배산임수 입지를 자랑하는 번동주공1단지가 북서울꿈의숲과 우이천 경관을 모두 아우르는 경관 특화 계획을 내세워 눈길을 끈다. 대상지는 노원·성북구와 맞닿은 강북구 끝자락에 위치해 있는 만큼, 강북 이미지를 알리는 랜드마크적 성격이 크기 때문이다. 특히 번동주공1단지는 우이천 그린웨이의 시작 지점이고, 교통호재(우이천역 신설)도 예상돼 향후 사업적 가치가 클 것이란 분석이다.

19일 정비업계 따르면 강북구청 주관으로 번동주공1단지의 정비계획(안) 수립을 위한 법정 주민설명회가 개최됐다. 현재 대상지는 신속통합기획 자문회의를 3차까지 완료한 상태다. 번동주공단지의 경우, 1·4단지 두 곳만 재건축이 진행되고 그밖의 2·3·5단지는 LH에 의한 노후공공 임대정비가 진행된다. 다만 이들 단지는 모두 번동생활권에 속해 우이천과 한천로를 따라 자연도시(그린웨이) 녹지축을 형성할 것으로 예측된다. 추정분담금 산출은 강무진 대화감정평가법인 이사가 맡아 수행했다. 

준공된 지 35년이 경과한 번동주공1단지의 구역면적은 75,682㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역을 유지한다. 최고층수는 42층(140m이하)으로, 우이천변과 맞닿은 건축물은 35층으로 계획이 잡혔다. 인근의 장위재정비촉진지구, 월계택지개발지구와 비교하더라도 전혀 낮은 층수가 아니다.

경관 계획을 살펴보면, 통경축을 열어 북서울꿈의숲으로 통하는 시각적 개방감을 확보한다. 여기에 우이천 수변경관과의 조화로운 입면 특화 디자인도 도입될 예정이다. 고층주동엔 상징성을 부각할 수 있는 경관조명, 중층부는 변화감있는 입면디자인이 예상된다. 저층부는 수변경관에 대응하되, 안정감 있는 재료의 사용으로 무게감에 집중할 계획이다.

정비기반시설의 경우, 초등학교(오현초) 상단에 공원이 마련될 예정이다. 학교 위에 공원이 설치되는 건 해당 부지가 공유지이기에 토지이용의 효율을 높이기 위함이다. 또 기존엔 학교와 단지 출입구를 겸용해 사용해 왔으나, 입주민들을 위한 별도의 출입구를 마련할 방침이다. 우이천 주변으로는 완충녹지가 생기며 ▲주민센터 ▲우체국 ▲파출소 ▲사회복지시설은 공공시설 집적화가 이뤄진다.

아울러 월계로와 한천로가 접하는 구역계 오른쪽 하단 부분은 역세권 공지로 활용된다. 우이천역(예정) 이용객과 주민들을 위한 휴게공간 및 쉼터로 사용되며, 근린생활시설의 연계 배치로 접근성과 이용성 모두 잡겠다는 구상이다.

해당 사업장의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(247.6%) ▲상한용적률(267.08%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 먼저 허용용적률 인센티브(공공보행통로 등)에 사업성 보정계수(1.88)를 적용해 37.6%p를 채웠다. 상한용적률은 도로, 녹지, 공원, 공공청사 등 토지 및 건축물 기부채납을 통해 확보했다. 법적상한용적률 증가분의 절반(16.46%)은 분양주택, 임대주택으로 각각 지어질 예정이다.

예상되는 주택공급물량은 2,084세대로, 조합원 및 일반물량은 1,957대, 임대주택은 127세대로 각각 나뉜다. 조합원 및 일반물량 1,957세대는 ▲49㎡(535세대) ▲59㎡(664세대) ▲84㎡(645세대) ▲109㎡(113세대)로 분류된다.

번동주공1단지의 예상되는 추정 비례율은 101.7% 수준이다. 평당공사비는 770만원, 국평기준 평당일반분양가는 3,330만원으로 예측됐다. 대상지의 분양가는 ▲꿈의숲 아이파크(3,870만원) ▲꿈의숲 해링턴플레이스(3,480만원) ▲꿈의숲 코오롱하늘채(3,590만원) ▲꿈의숲 롯데캐슬(3,420만원) 등 인접 단지 시세를 참고해 산출됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준이다. 조합원분양가의 경우 ▲49㎡(6.6억원) ▲59㎡(7.6억원) ▲84㎡(9.7억원) ▲109㎡(12억원)로 책정됐다.