발행일(UPDATE): 2025년 07월 02일 09시 20분
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최근 신반포2차에서 상가 소유주가 주택을 받기 위해선 조합원 전원의 동의가 필요하다는 판결이 나옴에 따라, 재건축 사업에서 '상가' 이슈가 급부상하고 있다. 대부분의 재건축 단지는 동일한 필지 안에 상가를 포함하고 있다. 재건축 초기 단계에서 상가 소유주들과 협의가 무산될 경우, 조합설립인가를 위한 동별 동의요건을 아예 충족하지 못하게 된다. 그렇다면 조합설립인가를 영원토록 받지 못하는 것일까? 결론부터 말하자면, 상가 소유주들의 동의 없이도 '조합설립인가'는 가능하다. 법에 명시돼 있다. 도시및주거환경정비법 제67조(재건축 사업의 범위에 관한 특례) 제1항에 따르면, 추진위원회는 조합설립 동의요건을 충족시키기 위해 필요한 경우, 주택단지 안에 포함된 상가동의 토지면적을 분할할 수 있다. 동별 동의율(50% 이상)을 맞추지 못한 상가를 구역계에서 제외하는 '공유물 분할 소송'을 제기하면 된다. 인허가권을 쥔 관청은 추진위원회로부터 공유물 분할 소송을 제기했다는 증명서류를 받으면, 조합설립인가를 내줄 수 있다. 동별 동의요건을 맞추지 못했더라도 말이다. 이때, ▲상가 소유자가 전체 소유주의 10% 이하여야 함 ▲토지분할선은 상가동에 겹쳐지지 않아야 함 ▲건축법에 의거, 상가동은 대지 2m 이상의 도로와 접해야 함 등의 3가지 요건을 갖춰야 한다. 그래야 최종적으로 조합설립인가를 받을 수 있다. 결국 상가 소유주와의 초기 협상에 진척이 없더라도, 아파트 소유주들만 일단 재건축을 진행할 수 있다. 대부분 협의는 재건축 진행이 어느 정도 됐을 때, 합의가 이뤄지곤 한다. 개포주공6·7단지는 지난 2023년 11월 임시총회에서 '상가 합의서'를 의결했다. 조합설립인가(2021년 1월) 이후에 합의가 이뤄진 셈이다. 개포주공6·7단지는 상가가 구역계 중앙에 위치해 있어 제척하고 갈 수 없기에, 상가와의 협의를 이끌어낼 수밖에 없었다. 개포우성6차도 지난 2023년 12월 강남 동산교회에서 조합설립을 위한 창립총회를 개최했다. 이듬해 4월 강남구청으로부터 조합설립인가를 받았다. 개포우성6차는 아파트와 상가가 1개 필지로 묶여 있기 때문에, 마찬가지로 공유물(토지) 분할 소송을 통해 사업을 추진하고 있다. 상가와는 언제든 합의 하에 함께 진행할 수 있다. 물론 최근 신반포2차 판결로 인해 '상가 이슈'는 당분간 관심이 계속 집중될 전망이다. 물론 여의도 대교처럼 주택과 상가의 필지가 나뉘어져 있는 사례도 존재한다. 대교는 정비계획(안)을 수립하는 과정에서 독립 필지로 되어있는 A·B상가를 구역계에서 제척하고 사업을 추진해 왔다. 향후 사업을 진행하는 과정에서 상가와의 통합재건축이 필요하다고 판단되면, 구역계 편입을 도모할 수 있다. 물론 조합과 상가 소유주들 간의 합의가 전제되어야 한다. 박은경 부산지사장(법무법인 현)은 "통상적으로 상가 소유주를 대상으로 한 공유물 분할 소송은 조합설립인가를 위한 현실적인 절차로, 상가 소유주들과의 원만한 협의를 통해 합의를 이뤄 소를 취하하는 경우가 많다"며 "조합설립인가 후 합의 쟁점사항은 '아파트 공급'이었던 만큼, 최근 신반포2차 판결 여파로 각 사업장마다 처한 여건에 따라 사업추진의 방향성이 달라질 것으로 본다"고 설명했다.
여의도 시범아파트가 지난 2023년 10월 서울시 수권분과위원회로부터 수정가결을 받은 이후, 1년 4개월 만에 결정고시를 받았다. 도계위 통과 후 결정고시까지 적잖은 시간이 소요된 건 '데이케어센터' 수용 여부로 어려움을 겪었기 때문이다. 시범은 데이케어센터를 공동주택 획지 내 기부채납 건축물(입체화 결정)로 짓는 방향으로 결론을 내렸다. 결정고시를 기점으로 속도감 있는 사업 추진이 가능할 전망이다. 13일 정비업계 따르면 서울시는 여의도 시범아파트의 재건축 정비계획(안)을 고시했다. 시범아파트는 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 1단계 종상향을 전제로 개발계획을 수립했다. 시범아파트는 여의도 내에서도 사업 규모가 가장 크다. 정비사업은 땅이 클수록 규모의 경제는 물론, 건축계획을 비롯 운용의 폭이 넓을 수밖에 없다. 정비계획(안) 결정고시가 됐기 때문에, 시공사 선정도 조금씩 가시화될 전망이다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 전체 구역면적은 109,307㎡다. 이중 공동주택 획지는 88,958㎡로 전체 약 81%를 차지한다. 정비기반시설로는 도로와 공원이 각각 2,846㎡, 17,502㎡다. 도로와 공원에 포함된 국공유지를 제외한, 순수 토지 기부채납 양을 살펴볼 필요가 있다. 도로는 2,362㎡, 공원은 7,522㎡다. 건축물 기부채납은 ▲문화시설(공원 내) ▲문화시설(단지 내) ▲데이케어센터 ▲공공임대주택 ▲입체보행로다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(280%) ▲상한용적률(346%) ▲법적상한용적률(400%) 등으로 구성된다. 허용용적률까지는 토지 및 건축물 기부채납을 필요로 하지 않는다. 앞서 언급된 토지(도로, 공원, 공공임대주택 대지지분)와 건축물(문화시설, 데이케어센터, 공공임대주택, 입체보행로)을 기부채납하면서 얻게 된 용적률 인센티브는 66%p(상한용적률-허용용적률)다. 상한용적률에서 법적상한용적률까지 가기 위해선, 용적률 인센티브(54%)의 절반을 국민주택규모 이하의 공공임대주택으로 지어야 한다. 여기서 헷갈리지 말아야 할 점은 임대주택의 종류다. 재건축의 경우, 임대주택은 ①상한용적률 확보를 위한 기부채납용 임대주택 ②법적상한용적률 확보를 위한 국민주택규모 임대주택으로 분류된다. 모두 합쳐 임대주택 수는 총 343세대다. 전체 주택공급물량(2,473세대) 중 약 14% 수준이다. 건축물 기부채납의 '가중치'는 일괄적으로 0.7이 적용됐다. 통상 임대주택과 데이케어센터는 1이 적용된다. 서울시에서도 전략적 시설을 기부채납할 경우에는 가중치의 최대값(1)을 적용해 준다는 점을 약속했다. 시범아파트는 모든 건축물 기부채납에 0.7이 적용됐고, 단서 조항으로 통합심의 과정에서 1로 변경한다는 문구를 기재했다. 가중치가 0.7에서 1로 올라갈 경우, 동일한 양의 기부채납으로 더 많은 용적률을 받을 수 있다. 데이케어센터는 건축연면적 2,332㎡, 지상 4층 규모로 지어진다. 공동주택 용지에 지어지며, 기부채납을 받은 영등포구청에서 관리·감독을 맡는다. 데이케어센터는 노인인구 비율 증가에 따른 복지수요에 대응하기 위한 목적으로 만들어진다. 2개의 문화시설은 서울시에 귀속되며, 각각 문화공원과 공동주택 용지에 신설된다. 문화공원은 시민들의 한강 접근성 향상을 위해 한강변에 신설된다. 단지 내 평화·자유공원을 대체하게 된다. 결정고시 시점, 추정비례율은 95.44%로 산출됐다. 해당 값은 총수입 추정액(6조1,769억원)에서 총지출 추정액(2조7,293억원)을 뺀 뒤, 조합원 종전자산 추정액(3조6,123억원)으로 나눈 결과값이다. 지난 2023년 5월 공람공고 당시, 추정비례율은 100.44%였다. 총수입과 총지출, 종전자산 모두 변동이 있었고, 결과적으로 비례율은 5%p 빠졌다. 물론 비례율은 사업이 추진되는 과정에서 실시간으로 바뀐다는 점을 인지해야 한다. 결정고시(안)에 따르면, 조합원 분양가는 ▲59㎡(14억) ▲84㎡(20억) ▲103㎡(24억) ▲128㎡(30억) ▲154㎡(36억) ▲178㎡(41억) ▲200㎡(47억) 등으로 안내됐다. 한강변에 자리잡은 여의도 천주교성당은 구역계에서 제외돼 있다. 원효대교 쪽 한강변으로는 문화공원과 문화시설이 들어서며, 모든 서울시민들이 함께 누릴 수 있는 방향으로 계획이 수립됐다.
지난 2022년 말 신속통합기획 2차 후보지로 선정된 사근동293번지의 정비계획(안)이 토지등소유자들에게 안내됐다. 해당 사업장은 구역계 정형화를 통해 토지이용의 효율화가 절실한 곳으로, 사업 추진 과정에서 한양대학교·사근초등학교와 대토 협의가 원만하게 이뤄져야 한다. 바로 옆에 위치한 마장동382번지(신속통합기획 1차 후보지) 역시 한양대 부지의 1:1 대토 문제와 종교부지 존치 여부 건이 최대 관심사다. 13일 정비업계 따르면 성동구청 주거정비과는 최근 신속통합기획 후보지인 사근동293번지의 정비계획(안) 수립을 위한 법정 주민설명회를 개최했다. 도시계획업체와 감정평가업체 발표로 진행된 설명회는 '도시및주거환경정비법' 제15조에 따라 의무적으로 열어야 한다. 성동구청은 공람공고를 통해 토지등소유자의 의견을 수렴한 뒤, 향후 결정권자인 서울시 도시계획심의위원회에 입안할 예정이다. 대상지 구역면적은 30,300㎡로, 기존 용도지역은 제2종일반주거지역(7층이하)으로 구성돼 있다. 성동구청은 1단계 종상향을 전제로 한 개발계획(안)을 마련했다. 정비계획(안) 상 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(242.5%) ▲상한용적률(250%) 등이다. 허용용적률은 총 16.25%로, 세부적으로 살펴보면 ▲공공보행통로(5.34%p) ▲열린단지(5%p) ▲돌봄시설(2.9%p) ▲층간소음 해소(3%p) 등이다. 일반적인 사업장이었더라면 허용용적률은 기준용적률(210%)에 16.2%p를 더한 226.2%다. 하지만 사근동293번지는 부족한 사업성을 보완하기 위한 보정계수(2)가 적용됐다. 16.25%에 2배인 32.5%의 인센티브가 주어졌다. 결과적으로 허용용적률은 242.5%가 됐다. 제2종일반주거지역이 법적으로 최대한 받을 수 있는 용적률은 250%다. 이에, 나머지 약 7.5%p 가량은 토지 및 건축물 기부채납을 대가로 받았다. 용적률 250%를 사용해, 공급할 수 있는 주택물량은 526세대로 계획됐다. 이중 재개발을 진행하면서 의무적으로 지어야 할 임대주택 수는 74세대다. 이를 제외한 나머지 452세대가 조합원·일반물량 분이다. 물론 전체 세대 수는 사업을 추진하는 과정에서 계속 바뀐다. 최대 사용할 수 있는 용적률(250%) 안에서 중대형 평형보다 소형 평형을 많이 늘리면 그만큼 주택물량은 자연스레 늘어나기 때문이다. 현 시점, 공급물량은 참고 정도만 하면 된다. 정비계획(안)을 수립하는 현 시점, 추정비례율은 113.4%로 만들어졌다. 평당 공사비 880만원, 평당 일반분양가 3,100만원을 가정해 계산한 수치다. 조합원들은 본인의 종전자산가액에 추정비례율(113.4%)을 곱한 권리가액을 기준으로, 분담금 혹은 환급금을 계산할 수 있다. 정비계획(안)을 수립하는 시점에선 비용을 보수적으로 추정하는 만큼, 비례율과 분담금은 계속 바뀌게 된다.
강남구 알짜입지에 소재한 서초진흥이 통합심의와 시공사 선정 작업을 연내 과업으로 설정했다. 조합은 1단계 종상향(제3종일반주거지역→준주거지역)을 전제로 한 정비계획(안) 변경을 통해, 허용용적률 50%p를 받아내며 사업성 확보 성과를 일궈냈다는 평이다. 서초진흥은 통합심의를 통한 인허가 절차를 밟은 뒤 올 하반기에는 시공사 선정에 나설 방침이다. 대형 건설사들의 수주 관심도 역시 높아지고 있다. 12일 정비업계 따르면 서울시는 지난 달 재건축을 진행하고 있는 서초진흥의 정비계획 변경(안) 결정고시를 내렸다. 서초진흥은 기존 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향하는 내용을 전제로 개발계획을 수립했다. 서초진흥은 '서울시 지구단위계획수립 기준'에 따라 의무적으로 지어야 할 비주거시설 비율이 종전 10%에서 5%로 절반 줄어들었다. 보통 비주거시설보다 아파트와 같은 주거시설이 수입증대에 효과적이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(280%) ▲상한용적률(324%) ▲법적상한용적률(372%)로 계획됐다. 종상향에 따른 허용용적률 상승(50%p)이 사업성 개선 부분과 관련된다. 허용용적률 인센티브는 토지 및 건축물 기부채납을 대가로 이뤄지지 않기 때문에, 최대한 많이 확보하는 것이 조합원 입장에서 경제적으로 유리하다. 허용용적률이 늘어날 경우, 조합이 볼 수 있는 혜택으로는 공공임대주택 축소다. 서초로 지구단위계획에 따르면, 종전 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(280%) ▲법적상한용적률(400%) 등이다. 통상 상한용적률에서 법적상한용적률로 가기 위해선 용적률 샹향 혜택의 절반을 임대주택으로 제공해야 한다. 서초진흥은 허용용적률이 대폭 늘어나면서, 임대주택 수를 줄일 수 있게 됐다. 추가적으로 상한용적률 계산을 위한 산출식에서, 저류조의 건축물 기부채납 계산을 위한 가중치가 '1'로 적용됐다. 조합은 서울시와의 협의 과정에서 가중치를 상향 조정해 '1'을 받아냈다. 모든 정비사업의 상한용적률 계산을 위한 토지/건축물 기부채납의 가중치는 1 이하로 설정된다. 이때, 1이 적용되어야 같은 기부채납을 진행하고도 더 많은 용적률 혜택을 볼 수 있다. 예상되는 주택공급물량은 총 857세대, 분양물량은 763세대다. 결정고시문에 따르면, 해당 사업장의 구역면적은 41,947㎡로, 종전(38,604㎡) 대비 약 9% 늘어난 건 명달공원 및 완충녹지 일부를 편입했기 때문이다. 강남역 일대 상습침수구역 해소를 위한 저류조 설치 목적에서다. 명달공원은 단지 북쪽에 위치해 있다. 토지이용계획(안) 상 공동주택이 지어질 복합용지는 32,057㎡며, 정비기반시설은 ▲도로 ▲공원 ▲완충녹지 ▲사회복지지설 등으로 구성된다. 완충녹지 지하에 저류조가 설치된다. 정비계획(안) 변경 시점 산출된 추정비례율은 73%다. 총수입 추정액(2조원)에서 총지출 추정액(7,463억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(1조7,160억원)을 나눈 결과다. 조합원들의 종전자산평가는 평형대별로 ▲33평(23.1억원) ▲43평(29.6억원) ▲52평(32.5억원) 등이며, 앞선 수치에 추정비례율(73%)을 곱한 권리가액을 토대로 분담금 혹은 환급금 계산이 가능하다. 비례율은 사업이 진행되는 과정에서 계속 바뀐다. 또 서초진흥은 ▲개포동 래미안 포레스트 ▲도곡동 타워팰리스 ▲송파 롯데월드타워 등과 함께 대공방어협조구역 내에 위치하고 있어, 군부대(수도방위사령부)와 서울시와의 긴밀한 협조를 요한다. 이를 두고 서초진흥 조합은 사업대상지 반경 1.5km 내에 위탁고도를 초과해 계획된 건축물들을 고려해 작전보완시설 구축에 관한 사항을 지속적으로 재협의해 나갈 계획이다. 대공방어협조구역은 「군사기지 및 군사시설 보호법」에 따라 국방부장관이 도시지역에서 대공방어작전을 보장하기 위해 대공방어협조구역을 최소한의 범위 안에서 지정하게 돼 있다. 수방사 측은 협의의견으로 건물의 157m 이하 신축과 조건 수용 불가시 신축건물 최고층 옥상에 작전보완시설 구축을 해결방안으로 내놨다. 정비계획 상 신축건물은 행정기관 위탁고도를 48.85m 초과할 것으로 나타났다.
"소극행정 그만두고 적극행정 실천하라", "남산타운 방치하는 서울시는 각성하라" 서울시가 무기한 '동별 리모델링 제도' 적용 방침을 고수함에 따라, 남산타운 리모델링 조합의 사업속도에도 차질이 빚어지고 있는 상황이다. 이미 조합은 75%의 동의율 징구를 달성하며 조합설립인가를 위한 준비를 마쳤다. 다만 시가 갑작스러운 계획 변경을 통보하면서, 사업지연에 따른 피해는 고스란히 주민들이 떠안고 있는 모습이다. 남산타운 조합 관계자들은 12일 오전 서울시청 앞에 집결해 시의 제도 변화에 반대하는 집회를 개최하고 나섰다. 이날 눈비가 섞여 내려 어수선한 분위기 속에서도, 조합은 '준법 집회' 기조에 맞춰 차분히 집회를 이어나갔다. 조합 측은 시가 내세운 새로운 제도 적용에 대해선 단호한 입장이지만, 서울시와의 '대화의 문'은 언제든 열려 있음을 거듭 강조했다. 대의원으로 구성된 25명 규모의 집회 참가자들은 손에 '시장님 기억안나세요?', '행정의 일관성과 유연함을 보여주세요'라는 피켓을 들고 반복된 구호를 외쳤다. 현수막엔 과거 오세훈 시장이 서울시장 후보 당시 홍보를 위해 사용했던 내용이 담겨 약속의 중요성을 간접적으로 드러내기도 했다. 남산타운 조합은 입장문을 통해 "시가 강요하는 '동별 리모델링' 제도는 초기부터 '주택단지형 리모델링'으로 사업을 추진한 남산타운과는 맞지 않다"며 "제도 끼워맞추기는 전례도 없어 1조 규모의 사업을 추진하기엔 불확실성이 너무 높아 불가능하다"고 목소리를 전했다. 이어 "조합은 시청에 공문을 보내고, 검토자료들을 꾸준히 제공하고 있으나, 시는 이를 민원으로 치부하고 어떠한 해결책도 제시하지 않고 있다"면서 "시는 시범단지의 선정주체로서 책임감을 갖고, 남산타운이 결실을 맺을 수 있도록 적극적인 협조가 필요하다"고 강조했다. 우선 시가 내세운 '동별 리모델링'은 여러 동 중에서 일부의 동만을 제한적으로 개보수하는 제도다. 즉 전체가 대상인 '주택단지형 리모델링'과 달리, 분양주택만 선택적으로 리모델링이 진행돼 주민들 입장에선 불만이 발생할 수밖에 없다. 또 시는 리모델링 조합설립인가와 관련해서도 주택법상 서울시 동의가 전제되어야 함을 강조하고 있다. 중구청 역시 '서울시 동의'를 이유로 조합설립 신청을 반려한 바 있다. 이와 관련해 남산타운 관계자는 "중구청은 남산타운에 나름 협조적인 분위기"라며 "단 조건은 서울시와의 협상 성공여부에 달렸다"고 언급했다. 서울시와의 문제만 해결된다면 중구청에 의한 행정 리스크는 없을 것이란 의견이다. 현재 남산타운 조합은 보완 총회를 개최하고 여러 해결방안을 제시하는 등 자체적 노력을 보이고 있다. 조만간 조합은 서울시와 직접 만나 적절한 방안을 도출해내겠다는 입장이다. 협상테이블에서 남산타운이 원하는 답을 얻어낼 수 있을지 업계 관심이 모아진다.
일사천리로 주민협의체 구성을 마친 목동6단지가 조합설립을 위한 동의서 징구에 착수한 가운데, 토지등소유자들을 대상으로 분담금 분석 결과치를 공개해 관심이 모아진다. 목동6단지는 14개 단지 중 가장 빠른 사업장으로, 벌써부터 DL이앤씨 등의 대형 건설사들 움직임이 감지되고 있는 것으로 전해진다. 5일 정비업계 따르면 목동6단지 주민협의체(황희중 부위원장)는 지난 달 주민들을 대상으로 개략적인 사업시행계획(안)과 추정분담금에 대해 설명하는 시간을 가졌다. 황희중 부위원장의 인사말로 시작된 설명회는 공공지원 정비업체인 창성씨앤디와 하나감정평가법인의 발표로 채워졌다. 목동6단지 주민협의체는 금년 5월 조합설립인가를 목표로 사업을 추진 중이다. 대상지 구역면적은 102,424㎡로, 용도지역은 기존의 제3종일반주거지역이 유지된다. 최고높이(층수)는 150m 이하, 49층으로 지어진다. 토지등소유자는 총 1,400명으로, 예상되는 주택물량은 2,173세대로 나타났다. 이 중 재건축 소형주택은 59㎡(212세대), 84㎡(61세대)를 합쳐 총 273세대로 계획됐다. 아파트 주차대수는 3,911대로 세대당 1.8대 수준이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(246.9%) ▲법적상한용적률(299.8%) 등으로 수립됐다. 허용용적률의 경우, 공공보행통로+열린단지 등을 통해 용적률 인센티브를 받게 됐다. 상한용적률 인센티브를 받기 위해선 토지 및 건축물 기부채납이 필요하다. 법적상한용적률 확보를 위해선, 완화된 용적률의 절반 만큼을 공공임대주택으로 내놔야 한다. 추정비례율은 103.73%로 예상됐다. 이는 총수입(3조9,183억)에서 총사업비(1조3,094억)을 빼고 이를 종전자산 추정액(2조5,149억)으로 나눈 값이다. 평당공사비는 800만원으로, 강남3구 정비사업장의 시공자 선정 사례(가락미륭, 가락프라자, 잠실우성4차) 등을 참작해 산출됐다. 조합원분양가는 ▲59㎡(14억원) ▲84㎡(17.7억원) ▲100㎡(20.1억원)▲120㎡(23억원) ▲134㎡(25.3억원) ▲146㎡(26.9억원)으로 예상됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 90% 수준으로 책정됐다. 아울러 보류지 및 1+1분양은 조합원분양가 수준으로 추정됐다.
마천1구역이 오랜 숙원사업인 재정비촉진계획 변경 절차를 매듭 짓고자 관련 부서들과 수차례 소통을 이어나가고 있다. 조합은 국토부·서울시에 종상향과 부지정형화의 당위성을 강조하며 협조를 구하고 있는 모습이다. 사업성 개선이 시급한 상황에서, 마천1구역의 끈질긴 협상노력이 결실로 맺어질 수 있을지 관심이 모아진다. 11일 정비업계 따르면 마천1재정비촉진구역 재개발 조합(고기호 조합장)은 최근 조합원들(1,316명)의 연대서명을 받아 서울시에 청원서를 포함한 각종 의견서를 제출했다. 전달된 요청서엔 재정비촉진계획과 관련, ▲용도지역 변경 ▲부지 정형화 및 구역면적 확대 ▲삼익·대화주택 제척(미편입) 등의 내용이 중점적으로 담겼다. 조합은 산5번지(획지3-1)의 용도지역을 제1종일반주거지역에서 2종일반주거지역으로 종상향이 이뤄져야 한다는 입장이다. 천마산과 인접해 있으나 고도지구, 경관지구 등에 해당되지 않을 뿐더러 소방차 진입이 어려울 정도로 무허가 건물과 소규모 주택들이 밀집해 있어 정비가 시급하다는 이유에서다. 특히 이곳엔 조합원 746명(43%)이 거주하고 있지만, 과반수 이상이 현금청산 대상자인 만큼 사업성이 극히 열악한 실정이다. 조합 측은 획지3-1의 종상향이 이뤄지지 않는다면 지역 특성상 기존 조합원 수용조차 어려울 것으로 예측하고 있다. 또 옆 구역(획지3-2) 소유주들이 큰 부담액을 전가해야 하기에 상대적 위화감 문제에 대한 우려도 있다. 따라서 조합은 송파구 인근 규제 완화 건(거여새마을, 거여동 555번지 일대 등)과 천마산 중심의 고층아파트 건립 사례 등을 토대로 종상향을 요청하고 있다. 아울러 정합성 고려 차원에서 획지3-1과 함께 획지3-2의 1단계 종상향도 동시에 반영되어야 한다는 것이 조합 측 의견이다. 해당 의견이 반영되면, 획지3-1과 획지3-2의 법적상한용적률은 각각 250%, 360%로 변경돼 사업성이 향상된다. 이어 조합은 송파상운 부지(128-1, 128-88) 편입을 통해 구역계를 정형화하고 구역면적을 확대할 계획이다. 앞선 정기총회에서 조합은 부지정형화 목적으로 해당 부지를 편입하기로 의견을 모아 2/3 동의 결의를 마친 상태다. 처리방안을 두고 조합 측은 편입된 토지등소유자들과 이익형량을 조절하고, 도정법에 따라 평면환지의 대토 보상 방식을 적용해 사업을 진행할 예정이다. 단 조합은 삼익아파트와 대화주택의 구역 내 편입은 반대하고 있는 입장이다. 반대 이유로는 삼익아파트의 용적률이 360.7%로 나타나 이미 현재 용도지역 기준을 훨씬 초과하는 수준이기 때문이다. 즉 삼익아파트를 편입할 경우, 종전자산금액 상승에 따른 개발손실(426억원)을 감수해야한다는 것이다. 게다가 아파트와 저층주거지를 하나의 관리처분계획 만으로 수립하기엔 무리가 있다는 목소리다. 대화주택 역시, 사업기간 지연과 물리적 단절로 인한 비효율적인 토지 이용의 가능성이 있어 제척이 사업에 더 유리하단 평가다. 오히려 대화주택을 제척하고 성내천 복원과 연계해 마천동575번지의 금호어울림아파트와 함께 개발하는 것이 더 효율적이라는 의견이다. 이외에도 현재 조합은 조합원들의 부담금을 줄일 방안으로 ▲사업성 보정계수 활용 ▲현황용적률 적용 ▲공공기여 부담 완화 ▲허용용적률 인센티브 항목 적용 ▲법적상한용적률 확대 적용 등을 고심하고 있는 것으로 알려졌다. 한편 서울시는 마천1구역의 재정비촉진계획 변경 의견과 관련, "구역계 확대 여부는 관할 자치구청장이 타당성, 필요 여부, 투기 동향 등을 종합적으로 검토한 후 심의를 거쳐 최종 결정하게 된다"고 입장을 전했다. 이어 "시 부서에선 2025년 '재정비촉진계획 수립기준' 개편 용역을 통해 각각의 재촉지구별 특성 및 현황 등을 종합적으로 고려해 사업성 개선방안 도입기준(안)을 마련할 예정"이라고 덧붙였다. 이어 국토부도 "우리 부는 재정비촉진지구 활성화를 위해 '도시재정비 촉진을 위한 특별법'을 개정해 시행하고 있다"며 "용적률 및 높이제한 완화, 부담금 면제, 공공분양주택 공급 허용 등 최대한의 노력을 기울이고 있다"고 답변했다.
작년 12월 서울시 도시계획심의위원회 통과를 한 여의도 진주아파트가 정비계획(안) 재공람공고에 나선 가운데, 제3종일반주거지역에서 일반상업지역으로 '2단계 종상향'을 전제로 한 재건축에 힘이 붙을지 관심이 모아진다. 진주아파트는 지난 2023년 8월 정비계획(안)을 처음으로 공개했으며, 이후 서울시와의 협의 과정을 거치며 정비계획(안) 내용이 달라졌다. 10일 정비업계 따르면 영등포구청은 진주아파트의 정비계획(안) 재공람공고를 이달 23일까지 진행한다. 진주아파트의 구역계는 ▲54번지 ▲54-1번지 ▲54-2번지 ▲54-3번지 ▲54-4번지 ▲54-5번지 ▲54-8번지 ▲5-4번지 등 8개 필지로 구성돼 있다. 5-4번지는 단지를 관통하는 십자형(+) 도로로, 서울시가 소유하고 있다. 진주는 십자형 도로를 현금매입한다. 54-2번지는 진주상가, 나머지 지번들은 아파트(부대복리시설 포함)다. 구역면적은 17,228㎡로, 제3종일반주거지역(9,895㎡)과 일반상업지역(7,332㎡)이 혼재돼 있는 모습을 보인다. 제3종일반주거지역 전체를 일반상업지역으로 종상향하는 내용을 전제로 개발 방향성이 수립됐다. 공공기여(기부채납)는 제3종일반주거지역에서 준주거로 상향 시에는 10% 이상, 일반상업지역으로 상향 시에는 25% 이상이 적용된다. 여의도 진주는 일반상업지역으로 종상향하기에 순부담율 25% 요건을 채워야 한다. 용적률은 기존 용도지역에 따라 각각 산정 후, 면적 비율에 따라 가중평균을 진행한다. 기존 일반상업지역은 ▲기준용적률(400%) ▲허용용적률(420%) ▲상한용적률(609%) 등이며, 일반상업지역으로 종상향하는 기존 제3종일반주거지역은 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(308%) ▲상한용적률(425%)로 구성된다. 2025년, 현 시점 용적률 체계는 ▲기준용적률(302%) ▲허용용적률(356%) ▲상한용적률(503%)이다. 지난 2023년 정비계획(안) 상 용적률 체계는 ▲기준용적률(302%) ▲허용용적률(379%) ▲상한용적률(463%) 등이었다. 기준용적률은 시작점이기 때문에 당연히 변화가 없고, 허용용적률과 상한용적률은 일정 부분 달라졌다. 토지 및 건축물 기부채납 양이 종전 4,432㎡(2023년)에서 4,811㎡(2025년)로 약 400㎡ 늘어났다. 비주거시설 의무비율 감소(20%→10%)로 공공임대업무시설(외국인 전용 오피스텔)은 줄어들었다. 정비계획(안)을 수립하는 현 시점, 추정비례율은 105.06%로 집계됐다. 총수입 추정액(1조1,354억원)에서 총지출 추정액(5,472억원)을 뺀 뒤, 조합원 종전자산 추정액(5,598억원)을 나눠 계산됐다. 추정비례율 산정 공식에서 가장 중요한 수치인 평당 공사비와 일반분양가는 각각 900만원, 7,000만원이 적용됐다. 여의도 진주의 주택공급물량은 총 578세대(임대주택 88세대)다. 여의도 진주아파트는 큰 틀에서 '여의도 금융중심 지구단위계획(안)'을 따른다. 일반 아파트지구가 아닌, 금융중심 지구단위계획(안)에 속하는 재건축 아파트는 ▲여의도 서울 ▲여의도 공작 ▲여의도 수정 ▲여의도 진주다. 진주는 ▲A동(77.06.03 준공 / 상업) ▲B동(77.06.03 준공 / 제3종) ▲C동(77.09.10 / 제3종) ▲D동(77.12.02 / 상업) ▲진주상가(77.06.30 / 상업) 등으로 구성돼 있다. 2017년 안전진단 D등급을 받았다.
신림동412번지 일대가 가칭으로 사용하고 있는 '신림5구역' 명칭을 확보하고자, 정비계획(안) 입안 및 구역지정을 위한 동의서를 징구 중이다. 예비 조합원들은 관악구청으로부터 개략적인 수준의 추정분담금 안내 자료를 바탕으로 사업 추진 여부를 결정하게 된다. 신림5구역은 최근 주민설명회에서 종전자산 추정방법을 건축연한에 따라 보정율을 차별화하는 방식을 택해 눈길을 끌었다. 10일 정비업계 따르면 관악구청은 지난 달 신림5구역 정비계획(안) 입안을 위한 법정 설명회를 개최했다. 정비계획(안) 수립을 위한 가이드라인(신속통합기획)을 마련한 지 5개월 만이다. 주민들의 관심은 자연스레 추정분담금 장표에 쏠렸다. 추정분담금은 예비 조합원들이 소유한 물건(종전자산)에 비례율(사업성)을 곱한 뒤, 계산 결과 나온 권리가액을 기준으로 그 규모가 결정된다. 엄밀히 따지면, 예비 조합원들이 현재 보유하고 있는 물건(종전자산)의 공식적인 감정평가는 사업시행계획(안) 인가 고시일을 기준으로 이뤄진다. 사업시행계획(안) 인가를 위한 결정고시를 받을 때까지는 최소 5년 이상의 시간이 소요된다. 정비계획(안)을 수립하는 초창기에는 개별 물건별로 실지조사를 수행할 수 없기 때문에, 각 물건의 개별성 및 구체성을 반영할 수 없다. 따라서 '개략적인' 의미의 추정분담금을 산출하게 된다. 최종적으로 내야 할 분담금은 준공 이후 청산 시점에 확정된다. 이 말은 즉슨, 정비계획(안)을 수립하는 현 시점 계산된 수치일 뿐, 향후 사업을 진행하는 단계별로 계속해서 숫자는 바뀔 수밖에 없다. 재개발의 경우, 공동주택(아파트·다세대빌라·연립 등)과 단독주택(다가구빌라 포함)으로 나뉜다. 신림5구역은 종전자산(공동주택)을 추정할 때 사용하는 2가지 방법(보정율 / 약식 감정평가) 중 보정율 방식을 택했다. 세부적으론, 건축물이 세워진 연도를 기준으로 3구간으로 나눴다. 3구간은 ▲2000년 이후 신축(2.35) ▲1990년 이후 신축(2.85) ▲1989년 이전 신축(3.65) 등이다. 공동주택의 2024년 공시가격에 앞서 언급된 보정율을 곱한다. 이때, 건물이 만들어진 시기에 따라 각기 다른 보정율이 적용된다. 1989년 이전에 만들어진 공동주택의 경우, 가장 큰 보정율(3.65)이 적용된다. 오래된 건물일수록 실거래가보다 낮은 공시가격이 책정돼 있어, 이를 일정 수준 이상 보정해 주겠다는 의미로 해석하면 된다. 신림5구역은 1970년대 조성된 주택단지로, 노후·불량건축물로 분류된 550동 중에서 30년 이상 된 것만 472동이다. 전체 약 86%다. 보정율을 세부적으로 나눠 적용한 배경으로는 종전자산감정평가액을 실제 거래가격에 근접하게끔 만들어 원만한 사업추진이 가능하게끔 하려는 함의가 담겨 있다는 분석이다. 통상 실거래가를 공시가격으로 나눈 격차율(실거래가/공시가격)을 계산해 보정율 수치를 가늠해 본다. 동일한 신속통합기획 후보지인 광진구 자양4동과 용산구 서계동33번지는 공동주택 보정율을 각각 2.5, 2.3을 적용했다. 사업장별로 개발 여건이 다르기 때문에, 보정율을 단순 비교하는 건 지양해야 한다. 종전자산평가를 높게 한다고 무조건 분담금이 줄어드는 것은 아니기 때문이다. 종전자산평가를 높게 하면, 비례율이 낮아지기 때문에 결국 결과값은 바뀌지 않는다. 윤종문 대한감정평가법인 본부장은 "추정분담금은 현 시점의 개략적인 추정치일 뿐, 확정된 숫자가 아님을 명확하게 이해해야 한다"며 "공동주택의 경우, 실거래가와 공시가격의 차이를 줄여주기 위해 보정율을 반영하며, 보정율은 각 사업장에 맞게끔 책정된다"고 말했다. 이어 "종전자산가액도 중요하지만, 결국 분담금을 결정짓는 건 매출(분양수입)은 늘리고, 비용(사업비)은 줄일 수 있느냐 여부"라고 부연했다.
![[단독] 목동7단지, 사업방식 저울질 마침표 '쾅'…"조합 대열 합류"](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250206/art_17389338189911_a3b10e_178x118_c0.jpg)
목동7단지가 재건축 추진방식을 두고 신중한 고민을 거듭한 결과, 최종적으로 조합을 택했다. 해당 사업장은 6단지와 8단지, 12단지에 이어 네 번째로 조합 대열에 합류하게 됐다. 7일 정비업계 따르면 목동7단지 재건축 준비위원회(지성진 준비위원장)는 최근 사업방식 결정을 위한 소유주 투표를 진행했다. 집계 결과, 총 2,583세대 중 1,373명이 참석해 투표율 53.1%를 기록했다. 조합을 택한 소유주는 965명(70.3%), 신탁방식은 403명(29.3%)이다. 앞서 준비위원회는 주민들 스스로 각 사업방식의 장·단점을 비교한 뒤 결정할 수 있도록 자체 설명회를 개최했다. 중요 분수령에 놓여 있었던 만큼, 투명성·공정성에 무게중심을 둔 세심한 행보로 업계는 보고 있다. 무엇보다 최대한 많은 소유주들의 의견을 반영하고자 현장투표 외에도 전자투표를 동시 활용했다. 목동7단지는 조합원들로 구성된 법적 기구(조합)를 통해 직접 사업시행자가 돼 재건축을 주도할 예정이다. 조합설립인가 후 시공사 선정이 가능해졌기에, 초기 자금조달 부문에 있어서도 신탁사 역할이 크지 않을 것으로 봤다는 게 현장 분위기다. 개발이익 역시 100% 조합원들에게 귀속되기에, 신탁수수료(분양수입의 일정 비율)를 내지 않아도 된다. 현재 공람공고 중인 정비계획(안) 상 대상지의 총수입 예정액은 7조8,147억원이다. 신탁수수료 1%만 가정하더라도 약 780억원이다. 현 시점, 목동 14개 단지의 사업방식은 ▲미정(1단지·3단지·4단지) ▲조합(6단지·7단지·8단지·12단지) ▲신탁(2단지·5단지·9단지·10단지·11단지·13단지·14단지) 등으로 구성돼 있다. 목동7단지의 조합 대열 합류가, 남아있는 3개 단지에 일정 부분 영향을 미칠 것이란 관측도 나온다. 목동1단지는 현재 예비 신탁사 교체 작업을 진행 중이다. 목동7단지 구역면적은 229,578㎡로, 용도지역은 제1종일반주거지역 및 제3종일반주거지역으로 혼재돼 있는 상황이다. 용도변경과 관련해 앞서 준주거 종상향에 대한 의견도 있었으나, 사업성과 단지 컨디션 등을 고려해 기존 용도지역을 유지키로 최종 결정됐다. 최고높이(층수)는 180m 이하, 49층으로 총 31곳 건물 중 4곳에 마련될 예정이다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 획지는 총 3곳으로 분류된다. 3곳의 경우, 공동주택 획지 2곳과 교육연구시설 1곳으로 나뉜다. 정비기반시설로는 ▲도로 ▲공동구 ▲공원 ▲녹지 ▲공공공지가 마련될 계획이다. 우선 획지1·2를 잇는 기존 경관녹지는 공동구로 바뀌게 된다. 공동구는 지하에 설치하는 시설물로, 전기·가스·수도·통신 등 지하매설물을 공동 수용함으로써 미관을 개선하고 교통의 원활한 소통을 도모하는 역할을 한다.
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