발행일(UPDATE): 2025년 07월 03일 07시 57분
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"추진준비위원회가 당장의 역할을 해냈기보다, 토지등소유자들의 탄탄한 응집력이 신속한 동의서 징구를 가능케 했습니다. 주민들의 염원을 누구보다 잘 이해합니다. 정주 환경을 한 단계 업그레이드할 수 있는 커뮤니티시설을 갖춘 초역세권 아파트를 지향합니다. 목동은 내로라하는 재건축 단지(14개) 외에도 신정역1구역을 포함한 재개발 대상지가 많습니다. 괄목할만한 변화에 신정역1구역도 포함될 것입니다" 김호우 신정역1구역 추진준비위원장(사진)은 하우징워치를 만나 정비계획(안) 입안 제안을 위한 동의서 징구 관련 공을 주민들에게 돌렸다. 신정역1구역은 신정역(5호선)을 품은 역세권 입지에 속해 있다. 현재 신속통합기획 절차로 '역세권재개발(뉴홈)'을 추진하고 있다. 최근 입안 제안을 위한 동의율 65%를 불과 4개월 만에 달성했다. 그 흔한 홍보 OS요원을 가동하지도 않고 주민 봉사자들만으로 이뤄낸 성과에 현장 역시 고무적인 분위기다. 신정역1구역은 '역세권재개발(뉴홈)'을 통해 도정법 상 법적상한용적률의 1.2배 완화된 용적률을 목표로 하고 있다. 일례로 제3종일반주거지역의 법적상한용적률이 300%임을 감안할 때, 1.2배 적용될 경우 최대 360%까지 확보 가능하다. 물론 용적률 인센티브는 공짜로 주어지지 않고, 기부채납 등의 반대급부가 수반된다. 추진준비위원회는 무작정 용적률 욕심만 내기보다 꼼꼼한 사업성 분석을 전제로 사업을 이끌어 나갈 계획이다. 정비계획(안) 상, 대상지의 구역면적은 약 86,923㎡다. 신정역1구역은 용도지역이 제1종, 제2종(7층이하), 제3종 등이 섞여 있다. 종상향을 통한 용도지역 조정을 계획 중이다. 해당 지역은 남고북저의 구릉지 형태를 띠고 있어, 단차 설계를 적용해 오목로(남측)에서 신정중앙로(북측) 방향으로 스카이라인이 순차적으로 높아지는 형태로 건축계획을 수립했다. 최고높이는 32층이 목표다. 추진준비위원회 자료에 따르면, 재개발을 통한 예상되는 주택공급물량은 약 3,200세대다. 물론 현재 소형평형 비중을 높게 한 만큼, 향후 소유주 설문조사를 통해 평형 계획을 다시 수립하게 될 경우 세대 수는 계속해서 바뀔 예정이다. 현재 신정역1구역은 현대엔지니어링과 포스코이앤씨 등의 1군 건설사들이 수주 관심을 타진하고 있다. 신정역1구역은 목동 로데오 거리, 학원가와도 인접한 지역이다. 또한 주변으로는 모아타운과 역세권사업 등의 정비사업 역시 활발하게 추진되고 있어 향후 미니 신도시가 형성될 것으로 관측된다. 이번 신통기획을 통해 3,000세대급 대단지 아파트를 목표로 하고 있다. 양동초등학교를 품은 '초품아'이자 5호선 신정역과 붙어 있는 역세권 아파트로 거듭날 것으로 업계는 보고 있다.
![[한남4] ⑩2차 합동홍보설명회, 양사에 쏟아진 '현장질의' 내용은](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250102/art_17363054143593_5d3e6e_178x118_c0.jpg)
한남4구역의 2차 합동홍보설명회는 지난 1차 때와 달리, 삼성물산과 현대건설 양사에 쏟아진 '현장질의'에 많은 관심이 모아졌다. 삼성물산은 주로 한강변 설계 관련 조합원들의 질문이 집중됐고, 현대건설은 공사도급계약서 상 문구 변경이 가능한지에 대한 질의가 이어졌다. 양사 모두 프레젠테이션(PT) 발표는 압축적으로 진행하고 약 20여분 간 이어진 현장질의에 에너지를 쏟는 모습이었다. 양사에 사전 제출된 질문으로는 ▲우회도로 공사 솔루션 ▲한강 조망세대 ▲스카이브릿지 인허가 등으로 요약된다. 현재 보광로·장문로 사거리는 '내수재해위험지구'에 속하며, 낮은 단지 레벨로 인해 상습 침수구역으로 지정돼 있다. 서울시 도시재정비위원회 심의의견에 따르면, 한남4구역은 보광로·장문로 사거리의 지반을 높이는 공사를 진행해야 한다. 지반고 상향 공사가 진행되는 동안, 통행이 가능한 우회도로를 설치해야 한다. 현대건설은 한남4구역을 관통하는 우회도로를 만들 경우, 지하층 공사를 할 수 없기 때문에 솔루션이 필요하다고 설명했다. 현대건설은 한남3구역 도로를 활용할 수 있다는 점을 강조했다. 다만 현대건설의 공사 현장이기에, 경쟁사인 삼성물산은 한남3구역 도로를 우회도로로 사용하지 못한다고 부연했다. 현대건설 공사 펜스가 설치돼 있는데, 외부 차량 출입은 불가하다는 입장을 나타낸 것이다. 현대건설은 한강 조망세대 관련해선 총 839세대가 가능하다는 점을 설명했다. 스카이브릿지 역시 향후 건축심의를 통해 결정될 예정이며, 인허가에 대한 자신감을 나타냈다. 현대건설에 대한 현장 질문으로는 대부분 공사도급계약(안) 문구 변경이 가능한지 여부를 묻는 내용이 주를 이뤘다. 공사도급계약(안) 제51조(공사의 일시정지) 관련, 현대건설은 자사의 책임없는 사유를 제외하고는 어떠한 경우에도 공사를 정지할 수 없다는 문구를 추가했다. 조합원들은 '책임없는 사유'는 결국 현대건설의 귀책사유가 아닐 경우 언제든 공사 중단을 할 수 있는 것 아니냐는 점을 문의했다. 공사도급계약(안) 제52조(지체상금) 관련, 현대건설은 조합 원안과 달리 지체상금의 한도를 공사도급계약금액의 5%로 정한 부분도 수정이 가능한지를 질의했다. 이와 관련, 현대건설은 지체상금의 한도를 5% 이내로 정한 조항을 향후 조합과 협의 하에 변경할 수 있다고 답했다. 다만, 현 시점에선 앞선 내용대로 입찰제안서와 공사도급계약(안) 날인본을 제출했기에 '변경'을 쉽게 이야기할 수 있는 상황은 아니라고 부연했다. 조합원들은 정확한 실착공일이 적혀 있지 않은 이유에 대해서도 질의했다. 현대건설은 총 공사기간은 이주 완료 후 49개월 이내로 명확하게 제안서에 담겨 있다는 답변으로 갈음했다. 두번째로 발표에 나선 삼성물산은 '한강조망' 설계 관련 질의로 대부분의 시간이 채워졌다. 삼성물산은 한남4구역 땅이 가진 장점을 극대화하는 방향으로 한강조망권 확보에 설계 주안점을 뒀다는 점을 강조했다. 사업대상지의 대지적 여건(구릉지)을 고려, 한강뷰가 가능한 최대 물량을 뽑아내고자 보광로·장문로를 중심으로 한 8개 조망축 확보에 신경을 썼다는 게 삼성물산 설계 담당자의 설명이다. 한강뷰 최대확보 전략을 위해선, 조합원들이 가장 선호하는 한강변에 맞닿아 있는 34블록과 30블록에 대한 이해가 전제되어야 한다. 해당 블록에는 그동안 국내 정비사업에서 시도되지 않았던 '원형 주동'이 들어갔다. 원형 주동은 뒤쪽 블록들의 한강 조망 확보를 전제로 배치됐다. 스카이브릿지 역시 조합 원안에 맞춰 32블록에 설계했음을 설명했다. 작년 5월 서울시는 과도한 디자인을 지양하고, 형태를 단순화하고, 정주 공간으로 활용하지 말라는 지침을 내렸다. 삼성물산은 서울시 지침에 맞게끔 32블록에 스카이브릿지를 만들었기에 인허가 상 이슈는 없다고 자신했다. 우회도로 관련한 질문에 대해, 삼성물산은 한남3구역의 도시계획도로는 특정 시공사가 독점해 사용하는 것이 아닌 누구나 사용이 가능한 도로임을 설명했다. 한남3구역의 사업속도가 한남4구역보다 약 3년 정도 빠르다는 점을 감안할 때, 한남3구역의 도시계획도로를 이용하는데 문제될 것이 없다는 점이 요지다. 삼성물산은 한남4구역 사업비 전액을 'CD+0.78%'로 조달하겠다는 점을 강조했다. 입찰보증금(500억원)은 'CD-0.5%'를 제안했다. 삼성물산은 HUG보증을 받지 않기 때문에, 필수 사업비와 기본이주비, 사업촉진비(추가이주비 포함) 등의 전액을 같은 금융조건으로 한번에 조달할 수 있다는 점을 강조했다. 자체 지급보증을 활용하기 때문에 HUG보증수수료도 부담하지 않는다.
봉천13구역이 변경된 정비계획(안)을 토대로 사업성 개선 방안을 마련해 눈길을 끈다. 대상지는 앞선 주민설명회 대비 늘어난 일반분양분과 높이 제한 완화로 부족한 사업성을 다소 보완할 수 있게 됐다. 9일 정비업계 따르면 한국토지주택공사(LH)는 최근 봉천13구역 정비계획 변경(안) 주민설명회를 개최해 토지등소유자들에게 정비계획 수립 및 향후 추진계획을 설명하는 시간을 가졌다. 당일 PT발표는 ㈜도시미래종합기술공사와 LH가 각각 맡아 순차적으로 진행됐다. 봉천13구역의 구역면적은 12,272㎡로, 용도지역은 준주거지역을 유지키로 했다. 사업지는 2개 획지로 분할돼 사업이 추진되며, 중앙부엔 열린광장과 보행자전용도로가 조성돼 주민들의 이동편의가 증대될 예정이다. 총 4개의 주상복합건물이 들어서며, 최고층수는 24층(80m이하)으로 계획됐다. 토지이용계획(안)에 맞춰 공원 2곳은 양분된 2개 획지 중앙부에 비슷한 규모로 위치하게 된다. 남부순환로변에는 연도형 상가가 배치되며, 남부순환로208길과 청룡2길의 확폭 계획이 잡혔다. 공공기여(기부채납) 계획에 따른 순부담면적은 845.25㎡(10.2%)로 나타났다. 지하주차장의 경우, 당초 사전기획(안)에선 도시계획 시설 하부에 민간·공공 지하주차장을 통합설치하는 것으로 계획이 잡혔다. 그러나 관악구청과 주민대표회의 협의결과, 민간·공공 지하주차장을 분리하는 것으로 최종(안)이 조정됐다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(250%) ▲상한용적률(273.4%) ▲법적상한용적률(500%) 등으로 수립됐다. 소형주택 추가 건설에 따른 주택재개발사업으로 인해 20%p의 기준용적률이 상향됐고, 열린단지 등의 용적률 인센티브가 적용돼 허용용적률은 250%로 구성됐다. 법적상한용적률은 500%로 계획됐는데, 증가한 용적률의 절반은 임대주택으로 건설된다. 예상되는 주택공급물량은 473세대로, 기존 대비 37세대의 일반분양분이 증가했다. 그 결과 조합원물량은 227세대로 나타났다. 세부적으로 ▲36㎡(37세대) ▲46㎡(66세대) ▲59㎡(80세대) ▲84㎡(40세대) ▲114㎡(4세대)로 나뉜다. 일반분양과 공공임대주택은 74세대와 172세대로 각각 계획이 잡혔다. 공공임대주택은 재개발 시 의무적으로 지어야 할 임대주택(29세대)과 법적상한용적률 확보 목적으로 지어야 할 국민주택규모 임대주택(143세대)으로 구성된다. 대상지의 추정비례율은 96.2%로 예상됐다. 평당 공사비는 2024년 12월 기준 주변 시세와 물가를 고려해 710만원으로 책정됐다. 이어 조합원분양가는 ▲59㎡(8.8억원) ▲84㎡(10.4억원)▲114㎡(13.9억원)으로 예상됐다.
여의도 내에서도 규모·입지 부문에서 손꼽히는 삼부아파트가 조합설립을 위한 바쁜 행보를 보이고 있다. 추진위원회는 1개 단지 내 상이한 용도지역(일반상업지역·제3종일반주거지역)에서 비롯된 소유주들의 입장차를 조율해 오는데 그간 내부 역량을 쏟아왔다. 작년 10월 주민총회에서 균형감 있는 집행부 선출을 전환점으로 발판 삼아, 주민들의 오랜 염원이었던 조합설립에 막바지 박차를 가하고 있다는 분석이 나온다. 7일 정비업계 따르면 삼부아파트 재건축 추진위원회(김경희 추진위원장·노혁진 부위원장)는 이달 18일(토) 정비계획(안)을 소유주들에게 소상히 설명하는 시간을 가진다. 도정법 상 법적으로 열어야 할 설명회가 아닌 점을 감안할 때, 조합을 설립하기 전 개발 방향성을 공유하기 위한 자리로 풀이된다. 추진위원장과 부위원장은 각각 30-2번지(제3종), 30-3번지(상업)에 거주하고 있는 만큼 상호 간 높은 이해도를 전제로 사업에 임해왔다. 삼부아파트는 여의도 내에서 사업 난이도가 높은 곳으로 정평이 나 있을 만큼, 상이한 용도지역에서 비롯될 '이해관계'를 조율해 오는 게 관건이었다. 작년 4분기 진행된 주민총회를 거쳐 통합을 목적으로 한 집행부 구성에 변화를 준 것도 같은 맥락이다. 부위원장과 감사직을 30-3번지(상업) 소유주들이 맡게 됨에 따라, 상대방의 입장을 이해하고 하나의 목표로 귀결시켜나가는 과정에서 긍정적인 영향이 있었다고 소유주들은 입을 모은다. 현재 여의도는 목동, 압구정과 마찬가지로 보이지 않는 속도경쟁을 펼치고 있다고 봐도 무방하다. 주변 노후화된 단지의 주거환경 개선이 이뤄질 경우, 자산가치 측면에서 볼 때 '상대적 격차'가 생길 수밖에 없기 때문이다. 주거 트렌드의 일환으로 신축을 선호하는 경향성이 점차 짙어진 것도 궤를 같이 한다. 재건축 사업을 정치의 영역과 떼고 볼 수 없다는 시선도 현 시국을 감안할 때, 속도경쟁을 부추기고 있는 요인 중 하나다. 삼부아파트는 1개 단지로 이뤄져있다는 기초사실을 전제로, '통합의 관점'에서 재건축 사업의 방향성을 수립해 나갈 것으로 업계는 보고 있다. 재건축 사업에서 '규모의 경제'는 곧 '사업장 크기'로부터 시작된다. 정비사업 구역이 클 경우, 단지 배치계획부터 커뮤니티시설 등 단지 가치를 좌우할 중요한 의사결정 관련 운신의 폭이 커져서다. 특히, 코로나19로 재택근무가 일상화되면서 집에 머무는 시간이 많아졌다는 점도 고려 요인이다. 여의도 내 대부분 사업장이 준주거지역, 일반상업지역으로 종상향시켜 사업을 추진하기 때문에, 본래 주어진 '사업장 크기'의 중요도는 더욱 크다는 게 전문가들의 중론이다. 종상향을 통해 얻어낸 '용적률'을 최대한 활용하려면, 작은 사업장일수록 동간거리를 좁게 가져갈 수밖에 없는 한계점이 있다. 삼부아파트는 시범아파트에 이어 두번째로 크기 때문에 '규모의 경제'를 최대한 활용하는 방향을 택할 것으로 보인다. 지난해 정비업계 최초로 조합 간 합병을 택한 대치우성1차와 쌍용2차도 규모의 경제를 통해 전체 파이를 키우는데 합의했기 때문이다. 대치우성1차와 쌍용2차는 서로 다른 단지로, 각각 조합을 설립해 재건축 사업을 진행했다. 사업시행계획(안)을 인가받은 2개 조합이 1개 조합으로 합쳐 재건축 사업을 진행하는 건 업계 처음 있는 일이다. 대치우성1차와 쌍용2차는 올해 조합원 총회를 거쳐 통합 작업을 마무리할 예정이다. 1975년 준공된 삼부아파트는 현재 최고 15층, 10개동 866가구다. 여의도에서는 시범아파트(1,584가구) 다음으로 몸집이 크다. 여의도초-여의도중-여의도고등학교가 도보 10분 이내에 있어 실거주 가치는 높은 것으로 평가된다. 전용면적 기준으로 삼부아파트는 현재 ▲70㎡ ▲77㎡ ▲106㎡ ▲135㎡ ▲146㎡ ▲175㎡ 등으로 이뤄져 있다. 현재 추진위원회는 제이앤케이도시정비가 초기 사업을 지원해 주고 있다. 여의도 삼부 소유주는 "비록 용도지역은 다를지언정, 주민들 모두 한 마음으로 바라는 건 '자산가치 증식'일 것"이라며 "정비계획(안) 설명회도 열리는 만큼, 조합설립이 가까워졌다는 기대감이 든다"고 말했다. 이어 "각기 다른 용도지역에서 비롯된 이해관계에서 더 나아가, 장기적인 관점에서 바라볼 때 모든 주민들의 이해관계는 결국 같은 방향을 바라보지 않을까 생각한다"고 덧붙였다.
북아현2구역이 사업시행계획(안) 소송 관련 대법원(상고심)을 가기 전, 아현동성당에 공식 사과문을 전달했다. 조합은 1심에서 승소했으나, 2심(항소심)에선 아현동성당에 패소했다. 이에, 조합은 성당과의 관계 회복과 원만한 협의 진행을 목적으로 공문을 발송했다. 북아현2구역은 사업시행계획(안) 소송에서 패소함에 따라, 사업이 지연되는 것을 막고자 아현동성당과의 협의에 적극적으로 나설 전망이다. 8일 법조계 따르면 서울고등법원은 지난 달 18일 북아현2구역의 사업시행계획 변경(안)을 취소했다. 북아현2구역은 지난 2022년 3월 서대문구청으로부터 사업시행계획 변경(안)을 인가받았다. 사업시행계획 변경(안) 취소 소송을 제기한 건 구역 내 위치한 '아현동성당'이다. 아현동성당이 주장한 내용은 ▲건축법 제61조(일조권 침해) 위반 ▲성당 동의 없이 이뤄진 '사업시행계획 변경(안)' 인가 ▲재량권 남용·일탈 등으로 요약된다. 먼저, 아현동성당은 북아현2구역의 사업시행계획 변경(안)이 건축법에서 규정하고 있는 일조 등의 확보를 위한 건축물 높이 제한 규정을 위반했다고 주장했다. 변경된 사업시행계획(안)대로 진행할 경우, 아현동성당은 수인한도를 초과하는 일조권·조망권·사생활 침해가 발생하게 된다. 또한, 아현동성당 북쪽에 신설된 도로(폭 20m)는 유사시 피난도로로 이용되는 1층 부지 일부를 침범하게 돼, 안전상의 이슈가 있음을 주장했다. 이와 관련, 법원은 아현동성당 주변에 신축될 아파트 부지는 '특별건축구역'으로 지정됐고, 건축법 제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) 등의 적용을 배제하는 특례가 설정됐다는 사실에 주목했다. 건축법을 위반했다는 아현동성당의 주장을 받아들이지 않았다. 아현동성당의 '동의' 없이 사업시행계획 변경(안) 인가가 이뤄졌다는 주장도 받아들여지지 않았다. 법원이 사업시행계획 변경(안) 취소를 구한 아현동성당 주장 중에서 받아들인 부분은 '재량권 남용'이다. 법원은 아현동성당에 거주하거나, 이를 이용하는 사람들의 환경권 등 생활이익을 전혀 고려하지 않은 채, 나머지 조합원들의 편익만을 고려했다는 점에 주목했다. 공익과 사익의 이익형량의 정당성이 결여됐고, 아현동성당의 생활이익이 지나치게 침해되었다고 봤다. 이에, 재량권을 일탈·남용한 부분은 위법하다고 판시했다. 법원은 아현동성당과 불과 10m 거리에 위치하게 될 2개동이, 아현동성당의 일조권을 침해할 것으로 봤다. 종교시설은 법령상 복리시설에 해당하지만, 재개발 후 아현동성당의 일조권 침해는 매우 심각해 사회통념상의 참을 수 있는 한도를 초과한다고 판시했다. 법원은 조합이 아현동성당과 협의해 일조권 침해를 예방할 수 있었지만, 아현동성당의 지속적인 협의 요청을 조합이 별다른 이유 없이 무마했다는 점도 언급했다. 조합은 사업시행계획 변경(안) 인가가 취소될 경우, 주거환경개선이라는 공익적 취지가 사라지고, 사업비 부담에 따른 중대한 지장이 초래될 것을 주장했다. 하지만 법원은 사업시행계획 변경(안)을 작성할 당시, 아현동성당의 이용자와 거주자의 환경권 등 생활이익을 전혀 고려하지 않았고, 사업 지장이 초래될 우려나 실패 가능성만으로 공공복리에 반한다고 단정할 수는 없다고 말했다. 결론적으로 법원은 아현동성당이 조합을 상대로 제기한 '사업시행계획(안)' 취소를 인용했다. 현재 북아현2구역은 아현동성당과 합의했다는 내용을 조합원들에게 안내한 상황으로, 이르면 이달 임시총회를 열어 해당 이슈를 봉합할 계획이다. 성당 측 소송을 맡은 이희창 법무법인 센트로 변호사는 "조합이 사업시행계획에 관하여 광범위한 형성의 재량을 갖는다하여도 이는 무제한적인 것이 아니라, 관련되는 제반 공익과 사익을 비교 형량하여야 한다는 제한이 분명히 존재한다는 점을 확인받은 판결"이라며 "다소 추상적으로 생각할 수 있는 행정법의 일반 원칙을 침해되는 권리의 유형에 접목시켰고, 영상자료 등을 활용해 주장 사실을 입증했다"고 설명했다.
응봉대림1차가 신통기획 패스트트랙(자문방식) 절차를 통해 재건축 사업 전환을 꾀하고 있다. 올해 신속통합기획(안) 사전자문(Fast-Track) 접수를 목표로 동의서 징구에 열을 올리고 있다. 현 시점, 상가를 포함한 전체 동의율은 약 30%에 못 미치는 수준으로 알려져 있는 만큼, 소유주 독려에 전력을 다해야 할 것으로 관측된다. 7일 정비업계 따르면 응봉대림1차는 지난 달 주민들을 대상으로 개략적인 수준의 정비계획(안)을 설명하는 자리를 가졌다. 설명회장은 다수 주민들로 북적일 정도로 사업 전환을 향한 기대감은 높았다. 정비계획(안) 상, 대상지의 구역면적은 46,394㎡다. 응봉역(경의중앙선) 역세권에 위치해 있는 만큼, 용적률 완화 특례법을 적용해 최대 360% 용적률을 전제로 정비계획(안)을 만들었다. 제3종일반주거지역의 법적상한용적률(300%)의 1.2배만큼 적용이 가능하다. 특례법 적용에 따라 추가 용적률(60%p) 중 36%p는 공공임대·조합원 분양, 나머지 24%p는 일반분양에 사용된다. 예상 세대수는 총 1,308세대로, 최고층수는 46층으로 계획이 잡혔다. 설문조사 결과, 대부분의 소유주들은 25평(422명)과 34평(366명)을 선호하는 것으로 나타났다. 그 뒤를 40평과 30평이 뒤따랐다. 토지이용계획(안)에 맞춰 메인 상가의 경우, 고층이 밀집해 있고 유동인구가 많은 상부에 위치하게 된다. 대상지엔 단차를 이용한 스트리트 몰도 들어서는데, 그 옆엔 기부채납을 통해 공원(3,960㎡)이 조성된다. 단지는 특화설계를 통해 ▲막힘없는 영구조망 ▲개방형 스트리트 몰 ▲파노라마 뷰 ▲커뮤니티 시설 등을 염두하고 있다. 초역세권인 응봉대림1차는 서울숲을 비롯해 한강과 중랑천을 마주하고 있는 입지에 위치한다. 따라서 일부 고층 세대의 경우, 한강뷰가 가능하다는 것이 재건축 추진준비위원회의 입장이다. 한편 최근 응봉대림1차는 국내 최초로 재개발·재건축 조합의 전자동의서 서비스가 현장에 적용되는 단지로도 알려져 있다.
송파구 오금현대가 조합설립을 위한 추진위원회 구성에 나선다. 6일 정비업계 따르면 송파구청은 이달 11일(토) 오전 9시부터 오후 6시까지 오금현대 추진위원회 예비임원 선거를 진행한다. 예비추진위원장 자리에는 정성기 후보(기호1번)와 최미애 후보(기호 2번)가 출마했으며, 감사는 김어진 후보가 단독 출마했다. [공공관리 추진위원회 선거관리기준]에 따라, 단독 후보로 나선 김어진 후보는 당선이 확정됐다. 예비추진위원장 후보들의 합동연설회는 내일(화) 오후 3시 아멘교회에서 진행된다. 오금현대의 초기사업은 최미애 추진준비위원장이 이끌어 왔다. 오금현대는 지난 2020년 5월 공공기획(現 신속통합기획) 대상지로 선정된 후, 이듬해 공공기획(안) 공람공고를 진행했다. 다만, 과도한 임대주택 건립비율과 주민의견을 반영하지 않았다는 이유로 사업에 제동이 걸렸다. 최미애 추진준비위원장은 수차례 주민설명회를 열며 공공성과 사업성의 중심점 역할을 수행해 왔고, 그 결과 작년 7월 구역지정을 받았다. 오금현대는 작년 7월 정비계획(안)을 수립했고, 토지등소유자 50% 동의를 얻어 올해 상반기 내로 추진위원회를 설립할 계획이다. 올해 하반기 중으로는 조합설립인가를 받는다는 목표로 사업을 추진하고 있다. 현재 오금현대의 공공지원 정비업체는 엘림토피아다. 엘림토피아는 신속통합기획 시범사업지인 '금호21구역'에서도 공공지원 정비업체로 사업을 지원했다. 작년 7월 서울시로부터 지정고시받은 정비계획(안)에 따르면, 추정비례율은 98.12%로 산출됐다. 조합원 분양가는 ▲59㎡(11.7억원) ▲84㎡(15.4억원) ▲114㎡(18억원) ▲145㎡(19.7억원) ▲198㎡(25.5억원)으로 나타났다. 기존 30평형대를 가진 소유주의 평균 권리가액은 세대당 평균 종전자산가액(약 15억원)에 추정비례율(98.12%)을 곱한 약 14억7,200만원이다. 34평의 조합원 분양가(15억4,000만원)를 감안할 때, 약 6,800만원 가량의 추가 분담금을 내야 하는 것으로 계산됐다. 오금현대가 지정고시 후 2달 뒤 소유주들을 대상으로 진행한 설명회에선 추정비례율을 약 102%로 안내했다. 2달 전 지정·고시된 비례율보다 약 4%p 증가한 수치다. 해당 추정비례율은 평당 공사비 950만원, 평당 일반분양가 6,000만원을 기초 지표로 산출됐다. 기존 30평대를 가진 소유주가 34평을 분양신청할 때, 예상되는 추정분담금은 1억6,400만원으로 안내됐다. 기존 46평, 47평을 가진 소유주가 동일 평형대인 46평형을 분양받을 때, 추가적으로 내야 할 분담금은 약 1억7,000만원 수준으로 책정됐다.
한강변에 위치한 신반포2차가 현대건설을 시공사로 선정하며 사업속도를 내고 있는 가운데, 상가 조합원들이 주택을 분양받기 위해선 조합원 전원의 동의가 필요하다는 판결을 받아 관심이 모아진다. 통상 재건축 사업장에서 상가 동의를 얻기 위해, 상가 분양비율을 '0.1'로 정해왔다. 하지만 서울중앙지방법원은 1보다 완화된 비율을 결정하기 위해선 조합원 100% 동의를 받아야 한다는 판결을 내렸다. 6일 정비업계 따르면 서울중앙지방법원 제37민사부(판사 이상원)는 최근 신반포2차아파트의 조합원 58명(원고)이 재건축정비사업조합(피고)을 상대로 제기한 총회결의 무효확인 소송에 대해 원고 승소 판결을 내렸다. 신반포2차는 지난 2022년 정기총회를 개최했고, 이때 정관에 제42조의2(쟁점 조항)를 신설하는 내용의 안건을 결의했다. 상가의 사업시행과 관련, 창립총회에서 의결한 상가합의서 내용을 담는 것을 골자로 한다. 신반포2차 조합원들은 ▲의결정족수 미달 ▲설명의무 위반의 하자 등을 주장했다. 통상적으로 정비사업 현장에선 상가 동의를 얻기 위해, [도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호]를 따랐다. 원칙적으로 상가 조합원은 상가만 받을 수 있다. 하지만 예외 사항으로 3가지를 뒀다. [도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호] ① 상가를 짓지 않을 때, 기존 상가 감정평가액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관 등으로 정한 비율을 곱한 가액보다 클 경우 ② 기존 상가 감정평가액에서 새로 공급받는 상가 추산액을 뺀 금액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관 등으로 정한 비율을 곱한 가액보다 클 경우 ③ 새로 짓는 상가의 최소분양단위규모의 추산액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액보다 클 경우 법원은 [도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호]가 아닌 [도시정비법 시행령 제63조 제2항 단서조항]에 따라 조합원 전원의 동의가 필요하다고 봄이 상당하다고 판단했다. 상가 조합원에게 무분별하게 주택을 공급하는 것을 방지하기 위해, 조합원 전원의 동의가 있는 경우에 한해서만 위의 3가지 기준을 적용할 수 있다고 본 것이다. 법원은 조합이 새로운 상가를 건설하지 않아 상가 조합원에게 상가를 공급한다는 원칙을 지키는 것이 불가능할 때, 새로운 상가를 건설하지만 일부 상가 조합원에게는 종전자산가액에 크게 못 미치는 규모의 상가를 공급할 수밖에 없을 때에만 '예외적'으로 주택을 공급해야 한다고 봤다. 법원은 신반포2차가 상가 조합원에게 주택을 주기 위해 총회에서 정한 비율 '0.1'을 언급했다. 상가 조합원이 보유한 물건의 가액이 분양주택의 최소분양단위규모 추산액의 10%만 넘으면 주택을 받을 수 있게끔 한 비율이다. 법원은 상가 조합원이 공동주택을 받기 위한 요건으로서 종전자산가액과 최소분양단위규모 추산액을 비교하는 비율을 1보다 완화해 정하는 것은 조합원 전원의 동의가 없는 한 허용되지 않는다고 봤다. 이에, 총회에서 조합원 약 55%만이 해당 내용에 동의했기 때문에, 조합원 전원의 동의가 없었고, 이에 의결정족수를 미달한 중대한 하자가 있다고 판단을 내렸다. 김준식 법무법인 지평 변호사는 "위 판결을 감안할 경우, 상가 소유주들에게 주택을 공급하려면 현실적으로 2가지 방법밖에 없다"며 "첫째는 상가를 아예 건설하지 않는 것, 다른 방법은 새로 건설하는 상가의 구획을 크게 하거나 소형평형을 도입하는 방식으로 상가 최소분양단위규모 추산액이 분양주택의 최소분양단위규모 추산액보다 크게 하는 것"이라고 말했다. 하지만 김 변호사는 상가를 건설하지 않는 것은 그 자체로 사회경제적 문제가 될 수 있음을 지적했다. 해당 내용을 포함해 정비계획(안)을 변경할 수 있을지 장담할 수도 없다. 추산액 비율에 관한 신반포2차 판결은 항소심에서 취소될 수도 있기에, 조합으로서는 조합 사정과 여건에 부합하게끔 법이 허용하는 범위 내에서 해결책을 모색해야 한다고 강조했다. 김 변호사는 "상가 소유주들은 금번 판결로 막연한 불안감을 갖고 사업에 반대입장을 표명하기보다, 조합과 함께 상가 소유주들의 법적 지위를 담보할 수 있는 방안 마련에 적극 협조할 필요가 있다"며 "이미 조합을 설립해 상가 소유주들에게 주택을 공급하기로 한 조합의 경우에는 이번 판결의 항소심을 주시할 필요가 있으며, 당장의 판결에 따라 섣부른 행동을 취하기보다 차분히 상황을 관망할 필요가 있다"고 설명했다.
송파구 가락미륭이 관리처분계획(안) 수립을 위한 조합원 분양신청을 받고 있다. 6일 정비업계 따르면 송파구 가락미륭 재건축 조합이 지난 달부터 조합원 분양신청을 진행하고 있다. 분양신청을 받는 현 시점, 조합이 추정한 비례율은 약 81%다. 총수입 추정액(6,823억원)에서 총지출 추정액(2,721억원)을 뺀 뒤, 아파트 분양대상자들의 종전자산평가 추정액(5,035억원)을 나눠 계산된 수치다. 조합원들의 종전자산 평가일은 사업시행계획(안) 인가 고시일(2024년 6월 27일)을 기준으로 계산됐다. 종전자산 평가액은 조합과 송파구청이 각각 선정한 감정평가법인이 평가한 금액을 산술평균한 값으로 결정됐다. 종전자산 감정가액에 비례율(81%)을 곱한 값이 '권리가액'이다. 조합원들은 권리가액을 기준으로 원하는 평형대의 조합원 분양가와 비교해 환급금 혹은 분담금을 내야 한다. 가락미륭의 조합원 분양가는 평형대별로 ▲45㎡(9.2억원) ▲59A㎡(11.6억원) ▲59B㎡(11.3억원) ▲74㎡(13억) ▲84A㎡(14억) ▲84B㎡(14.1억) ▲84C㎡(13.6억원) ▲84D㎡(13.9억원) 등으로 산출됐다. 물론 현 시점 추산한 금액일 뿐, 향후 사업비 변동 및 일반분양가 심의 결과 등에 따라 조합원 분양가는 계속해서 변동된다. 동·호수 추첨은 관리처분계획(안) 수립 이후 진행한다. 가락미륭아파트는 지난 2019년 제14차 서울시 도시계획위원회에서 수정가결 받으며, 구역지정이 이뤄졌다. 2020년 지정고시된 정비계획(안)에 따르면, 가락미륭아파트는 재건축 사업을 통해 총 612세대로 탈바꿈한다. 60㎡ 이하 세대 수는 249세대, 60-85㎡ 이하 세대 수는 363세대로 계획됐다. 용적률 체계는 ▲기본용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(230%) ▲법적상한용적률(299.25%)로 구성된다. 가락미륭이 작년 초 사업시행계획(안)을 수립할 때 추정한 비례율은 약 85%였다. 1년여 만에 분양신청을 하는 과정에서 비례율은 4%p 줄어들었다.
DL이앤씨가 성남시 중원구에 소재한 상대원2구역의 철거작업을 중단했다. 공사를 멈춘 건, 구역 내 위치한 교회의 철거 승인이 나지 않았기 때문이다. 인허가청인 중원구청은 교회로부터 철거 동의서를 받거나, 명도소송 확정판결(대법원)을 받아와야 철거를 승인해 주겠다는 입장을 나타내고 있다. 조합원들은 명도소송(1심)에서 승소했음에도 불구 철거 승인이 나지 않아 사업지연을 우려하고 있는 실정이다. 3일 정비업계 따르면 DL이앤씨는 상대원2구역 내 교회 등이 이주를 하지 않아, 철거공사를 진행할 수 없다는 입장을 밝혔다. DL이앤씨는 지난 달 18일부로 인력과 장비를 현장에서 철수시킨 상황이다. 공사지연에 따른 현장 상주인력의 관리비용이 증가하고 있다는 점도 부연했다. 교회 이주가 완료된 후 남은 철거작업을 진행하겠다는 게 DL이앤씨의 설명이다. 철거 공정율 80%를 달성한 상황에서, 시공사가 작업을 멈춰세운 건 종교시설(교회)과 관련 있다. 구역 내 위치한 3곳의 교회는 주택과 종교부지를 분양 신청한 조합원이다. 통상 정비사업의 경우, 이주개시와 동시에 명도소송을 진행한다. 일부 세대의 미이주로 인해 빚어질 사업 지연을 방지하기 위함이다. 사업기간이 늘어날 경우 조합의 사업비는 물론 이주비 대출을 받은 조합원들의 금융비용 부담은 계속해서 커질 수밖에 없다. 2,000여명 넘는 조합원들이 발을 동동 구르고 있는 것도 경제적 부담과 관련 있다. 상대원2구역은 교회를 상대로 한 명도소송에서 승소하며 인도집행도 완료했다. 다만, 중원구청은 교회 건축물 철거를 위해선, 교회로부터 동의서를 받아 제출할 것을 요청했다. 상대원2구역은 관련 법령과 제도에 따라 명도소송을 승소하고 인도를 완료했음에도 불구, 행정청은 교회로부터 [소유자 동의서]를 받아야 철거계획 승인이 가능하다는 입장이다. 이에, 사업지연을 우려한 조합원들은 최근 대규모 집회를 개최하기도 했다. 김준식 법무법인 지평 변호사는 "건축물관리법 상, 관리자 범주 안에는 '관리자로 규정된 자'도 포함된다"며 "사업시행자인 조합을 관리자로 보는 것이 타당하다"고 말했다. 이어 "인허가청에서 조합이 관리자에 해당하려면 소유권 또는 소유자 동의서가 필요하다는 입장과 관련, 사실 수용재결 등으로 소유권을 취득하는 예외적 경우를 제외하고는 재개발 사업에서 조합이 조합원들의 소유권을 취득하는 경우는 없다"고 설명했다. 현재 교회는 토지 보상비와 건축비, 기회손실보상비 등의 추가 보상(안)을 요구하고 있다. 종전자산평가는 인근 시세 대비 낮게 책정된 반면, 종후자산평가(분양가)는 높게 책정됐다는 게 교회 측의 입장이다. 상대원2구역은 성남시 중원구 상대원동 3910번지 일원에 위치해 있으며, 사업시행 면적은 24만2,045㎡다. 지하7층-지상29층, 총 45개동을 짓는 재개발 사업이다. 재개발 후 총 세대 수는 5,090세대에 달할 정도로 규모가 크다. 예정된 주택공급물량의 규모가 큰 만큼, 국토부는 1기 신도시 선도지구 사업 과정에서 발생하는 이주 수요를 충당할 사업장으로 상대원2구역을 염두에 뒀다. 1기 신도시 선도지구의 입주시기(2030년)를 감안, 상대원2구역(5,100세대)과 산성구역(3,500세대), 느티마을3·4단지(1,900세대) 등에서 이주 수요를 감당할 수 있다고 본 것이다. 다만, 상대원2구역의 철거작업이 중단됨에 따라, 국토부의 이같은 계획에도 차질이 빚어질 것이란 관측이 제기된다.
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