발행일(UPDATE): 2025년 07월 03일 07시 57분
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부산 동래구에 위치한 복산1구역의 사업시행계획(안) 인가 절차가 임박한 가운데, 임기 만료를 앞둔 현 집행부의 연임 여부에 관심이 모아진다. 통상 정비사업에서 기존 집행부가 조합원들의 재신임을 받을 경우, 중요 업무를 연속성 있게 수행할 수 있는 동력 확보가 가능하다. 현 집행부를 구성하는 이사 4인도 지난해 보궐선거로 선출된 만큼, 업무 분장을 통한 조직 체계도 자리잡은 상황으로 전해진다. 11일 정비업계 따르면 복산1구역 재개발 조합(이일호 조합장)은 이달 15일(일) 2024년 임시총회를 개최해, ▲제1호(2024년 예산 사용내역 및 2025년 예산안 승인) ▲제2호(총회 참석 회의비 지급) ▲제3호(조합 정관 변경) ▲제4호(환경영향평가 변경계약 체결) ▲제5호(동래교육지원청 관련 확약서 체결) ▲제6호(정비기반시설 공사 업체 선정) ▲제7호(조합 임원 연임) 등의 안건을 상정해 조합원 의결을 받는다. 연내 열리는 마지막 총회는 사업시행계획(안) 인가를 받기 위한 선행작업(동래교육지원청 확약서)과 현 집행부의 임기 연장을 위한 중요한 자리다. 사업시행계획(안) 인가를 받기 위해선 교육환경영향평가가 선행되어야 한다. 동래교육지원청 확약서는 교육환경영향평가와 관련 있다. 또한, 사업을 이끌어 온 집행부 임기가 이달 21일(토)에 마무리되기에, 사업 안정성과 업무 연속성 확보 차원에서 연임 안건도 함께 올라간다. 복산1구역은 이달 13일부터 내년 2월 28일까지 종전자산감정평가를 실시한다. 조합원들의 소유 물건을 평가할 업체는 ▲미래새한 ▲나라감정 ▲동인감정 ▲삼창감정 등이다. 종전자산감정평가는 사업시행계획(안) 인가 고시일을 기준으로 평가를 한다. 사업시행계획(안) 인가 시점에 발맞춰, 감정평가를 위한 기초조사 단계에 먼저 착수한 건 '사업속도'와 관련 있다. 복산1구역은 재개발 구역 내 국가지정문화재와 시지정문화재가 있어 난이도가 높은 사업장으로 손꼽힌다. 복천동고분군은 부산의 대표 고분군으로, 삼국시대 부산 지배층 무덤으로 알려져 있다. 현재까지 8차례 계획조사와 수차례 긴급조사를 거쳐 만여 점의 유물이 나왔다. 높이규제를 받기 때문에 건축계획 과정에서도 상당한 제한이 수반됐으나, 조합은 문화재가 공존하는 '상생 가능한 재개발'을 방향성으로 사업을 추진해 왔다. 이일호 조합장은 "종전자산감정평가 착수를 기점으로, 내년에는 조합원 분양신청을 앞둬 조합원들의 기대감이 커지고 있다"며 "지혜롭게 관리처분계획(안)을 수립하고, 조합원 이주가 속히 진행될 수 있도록 조합 역량을 응축시켜 나가겠다"고 말했다.
![[한남4] ⑥삼성물산 "물가상승, 염려 NO"…수익↑·비용↓ 초점](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20241250/art_17338890853535_eb8f0d_178x118_c0.jpg)
삼성물산이 착공 전 물가상승(Escalation)에 따른 공사비 증액분 314억원을 자체 부담하겠다는 조건을 제안했다. 보통 공사비 산출 기준연월일은 입찰공고 시점으로 결정된다. 입찰공고 시점부터 착공까지는 수년 이상의 시일이 소요된다. 공사비 증액분 314억원은 최근 1년 간의 건설공사비지수로 역산했을 때 약 28개월에 해당하는 물가 인상분이다. 11일 정비업계 따르면 삼성물산은 물가상승에 따른 공사비 증액분 314억원을 자체 부담하겠다고 약속했다. 일례로, 착공 전까지 물가인상에 따른 공사비 증액분이 400억원일 때, 삼성물산이 314억원을 직접 부담하겠다는 내용이다. 조합은 차액인 86억원만에 부담한다. 삼성물산은 현재 제안한 공사비에 ▲내진특등급 설계 ▲일반쓰레기 이송설비 ▲일반분양 발코니 확장비용 ▲커뮤니티·상시 설비시설 등을 포함시켰다. 삼성물산은 분양면적을 확대한 대안설계(안)을 제시함에 따라, 조합원 이익 극대화에 초점을 맞췄다. 에이앤유디자인그룹이 설계한 조합 원안설계(안) 상 2,331세대보다 29세대 많은 2,360세대를 제안했다. 면적으로 환산하면 약 484평이 늘어났다. 평당 일반분양가 7,000만원을 가정했을 경우, 조합의 추가 분양수익은 약 339억원으로 계산된다. 한남4구역은 향후 아파트 미분양 우려가 많지 않은 입지인 터라, 실제 분양하게 될 금액이 더 높아질 경우 조합원들의 이득도 커질 전망이다. 올해 일반분양가 최고가액은 청담르엘의 평당 7,209만원이다. 올해 물가상승에 따른 공사비 증액분을 자체 부담하겠다는 사업장으로는 도곡개포한신과 자양7구역도 있다. 2개 사업장 모두 DL이앤씨가 단독 응찰해 수의계약(Private) 형태로 시공권을 확보한 사업장이다. DL이앤씨는 도곡개포한신과 자양7구역에서 각각 200억원, 250억원 수준에 해당하는 물가상승 증액분을 회사 부담으로 하겠다는 조건을 내걸었다. 이밖에도 롯데건설은 신반포12차를 수주하는 과정에서, 공사비 산정 기준일로부터 8개월 간 물가변동에 따른 공사비를 올리지 않겠다고 약속했다. 삼성물산은 건설업계 최고 신용등급(AA+)을 앞세워, 조합이 사업을 추진하는 과정에서 필요한 사업비 전액을 조달할 방침이다. 신용등급은 곧 조달금리와 연결된다. 입찰제안서 상 문구도 명확하게 3조원 이상이라는 점을 기재했다. 삼성물산은 주택도시보증공사(HUG) 보증 없이 사업비와 사업촉진비(추가이주비 포함) 등을 조달할 계획이다. 현대건설도 물가상승에 따른 공사비 증액 방법을 조합에 유리한 방향으로 제안했다. 현대건설은 공사비 산정 기준일로부터 ▲소비자물가지수(통계청) ▲건설공사비지수(한국건설기술연구원) ▲국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률시행규칙 제74조에 따른 지수 등에서 가장 낮은 지수를 적용키로 했다. 최근 수주한 송파구 가락삼익맨숀은 물가지수와 건설공사비지수의 산술평균 값을 적용하는 조건을 제안했다. 업계 관계자는 "조합은 원안설계가 아닌 시공사들이 제안하는 대안설계로 대부분 가기 때문에, 설계변경에 따른 공사비 증액을 염두에 두면서 사업을 추진해 나가야 한다"며 "정비사업은 시간이 갈수록 공사비가 늘어날 수밖에 없는 단순 메커니즘을 고려해야 할 필요가 있다"고 말했다. 이어 "사업기간이 길어짐에 따라 물가상승에 따른 공사비 증액분도 늘어나기에, 삼성물산과 DL이앤씨의 공사 조건은 파격적인 편"이라고 덧붙였다.
광안4구역이 추진위원회를 구성한 지 8개월 만에 조합을 설립했다. 조합설립인가를 기점으로 내년 상반기에는 시공사 선정을 위한 사전 준비작업에 나설 것으로 관측된다. 9일 정비업계 따르면 광안4구역 재개발 조합(김영두 조합장)은 지난 달 14일(목) 조합설립인가를 받았다. 조합원 수는 637명이다. 지난해 12월 부산광역시가 고시한 광안4구역 정비계획(안)에 따르면, 구역면적은 49,754㎡다. 토지이용계획(안) 상 용도지역은 기존에 제2종일반주거지역과 준주거지역이 혼재돼 있었으나, 이를 제3종일반주거지역으로 변경하는 내용을 전제로 개발계획이 수립됐다. 조합설립을 위한 동의서 징구 시점, 추정비례율은 104.49%로 산출됐다. 총수입 추정액(6,253억원)에서 총지출 추정액(4,289억원)을 뺀 뒤, 조합원들이 종전자산 총액(1,879억원)을 나눈 결과값이다. 추정비례율은 사업을 추진하는 과정에서 계속 변동된다. 따라서 현 시점 추정비례율은 참고 자료 정도로만 활용하면 된다. [부산광역시 도시및주거환경정비 기본계획(안)]에 따르면 기준용적률은 240%(주거정비구역)로 결정됐다. 허용용적률은 총 31.6%p로, 세부적으로 살펴보면 ▲공공시설 부지 제공(12.6%p) ▲지역경제활성화 인센티브(설계자 5%p) ▲지속가능공동주택(5%p) ▲녹색건축인증·에너지효율등급인증(9%p) 등으로 구성된다. 허용용적률은 기준용적률(240%)에 31.6%p를 합친 271.6%다. 계획용적률은 266%로 결정됐다. 광안4구역은 자연재해위험개선지구(침수위험지구)에 일부 포함돼 있는 만큼, 향후 사업시행계획(안)을 인가받을 때 폭우재해에 대한 예방책을 담아야 한다. 재개발을 통해 공급 예정인 주택물량은 총 966세대다. 기존 세대 수는 681세대다.
서울시의 재개발·재건축 사업이 활발히 진행 중인 가운데, 정비사업 전문가들 간 정책 활성화 방안을 논의할 수 있는 자리가 마련돼 관심이 모아진다. 업계 전문가들은 정책 활성화의 필요성을 강조하며, 규제 완화를 통한 사업리스크 관리의 중요성을 강조했다. 공공지원 플랫폼 구축, 민간 프롭테크 기술 도입도 주목해야 할 사안으로 언급됐다. 10일 정비업계 따르면 서울시는 '2024년 정비사업 정책공감 세미나'를 열어 정비사업의 정책을 진단하고 제도 동향을 파악해 정비사업의 활성화를 모색하는 시간을 가졌다. 이날 설명회엔 서울시 및 각종 정비사업 관련 업체(정비·건축·설계·법무법인·신탁) 등 다수의 관계자들이 행사에 참여하면서 뜨거운 관심이 이어졌다. 우선 주제발표에 앞서 재개발·재건축 활성화에 큰 영향력을 보인 11인을 대상으로 정비사업 시민부분 유공표창이 진행됐다. 이날 ▲KTS엔지니어링 강민규 이사 ▲해안종합건축사사무소 이광한 소장 ▲아이앤디자인건축사사무소 전주희 대표 ▲A파트너스건축사사무소 이규용 대표 ▲법무법인 시그니처 손한수 대표 ▲법무법인 지평 박호경 변호사 ▲화성씨앤디 박동우 전무 ▲신정동1152번지 윤정용 조합장 등이 수상자로 선정됐다. 정책공감 세미나의 첫 번째 주제발표를 맡은 권혁삼 토지주택연구원 주택연구단장은 과거와 현 정부의 정책제도 변화에 따른 차이에 대해 설명했다. 과거 정부가 투기수요 억제와 실수요자 중심시장을 유도하고자 공공주도 정비수단을 도입한 반면, 현 정부는 충분한 양질의 주택공급을 위한 민간주도 정비사업이 이뤄지고 있음을 언급했다. 현재 정부는 기간단축 및 부담경감, 특례법 제정 추진 등을 목표로 정비수단 다양화를 통한 서민 주거안정화에 최대한의 노력을 기울이고 있는 상황이다. 추진현황을 살펴보면, 서울시 재개발 사업의 경우, 총 935곳에서 이뤄지고 있는 것으로 나타났다. 또 서울시 재건축 사업 역시 총 601곳으로, 지자체 중 가장 높은 수치를 보이고 있다. 시는 신속통합기획을 필두로 모아타운, LH참여사업, LH공공재개발을 추진함으로써 대규모 주택공급에 온힘을 쏟고 있다. 끝으로 권 단장은 사업 활성화를 위한 해결 과제로 ▲정비사업 여건변화(공사비 급등 및 분양가 상승) ▲원주민 재정착 제고 ▲공공성과 사업성 균형 ▲사업성 개선방안 마련 ▲공공지원 플랫폼 구축 ▲규제완화와 적정밀도 등을 꼽았다. 이어진 두 번째 발표에선 신속 투명한 정비사업 추진을 위한 프롭테크 기술도입과 활성화방안에 대한 이야기가 다뤄졌다. 발표자로 나선 ㈜어반피아의 이현정 대표는 "서울시의 주택공급 정책과 정비사업이 신속하게 추진되기 위해선 다양한 노력이 선행되어야 한다"며 프롭테크 기술 도입의 필요성을 언급하고 나섰다. 대표적인 정비사업의 지연 요인으로는 ▲조합운영 갈등 ▲행정 리스크 ▲시장여건 변화 ▲공사비 분쟁 전문성 부족에 따른 갈등 등이 거론됐다. 이에 이 대표는 먼저 투명성과 효율성을 모두 확보할 수 있는 공공지원제도를 하나의 해결책으로 제시했다. 그러면서 조합의 경우, 체계적인 계약관리 및 투명성 제고가 필요하다고 부연했다. 아울러 이 대표는 플랫폼을 기반으로 한 조합 운영과 다양한 서비스 도입이 시급하다고 주문했다. 부동산 프롭테크의 영역은 굉장히 다양하게 나타났다. 이 중 ▲동의서 징구를 돕는 정비사업 플랫폼 '얼마집' ▲온라인총회와 전자투표를 돕는 '우리가' ▲인공지능 건축설계 솔루션 '랜드북' ▲부동산 가치평가 솔루션 '엘비디벨로퍼' 등이 대표적인 예시로 언급됐다.
![[한남4] ⑤신용등급 2단계 차이…"신용은 눈에 보이지 않는 자산"](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20241249/art_17336342041398_607d04_178x118_c0.jpg)
한남4구역 입찰조건 비교표가 조합원들에게 공개됨에 따라, 삼성물산과 현대건설의 자금조달 조건이 업계 상당한 이목을 집중시키고 있다. 자금조달의 주체는 조합이지만, 조합은 별도 신용등급이 없다. 따라서 시공사의 신용등급은 곧 조합원들의 이자부담 규모를 결정짓는 주요 요소로 여겨진다. 삼성물산과 현대건설의 신용등급은 각각 AA+, AA-다. 신용등급은 조합이 사업비를 빌릴 때, 조달금리를 결정짓게 된다. 10일 정비업계 따르면 삼성물산과 현대건설은 각각 ▲사업비 ▲이주비(기본) ▲사업촉진비(추가 이주비)에 따른 금융조건을 제안했다. 신용등급 2단계 우위를 점하고 있는 삼성물산은 입찰보증금 500억원은 CD금리에서 0.5%p를 낮춘 금리로, 나머지 전체 사업비는 CD금리에 0.78%p 가산금리를 더하는 조건을 내세웠다. 현대건설은 입찰보증금을 포함한 전체 사업비를 CD금리에 0.1%p 가산금리를 더했다. 보통 건설사가 입찰경쟁을 할 때, 신용등급이 높은 회사는 자체 지급보증을 통해 HUG보증수수료를 절감할 수 있다는 내용을 어필한다. 현대건설은 4년 전 한남3구역 경쟁입찰 당시, 자체 지급보증으로 HUG보증수수료 1,090억원을 절감할 수 있다고 제안했다. 하지만 한남3구역은 현재 제안된 내용과 달리, HUG보증을 통해 자금을 조달한 상황이다. 조합원들이 계속해서 HUG보증수수료를 돌려받겠다고 목소리를 내는 배경이다. 올해 상반기 화두였던 여의도 한양아파트에서도, 현대건설은 포스코이앤씨 대비 높은 신용등급을 앞세워 HUG보증을 받지 않겠다고 제안했다. 당시 현대건설은 HUG보증을 받을 경우, ▲사업비 사용시 HUG 승인 필요 ▲사업비 항목 전용 불가 ▲보증수수료 부담 ▲일반분양가 통제 ▲추가이주비 대출 불가 등의 문제점을 지적했다. HUG보증수수료로는 약 276억원을 절감할 수 있다는 점을 강조했다. 현대건설은 한남4구역에선 신용등급이 높은 삼성물산과 경쟁함에도 불구, 자체 지급보증을 통한 사업비 조달을 약속했다. 추가이주비 관련해서도, 삼성물산과 현대건설 모두 지급보증을 약속했다. 삼성물산은 법정한도 내 기본이주비(50%)에 더해, 추가이주비를 2배까지 책임 조달한다는 방침이다. 또한, 종전자산감정평가액이 낮은 조합원들을 고려해, 최저이주비 12억원도 약속했다. 현대건설 역시 LTV 100%까지 이주비를 완벽하게 조달한다는 내용을 제안했다. 물론 이주비 대출은 차주가 조합원이기 때문에, 가계대출(주택담보대출)로 잡히기 때문에 금융정책 변화에 따라 앞선 시공사들의 제안 조건이 달라질 수 있다. 실제로 지난 달부터 금융당국이 2금융권 가계대출 규제를 옥죄면서, 이주비 대출을 받으려던 일부 사업장들은 내년으로 금융기관 선정을 미룬 상황이다. 금리는 정부 정책과 금융환경 변동성에 따라 달라진다는 점을 조합원들이 인지해야 한다고 전문가들은 입을 모은다. 최근 한남3구역의 이주비 대출금리는 COFIX(신규 기준)에 스프레드 가산금리(0.4%p)를 더해 결정됐다. 물론 비슷한 시기 이주비 대출을 받는다 하더라도, 금융기관에 따라 조건은 달라진다. 한남3구역과 마찬가지로 현대건설이 짓는 대조1구역은 스프레드 가산금리가 '1.04%'다. 기본이주비 금리는 ▲한남3구역(COFIX 3.54% + 가산금리 0.4%) ▲대조1구역(COFIX 3.54% + 가산금리 1.04%) 등으로 알려져 있다. 현대건설과 삼성물산이 공동으로 짓는 울산B-04구역의 이주비 대출금리는 올해 11월 기준 COFIX 3.37% + 가산금리 0.09%를 합친 3.46%다. 한남3구역보다도 이주비 대출금리가 낮다. 금융업 관계자는 "금융환경 불확실성이 더욱 커질 경우, 시공사의 신용등급에 따른 금리 차이는 커지는 게 일반적"이라며 "일단 시공권을 확보해야 하기 때문에, 당장 약속한 조건보다는 제안내용을 지키지 못했을 경우의 패널티도 조합원들에게 함께 안내되어야 실효성 있는 제안이 될 것"이라고 설명했다. 이어 "숨만 쉬어도 나가는 돈이 금융비용인 만큼, 신용은 곧 보이지 않는 자산으로 여겨지는 게 일반적"이라고 덧붙였다.
마장세림이 현대건설에 시공권을 부여함에 따라, 사업 절차가 보다 힘있게 전개될 것으로 전망된다. 현대건설은 '사업성 보완' 정책 기조에 맞춘 대안설계를 제시함으로써, 조합원들의 선택지를 넓히는데 공을 들이는 모습이다. 마장세림이 현대건설의 혁신안을 적용해 다변화에 나설지 관심이 모아진다. 10일 정비업계 따르면 마장세림은 최근 시공자 선정 총회를 열어 상정된 안건들을 처리했다. 안건은 ▲제1호(시공자 선정 및 계약) ▲제2호(감정평가법인 선정 및 계약) ▲제3호(임시총회 예산 추인) 등이다. 당일 상정된 안건들 모두 큰 무리없이 가결됐다. 당일 총회의 하이라이트는 역시 1호 안건으로 상정된 시공자 선정 건이었다. 현대건설은 2차 현장설명회에서 정비계획의 경미한 변경 범위 내 대안설계를 제시해 눈길을 끌었다. 기존 정비계획의 한계를 보완하고, 사업성을 높인 해당 프로젝트명은 'Innovation Plus Plan'으로 알려졌다. 우선 현대건설은 역세권 용적률 특례에 따라 원안대비 7,210평을 늘려 공급면적 극대화에 나선다는 방침이다. 이는 법적상한용적률의 1.2배까지 완화가 가능한 부분으로, 기존 257%에서 352%까지 증가시킬 수 있다. 중대형 평형이 다수 증가해, 원안대비 145세대가 추가로 늘어날 것으로 예상된다. 사업성과 분양수익 개선이 예상되는 부분이다. 또 현재 층수에서 10층을 더 올려 최고 39층 랜드마크 단지를 구현한다는 계획이다. 2040서울도시기본계획에 맞춰 35층 높이기준을 없애고, 유연한 스카이라인을 만들겠다는 구상이다. 8개 동을 축소한 동간간격 확보로 개방감 개선도 이뤄질 것으로 보인다. 4,400평에 달하는 축구장 2배 면적의 초대형 광장을 비롯해, 1,995평의 브랜드 커뮤니티 내 총 37가지의 다양한 프로그램들도 조성한다는 계획이다. 특히 조합원분양가와 일반분양가에 최대 차등을 두고, 조합원들의 동·호수 우선배정을 도모한다. 또한 무주택자·1주택자는 LTV 70%, 다주택자에겐 LTV 60%를 적용하고, 1,400억원 한도에서 사업촉진비를 조달한다는 방침이다. 현대건설 측은 정책기조가 충분하며, 전농8구역(23년 10월)의 실제 적용 사례가 존재하는 만큼 정비계획 변경이 빠르게 진행될 수 있다고 자신감을 드러냈다. 현대건설이 예상하는 정비계획 변경 기한은 10개월로, 관리처분인가 완료 시점은 27년 2월이다. 현재 마장세림 재건축의 총공사비는 4,060억원 수준으로 평당공사비는 778만원으로 책정됐다. 이는 원안설계에 따른 공사비로, 대안설계 공사비는 달라질 가능성이 크다. 하지만 현대건설 관계자는 "만약 혁신안이 정비계획을 통과하면 평당공사비는 동일하거나 낮게라도 제안드릴 수 있다"며 "공사비 총액은 다소 늘더라도, 입찰 평당공사비보다 높지는 않을 것"이라고 설명했다. 김성진 조합장도 "대안설계에 맞추려면, 우선 조합원의 3분의2 이상의 동의가 필요하다"며 "공사비 총액과 산출내역서 등을 받고 있으며, 깜깜이 증액은 사실상 어렵다"고 말했다. 그러면서 "현대건설과 최적의 균형을 맞추도록 준비해 나갈 것"이라고 조합원들에게 약속했다. 이날 질의 응답시간엔 아파트 네이밍과 자금대여에 대한 질문이 이어졌다. 마장세림의 경우, 타 사업지와 달리 아직 확정된 네이밍이 없다. 이를 두고 현대건설 관계자는 "통상 이름을 지을 때 지역명이 들어가지만, 일부 조합원들이 '마장'이란 단어에 거부감을 드러낸다"며 "한번 정해지면 고치기 힘들어 신중하게 고민하고 있다"고 말했다. 그러면서 "향후 조합원 의견을 최대한 수렴할 예정"이라고 언급했다. 또 공사도급 (가)계약 특수조건을 보면 현대건설은 조합에 사업추진 경비를 직접 대여하는데, 이에 따른 이자율은 금융투자협회에서 고시한 CD수익률(91일)+4%를 기준으로 한다. 이에 대해 A조합원은 "금전소비대차 계약은 무이자가 원칙"이라며 "현재 가산금리가 너무 비싼 것이 아니냐"며 질문했다. 그러자 관계자는 "자금 대여가 140억원 수준"이라며 "추후에 조합-시공사 간에 협의를 거쳐 가계약하게 된다"고 설명했다. 조합도 조합원들의 부담을 줄이고자 유리한 방향으로 계약검토에 나선다는 입장을 전했다. 한편 이날 투표를 거쳐 총 4곳의 업체 중 감정평가법인은 ㈜제일감정평가법인과 ㈜미래새한감정평가법인이 나란히 선정됐다. 업체 모두 제안 수수료율은 80%로 동일하다. 조합에선 법인세, 현금청산, 부가세 신고 등 사업시행인가에 필요한 평가를 위해 2곳의 업체를 선정했다.
올림픽훼밀리타운이 신속통합기획 방식을 토대로 정비계획 수립을 위한 밑그림 그리기에 한창이다. 대상지는 기존의 고도제한이란 한계는 받아들이되, 주어진 환경에서 최대치의 사업성을 확보하고자 심혈을 기울이고 있는 모습이다. 예상되는 환경적 어려움을 딛고 올림픽훼밀리타운이 반전의 모습을 꿰할 수 있을지 가능성 여부에 귀추가 주목된다. 9일 정비업계 따르면 올림픽훼밀리타운은 최근 재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정을 위한 절차에 나섰다. 대단지 특성을 고려해 설명회는 시간 간격에 맞춰 두 차례 진행됐다. 1988년에 준공된 올림픽훼밀리타운의 구역면적은 334,702㎡로, 용도지역은 자연녹지지역과 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역이 혼재돼 있다. 대상지는 공원 면적이 증가함에 따라, 제3종일반 면적의 일부를 제1종일반 면적으로 변경하게 된다. 1종은 공원·녹지 및 공공시설로, 나머지 3종은 주거지역에 해당된다. 대상지는 서울공항의 영향권에 위치해 비행안전구역(제2구역)에 포함된다. 이에 따라 반경 약 1km 내외는 15~20층 높이로만 건축물을 올릴 수 있다. 근방의 송파헬리오시티 역시 고도제한에 맞추다 보니, 법정 용적률(300%) 대비 다소 낮은 285% 수준을 유지할 수밖에 없었다. 검토 결과, 이곳의 건축 가능한 최고 높이는 83m로, 최대 26층(층고 2.85m 가정)으로 예상됐다. 크레인 높이와 비행안전고도 문제를 두고 향후 공군 측과의 협의 과정이 필요할 것으로 보인다. 현재 대상지 내엔 건축물 62동과 상가 5곳이 있다. 사유지와 국공유지의 평균 공시지가는 1,240만원과 292만원으로 각각 집계됐다. 150번지 상가(4개동)와 150-20번지 상가(1개동), 총 5곳의 크고작은 상가가 포함돼 있어, 향후 상가 주민들과의 협상이 주요 키포인트가 될 가능성이 크다. 통상 상가 문제는 두 가지 경우의 수를 따져볼 수 있다. 첫 번째 방법은 독립정산을 통해 상가는 상가대로, 아파트는 아파트대로 양쪽의 재산가치를 각각 정산하는 것이다. 두 번째 방법은 이후 설립될 조합이 상가의 동의를 얻지 못할 경우, 소송을 통한 획지 분할이 가능하다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 대상지는 공도(중대로8길)를 기준으로 획지1(63%)과 획지2(22%)로 나뉜다. 규모를 고려해 공공시설은 획지1구역에 집중 배치될 계획이다. 공공시설의 접근성 확보를 위해 간선부에는 공공공지가 조성된다. 이 공공공지는 공공에 기부채납하는 용지로, 아직 시설 활용법에 대해선 결정되지 않은 상황이다. 지역에 필요한 공공시설이 결정되면, 주민 의견 등이 반영돼 용도가 확정된다. 단지 내 가온초등학교는 존치하기로 결정됐다. 앞서 서울시와의 협의를 통해 이전 배치도 논의됐으나, 사업비 문제로 인해 존치하기로 가닥이 잡혔다. 정비계획(안)을 수립한 도시계획업체 관계자는 "학교 이전 시, 건축물 공공기여가 귀책사유로 인해 사업비에 포함될 가능성이 크다"며 "가원초는 주민 이주와 동시에 휴교될 예정"이라고 설명했다. 유치원은 학교와 인접해 배치되며, 탄천변과 연계한 근린공원이 학교 남측에 들어선다. 학교 옆 테니스장 부지도 일조권 등의 문제로 공원으로 편입될 예정이다. 공공보행통로는 3개소가 마련된다. 토지 공공기여는 ▲도로(8,791㎡) ▲근린공원(20,612㎡) ▲공공공지(19,930㎡) 등으로 이뤄진다. 총 합산값인 49,333㎡에서 공공시설 국공유지 면적을 제외하면 순부담면적은 19,006㎡로 나온다. 즉 순부담률은 6.24%로 책정된다. 대상지 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 기준용적률에서 허용용적률로 갈 수 있었던 이유는 공공보행통로(10%), 열린단지(5%), 돌봄시설(5%)로 인센티브(20%p)가 적용됐기 때문이다. 상한용적률은 앞선 공공기여를 통해 250%까지 향상됐으며, 법적상한용적률 인센티브(50%p)의 절반은 임대주택을 짓게 된다. 예상되는 주택공급물량은 6,620세대로, 조합원·일반물량은 ▲60㎡미만(583세대) ▲60~85㎡미만(2,861세대) ▲85㎡이상(3,176세대)으로 나뉜다. 획지별 세대수를 살펴보면, 획지1은 4,756세대, 획지2는 1,864세대로 구분된다. 소형임대주택은 총 790세대로 나타난다. 추정비례율은 87.03%로 예상됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 1,000만원, 일반분양가는 7,000만원으로 책정됐다. 주민들은 본인이 소유한 종전자산감정평가액에 추정비례율(87.03%)을 곱한 권리가액을 기준으로 개략적인 추정분담금 혹은 환급금을 알 수 있다. 조합원분양가는 ▲74㎡(17.6억원) ▲84㎡(19.4억원) ▲99㎡(20.6억원) ▲120㎡(22.7억원) 등으로 나타났다. 한편 송파구 올림픽 3대장 아파트 중 2곳인 올림픽선수촌과 아시아선수촌은 올림픽훼밀리타운과 달리 신통기획을 진행하지 않는다. 우선 올림픽선수촌은 하천과 비오톱 문제가 신통기획으로 해결되기 어렵다는 이유에서다. 또 아시아선수촌은 이미 지자체에서 지구단위계획의 세부지침을 안내했음에도 불구하고 이를 활용하지 않은 것으로 알려졌다.
부산지역 재개발 '최대어'로 꼽히는 우동3구역이 집행부 교체 이후 속도감 있는 사업전개로 주목받고 있다. 조합은 버드내유치원과의 일조권 문제를 해결하면서 사업성 개선을 위한 설계 변경 작업도 완료한 상황이다. 해당 사업장은 내년 하반기 관리처분계획(안) 인가 수립을 목표로 오는 2030년 준공을 목표로 사업에 박차를 가할 계획이다. 8일 정비업계 따르면 우동3구역 재개발 조합(한정구 조합장)은 올해 11월 18일부터 내년 2월 28일까지 종전자산 감정평가를 선제적으로 실시한다. 감정평가 업무를 맡은 곳은 ▲대화감정평가법인 ▲감정평가법인 태백 ▲명문감정평가법인 ▲하나감정평가법인 등이다. 우동3구역은 올해 7월 사업시행계획(안) 총회를 성료시켰고, 지체없이 사업시행계획(안) 신청서를 관청인 해운대구청에 제출했다. 종전자산 감정평가는 사업시행계획(안) 고시일을 기준으로 진행된다. 우동3구역은 사업시행계획(안) 지정고시 이후 종전자산 감정평가를 위한 기초작업에 나서기보다, 인허가청의 심사가 진행되는 와중에 선제적으로 준비작업을 마칠 계획이다. 우동3구역의 올해 사업 추진 실적은 ▲교통환경영향평가(24년 3월) ▲건축심의(24년 5월) ▲사업시행계획 총회(24년 7월) ▲교육환경영향평가(24년 10월) 등으로 요약된다. 우동3구역은 지하6층-지상 39층 아파트를 짓는 재개발 사업이다. 현대건설과 체결한 공사도급 가계약(안) 상 평당 공사비는 약 659만원이다. 조합은 골든타임제 분양제와 원리금 상환순서 변경, 공사비 산정 기준연월일 변경(22년 7월→22년 9월) 등의 협의를 완료했다. 우동3구역은 현대건설의 하이엔드 브랜드인 '디에이치(The H)'를 최초로 적용하게 될 단지다. 현대건설은 지난 2022년 9월 선정된 바 있다. 해당 사업장의 구역 면적은 160,727㎡로, 이중 공동주택을 지을 택지면적은 108,578㎡다. 정비기반시설 면적은 47,819㎡로, 세부적으로 살펴보면 ▲도로 ▲도로용지 ▲공공청사 ▲어린이공원 ▲공공공지 ▲경관녹지 등으로 구성된다. 사업시행계획(안) 상 주택공급물량은 총 2,395세대(임대주택 121세대 포함)다. 우동3구역의 협력업체 라인업은 ▲정비업체(명성디앤씨) ▲로펌(법무법인 현) 등이다.
김승한 추진위원장이 반포미도 재건축 사업을 본격적으로 이끌어 나갈 적임자로 낙점됐다. 토지등소유자들은 지난 2020년부터 정비계획(안) 수립에 앞장서 '구역지정' 결실을 이뤄낸, 올해 만 40세에 불과한 젊은 리더에게 지휘권을 맡겼다. 준비위원회 시절부터 각 동별 주민대표를 통해 체계적으로 조직을 운영해 온 만큼 조합설립 업무도 속도감 있게 추진될 것으로 업계는 보고 있다. 7일 정비업계 따르면 서초구청은 이날 오전 9시부터 오후 6시까지 반포미도1차 주민회관에서 재건축 사업을 위한 추진위원장 선거를 진행했다. 선거 결과, 김승한 후보(기호 1번)가 452표의 압도적인 지지를 받아 당선됐다. 투표에 참여한 조합원의 약 87%가 김승한 후보에 힘을 실어준 셈이다. 감사에는 안지영 준비위원회 위원이 단독 후보로 입후보함에 따라, 선거관리기준에 따라 미리 당선을 확정지었다. 반포미도는 지난 2017년 재건축 정밀안전진단에서 D등급(조건부 재건축)을 받은 뒤, 이듬해 추진준비위원회를 설립해 본격적인 사업 토대를 마련해 왔다. 당시 김승한 준비위원장은 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 제반 작업들을 진행해 왔고, 그 결과 작년 12월 서울시 최종심의를 받아냈다. 토지등소유자들은 오랜 기간 사업 추진을 위해 기초 토대를 마련해 온 김승한 후보에게 압도적인 표 차이로 두터운 신임을 나타냈다. 김승한 추진위원장은 "첫 법정단체 설립을 위한 선거에 큰 힘을 보내주신 소유주분들께 감사한 마음"이라며 "젊은 리더를 택해주신 건, 빠르고 꾸준한 기동력을 바탕으로 성공적인 재건축을 염원하는 마음에서 비롯됐을 것"이라고 말했다. 이어 "압도적 지지에 걸맞게, 반포 핵심 입지가 갖는 장점을 극대화하는 방향으로 사업을 추진해 나가겠다"고 포부를 밝혔다. 해당 사업장은 고속터미널역(3,7,9호선)이 도보로 5분 내에 접근가능한 초역세권에 해당한다. 인근 지역으로는 ▲서초지역 최대 학원가 ▲서리풀 공원 ▲가톨릭 성모병원 ▲강남 신세계백화점 등 각종 편의시설이 위치해 있다. 현재 8개동 1,260세대에서 재건축 이후 최고 49층 이하 13개동 1,739세대(공공주택 208세대)로 탈바꿈하게 된다.
조창원 한남3구역 조합장이 지난 2021년에 이어 두 번째 임기를 부여받았다. 조합장 선거는 전·현직 임원들이 대거 출마하며, 정치권 선거를 방불케 할 정도의 치열한 경쟁구도로 진행됐다. 기존 집행부 수장이었던 조창원 조합장이 연임에 성공하면서 연속성 있는 업무 수행이 가능할 것이란 기대와 동시에, 현대건설과의 뇌물수수 혐의로 조사를 받고 있는 만큼 사법리스크를 빠르게 해소해야 할 과제도 안게 됐다. 6일 정비업계 따르면 한남3구역 재개발 조합(조창원 조합장)은 이날 임시총회를 열어, ▲제1호(국공유지 매수포기분 조합 승계) ▲제2호(조합정관 변경) ▲제3호(2025년 조합운영비 및 사업비 예산) ▲제4호(2025년 수입예산) ▲제5호(자금 차입) ▲제6호(임시총회 참석수당 지급) ▲제7호(조합임원 선임 의결) 등이 상정됐다. 조합은 후보자 정견 발표 등의 일정을 감안해 제7호 안건부터 심의하는 방향으로 총회를 진행했다. 조창원 조합장은 기호 4번을 부여받아 가장 마지막으로 프레젠테이션(PT) 발표를 진행했다. '국민평형 34평=50억원' 문구를 선거 슬로건으로 설정했다. 남은 사업 절차들을 신속하게 수행해 준공 후 34평 아파트 가치를 50억원으로 만들겠다는 점을 강조했다. 평당 일반분양가는 7,500만원을 목표 과업으로 소개했다. 지난해 조합원 이주를 시작한 한남3구역의 현재 이주율은 98.49%로, 미이주 잔여 세대는 130세대다. 조창원 조합장이 연임을 하게 됨에 따라 조합 업무도 연속성 있게 진행될 전망이다. 그 일환으로 조합은 우진주택과 장미아파트, 이슬람 사원 부분철거에 착수할 전망이다. 이달 중으로는 재정비촉진계획 변경(안)이 서울시에 상정될 예정이다. 변경된 재정비촉진계획(안)을 기반으로 통합심의 역시 내년에 진행하게 된다. 한남3구역은 내년 상반기 중으로 이주를 완료하고, 지체없이 철거작업에 착수할 계획이다. 현장에선 집행부 교체에 따른 업무 공백을 우려하지 않아도 된다는 안도감과 동시에, 사법리스크에 대한 우려를 빠르게 해소시켜줬으면 하는 바람도 전했다. 현재 조 조합장은 지난 2020년 시공사 선정 과정에서 현대건설로부터 뇌물을 받았다는 혐의로 고소를 당했고, 고소인을 상대로 '무고죄'로 맞고소한 상태다. 현대건설에 입찰보증금(1,500억원)을 이사회 의결 없이 상환해 준 이슈도 후속 봉합 작업이 필요한 상황이다. 한남3구역은 내년 철거작업과 함께, 착공에 앞서 현대건설과 공사비 증액 협의를 진행해야 한다. 현대건설은 올해 5월 한남3구역 정기총회에서 ▲현대백화점 입점 ▲상가 7-2블록 통매입 ▲HUG보증수수료 대납 등의 약속을 지키기 힘들다는 입장을 밝힌 바 있다. 현대건설과의 공사비 증액 협의는 지난 2020년 시공사 선정 과정에서 제안한 약속 미이행도 공사비 증액 협상 과정에서 화두가 될 것으로 업계는 보고 있다. 조창원 조합장은 "배수의 진을 치고, 사생결단의 각오로 현대건설과의 공사비 증액 협상에 임하겠다"며 "공사비 협상을 성공적으로 수행해 조합원 수익을 극대화하고 분담금을 최소화하겠다"고 말했다. 이어 "한남3구역 가치 상승을 위해선 조합원 화합이 절실하다"고 강조했다. 한남3구역의 재정비촉진계획의 주요 변경 내용은 총 4가지로 압축된다. 우선 서울시의 정책방향을 반영해 창의적 설계를 토대로 보행중심 단지가 조성되며, 상업·준주거지역 내 비주거비율이 완화될 계획이다. 한남2·4구역의 재정비촉진계획(안)과 연계해 도로계획이 추진되고, 교통·환경영향평가에 따라 저층주거지의 일조권 문제 등이 다뤄진다. 또 기존계획의 한계를 개선하고자 ▲단차 문제 ▲옥외공간 부족 ▲건폐율 계획 ▲건축배치 조정 등의 검토가 이뤄지게 된다.
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