발행일(UPDATE): 2025년 07월 03일 14시 16분
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DL이앤씨가 성남시 중원구에 소재한 상대원2구역의 철거작업을 중단했다. 공사를 멈춘 건, 구역 내 위치한 교회의 철거 승인이 나지 않았기 때문이다. 인허가청인 중원구청은 교회로부터 철거 동의서를 받거나, 명도소송 확정판결(대법원)을 받아와야 철거를 승인해 주겠다는 입장을 나타내고 있다. 조합원들은 명도소송(1심)에서 승소했음에도 불구 철거 승인이 나지 않아 사업지연을 우려하고 있는 실정이다. 3일 정비업계 따르면 DL이앤씨는 상대원2구역 내 교회 등이 이주를 하지 않아, 철거공사를 진행할 수 없다는 입장을 밝혔다. DL이앤씨는 지난 달 18일부로 인력과 장비를 현장에서 철수시킨 상황이다. 공사지연에 따른 현장 상주인력의 관리비용이 증가하고 있다는 점도 부연했다. 교회 이주가 완료된 후 남은 철거작업을 진행하겠다는 게 DL이앤씨의 설명이다. 철거 공정율 80%를 달성한 상황에서, 시공사가 작업을 멈춰세운 건 종교시설(교회)과 관련 있다. 구역 내 위치한 3곳의 교회는 주택과 종교부지를 분양 신청한 조합원이다. 통상 정비사업의 경우, 이주개시와 동시에 명도소송을 진행한다. 일부 세대의 미이주로 인해 빚어질 사업 지연을 방지하기 위함이다. 사업기간이 늘어날 경우 조합의 사업비는 물론 이주비 대출을 받은 조합원들의 금융비용 부담은 계속해서 커질 수밖에 없다. 2,000여명 넘는 조합원들이 발을 동동 구르고 있는 것도 경제적 부담과 관련 있다. 상대원2구역은 교회를 상대로 한 명도소송에서 승소하며 인도집행도 완료했다. 다만, 중원구청은 교회 건축물 철거를 위해선, 교회로부터 동의서를 받아 제출할 것을 요청했다. 상대원2구역은 관련 법령과 제도에 따라 명도소송을 승소하고 인도를 완료했음에도 불구, 행정청은 교회로부터 [소유자 동의서]를 받아야 철거계획 승인이 가능하다는 입장이다. 이에, 사업지연을 우려한 조합원들은 최근 대규모 집회를 개최하기도 했다. 김준식 법무법인 지평 변호사는 "건축물관리법 상, 관리자 범주 안에는 '관리자로 규정된 자'도 포함된다"며 "사업시행자인 조합을 관리자로 보는 것이 타당하다"고 말했다. 이어 "인허가청에서 조합이 관리자에 해당하려면 소유권 또는 소유자 동의서가 필요하다는 입장과 관련, 사실 수용재결 등으로 소유권을 취득하는 예외적 경우를 제외하고는 재개발 사업에서 조합이 조합원들의 소유권을 취득하는 경우는 없다"고 설명했다. 현재 교회는 토지 보상비와 건축비, 기회손실보상비 등의 추가 보상(안)을 요구하고 있다. 종전자산평가는 인근 시세 대비 낮게 책정된 반면, 종후자산평가(분양가)는 높게 책정됐다는 게 교회 측의 입장이다. 상대원2구역은 성남시 중원구 상대원동 3910번지 일원에 위치해 있으며, 사업시행 면적은 24만2,045㎡다. 지하7층-지상29층, 총 45개동을 짓는 재개발 사업이다. 재개발 후 총 세대 수는 5,090세대에 달할 정도로 규모가 크다. 예정된 주택공급물량의 규모가 큰 만큼, 국토부는 1기 신도시 선도지구 사업 과정에서 발생하는 이주 수요를 충당할 사업장으로 상대원2구역을 염두에 뒀다. 1기 신도시 선도지구의 입주시기(2030년)를 감안, 상대원2구역(5,100세대)과 산성구역(3,500세대), 느티마을3·4단지(1,900세대) 등에서 이주 수요를 감당할 수 있다고 본 것이다. 다만, 상대원2구역의 철거작업이 중단됨에 따라, 국토부의 이같은 계획에도 차질이 빚어질 것이란 관측이 제기된다.
신풍역 인근의 신길우성2차·우창아파트가 법적상한용적률(300%)의 최대 1.2배까지 용적률 완화를 적용받아 정비계획(안) 변경을 새롭게 시도하고 있다. 용적률 증가로 분양물량에도 큰 폭의 변화가 예상된다. 사업시행자인 한국자산신탁과 정비사업위원회는 토지이용의 효율화를 꾀하기 위해 기존에 없던 '경관녹지'를 활용해 유연한 주동 배치를 가져갈 방침이다. 2일 정비업계 따르면 신길우성2차·우창아파트 재건축사업정비사업위원회(김인홍 위원장)는 사업시행계획(안) 고시 이후, 역세권 용적률 특례를 적용받아 정비계획(안) 변경 수립 과정을 밟고 있다. 대상지는 신풍역 250m 이내 면적의 절반 이상(56.4%)이 포함돼 법적상한용적률의 최대 120%까지 완화가 가능할 것으로 검토됐다. 배치계획(안)을 살펴보면 360%의 용적률 적용시, 기존 세대수(1,212세대)는 230세대 증가한 1,442세대로 늘어난다. 법적으로 공원 의무 면적은 계획 세대(1,442세대) 당 3㎡다. 단순 계산으로, 정비구역 내 총 공원면적은 4,326㎡가 필요하다. 정비사업위원회는 공원으로만 해당 면적을 채울지, 경관녹지를 통해 공동주택 획지를 추가 확보할지를 고민했다. 고심의 결과, 대방천로14길(벚꽃길)을 따라 경관녹지를 설치하고, 공원면적을 축소시켜 공동주택을 지을 수 있는 땅 확보에 초점을 맞췄다. 기존에는 동향 세대가 일부 존재했으나, 변경 후에는 100% 남향이 가능할 것으로 전망된다. 아파트 주동 수 또한 종전 13개동에서 11개동으로 2개동 줄었다. 인동거리 증가로 인해 단지 내 쾌적함도 한결 좋아졌다는 평이다. 현재 신길우성2차·우창은 정비계획(안) 변경 이외에도 매도청구소송을 비롯한 감정평가와 분양신청 등의 후속업무를 수행하고 있다. 매도청구 소송과 관련, 대상지는 현재 해당 업무 수행을 위한 변호사 선정을 진행 중이다. 또한 종전·종후자산 감정평가 업무를 맡을 감정평가업체 선정도 동시에 진행되고 있는 상황이다. 감정평가 업무는 2월로 예정돼 있다. 아울러 대상지는 오는 3월 분양신청 안내서 발송을 위한 안내서 작성도 준비 중인 것으로 알려졌다. 분양신청 기간 안에 분양신청을 하지 않으면, 현금청산자로 분류된다. 현금청산자는 분양신청 마감일 다음날부터 토지등소유자의 지위를 상실하게 된다. 한편 집행부는 사업추진이 계획대로 진행된다면, 26년 6월부터 이주 개시가 가능할 것으로 내다보고 있다. 이주비 대출의 경우, 해당 지역은 투기과열지구에서 해제됐기 때문에 1주택자는 담보인정비율(LTV) 70% 수준까지 대출을 받을 수 있다.
자양한양이 추진위원회 구성을 위한 첫 발걸음을 내딛은 가운데, 추진위원장 자리를 두고 선의의 경쟁을 펼칠 후보자들의 행보에 관심이 쏠린다. 대상 사업지는 추진위원장 자리를 두고 여러 갈래로 나뉜 가운데, 토지등소유자들의 선택을 받기 위한 후보자들 간의 치열한 각축전이 예상된다. 2일 정비업계 따르면 광진구청은 최근 자양한양아파트의 추진위원회 구성을 위한 주민설명회를 개최해 추진일정 및 추진사항에 대한 전반적인 내용을 주민들에게 전달했다. 당일 PT 발표는 구청에서 용역업체로 선정한 정비업체가 맡아 진행했다. '공공지원제도'는 자치구-주민들이 원팀이 돼 사업을 이끄는 것이 핵심이다. 사업은 민간이 주도하되, 공공의 지원을 받아 진행되는 것이 특징이다. 즉 투명한 업무추진과 합리적인 결정을 도모하고자 공공지원자인 광진구청이 행정·재정적 지원을 제공하게 된다. 현재 자양한양은 추진위원회 구성에 착수한 상황이다. 추진위는 추진위원장 1인을 필두로 감사(2인 이하)와 추진위원들로 구성된다. 여기서 추진위원 수는 토지등소유자의 1/10로 구성돼야 한다. 추진위는 조합설립 이전까지 제반업무를 맡게 되는데, 주요 업무로는 ▲정비업체 및 설계자 선정 ▲사업시행계획서 작성 ▲조합설립 동의서 징구 ▲창립총회 등을 수행하게 된다. 투표의 경우, 선거인명부에 기재된 토지등소유자들의 직접 투표를 원칙으로 한다. 자양한양의 토지등소유자는 총 485명이다. 이중 160명 가량이 공동소유주(공동명의)로 지정돼 있어 1인으로 대표자 선임이 이뤄져야 한다. 후보자 등록은 이달 7일(화)까지로, 후보자들의 합동설명회는 17일(금)이다. 아울러 추진위원회 선거는 22일(수)로 계획됐다. 자양한양의 구역면적은 40,179㎡로, 공동주택 444세대와 상가 54호로 구성돼 있다. 토지이용계획(안)에 따라 획지1(30.1%)과 획지2(64.7%)로 각각 분할될 예정이다. 정비기반시설은 도로(2.4%)와 공공청사(2.8%)로 계획이 잡혔다. 자양한양의 법적상한용적률은 293.7%로 나타났으며, 최고높이는 최고 40층이하다. 예상되는 주택공급물량은 859세대로, 조합원·일반물량은 ▲60㎡미만(142세대) ▲60~85㎡미만(427세대) ▲85㎡이상(290세대)으로 나뉜다.
한남5구역이 조합원들의 궁금증을 적극 해소하며 오해 불식에 나선 가운데, 집행부 임원 선출을 위한 절차도 착수했다. 해당 사업장은 지난 2024년 임원 선출과 시공사 선정을 병행했지만, 조합원들 간 극심한 입장차로 사업 추진에 어려움을 겪어왔다. 작년 말에는 집행부가 부재한 상황에서, 조합원 5분의1 발의로 사업시행계획(안) 수립에 나섰지만 이마저도 부결됐다. 1일 정비업계 따르면 한남5구역 재개발 조합은 지난 달 말 대의원회에서 집행부 선출을 위한 선거관리계획(안)을 승인했다. 임원 후보로 나서기 위해선, 조합원들의 추천서가 필요하다. 현재 선거에 출마할 조합원들은 추천서 징구 활동을 시작했다. 조합과 선거관리위원회는 선거관리계획(안)을 수립하기 위해 수개월에 걸쳐 협의를 진행했으나, 그간 이견차를 좁히는데 애를 먹었다. 집행부 임기가 만료된 상황에서, 조합원 5분의1 이상 발의로 개최한 총회(2024년 11월)에선 사업시행계획(안)마저 부결됐다. 시공사(DL이앤씨) 선정 절차도 사실상 기약없이 중단된 상황이다. 이에, 불필요한 갈등 조장으로 사업지연을 우려하는 조합원들의 목소리가 커지기 시작한 상황이다. 조합은 최근 협력업체를 총출동시켜 조합원들의 궁금증 해소에도 힘을 쓰고 있다. 하나감정평가법인은 최근 총회 안건으로 상정됐던 추정분담금 설명에 나섰다. 추정분담금 심의는 ▲조합설립동의서 받기 전 ▲사업시행계획(안) 수립을 위한 총회 전 ▲조합원 분양신청 전 등에서 이뤄진다. 용산구청으로부터 심의를 받은 뒤, 사업시행계획(안) 수립을 위한 총회가 개최됐다. 하나감정평가법인 관계자는 "추정분담금 결과는 각 단계별로 조합원들의 동의를 받기 위해 작성한 일회성 참고자료일 뿐"이라며 "어떠한 법적 효력도 없으니 따를 이유가 없으며, 향후 진행될 관리처분계획(안)에도 전혀 영향이 없다"고 강조했다. 이어 "서울시 조례 제38조 제1항에 따라, 조합원들은 권리가액 순으로 희망평형을 배정받는다"며 "조합원 모두가 30평형대 이상을 신청한다면, 모두 30평형대로 갈 수 있다"고 덧붙였다. 분할다세대는 [도시및주거환경정비법]에 따라 소유한 건축물의 주거전용면적이 60㎡ 이하인 경우, 25평형대 이하를 배정받는 것이 원칙이다. 다만, 분양신청 결과 30평형대 이상의 잔여분이 존재하고, 분할다세대 소유자 중 30평형대 이상의 분양신청자가 있을 경우 권리가액 다액순으로 배정 가능하다. 분할다세대의 주거전용면적이 60㎡를 초과할 경우에는, 앞선 내용과 관계없이 희망평형을 배정받을 수 있다. 하나감정평가법인 관계자는 "조합원 분양가는 사업시행계획(안) 인가 이후 구청이 선임한 2인의 감정평가사가 원가 등을 감안해 결정한다"며 "일반분양가는 조합원분양가를 참고해 관리처분계획(안)으로 가결정한 뒤, 추후 실제 분양 시점에선 용산구청의 분양가상한제 분양가 심의를 받아 최종 확정된다"고 말했다. 이어 "투기과열지구에 속한 용산구는 분양가상한제 적용지역이라, 후분양 방식을 택하는 것도 좋은 방법"이라고 부연했다. 다음으로는 정비업체인 파크앤씨티가 '정비사업비 변경(10%)' 관련 설명을 이어갔다. 정비사업비 변경 안건 역시, 지난 2024년 11월 총회에서 해당 안건은 부결됐다. 해당 안건은 전체 조합원 3분의2 이상 찬성을 필요로 했다. 한남5구역의 정비사업비는 추진위원회(2010년) 부터 사업이 완료될 때까지 소요될 금액을 추정한 수치다. 한남5구역은 지난 2012년 조합설립 창립총회에서 '정비사업비'를 의결받은 후, 이후 한번도 총회에서 변경되지 않았다. 지난 2024년 안건으로 올라간 것은 자그마치 12년 만이다. 정비사업비가 대폭 증가한 건, 공사비와 관련 있다. 창립총회 당시 평당 공사비 330만원이었으나, 지난 2024년 시공사 입찰공고 상 평당 공사비는 916만원으로 약 2.8배 증가했다. 한남5구역은 원안대로 사업시행계획(안)을 수립한 뒤, 향후 한강변 층수변경을 전제로 설계변경에도 나설 것으로 관측된다. 한남5구역의 건축심의(안)은 작년 6월 역사문화특화경관지구가 해제되기 이전 통과했다. 이에, 한강변 쪽으로는 6층 이하로 건축계획이 수립돼 있는 상황이다. 삼우건축 관계자는 "한강 조망기준과 남산 부감기준, 블록별 최고층수 등을 고려해 설계변경을 진행할 예정"이라며 "다만, 한강변 쪽 높이계획을 수정할 때에는 후면부 아파트의 한강조망권 최대확보도 염두할 것"이라고 말했다.
![[한남4] ⑨삼성물산, 한강 프리미엄 전략은…시작은 '30·34블록'](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20241252/art_17352862641933_b7a4ef_178x118_c0.jpg)
삼성물산은 한남뉴타운 내에서 유일하게 한남4구역 경쟁입찰에서만 모습을 드러냈다. 조합원들이 입주 후 누리게 될 한강 프리미엄(P)에 초점을 맞춰 대안설계(안)을 제안했고, HUG보증 없이 업계 최고 신용등급(AA+)으로 사업비 전액(추기이주비 포함)을 조달할 예정이다. 홍보관을 통해 삼성이 조합원들에게 내세운 캐치프레이즈는 "적당히, 정도껏, 요령껏 하지 않겠다"는 문구다. ◆ 34블록·30블록에서 시작된 대안설계(안)…원형 주동 통해 꾀한 셈법은? 삼성물산이 지난 2년간의 대안설계(안)을 준비하는 과정에서 가장 주안점을 뒀던 영역은 '한강뷰'다. 사업대상지의 대지적 여건(구릉지)을 고려, 한강뷰가 가능한 최대 물량을 뽑아내고자 보광로·장문로를 중심으로 한 조망축 확보에 신경을 썼다. 2024년 8월 국토교통부 공시기준에 따르면, 래미안 원베일리는 한강뷰(약 60억원)와 비한강뷰(약 46억원)의 차이가 약 14억원 정도다. 한강뷰 최대확보 전략을 위해선, 조합원들이 가장 선호하는 34블록과 30블록에 대한 이해가 전제되어야 한다. 해당 블록에는 그동안 국내 정비사업에서 시도되지 않았던 '원형 주동'이 들어갔다. 주거 쾌적함을 유지하는 선에서, 한강뷰를 최대한 많이 가져갈 수 있도록 고민한 결과다. 삼성물산은 경쟁사 대비 약 7%p 가량 적은 건폐율을 통해, 인동거리를 최대한 넓게 띄어 사생활 보호와 주거 쾌적성을 확보했다. 주동 간 거리를 약 17m 정도로 널널하게 배치한 건, 뒤쪽으로 들어서게 될 주동들의 한강뷰 확보를 위해서다. 모든 조합원들이 34블록과 30블록에 들어올 수는 없기 때문에, 뒤쪽 단지들의 한강뷰를 위해 선행되어야 할 조건인 셈이다. 34블록과 30블록은 향후 권리가액이 높은 조합원들의 분양신청이 우선적으로 이뤄질 곳으로 관측된다. 이에, 권리가액이 작은 조합원들도 한강뷰를 가져갈 수 있게끔 설계했다는 게 삼성물산의 설명이다. 삼성물산이 국내에서 시도된 적 없는 '원형 주동'을 전면에 내세운 건, 단지 전체의 미래가치를 염두에 둔 행보로 업계는 보고 있다. 원형 주동을 랜드마크동으로 만들어, 외부인이 어느 방향에서 바라보더라도 한남4구역임을 인지할 수 있게끔 하기 위한 목적이 함의돼 있다. 원형 주동은 벽식이 아니라 기둥식으로 만들어지기 때문에 조합원들이 생애주기별(Life Cycle)로 살면서 집안 구조를 변경할 수 있는 가변형 주택이다. 서비스 면적에 들어가지 않는 9.3평 가량의 테라스도 조합원들에게 주어진다. 한남2구역이 관리처분계획(안) 상 작성한 평당 일반분양가(약 6,000만원)를 감안할 경우, 단순 계산으로 약 5억원 가량에 해당하는 면적이다. ◆ 사업비·기본이주비·추가이주비, 동일한 금융조건 적용…"신용등급, 보이지 않는 자산" 삼성물산은 한남4구역 사업비 전액을 'CD+0.78%'로 조달하겠다는 점을 강조했다. 입찰보증금(500억원)은 'CD-0.5%'를 제안했다. 통상적으로, 조합은 관리처분계획(안) 인가 전까지는 시공사로부터 받은 입찰보증금을 사업비로 전환해 사용한다. 막대한 돈이 들어가기 시작하는 시점은 관리처분계획(안) 인가 이후부터다. 별도의 신용등급이 없는 조합은 이때부터 사업비 대출을 위한 프로젝트파이낸싱(PF)을 일으켜야 한다. 이때부터 시공사의 신용등급에 따른 '조달비용'이 중요해진다. 금융비용은 영업일이 아닌 때에도 계속해서 누적되기 때문이다. 삼성물산은 업계 가장 높은 신용등급을 보유한 탓에, HUG보증을 받지 않고 자체 지급보증을 통해 자금을 조달한다. HUG보증을 받을 경우, 필수 사업비(용역비용, 운영비 등)를 넘어서는 기본이주비와 사업촉진비(추가이주비 포함) 등은 승인이 나지 않는다. 기본이주비와 사업촉진비는 별도 지급보증으로 금융 조건이 달라진다. 이때, 선순위는 HUG보증을 받은 필수 사업비다. 기본이주비와 사업촉진비를 별도로 조달할 때에는, 후순위 트랜치(Tranche)가 적용되기 때문에 금리가 자연스레 높아지는 구조다. 삼성물산은 HUG보증을 받지 않기 때문에, 필수 사업비와 기본이주비, 사업촉진비(추가이주비 포함) 등의 전액을 같은 금융조건으로 한번에 조달할 수 있다는 점을 강조했다. 자체 지급보증을 활용하기 때문에 HUG보증수수료도 부담하지 않는다. HUG보증을 받을 경우, ▲사업비 사용시 HUG 승인 필요 ▲사업비 항목 전용 불가 ▲보증수수료 부담 ▲일반분양가 통제 ▲추가이주비 대출 불가 등의 어려움이 존재한다. 금융업계는 "건설사의 신용등급은 조합 금융비용을 좌우할 주요 지표"라며 "사실상 숨만 쉬어도 나가는 비용이기에, 조합원 입장에선 가장 민감할 수밖에 없을 것"이라고 말했다.
![[단독] 市 "개포한신, 80m 주동은 2개로 분절"…소형평형 증가](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20241201/art_1735539517107_401d48_178x118_c0.jpg)
강남구 일원동에 소재한 '일원개포한신'이 올해 5월 서울시로부터 통합심의 조건부 가결을 받았지만, 단지 가운데 들어서게 될 랜드마크동(102동)을 분절하는 방향으로 설계변경을 진행하고 있다. 1개동을 2개동으로 쪼개면서, 일원개포한신의 주동 수는 3개에서 4개가 됐다. 서울시는 건물 길이가 80m가 넘는 102동을 분절해야 통합심의 보고(안)에 상정할 수 있다는 지침을 조합에 내린 것으로 전해진다. 30일 정비업계 따르면 일원개포한신은 단지 가운데 위치한 102동을 2개로 분절하는 내용의 설계변경을 진행할 예정이다. 6호 조합으로 이뤄졌던 102동의 길이는 80m였다. 하지만 2개 동으로 나뉨에 따라 평형 배치도 역시 수정이 불가피해진 상황이다. 일원개포한신의 평형별 세대 수는 ▲44㎡(23세대) ▲46㎡(23세대) ▲59㎡(121세대) ▲74㎡(49세대) ▲84㎡(170세대) ▲94㎡(28세대) ▲105㎡(66세대) ▲132㎡펜트·141㎡펜트(2세대) 등이다. 설계는 건원건축이 맡고 있다. 올해 5월 조건부 가결된 통합심의(안)과 비교해 보면, 59㎡ 이하 소형평형 비율이 대폭 증가했다. 기존에는 59㎡ 이하가 총 128세대(임대주택 66세대)였으나, 현재 서울시에 보고된 내용으로는 59㎡ 이하가 167세대(임대주택 60세대)로 39세대 늘어났다. 특히, 기존 105㎡ 타입은 99세대에서 66세대로 33세대 줄어들었다. 전반적으로 중대형 평형이 감소하고, 소형평형이 늘어나는 방향으로 평형별 계획이 재수립됐다. 조합은 서울시에 제출된 보고 내용으로 통합심의(안)이 확정될 경우, 이르면 내년 1월 말부터 GS건설과 공사비 협의를 진행할 것으로 관측된다. GS건설과 공사도급계약(가)을 체결한 시점은 지난 2022년 8월이다. 내년 1월 말 기준으로, 2년 6개월여가 지난 만큼 물가상승(ESC)과 설계변경 등의 명목으로 공사비 상승폭 역시 클 것으로 업계는 주목하는 분위기다. 공사비 협의가 종료된 이후에는 이주 준비에 나설 전망이다. 일원개포한신은 올해 5월 23일 제2차 정비사업 통합심의위원회에서 건축·경관 심의안을 조건부로 의결받았다. 당시 서울시 보도자료에 따르면, 일원개포한신은 지하3층-지상35층, 총 480세대(임대주택 66세대)를 짓는 프로젝트로 기재됐다. 한병용 서울시 주택정책실장 역시 정비사업 통합심의를 통해 주거환경 개선이 신속하게 이뤄질 수 있게끔 지원하겠다고 밝힌 바 있다.
광진구 자양4동이 올해 4월 정비계획(안) 수립을 위한 공람공고를 진행한 이후, 사업성 보완을 위한 인허가청과의 협의 절차에 힘을 쏟고 있다. 자양4동은 [2030 서울 도시정비 기본계획(안)] 적용을 검토 중이고, '기부채납' 관련 협의에 초점을 맞춰 정비계획(안)을 수립하고 있다. 한강전망대를 비롯해 공공개방형 시설이 일반적인 수준 이상으로 요구되고 있다는 점에 대해 주민들은 한 목소리를 내고 있다. 30일 정비업계 따르면 자양4동 재개발 추진준비위원회는 ▲광진구청(입안권자) ▲건영씨앤피(도시계획) ▲하나감정(감정평가) 등과 정비계획(안) 상 토지등소유자들의 부담을 줄일 수 있는 방안 마련에 고심하고 있다. 토지·건축물 기부채납이 계획돼 있던 복합청사의 경우, 건축물 기부채납은 제외되는 방향이 논의 중이다. 토지 용도 역시 '복합청사'가 아닌 '공공공지'로 변경이 예상된다. 허용용적률 인센티브를 추가로 확보할 수 있는 방안도 강구되고 있다. 허용용적률은 토지·건축물 기부채납 없이 받을 수 있는 용적률 구간이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률 ▲허용용적률 ▲상한용적률 ▲법적상한용적률 등 4개 구간으로 나뉜다. 토지 및 건축물 기부채납이 시작되는 구간은 허용용적률에서 상한용적률로 가는 단계다. 이 말은 즉슨, 허용용적률을 최대한 확보해야 기부채납 양이 줄어들 수 있음을 의미한다. 자양4동은 '주민공동이용시설'로 분류돼 있는 한강전망대를 삭제하는 방향도 고려 중인 것으로 전해진다. [서울특별시 주택 조례]에 따르면, 주민공동이용시설은 100세대 이상의 주택을 건설하는 주택 단지에 법적 의무로 지어야 할 시설로 지칭된다. 일반적으로 ▲관리사무소 ▲놀이터 ▲경로당 등이 해당한다. 하지만 자양4동은 주민공동이용시설의 명목으로 한강전망대와 공공개방 커뮤니티 등이 포함돼 있다. 공공에 개방해야 한다는 단서 조항이 정비계획(안)에 기재돼 있다. 자양4동의 경우, 기부채납이 모두 토지로 이뤄져 있다. 복합청사 부지를 공공공지로 변경하더라도, 토지 기부채납의 양은 줄어들지 않는다. 이에, 주민들은 향후 기부채납이 예정된 토지 일부를 공동주택 획지로 전환해 부담을 덜어달라는 제안을 하고 있다. 토지 기부채납이 줄어든 만큼, 구역 내 건축물 기부채납을 통해 보완하겠다고 주민들은 입을 모은다. 자양4동 재개발 추진준비위원회는 공동이용시설을 지하층에 짓게 될 경우, 용적률 산정 연면적에 포함되지 않기 때문에 분양물량을 추가 확보할 수 있다는 판단이다. 자양4동이 정비계획(안) 수립 단계에서 적극적으로 의견을 개진하고 있는 까닭은 '사업성 확보'와 관련 있다. 정비계획(안)이 확정될 경우, 향후 이를 바꾸는 과정은 지금보다 난이도가 더 높을 것이라는 게 자양4동 주민들의 생각이다. 자양4동은 올해 4월 광진구청 주도로 정비계획(안) 입안을 위한 주민설명회를 개최했다. 정비계획(안) 공람공고 과정에서 나온 의견은 ▲사업성 보정계수 적용(허용용적률 최대 확보) ▲존치도로(뚝섬로24길) 상부 덮개공원 조성 ▲자양역 역세권 획지 '준주거지역 종상향' ▲신양교회 북측 공공공지→공개공지 변경 ▲한강전망대(공공개방) 폐지 등이다. 올해 7월 광진구청은 공람의견 및 부서 협의의견 조치에 관한 추가 설명회도 열었다. 현재 정비계획(안) 상 사업성 보정을 위한 협의 과정이 끝난 이후, 재공람공고가 진행될 것으로 업계는 보고 있다.
상계2구역 조합이 해임총회 발의자를 상대로 제기한 임시총회결의 효력정지 가처분 신청이 기각됐다. 법원은 집행부 해임을 의결한 총회의 효력이 유지되어야 한다는 판결을 내렸다. 사업 장기화 우려에 따른 조합원들의 피해를 최소화하기 위해, 집행부 임원의 지위를 둘러싼 갈등을 빠르게 안정화시켜야 한다는 게 법원이 내린 결론이다. 30일 정비업계 따르면 서울북부지방법원 제1민사부는 상계2구역이 해임총회 발의자를 상대로 제기한 '임시총회결의 효력정지 가처분'을 기각했다. 상계2구역은 지난 9월 개최된 임시총회에서 조합 집행부 임원을 해임하는 내용의 안건이 의결됐다. 이에, 해임된 집행부는 총회결의 본안판결이 확정되기 전까지 총회결의 효력을 정지해 달라는 가처분 신청을 냈으나, 법원은 이를 받아들이지 않았다. 해임된 집행부는 총회의 소집공고 시 '발의자 명단'이 수록되지 않았다는 점을 이유로 절차상 하자를 주장했다. 다만, 법원은 관련 법령과 정관을 살펴볼 때, 조합 임원 해임을 위한 임시총회 소집공고나 통지 시 발의자 명단을 첨부해야 한다는 규정이 없고, 발의자 대표로 선출된 자가 총회 소집과 관련해 조합장의 권한을 대행한다고만 규정하고 있음을 언급했다. 또한, 법원은 조합원 전체 10분의1을 초과하는 200명 이상의 요구가 있었다는 점을 볼 때, 조합원들 대부분 총회가 적법하게 소집됐다는 사실을 알 수 있었을 것으로 봤다. 서면결의서 철회서를 반영하지 않았다는 점과 관련해서도, 법원은 사전에 안내된 제출기한을 넘겨 총회 당일 제출되었다는 점에서 효력이 없다고 볼 여지가 크다고 판결했다. 총회 소집 공고문에는 "서면결의 철회서는 반드시 본인이 직접 작성해 주시고, 제출을 타인에게 위임할 경우 본인의 인간도장을 날인한 위임장에 인감증명서를 첨부한 경우에만 유효하며, 조합 정관에 따라 총회 개최 전일까지 반드시 접수처에 도착된 경우에 한하여 접수됨을 유의하시기 바랍니다"라고 기재돼 있다. 김택종 법무법인 센트로 변호사는 "집행부 해임을 위한 4월 총회에서는 361장의 철회서가 제출되었는데, 이중 305장은 서면결의서를 제출하지 않은 조합원 명의였다"며 "9월 총회에서는 259장의 철회서 중 247장이 서면결의서를 제출하지 않는 조합원 명의였다"고 말했다. 이어 "법원에서도 판결을 내리는 데 이같은 배경을 주요 의사결정의 근거로 삼았을 것"이라고 덧붙였다. 법원은 전체 조합원이 1,357명인 대형 사업장임을 감안, 총회 소집 및 진행을 위해선 상당한 정도의 자금과 인력이 소모될 것으로 봤다. 다만, 총회 개최시간에 임박해 조합원들의 의결권 행사 여부를 불분명하게 하는 다수 자료가 한꺼번에 제출되면, 이를 일일이 확인하는 과정에서 총회 개최가 지연될 수 있고, 개최 자체가 무산될 위험을 배제할 수 없다고 봤다. 법원은 제출기한을 초과해 제출된 서면결의 철회서는 기존에 서면으로 이뤄진 의사표시를 철회하는 효력이 없다고 보는 게 타당하다고 밝혔다. 법원은 재개발 조합의 총회는 단체 구성원의 이익과 의사를 존중하고 보호할 필요성이 크기 때문에 총회 결의의 효력을 섣불리 부인할 수 없다고 결론을 내렸다. 과반수에 가까운 조합원들이 해임총회 결의에 동의하고 있으므로, 이 사건 결의에 일부 하자가 있어 새로 절차를 진행하더라도 동일한 결과의 해임결의가 이뤄질 가능성이 상당하고, 사업 지연에 따른 조합원들의 피해를 최소화하기 위해서 임원의 지위를 둘러싼 갈등을 빠르게 안정화시킬 필요가 있다고 봤다. 상계2구역은 작년 말 관리처분계획(안) 수립 총회에서 불거진 '부정투표'로 인해 조합장이 구속된 상황이다. 당시 조합원들의 반대로 관리처분계획(안) 수립 안건도 부결됐다. 공동 사업단인 대우건설과 동부건설도 조합 부정투표에 직·간접적인 영향을 미쳤는지 여부로 검찰조사를 받았다. 노원경찰서는 조합장을 포함한 피의자 3명을 증거인멸 및 도주 우려 등으로 인해 사전 구속영장을 청구했고, 받아들여졌다. 해임총회 효력이 유지됨에 따라, 법원은 임시조합장 선임 절차를 순차적으로 진행할 예정이다. 임시조합장의 역할은 집행부 선출이다. 상계2구역 A조합원은 "관리처분계획(안) 재수립 절차를 앞두고 조합장이 구속 수사를 받게 된 상황이 알려지면서 혼란이 가중됐다"며 "지금 이 순간에도 시공사로부터 빌린 대여금 이자가 나날이 쌓여가고 있어 걱정인 마음"이라고 밝혔다. 이어 "법원이 최근 판결을 통해 해임총회 효력을 인정해 준 것도 조합원들의 피해를 최소화하는데 방점이 찍힌 것으로 조합원들은 생각하고 있다"고 덧붙였다.
여의도 재건축 단지들은 대부분 '토지용도 상향'을 전제로 사업을 추진하고 있다. 기존 제3종일반주거지역에서 준주거지역(1단계 종상향) 혹은 일반상업지역(2단계 종상향)으로 올리는 내용을 토대로 정비계획(안)을 수립하고 있다. 재건축 사업은 적게는 6~7년, 많게는 10년 이상 소요되는 장기 프로젝트다. 바뀐 토지용도가 토지등소유자들의 물건에 반영되는 시점과 영향에도 관심이 모아진다. 여의도 한양아파트의 토지이용계획원을 살펴보면, [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 따라 일반상업지역이 기재돼 있다. 여의도 한양아파트는 올해 3월 21일(목) 서울시로부터 정비계획(안) 지정고시를 받았다. 제3종일반주거지역에서 2단계나 종상향된 '일반상업지역'을 전제로 수립된 정비계획(안)을 가지고 통합심의 작업을 진행 중이다. 마찬가지로 여의도 대교아파트의 토지이용계획원을 살펴보면, 준주거지역으로 기재돼 있다. 올해 9월 26일(목) 서울시로부터 결정고시를 받았다. 대교아파트와 마찬가지로 준주거지역으로 종상향을 앞둔 여의도 시범아파트는 아직 지정고시를 받지 못해 제3종일반주거지역으로 나온다. 시범아파트는 작년 10월 서울시 도시계획위원회 수권분과위원회에서 정비계획(안) 수정가결을 받았으나, 아직 고시는 받지 못했다. 종상향된 토지용도는 '정비계획(안) 결정고시' 시점부터 반영된다. 토지이용계획원은 '토지e음'에서 누구나 무료로 열람이 가능하다. 바뀐 토지용도는 주민들의 보유세(재산세, 종합부동산세)에 영향을 미친다. 보유세는 자치구별 구청 세무서에서 매년 부과고지한다. 주민들이 보유한 토지가 종상향되었다면, 자산 증가분이 공시지가에 반영된다. 공시지가가 상승함에 따라, 보유세도 늘어나는 구조다. 영등포구청 관계자는 "2025년 1월 1일부토 종상향된 토지의 가치가 바로 공시지가에 반영된다"고 말했다. 토지 용도지역 상향은 중요한 사안이라는 점도 언급했다. 결과적으로 종상향을 전제로 정비사업을 진행할 경우, 사업기간이 늘어나게 될 경우 보유세 부담도 늘어난다. 또한, 최근 하우징워치에서 보도한 [여의도·목동 등, 임대주택 기부채납 공식의 비밀]에서 언급했던 건축물 기부채납(임대주택) 환산부지 면적에도 영향을 미친다. 토지용도가 상향 조정될 경우, 해당 사업장은 용적률 혜택을 받기 때문에 사업성이 좋아진다. 물론 이때 용적률 혜택을 받는 대가로 기부채납해야 할 양도 많아진다. 토지용도는 재건축 프로젝트의 사업성에 영향을 미칠 뿐만 아니라, 개개인 조합원들의 세금도 변화를 야기한다. 메커니즘은 토지용도 상향→토지가치 증가→공시지가 상승→보유세 증가 등으로 이해하면 수월하다. 정비업계 관계자는 "물론 보유세가 증가한다고 조합원들이 손실을 본다는 이야기가 아니다"며 "보유세는 증가하더라도, 종상향이 이뤄져 재건축 사업이 진행될 경우, 보유물건에 프리미엄(P)을 붙여 더 비싸게 매각하기 때문"이라고 말했다. 이어 "종상향된 토지의 가치가 일반 소유주들에게 어느 시점에 어떤 영향을 미치는지 인지하고 있는 것도 의미가 있다"고 덧붙였다.
여의도 진주가 내년 상반기 정비구역 지정을 목표로 사업에 속도를 내는 가운데, 주민들을 대상으로 사업성 보완 방법을 공개해 눈길을 끈다. 운영준비위원회(이하 운영준비위)는 정비계획(안) 입안 과정에서 발견된 손실 부분을 메우기 위해 다양한 보완책을 적용하겠다는 방침이다. 26일 정비업계 따르면 여의도 진주(운영준비위 백승구 위원장)는 최근 수정된 정비계획(안)을 주민들에게 발표하는 시간을 가졌다. 대상지는 이달 초, 서울시 도시계획위원회(도계위) 심의를 통과한 바 있다. 여의도 진주아파트는 조합 방식으로 재건축 사업을 추진한다. 여의도 내에서 조합 방식을 택한 곳은 ▲진주 ▲삼부 ▲목화 ▲광장38-1 ▲대교 등이다. 2023년 5월 금융중심 지구단위계획 상에선 대상지에 대한 종상향 지침이 구체적으로 명시돼 있지 않았다. 이에, 운영준비위는 여의도 삼부아파트처럼 명확한 종상향 지침을 반영해달라고 요청했고, 결국 24년 11월 금융중심 지구단위계획 결정 고시가 정비계획(안)에 최종 반영됐다. 결론적으로, 3종일반주거지역과 일반상업지역이 혼재돼 있는 대상지의 용도지역은 일반상업지역으로 종상향될 계획이다. 기부채납의 경우, 여의도 진주는 외국인 전용 오피스텔(주거시설)을 짓는 방향으로 계획이 수립됐다. 통상 기부채납은 주거시설보단 비주거시설을 짓는 게 사업성에 유리한 것으로 알려져 있다. 운영준비위는 "외국인 오피스텔은 34평 단일평형으로 구성될 계획"이라며 "6~7평의 원룸을 넣을 바엔 차라리 큰 오피스텔이 향후 미래가치를 고려할 때 나은 편"이라고 설명했다. 인근 여의도 재건축 타단지들은 ▲공작(임대주택) ▲한양(금융오피스) ▲대교(복합문화체육센터, 데이케어센터) ▲시범(데이케어센터, 문화시설 등) ▲수정(서울투자청, 임대주택 등) ▲목화(기숙사, 오피스, 추가 임대주택 예상) 등 단지별 다양한 종류로 기부채납이 계획돼 있는 상황이다. 당일 운영준비위는 예상치 못한 사업성 손실은 감안하되, 새로운 사업 개선책을 통해 사업성을 재차 끌어올릴 수 있다고 강조했다. 우선, 기존 20%의 비주거비율을 10%로 감소시킬 예정이다. '일반상업지역'으로 종상향하는 모든 단지의 경우, 8:2에서 9:1로 비주거비율이 줄어드는 효과를 얻게 된다. 상가 면적이 줄고, 아파트 면적이 늘어날 것으로 기대된다. 또 단지 내 십자도로(서울시 소유)를 현금으로 유상매입하는 방안도 눈에 띄는 부분이다. 통상 서울시는 현금 기부채납을 받는 걸 선호하지 않는 경향성이 짙다. 다만, 진주아파트의 경우, 도로를 서울시로부터 무상양여받은 후 정비기반시설 기부채납을 진행해야 하는데, 마땅한 기부채납 대상이 없는 까닭에 현금으로 받는 방향으로 가닥이 잡혔다. 운영준비위와 디에이건축에서 오랜 기간 협의를 통해 서울시 결정을 이끌어 낸 것으로 관측된다. 도로를 유상매입하게 됨에 따라, 진주아파트는 추가 확보한 용적률을 통해 사업성을 일부 더 개선할 수 있을 전망이다. 도로 매입가는 사업시행계획(안) 인가 시점에 결정된다. 상가의 경우, 여의대방로 쪽으로 별도 건축이 계획돼 있다. 상가 건물에는 기부채납해야 할 업무시설도 들어간다. 업무시설의 용도는 향후 결정된다. 최고 57층으로 지어지는 여의도 진주의 법적상한용적률은 503.5%로, 예상되는 총 세대수는 578세대로 나타났다. 세부적으로 ▲60㎡미만(172세대) ▲60~85㎡(219세대) ▲85㎡초과(187세대) 등으로 나뉘며, 임대주택 수는 88세대다. 추정비례율은 105%로 예상됐다. 평당 공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 900만원, 일반분양가는 7,000만원으로 책정됐다. 한편, 서울시는 앞서 8·8대책과 관련, 보도자료를 통해 건축물계수 상향조정을 예고한 바 있다. 임대주택이나 전략적 용도시설을 짓게 되면, 최대 1.0까지 인센티브 계수를 받게 된다는 내용이다. 외국자본을 유치하는 투자청, 외국인 편의를 도모하는 외국인 오피스텔 모두 전략적 시설로 그 의미가 충분하다. 그러나 최근 시는 1.0으로 계획됐던 계수를 0.7로 바꿀 것을 주문했다. 이로써 수정·진주 두 곳 모두 상향된 계수 적용을 받지 못하게 됐다. 해당 건에 대해 운영준비위는 다시금 논의를 이어가겠다는 방침이다.
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