발행일(UPDATE): 2025년 07월 03일 14시 16분
현장 취재로 깊이 있는 정보를 전달하며, 균일화된 기사 품질을 추구합니다. 당사는 공익적 가치를 최우선시하며, 조합으로부터 광고비는 받지 않습니다.
안산 고잔연립2구역이 시공사 선정을 위한 입찰을 진행 중인 가운데, 이달 초 열린 2차 현장설명회에 현대엔지니어링만이 조합의 부름에 응했다. 두 번의 입찰공고를 진행한 결과 유효경쟁이 성립되지 않았기에, 조합은 수의계약 체결을 위한 우선협상대상자 선정을 위한 후속 절차를 진행할 것으로 업계는 보고 있다. 현대엔지니어링은 1차에 이어 2차에서도 유일하게 입찰 참여 의지를 나타냈다. 3일 정비업계 따르면 고잔연립2구역 재건축 조합(이삼범 조합장)은 이달 2차 현장설명회를 진행했고, 현대엔지니어링 단독 참석으로 인해 유찰됐다. 현장설명회에 참석한 건설사만 향후 입찰제안서를 제출할 수 있는 자격이 주어진다. 현대엔지니어링은 앞서 1차에서도 입찰제안서를 단독으로 제출하며 고잔연립2구역 수주의지를 피력한 바 있다. 1차 현장설명회는 총 10곳의 건설사가 참여했다. 현대엔지니어링은 현대자동차그룹에 속한 건설사로, 국토교통부 시공능력평가에서 올해 4위에 랭크돼 있다. 신용등급은 AA-로, 낮은 부채비율과 높은 이자보상배율 등을 나타내며 탄탄한 재무구조를 갖추고 있다. 건설사 신용등급은 조합의 금융비용, 종국엔 조합원들의 분담금과 직결된다. 현대엔지니어링은 최근 서광아파트 리모델링(강남구 삼성동)과 사당5구역 재건축(동작구 사당동)에 이어, 고잔연립2구역 수주를 목표로 하고 있다. 고잔연립2구역 일대는 서울 지하철 4호선 고잔역이 도보로 이용 가능하고, 안산시청과 고려대학교병원이 인근에 위치해 우수한 주거환경을 자랑하고 있다. 하지만 노후된 건축물로 인해 생활상의 불편함을 겪고 있어 재건축이 시급한 상황이다. 이 사업은 안산 단원구 원고잔공원로 42(고잔동) 일원 약 55,807㎡ 규모에 공동주택 1,101세대 및 부대복리시설 등을 신축하는 것을 골자로 한다.
압구정4구역이 작년 4월 신속통합기획(안) 공개 이후 1년 5개월 만에 정비계획(안) 입안절차를 진행 중이다. 최고층수 69층의 주동을 가운데 배치하고, 단지 외곽으로 갈수록 층수가 낮아지는 형태의 건축배치가 적용됐다. 성수대교로 이어지는 언주로변으로는 약 20m 길이의 선형 녹지공간이 조성된다. 단지 내 공원과 한강공원으로의 연결성을 고려한 것으로 분석된다. 2일 정비업계 따르면 강남구청은 지난 달 압구정4구역 정비계획(안) 수립을 위한 설명회를 개최했다. 세종코퍼레이션(도시계획)과 삼창감정평가법인(감정평가)이 용역업무와 PT발표를 진행했다. 정비계획(안) 공람공고는 이달 14일까지 진행된다. 압구정4구역의 용적률 체계는 ▲기준용적률(허용용적률) 230% ▲상한용적률(263%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 상한용적률 인센티브(약 33%p) 확보 목적으로 기부채납해야 할 대상물은 ▲도로(지하차도) ▲녹지 ▲공공청사 ▲공원(데크공원) 등이다. 법적상한용적률 인센티브(약 37%p)는 25평형 임대주택 187세대를 대가로 확보했다. 공공청사(압구정 파출소)는 갤러리아백화점 바로 옆에 위치한다. 기부채납 순부담률은 11.3%로 계산됐다. 앞서 상한용적률 확보를 위해 기부채납하는 대상물의 토지·건축물(환산부지) 순부담 면적은 11,015㎡다. 과거 한강변 재건축의 공공기여율은 15%였으나, 10%로 완화 적용하는 방향으로 진행 중이다. 최고층수는 69층이며, 재건축을 통한 예상 공급물량은 총 1,722세대다. 임대주택(187세대)을 제외한 조합원·일반분양 물량은 1,535세대다. 정비계획(안) 수립을 진행 중인 현 시점, 추정비례율은 66.57%로 계산됐다. 총 수입(5조7,820억원)에서 총 지출(1조8,697억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(5조8,776억원)으로 나눈 결과값이다. 일반분양가는 평당 8,000만원, 공사비는 평당 1,000만원의 가정이 적용됐다. 조합원들의 종전자산은 8월 9일 기준 KB부동산 시세를 반영해 약식감정 형태로 평가됐다. 조합원들이 재건축 사업을 통해 분담해야 할 금액은 약 1조3,000억원이다. 공사비를 포함한 총 지출액(1조8,697억원)에서 일반분양수입·임대주택매각비용(5,700억원)을 제한 값이다. 분담금은 사업비용을 줄이거나, 일반분양 수입을 늘리는 방향으로만 절감할 수 있다. 조합원들의 종전자산평가액 혹은 비례율을 조정하는 건 분담금과 관련 없다. 현재 35평형을 소유 중인 조합원이 42평을 분양 신청받았을 경우, 추가적으로 내야 할 분담금은 7억5,700만원이다. 현재 54평형을 갖고 있는 조합원이 42평을 분양 신청할 경우엔 약 3억7,500만원을 돌려받는다. 물론 앞선 수치들은 현 시점에서 가정·산출된 것으로, 향후 사업이 진행되는 과정에서 계속 바뀌게 된다. 압구정4구역은 현대8차, 한양3·4·6차로 구성돼 있으며 준공 후 약 44년이 경과했다. 위치는 강남구 압구정동 481번지 일대로, 면적은 118,859㎡다. 현재 세대 수는 1,341세대다. 압구정4구역은 지난 2014년 정밀안전진단을 실시해 D등급(조건부 재건축)을 받았고, 2021년 2월 조합설립인가를 받았다. 조합은 그 해 연말 신속통합기획을 신청했고, 서울시는 2023년 7월 신속통합기획(안)을 확정시켰다. 한편, 이날 설명회에선 공람공고 상 '대지지분' 이슈로 강남구청을 상대로 한 조합원들의 불만이 제기됐다. 현재 공람공고 상 기재돼 있는 대지지분이 조합원들의 실제 대지지분과 다르게 기재된 것과 관련 있다. 대지지분은 재건축 과정에서 조합원들의 종전자산평가액, 더 나아가 분담금과 관련 있기 때문에 향후 '체비지' 이슈를 고려해 정확한 수치 기반의 자료 제공이 필요하다는 지적이다.
재건축 단지가 즐비한 송파구에서 올해 유독 시공사 선정이 활발했던 가운데, 연초 800만원 초반대였던 공사비는 계속해서 증가하는 모습을 나타내고 있다. 공사비 증액은 단순히 원자재값·인건비 상승에 기인하지 않고 인허가 관련 법규변경과 사회환경 변화와도 맞물린다. 공사비를 포함한 사업비용은 사업기간과 비례해서 계속 늘어날 수밖에 없다는 게 전문가들의 중론이다. 30일 정비업계 따르면 송파구 재건축 단지들이 앞다퉈 시공사 선정을 진행 중이다. 현재 잠실우성1·2·3차와 대림가락이 시공사 입찰공고를 냈고, 이날 1차 현장설명회를 진행한다. 잠실우성과 대림가락의 평당 공사비는 각각 880만원, 840만원으로 책정됐다. 연초 800만원 초반대였던 공사비는 어느덧 900만원을 넘보는 수준까지 상향 조정됐다. 시공사 선정을 준비중인 방이 한양3차 역시 800만원 중후반대가 예상된다. 공사비는 정비사업 유형(재개발·재건축)과 지역, 사업성에 따라 달라지기에 단순 비교는 지양해야 한다. 하지만 같은 지역 내 재건축 단지들은 공사비를 산정할 때 주변 지역을 기준점으로 정하기에 비교사례로 활용하는데 큰 무리가 없다는 분석이다. 잠실우성과 대림가락보다 앞서, 시공사를 선정한 주요 사업장으로는 ▲잠실우성4차(810만원) ▲가락삼익맨숀(809만원) ▲삼환가락(805만원) 등이 거론된다. 잠실우성4차와 가락삼익맨숀은 각각 아크로(DL이앤씨), 디에이치(현대건설)로 하이엔드 브랜드를 유치했다. 다만, 두 곳 모두 사업시행계획을 받은 원안설계 대신 설계변경을 전제로 사업 방향성을 다시 제고하고 있다. 설계변경은 공사비 증액을 전제로 한다. DL이앤씨는 시공사 선정 후 입찰제안서와 다른 내용인 '49층'으로 사업을 추진하고 있으며, 현대건설 역시 '플러스 아이디어(+)'를 통해 조건부 디에이치를 제안했다. 업계는 800만원 초반대에 하이엔드 브랜드 적용이 어렵다는 시공사들의 내부 판단도 작용했을 것으로 보고 있다. 공사비가 계속 올라가는 건, ▲설계변경 ▲물가상승(ESC) ▲법규변경 ▲사회환경변화 등의 다양한 요인들이 복합적으로 작용한 결과다. 일례로, 인천 청라아파트 전기자동차 화재 사건은 정비사업 인허가에 즉각적으로 영향을 미친다. 당장 지하주차장 내 전기자동차 구획의 안전 관련 내용이 재검토되고 있다. 각종 사건·사고는 인허가 심의 기준에 변화를 야기하고, 이는 곧 비용 상승을 의미한다. 실제 여의도 한양아파트는 올해 8월 환경영향평가(초안) 설명회에서 전기자동차 화재로 인해 지하주차장 천장에 스프링쿨러 설치 방식을 두고 논의가 이뤄지고 있음을 밝히기도 했다. 설계를 맡은 해안건축은 습식 스프링쿨러를 100% 다 설치하되, 동파 방지를 위한 열선계획 등을 검토하고 있다고 밝혔다. 이처럼 법규변경과 사회환경변화 등으로 인해 공사비는 시간이 갈수록 올라갈 요인들이 훨씬 많다고 전문가들은 입을 모은다. 현재 시공사 선정을 진행 중인 재개발 사업장은 ▲신반포2차(950만원) ▲한남4구역(940만원) ▲한남5구역(915만원) 등 900만원을 훌쩍 넘긴 상황이다. 최근 정비계획(안)을 수립하고 있는 압구정4구역은 평당 공사비 1,000만원을 적용해 추정비례율을 산출했다. 설계 관계자는 "몇 년 전, 건축물 철거 과정에서 붕괴 사고가 일어난 이후 철거 인허가 기준이 대폭 강화됐다"며 "철거 과정에서 빚어질 수 있는 안정상의 위험을 제거하기 위해, 검토부터 철거까지 일련의 절차들 역시 길어졌다"고 말했다. 이어 "인천 청라 전기자동차 화재 사건도 마찬가지로, 향후 지하주차장 건축심의 과정에서 변화가 생기고, 이는 곧 비용 상승으로 연결될 수밖에 없다"고 덧붙였다.
올해 4분기 최대 격전지로 여겨지는 한남4구역이 이날 현장설명회를 마치며 1차 경쟁입찰 성사 기대감이 커지고 있다. 삼성물산과 현대건설이 한남4구역을 두고 선의의 경쟁을 펼칠지 업계 관심이 쏠린다. 30일 정비업계 따르면 한남4구역 재개발 조합(민병진 조합장)은 이날 1차 시공사 선정을 위한 현장설명회를 개최했다. 입찰안내서를 교부받은 시공사는 ▲삼성물산 ▲현대건설 ▲GS건설 ▲대우건설 ▲롯데건설 ▲HDC현대산업개발 ▲금호건설 등 총 7곳이다. 현재 입찰참여가 유력한 곳은 삼성물산과 현대건설이다. 입찰제안서 마감일은 다음 달 18일(금)로, 유효경쟁이 성립할 경우 시공사 선정 총회는 내년 1월 개최될 예정이다. 삼성물산은 이날 현장설명회가 열린 조합 사무실 앞 쪽에 "남산과 한강, 삼성이 만나는 최고의 명당 한남4구역" 문구가 기재된 현수막을 들고 수주의지를 내비쳤다. 용산공원을 구심점으로 ▲동쪽(한남4구역-수주 중) ▲서쪽(래미안 용산더센트럴-준공) ▲남쪽(래미안 첼리투스-준공) ▲북쪽(남영동업무지구2구역-수주 중) 등 상징적 의미의 거점 단지를 구상하고 있다. 한남뉴타운 내 삼성물산의 래미안 브랜드는 아직 없다. 현대건설은 지난 2021년 한남3구역 시공권을 확보한 만큼, 4구역까지 합쳐 '디에이치 타운'을 만들 계획이다. 특히, 보광·장문로변 지반고 상향 공사를 위해 한남3구역 내 계획도로를 이용하면 사업비를 절감할 수 있다는 내용으로 어필하고 있다. 다만 한남4구역 내부적으론 우회도로(한남4구역) 설치 및 계획도로(한남3구역) 이용은 각 조합과 용산구청이 협의할 사안이라는 의견도 개진되고 있다. 한편, 용산구청은 한남4구역 조합 측에 '시공사 선정 관련 민원사항 알림 및 협조 요청' 공문을 발송했다. 시공사들의 과열된 수주 양상으로 인해 민원이 다수 발생하고 있어, 관련 법령 준수에 각별히 주의해 달라는 내용이 요지다. 실제 일부 건설사는 홍보 OS요원을 가동해 자사 하이엔드 브랜드 갤러리로 조합원을 개별적으로 초대해 불법적인 홍보활동을 했다는 이야기도 현장에서 돌고 있다. 조합은 7명의 단속반을 운영하고 있다. 한남4구역은 시공사 선정 작업과 별개로 사업시행계획(안) 수립을 위한 업무도 병행하고 있다. 최근 조합은 환경영향평가 전문업체인 예평이앤씨를 선정해 사업시행계획(안) 수립에도 매진하고 있다.
인천 청라지역의 전기차량 화재 사건 이후 시민들의 전기차 포비아(공포증)가 확산되자, 민관이 협력해 공동 대응 방안을 논의하는 자리가 마련됐다. 각계 전문가들은 전기차에 대한 막연한 공포를 경계하며, 배터리 이상유무 확인과 주차장 시설관리 등의 전반적인 시스템이 통합적으로 구축될 필요가 있다고 입을 모았다. 29일 업계 따르면 강남구청은 전기차 화재 종합 대책과 전기차 충전시설 인프라 보급을 위한 설명회를 강남 주민들을 대상으로 최근 진행했다. 현장엔 미래자동차학과·소방방재학과 교수를 비롯해 ㈜배터와이, 강남소방서 소방관, 충전기 보급 기업들이 참석해 전기차 화재에 대한 주민들의 이해를 도왔다. 우선 설명회에선 전기차 화재를 바라보는 주민들의 인식개선이 필요하다는 지적이 나왔다. 발표를 맡은 이영주 경일대학교 소방방재학부 교수는 인천 청라아파트의 지하주차장 화재 사건을 언급하며 "전기차 화재가 아닌 소방설비 미작동에 의한 피해확대에 초점을 맞춰야 한다"고 강조했다. 일반 차량의 화재였더라도 동일한 피해가 발생했기에, 문제의 본질을 파악해야 한다는 것이 이 교수의 설명이다. 국토교통부·소방청 자료를 살펴보면 전기차와 내연기관 차의 화재건수를 비교했을 때, 전기차 화재의 연평균 발생빈도는 내연기관 차량 대비 현저히 낮은 수치다. 21~23년 최근 3년간 화재로 인한 인명피해 측면만 보더라도 내연기관 차량(사망 79명, 부상 430명)과 전기차(사망 없음, 부상 13명) 사이의 극명한 차이가 보인다. 이에 이 교수는 일반차량과 다른 전기차의 화재특성에 주목할 필요가 있다고 설명했다. 배터리 열폭주가 발생하면 신속한 진화가 어렵다. 화염 진압은 가능하나 소화수나 소화약제가 배터리에 직접주수가 어려워 전소될 때까지 시간이 걸리고 소방대 접근이 쉽지 않기 때문이다. 따라서 화재안전 대응 방안은 다음과 같이 제시됐다. 일단 물을 이용한 화재진압을 원칙으로 한다. 또 소방시설 작동을 통한 초기 화재억제 및 연소확대 차단이 필요하다. 일반인들은 초기진압이 어렵기 때문에 소방대가 도착하기 전까지 주변으로의 확대만 방지하고, 피난+신고 개념으로 접근하는 것이 안전하다. 한세경 ㈜배터와이 대표는 배터리 진단의 필요성을 강조하고 나섰다. 전기차 화재는 갑자기 일어나지 않고, 장기간 축적된 내부 변화로 일어난다는 것이 한 대표의 설명이다. 한 대표는 "정밀 진단을 통해 조기에 감지하는 것이 핵심"이라며 "임팩트 발생 단계에선 전기적 이상이 명확히 감지되고, 적극적인 조치로 피해를 최소화할 수 있다"고 말했다. 이에 대한 대응책으로 한 대표는 '공동주택 EV관리 솔루션'과 '충전구역 모니터링 시스템 및 통합 관제시스템 구축'을 제안했다. EV관리 솔루션은 공동주택 거주민과 전문기관의 공동관리를 통해 안전성을 강화할 수 있다. 또 아파트 내 전기차 종합관리, 배터리 안전상태 정보제공 등의 시스템을 마련해 잠재적 피해를 막을 수 있다. 아울러 강남소방서 관계자도 "10년간 강남구에선 전기차로 인한 화재가 단 1건도 없었다"고 주민들을 안심시켰다. 그러면서 119신고의 정확성, 소방시설 유지관리, 대피 시스템 숙지 등의 중요성을 재차 강조했다. 한편 이날 설명회엔 충전기 보급과 관련, 우수참여기업 5곳이 참석해 아파트 단지 내 충전소 설치와 관련해 소개의 시간을 가졌다. ▲LS일렉트릭 ▲LG전자 ▲롯데 이브이시스 ▲GS차지비(CPO) ▲SK파킹 클라우드(CPO) 관계자들은 부스를 설치해 주민들의 궁금증을 해소하는 등 열띤 홍보활동을 펼쳤다.
송파구 최대어로 꼽히는 잠실우성1·2·3차가 조합설립인가 3년 만에 시공사 선정에 착수하며 경쟁입찰을 원하는 조합원들의 기대감이 커지고 있다. 다만, 삼성물산과 현대건설 등 탑티어(Top-tier) 건설사들은 입찰지침서 상 수용하기 어려운 조건들로 인해 여느 때보다 신중한 모습이다. 높은 수준의 입찰조건으로 인해 참여가 제한될 경우 조합원 선택의 폭이 좁아질 수 있다는 관측이 제기된다. 27일 정비업계 따르면 잠실우성 재건축 조합은 최근 시공사 선정을 위한 입찰공고를 냈다. 이달 30일(월) 현장설명회에서 입찰안내서를 배부한다. 입찰제안서 마감일은 오는 11월 29일(금)까지다. 입찰보증금은 현금 300억원과 이행보증증권 300억원을 합친 600억원이다. 입찰에 참여하려면, 다음 달 17일(목)까지 입찰참여확약서(LOC)를 제출해야 한다. 총 공사금액은 1조6,198억원으로, 평당 공사비는 880만원이다. 잠실우성은 지하4층-지상49층 총 2,680세대를 짓는 재건축 프로젝트다. 사업지 근방으로는 ▲잠실 MICE ▲삼성역 복합환승센터 ▲현대차 글로벌비즈니스센터(GBC) 등이 위치해 있으며, 더블 역세권(2호선·9호선)과 탄천 조망권으로 인해 입지 경쟁력이 탁월하다는 평가다. 정비사업 환경이 녹록지 않은 상황임에도 불구, 프로젝트 규모와 사업성 측면에서 대형 시공사들의 치열한 경쟁이 예상되던 배경이다. 다만 책임준공확약서를 포함해 시공사에게 과도한 부담이 전가될 수 있는 조건들이 입찰지침서에 포함되면서 시공사들의 참여 결정이 쉽지 않은 상황이다. 책임준공확약의 경우, 공사 중단이 있을 경우 하루 수십억원 규모의 배상을 진행해야 한다는 문구가 포함돼 있는 것으로 알려졌다. 조합이 이같은 결정을 내린 건 둔촌주공과 대조1구역, 장위4구역 등 공사비 분쟁의 결과 공사중단으로 귀결된다는 점에 기인한다. 조합 입장에선 사업시행자 지위를 갖고 있기에, 조합원 이익을 보호하기 위해 입찰지침서를 마련해야 할 당위성이 존재한다. 다만, 어느 일방의 시공사가 아예 참여조차 할 수 없는 조건들이 있을 경우 경쟁입찰을 성사시켜 얻을 수 있는 경제적 실익을 섣불리 포기해야 하는 단면도 존재한다는 지적이다. 최근 경쟁입찰이 성사된 강남구 내 A사업장에서 DL이앤씨는 물가상승에 따른 공사비 상승분을 200억원까지 부담한다고 제안했다. 실제로 책임준공확약서는 삼성물산과 현대건설처럼 신용등급이 높은 건설사에게 필요하지 않다. 향후 사업비·이주비 프로젝트금융(PF)을 일으킬 때, HUG보증 없이 자체 지급보증만으로 조달이 가능하기 때문이다. 삼성물산과 현대건설은 조합이 요구하는 책임준공확약서를 제출해야 할 당위성이 전혀 없는 것이다. HUG보증을 필요로 하지 않는 삼성물산과 현대건설은 부담스러운 조건일 수밖에 없다. 물론 조합 입장에선 공사비 증액을 이유로 공사중단 등의 사태를 막기 위한 목적이 담겨 있다. '입찰지침서 상 높은 수준의 입찰조건을 제안하는 것'과 '최대한 건설사 참여를 유도해 입찰조건을 제안받는 것' 중 어떤 방향성이 유리할지에 대해선 조합원들 사이에서도 다양한 의견이 개진되고 있는 상황이다. 금융업 관계자는 "HUG보증은 일종의 신용대출로, 1군 건설사 중 HUG보증 없이 자체 신용등급으로 사업비를 대출받는 곳은 삼성물산과 현대건설 정도"라며 "그밖의 건설사들은 HUG보증을 받기 때문에 무조건 책임준공확약서를 써야 하기에 큰 부담은 없을 것"이라고 말했다. 이어 "삼성물산이 지은 래미안 원베일리도 HUG보증 없었는데, 건설사의 책임 하에 조합원들과의 준공 약속을 잘 지켰다"고 설명했다. 또 다른 관계자는 "경쟁입찰이 성사될 경우, 시공사는 가진 모든 역량을 동원할 수밖에 없다"며 "경쟁입찰에서 패배할 경우, 수백억원의 비용 손실이 발생하고 브랜드 이미지 타격도 불가피하다"고 말했다. 이어 "조합원의 선택을 받기 위해선 공사조건과 금융조건 모두 가용 가능한 범위 내에서 모두 들고 갈 수밖에 없다"며 "삼성물산은 입찰참여를 위해 지침서를 완화해 달라는 요청을 진행 중이며, 현대건설은 현 시점 참여 포기로 가닥을 잡은 상황"이라고 덧붙였다.
방화뉴타운 내 방화6구역이 지난해 착공을 위한 공사 약정서를 체결했지만, 조합과 시공사 간 최종 협의가 이뤄지지 않아 아직 첫 삽을 뜨지 못하고 있다. 현재 방화6구역은 조합원 이주가 완료된 상황이기에 착공이 늦어질수록 조합원들의 금전적 부담은 계속해서 늘어날 수밖에 없는 상황이다. 조합원들은 원만한 협의를 전제로 빠른 착공 후 입주를 희망하고 있기에 착공 시기에 업계 관심이 모아진다. 27일 정비업계 따르면 방화6구역은 이달 28일(토) 임시총회를 열어 HDC현대산업개발의 시공권 유지 여부를 논의키로 했다. 조합은 작년 10월 착공을 위한 공사 약정서를 총회에서 의결했지만 집행부 사퇴 및 가처분 소송이 제기됨에 따라 착공이 지연됐다. 약정서 관련 가처분 소송은 대법원에서 최종 기각 결정을 받았다. 방화6구역이 공사를 시작하려면 시공사와 공사도급계약 변경(안) 체결이 선행되어야 한다. 방화6구역은 조합원들의 이주가 모두 완료된 터라, 사업비·이주비 대출이자가 매일 누적되고 있는 상황이다. 사업기간이 길어질수록 부담해야 할 금융비용이 비례해서 늘어난다. 이는 향후 조합원 분담금에도 영향을 미친다. 시공권이 해지될 경우 대체 시공사를 찾아야 하는 과정에서 많은 시간과 비용이 소요될 것이라는 게 업계 중론이다. 시공사를 해지할 경우 사업기간 지연은 불가피할 것으로 관측된다. 실제 지난해 시공사와 공사비 갈등을 겪은 북아현2구역과 홍제3구역도 시공사 해지 안건을 총회 올리려고 했으나, 최종 협의 끝에 시공권을 유지키로 결정했다. 북아현2구역은 다음 달 관리처분계획(안) 수립을 앞두고 있으며, 홍제3구역은 이주 절차를 진행 중이다. 2개 사업장 모두 시공사와 갈등을 겪었지만, 종국엔 공사비 증액 협의를 마무리하고 후속 절차들을 빠르게 밟아나가고 있다. HDC현대산업개발은 지난해 착공을 진행하고자 했으나, 강서구청에서 집행부 부재 및 가처분 소송 등을 이유로 '특정공사 및 비산먼지발생사업' 신고서를 받아주지 않았다. 강서구청은 착공 필수서류로 변경 공사도급계약서를 첨부토록 요구했다. 방화6구역의 조합원 수는 178명이며, 신축 예정 세대 수는 557세대(임대주택 20세대 포함)다. 조합원 물량보다 일반분양 물량이 더 많은 사업장으로 알려져 있어 우수한 사업장으로 꼽힌다.
구릉지 지형으로 자연녹지와 인접한 갈현2구역(갈현 12-248번지)이 지리적 한계를 이겨내고 1단계 종상향을 추진한다. 통상 사업지 인근에 녹지지역이 포함되면 용도지역 변경이 어렵지만, 갈현2구역은 자문회의를 거쳐 사업성 확보 차원에서 종상향을 이뤄냈다. 다만 조건부 종상향인 만큼, 아파트 최고높이는 최대 18층으로 제한된다. 27일 정비업계 따르면 은평구청은 지난 달 갈현동 12-248번지 일대 주민들을 대상으로 주택정비형 재개발 사업에 대한 주민설명회를 열었다. 발표는 도시재생계획 용역을 전문으로 하는 어울림엔지니어링 종합건축사사무소가 맡아 진행됐다. 대상지의 구역면적은 40,178㎡로, 획지는 공동주택용지 35,177㎡, 정비기반시설 5,001㎡로 나뉜다. 토지등소유자는 519명으로 나타났다. 용도지역은 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역(7층)에서 제2종일반주거지역으로 종상향을 계획 중이다. 종 변경을 통해 사업성을 높이고 공공성도 확보한다는 방침이다. 공공기여 계획에 따라 공공시설 부지에 대한 순부담률은 18.28%으로 책정됐다. 총순부담 면적은 7,343㎡로, 신설 정비기반시설(5,001㎡)과 건축물 기부채납(2,342㎡) 면적을 더한 값이다. 상부에는 송천사(종교용지)가 존치하고, 공공공지가 조성된다. 대상지 하부에는 중복결정을 거쳐 지상엔 공공청사, 지하엔 주차장이 들어선다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(170%) ▲허용용적률(178%) ▲상한용적률(200%) ▲법적상한용적률(240%) 등으로 수립됐다. 기준용적률 150%에서 170%로 갈 수 있었던 이유는 2025년 서울시 도시 및 주거환경정비 기본 계획에 따라 소형주택 건설 시 20%를 완화받기 때문이다. 허용인센티브(8%)는 공공보행통로와 열린단지를 지어 확보하게 됐다. 도로 및 공영주차장 등 공공기여를 통해 추가 상한용적률(22%)도 얻게 됐다. 해당 단지의 건축계획(안) 상 최고 높이는 18층(135m이하)으로 계획이 잡혀 있다. 예상되는 주택공급물량은 896세대로, 분양아파트는 701세대다. 세부적으로 나눠보면, ▲39㎡(68세대) ▲49㎡(36세대) ▲59㎡(255세대) ▲74㎡(167세대) ▲84㎡(175세대) 등으로 구성된다. 나머지는 재개발 임대아파트(109세대)와 국민임대아파트(86세대)로 나뉜다. 주차대수는 총 1,277대로 세대당 1.42대로 나타났다. 공공보행통로 변에는 개방형 주민공동시설이 배치될 계획이며, 갈현로 47가길 변으로는 연도형 근린생활시설이 지어진다. 지형단차를 고려한 테라스하우스도 계획돼 있다. 추정비례율은 100.56%로 산정됐다. 인근 시세를 고려해 국평 기준 평당 일반분양가는 3,068만원으로 책정됐으며 평당 공사비는 대략 730만원으로 예상됐다. 추정비례율은 종후자산 총액인 수입(5,633억원)에서 총사업비 지출(3,702억원)을 빼고 종전자산총액(1,920억원)으로 나눈 결과값으로, 사업여건 변화에 따라 향후 변동될 가능성이 있다. 조합원 분양가는 ▲17평형(4.8억원) ▲20평형(5.7억원) ▲24평형(6.4억원) ▲29평형(7.3억원) ▲33평형(8억원) 등으로 산정됐고, 일반분양가는 ▲17평형(5.7억원) ▲20평형(6.7억원) ▲24평형(7.5억원) ▲29평형(8.6억원) ▲33평형(9.4억원)으로 나타났다. 조합원분양가는 일반분양가 대비 85% 수준으로 계산됐다. 이날 설명회 말미엔 공공기여에 따른 순부담률이 높다는 주민들의 의견이 나왔다. 또 단지 기부채납 항목에서 제외된 공원에 대한 질문도 뒤를 이었다. 이에 은평구청 관계자는 "대상지는 구릉지역으로, 자연녹지와 접해 기반시설과 건축물 높이에 대한 상당한 민감도가 적용된다"며 "최소 순부담률이 15%라고 해서 거기에 온전히 맞출 수는 없다"고 답했다. 다만 이 관계자는 "초과된 3.8%의 순부담률은 자문을 통해 좀 더 검토해볼 수 있다"며 "공공시설은 주민들도 이용가능한 공공영역이기에 불합리하다고만 볼 순 없다"고 언급했다. 대상지에 적용되지 않은 공원과 관련, 어울림엔지니어링 관계자는 "구역면적이 5만㎡ 또는 세대수가 1,000명 이상이 돼야 공원을 일부 할애할 수 있다"며 "우리 구역은 4만㎡로, 세대수도 1,000명을 넘지 않아 해당이 되지 않는 부분"이라고 설명했다.
일반분양을 완판한 장위4구역(장위자이 레디언트)이 시공사인 GS건설과 공사비 협상에 난항을 겪고 있다. '공사중단 예고' 현수막까지 걸리며, 연초 대조1구역과 비슷한 상황이 연출되면서 조합원 불안감이 커지는 양상이다. 성북구청은 성북구갈등조정위원회 TF팀을 꾸려 공사중단 없이 조정과 중재가 이뤄질 수 있도록 행정력을 지원할 계획이다. 조합과 시공사 간 원만한 합의가 이뤄질 수 있을지 관심이다. 26일 정비업계 따르면 GS건설은 장위4구역 공사 현장에 현수막(공사중단 예고)과 호소문을 부착했다. 설계사 파산 및 부재로 인해 공사에 심각한 차질이 빚어지고 있으며, 공정일정이 계속 지연되고 설계사 선정이 완료되지 않아 공사중단을 부득이하게 고려할 수밖에 없었다는 게 요지다. 조합은 다음 달 임시총회를 열어 설계사를 선정할 예정이며, 공사비를 올리더라도 증빙할 수 있는 세부내역이 필요하다는 입장을 견지하고 있다. GS건설은 지난 2022년 4월 착공했지만, 당시 조합 설계사의 설계도서 오류(건축도면·구조도면·구조계산서 등 도면 간 내용 상이 등)로 인해 공사 진행에 어려움이 있었음을 밝혔다. 착공 이후 코로나19와 우크라이나 전쟁으로 인해 원자재 수급 불안정으로 인해 공사비 인상이 불가피하다는 점을 조합원들에게 호소했다. 지난 달 조합이 선정한 설계사가 파산신청을 함에 따라, 준공 일정도 지연될 수 있다는 점을 설명했다. 조합은 도급계약서를 체결한 이후, ▲2009년(평당 346만원) ▲2015년(평당 439만원) ▲2022년(평당 465만원) ▲2023년(평당 516만원) 등으로 공사비를 증액시켜왔다는 입장이다. 조합이 GS건설에 제안한 증액 금액은 149억원으로, GS건설의 요청금액(483억원)과는 334억원의 이견차가 있다. GS건설은 설계변경(약 200억원)과 물가상승(약 283억원)을 합친 약 483억원을 최종 제안했다. 조합 관계자는 "지난해 7월 변경 도급계약서를 작성할 때, 물가변동에 따른 공사비 증액은 더 이상 없을 것이라는 내용"이 있었다며 "현재 대의원회에서 설계사 선정 안건을 통과시켰고, 다음 달 총회를 열어 선정할 예정"이라고 설명했다. GS건설이 공사를 중단할 경우, 공사 중단에 따른 손실은 고스란히 조합원들의 몫이 될 전망이다. 대조1구역은 올해 1월 1일부터 6월 11일까지 공사가 중단됐다. 최근 현대건설은 총 공사금액(5,807억원)에서 약 3,763억원 증액된 9,570억원을 요청했다. 공사중단에 따른 손실보상액은 약 750억원 정도로 책정했다. 공사중단에 따른 손실보상액을 조합원 수로 나눠볼 때, 1세대당 약 5,000만원 수준이 된다. 성북구는 장위4구역 갈등조정위원회TF팀을 중심으로 조합 의견 청취와 자체 전략회의를 진행했다. 금일 시공사인 GS건설과도 회의를 거쳐 향후 합동 조정회의를 열 예정이라고 밝혔다. 갈등조정위원회TF팀은 성북구 주거정비과, 서울시 주거정비과, 정비사업 코디네이터 등 모두 7명으로 구성돼 있다. 정비사업 코디네이터는 변호사와 회계사 등 전문가들로 이뤄진다.
토지등소유자가 2,100명에 달하는 대규모 사업지인 상도15구역이 정비계획(안) 수립·보완을 통해 신속하게 정비구역 지정절차 단계를 밟고 있다. 상도15구역은 신통기획 가이드라인에 따라 용적률 체계를 손보고, 서울시 기본계획에 맞춘 높은 사업성 보정계수를 적용해 사업성 향상을 도모할 예정이다. 26일 정비업계 따르면 동작구청은 상도15구역(상도동 279번지 일대) 토지등소유자들을 대상으로 이달 정비계획(안) 주민설명회를 개최했다. 대상지는 정비계획 입안 동의서 징구 시작 17일 만에 50% 동의율을 달성하며 빠른 사업속도를 보이고 있다. 상도15구역의 총 면적은 141,286㎡로, 획지면적은 119,901㎡에 해당된다. 공공시설은 세부적으로 ▲도로(8,205㎡) ▲공원1(5,400㎡) ▲공원2(4,920㎡) ▲수도공급설비(294㎡) 등으로 구성된다. 차고지(344㎡)와 종교용지(504㎡)는 이전될 예정이며, 양녕청년주택(1,717㎡)은 존치될 계획이다. 대상지의 용도지역은 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 혼재돼 있는데, 용도변경을 통해 제2종일반주거지역으로 종상향이 이뤄진다. 순부담률은 6.8%로 집계됐다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(208%) ▲허용용적률(218%) ▲상한용적률(234%) ▲법적상한용적률(250%) 등으로 수립돼 있다. 상도15구역은 소형주택 공급으로 기준용적률 20%를 추가로 받는 조건을 전제로 앞선 용적률 체계가 수립됐다. 허용용적률 인센티브는 열린단지(5%)와 공개공지(5%) 통해 10%p를 확보했다. 허용용적률에서 상한용적률로 가기 위한 인센티브(16%p)는 도로, 공원, 체육관 등의 기부채납을 대가로 받는다. 계획된 주택규모별 세대수는 총 3,204세대로 분양주택 2,649세대와 임대주택 555세대로 각각 나뉜다. 임대의 경우 의무임대(449세대)와 국민임대(106세대)로 분류된다. 분양주택의 경우, 전용면적별로 ▲59㎡(1,191세대) ▲74㎡(400세대) ▲84㎡(838세대) ▲102㎡(220세대)로 나타났다. 추정비례율은 101.41%로 산정됐다. 이는 총수입(2조5,767억원)에서 총지출(1조5,443억원)을 빼고 난 뒤, 종전자산평가액(1조179억원)을 나눈 값이다. 종전자산 추정액과 관련, 토지는 개별공시지가에 토지면적을 곱해 보정률(2.1)을 적용해 산정된다. 공동주택의 경우는 개별공동주택공시가격에 보정률(2.2)을 곱해 책정된다. 인근 정비사업장의 시공자 선정사례, 물가상승률, 건설공사비지수, 지형 및 구조 등을 고려해 평당 공사비는 750만원으로 예상됐다. 일반분양가는 84㎡기준 평당 3,800만원 수준으로 예상됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 77% 수준으로 책정됐고 ▲59㎡(7.2억원) ▲74㎡(8.9억원) ▲84㎡(9.9억원) ▲102㎡(11.5억원) 등으로 산출됐다. 상도15구역은 경사를 활용한 발코니·테라스 특화세대와 다양한 평형계획으로 원주민의 선택지를 확대한다는 계획이다. 또 ▲저층주거 대응형(열린 배치) ▲도시 대응형(연도형 상가) ▲커뮤니티형 ▲상징경관형 ▲자연친화형 등 지역풍경을 고려한 다채로운 경관계획도 갖고 있다. 아울러 원활한 진·출입을 위한 성대로 20m 확폭 계획을 토대로 교통체계 개선에도 나선다. 이날 설명회 말미, 이진호 추진준비위원장은 "다물권자의 1+1 입주권을 감안해도 일반물량이 최소 350세대는 나온다"며 "39㎡ 크기를 다 없앴는데, 막연히 세대 수가 늘어나는 것이 조합에 유리한 것이 아니란 점을 염두해 둬야 한다"고 주민들에게 당부했다. 이 위원장은 "9월에 서울시 기본계획이 변경될 예정"이라며 "평균 공시지가에 비해 동작구 공시지가가 낮고, 상도동은 동작구 평균보다도 낮아 추가 용적률 인센티브로 사업성 향상을 기대할 수 있다"고 강조했다. 그러면서 "상도15구역은 순부담률과 임대주택 비율이 모두 낮은 사업지로, 더 높은 사업성 확보를 위해 노력하겠다"고 말했다.
㈜하우징워치, 서울시 용산구 한강대로211(용산대우월드마크) 102동 28층 | 발행인·편집인 : 진현우 | 청소년보호관리책임자 : 김동영
등록번호: 서울, 아54466 | 등록년월일 : 2022-09-21 | 제호 : 하우징워치(Housing Watch)
TEL : 02-6389-1374 / FAX : 02-6230-9032 | 제보 메일 : jinbio92@housingwatch.co.kr | 관리자 메일 : admin@housingwatch.co.kr
「열린보도원칙」 당 매체는 독자와 취재원 등 뉴스 이용자의 권리 보장을 위해 반론이나 정정보도, 추후보도를 요청할 수 있는 창구를 열어두고 있음을 알려드립니다.
하우징워치의 모든 기사(콘텐츠)는 저작권법의 보호를 받으며, 무단 전재 및 복사와 배포 등 금지합니다.
Copyright ⓒ Housing Watch all rights reserved.
