총회를 열어, 소형평형에서 중대형평형으로 바꾸는 설계변경(안)을 안건으로 상정해 조합원들의 의결을 받았다. 해당 설계변경(안)은 향후 관리처분계획(안) 인가 후 이주·철거 기간에 맞춰 인허가를 진행할 계획이다. 당시 조합은 중·대형 평형이 많아질 경우, 조합원들의 선택권이 넓어지는 장점이 있음을 설명했다. 성북구 장위8구역은 올해 8월 법적으로 채워야 할 소형주택(39㎡)을 제외하고, 아파트 미래가치 차원에서 전용면적 49㎡를 삭제하는 내용으로 공급계획을 수정했다. 재정비촉진계획(안) 공람공고 과정에서 주민들이 아파트 평형을 중·대형 위주로 재구성해 달라는 의견을 개진했기 때문이다. 장위8구역 맞은편에 위치한 장위9구역도 중대형 평형 비율을 늘리는 방향으로 계획을 변경했다. 실제 서울시내 정비사업장에선, 최소분양면적과 의무임대주택 비율을 맞추기 위해 소형평형(39㎡·49㎡)을 많이 가져갈 수밖에 없는 상황에 놓여있다. 이에, 중대형 이상 규모의 신축 아파트 가치는 시간이 지날수록 더욱 희소성을 가질 것이라는 게 정비업계 중론이다. 분양업계 관계자는 "지방과 달리, 서울은 전용 85㎡ 초과의 대형평형 아파트 입주물량이 급격히 줄어들 전망이 나오고 있다"며 "서울 핵심 입지의 경우, 대형 평형에 대한 주거 수요와 선호도는 꾸준한 탓에, 향후 중·대형 평형의 아파트 가치는 계속해서 높아질 것이라는 관측에 힘이 실린다"고 말했다.
![[단독] 목동1, 예비신탁사 '한토신' 지위 해지키로…"재입찰 계획"](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20241249/art_17332830777728_174515_178x118_c0.jpg)
목동1단지가 예비신탁사 후보였던 한국토지신탁의 지위를 해지한 것으로 알려져 그 배경에 관심이 쏠린다. 목동1단지는 예비신탁사 선정 방안이 논의되는대로, 재입찰 후속 과정을 신속하게 이어나간다는 방침이다. 4일 정비업계 따르면 목동1단지는 지난달 재건축준비위원회(재준위원) 찬반투표 결과에 따라 한토신의 지위를 해지하기로 의견을 모았다. 이후 한토신 외 다른 신탁사를 재선정하는 절차도 순차적으로 진행하기로 결정했다. 앞서 한토신은 적격심사 과정에서 평가자 다수의 찬성 의견으로 우선협상 대상자로 선정됐고, 최종 업무협약(MOU) 체결을 남겨둔 상태였다. 기대감이 컸던 만큼, 당시 재준위원들은 한토신 측에 ▲사업기간 단축 ▲신탁수수료 인하 ▲최적의 대여금 이율 적용 ▲메이저 시공사 선정 필요 등의 다양한 요청사안도 전달했던 것으로 알려졌다. 그러나 최근 한토신 담당자는 목동1단지 재준위원회로부터 예비신탁사 지위 해지와 관련한 메일 통보를 받게 됐다. 과거 회사가 받았던 금융감독원(금감원) 조사와 오너 리스크 문제가 주민들 입장에서 다소 부담으로 작용한 것이다. 본질적인 문제와 별개로, 대내외적 평가가 일부 주민들에게 간접적인 영향을 미친 것으로 보인다. 이와 관련, 목동1단지 수주에 치열하게 준비했던 한토신 측은 아쉬움이 크다는 입장이다. 한토신 담당자는 "재심의 과정에서 충분히 소명했고, 만약을 대비해 법률자문까지 받은 상태였다"며 "목동1단지 운영에는 전혀 문제되지 않는 일"이라고 설명했다. 이어 "특정 사유에 의한 절차의 정당성은 어느정도 이해하나, 전체주민 투표가 아닌 소수 재준위원들의 투표만으로 심의가 이뤄진 것은 아쉬움이 남는다"고 말했다. 한편, 현재 목동신시가지 14곳 단지(1∼14단지) 중 신탁방식을 추진하는 단지는 8곳에 달하는 것으로 나타났다. 예비신탁사 선정이 끝난 곳은 ▲2단지·5단지(하나자산신탁) ▲9단지·11단지(한국자산신탁) ▲10단지(한국토지신탁) ▲13단지(대신자산신탁) ▲14단지(KB부동산신탁) 등이다. 이밖에 코람코자산신탁은 목동7단지 예비신탁사 MOU 체결 이슈로 논란을 양산한 바 있다.
목동신시가지 일대 단지들이 최고 49층 내외로 '키 맞추기'를 진행 중인 가운데, 목동10단지는 고도제한 원칙을 준수해 40층 규모로 최고 층수를 설정하기로 했다. 동일한 사업 조건임을 감안할 때, 주민들 입장에선 못내 아쉬울수도 있는 부분이다. 그러나 전문가들은 용적률 손해가 없고, 금융비용을 아낄 수 있어 오히려 경제성 측면에서의 경쟁 우위를 확보할 수 있다는 입장이다. 4일 정비업계 따르면 목동10단지는 14개 단지 중 7번째로 정비구역 지정 및 정비계획(안) 수립 절차에 돌입했다. 당일 설명회 프레젠테이션(PT) 발표는 KTS엔지니어링이 맡아 진행됐고, 이외 ㈜제일감정평가법인, ㈜에이치원건축사사무소 관계자들도 현장을 방문해 주민 이해를 도왔다. 목동10단지 구역면적은 194,686㎡로, 이중 획지1·2면적은 각각 32,903㎡, 133,496㎡에 해당한다. 목동10단지의 토지 용도지역은 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역으로 구성돼 있으며, 용도변경 없이 제3일반주거지역을 유지하게 된다. 토지등소유자는 2,160명으로 나타났다. 해당 단지는 진입표면구역(127~142m)에 포함돼 다소 높이제한을 받는 상태다. 현재 목동10단지의 최고 층수는 15층으로, 재건축을 통해 획지2구역에 최고 40층(130m 이하) 높이를 계획하고 있다. 가로변에는 15층 규모로 중저층 배치가 계획돼 있다. 타 단지 대비 상대적으로 최고 층수 계획은 낮지만, 공사비 절감과 시간단축을 통한 나름의 사업성 확보가 가능할 것으로 평가된다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 기존에 신트리공원 근방에 설치가 예정됐던 공원의 경우, 두 획지에 각각 분산 배치되기로 결정됐다. 획지1구역에 공원이 신설되는 이유는 지구단위계획의 정합성 고려 때문인 것으로 나타났다. 또 유치원은 일조권 영향을 받을 수 있어, 목동서로 쪽으로 옮겨질 예정이다. 또한 획지의 효율적 이용을 도모하고자 하수도 선형도 변경될 계획이다. 외부로 빼는 것도 고려됐으나, 이설이 어렵다는 판단하에 선형 일부를 조정하기로 했다. 하수도 밑 부분에는 지하주차장이 들어갈 것으로 예상된다. 공공보행통로는 좌우, 남북방향으로 15m, 25m길이로 마련된다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 기준용적률에서 허용용적률로 갈 수 있었던 이유는 공공보행통로(10%), 열린단지(5%), 돌봄시설(5%)로 인센티브(20%p)가 적용됐기 때문이다. 도로확폭, 공원, 하수도, 경관녹지, 복지시설 등의 공공기여를 통해 상한용적률은 250%까지 향상되며, 법적상한용적률 인센티브(50%p)의 절반은 임대주택을 지어야 한다. 예상되는 주택공급물량은 4,045세대로, 분양주택과 임대주택은 각각 3,535세대, 510세대로 산출됐다. 대상지는 45~55평형 등 대형평형 소유자들이 1+1 공급을 신청하더라도, 최소 1,000세대 이상의 일반분양분이 나올 것으로 추정된다. 이어 상한용적률 확보를 위한 기부채납 임대주택 수는 13세대로, 59㎡(7세대)와 84㎡(6세대)로 계획됐다. 법적상한용적률 확보를 위한 국민주택규모 임대주택 수는 총 497세대로, 59㎡(449세대)와 84㎡(48세대)로 산출됐다. 추정비례율은 102.2%로 예상됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 800만원, 일반분양가는 5,500만원 수준으로 책정됐다. 해당 단지의 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 나타났다. 조합원분양가는 59㎡(11.7억원), 84㎡(15.5억원) 등으로 예상됐다. 설명회 이후 진행된 질의응답 시간에는 비행기 소음 저감대책, 단지-신정네거리역 연결에 대한 주민들의 질문이 이어졌다. 대상지는 김포공항과 가까운 지리적 특성상, 비행기 이착륙 영향권에 포함돼 일상생활 속 소음에 노출될 수밖에 없다. 그렇다보니 소음피해를 예방할 수 있는 방안을 묻는 주민들의 모습이 비쳐졌다. 이를 두고 KTS엔지니어링 관계자는 "비행기 소음의 경우, 방음벽을 설치하거나 소음 발생 부근에 식재를 심고 건물을 이격하는 등의 방안이 있다"면서도 "이는 향후 사업시행인가를 받고, 세부 건축계획(안)을 수립할 때 다뤄지는 부분이라 검토가 필요하다"고 설명했다. 지하철역과 단지 연결 부분에 대해선 "앞서 논의한 바 있지만, 효용성이 떨어지는 부분이 있어 배제하게 됐다"며 "연결을 위해선 순수 주민부담 가능성이 커, 분담금에 큰 영향을 미치게 된다"고 말했다. 그러면서 "필요성 여부는 향후 준비위원회와의 논의가 더 이뤄져야 한다"고 부연했다. 신정네거리역 출입구에서 대상지(획지1) 끝부분까지의 거리는 130m 정도인 것으로 알려졌다.
서울시가 핵심 사업지로 손꼽히는 10개 사업장 집행부와 면담을 진행했다. 간담회를 개최한 배경으로는 한강변 기부채납 협의를 위한 주체가 변경된 내용을 공유하기 위해서다. 협의 주체는 환경부 산하기관인 한강유역환경청이다. 3일 정비업계 따르면 서울시는 최근 한강변에 자리잡은 사업장 내 조합 10곳과 지난 2일 간담회를 진행했다. 면담 자리에 참석한 조합은 ▲성수1구역 ▲성수2구역 ▲성수3구역 ▲성수4구역 ▲반포주공1단지1·2·4주구 ▲압구정2구역 ▲압구정3구역 ▲잠실주공5단지 ▲여의도 시범 ▲서빙고 신동아 등이다. 서울시내 핵심사업지로 꼽히는 10개 사업장 내 조합장이 한 자리에 모인 까닭은 '한강 연계시설(기부채납)' 관련 협의와 관련 있다. 서울시는 그간 기부채납 대상이었던 '한강 연계시설' 관련 협의를 국토교통부와 진행해 왔다. 한강 연계시설은 ▲덮개공원 ▲입체 보행교 ▲전망명소 ▲수상 문화시설 등을 지칭한다. 서울시는 향후 공공기여를 통한 한강 연계시설 관련 협의는 환경부 산하기관인 '한강유역환경청'으로 변경됐다는 점을 언급함과 동시에, 향후 사업 진행 과정에서 한강유역환경청과의 원만한 협의가 전제되어야 한다는 점을 강조한 것으로 전해진다. 성수전략정비지구 내 4개 구역은 ▲수변공원(주차장+덮개공원) ▲보행연력브릿지(선형공원) ▲수상문화시설 등을 통해 개발 사업을 추진하고 있다. 수변공원은 성수1구역과 성수2구역, 성수3구역이 설치해 기부채납을 진행한다. 수상문화시설은 4개 구역(성수1·성수2·성수3·성수4)이 정비구역 면적 비율에 따라 설치비용을 분담하는 방향으로 계획이 수립돼 있다. 압구정3구역은 작년 4월 신속통합기획(안) 설명회 당시, 공공기여 대상으로 한강 연결시설(20,000㎡)과 보행교(2,500억원)가 포함돼 있었다. 보행교를 설치해 성수와 압구정을 하나의 생활권을 묶는 계획(안)이 수립된 바 있다. 시민들이 자전거와 개인형이동장치(PM·Personal Mobility)로 이동할 수 있게끔 보행 네트워크도 조성됐다. 다만 올해 11월 정비계획(안) 입안을 위한 설명회에선 보행교는 기부채납 대상에서 제외돼 있다. 반포주공1단지1·2·4주구는 신반포로에서 반포 한강지구까지 연결되는 문화공원과 문화시설을 기부채납할 계획이다. 문화공원은 덮개공원(10,000㎡)을 포함해 약 45,000㎡며, 문화시설은 3,300㎡다. 설계비는 기본설계와 실시설계를 합쳐 약 100억원 상당이며, 설치비는 모두 합쳐 1,086억원으로 책정됐다. 물론 2017년 사업시행계획(안) 인가 기준인 만큼, 상당 기간 지났음을 고려할 때 실제 기부채납을 위한 설치비용은 일정 수준 이상 올라갈 전망이다. 반포주공1단지(1·2·4주구)를 제외한 나머지 사업장(9개)은 모두 정비계획(안)을 수립 중이거나, 이제 막 고시된 만큼 사업단계는 동일하다. 정비계획(안) 수립이 되어 있는 만큼, 내년 1분기 성수4구역을 시작으로 시공사 선정 작업에 순차적으로 착수할 전망이다. 현재 도급순위 10위권 이내 대형사들은 모두 해당 지역 수주 목적의 영업활동을 진행하고 있다.
장위13구역이 신속통합기획을 추진 중인 가운데, 구역계 2곳으로 분리돼 각각 사업이 진행될 것으로 전망된다. 구역계가 나뉘는 것은 사업의 실효성을 높이기 위한 목적이 함의돼 있다. 다만 대상지 내엔 다수 추진 주체가 있어, 교통정리가 필요하다는 것이 주민들의 공통된 시각이다. 하나의 확실한 주체로 인정받기 위해선 신속하고 정확한 동의서 징구가 무엇보다 중요하다고 전문가들은 입을 모은다. 3일 정비업계 따르면 성북구청은 장위재정비촉진지구 해제구역의 개발방향 수립을 위한 2차 설명회를 개최했다. 두 차례에 걸쳐 설명회가 진행된 것은 주민들의 의사를 충분히 수렴하기 위한 의도로 풀이된다. 당일 발표는 ㈜비엠도시건축사사무소가 맡아 진행됐다. 장위13구역의 면적은 286,546㎡로, 현재 대상지엔 4곳의 가로주택정비사업이 진행 중인 상황이다. 장위13구역은 도로선을 기점으로 신통기획 구역이 2곳으로 나뉘는데, 기존 정비사업에 방해가 되지 않는 선에서 사업이 이뤄질 계획이다. 1개 구역으로 사업 진행이 힘든 이유는, 구역이 넓을수록 신통기획 선정 기준에 감점요인으로 작용하기 때문이다. 통상 구역면적이 70,000㎡ 이상이면 5점의 감점이 이뤄진다. 또 토지등소유자가 많으면 복합적인 갈등요인으로 인해 사업추진이 지연될 수 있어서다. 일단 큰 틀을 벗어난 구역계 변경은 사실상 쉽지 않다. 단순 사업을 이유로 특정 지역을 제척하는 것 역시 불가능하다. 단 대로변 상가나 교회 등 소유주 의견을 반영해 요건에 맞춰 어느정도 필지를 추가하거나 빼는 것은 가능한 것으로 나타났다. 장위13구역은 2곳으로 구역계가 나뉘면서, 13-1구역과 13-2구역의 추진 주체들이 각각 동의서를 모아야 한다. 하지만 구역마다 사업을 주도하려는 개별 주체가 많아 동의서 징구에 어려움이 따를 것으로 예상된다. 현장에 참석한 토지등소유자들 대다수는 "추진 주체에 대한 정확한 정보를 모른다"며 "추진 주체가 많은데 누구한테 동의서를 제출해야할 지 고민이 많다"고 하소연했다. 추진 주체들이 교통정리를 할 수 있도록 성북구청이 개입해야한다는 의견도 뒤를 이었다. 이를 두고 성북구청 관계자는 "구청도 구역 내 여러 추진준비위의 존재를 알고 있다"면서도 "우리가 관여해 조정하는 건 한계가 있다"고 설명했다. 그러면서 "주민들이 자체적으로 해결해야 할 문제"라고 덧붙였다. 또 연번동의서 부여와 관련해선 "연번동의서 발부 제한 근거 역시 없다"며 "어떤 추진준비위건 신청이 들어오면 모두 발부해주는 것을 원칙으로 한다"고 했다. 다만 구청 측은 "30%이상 동의를 받는 것이 기본이며, 선착순으로 검토가 이뤄지니 뒤에 들어오는 동의서는 의미가 없다"고 말했다. 한편 서울시에선 적어도 50%이상의 동의서가 징구되길 희망하고 있다. 동의서가 최대한 많이 모이는 것이, 그만큼 반대률이 적다는 것을 의미하기 때문이다. 앞서 서울시와 성북구청에선 해당 사업을 위해 합동으로 2억원의 용역비를 들인 것으로 알려졌다.
강서구청이 방화재정비촉진지구 내 속한 방화6구역의 시공사 선정을 위한 2차 입찰 공고문에서 '입찰참여확약서'를 제외시켰다. 입찰참여확약서를 제출하지 않은 시공사도 내년 1월 6일까지 입찰제안서를 제출할 수 있다. 입찰 참여를 위한 충분한 검토 기간을 부여한 셈이다. 방화6구역이 내년 1분기 시공사 교체를 통해 빠른 착공에 들어갈 수 있을지 정비업계 관심이 모아진다. 2일 정비업계 따르면 강서구청은 방화6구역의 2차 입찰공고 일정을 그대로 진행하되, 입찰참여확약서를 통해 입찰기간을 단축시키는 일은 없도록 결정을 내렸다. 방화6구역의 입찰제안서 마감일은 내년 1월 6일(월)까지다. 해당 사업장은 조합원 이주와 철거를 마쳤지만 수년째 첫 삽을 뜨지 못할 정도로 사업기간이 늘어나고 있다. 조합원들의 이주비 대출을 위한 금융비용은 계속해서 누적되고 있는 상황이다. 방화6구역은 총회 결의를 통해 기존 시공사(HDC현대산업개발) 해지 결정을 내렸고, 새로운 시공사 선정을 위한 작업에 착수했다. 다만, 서울시에서 모든 자치구에 입찰참여확약서를 제외해야 한다는 내용의 지침을 내리면서 2차 입찰공고문을 일부 수정했다. 방화6구역 입찰에는 1차 입찰공고 당시 현장설명회에 참석한 건설사들도 모두 참여 가능하다. 관심을 타진한 시공사들 모두 예외없이 참여할 수 있는 환경을 조성했다. 양호한 사업성과 입지적 강점을 지녔음에도 불구, 조합원들이 모두 떠난 이후에도 수년째 첫 삽을 뜨지 못하고 있다. 기존 시공사와의 공사비 증액을 위한 협의점에 도달하지 못한 이유가 가장 컸다. 사업기간이 늘어남에 따라, 정비사업을 둘러싼 부동산 경기는 녹록지 않은 상황이 되어가고 있다. 과거처럼 일반분양 수입을 높게 잡아 매출액을 일으킬 수 있는 경기 여건은 아닌 반면, 물가상승에 따른 각종 비용은 높아지고 있어서다. 조합원 수는 178명이며, 신축 예정 세대 수는 557세대(임대주택 20세대 포함)다. 예정된 착공을 통해 공사가 진행됐더라면, 조합원 물량의 2배가 되는 일반분양 물량을 통해 충분한 수익창출이 가능했을 것으로 업계는 보고 있다. 다만, 공사가 지연됨에 따라 이주기간은 자연스레 늘어날 수밖에 없었고, 공사비를 포함한 모든 사업비 또한 관리처분계획(안)을 수립할 당시 예상한 정비사업 추정치와는 많이 달라질 전망이다. 조합 관계자는 "방화6구역 2차 입찰공고 일정은 동일하고, 강서구청과의 협의 결과에 따라 입찰참여확약서만 제외하는 내용으로 수정이 이뤄졌다"며 "사업비 대출 연장을 위한 금융기관 승인도 난 상황이고, 내년 1분기 시공사 선정을 통해 사업이 한 걸음 더 나아갈 수 있도록 하겠다"고 말했다.
![[단독] 우동1, DL이앤씨 3년만 결국 이별…"계약협의, 할 만큼 해"](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20241148/art_17329553433608_6b6b49_178x118_c0.jpg)
부산 해운대구에 위치한 우동1구역이 DL이앤씨의 시공권을 박탈하기로 최종 결정했다. 공사도급계약(안) 협의 과정에서 서로의 입장차를 좁히지 못한 영향이 크게 작용했다. 선정 후 3년이 지나도록 가계약조차 체결하지 못함에 따라, 업계에선 결별 수순을 밟지 않겠냐는 관측이 계속해서 제기됐다. 우동1구역은 계약 협의에 진척이 없는 상황에서 사업기간 지연에 따른 조합원들의 분담금 증가를 우려해 온 것으로 전해진다. 30일 정비업계 따르면 우동1구역 재건축 조합(김영찬 조합장)은 이날 오후 2시 시공사(DL이앤씨) 선정의 무효 여부를 묻는 임시총회를 개최했다. 조합은 지난 2021년 DL이앤씨를 우선협상대상자로 선정했지만, 공사도급 가계약(안) 협의 과정에서 의미있는 합의 도출이 어렵다는 판단 하에 총회 안건으로 상정했다. 해당 안건이 원안 가결됨에 따라 DL이앤씨의 시공사 지위는 취소됐다. 우동1구역과 DL이앤씨는 3년 전 입찰 당시 제출한 제안서와 계약 초안을 기초 자료로 10차례 대면회의를 진행했다. 양 당사자는 각 4차례 이상 수정 요청의견을 전달했지만, 결과적으로 합의에 도달하지 못했다. 전체 사업비에서 공사비가 차지하는 비중이 컸던 만큼 조합과 시공사는 각자의 경제적 이익을 최대화하는 방향으로 물러섬 없는 협상 자세를 견지해 왔다. 시공사 선정 후 3년의 시일이 경과하는 과정에서 부동산 경기가 크게 달라진 점도 한몫했다. DL이앤씨는 올해 대표이사 교체 후, 상대적으로 사업 리스크가 높은 정비사업 부문을 축소하는 방향으로 경영 기조가 바뀌었다. 실제로 서울 송파구 삼환가락에서는 오랜 기간 수주에 공을 들였음에도 불구하고, 우선협상권을 자진해서 반납했다. 부족한 사업성으로 향후 공사비 상환이 쉽지 않을 것으로 보이는 곳들 위주로 정리에 나선 것이다. 우동1구역에서도 계약서 협의 과정에서 입장차를 좁히지 못했던 부분은 '사업비 지급보증'과 관련 있다. 통상 조합은 신용등급이 없기 때문에, 건설사가 자체 신용등급으로 보강해 줘야 유리한 조건으로 자금을 조달할 수 있다. 부산 촉진3구역에선 주택도시보증공사(HUG) 보증을 위한 표준약정서 날인을 거부하고 있어, 차주 공사도급계약(안) 해지 여부를 조합원들에게 묻기 위한 총회가 개최된다. 결국 조합은 불성실한 협상태도와 사업추진 의지가 부족하다는 판단 하에, 협의를 종료하고 조합원 총회를 통한 의결을 진행했다. 현재 우동1구역 시공사 선정이 무효·취소될 경우, ▲삼성물산 ▲현대건설 ▲포스코이앤씨 ▲GS건설 등이 조합 요청사항을 수용해 적극적으로 입찰에 참여할 수 있다는 입장을 전달한 것으로 알려져 있다. 다만, DL이앤씨 해지를 반대한 조합원들 비율도 상당했던 만큼, 향후 조합원들 간 갈등을 봉합하며 후속 절차를 진행해 나가야 하는 과제도 안게 됐다. 이날 열린 총회에서 조합원들은 DL이앤씨와의 협의를 더 진행해야 한다는 의견을 다수 개진했다. 실제로 총회가 열리기 하루 전날, DL이앤씨는 평당 공사비 848만원을 제안해 왔다. 기존 공사비(609만원) 대비 약 40% 가량 상향 조정된 수치다. 한편, 우동1구역은 지하3층-지상 28층 총 1,481세대를 짓는 주택사업이다. 부산에서도 부촌으로 평가받는 해운대 우동에 위치해 있으며, ▲부산 지하철 2호선(벡스코역, 센터시티역) ▲동해선(벡스코역) 등의 교통망을 갖추고 있다. DL이앤씨는 지난 2021년 지방 최초로 하이엔드 브랜드인 '아크로(ACRO)'를 제안한 끝에 시공사로 선정됐다. 총 공사비는 약 5,500억원, 평당 공사비는 약 609만원 수준이다. 김영찬 조합장은 "3년 전과 달리, 오늘은 서로 물러설 수 없는 대척점에 선 상황"이라며 "협력업체와의 회의 불참, 토론회 불참을 통해 시공사와의 온도차를 느끼게 됐고, 총회 결과를 통해 조합원들과 함께 더 나은 미래로 나아갈 수 있었으면 하는 마음"이라고 말했다.
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