봉천13구역이 사업성을 끌어올린 새로운 획지통합(안)을 공개하면서 변화를 꿰하고 있다. 기존의 정비계획(안)은 무리없이 끌고 가되, 사업시행인가 시점 획지통합(안)으로 변경을 시도해 체질개선에 나선다는 방침이다.

27일 정비업계 따르면 봉천13구역은 LH 공공재개발 정비사업 주민설명회를 열어 토지등소유자들에게 새로운 사업계획(안)을 소개했다. 현재 대상지는 도시계획위원회 심의결과에 따라 수정가결(안)을 마련했으나, 사업성 보완이 필요하다는 판단 하에 획지통합(안)을 제시했다.

우선 수정가결(안)을 살펴보면 스카이라인 재구성 차원에서 최고층수가 24층에서 25층으로 조정됐다. 용적률 인센티브 항목은 열린단지가 아닌 우수디자인, 방재안전 등의 다른 항목을 대체 적용하기로 했다. 주상복합건축물이 이미 개방을 전제로 하고 있다는 서울시 의견이 반영됐기 때문이다. 이외에도 중앙도로 확장과 유지관리 계획 등 행정상의 편의를 도모하고자 공원을 공공공지로 변경하기로 했다.

하지만 이같은 수정가결(안)에서 더 나아가 LH는 보완된 획지통합(안)을 통해 새로운 접근법을 제시했다. 대상지 내엔 오래전부터 역세권활성화 사업에 대한 의지가 만연했지만, LH는 현실가능성이 적을 뿐더러 사업조건도 맞지 않는 사업방식이란 판단을 내렸다. 결과적으로 LH가 수권소위 심의 검토결과를 거쳐 제시한 이번 획지통합(안)은 새롭게 마련된 대안책으로 바라보면 이해가 쉽다.

이번에 공개된 획지통합(안)의 특징은 사업부지 중앙부가 획지로 편입되면서 건축 연면적이 상승한다는 점이다. 지하주차장도 통합됨에 따라 당초 대비 공사비 감액이 예상된다. 최고높이도 최대 26층까지 가능하다는 게 LH 측의 설명이다. 대신 공원 공공기여의 제외로 건축물 순부담 증가는 어느정도 감안해야 한다.

주택계획 세대수는 526세대로 구성될 예정이다. 기존의 수정가결(안)과 비교했을 때 조합원물량(227세대)은 동일하나, 일반물량은 총 108세대로 기존보다 36세대 더 늘어나는 효과가 발생한다. 현재 조합원 물량 안에는 무허가건축물 소유주(79세대)도 모두 포함돼 있는 상황이다. 임대주택은 191세대로, 의무임대(32세대)와 국민주택규모임대(159세대)로 분류된다. 해당 계획으로 사업이 진행된다면 예상되는 추정비례율은 109.62%로 책정됐다. 역세권활성화(안) 추정비례율(105.24%) 대비 높은 수치다.

역세권활성화(안)으로 사업이 진행된다는 가정 하에, 주민들은 2단계 종상향에 따른 29% 공공기여를 감내해야 한다. 추가로 업무시설 설치, 지하주차장 분절로 인한 공사비 등도 염두해야 할 부분이다. 특히 처음부터 다시 정비계획 수립 절차를 밟아야 하기에 최소 4년 이상의 시간과 매몰 비용도 고려해봐야 할 사안이다.

LH 관계자는 "봉천13의 사업이 다소 길어진 것은 획지통합(안) 검토를 두고 심의가 길어졌기 때문"이라며 "최근 서울시로부터 해당 계획을 검토해보라는 의견을 받았고, 서울시도 인허가가 빨리 이뤄질 수 있도록 지원한다고 약속했다"고 주민들을 안심시켰다. 추정분담금와 관련해선 "현재 개별분담금은 큰 의미가 없고, 오히려 혼란만 초래할 수 있어 적절한 시점에 주민들에게 통보해 드릴 예정"이라고 설명했다.