발행일(UPDATE): 2025년 07월 04일 17시 00분
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여의도 공작아파트가 시공사 선정을 위한 본격적인 절차 진행을 앞두고 있다. 공작아파트는 작년 11월 정비구역으로 지정되며, 여의도 재건축 단지에서 첫번째 구역지정 타이틀을 얻어냈다. 현재 포스코이앤씨와 대우건설이 공작아파트 시공권에 관심을 타진했으며 다음 달 예정된 공고에 맞춰 입찰을 준비 중인 것으로 전해진다. 여의도 한양아파트가 잠시 주춤한 가운데 공작아파트가 시공사를 먼저 선정할지 관심사다. 18일 정비업계 따르면 여의도 공작아파트는 오는 8월 시공사 선정을 위한 입찰공고를 진행할 예정인 것으로 알려졌다. 공작아파트는 여의도 재건축 단지 중에서 유일하게 구역지정을 받은 곳으로, 올해 5월 주민전체회의에서 나우동인건축사사무소를 설계사무소로 낙점하며 시공사 선정을 위한 준비 과정을 모두 마친 상황이다. 나우동인건축사사무소는 조합원들에게만 복층형 구조로 서비스 면적 17평을 제공하겠다는 파격 제안을 했다. 현재 대우건설과 포스코이앤씨가 여의도 공작아파트 조합원들에게 러브콜을 보내고 있다. 사실 공작아파트에 오래 전부터 공을 들여온 곳은 대우건설이지만, 조합원들의 표심은 포스코이앤씨를 향하고 있다는 후문이다. 포스코이앤씨가 여의도 한양아파트에도 관심을 내비치는 상황에서 공작아파트와 한양아파트 주민 간 시공사 선정 순서를 두고 경쟁이 붙었다는 이야기도 나오고 있다. 공작아파트는 포스코이앤씨와 대우건설이, 한양아파트에선 포스코이앤씨와 현대건설의 경쟁 구도가 그려지고 있는 상황이다. 시공사 선정이 점점 어려워지고 있는 대외 여건을 감안할 때, 조합원들 입장에선 복수의 건설사들의 선의의 경쟁을 펼칠수록 돌아오는 혜택이 많을 수 있다는 점에 기대를 걸고 있다. 물론 현 시점에서 삼성물산과 GS건설, DL이앤씨 등은 시범아파트·삼부아파트 등 규모가 큰 사업장 위주로 집중하는 분위기다. 여의도 공작아파트는 작년 8월 서울시 도시계획심의위원회를 통과할 때 공공주택(장기전세) 기부채납을 전제로 정비계획안을 만들었다. 2017년 공람 당시 순부담률은 5.46%였지만, 지난해 8월 도계위를 통과될 때 순부담률은 12.97%로 2배 가까이 늘어났다. 구역면적이 협소하다보니 정비기반시설 대신 공공주택(장기전세) 기부채납을 통해 사업구역(16,929㎡) 대부분이 공동주택 택지(16,857㎡)로 활용된다. 원래 용도지역(일반상업지역)을 유지하며 건축물은 기존과 같은 4개동으로 지어진다. 예정 법적상한용적률은 571.4%다. KB부동산신탁이 사업시행자 지정 동의서를 받을 때 안내한 내용에 따르면, 현재 30평형대 소유주의 분담금은 ▲30평형(3.11억원 환급) ▲34평형(0.85억원 환급) ▲38평형(0.79억원 부담) ▲41평형(2.52억원 부담)에 따라 변화한다. 기존 41평형 소유주의 분담금은 ▲30평형(6.72억원 환급) ▲34평형(4.47억원 환급) ▲38평형(2.81억원 환급) ▲41평형(1.08억원 환급)으로 바뀐다. 41평형 소유주는 분담금을 내지 않는 것으로 안내됐다. 물론 앞선 추정분담금 예상 내역은 향후 계속해서 바뀐다. 시공비 증가에 따른 사업비 변화의 영향을 받을 수밖에 없기 때문이다. 조만간 사업시행자인 KB부동산신탁과 정비사업위원회(위원장 송건화)가 의견 조율을 통해 내보낼 시공사 입찰공고문에 관심이 쏠릴 것으로 예상된다.
중화2동(중화동329-38번지 일대, 이하 중화2구역)은 옛 중화뉴타운(재정비촉진지구) 소속이었지만 정비구역 타이틀을 내려놓고 구역별로 쪼개져 가로주택정비사업을 진행해 왔다. PM사인 ㈜엠아이하우징은 각 구역별로 나뉜 가로주택정비사업장을 모아서 '모아타운' 후보지 선정을 위한 수시공모를 준비 중이다. 중랑구청은 토지등소유자들의 의견을 청취하고자 수시공모를 위한 설명회를 최근 개최했다. 18일 정비업계 따르면 중랑구청 주거개선과와 도시계획업체인 어울림엔지니어링은 지난 12일 중화2동 토지등소유자를 상대로 모아타운(소규모주택정비 관리지역) 관리계획(안) 수립을 위한 주민설명회를 개최했다. 프레젠테이션 발표는 노수일 어울림엔니지어링 전무가 진행했다. 대상지는 2003년 중화뉴타운으로 지정됐으나 주민 반대로 2014년 정비구역에서 해제된 곳이다. 가칭 중화2구역으로 불리우고 있다. 중화2구역의 용도지역은 ▲제1종(1,150㎡) ▲제2종7층이하(96,461㎡) ▲제2종(46,815㎡) 등으로 구성돼 있다. 중화2구역 주변으로 제3종일반주거지역인 고층아파트 건립 지역이 위치해 있어 개발압력이 증가한다는 게 중랑구청의 설명이다. 중화1구역은 리버센 SKVIEW 롯데캐슬로 새롭게 탈바꿈할 예정이다. 중화2구역은 단독주택이 전체 주택 유형 중에서 78.3%로 가장 많은 비중을 차지한다. 현재 중화2구역 모아타운 구역계는 ▲2-1구역(9,960㎡) ▲2-2구역(9,902㎡) ▲2-3구역(9,546㎡) ▲2-4구역(8,965㎡) ▲2-5구역(8,267㎡) ▲2-6구역(97,885㎡) ▲2-7구역(8,269㎡) ▲2-8구역(8,501㎡)으로 구성된다. 전체 건축물(427개동) 중에서 노후화된 건축물은 328개동으로 노후도는 76.8%로 구역지정을 위한 요건 충족이 가능한 상황이다. 태릉시장을 기반으로 한 상권 지역은 구역계에 포함되지 않는다. 중랑구청은 통합부설주차장의 경우 2-1구역과 2-2구역, 2-3구역과 2-4구역, 2-5구역과 2-8구역이 건축협정을 맺어 짓는 방향을 제안했다. 구역을 둘러싼 도로는 모두 확폭할 예정이고, 2-1구역과 2-2구역 경계를 중심으로 보행자전용도로(6m)를 조성해 중랑천변으로의 연결을 강화하겠다는 계획이다. 2-7구역은 지하층에 공영주차장(50면)을 설치해 인근 시장의 주차난 해소에 기여할 수 있다는 설명도 이어졌다. 임대주택 20% 이상 확보를 전제로 법적상한용적률은 최대 300%까지 확보 가능하며, 이에 따라 최고 층수 35층으로 아파트를 지을 수 있다는 청사진도 발표됐다. 구역별 최고 층수는 ▲2-1구역(최고 35층) ▲2-2구역(최고 35층) ▲2-3구역(최고 35층) ▲2-4구역(최고 35층) ▲2-5구역(최고 25층) ▲2-6구역(최고 25층) ▲2-7구역(최고 24층) ▲2-8구역(최고 25층)이다. 중랑천변은 고층 주동으로, 태릉시장·저층주거지와 인접한 곳은 중층으로 가져가는 방향이 수립됐다. 예상 공급 물량은 약 2,453세대, 임대주택 수는 250세대로 전체 10.2%로 계획됐다. 현재 2-1구역과 2-2구역, 2-5구역은 가로주택정비사업을 위한 조합설립인가를 완료한 상황이다. 2-1구역과 2-2구역은 DL건설을 시공사로 선정했고, 2-5구역은 계룡건설이 시공권을 확보한 상황이다. 이를 두고, 2-1구역과 2-2구역이 조합 간 건축협정을 맺어 통합부설주차장을 지을 가능성이 높아지겠지만 2-8구역이 계룡건설이 아닌 다른 건설사가 선정된다면 애초 계획대로 진행되는 데 문제가 있을 것이라는 지적이 제기된다. 특히 DL건설은 모아타운 시범사업지인 중랑구 면목동과 마찬가지로 e편한세상 브랜드화를 위해 전체 구역의 시공권을 모두 확보하고 싶을 것이란 관측이 대두된다. 다만 2-5구역을 계룡건설이 이미 수주한 상황이다. DL건설은 e편한세상 브랜드 타운화 전략으로, 규모의 경제를 누림과 동시에 모아타운 사업이라는 틈새시장을 잘 활용해 적극적으로 수주에 임하고 있다. 다만 모아타운 공모에 신청해 후보지로 선정된다 하더라도, 모아타운 관리계획(안) 수립까지 최소 1년 이상 소요될텐데 이미 조합이 설립된 곳들은 사업이 지연되는 것 아니냐는 불만의 목소리도 나온다. 현재 2-1구역, 2-2구역, 2-5구역은 건설사로부터 받은 대여금을 통해 사업비를 충당하고 있다. 가로주택정비사업은 속도가 중요한 만큼, 모아타운 사업으로 혹여나 사업이 지연되는 것 아니냐는 주민들의 고심이 깊어지고 있다는 후문이다.
여의도 한양아파트 사업시행자인 KB부동산신탁이 시공사 선정을 위한 입찰공고를 자진 철회하면서, 새로운 입찰지침서가 언제 어떤 내용으로 나올지 벌써부터 업계 관심이 모아진다. KB부동산신탁은 금품·향응을 제공해 소송을 진행 중인 건설사의 입찰 참여를 제한해, 특정 건설사를 밀어주는 것 아니냐는 추측성 이야기로 곤혹을 치뤘다. 결국 주민들의 항의로 인해 현재 시공사 선정을 위한 입찰 절차가 중단된 상황이다. 17일 정비업계 따르면 KB부동산신탁은 시공사 선정을 위한 현장설명회(2023.07.05)를 하루 앞두고 입찰공고를 내린 상황이다. 금번 입찰지침서를 두고 정비업계 관심이 모아진 건 부정당업자의 입찰참가자격 제한과 관련 있다. 보통 시공사 선정을 위한 입찰공고문에는 정비사업 계약업무 처리기준 제12조(부정당업자의 입찰 참가자격 제한) 내용이 그대로 들어가지만, KB부동산신탁은 여기에 '소송을 진행중'이라는 문구를 추가했다. 반포1·2·4주구에서 금품·향응 관련 소송을 진행 중이던 현대건설의 입찰 참여를 제한한 것 아니냐는 논란이 제기됐다. KB부동산신탁 입장에선 현대건설이 시공사로 선정된 후 소송 결과로 인해 입찰이 취소되는 불상사를 미연에 방지하려는 목적이었을 수 있다. 다만, 통상적으로 쓰이는 문구가 아니었던 만큼, 분명한 원칙과 기준을 세워 주민들과 사전에 충분한 소통이 있었더라면 입찰공고 철회는 일어나지 않았을 것이란 지적도 나온다. 시공사 선정은 정비사업에서 조합원들의 눈과 귀가 가장 예민할 수밖에 없는 중대한 과정이다. 또한 신탁사 입장에서도 시공사 선정은 내부 자금 계획과도 밀접하게 관여돼 있기 때문에 중요하다. 통상 시공사 선정 과정에서 받는 입찰보증금은 신탁사가 초기 빌려준 사업비와 그에 따른 이자에 사용되기 때문이다. 특히 주민들 입장에선 신탁사를 선정하는 첫 단계부터 원활치 못했다는 점에 대해 아쉬움의 목소리를 크게 낼 수밖에 없다. KB부동산신탁은 과거 다른 사업장에서도 '소송을 진행중'이라는 문구를 기재해 왔고, 특정 사업장에선 '가처분 소송을 진행중'이라는 명확한 워딩을 사용했다는 설명이다. 입찰지침서에 표준 문구가 있는 건 아니다. 사업시행자(조합 or 신탁사)가 어느 정도 입찰지침서를 원하는 방향으로 가져갈 수 있다. 다만 현대건설의 수주의욕을 알고 있는 상황에서 해당 문구를 기재함에 따라 발생할 수 있는 논란에 대해선 충분히 인지하고 방향성을 잡았어야 한다는 게 업계 설명이다. 현장설명회 하루 전 입찰공고를 철회한 건 KB부동산신탁도 일정 부분 문제로 인식했음을 의미한다. 추가적으로 입찰공고문에 예정가격이 포함돼 있지 않다는 점도 아쉬운 대목으로 꼽힌다. 재건축 사업에서 사업비의 큰 비중을 차지하는 건 시공비다. KB부동산신탁이 합리적인 수준에서 예정가격을 정해 시공사가 고민해서 입찰에 참여할 수 있게끔 환경을 조성했으면 더 좋지 않았겠냐는 주민들의 이야기다. 신탁방식은 단순 도급제(기성불) 형태로 진행되기 때문에 일반 조합 방식과 달리 사업비를 절감할 수 있다는 게 신탁사들이 항상 공통적으로 어필하는 부분이다. 수주에 의욕적인 모습을 보이고 있는 포스코이앤씨는 평당 공사비 약 780만원 수준을 이야기하고 있다는 게 후문이다. 다만 여의도 한양아파트는 용적률 600%를 통해 최고 54층의 고층 건물로 지어질 계획이다. 고층 건물일수록 공사비가 더 많이 들기 때문에 포스코이앤씨가 현재 이야기하고 있는 평당 공사비가 현실성 있는지 여부에 대해선 향후 또 논란의 여지가 생길 수밖에 없다. 사업시행자인 KB부동산신탁이 입찰공고문에 예정가격을 포함해 재공고할지도 관심이 모아진다. 최근에 사업시행자로 지정된 여의도 공작아파트도 조만간 시공사 선정을 위한 입찰공고가 예정돼 있어, 한양아파트의 수정된 입찰공고문이 언제 어떤 내용으로 바뀌어 나올지에 대해 업계 관심이 모아지는 형국이다. 현대건설과 포스코이앤씨도 KB부동산신탁의 행보에 촉각을 기울이고 있다. 한편, 여의도 한양아파트의 신속통합기획(안)은 올해 1월 확정됐다. 여의도 국제금융특구에 밀접한 주거단지라는 점을 감안, 서울시는 용도지역은 기존 제3종일반주거지역에서 일반상업지역으로 종상향을 시켜줬다. 1975년 준공된 한양아파트의 사업면적은 36,363㎡다. 건축물의 최고 높이는 200m로 공동주택 약 1,000세대 내외로 지어질 전망이다. 현재 588세대인 점을 감안하면 2배 가까이 세대 수가 늘어나게 된다.
마천4구역의 비례율이 조합원 분양신청 당시 118%였지만 관리처분계획(안) 공람공고를 진행하는 과정에서 109%로 9%p 하향 조정했다. 마천4구역 조합은 관리처분계획(안) 공람공고를 다음 달 2일(수)까지 진행할 예정이며, 이사회 및 대의원회 의결 과정을 거쳐 관리처분계획(안) 총회는 오는 9월 개최할 복안이다. 16일 정비업계 따르면 마천4구역은 이달 3일(월)부터 다음 달 2일(수)까지 관리처분계획(안) 공람공고를 진행한다. 마천4구역의 84㎡ 조합원 분양가는 약 10억원, 일반분양가는 약 12억원이다. 조합원들한테는 ▲분양 신청한 대지 또는 건축물의 총 추산액 ▲종전자산평가금액 ▲추정비례율 ▲추정분담금(혹은 환급금)이 개별통지서로 안내됐다. 권리가액을 산정하는 추정비례율은 109.76%다. 조합원 분양신청 당시 추정비례율(118%)에서 약 9%p 하락 조정됐다. 종전자산평가금액은 동일하기 때문에, 사업비 증가에 따른 영향으로 추정비례율이 하락한 것으로 보인다. 비례율은 사업이 진행되는 과정에서 계속 변동되기 때문에 시점별로 어떤 추이를 보이는지 살펴볼 필요가 있다. 마천4구역은 원안대로 관리처분계획(안)을 인가받고 설계변경을 다시 진행해야 하기 때문에 현대건설과의 시공비 증액 이슈도 남아 있다. 공급 세대 수는 1,372세대로 ▲조합원·일반분양(1,065세대) ▲임대주택(175세대) ▲장기전세(132세대)로 나뉜다. 평형대별로 살펴보면 ▲39㎡(104세대) ▲49㎡(142세대) ▲45㎡(31세대) ▲59A㎡(219세대) ▲59B㎡(109세대) ▲59C㎡(64세대) ▲59D㎡(54세대) ▲84A㎡(294세대) ▲84B1㎡(78세대) ▲84B2㎡(31세대) ▲84B3㎡(122세대) ▲84C㎡(46세대) ▲84D㎡(46세대) ▲100㎡(32세대) 등으로 구성된다. 마천4구역의 아파트 브랜드는 디에이치(THE H)며, 펫네임은 클라우드(CLOUD)다. 현대건설과 체결한 공사도급계약서 상 공사기간은 실 착공일로부터 34개월이다. 조합원들이 내야 할 추정분담금은 입주 시 100%를 납부하도록 제안했다. 추정분담금을 입주 전에 선납할 경우 할인을, 입주 후에는 분담금을 장기대출로 전환할 수 있도록 알선하겠다는 게 현대건설이 시공사 선정 당시 제안했던 조건이다.
압구정3구역이 2023년 조합 정기총회를 당초 계획대로 이달 15일(토) 개최한다. 서울시는 이날(14일) 오후 긴급 브리핑을 열어 신속통합기획 지침을 위반한 설계안은 어떤 경우에도 용납할 수 없다는 강경한 입장을 밝히며 공모절차를 중단하라는 시정명령을 내렸다. 앞서 건축설계 공모지침을 어긴 희림종합건축사사무소-나우동인건축사사무소를 사기미수·업무방해 혐의로 고발 조치까지 진행한 상태다. 14일 정비업계 따르면 압구정3구역 재건축 조합은 조합원들에게 2023년 정기총회를 당초 계획대로 개최한다는 내용의 문자를 발송했다. 정기총회는 이달 15일(토) 오후 2시 광림교회 본당에서 열린다. 이날 총회 상정되는 주요 안건은 설계사 선정이다. 해안종합건축사사무소(기호 1번)와 희림종합건축사사무소-나우동인건축사사무소(기호2번)는 이달 1일부터 홍보전시관을 운영하며 조합원들의 표심 사로잡기에 심혈을 기울였다. 다만, 희림종합건축사사무소-나우동인건축사사무소가 신속통합기획 지침 용적률(300%)보다 60%p 높은 360%로 설계하면서 잡음이 발생하기 시작했다. 친환경 인센티브를 받아 최대 360%까지 용적률을 받아낼 수 있다는 점을 조합원들한테 어필했다. 경쟁사인 해안종합건축사사무소는 친환경 인센티브 제도는 지구단위계획이 설정되지 않은 곳에만 적용 가능하다는 점을 들며 명백한 입찰지침 위반이라고 규탄했다. 정비사업에서 용적률은 사실상 사업성을 좌우하는 가장 중요한 지표였기에 양사 갈등의 골은 시간이 갈수록 깊어졌다. 이에, 공정한 경쟁이 힘들다고 판단한 해안종합건축사사무소는 지난 6일(목) 홍보관 운영을 잠정 중단했다. 압구정3구역 조합은 뒤늦게 희림종합건축사사무소-나우동인건축사사무소가 입찰 지침을 위반했다는 내용의 공문을 조합원들에게 발송했다. 조합원들의 혼란이 가중되자 결국 서울시가 전면에 나서게 됐다. 이번 사태로 인한 후폭풍은 정기총회 이후에도 한동안 계속 될 것이란 전망이 지배적이다. 서울시가 이례적으로 형사고발까지 한 상황이라 문제를 봉합하기까지 물리적으로 적잖은 시간이 소요될 것으로 보이기 때문이다. 압구정2·3·4·5구역은 올해 4월에 신속통합기획(안) 주민설명회를 나란히 마침과 동시에 설계 공모입찰을 진행했다. 압구정2구역이 디에이건축으로 선정된 가운데, 압구정4구역·5구역도 공모입찰을 진행 중이다. 희림종합건축사사무소-나우동인건축사사무소가 압구정3구역에서 파격적인 용적률을 제안한 건 '수익성 제고를 위한 아이디어 제안 가능' 문구에서 비롯됐다. 이달 입찰공고를 낸 압구정5구역 입찰지침서에도 해당 문구가 동일하게 기재돼 있다. 다만, 업체들이 압구정3구역 사태를 예의주시하고 있는 만큼 앞으론 건축계획 상 기본적인 지표(용적률, 건폐율 등)를 수정해 가며 공격적인 제안을 하지는 않을 것이라는 게 업계 중론이다.
강북3구역이 최근 주민전체회의를 열어 정비사업위원장으로 정영민 ㈜삼인골든스톤 회장을 뽑은 가운데, 시공사를 비롯한 협력업체 라인업 꾸리기에 들어갔다. 정영민 ㈜삼인골든스톤 회장은 2020년 교보증권과 함께 삼인PFV를 통해 사업을 추진했지만, 3년 간 사업 진도를 빼지 못해 올해 무궁화신탁에 사업시행을 맡긴 상황이다. 신탁사 선정을 계기로 인허가 작업에 속도를 내기 위한 목적으로 풀이된다. 14일 정비업계 따르면 강북3구역 사업시행자인 무궁화신탁은 시공사 선정을 위한 입찰공고를 냈다. 시공사 외에도 ▲교통영향평가 ▲환경영향평가 ▲토목 ▲경관심의 등을 도와줄 협력업체 선정에도 나섰다. 시공사 현장설명회는 이달 20일(목) 예정돼 있으며, 입찰서류 마감일은 다음 달 10일(목)까지다. 입찰보증금 500억원을 입찰 마감 전까지 납부해야 하며, 현금이 아닌 이행보증보험증권으로 제출 가능하다. 입찰공고문에 예정가격은 나와 있지 않다. 보통 신탁사들은 자체적으로 예정가격을 구해 시공사가 합리적인 수준의 금액으로 입찰할 수 있도록 공고하는 게 일반적이다. 신탁방식의 정비사업을 택하는 이유 중 하나도 공사비를 적정 수준에서 통제하기 위해서다. 강북3구역은 2007년 6월 조합설립을 위한 추진위원회가 설립됐으나 주민 갈등에 부딪혀 사업이 진척되지 않았다. 2020년 ㈜금양디엔씨와 ㈜삼인골든스톤, 교보증권㈜이 출자해 만든 삼인PFV(프로젝트금융투자회사)가 사업 주체로 나서며 상황이 달라졌다. 삼인PFV는 강북3구역 도시정비형 재개발 사업 시행을 목적으로 만들어진 특수목적회사(SPC)다. 강북3구역 개발사업을 통해 분양 수익을 창출하는 것이 목적이다. 작년 말 기준 삼인PFV의 단기차입금과 장기차입금은 각각 1,110억원, 547억원이다. 지난해 이자비용만 약 59억원이 들어갔다. 금융권에서 차입한 금액으로 구역 내 토지등소유자로부터 토지와 건축물을 매입했다. 부동산 시장이 호황이던 2020년 직접 사업시행을 목적으로 뛰어들었지만, 금융비용과 공사비가 오르면서 무궁화신탁에 사업시행을 맡긴 것으로 보인다. 신탁 방식을 통해 사업 속도를 낼 수 있다고 판단한 것이다. 강북3구역은 올해 4월 재정비촉진구역으로 지정됐고, 6월에는 무궁화신탁을 사업시행자로 지정했다. 무궁화신탁은 사업시행자로 지정고시(2023.06.16)된 지 1달도 되지 않아 시공사 선정에 나선 상황이다. 교통영향평가와 건축심의, 환경영향평가 등을 도와줄 협력업체 입찰공고도 동시에 나갔다. 향후 교통영향평가→건축심의→환경영향평가→사업시행계획→관리처분계획 등 산적해 있는 인허가 작업들을 완료해야 한다. 용도지역은 준주거지역(23,853㎡)과 일반상업지역(495㎡)으로 구성되며, 건폐율과 법적상한용적률은 각각 60% 이하, 500% 이하로 계획이 수립됐다. 최고높이는 130m 이하다. 강북3구역의 추정 비례율은 약 101.54%로 산출됐다. 총 수입(8,525억원)에서 총 지출(6,118억원)을 뺀 뒤, 종전자산평가 총액(2,371억원)을 나눈 결과값이다. 구역면적은 24,348㎡, 건축 연면적은 175,226㎡다. 토지등소유자는 199명이다.
서울시가 재개발·재건축 등 정비사업의 분명한 원칙을 세우겠다고 14일 밝혔다. 최근 압구정3구역 설계용역사 선정 과정에서 한 건축사무소의 '용적률 뻥튀기'를 겨냥한 것으로 풀이된다. 이동률 서울시 대변인은 이날 오후 서울시청사에서 압구정 3구역 설계공모와 관련한 긴급 브리핑을 열고 "사기 미수·업무방해·입찰 방해 혐의로 해당 설계회사들을 고발 조치하는 한편, 공모 절차도 중단하는 시정명령을 내렸다"고 밝혔다. 이 대변인은 "지난 수 십년간 재개발·재건축 등 정비 사업 과정에서 설계사무소와 시공사 선정 중 벌어지는 금품살포, 과대 홍보 등 진흙탕 싸움이 비일비재했다"면서 "이는 수천억원, 수조원 사업을 수주하면 사업 지연과 관계없이 이익을 챙길 수 있다는 얄팍한 상술이 작용했고, 감독기관인 구청과 시청은 그저 민간 조합의 업무라는 핑계로 눈을 감았기 때문이었다"고 했다. 그러면서 그는 "서울시민들에게 그간 미흡했던 대응에 대해 반성과 사죄의 말씀을 드린다"고 덧붙였다. 이어 이 대변인은 "앞으로 서울시는 정비사업의 설계사·시공사 선정에 있어 분명한 원칙을 세워나갈 것"이라며 "일단 설계 공모 당선만을 목적으로 하는 과대포장, 무책임한 낚시성 계획안으로 공정해야 할 경쟁을 이전투구하는 행태에 대해서 단호히 대응하겠다"고 강조했다. 아울러 이 대변인은 "분명히 서울시는 압구정 3구역 재개발 주민설명회 당시 용적률 300% 이하, 공공임대주택 건설 등을 필요로 하는 계획안을 제시했고, 압구정 3구역 조합이 공고한 재건축 설계공모 운영기준에도 용적률 300%가 넘을 경우 실격 요건으로 세웠다"며 "그런데도 응모 회사 중에서는 친환경 인센티브를 이유로 현행보다 더 추가된 용적률과 임대 주택이 없는 재건축안을 제출했다"고 설명했다. 그는 "서울시는 해당 공모안이 현행 기준상 불가능하다고 발표했음에도, 해당 회사들은 정비계획 입안 단계에서 변경될 수 있다는 이유를 들어 자신들이 제시한 용적률을 달성할 수 있다는 입장을 밝히고 있다"고 지적했다. 끝으로 "다시 한 번 조합원을 현혹해 무리한 사업계획을 내세운 뒤 구청과의 어려운 협의를 이어가는 것을 당연시 여기는 관행을 막아 사익과 공익의 낭비를 최소화하는 것이 민선8기 서울시 주택정책의 의지”라며 “앞으로도 설계 공모 당선만을 목적으로 시장을 교란하는 것을 좌시하지 않겠다"고 재차 강조했다. 한편 서울시의 이같은 강경 방침은 압구정3구역에서 벌어진 상황을 그대로 놔뒀다가는 신속한 사업 진행과 공공성을 함께 살리겠다는 기존 신속통합기획의 긍정적 취지가 훼손되는 것에 대한 우려에 따른 것으로 보인다.
방화뉴타운(방화재정비촉진지구) 내에서 사업면적이 두번째로 넓은 방화3구역이 지난 6월 조건부 건축심의 통과 후 사업시행계획(안) 마련에 매진하고 있다. 시공사 선정은 사업시행계획(안) 인가를 받은 후 진행하겠다는 방침이다. 현재 방화뉴타운 내에서 시공사 선정이 안된 곳인 만큼, 현대건설과 현대엔지니어링, 포스코이앤씨 등 대형 건설사들이 수주의향을 내비치고 있다. 14일 정비업계 따르면 방화3구역 재건축 조합은 다음 달 26일(토) 정기총회를 개최할 예정이며, 연말에는 사업시행계획(안) 의결을 위한 임시총회를 예정하고 있다. 조합은 연내 사업시행계획(안) 인가를 목표로 내부 역량을 집중하고 있다. 방화3구역은 2019년 8월 조합설립인가를 받은 이후 공항성산교회와 일부 상가를 구역에서 제척하는 내용을 골자로 한 재정비촉진계획(안) 변경에 시간을 쏟아왔다. 구역면적은 92,152㎡며, 이중 공동주택 획지는 75,472㎡다. 건폐율과 용적률은 각각 30%, 223%(상한)로 계획이 수립돼 있다. 방화3구역은 김포공항 주변에 위치해 있어 공항시설법 제2조 14호에 따른 높이규제를 받는다. 수평표면구역에 위치해 있어 해발고도 57.86m로 건축물 높이가 제한돼 있다. 방화뉴타운 내 모든 사업지가 동일한 규제를 받고 있다. 최고층수는 16층이다. 예상되는 주택 공급 물량은 1,445세대로, 이중 조합원·일반분양분이 1,389세대다. 조합원·일반분양분은 ▲60㎡ 이하(245세대) ▲60㎡-85㎡ 이하(653세대) ▲85㎡ 초과(491세대)로 이뤄져 있다. 공공임대주택은 56세대로 전체 3.9%를 차지하는 것으로 집계됐다. 공공임대주택은 기부채납에 따른 임대주택 15세대와 증가용적률(법적상한용적률-상한용적률)에 따른 임대주택 41세대로 구성된다. 건축심의 보완 내용으로는 ▲주동 디자인 입면특화 ▲조경 식재 강화 ▲동배치 과밀도 개선 ▲공동주택 발코니 설계 수정 등이다. 방화3구역의 설계는 삼우종합건축사사무소가 맡고 있다. 지리적으로 인접해 있는 방화2구역은 뉴타운(재건축)에서 신속통합기획(재개발)으로 선회해서 개발사업에 다시 힘을 내고 있어, 2개 구역을 통해 공급되는 주택 물량은 약 2,200세대에 달할 것으로 관측된다.
하나자산신탁과 한국자산신탁이 상계주공3단지 재건축 사업설명회에서 신탁방식 정비사업과 자사 경쟁력을 설명했다. 약 2,200세대에 달하는 상계주공3단지는 지난 5월 재건축 안전진단을 통과하며 본격적인 사업 추진을 위한 토대를 마련했다. 여의도와 목동을 중심으로 신탁방식의 재건축 사례가 늘면서 정비사업 방식을 두고 주민들에게 안내하는 자리를 마련했다. 13일 정비업계 따르면 하나자산신탁은 2020년 수주한 불광1구역을 VE(Value Engineering) 사례로 소개했다. 설계 개선을 통해 분양면적을 기존보다 약 690평 추가 확보했다는 게 핵심이다. 기존 정비계획(안) 상 아파트 분양면적은 45,093㎡였지만, 이보다 1,180㎡(357평) 늘어난 46,274㎡로 건축심의를 진행 중이다. 근린생활시설(상가) 분양분은 없었지만, 대지 단차를 활용해 약 1,100㎡(333평) 확보했다. 앞선 내용은 하나자산신탁이 2020년 입찰에 참여할 때 주민들에게 약속한 대안설계 내용이다. 이밖에도 ▲남향 배치(60%→100%) ▲판상형 세대 최대화(63%→79%) ▲주동 최소화로 외부공간 극대화(9개동→6개동, 공사비 절감 가능) ▲지반차를 활용한 근린생활시설 신설 등을 제안했다는 설명이다. 이중에서도 지하층은 용적률 계산식에 포함되지 않기 때문에 조합원들의 분양수입을 통해 사업성 개선이 가능한 항목이다. 물론 하나자산신탁이 사업시행자로 지정된 지 3년차에 접어들었지만, 불광1구역은 아직 건축심의 단계에 머물러 있다. 물리적인 일정을 감안할 때, 사업시행계획(안) 인가는 다음 해로 미뤄질 가능성이 높게 대두된다. 사업 초기 추진위원회와 조합설립 단계는 건너뛸 수 있어 속도가 나지만, 이후로는 통상적인 조합방식과 마찬가지로 인허가 과제들이 산적해 있어 계획대로 사업이 진행되지는 않음을 알 수 있다. 하나자산신탁은 이날 설명회에서 하나금융지주 계열사라는 점을 부각하며, 사업비·이주비·분담금 등을 취급할 때 대출 한도는 늘리고 낮은 금리를 가져갈 수 있다는 점을 어필했다. 금리 부문에서 경쟁력 있다는 것이다. 물론 신탁사는 자체 조달금리에 마진을 얹기 때문에 조합이 시중에서 받는 일반 대출금리보다 높을 수밖에 없다. 사업성이 좋다고 판단되는 사업장은 업체들이 무보수로 일한 뒤 향후 비용정산을 청구하는 경우도 있어, 개략적인 사업성을 예측해 보는 일이 중요하다. 근방 상계주공5단지는 한국자산신탁으로부터 신탁계정 대여금 금리를 약 9%대에 빌린 것으로 전해진다. 하나자산신탁의 불광1구역 신탁수수료는 약 1.5%대로 알려져 있다. 매출총액의 수수료율(1.5%)만큼 가져가는 셈이다. 수수료율은 사업장 규모와 특성에 따라 달라진다. 한편, 한국자산신탁은 상가소유자와 아파트소유자 간 이해관계가 상이한 만큼, 상가와 공동주택을 분리해 개발이익과 비용을 별도로 정산하는 독립정산제를 제안했다. 상가협의회가 상가에 관한 관리처분계획(안)을 자율적으로 마련하는 것에 대해 보장하는 약정을 체결하겠다는 게 골자다. 이밖에도 한국자산신탁은 상계주공5단지를 둘러싼 주민들의 오해(높은 대여금 금리·공사기간 등) 바로잡기에 많은 시간을 할애했다.
방화뉴타운(재정비촉진지구)과 길 하나를 두고 연접해 있는 방화2동 592번지 일대가 모아타운 구역지정에 한 걸음 다가선다. 작년 상반기 서울시로부터 모아타운 후보지로 선정된 방화2동 592번지 일대는 토지등소유자들의 의견을 수렴한 뒤 하반기 모아타운 관리계획(안)을 입안할 예정이다. 강서구청에서 서울시로 입안을 진행하면, 서울시는 도시재생위원회 통합심의를 통해 모아타운 구역 지정 여부를 결정하게 된다. 12일 정비업계 따르면 강서구청은 방화2동 592번지 일대 모아타운 관리계획(안) 수립을 위한 주민설명회를 지난 11일(화) 방화2동 주민센터에서 개최했다. 이날 발표는 도시계획업체에서 나온 류인정 ㈜도시류 대표가 맡았다. 류인정 ㈜도시류 대표는 구역계를 ▲1안(현재 가로 유지) ▲2안(현 가로 유지+사업실현성 제고) ▲3안(전구역 통합정비)으로 나눴고, 주민들한테는 2안을 설명했다. 1안은 현재 현황도로를 유지함에 따라 사업구역계 설정이 명확하고 개별 사업을 추진하기도 용이하다. 다만, 1구역 부지 면적이 5,500㎡로 협소하고 땅 모양이 부정형한 형태라 사업성을 확보하기 어렵다는 점이 단점으로 지적됐다. 2안은 현 도로체계를 유지하면서도 1구역의 면적이 1안(5,500㎡)보다 넓은 13,400㎡로 확대돼 토지이용의 효율화를 기했다는 점이 특징이다. 3안은 4개 구역으로 나눠 일반 재개발 수준의 정비가 가능토록 부지를 정형화했으나, 현 도로 상황을 전혀 고려하지 않았기에 전체 구역 동의 없이는 사업 추진 자체가 불가하다. ㈜도시류가 대표 케이스로 설명한 2안에 따르면, 모아타운은 총 7개 모아주택(가로주택정비사업)으로 구성된다. 모아주택은 ▲1구역(13,377㎡) ▲2구역(5,104㎡) ▲3구역(9,551㎡) ▲4구역(13,080㎡) ▲5구역(8,844㎡) ▲6구역(10,124㎡)으로 나뉜다. 노후도는 1구역과 5구역이 66.7%지만, 모아타운으로 지정될 경우 노후도 완화(67%→57%) 혜택을 받기 때문에 요건 충족은 문제 없는 상황이다. 모아타운 대상지 면적은 66,975㎡며, 김포공항 주변에 위치해 있어 공항시설법 제2조 14호에 따른 높이규제를 받는다. 방화2동 592번지 일대는 수평표면구역에 위치해 있어 해발고도 57.86m로 건축물 높이가 제한돼 있다. 대상지의 해발고도가 약 5~15m임을 감안할 때, 건축물 높이는 약 41~50m 수준까지밖에 올리지 못하는 것이다. 해발고도는 바다의 평균수면을 기준으로 계산된다. 현재 대상지는 제2종일반주거지역과 제2종(7층이하)일반주거지역이 혼재돼 있다. 전체 구역면적(66,975㎡) 중 제2종(7층이하)일반주거지역이 63,132㎡로 전체 약 95%를 차지한다. 다만, 모아타운 사업을 통해 일부 면적이 제3종일반주거지역으로 종상향된다. 종상향이 이뤄지고 난 후 용도지역은 ▲제2종7층이하(9,569㎡) ▲제2종(181㎡) ▲제3종(57,224㎡)으로 바뀐다. 이를 통해 도출해 낸 구역별 용적률 계획은 ▲1구역(245.7%) ▲2구역(275.8%) ▲3구역(248.8%) ▲4구역(269.5%) ▲5구역(271.5%) ▲6구역(270.1%) 등이다. 주택공급계획은 현재 737세대에서 1,816세대로 약 1,079세대 늘어날 수 있다는 설명이다. 물론 1,816세대 중에서 공공임대주택(59㎡)은 621세대로 전체 34%를 차지한다. 기존 세대 수(737세대)를 빼면 일반분양 물량은 6개 구역을 모두 합쳐 458세대다.
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