발행일(UPDATE): 2025년 07월 02일 09시 20분
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올해 1월 정비사업을 뜨겁게 달군 한남4구역에서의 경쟁입찰 이후, 격전지로 기대됐던 '핵심 사업장'들마저 유찰이 잇따르고 있다. 조합원들의 바람과 달리 시공사들은 오롯이 수익성·상징성 관점에서 선별수주에 열을 올리고 있다. 특히, 투기과열지구(송파·강남·서초·용산)는 분양가상한제로 분양수입 상방(업사이드)은 막혀 있는 반면, 원자재값과 각종 법규 변경에 따른 원가율만 계속 늘어나고 있는 상황이다. 경쟁 참여에 따른 과도한 홍보비 지출을 최대한 자제하고자 하는 내부 지침도 선별수주에 힘을 싣고 있다는 분석이 나온다. 비용 투입 뿐만 아니라 내부 인적자원도 총동원해야 하는 만큼 보수적인 관점에서 의사결정을 내릴 수밖에 없다. 입찰경쟁에서 질 경우, 다른 사업장에 일정 부분 영향을 미칠 가능성도 배제할 수 없다고 전문가들은 입을 모은다. 브랜드 파워를 가진 대형사들이 핵심 입지에서도 경쟁을 기피하고 있는 배경이다. 물론 BIG3로 꼽히는 삼성물산과 현대건설, GS건설은 ▲압구정 ▲성수 ▲반포 ▲여의도 등에선 불가피한 경쟁이 발생하더라도 입찰 참여를 시사하고 있는 것으로 전해진다. 특히 가장 사업속도가 빠른 압구정2구역은 이르면 연내 시공사 선정이 이뤄질 것으로 관측되며, 현대건설과 삼성물산의 경쟁이 예고돼 있다. 여의도에선 시범과 삼부의 대형사 간 경쟁 가능성이 높게 여겨지고 있는 분위기다. 연내 핵심지들의 시공사 선정이 연달아 예정돼 있는 만큼, 현대건설과 삼성물산 등 대형사들의 수주 관심도 역시 특정 지역 위주로 쏠릴 전망이다. 계속된 경쟁입찰 불발로, 조합 집행부의 부담도 가중되고 있는 상황이다. 실망한 조합원들의 목소리가 조합 집행부에 먼저 향하기 때문이다. 다만 조합 집행부가 누구나 들어올 수 있는 입찰 환경을 조성했더라도, 결국 사업지를 택하는 최종 의사결정의 주체는 '시공사'임을 간과하지 말아야 한다는 현실적인 지적도 나온다. 시공사는 이익 극대화 및 브랜드 가치 차원에서 빡빡한 내부 투자심의를 통해 의사결정을 내린다. '한강변 프리미엄'으로 대형사들의 관심을 한몸에 받는 사업장도 예외는 아니다. 신반포2차는 1·2차 유찰을 거쳐 현대건설을 선정했고, 용산산호 역시 4차례나 입찰을 진행한 끝에 롯데건설을 낙점했다. 지난해부터 시공사 선정을 진행해 온 한남5구역 역시 두 차례 진행한 입찰에 DL이앤씨만이 응답했다. 최근 1차 입찰을 마친 신반포4차 역시 삼성물산만이 단독 응찰했다. 한강변 입지에서조차 입찰경쟁 성사가 쉽지 않은 것이다. 고속터미널을 품은 삼호가든5차(반포동)는 1·2차 유찰 후 공사단가를 소폭 상향 조정해 다시 재입찰에 나선 상황이다. LH공사와 SH공사의 공공재개발 사업장인 ▲장위8구역 ▲장위9구역 ▲신월7동2구역 등 모두 1차 입찰이 무산됐다. 장위8구역과 장위9구역은 1차 입찰에서 각각 삼성물산과 DL이앤씨가 단독 응찰했다. 큰 이변이 없는 한, 2개 시공사가 장위동의 공공재개발 사업장을 가져갈 것으로 관측된다. 입찰경쟁 성사가 쉽지 않아진 건, 시공사 선정 시기가 사업시행 인가 이후에서 조합설립 후로 바뀐 것과도 관련 있다. 최근 업계에서 나홀로 호황을 맞고 있는 곳이 '도시계획업체'라는 점에서도 찾아볼 수 있다. 오세훈 서울시장 취임 후 신속통합기획 제도를 통한 정비구역 지정이 활발해졌고, 이는 곧 신규 사업장이 많아졌음을 의미한다. 건설사 입장에서 선택의 폭이 넓어지면서 무리한 입찰경쟁에 나설 이유가 없어졌다는 분석이 나온다. 업계 관계자는 "그나마 도정법에 따른 일정 규모 이상의 사업장들은 한 곳의 건설사라도 수주의향을 내비치지만, '빈집및소규모주택 정비에 관한 특례법'에 따라 사업을 추진하는 소규모 사업장(1~2개동)들은 시공사 선정의 난이도가 더욱 올라가고 있는 형국"이라며 "정비사업뿐만 아니라 모든 산업은 시간이 지날수록 없던 규제가 생겨나는 경향성이 짙기에, 이는 곧 대부분 비용으로 직결되는 구조라고 생각해야 한다"고 설명했다. 또 다른 관계자는 "일부 사업장에선 일반 조합원들이 건설사를 데려올 수 있다는 이야기로 혼동이 생겨나는 사례가 적잖이 발생한다"며 "다만 건설사는 자체 시스템에 따라 면밀하게 사업성을 검토한 뒤 스스로 판단 하에 움직이는 주체다"고 말했다. 이어 "초기 사업단계부터 애초에 모습을 나타내지 않았더라면, 그 사업장에 관심이 없다고 보는 게 현실성 있는 판단"이라고 덧붙였다.
종로구 소재한 연건동305번지가 LH공사 주도 하에 공공재개발을 추진하고 있다. 해당 사업장은 1차 자문회의를 마쳤고, 사전기획(안)을 수립하는 일련의 과정들을 공개하기 위해 지난 달 주민설명회를 개최했다. 토지등소유자들의 의견을 한번 더 수렴해 2차 자문회의를 진행한 뒤, 사전기획(안) 최종안을 마련한다는 방침이다. 사전기획(안) 최종안 마련 이후에는 통상적인 정비계획(안) 입안 절차를 진행하게 된다. 7일 정비업계 따르면 종로구청은 지난 달 공공재개발을 추진 중인 연건동305번지 사전기획(안)을 주민들과 공유하는 자리를 가졌다. 연건동305번지의 구역면적은 12,599㎡로, 약 3,800평 정도다. 용도지역은 제2종일반주거지역과 제3종일반주거지역, 일반상업지역이 혼재돼 있다. 주변 용도지역과의 정합성 등을 고려해 제2종일반주거지역을 제3종일반주거지역으로 올리는 1단계 종상향이 계획돼 있다. 사업성 확보 목적이다. 전체 구역면적(12,599㎡) 중 공동주택을 지을 수 있는 획지는 9,761㎡다. 전체 약 78%를 차지한다. 나머지는 정비기반시설(도로)과 종교용지로 이뤄져 있다. 도로는 아파트 출입을 위한 진입도로 확보 차원에서, 율곡로13길의 폭원을 종전 6m에서 10m로 늘리는 계획이 담겼다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(223%) ▲허용용적률(250%) ▲상한용적률(273%) ▲법적상한용적률(316%) ▲법적상한초과용적률(350%) 등이다. 연건동305번지는 사업성 보정계수로 허용용적률 인센티브를 약 27%p나 적용받았다. 허용용적률 인센티브는 토지 및 건축물 기부채납의 대가가 아니기 때문에, 최대한 확보하는 게 사업성 향상에 도움이 된다. 또한, 특별건축구역 지정을 통해 인동거리 완화 등 주거환경을 업그레이드할 수 있는 방법도 계속해서 마련해 나갈 계획이다. 공공재개발은 지난 2020년 8·4대책의 일환인 [수도권 주택공급 확대방안]에 따라, 한국토지주택공사(LH공사)의 공적지원을 통해 정체 중인 정비사업의 촉진을 위한 목적으로 시작됐다. 2년 뒤, 연건동305번지는 2차 후보지로 선정됐다. 율곡로 지구단위구역에 포함된 주민들 중 개발을 반대하는 이들의 토지는 구역계에서 제척됐다. 공공재개발은 민간재개발과 마찬가지로 [도시및주거환경정비법]을 따른다. 토지등소유자들은 본인 물건의 소유권을 보유한 상황에서 사업을 추진할 수 있다. 정비계획(안) 입안 제안을 위한 동의율은 50%고, LH공사를 사업시행자로 지정하기 위해선 동의율 66.7%가 필요하다. LH공사에서 사업 전반에 걸쳐 지원을 하기 때문에 주민 부담을 최소화할 수 있다는 장점이 있다. 연건동305번지 A주민은 "입지는 좋지만, 사업규모가 작은 탓에 민간에서는 관심을 갖지 않았던 게 사실"이라며 "공공재개발의 취지를 살려, 노후화된 주거환경 개선 차원에서 속히 진행됐으면 하는 바람"이라고 말했다. 이어 "시공사가 주민은 무서워하지 않아도 LH공사는 무서워하는 것으로 알고 있다"며 "토지등소유자들 간 충분한 의견조율 과정을 거쳐 이번 기회를 잘 살려나갔으면 한다"고 덧붙였다.
성남 은행주공이 시공권 선정을 두고 행복한 고민에 빠진 가운데, 포스코이앤씨가 대상지 수주에 선제적으로 대응하는 모습이다. 브랜드파워를 가진 포스코이앤씨의 강력한 수주의지가 긍정적인 결과로 반영될 수 있을지 업계 관심이 모아진다. 6일 포스코이앤씨에 따르면 정희민 사장은 이날 수주 현장을 찾아 공사 여건을 포함해 조합에 제안한 공사 기간, 공사비, 특화설계 등의 내용을 점검했다고 밝혔다. 정희민 사장은 엔지니어 출신으로, 초고층 건축물과 각종 대형 프로젝트의 성공적 수행을 이끈 건축전문가로 알려져 있다. 정 사장은 현장 실무자들에게 높은 품질의 시공과 포스코이앤씨의 제안이 조합원 모두에게 전달 될 수 있도록 상세히 설명할 것을 당부했다. 앞서 포스코이앤씨는 59개월의 공사기간과 단지 특화 설계를 조합에 내세웠다. 3.3㎡(평)당 공사비는 698만원을 제안했고, 총공사비 1조2979억원 수준이다. 당사는 조합 사업비의 한도를 8900억원으로 설정하고, 이 중 2400억원을 무이자로 조달해 분담금을 줄인다는 방침이다. 특화설계의 핵심은 단지의 단차부분을 완만한 경사로인 '그랜드 슬로프(GRAND SLOPE)'로 구현했다. 포스코이앤씨는 조합에 약 1,200매에 달하는 상세입찰내역서와 특화설계도서를 제출한 것으로 전해진다. 그와 동시에 조합사무실 및 설명회를 진행하는 홍보관에도 비치함으로써, 누구나 제안내용을 확인할 수 있도록 투명하게 홍보하고 있음을 강조했다. 성남 은행주공아파트 재건축정비사업은 지하 6층-지상 30층, 총 3198세대 규모로 계획됐다. 오는 16일 조합의 임시총회에서 시공자가 최종 선정될 예정이다. 은행주공은 지난 2018년 GS건설·HDC현대산업개발 컨소시엄 시공사를 선정했으나, 공사비를 두고 조합과 시공사간 이견차로 인해 사업지연이 발생한 바 있다. 당시 조합은 결국 컨소시엄 시공사와의 계약을 해지했다.
신림5구역이 작년 신통기획 설명회 대비, 소형평형 비중을 대폭 늘리면서 달라진 평형구성을 선보였다. 지역 특성상 1~2인 가구 수요가 많을 뿐더러, 작은 평형일수록 평당 공급가액이 높게 책정돼 분양수익에 긍정적인 영향을 미친다는 판단에서다. 다만 여전히 중대형 평형을 희망하는 의견도 있어, 향후 평형 배분을 위한 재논의가 이뤄질 것으로 관측된다. 6일 정비업계 따르면 최근 신림5구역은 새로 마련된 정비계획(안)을 토지등소유자들에게 공유하는 시간을 가졌다. 대상지는 도림천과 관악산 사이에 위치한 저층주거지로, 다세대 주택 비중이 높은 편에 속한다. 토지등소유자는 무려 2,600여명에 달하며, 대부분 30년 이상 오래 거주한 원주민들 비중이 많은 것으로 전해진다. 주택공급계획(안)을 살펴보면, 신림5구역의 총 주택물량은 기존 3,800세대에서 3,947세대로 총 147세대 늘어난다. 국민평형으로 불리는 84㎡의 경우, 총 339세대가 줄어든다. 반면 소형평형인 59㎡타입은 최대 401세대가 증가한다. 소형평형이 많이 계획돼 있어, 권리가액이 낮은 예비조합원들의 평형 배정이 수월할 것으로 예측된다. 이처럼 소형평형 수가 늘어난 것과 관련, ㈜동해종합기술공사 관계자는 "평형대별 세대수 산정은 '분양 희망평형', '분담 가능 금액' 등 주민설문조사 결과를 근거로 마련됐다"며 "원주민들의 정착률을 높이고자 상황에 맞춰 소형평형 비중이 다수 포함됐다"고 설명했다. 이어 "대상지엔 대학생, 직장인 등 1인 가구의 유입도 많아 수요에 따른 트렌드도 반영됐다"고 부연했다. 대상지의 구역면적은 169,069㎡로, 용도지역은 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역(7층이하)이 혼재돼 있는 구조지만, 재개발을 통해 최대 2단계 종상향이 이뤄진다. 최고층수는 해발고도 150m 이하로, 34층으로 계획이 잡혔다. 판상형은 중저층에, 타워형은 고층 부근에 배치될 것으로 예상된다. 건축개요(안)을 살펴보면, 획지는 크게 ▲공동주택용지(획지1) ▲주거복합용지(획지2) ▲주거복합용지(획지3) 등 3개로 구성된다. 획지1인 공동주택용지엔 용적률 250%를 기준으로 3,470세대 규모의 주택공급이 계획돼 있다. 최고층수인 34층 건물이 이곳에 마련된다. 주거복합용지 두 곳엔 최대 용적률 300%에 맞춰 각각 344세대, 233세대가 들어선다. 추정비례율은 102.87%로 예상됐다. 평당공사비는 750만원, 일반분양가는 3,550만원으로 추정됐다. 대상지는 레벨차가 커서 데크형태로 지하주차장이 들어가게 되는데, 지하를 모두 파는 것이 아니기에 공사비 하락 가능성이 있다고 전문가들은 평가했다. 대상지의 조합원분양가는 ▲39㎡(5.39억원) ▲49㎡(6.4억원) ▲59㎡(7.62억원) ▲84㎡(9.35억원) ▲114㎡(11.9억원)으로 예상됐다. 일반분양가는 ▲39㎡(6.34억원) ▲49㎡(7.5억원) ▲59㎡(8.96억원) ▲84㎡(11억원) ▲114㎡(14억원)으로, 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 책정됐다.
성산시영이 조합설립추진위원회 구성을 위한 동의서 징구를 속도감 있게 전개함에 따라 시장의 관심을 한 몸에 받고 있다. 동의서 징구를 시작한 지 25일 만에 동의율 70%를 넘어섰다. 무엇보다 상가 소유주들의 동의율 50%를 선제적으로 받음에 따라, 조합설립인가서 제출 전 별도로 상가를 상대로 한 공유물(토지) 분할소송 등의 절차를 진행하지 않게 됐다. 5일 정비업계 따르면 성산시영 추진준비위원회(김아영 예비추진위원장)는 약 3주 만에 70% 이상의 주민동의서 확보에 성공했다. 예비추진위원회는 매일 동의서 징구 현황을 기록하며 조합원들을 독려했다. 지난 1월 11일부터 접수를 시작했고, 11일 만에 50%(1,904명 제출) 돌파, 전날 전체 토지등소유자의 70%(2,644명)를 넘어섰다. 도시정비법 제31조에 따라 추진위원회를 구성하기 위해선 토지등소유자의 과반수 동의가 필요하다. 또한 제35조에 따라 '재건축 조합'을 설립하기 위해선 각 동별 구분소유자 과반수 동의와 전체 구분소유자 및 토지면적의 3/4 이상의 동의가 필요하다. 다만, 작년 말 도정법 개정으로 조합설립을 위한 동의율은 종전 75%에서 70%로 줄어들었다. 바뀐 도정법이 오는 5월 1일 시행됨을 가정할 때, 사실상 조합설립을 위한 동의서 징구를 마무리했다. 무엇보다 상가동의 동의율 요건을 충족했다는 점에 예비추진위원회는 고무된 분위기다. 통상 재건축을 추진하는 과정에서, 상가의 동의율 요건을 충족하지 못해, 일단 상가를 빼고 진행하는 게 일반적인 관행이다. 공유물 분할소송을 통해 상가 동의 없이 조합설립 인가를 받을 수 있다. 성산시영의 토지등소유자는 총 3,303명으로, 해당 단지의 경우 33개동으로 이뤄져 있다. 33개동 모두 과반수 동의를 가뿐히 넘겼으며, 난제로 꼽히는 상가 동의률도 58.1%를 기록하는 등 단단한 주민 단결력을 토대로 한 신속한 조합설립 가능성을 시사했다. 예비추진위원회는 조합설립을 위한 동의서를 계속 징구하며, 사업 추진력 확보에 만전을 기할 방침이다. 이달 12일 추진위원회 구성신청서를 우선 접수한 뒤, 향후 조합장 선거와 조합설립 총회 등을 위한 준비를 이어나갈 것으로 보인다. 김아영 예비추진위원장은 "현재 집행부는 최단기 조합설립을 목표로, 재건축 공급 정책에 발맞춰 사업을 이끌어 가고 있다"며 "신속한 재건축 진행으로 사업비용을 최소하시키고, 소유자들의 재산가치를 극대화 시키도록 노력하겠다"고 포부를 전했다.
응암행복마을(응암동675번지 일대)이 대지 모양에 맞춰 공동주택 획지를 두 곳으로 나눠 사업을 추진할 계획이다. 대상지는 향후 사업성 보정계수 적용 등 용적률 추가 확보를 위한 방안도 강구할 예정이다. 5일 정비업계 따르면 최근 은평구청 주관 하에 '응암행복마을 신속통합기획 사전타당성조사 계획(안)' 주민설명회가 개최됐다. 구역 곳곳엔 토지등소유자들의 설명회 참석을 독려하기 위한 현수막과 안내문이 다수 게재돼 있어 뜨거운 열기를 실감케 했다. 대상지는 21년도부터 23년도까지 매해 신속통합기획 후보지 공모에 참여했으나, 낮은 정략적 평가점수와 사업성 저하 우려로 3번이나 탈락의 고배를 마셨다. 하지만 주민들의 강한 추진의지가 반영돼 최근 재개발 진행을 전제로 한 사전타당성 조사를 마쳤다. 사업추진을 위한 방향성을 수립한 만큼, 응암행복마을은 조만간 신속통합 지정이 가능할 것으로 내다보고 있다. 이곳의 구역면적은 41,078㎡로, 토지등소유자는 약 620명으로 추정된다. 용도지역은 제2종일반주거지역(7층이하)부터 제3종일반주거지역까지 혼재돼 있으며 제3종으로 종상향을 추진할 계획이다. 토지이용계획(안)을 살펴보면 대상지의 공동주택 획지는 두 곳으로 나뉜다. 1획지와 2획지의 면적은 각각 12,208㎡와 23,119㎡로, 규모적으로 1획지에 비해 2획지가 두 배 가량 크다. 1획지와 2획지의 최대용적률은 각각 250.6%와 270.4%로 나타난다. 이에 따라 1획지의 최고층수는 18층, 2획지의 최고층수는 29층으로 차이를 보인다. 또 가좌로, 응암로14길, 백련산로 등은 일부 도로확폭 계획이 있으며, 응암초등학교 앞과 충암중학교 근방엔 공공공지가 마련될 예정이다. 계획세대수는 총 990세대로, 임대 주택수는 241세대로 예상됐다. 통상 1,000세대 이상의 주택을 건설할 경우 '공원녹지법'에 따라 부지면적의 5% 이상 또는 1세대당 3㎡ 이상 규모의 공원이나 녹지를 의무적으로 조성해야 한다. 사업성을 감안해 세대수는 1,000세대가 넘지 않는 선에서 계획됐으나, 전체 세대수는 추후 주민들의 의견에 따라 언제든지 변경될 가능성이 있다. 추정비례율은 100.12%로 예상됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 785만원, 일반분양가는 3,450만 수준으로 책정됐다. 주민들은 본인이 소유한 종전자산감정평가액에 추정비례율(100.12%)을 곱한 권리가액을 기준으로 개략적인 추정분담금 혹은 환급금을 알 수 있다. 조합원분양가는 ▲39㎡(4.58억원) ▲49㎡(6.02억원) ▲59㎡(6.95억원) ▲84㎡(8.86억원)으로 나타났다. 일반분양가는 ▲39㎡(5.73억원) ▲49㎡(7.45억원) ▲59㎡(8.69억원) ▲84㎡(11억원)으로 추산됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 80% 수준이다. 특히 보정률 방식을 채택해 토지는 개별공시지가의 1.9배, 집합건물은 공동주택공시가격의 2배로 산식이 적용될 계획이다. 한편 응암행복마을 사업지엔 아직 용적률 종상향 계획, 사업성 보정계수 등의 내용이 반영되지 않아, 향후 사업성은 더 올라갈 가능성이 크다. 추진준비위 관계자는 "신속통합지정과 12월 구역지정을 목표로 최선을 다할 방침"이라며 "북쪽에 응암초가 있어 다소 일조권 문제가 예상되지만, 이 역시 문제없이 해결해 나갈 것"이라고 강한 의지를 내비쳤다.
'공공재건축 1호' 망우1구역이 지난해부터 진행한 정비계획(안) 변경 작업에 결실을 맺고 있는 가운데, 사업성 지표인 '비례율'이 무려 28%p나 증가해 관심이 모아진다. 분양수입 증대에 따른 비례율 상승으로 조합원들의 분담금도 줄어들 전망이다. 4일 정비업계 따르면 망우1구역의 추정비례율은 종전(100.26%) 대비 약 28%p 상향 조정된 128.22%로 산출됐다. 총수입 추정액(4,647억원)에서 총지출 추정액(3,349억원)을 뺀 뒤, 종전자산총액 추정액(1,011억원)으로 나눈 결과값이다. 공사비는 평당 795만원의 추정값이 반영됐다. 보통 비례율은 정비사업에서 사업성 지표의 가늠자 역할을 한다. 비례율 산식은 [(매출 - 지출)/종전자산] 이다. 비례율 상승의 원인으로는 ①매출 상승 ②지출 감소 ③종전자산 감소 등으로 요약된다. 통상 조합원들은 비례율이 상승하면 무조건 분담금이 줄어들 것이라고 단정짓지만 이는 사실이 아니다. 종전자산을 감소시켜 비례율을 올릴 수도 있기 때문이다. 다른 조건이 변함없다는 가정 하에, 종전자산 감소에 따른 비례율 상승은 분담금에 어떠한 영향도 미치지 않는다. 분담금은 동일하다. 망우1구역의 경우, 분양수입(매출) 증대로 비례율을 상승시켰다. 분양물량이 종전 478세대에서 527세대로 약 10% 늘어났기 때문이다. 반면 임대주택은 103세대에서 54세대로 절반 가까이 줄어들었다. 망우1구역 비례율이 약 28%p 증가할 수 있었던 배경이다. 사업성 보정계수를 적용받은 영향이 컸다. 서울시는 사업성이 낮아 정비사업 추진이 어려운 지역을 중심으로 허용용적률 범위를 최대 2배까지 늘려주고 있다. 허용용적률은 토지 및 건축물 기부채납 없이 받을 수 있는 인센티브다. 기존에는 최대 20%p까지 받을 수 있었으나, 사업성 보정계수를 적용받을 경우 최대 40%p까지 가능하다. 망우1구역은 최대 보정계수(2)를 적용받았다. 평균 공시지가가 서울시 공동주택 평균 공시지가의 절반도 안되었기 때문이다. 서울시 공동주택 평균 공시지가는 1㎡당 719만원, 망우1구역 평균 공시지가는 1㎡당 301만원이다. 허용용적률 40% 적용으로 '용적률 체계'에도 큰 변화가 생겼다. 용적률 체계는 ▲기준용적률 ▲허용용적률 ▲상한용적률 ▲법적상한용적률로 구성된다. 허용에서 상한으로 갈 때에는, 토지 및 건축물 기부채납이 필요하다. 상한에서 법적상한으로 갈 때에는, 용적률 인센티브의 절반을 공공임대주택으로 지어야 한다. 공공임대주택은 표준건축비만 받고 팔아야 하기 때문에 사업시행자 입장에선 지을수록 손해가 발생한다. 상한용적률 확보 목적의 기부채납 임대주택은 종전 39세대에서 30세대로, 법적상한용적률 확보 목적의 임대주택은 종전 64세대에서 24세대로 줄였다. 도합 49세대 줄어든 셈이다. 망우1구역은 작년 8월 정기총회를 열어 조합장을 포함해 임원 및 대의원 등을 새롭게 선출하는 절차를 밟았다. 새로 선임된 강성민 조합장을 필두로 사업진행에 속도를 낼 것으로 보인다. 현재 망우1구역 조합은 LH와 공동으로 사업을 추진 중이며, 협력사 라인업은 ▲세종코퍼레이션(정비업체) ▲SK에코플랜트(건설사) 등으로 구성된다.
'가리봉 주거재생혁신지구' 시범사업지인 가리봉동134-59번지 일대가 공공(서울시·LH)의 협력과 국비지원(최대 250억원)을 받아 본격적인 주거환경 개선에 나설 수 있을지 관심이다. 주거재생혁신지구는 일반적인 관리처분 방식의 정비사업이 아닌, 주민들이 갖고 있는 소유권을 LH공사에 넘기고 우선입주권을 받는 현물보상 방식으로 진행된다는 점이 특징이다. 4일 정비업계 따르면 구로구청 주관 하에 지난 달 가리봉동134-59번지 일대는 '구로구 가리봉동 주거재생혁신지구 계획(안)' 발표를 위한 주민설명회를 열었다. 해당 사업계획(안)에는 토지등소유자·세입자 지원방안, 추정분담금 등 굵직한 내용들이 담겨 현장을 찾은 다수 주민들의 눈길을 끌었다. '주거재생혁신지구'는 사업성이 낮아 민간 개발이 어렵고, 노후주거지 개선 효과가 미미한 곳을 중심으로 운영된다. 즉 공공주도 사업의 일환으로, 신속한 사업추진을 통한 도시기능 활성화를 목적으로 한다. 지난해 8월, 대상지는 인천 동구 화수부두 일원과 함께 주거재생혁신지구로 최종 선정됐다. 주거재생혁신지구 특성상, 대상지의 2/3이상 주민동의가 필수적이다. 만약 1년 내 동의요건을 충족시키지 못하면 선정지구에서 해제된다. 올해 3월까지 주민동의율을 충족해야 하는 상황이다. 가리봉동134-59번지 일대는 최대 250억원의 국비지원 중 98억원의 지원이 제공될 것으로 예상된다. 이는 국비 39억원과 시·구비 59억원을 합친 금액이다. 또한 현물보상을 통해 토지 및 주택상가 소유주들에게 우선입주권이 부여된다. 공공사업이긴 하나, 시공사 선정은 주민의사에 따라 결정되기에 민간 건설 브랜드 사용이 가능하다. 물론 사업 투명성을 제고할 수 있는 점도 큰 매력 포인트로 작용한다. 가리봉동134-59번지 일대의 구역면적은 12,501㎡로, 용도지역은 제2종일반주거지역(7층이하)에서 준주거지역으로 종상향을 추진한다. 최대 용적률은 399.2%로 나타나며, 최고층수는 30층을 목표로 한다. 예상되는 주택공급물량은 546세대로, 조합원물량은 372세대로 나타났다. 세부적으로 ▲46㎡(168세대) ▲59㎡(110세대) ▲74㎡(27세대) ▲84㎡(67세대)로 나뉜다. 임대는 총 174세대로, 40㎡ 동일평형으로 계획이 잡혔다. 주택계획(안)을 살펴보면 기존 공람(안) 대비 약 26세대의 분양 주택이 증가한 것으로 확인할 수 있다. 임대는 183세대에서 174세대로 줄어든 반면, 분양 주택은 기존 346세대에서 372세대로 늘었다. 대상지의 종전자산 추정총액은 약 968억원으로 나타났다. 토지와 건물의 평당단가는 2,600만원과 2,000만원으로 추정됐다. 즉 토지10평과 건물20평의 경우, 값으로 환산하면 약 3억원으로 추산된다. 조합원분양가는 ▲46㎡(5.1억원) ▲59㎡(6.5억원)▲74㎡(7.5억원) ▲84㎡(8.5억원)로 예상됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 78% 수준이다. 일반분양가는 ▲46㎡(6.5억원) ▲59㎡(8.3억원)▲74㎡(9.6억원) ▲84㎡(11억원)로 나타났다.
다각도로 사업성 개선을 꾀하고 있는 대치 은마가 정비계획(안) 변경을 통한 최대 용적률 360% 확보에 총력을 기울이고 있다. 대상지는 통합심의의 동시 추진도 고려하고 있어, 사업 전개 속도도 탄력을 받을지 관심이다. 다만 조합은 용적률 증가에 따른 기부채납 부담을 안고 가야 하기에, 사업분석 결과치에 맞춰 가장 유리한 용적률 방안을 강구한다는 입장이다. 3일 정비업계 따르면 은마 재건축 조합(최정희 조합장)은 최근 '2025년도 정기총회'를 열어 정비계획 변경과 신통기획 자문(패스트트랙) 신청에 대한 조합원들의 의견을 모았다. 당일 총회 현장에는 1,406명의 인원이 모이며 역대급 참석률을 기록했다. 큰 어려움을 이겨낸 직후 열린 첫 총회인 만큼, 조합원들의 강한 의지가 느껴지는 대목이었다. 정비계획 변경(안) 내용을 살펴보면, 우선 도정법 66조2항에 따른 역세권 용적률 완화 적용에 맞춰 300%에서 360%로 용적률 체계가 바뀌게 된다. 최고높이 역시 기존 35층이하에서 49층이하로 변경되는데, 전체 동수는 34동에서 38동으로 4개동이 늘어난다. 중앙에 49층 타워동이 건립되며 나머지 층수는 순차적으로 낮아지는 스카이라인을 구성하게 된다. 총 세대수 변화도 눈에띈다. 정비계획 결정고시 당시 총 세대수는 5,778세대였으나, 정비계획이 변경되면 6,576세대로 대폭 늘어난다. 60~85㎡이하 평형은 817세대 증가하지만, 60㎡이하 소형평형은 117세대가 줄어들 전망이다. 전체 세대수 증가에 따라 공원 총면적은 2,394㎡ 가량 늘어나게 된다. GTX-C 노선의 곡선반경 변경을 감안해 문화공원의 면적은 증가하나, 기존 근린공원은 소공원으로 크기가 축소됨에 따라 공원형태도 바뀌게 된다. 반면 공원이 늘어나는 대신 공동주택 획지는 동일면적만큼 줄어들 수 밖에 없다. 이와 관련, 조합은 "대지면적이 줄면 조합원 이익이 당초 예상보다 줄어들 수 있다"며 "정비계획 변경은 신중할 필요가 있다"고 설명했다. 그러면서 조합은 "공원녹지법에선 한 세대당 3㎡의 추가 기부채납을 요구하기 때문에 조합은 최적의 용적률 및 분담금 수치를 찾기 위해 노력할 예정"이라고 부연했다. 사업 컨디션을 고려해 무리하지 않고 적정선에서 용적률을 손본다는 의미로 풀이된다. 층고의 경우, 대상지 건축물의 최고높이는 154.7m이하로 층고는 3.1m에 해당한다. 하지만 주민의견을 반영해 향후 층고결정을 할 때엔 183m이하 약 3.5m로 정비계획을 접수할 방침이다. 층고는 해당 층 슬래브 바닥에서 위층 공간의 슬래브 바닥까지의 높이를 의미하는데, 실제 거주공간의 높이인 천장고와는 차이가 있다. 아울러 조합은 시간 단축을 위해 신속통합기획 자문 신청은 일정보다 빠르게 진행할 예정이다. 패스트트랙을 적용하면 정비계획변경안을 구청에 접수한 시점부터 자문이 시작돼 시의 자문을 미리 받아볼 수 있는 등 기존 절차 대비 시행착오를 줄일 수 있다는 입장이다. 특히 도시계획위원회의 심의를 거치지 않고, 수권분과위원회 심의로 진행이 가능해 신속한 정비계획 변경이 가능하다는 의견이다. 대치 은마는 상반기 내 정비계획 변경과 통합심의 병행을 마치고 하반기 사업시행인가를 위한 준비에 본격적으로 나선다는 계획이다. 빡빡한 일정 속, 조합이 사업지연 없이 계획대로 절차를 무리없이 밟아나갈 수 있을지 기대가 모아진다.
갈현1구역이 철거 마무리 단계에 접어든 가운데, 단기간 내 은현교회와 이주·철거를 위한 원만한 합의를 이뤄내 조합원들이 다소 안도하는 분위기다. 종교·상가와의 협상은 정비사업에서도 사업난이도가 높은 편이기 때문이다. 다만 대상지는 건축비 보상을 두고 은진교회와 여전히 대립각을 세우고 있어, 남은 협상이 수월히 해결될 수 있을지 여부에 관심이 쏠린다. 3일 정비업계 따르면 갈현1구역 재개발정비사업조합은 작년 말 임시총회를 개최해 ▲제1호(은현교회 합의서 의결) ▲제2호(정비구역지정 변경(안) 추인) ▲제3호(정비업체 추가계약) ▲제4호(설계업체 추가계약) ▲제5호(조합운영비 예산 의결) ▲제6호(정비사업비 예산 의결) ▲제7호(수입예산 의결) ▲제8호(자금차입)등의 안건을 일괄 상정해 모두 의결했고, 최종 가결됐다. 상정된 안건 중 조합원들의 이목을 집중시킨 부분은 무엇보다 은현교회와의 합의 건이었다. 우선 조합이 은현교회에 지급할 보상금액은 16억1,300만원으로 책정됐다. 해당금액에는 이전비, 이사비, 이주비 등 제반 손실에 관한 비용이 모두 포함돼 있다. 또한 대토부지의 매각대금은 은현교회의 수용재결 공탁금을 대토부지의 면적으로 환산해 산정한 금액인 97억9,500만원으로 상호 합의됐다. 조합은 은현교회가 대토부지에 종교시설을 새로 건축할 경우, 보상금과 관계없이 지하2층 깊이의 터파기 공사는 시공사인 롯데건설을 통해 지원키로 결정했다. 대신 해당 공사에 흙막이 공사는 포함되지 않는다. 아울러 조합은 학교용지를 공공공지로 전환함에 따라 토지이용계획과 건축시설 계획 변경을 둘다 진행하기로 했다. 학교용지를 공공공지로 전환하게 된 사유로는 교육청 협의의견과 함께 저출산에 따른 학령인구 감소가 원인으로 꼽혔다. 이처럼 학교용지가 공공공지로 바뀌면서, 도로와 공원1·2·3의 면적이 대폭 증가됐다. 이어 용적률이 230.43%에서 247.46%로 증가하면서 최고높이와 층수에도 변화가 생겼다. 택지1·2의 기존 높이는 평균18층이었으나, 변경 이후엔 평균25층으로 바뀌었다. 택지3·4도 평균7~8층 높이에서 평균 15층으로 두 배 가량 높아졌다. 사업성이 개선되면서 조합원들의 분담금 부담도 다소 줄어들 전망이다. 예상되는 주택물량수는 기존 4,116세대에서 4,329세대로 213세대가 늘어날 것으로 추측됐다. 분양세대는 183세대, 임대주택은 30세대가 늘어난다. 4,329세대를 규모별로 분류하면 85㎡이하 3,785세대, 85㎡초과 544세대로 각각 나뉘게 된다. 은현교회와의 협상이 양측 합의 하에 원만하게 마무리됨에 따라, 정비업계 관심은 은진교회를 향하고 있다. 기본적인 큰 틀에서, 은진교회가 소유한 교회부지(242평, 종전자산)와 조합의 종교부지(350평, 종후자산)를 맞바꾸는 방향으로 가닥이 잡힌 것으로 전해진다. 규모 면에서 두 부지의 차이는 약 108평이 발생한다. 은진교회 측은 대토 외에 추가 보상(신축비용 등)을 원하고 있다. 교회 관계자는 "'종교시설 처리방안'을 보면 건축비용은 조합 부담이 원칙"이라며 "우리도 조합원 자격이니 과도한 보상요구로, 사업을 저해할 의도가 없다"고 설명했다. 그러면서 "적절한 건물 보상을 받았으면 좋겠다"고 말했다. 조합 측은 은진교회에 현재 교회부지보다 더 많은 종교부지를 주었기에, 건축보상은 진행될 수 없다는 입장을 고수하고 있는 것으로 알려졌다. 최근 조합원들에게 발송된 소식지에 따르면, 조합은 명도소송에 따른 행정절차를 통해 강경하게 대응해 빠른 시일 내 이주절차를 마무리하겠다고 밝혔다.
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