발행일(UPDATE): 2025년 07월 03일 07시 57분
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갈현1구역이 철거 마무리 단계에 접어든 가운데, 단기간 내 은현교회와 이주·철거를 위한 원만한 합의를 이뤄내 조합원들이 다소 안도하는 분위기다. 종교·상가와의 협상은 정비사업에서도 사업난이도가 높은 편이기 때문이다. 다만 대상지는 건축비 보상을 두고 은진교회와 여전히 대립각을 세우고 있어, 남은 협상이 수월히 해결될 수 있을지 여부에 관심이 쏠린다. 3일 정비업계 따르면 갈현1구역 재개발정비사업조합은 작년 말 임시총회를 개최해 ▲제1호(은현교회 합의서 의결) ▲제2호(정비구역지정 변경(안) 추인) ▲제3호(정비업체 추가계약) ▲제4호(설계업체 추가계약) ▲제5호(조합운영비 예산 의결) ▲제6호(정비사업비 예산 의결) ▲제7호(수입예산 의결) ▲제8호(자금차입)등의 안건을 일괄 상정해 모두 의결했고, 최종 가결됐다. 상정된 안건 중 조합원들의 이목을 집중시킨 부분은 무엇보다 은현교회와의 합의 건이었다. 우선 조합이 은현교회에 지급할 보상금액은 16억1,300만원으로 책정됐다. 해당금액에는 이전비, 이사비, 이주비 등 제반 손실에 관한 비용이 모두 포함돼 있다. 또한 대토부지의 매각대금은 은현교회의 수용재결 공탁금을 대토부지의 면적으로 환산해 산정한 금액인 97억9,500만원으로 상호 합의됐다. 조합은 은현교회가 대토부지에 종교시설을 새로 건축할 경우, 보상금과 관계없이 지하2층 깊이의 터파기 공사는 시공사인 롯데건설을 통해 지원키로 결정했다. 대신 해당 공사에 흙막이 공사는 포함되지 않는다. 아울러 조합은 학교용지를 공공공지로 전환함에 따라 토지이용계획과 건축시설 계획 변경을 둘다 진행하기로 했다. 학교용지를 공공공지로 전환하게 된 사유로는 교육청 협의의견과 함께 저출산에 따른 학령인구 감소가 원인으로 꼽혔다. 이처럼 학교용지가 공공공지로 바뀌면서, 도로와 공원1·2·3의 면적이 대폭 증가됐다. 이어 용적률이 230.43%에서 247.46%로 증가하면서 최고높이와 층수에도 변화가 생겼다. 택지1·2의 기존 높이는 평균18층이었으나, 변경 이후엔 평균25층으로 바뀌었다. 택지3·4도 평균7~8층 높이에서 평균 15층으로 두 배 가량 높아졌다. 사업성이 개선되면서 조합원들의 분담금 부담도 다소 줄어들 전망이다. 예상되는 주택물량수는 기존 4,116세대에서 4,329세대로 213세대가 늘어날 것으로 추측됐다. 분양세대는 183세대, 임대주택은 30세대가 늘어난다. 4,329세대를 규모별로 분류하면 85㎡이하 3,785세대, 85㎡초과 544세대로 각각 나뉘게 된다. 은현교회와의 협상이 양측 합의 하에 원만하게 마무리됨에 따라, 정비업계 관심은 은진교회를 향하고 있다. 기본적인 큰 틀에서, 은진교회가 소유한 교회부지(242평, 종전자산)와 조합의 종교부지(350평, 종후자산)를 맞바꾸는 방향으로 가닥이 잡힌 것으로 전해진다. 규모 면에서 두 부지의 차이는 약 108평이 발생한다. 은진교회 측은 대토 외에 추가 보상(신축비용 등)을 원하고 있다. 교회 관계자는 "'종교시설 처리방안'을 보면 건축비용은 조합 부담이 원칙"이라며 "우리도 조합원 자격이니 과도한 보상요구로, 사업을 저해할 의도가 없다"고 설명했다. 그러면서 "적절한 건물 보상을 받았으면 좋겠다"고 말했다. 조합 측은 은진교회에 현재 교회부지보다 더 많은 종교부지를 주었기에, 건축보상은 진행될 수 없다는 입장을 고수하고 있는 것으로 알려졌다. 최근 조합원들에게 발송된 소식지에 따르면, 조합은 명도소송에 따른 행정절차를 통해 강경하게 대응해 빠른 시일 내 이주절차를 마무리하겠다고 밝혔다.
방화6구역이 이주완료 후 3년째 착공에 들어서지 못한 가운데, 시공사 교체로 사업속도에 박차를 가할 준비 중이다. 방화뉴타운 내에서도 양호한 사업성과 입지적 강점으로 주목받던 곳이었지만, 조합원 이주를 마치고도 첫 삽을 뜨지 못해 사업이 지연된 바 있다. 현재 삼성물산이 멈춰버린 사업장에 온기를 불어넣는 역할을 자처하면서 내부적으론 '전화위복'의 계기로 삼을 수 있다는 분위기가 형성되고 있다. 31일 정비업계 따르면 방화6구역 재건축 조합은 이날 시공사 선정을 위한 입찰공고를 마감, 삼성물산이 입찰제안서 제출을 완료했다. 해당 사업장은 총 10개동으로 공동주택 557세대를 짓는 프로젝트다. 삼성물산은 정비계획(안)의 경미한 수준 범위 이내에서 대안설계를 제안했다. 조합이 입찰조건으로 부여한 입찰보증금 150억원(이행보증보험증권) 납부도 마쳤다. 향후 내부 의사결정기구를 거쳐, 조합원 총회에서 최종 결정된다. 방화6구역은 지난 2022년 조합원 이주를 모두 완료하고도, 인허가 이슈와 기존 건설사와의 공사비 협의 등의 난제로 어려움을 겪어왔다. 이주비 대출을 받은 조합원 사이에선 길어지는 사업기간을 우려하는 목소리가 커졌다. 결국 지난해 3월 신임 집행부가 꾸려졌고 착공 전 공사도급계약(안) 협의를 마치지 못하면서 시공사 교체에 착수했다. 착공이 계속 지연될 경우, 사업비 대출(이주비 포함)에 따른 이자비용 부담이 커져서다. 무엇보다 최근 2~3년 사이 물가상승(Escalation)에 따른 급격한 공사비 인상도 부담 요인으로 작용했다. 방화6구역은 조합원 수가 178명으로 많지 않아, 빠른 착공으로 사업이 진행됐을 경우 대부분 환급금을 돌려받는 구조였다. 일반분양 물량이 조합원 물량보다 많은 우수한 사업성을 지녔기 때문이다. 시간이 곧 사업성이 정비사업 특성을 감안할 때, 3년째 착공에 들어서지 못한 결과가 사업성에 적잖은 영향을 줄 것으로 관측된다. 조합은 시공사 교체를 발빠르게 추진해, 사업 지연에 따른 손해를 최소화할 방침으로 전해진다. 입찰제안서 검토 후 시공사로 선정하는 내용의 행정 절차도 속도감 있게 진행할 계획이다. 삼성물산은 최근 강북에서 한남4구역 시공권 확보에 이어 방화6구역에서도 조합원들의 선택을 앞두고 있다. 삼성물산은 업계 최고 신용등급(AA+)과 래미안 브랜드를 앞세워 입주 후 조합원들의 높은 종후자산 가치를 실현하겠다는 목표다. 방화6구역 A조합원은 "이주기간이 길어지면서 불안감이 생겼지만, 삼성물산을 새롭게 파트너로 선정하면서 그간 사업지연에 따른 손해를 향후 어느 정도 상쇄할 수 있다는 기대감으로 바뀌고 있다"며 "현실적으로 볼 때, 상반기 내로 착공이 이뤄졌으면 하는 마음이다"고 말했다. 이어 "조합원들 간 갈등은 어느 사업장에나 있지만, 종국엔 '빠른 착공을 통한 자산가치 증식'이 공통된 목표일 것"이라고 덧붙였다.
목동14단지가 작년 5월 정비계획(안) 초안을 주민들에게 공개했지만, 7개월여 지난 현재 인허가 협의 과정에서 일부 변경된 내용을 토대로 재공람공고 절차에 들어갔다. 가장 큰 변화는 랜드마크 주동의 최고층수를 종전 49층에서 40층으로 일부 하향 조정된 점과 사회복지시설의 세부용도를 '노인요양시설'로 결정했다는 점이 꼽힌다. 공원도 사회복지시설 옆으로 함께 연계 배치됐다. 31일 정비업계 따르면 양천구청은 지난 27일(월)까지 정비계획(안) 수립을 위한 재공람공고를 진행했다. 목동14단지는 작년 6월 정비계획(안) 1차 공람공고와 주민설명회를 진행했다. 반년 동안 인허가 협의를 진행하는 과정에서 일부 내용이 변경됐다. 목동14단지는 작년 11월 26일 서울시 신속통합기획 수권분과위원회로부터 '수정가결'을 받았고, 재공람공고를 거쳐 곧 결정고시가 나올 것으로 업계는 보고 있다. 목동14단지는 현재 3,100세대로 구성돼 있으나, 재건축 사업을 거쳐 총 5,123세대의 대단지로 거듭날 전망이다. 임대주택 수는 총 729세대다. 상한용적률 인센티브를 받기 위한 기부채납 목적의 임대주택은 102세대, 법적상한용적률 확보를 위해 증가된 용적률의 절반만큼 지어야 할 임대주택은 627세대다. 해당 사업장의 구역면적은 250,722㎡, 이중 공동주택을 지을 획지면적은 208,723㎡다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(248%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 허용용적률 인센티브 항목은 ▲공공보행통로(8.2%) ▲열린단지(5%) ▲돌봄시설(4.4%) ▲우수디자인+장수명주택(10%) 등이다. 모두 합치면 총 27.6%p지만, 허용용적률 최대 적용범위는 20%p다. 상한용적률 증가분(약 18%p)은 토지·건축물 기부채납에 따른 혜택이다. 목동14단지는 사회복지시설(3,600㎡)과 공원(12,121㎡) 등을 인허가청에 제공한다. 법적상한용적률 인센티브(52%p)의 절반은 임대주택을 지어야 한다. 토지·건축물 기부채납 면적(순부담)은 13,300㎡로 구역면적 대비 5.3% 수준이다. 7개월 전 첫번째 공람공고 당시 안내됐던 순부담율(6.1%)보다 약 0.8%p 줄어들었다. 목동14단지는 목동동로8길을 따라 총 5개 획지로 구분된다. 획지1~획지4는 공동주택을 지을 땅이며, 획지5는 사회복지시설(토지+건축물 기부채납)이다. 1987년 준공된 목동14단지는 34개동, 3100가구로 목동 신시가지 중 최대 규모다. 안양천과 양천공원, 양천해누리 체육공원 등 주민휴식 공간과 초·중·고등학교에 둘러싸여 있다. 2호선 양천구청역도 인근에 있어 주거 입지가 좋다.
매봉산과 온수근린공원을 품은 오류동4번지의 신속통합기획(안)이 공개됐다. 통상 재개발을 진행하는 과정에서 구역계를 둘러싼 자연환경과 지반단차는 개발 범위를 제한하곤 한다. 다만, 오류동4번지의 신속통합기획(안)은 대지적 한계를 최대한 극복하는 방향으로 수립된 용적률 확보계획이 담겼다. 용적률은 곧 사업성을 지칭한다. 25일 정비업계 따르면 서울시 신속통합기획과(심소희 팀장)는 오류동4번지에 속한 토지등소유자들을 대상으로 신속통합기획(안)을 설명했다. 작년 1월 후보지로 선정된 이후, 1년여 만에 정비계획(안) 수립을 위한 가이드라인이 배포된 것이다. 해당 사업장은 최대 2단계 종상향을 통해 재개발을 추진하게 된다. 신속통합기획(안)에서 가장 눈에 띄는 부분은 '지형 단차를 활용한 건축계획'이다. 보통 재개발은 낙후된 곳을 대상으로 하기 때문에, 지반차에 따른 경사도가 심하다. 오류동4번지는 대지적 한계를 극복하는 방향으로 건축계획(안)을 수립했다. 우선, 기부채납 대상인 공영주차장(20면)을 주택획지 내 '지하층'에 짓는다. 입체적 결정을 통해 지하공간을 활용한 것이다. 이를 통해, 주민들은 분양 가능한 공동주택 추가 확보가 가능하다. 전용면적 59㎡ 분양주택이 40세대 가량 증가할 것으로 내다봤다. 예상 분양가 10억을 가정할 경우, 단순 계산으로 분양수입만 약 400억원이다. 근린생활시설(상가)과 주민공동시설 역시 지하층에 만들어진다. 물론 지하층이지만, 지반 단차가 존재하기에, 실제적으로 시설을 활용하는 주민들이나 외부인들에게는 1층처럼 여겨진다. 경사지 특화세대로 단지가치를 향상한다는 내용도 주민들에게 안내됐다. 불리한 지형적 한계를 장점으로 승화시키겠다는 게 서울시 신속통합기획(안)의 요지다. 사업성 보정계수 역시 최대 2배를 받아, 임대주택 수를 최소화할 수 있을 전망이다. 사업성 보정계수 적용 전·후로 '토지 및 건축물 기부채납'의 양은 변동 없다. 전체 구역계 면적은 55,977㎡로, 토지등소유자는 695명으로 집계됐다. 골짜기 지형과 숲으로 둘러싸인 대상지의 용도지역은 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역(7층이하)이 혼재돼 있는 구조였지만, 재개발을 통해 최대 2단계 종상향이 이뤄질 전망이다. 최고층수는 25층으로 계획이 잡혔다. 단지 중심부로 최고층수(25층)의 주동이 들어설 예정이며, 주변 지역으로는 10~12층 내외 높이의 주동이 계획돼 있다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(194%) ▲허용용적률(234%) ▲상한용적률(243.7%) ▲법적상한용적률(250%) 등으로 수립됐다. 대상지는 전용 60㎡이하 주택 건설을 통해 20%p 기준용적률 상향이 이뤄졌다. 허용용적률의 경우, 사업성 보정계수를 적용해 40%p를 추가 확보했다. 상한용적률 인센티브(9.7%p)는 토지 및 건축물 기부채납을 대가로 받았다. 법적상한용적률 혜택(6.3%p)의 절반은 도정법 상 의무적으로 임대주택을 지어야 한다. 즉, 재개발 지원방안이 적용되면, 용적률에서 임대주택이 차지하는 비율은 13.15%p에서 3.15%p로 10%p가 줄어들게 된다. 주택공급물량은 1,250세대로 예측됐으며, 임대주택물량은 200세대 내외로 계획됐다. 이날 심소희 팀장은 "통상 재개발은 전체 세대수의 15% 범위에서 결정된다"며 "대상지의 경우, 법적기준에서 가능한 최소한의 임대주택 수준"이라고 토지등소유자들에게 설명했다. 이어 종상향과 관련해서도 "산과 인접하고, 기반시설 확보가 어려운 곳은 대개 종상향을 보수적으로 볼 수 밖에 없다"며 "그럼에도 오류동 4번지 일대는 2단계 종상향이 이뤄지는 등 혜택을 많이 본 사업지 중 한 곳"이라고 강조했다.
![[단독] '체급, 봤지?' 여의도 삼부, 환급받고 재건축…조합 가시권](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250104/art_17376119872727_d62660_178x118_c0.jpg)
여의도 삼부아파트가 탄탄한 사업성을 기반으로 조합설립을 위한 물밑 작업에 착수했다. 정비계획(안) 설명회를 개최한 점도 조합설립이 가시권에 들어갔음을 보여주고 있다. 삼부아파트는 조합원 모두 평형대를 1단계씩 올려서 분양받더라도 분담금 없이 '환급금'만으로 사업이 가능한 사업장이다. 삼부아파트는 현재 조합설립을 위한 선거관리위원회를 구성했고, 오는 상반기 내로 조합창립총회 개최를 목표로 하고 있다. 23일 정비업계 따르면 여의도 삼부아파트 재건축 추진위원회(김경희 추진위원장)는 최근 정비계획(안) 수립 및 구역 지정을 위한 주민설명회를 개최했다. 도정법 상 의무사항은 아니기에, 조합설립을 앞두고 있는 상황에서 예비 조합원들의 사업 이해도를 높이기 위한 취지로 진행됐다. 이날 설명회는 주말 낮 시간대에 열렸음에도 불구 현장은 토지등소유자들로 가득 채워졌다. 김경희 추진위원장이 정비계획(안) 설명을 위한 발표자로 나섰다. 통상 도시계획업체에서 정비계획(안)을 설명하는 게 일반적인 반면, 여의도 삼부는 인허가청(구청·시청)과 협의를 주도해 온 집행부가 직접 조합원들 앞에 섰다. 집행부의 업무 전문성과 자신감을 엿볼 수 있는 대목으로 풀이된다. 여의도 삼부는 토지이용계획과 정비계획, 건축계획 등을 순차적으로 안내했다. 해당 사업장의 구역면적은 62,634㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역(약 80%)과 일반상업지역(약 20%)이 혼재돼 있다. 삼부아파트는 준공 후 수십년 간 하나의 단지로 관리됐던 만큼 큰 틀에서 '통합재건축'을 전제로 조합설립을 준비해 왔다. 정비사업은 입지도 중요하지만, 무엇보다 '규모의 경제'를 실현할 수 있는 땅 크기가 사업성을 좌우한다. 구역계 사이즈는 건축물 배치부터 커뮤니티시설 등 준공 후 단지 가치를 결정짓는다. 여의도 내에서 삼부아파트가 '대장주'로 꼽히는 배경도 앞선 이유 때문이다. 고령화에 접어든 국내 인구 구조를 감안할 때, 외부활동보다는 집에 거주하는 시간이 상대적으로 많을 수밖에 없다. 최근 단지 안 '조식 서비스'가 주목받는 것도 같은 맥락에서 살펴볼 수 있다. 삼부아파트는 근방에 위치한 이웃 단지들보다 규모 면에서 앞서기 때문에, 재건축 과정에서 토지이용의 활용 범위가 넓다. 땅을 능동적으로 활용할 여지가 많다는 의미다. 물론 입지적으로도 손색 없기에, 인허가를 내주는 서울시·영등포구청에서도 기부채납 건축물에 관심을 가질 수밖에 없다. 삼부아파트는 현 시점, 용적률 560%를 전제로 사업계획을 잡았고, 아파트(1,792세대)와 오피스텔(350호)을 합쳐 총 2,142세대다. 분양물량은 ▲59㎡(일반, 163세대) ▲84㎡(일반, 517세대) ▲84㎡(206세대) ▲101㎡(60세대) ▲114㎡(360세대) ▲140㎡(120세대) ▲166㎡(120세대) 등으로 구성된다. 일반분양 물량만 680세대 정도로 추산된다. 정비사업은 조합원이 본인 소유의 물건을 현물출자해 진행하며, 일반분양 수입이 많을수록 분담금을 적게 내는 구조다. 물론 앞서 언급된 평형대는 현 시점 건축계획(안)일 뿐, 향후 조합원들의 수요조사 결과를 토대로 언제든 변동된다는 점을 인지해야 한다. 보통 작은 평형대의 1평당 분양가가 높기에, 일부 사업장에선 중대형평형보다 소형평형을 많이 늘리는 방향으로 수입을 올리기도 한다. 이날 단연 화두는 삼부아파트의 추정비례율이었다. 조합원들의 권리가액을 정할 추정비례율은 약 110%대로 추정됐다. 해당 지표 산출을 위해 적용된 평당 공사비와 일반분양가는 각각 1,100만원, 8,000만원이다. 보통 조합원들의 동의를 얻기 위해, 일반분양가만 현실화하고, 평당 공사비는 낮추는 경향성이 많다. 하지만 삼부아파트는 공사비와 일반분양가 모두 '현 시점'에 맞는 현실화된 수치를 사용했다. 삼부아파트는 모든 조합원들이 기존 면적 대비 10% 이상 넓혀 가더라도, 세대당 평균 5억원 이상의 환급금을 돌려받는 것으로 계산됐다. 삼부아파트는 용도지역이 일부 나뉘어져 있다보니, 추진위원회는 그간 상이한 이해관계를 지닌 조합원들 간의 의견을 조율하는데 집중했다. 결국 정비사업은 '사업성' 유무로 속도가 정해지기 때문에, 조합설립 이후에는 속도감 있는 사업 전개가 가능할 것으로 업계는 보고 있다. 현재 DL이앤씨, GS건설, 삼성물산, 현대건설 등 대형 건설사들 모두 수주 대상 목록에 삼부아파트를 포함시키고 있다. 삼부아파트 사업 속도가 인근 사업장의 시공사 선정에도 일정 부분 영향을 미칠 것으로 업계는 보고 있다. 김경희 위원장은 "추진위원회는 상이한 용도지역에서 비롯된 서로 다른 이해관계를 조율하는 역할에 집중했다"며 "예비 조합원들 모두 공통된 목표는 준공 후 '자산가치' 상승이라는 점에 동의할 것"이라고 말했다. 이어 "삼부가 가진 '규모의 경제'는 조합원들로 하여금 아파트를 팔고 나가는 것이 아닌, 끝까지 가져가야 할 자산으로 만드는 데 일조할 것"이라고 부연했다.
반포미도1차가 도시및주거환경정비법 상 '법정단체'인 추진위원회 체제로 공식 전환한다. 연내 빠른 시일 내 조합설립인가를 받은 뒤, 통합심의 및 시공사 선정 등의 후속절차 이행에도 박차를 가할 것으로 관측된다. 반포미도1차는 동의서 징구를 시작한 지 5일 만에 법정 동의율을 맞췄다. 예비 조합원들의 재건축 관심도 역시 일정 궤도에 올랐음을 보여주고 있다는 게 업계 중론이다. 서초구청도 신청서 접수 후 8일 만에 승인을 내주며 발빠른 행정속도로 화답했다. 24일 정비업계 따르면 서초구청은 이날 반포미도1차 추진위원회 출범을 공식 승인했다. 해당 사업장은 작년 8월 기점으로, 공공지원자였던 서초구청의 주관 하에 조합설립을 위한 추진위원회 구성 작업을 진행해 왔다. 지난해 12월에는 재건축 사업 적임자로 김승한 추진위원장이 선출됐다. 예비 조합원들은 정비계획(안) 수립에 앞장서 구역지정의 결실을 이뤄낸 젊은 리더에게 지휘권을 맡겼다. 압도적인 득표율로 힘을 실어줬다. 준비위원회 때부터 조직을 체계적으로 운영하며, 소통해 온 공로라는 게 현장 관계자들의 중론이다. 추진위원회 구성을 위한 동의서 징구 속도에서도 높은 주민 단합력을 확인할 수 있었다. 반포미도1차는 그 흔한 홍보 요원도 가동하지 않고, 소유주들 자체 힘만으로 전체 토지등소유자들의 과반 이상 동의서를 단 5일 만에 확보했다. 통상 동의서 징구 과정에서 홍보 요원을 투입시킬 경우, 인원 수와 근무일수에 비례해 적게는 수백만원, 많게는 수천만원의 비용이 들어간다. 지난 4월 발표된 서울시 결정고시문에 따르면, 구역면적은 76,527㎡로 ▲공동주택 획지(70,463㎡) ▲공원(5,217㎡) ▲도로(847㎡) 등으로 구성돼 있다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(229%) ▲상한용적률(251.45%) ▲법적상한용적률(299%) 등으로 수립됐다. 반포미도는 토지 기부채납(공원+도로)만 진행하며, 기부채납 순부담율은 6.9%다. 반포미도는 서초구 반포동 60-4번지 일대 위치해 있으며, 기존 8개동에서 재건축 후 13개동(최고 층수 49층)으로 탈바꿈하는 프로젝트다. 예상되는 주택공급물량은 1,739세대로, 공공임대주택(208세대)을 제외한 1,531세대가 분양 대상이다. 반포미도는 고속터미널역(3·7·9호선)까지 도보 5분이 소요되는 초역세권 입지를 자랑하며 강남 신세계백화점을 비롯한 각종 편의시설이 근거리에 위치해 있어 생활 편의성도 뛰어난 편이다. 김승한 추진위원장은 "준비위원회에서 추진위원회로 전환하는 과정이 상당히 매끄럽고 속도감 있게 진행됐다"며 "외부 홍보 요원 없이 법정 동의율을 달성하는 등 오롯이 주민들 힘만으로 이뤄냈기에 앞으로의 사업추진에 큰 동력이 될 것"이라고 말했다. 이어 "서초구청의 빠른 승인이 가능했던 것도 이같은 분위기를 반영한 결과로 풀이된다"며 "조합설립 역시 상반기 내 목표 달성하도록 차질없이 준비하겠다는 약속을 소유주들께 설날 인사로 전하고 싶다"고 부연했다.
방배삼호가 [2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획] 개정에 따른 사업성 제고 방안을 적용한 정비계획(안)을 작년 12월 서초구청에 접수했다. 방배삼호는 기 적용된 현황용적률(266%)을 허용용적률로 인정받는 내용을 골자로 다시금 정비계획(안) 수립에 나선 것이다. 재건축 후 세대 수도 종전 1,005세대에서 983세대로 조정하면서 공원 의무면적(1세대당 3㎡)을 짓지 않아도 돼, 주택용지를 추가 확보했다. 24일 정비업계 따르면 방배삼호 재건축 추진위원회(김종인 위원장)는 최근 2025년 주민총회를 열어, ▲제1호(2025년 운영비 예산 의결) ▲제2호(2025년 사업비 예산 의결) ▲제3호(자금 차입 방법) ▲제4호(주민총회 예산 의결) 등의 안건을 모두 의결했다. 방배삼호의 전체 토지등소유자는 917명이다. 각 안건별 득표율(찬성/총회 참석)은 약 90%를 웃도는 수준으로 집계됐다. 방배삼호는 아파트 내 공공도로 '입체적 결정'에 힘쏟고 있다. 합리적인 토지이용 목적으로 도시계획시설(공공)과 비도시계획시설(민간)을 동일한 위치에 넣는 걸 의미한다. 단지 내 관통 도로(동광로19길, 방배로43길)는 서초구청이 소유하고 있다. 추진위원회는 입체적 결정을 통해 지하공간을 단지 간 통합주차장으로 활용할 계획을 수립했다. 입체적 결정이 가능할 경우, 충분한 주차공간 확보가 가능할 전망이다. 서울시는 작년 5월 '2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획' 공람공고를 통해 허용용적률을 현황용적률까지 상향 조정하는 내용을 공개했다. 허용용적률을 현황용적률(266%)까지 인정해 줄 경우, 방배삼호의 토지 및 건축물 기부채납은 줄어든다. 이는 조합원 입장에서 사업성 향상, 즉 분담금 절감을 기대할 수 있는 부분이다. 추정비례율은 약90%로 산출됐다. 총수입(2조2,694억원)에서 총비용(7,133억원)을 뺀 뒤, 종전자산 총액(1조7,209억원)으로 나눈 결과값이다. 조합원들은 종전자산추정액에 추정비례율(약 90%)을 곱해 권리가액을 구한 뒤, 신청한 평형대의 조합원 분양가(종후자산평가)와 비교해 분담금·환급금을 계산할 수 있다. 추정비례율 계산식에서 가장 중요한 일반분양가와 공사비는 각각 평당 7,200만원, 900만원으로 가정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 95%를 적용했다. 공공임대주택 매각은 표준건축비(국토교통부고시 제2023-64호)만 받는다. 방배삼호가 위치한 서초구는 분양가상한제를 적용받는다. 일반분양가를 결정하는 건 서초구청 분양가심의위원회다. 현재, 방배삼호의 초기 재건축 사업을 지원하고 있는 업체는 ㈜삼하건축사사무소(건축설계)와 ㈜창성씨앤디(정비업체), 경복회계법인(세무회계)다. 추진위원회는 두 곳의 협력업체로부터 적극적인 행정지원과 사업비를 받아 정비구역 지정을 앞두고 있다.
목동7단지가 1차 사전자문(서울시) 회의 결과를 반영한 정비계획(안)을 예비 조합원들에게 선제적으로 공개했다. 다음 달 입안권자인 양천구청 주관 하에 법정 설명회가 예정돼 있으나, 준비위원회는 사전에 개략적인 내용을 알리는 시간을 마련한 것이다. 예비 조합원들과의 사전 교감은 원활한 사업 추진을 위한 행보로 풀이된다. 23일 정비업계 따르면 목동7단지 재건축 준비위원회(지성진 준비위원장)는 최근 토지등소유자들을 대상으로 정비계획(안) 수립 및 정비구역 지정을 위한 자체 설명회를 진행했다. 목동7단지는 인허가권자인 서울시의 조치계획(피드백)을 적극 반영했고, 향후 사업방식 역시 100% 주민의견을 수렴해서 추진해 나갈 계획이다. 해당 사업장의 구역면적은 229,578㎡로, 용도지역은 제1종일반주거지역 및 제3종일반주거지역으로 혼재돼 있는 상황이다. 용도변경과 관련해 앞서 준주거 종상향에 대한 의견도 있었으나, 사업성과 단지 컨디션 등을 고려해 기존 용도지역을 유지키로 최종 결정됐다. 최고높이(층수)는 180m 이하, 49층으로 총 31곳 건물 중 4곳에 마련될 예정이다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 획지는 총 3곳으로 분류된다. 3곳의 경우, 공동주택 획지 2곳과 교육연구시설 1곳으로 나뉜다. 정비기반시설로는 ▲도로 ▲공동구 ▲공원 ▲녹지 ▲공공공지가 마련될 계획이다. 우선 획지1·2를 잇는 기존 경관녹지는 공동구로 바뀌게 된다. 공동구는 지하에 설치하는 시설물로, 전기·가스·수도·통신 등 지하매설물을 공동 수용함으로써 미관을 개선하고 교통의 원활한 소통을 도모하는 역할을 한다. 획지1 서측 부분엔 기존에 없던 연결녹지가 마련된다. 이어 획지1 중앙부와 서측 일부구간엔 공공보행통로와 보차혼용통로가 각각 설치된다. 또한 공공공지의 경우, 양천구 통합청사(공공청사) 부지로 우선 검토될 예정이다. 순부담면적은 토지 순부담면적(10,552㎡)과 입체보행로인 건축물 환산부지면적(80.3㎡)을 합한 10,632㎡로 나타났다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(249.9%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 허용용적률의 경우, 공공보행통로+열린단지 등을 통해 용적률 인센티브를 받게 됐다. 상한용적률 인센티브를 받기 위해선, 토지 및 건축물 기부채납을 진행해야 한다. 법적상한용적률 확보를 위해선, 완화된 용적률의 절반을 공공임대주택으로 제공해야 한다. 현 시점, 계획 세대수는 총 4,100세대로, ▲조합원(2,583세대) ▲일반물량(1,049세대) ▲임대주택(468세대)로 구성됐다. 즉 총 분양세대 수는 3,632세대다. 조합원물량의 경우, 세부적으로 ▲74㎡(161세대) ▲84㎡미만(1,622세대) ▲102㎡이상(250세대) ▲114㎡(250세대) ▲124㎡미만(200세대) ▲149㎡이상(100세대)로 분류된다. 추정비례율은 102.16%로 예상됐다. 이는 총수입(7조8,147억)에서 총사업비(2조8,037억)을 빼고 이를 종전자산 추정액(4조,9052억)으로 나눈 값이다. 평당공사비는 800만원으로 추정됐다. 조합원분양가는 ▲84㎡(19.5억원) ▲102㎡(22.8억원)▲114㎡(24.9억원) ▲124㎡(26.4억원) ▲149㎡(31.1억원)으로 예상됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 책정됐다. 한편 현재 목동7단지는 사업방식(조합·신탁)을 두고 주민의견 수렴에 열을 올리고 있는 모습이다. 설명회에 참석한 로펌 관계자는 주민 이해를 돕고자 두 방식의 차이를 비교 설명했다. 두 방식 모두 각 동별 및 상가 과반수 이상의 동의와 전체구분소유자의 3/4이상 동의가 필수적이다. 다만 신탁방식의 경우, 신탁등기에 대한 법률상 근거는 없지만, 신탁사의 요구사항에 따라 토지면적 기준 1/3이상 신탁등기 요건이 필요하다. 먼저 조합방식의 장점으로는 조합원 주도의 의견 수렴이 가능하며, 개발이익이 조합원들에게 전부 귀속될 수 있다는 점이 꼽혔다. 신탁방식에 비해 수수료가 없고, 성공사례가 많다는 점도 큰 매력포인트로 인식된다. 조합의 비리 또는 조합원 간 내분만 없다면, 지연 가능성은 크게 떨어진다는 설명이다. 반면 신탁방식의 이점으로는 전문성과 자금조달 능력 등이 소개됐다. 하지만 역시 가장 큰 약점으로 높은 신탁수수료가 거론됐다. 목동7단지의 사업규모는 굉장히 크기에 신탁수수료만 600억원 가량으로 추정됐다. 아직까지 성공사례가 적다는 점, 신탁사마다 수행역량이 다른 점, PF대출에 문제가 생기면 사업 중단 가능성이 있다는 점도 고려해봐야 할 사안으로 지목됐다.
동부이촌동에 소재한 이촌강촌이 조합설립 3년 만에 '통합심의' 단계를 넘어서며 속도감 있는 모습을 나타내고 있다. 한때 국내 리모델링 사업장 곳곳에서 '재건축 선회' 이슈가 부상하면서 잡음이 일었던 것과 달리, 이촌강촌은 주민들의 높은 사업이해도를 바탕으로 흔들림 없이 사업을 진행하고 있다. 이촌강촌은 올해 권리변동계획(안) 수립을 위한 총회를 개최할 예정이다. 23일 정비업계 따르면 이촌강촌 리모델링 조합(이대우 조합장)은 최근 2025년 정기총회를 열어, ▲제1호(조합규약 변경) ▲제2호(사업비 예산 의결) ▲제3호(운영비 예산 의결) ▲제4호(사업추진 지속여부 의결) ▲제5호(총회 비용 예산 의결) 등의 안건을 일괄 상정해 모두 의결했다. 일요일 오전에 진행되는 총회임에도 불구, 총회 현장은 조합원들로 가득 찰 정도로 리모델링 사업을 향한 열의를 짐작케 했다. 주택법 제14조의2(주택조합의 해산 등) 제1항에 따라, 이촌강촌은 조합설립인가(2021년 10월 21일)를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업시행계획(안) 승인을 받지 못할 경우, 3개월 이내에 총회 의결을 거쳐 사업 지속 여부를 결정해야 한다. 이촌강촌은 지난 2021년 10월 용산구청으로부터 조합설립인가를 받았고, 이듬해 시공사로 현대건설의 하이엔드 브랜드(디에이치)를 택했다. 지난해에는 도시계획심의와 교통영향평가, 건축심의 등을 모두 완료했다. 올해에는 권리변동계획(안)을 수립하고, 리모델링 허가(사업시행인가) 동의서를 징구할 계획이다. 동의서는 전체 소유자의 75%, 동별 50% 요건을 충족해야 한다. 현 시점, 조합원 수는 756명이다. 조합은 75%의 동의서를 징구한 이후, 동의하지 않은 토지등소유자를 대상으로 매도청구 소송을 진행하게 된다. 매도청구 소 제기 증명원을 제출해야 사업시행계획(안) 승인을 신청할 수 있기 때문이다. 법적으로 75% 동의서를 징구하면, 언제든 매도청구권 행사가 가능하다. 구체적인 시기는 아직 미정이다. 매도청구 소를 제기한 이후 60일 동안 조합원으로부터 동의서를 받을 수 있다. 60일 이후에는 동의서를 받아줄 의무가 없다. 이대우 조합장은 "이촌강촌이 조합설립 3년 만에 건축심의까지 통과한 건 오롯이 조합원들의 믿음 덕택이었다"며 "사업이 빠르게 진행되면서 조합설립 동의서를 내주시는 토지등소유자 분들도 늘어나고 있으며, 조합을 믿고 지켜봐 주셨으면 한다"고 설명했다. 이촌강촌의 일반분양 숫자는 약 110개 정도다. 향후 권리변동계획(안) 수립 이후, 리모델링 허가 동의서를 신속하게 징구하겠다는 것이 조합의 목표다. 조합이 작년 8월 총회를 통해 추정한 분담금(동일평형대 이동 가정)은 약 3억원 수준이다. 물론 추정분담금은 사업이 진행되는 과정에서 산출 지표(공사비, 일반분양가 등)가 바뀌기 때문에 계속 변동된다는 사실을 인지해야 한다.
대치동 은마아파트와 강동구 삼익그린2차 등 조합원 제명 안건을 총회 상정해 의결받는 사례들이 늘어나고 있다. 대부분 정비사업은 토지등소유자로 구성된 조합이 사업시행자 역할을 맡고 있으며, 구체적인 내용은 조합원 의결로 결정된다. 다만, 조합 업무를 장기간에 걸쳐 방해할 경우 조합원 제명을 통해 모든 권리와 의무를 박탈하는 내용이 업계 상당한 관심을 집중시키고 있다. 22일 정비업계 따르면 대치동 은마아파트는 작년 10월 정기총회에서 조합원 제명 안건을 통과시켰다. 강동구 명일동에 위치한 삼익그린2차도 작년 9월 정기총회에서 개별 조합원을 제명하는 내용을 의결받았다. 두 사업장 모두 조합원들의 높은 찬성표로 통과시켰다는 점이 공통점이다. 조합이 올바른 방향으로 나아갈 수 있도록 '힘의 균형'을 견제하기보다, 지속적인 사업 방해에 초점을 맞춘 결과로 업계는 해석하는 분위기다. 가장 최근엔 북아현3구역이 정관변경(안)을 총회 상정하기도 했다. 조합원 3분의2 이상의 의결을 필요로 한 정관변경(안)은 '조합원으로서 고의 또는 중대한 과실 및 의무불이행 등으로 조합에 막대한 손해를 입힌 자 중 민·형사상 처벌을 받은 경우 조합원을 제명할 수 있다'는 내용을 골자로 한다. 물론 결과적으로 해당 안건은 가결요건을 충족하지 못해 부결됐다. 조합원 지위를 박탈당할 경우, 제명된 조합원은 신축 건축물을 분양받을 자격이 없어진다. 대법원 판례에 따르면, 제명되는 시점을 시준으로 현금청산대상자와 동일하게 취급되며, 매도청구소송 대상이 된다. 물론 제명된 조합원의 지위를 향후 복구해주는 사례도 존재한다. 최근 강동구 명일동에 소재한 삼익맨숀은 시공사 선정을 위한 총회에서 제명했던 조합원 3인의 지위를 회복시켜줬다. 조합원을 제명하고, 향후 지위를 복권시켜주는 것 모두 조합원 총회를 거쳐야 한다. 소명 기회도 충분히 주어져야 한다. 이에, 조합 역시 중대한 손해를 일으켰다는 명확한 이유가 없다면 제명 결정을 쉽게 내리지 않는 게 일반적이다. 잘못된 제명으로 인해 조합원에게 피해가 생길 뿐만 아니라, 조합 역시 돌이킬 수 없는 손해가 발생할 수 있기 때문이다. 조합원 제명 안건은 충분한 고심을 전제로 진행해야 한다고 업계 전문가들은 입을 모은다. 물론 조합의 행정 업무가 마비될 정도로 불필요한 정보공개청구 및 지속적인 방해를 일삼는 조합원들이 많다는 것도 '조합원 제명' 안건을 검토하게 하는 배경이다. 발전적인 방향으로 건설적인 논의를 진행하는 것이 아닌 맹목적 반대를 통해 전체 조합원의 경제적 이익을 침해하는 일도 비일비재하기 때문이다. 정한철 법무법인 인본 대표변호사는 “조합원 제명은 그 조합원의 지위를 박탈하는 제재인 만큼 그 조합원의 행위가 단체의 목적 달성을 어렵게 하거나 제명이 불가피할 정도로 단체구성원의 공동이익을 해하는 경우에 최종적인 수단으로서만 인정돼야 한다는 것이 판례(대법원 2004. 11. 12. 선고 2003다69942 판결 등 참조)"라며 "위법한 제명은 불법행위가 되므로, 실제 방해의 정도, 조합에 발생한 피해의 정도, 사업진행의 혼란의 정도 등을 종합적으로 고려해 엄격하게 결정해야 한다"고 조언했다. 이어 "조합원이 조합에서 제명되어 조합원 지위를 상실하는 경우, 제명된 조합원은 현금청산대상자로 분류된다"며 "따라서 제명된 조합원이 보유 중인 물건을 매수한 매수인 역시 현금청산대상자에 해당한다"고 설명했다.
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