발행일(UPDATE): 2025년 07월 04일 17시 00분
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![[한남2구역 시공권 향방] 대의원회 내달 1일…대우건설 재신임 1차 시험대](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20230834/art_16930171816006_66e8d7_178x118_c0.png)
한남2구역이 다음 달 1일(금) 제8차 대의원회를 열어 대우건설 시공사 선정을 두고 재신임(찬성·반대) 여부를 총회에 상정할지 안건으로 올린다. 현재 조합은 오는 9월 17일(일) 임시총회를 계획하고 있는 상황이다. 28일 정비업계 따르면 한남2구역 재개발 조합은 오는 9월 1일(금) 오후 2시 보광동주민센터에서 2023년 제8차 대의원회를 개최한다. 대의원회 올라가는 안건으로는 ▲제1호(단기직원 채용) ▲제2호(대우건설 시공사 선정 재신임 총회상정) ▲제3호(2023년 임시총회 개최비용) ▲제4호(2023년 임시총회 개최) 등이다. 대의원회 참석 못하는 대의원은 서면결의서로 본인의 의사를 행사할 수 있다. 대리인 참석은 불가능하다. 대우건설은 118프로젝트 조항이 담긴 공사도급계약서(안)을 조합 측에 발송한 상황이다. 공사도급계약서(안) 제8조(118프로젝트)는 다음과 같다. 우선, 대우건설은 2022년 10월 13일 발송한 공문 제2022-1812호(대우건설 제안 '118 프로젝트' 100% 이행 공증의 건)에 따라118 프로젝트(해발고도 118m, 스카이브릿지, 덮개공원 등)를 실현하기로 하며, 해당 공문에서 확약한 내용을 모두 이행하기로 한다는 내용이 1항이다. 2항은 118프로젝트의 경우, 대우건설이 입찰할 때 제안한 입찰제안서로 하며 가능 여부는 2024년 8월 31일 판단키로 한다는 내용이다. 3항은 조합과 대우건설이 118프로젝트가 불가하다고 협의할 경우, 시공사 선정 총회(2022.11.05) 이후부터 118프로젝트가 불가하다고 협의한 시점까지 투입된 해당 설계비 및 사업시행인가 관련 용역비와 조합 측에 대여한 입찰보증금(유이자 대여금) 금융비용을 대우건설이 부담하는 내용이다. 이달 18일 설명회 이후에는 3개 조항을 추가해 공문을 발송했다. 대우건설은 118프로젝트 달성률에 따라 물가인상률(5%)과 착공기준일 1년 유예(2025.01.01→2026.01.01)를 결정하고, 118프로젝트 가능 여부 판단 시점까지 작업한 한남지구지침 및 재정비촉진계획(안) 변경과 대안설계 성과물을 모두 조합에 귀속시키겠다는 것이다. 마지막으로 118프로젝트 불가를 사유로 시공사 지위가 박탈될 경우 소송하지 않겠다는 것이다. 착공기준일은 공사비와 관련 있다. 조합과 대우건설은 시공사 선정을 위한 입찰 당시 조합이 제시한 착공기준일(2025.01.01)까지 물가변동에 따른 계약금액 조정은 없다고 협의했다. 공사도급계약서(안) 제7조(계약금액의 조정)에 기재돼 있다. 한남2구역은 지난 2021년 사업시행계획(안)을 인가받은 뒤 현재 관리처분계획(안) 수립을 위한 절차를 진행하고 있다. 시공사 교체 이슈가 불거진 현재 상황을 감안할 때, 2025년 착공은 현실적으로 쉽지 않다는 게 업계 중론이다. 한남2구역은 사업시행계획(안) 무효확인과 분양권 확인의 소송 등도 진행하고 있다. 결과적으로 다음 달 1일 열리는 대의원회를 거쳐 대우건설 재신임 여부를 묻는 임시총회가 향후 한남2구역 사업 속도를 결정짓는 중대 분수령이 될 전망이다. 조합원들 사이에서도 대우건설 재신임과 관련해 의견이 분분한 가운데, 대우건설은 홍보 OS요원을 통해 대의원 개별 접촉을 통해 118프로젝트 달성 관련 설명을 진행하고 있다. 이밖에도 한남2구역 공식 채널을 통해서도 118프로젝트를 달성 가능하다고 이야기하고 있는 상황이다.
노량진재정비촉진지구(노량진뉴타운)에서 해제된 노량진동221-24번지 일대가 모아타운 후보지로 선정된 이후 관리계획(안) 수립을 진행하고 있다. 모아타운 구역 지정과 관리계획(안) 수립은 동작구청이 선정한 ㈜대한엔지니어링이 맡고 있다. 대상지는 공영주차장 1개소도 없을 정도로 주차공간이 부족하며, 골목 내 불법 주·정차로 인해 보행환경도 열악한 곳으로 평가된다. 27일 정비업계 따르면 동작구청은 최근 노량진동 221-24번지 일대의 모아타운 관리계획(안) 수립을 위한 주민설명회를 개최했다. 해당 설명회는 동작구 내 정비사업 관련 사전자문 업무를 하는 대한민국 동작㈜가 주축이 돼 진행됐다. 동작구청 내에서 모아타운 후보지로 선정된 곳은 노량진동과 사당동이다. 노후화된 주택을 정비하고 양질의 주택공급을 확대한다는 서울시 기치 하에, 지난해 모아타운 후보지 대열에 합류한 곳들이다. 노량진동 모아타운 후보지의 노후도는 65.2%로 집계됐다. 만양로(15m)와 만양로3길(15m)을 따라 구역계가 설정돼 있으며, 2개 모아주택으로 모아타운 사업이 진행될 방침이다. 만양로11길을 사이에 두고 나뉜 모아주택1구역과 모아주택2구역의 면적은 각각 19,814㎡, 15,107㎡다. 실제 가로주택정비사업을 추진하게 될 사업 예정지로, 모아주택 2구역 내 위치한 신성교회와 동작구자원봉사센터, 상가건물은 존치된다. 만양로 옆쪽으로는 커뮤니티 가로변으로 구성해 근린생활시설 등을 배치해 지역 상권과 연계시킨다는 게 기본 구상이다. 2개 모아주택을 나눈 만양로11길은 보행통로로 만들어질 예정이며, 정비기반시설(공원·지하주차장·복지시설)은 공동주택을 짓기 힘든 자투리 땅을 활용할 계획이다. 동작구청은 중정형과 복합형(저층+고층) 주동 배치계획을 수립해 주변 지역 여건을 감안해 양질의 주택공급을 이뤄내겠다는 목표다. 대상지 면적은 34,929㎡며, 토지는 총 203개 필지로 구성돼 있다. 토지 소유자별로 자세히 살펴보면, ▲사유지(171개) ▲국유지(12개) ▲공유지(20개) ▲지번없음(2개)으로 구성돼 있다. 대상지 내 건축물은 총 132개동이며, 주택 유형별로는 ▲단독주택(58개) ▲공동주택(20개) ▲주거복합(30개) ▲근린생활시설(18개) ▲기타시설(6개)로 나뉜다. 한편, 이날 대한민국 동작㈜는 '동작구형 정비사업 지원 방안'과 회사를 소개하는 자리를 가졌다. 대한민국 동작㈜은 동작구청에서 100% 출자한 상법상 주식회사로, 정비사업 사전협의와 서류작성 자문, 이해관계 중재 등의 역할을 한다. 이날 설명회에서는 정비사업 인허가 속도를 빠르게 가져가기 위해 동작구형 표준서식을 이용해야 한다는 점을 강조하기도 했다. 모아타운 사업을 지원하기 위한 현장지원단도 직접 운영하고 있다. 대한민국 동작㈜은 지난해 박일하 동작구청장이 취임 후 내린 첫번째 지시로 알려져 있다. 박 구청장은 민간에서 법적 요건을 이해하고 서류를 만드는 것이 어렵기에, 대한민국 동작㈜ 내 전문인력을 통해 컨설팅 업무를 맡겼다는 설명이다. 구청이 보증하는 공공참여형 재개발이란 기치도 내걸었다. 실제 대한민국 동작㈜은 인허가 업무를 수행하는 구청 공무원들과 협업해 표준서식을 구축한 뒤 배포하고 있다. 물론 이를 두고 구민들 사이에선 대한민국 동작㈜의 역할과 관련해 여러 설왕설래도 오간다는 후문이다. 동작구청이 관내 정비사업을 대상으로 한 사전컨설팅 업무를 상법상 회사에 맡긴 건 다른 자치구에선 찾아볼 수 없는 새로운 시도이기 때문이다. 대한민국 동작㈜은 2015년 11월 동작구어르신행복주식회사로 설립됐고 지난해 현재 법인명으로 변경함과 동시에 도시정비팀을 신설했다. 회사를 이끌고 있는 김현상 대표는 동작구의회 구의원 출신으로, 2020년에는 나경원 국회의원(동작을)의 비서실장을 지냈다. 작년 4월에는 박일하 동작구청장의 선거대책위원회 종합상황실장을 역임하며 힘을 보탰다. 박일하 후보가 동작구청장에 당선된 이후에는 민선8기 동작구청장 인수위원회 부위원장으로 업무를 맡았다. 김현상 대표는 흑석3구역 내 명성부동산에서 공인중개사로도 일한 경력이 있다.
Q1. 순부담률을 낮춰 주세요. A1. 서울시 및 성북구는 협의 과정을 거쳐 기존 2개의 건축물(문화시설·도서관)을 통합하는 작업을 통해 순부담률을 기존 12.06%에서 10.99%로 낮췄습니다. 토지로 기부채납하는 정비기반시설은 ▲도로(3,102㎡) ▲공원(6,690㎡) ▲문화시설(2,100㎡)이며, 건축물로 기부채납하는 정비기반시설은 ▲도서관복합시설(6,600㎡)입니다. 서울시 도시재정비위원회 심의기준에 따르면, 순부담률은 재정비촉진구역 면적의 10% 이상으로 해야 합니다. 순부담률 산정은 [계획기반시설 면적-계획기반시설 내 국공유지 면적-기존 기반시설 내 국공유지 면적+공공시설 설치 대지환산+대지지분]x100으로 계산됩니다. 도서관복합시설은 장위동 238-83번지 일대 지어질 예정이며, 대지면적과 건축연면적은 각각 2,100㎡, 6,600㎡입니다. 용적률과 건폐율은 각각 238%, 59.5%며, 지하1층-지상4층 1개동입나다. 층별로 ▲지하1층(주차장) ▲1층(공연장·로비) ▲2층(주민프로그램공간) ▲3층(도서관) ▲4층(도서관) 등이 계획돼 있습니다. Q2. 소형평형을 줄이고 중대형 평형을 늘릴 수 없나요? A2. 임대주택은 법적 소형의무 비율(40㎡ 이하 전체 세대 수의 5%)을 제외하고 중대형으로 평형을 확대했습니다. 조합원 분양 물량은 총 704개로 ▲59㎡(144세대) ▲84㎡(500세대) ▲116㎡(60세대) 등 주민공람(안)과 공청회(안)이 동일합니다. 일반분양 물량은 기존 36㎡(118세대)와 46㎡(27세대)를 없애고, 59㎡(538세대)와 84㎡(225세대) 등 중대형 타입으로만 다시 구성했습니다. 공공지원민간임대는 59㎡(189세대→120세대)와 84㎡(96세대→135세대)를 다시 조정했고, 공공임대주택은 법적 소형의무 비율인 36㎡만 남겨두고 46㎡는 삭제했습니다. 공공임대주택은 ▲36㎡(112세대) ▲59㎡(330세대) ▲84㎡(66세대)로 구성됩니다. Q3. 주차대수를 세대당 1.5대 이상으로 늘릴 수 없나요? A3. 가능하지만, 사업시행계획(안) 인가 시 주민의견과 사업성 등을 고려해 결정할 수 있습니다. 장위9구역은 지반 단차를 활용해 현재 지하 3층까지로 계획돼 있으나, 지하4층을 추가할 경우 세대당 1.5대 이상이 가능합니다. 참고로 장위뉴타운 내 세대당 주차 대수는 ▲장위1구역(1.15대) ▲장위2구역(1.14대) ▲장위5구역(1.21대) ▲장위7구역(1.2대) ▲장위4구역(1.37대) ▲장위6구역(1.25대)으로 구성돼 있습니다. Q4. 장위로변 차량 주출입구 위치 변경 가능한가요? A4. 주간선도로인 돌곶이로 내 차량진출입구는 설치 불가합니다. 주출입구 위치를 수정할 경우, 구간 내 많은 교차점이 상충해 교통 소통 및 안전상의 영향이 발생합니다. 또한 현재 교통영향평가를 완료한 장위10구역의 차량진출입구 맞은편으로 만들어야, 신호교차로(좌회전 가능) 등을 만들 수 있습니다. Q5. 단지 내 공공보행통로의 외부인 무단침입에 대한 보안대책이 있나요? A5. 공공보행통로는 서울시 사전기획을 통해 결정됐고, 자연적으로 감시 가능한 범죄예방 환경으로 설계됩니다. 공공보행통로에는 가로시설물을 최소화하고 사각지대 없이 조명연결이 끊기지 않도록 계획돼 있습니다. 따라서 커뮤니티시설과 주동에서 자연적인 감시가 가능합니다. Q6. 공원 위치를 장곡초 건너편으로 배치 가능한가요? A6. 장위뉴타운 지구 내 보행녹지축 연계 및 생활가로 내 공원 필요성 등을 종합적으로 감안해 공원위치를 결정했습니다. Q7. 무량판 구조는 무엇이며, 시공 공법은 누가 결정하나요? A7. 무량판은 선진국도 다수 사용하는 공법으로 정밀 설계 시공시 안전합니다. 추후 장위9구역은 주민, 주민이 직접 선정한 시공사, 설계사 간 협의에 의해 공법을 결정하게 됩니다.
둔촌주공 재건축(올림픽파크포레온) 조합이 '단지 내 도로 유상매입'과 관련 강동구청을 상대로 제기한 부당이득반환소송 진행 여부를 조합원 투표에 부치기로 결정했다. 앞서 둔촌주공 조합은 대법원에서 강행규정으로 판결한 '정비기반시설의 무상양도-무상귀속'을 따르지 않았기에, 강동구청이 도로 매각비용(약 1,000억원)을 조합에 돌려줘야 한다는 게 주장의 요지다. 25일 정비업계 따르면 둔촌주공 재건축 조합(박승환 조합장)은 이날까지 조합원들로부터 소송 관련 우편 투표지를 받은 뒤, 다음 주 월요일 개봉할 예정이다. 부당이득반환소송 관련 투표 결과는 개봉 당일 이뤄진다. 둔촌주공 조합은 부당이득반환소송의 시효 만료가 이달 8월 2일이었던 만큼, 법원 접수를 7월 말에 완료했다. 다만 구청 상대 소송이 향후 준공인허가 등에 영향을 줄 수 있다는 우려를 제기하면서 소송 찬반 논란이 불거졌다. 둔촌주공 조합은 2018년 8월 3일 아파트 단지 내 도로 4개 필지(약 6,000평)를 강동구청으로부터 958억원에 매수했다. 대법원에서 '정비기반시설 무상양도-무상귀속' 규정과 관련해 수차례 강행규정임을 선언했기 때문에, 조합원 재산권 보호 차원에서 매매대금을 돌려받아야 한다는 게 조합 집행부의 의지다. 최근 이사회(6월 30일)와 대의원회(7월 14일) 보고까지 마친 상황이다. 하지만 둔촌주공 조합원 카페와 카카오톡 단체방을 중심으로 조합원들 반대 여론도 확산되고 있는 형국이다. 인허가 의사결정권자인 강동구청을 상대로 부당이득반환소송을 제기할 경우, 향후 준공인가(사용승인)을 내주지 않아 입주가 지연될 수 있다는 우려감 때문이다. 지난 2017년 둔촌주공 조합과 강동구청의 제소전 화해 신청서에 따르면, 조합은 도로를 유상매입하고 그에 따른 용적률 인센티브(9.8%)를 받기로 했다. 만약 도로를 매입하지 않고 용적률 인센티브를 적용받지 않을 경우, 용적률 감소로 인해 24평형 기준 약 495세대의 분양 세대 수가 감소할 수 있다는 내용도 기재돼 있다. 향후 조합은 도시및주거환경정비법 제65조(정비기반시설 및 토지 등의 귀속) 및 기타 사유를 이유로 도로 매매에 따른 매매대금 반환청구를 절대 하지 않겠다는 조항도 포함됐다. 용적률 인센티브의 반대 급부로 '무상양도-무상귀속' 대상 도로를 유상매입했던 것이다. 지난 2014년 둔촌주공은 사업시행계획(안) 수립을 위한 임시총회에서 용도 폐지되는 도로(18,268㎡)를 무상양도받고 무상양여하는 것으로 작성했다. 하지만 강동구청과 사업시행계획(안) 협의 과정에서, 용도 폐지되는 도로를 매입하는 조건으로 해당 부지를 전체 면적에 합산해 사업계획(안)을 수립하고 용적률 인센티브를 받는 방향으로 수정됐다. 당시 전 조합은 원활한 인허가 절차와 용적률 하향 방지 차원에서 유상 매입키로 결정했다. 또한 반환청구를 하지 않는다는 내용의 제소전 화해도 이행했다. 이에, 조합원들을 중심으로 구청을 상대로 1,000억원 규모의 부당이득반환청구소송을 진행하는 게 맞는지 여부에 대한 논란이 뜨겁게 달아올랐다. 결국 조합은 소송 진행 여부를 조합원 찬반투표로 진행키로 결정했다. 소송을 제기한 경위를 밝히고, 이에 대해 찬성하는 조합원과 반대하는 조합원의 의견서를 통해 결정하겠다는 방침이다. A조합원은 "시공단과의 추가분담금 관련 중요한 협상이 남아있는데, 승소 가능성이 높지 않은 데 굳이 힘을 쏟을 필요가 있는지 모르겠다"며 "용적률 인센티브로 맞바꾼 것이나 다름 없는 거 같은데 인허가 의사결정권자인 구청을 상대로 1,000억원 규모의 소송을 제기하는 게 맞는지 조합 집행부에서 다시 한번 제고해 줬으면 한다"고 말했다. B조합원은 "도시및주거환경정비법 상 무상양여 받았어야 할 용도폐지되는 도로를 1,000억원 가까운 돈으로 매입한 만큼, 소송의 당위성에 대해서 생각해 볼 필요가 있다"며 "조합원들의 찬성-반대 투표 결과로 소송 진행 여부가 결정되기 때문에 결과를 지켜보겠다"고 말했다.
총 공사비 1조원에 달하는 노량진1구역이 동작구청과의 기나긴 시공사 입찰지침서 협의를 완료하고 입찰경쟁 준비를 본격화하고 있다. 올해 하반기 입찰공고-현장설명회-합동설명회-조합원 총회를 거쳐 시공사를 확정짓겠다는 게 노량진1구역 조합의 개략적인 일정이다. 실제 노량진1구역은 2019년부터 조합원들의 재산권을 극대화할 수 있는 방향으로 '시공사 선정 입찰지침서(안)'를 만들어 왔다. 25일 정비업계 따르면 노량진1구역 조합(남기택 조합장)은 2023년 건설사 도급순위 상위 10개사인 ▲삼성물산 ▲현대건설 ▲대우건설 ▲현대엔지니어링 ▲GS건설 ▲DL이앤씨 ▲포스코이앤씨 ▲롯데건설 ▲SK에코플랜트 ▲호반건설 등에 입찰 참여 요청서를 발송했다. 공문은 조합원에게 최고의 입찰조건을 제시하는 건설사를 선정할 방침이고, 관심 있는 건설사의 적극 참여를 당부하는 내용을 골자로 한다. 노량진1구역의 평당 공사비(예정가격)는 730만원이다. 건축연면적(494,812㎡)을 1평 면적(3.305785㎡)으로 나누면, 공사해야 할 면적은 14만9,680평이다. 여기에 평당 공사비(730만원)를 곱하면 개략적인 공사비는 1조920억원에 달한다. 노량진1구역은 지하4층-지상 최고 33층 28개동으로 지어질 예정이며, 예상되는 총 공급주택물량은 2,992세대(임대 531세대)다. 구역면적은 132,187㎡며, 용적률은 255.6%다. 건설사들의 수주 옥석 가리기가 한창인 가운데, 노량진1구역은 양호한 사업성과 상징성을 감안할 때 매력적인 타겟대상으로 여겨진다. 노량진1구역은 노량진뉴타운 내에서 몸집이 가장 크며 '관문' 역할이 가능한 핵심 입지에 위치해 있다. 전체 구역면적에서 약 106,252㎡는 특별건축구역으로 지정돼 도시 경관 향상 목적의 창의적인 건축이 가능한 상황이다. 조경·건폐율·용적률·높이 등 건축 관련 규제 특례를 적용받을 수 있다. 현재 노량진1구역 수주에 적극적인 애정공세를 펼치고 있는 곳은 삼성물산과 GS건설이다. 올해 3월 사업시행계획(안)을 인가받을 때에도 현장 곳곳에 축하 현수막을 내건 회사도 두 곳이다. 뿐만 아니라, 노량진1구역의 눈길이 닿는 곳곳에 옥외광고를 통한 홍보를 진행하고 있다. 물론 조합은 시공사의 사전 홍보금지 및 신고자 포상금 지급을 총회에서 의결하며 투명하고 공정한 선정을 위해 '홍보 공영제'를 실시하고 있다. 노량진뉴타운 내에서 건설사들의 수주 현황을 살펴보면, ▲노량진2구역(SK에코플랜트) ▲노량진3구역(포스코이앤씨) ▲노량진4구역(현대건설) ▲노량진5구역(대우건설) ▲노량진6구역(GS건설-SK에코플랜트) ▲노량진7구역(SK에코플랜트) ▲노량진8구역(DL이앤씨)으로 나눠진다. 모든 구역이 사업시행계획(안)을 인가받은 후 시공사를 선정한 상황이다. 대부분 2018년부터 2021년 사이 시공사와 도급가계약을 체결한 상황이다. 당초 노량진1구역은 올해 3월 사업시행계획(안) 인가 이후 지체없이 시공사 선정을 위한 입찰지침서를 동작구청에 보내며 속도를 내고자 했으나, 입찰지침서 협의와 보완 기간이 길어지면서 예정보다 시공사 입찰이 늦어진 상황이다. 특히 GS건설은 대안설계를 요구하고 있는 것으로 전해지는 가운데, 중·대형 평형 위주의 대안설계가 필요하다는 비상대책위원회까지 만들어진 상황이다.
![[단독] 칼 빼든 북아현2구역, 삼성·DL 동행 여부는… 9월 '해지총회'](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20230834/art_169276069718_17691b_178x118_c0.png)
북아현2구역이 삼성물산-DL이앤씨 시공단과의 공사비 증액 여부를 두고 치열한 협상을 이어가고 있는 가운데, 다음 달 임시총회를 열어 이들과의 동행 여부를 조합원들한테 묻기로 가닥을 잡았다. 양쪽 입장이 팽팽한 만큼 공사비 협상에 진척이 없자, 더 이상 시공단의 결정을 기다릴 수 없다고 판단한 조합 측에서 먼저 칼을 빼든 것으로 보이는 대목이다. 24일 정비업계 따르면 북아현2구역은 [시공사 선정취소 및 도급가계약 해지] 관련 안내문을 조합원들한테 발송했다. 북아현2구역은 시공단 측의 과도한 공사비 인상 요구로 인해 조합원들의 손해가 클 것으로 예상되기에 합리적인 수준의 공사비를 제안하지 않을 경우 계약을 해지할 수밖에 없다는 입장을 공식화했다. 임시총회는 아직 확정되지 않았지만, 오는 9월 말 열리는 것으로 알려져 있다. 북아현2구역은 추진위원회 시절이었던 2006년 9월 삼성물산-DL이앤씨와 평당 공사비 약 358만원으로 도급가계약을 체결했다. 17년이 지난 현재, 삼성물산-DL이앤씨는 조합원들의 마감재를 특화품목으로 반영할 경우 평당 공사비 859만원을 제안했다. 일반 마감재 수준으로 진행할 경우엔 평당 공사비 749만원도 함께 통보해 왔다. 조합원 세대의 마감재를 하향 조정할 경우엔 평당 공사비 719만원이 가능하다는 입장을 전달해 왔다. 이에 대해, 조합은 다른 사업장에 비해 공사비가 과다하게 책정됐다고 판단해 시공단의 제안금액(859만원)에서 20% 정도 감액해 줄 것을 요청했다. 하지만 삼성물산-DL이앤씨는 정비사업장에서의 공사비는 프로젝트별 공사 여건과 사업 조건에 따라 달라지기 때문에 조합 측에서 요청한 20% 하향조정을 받아들이기 힘든다는 입장을 다시 전달했다. 원자재 가격 및 건설근로자의 인건비 상승으로 인해 수용이 불가하다는 것이다. 현재 서대문구청은 북아현2구역의 공사비 검증 절차가 완료돼야 관리처분계획(안) 인가가 가능하다는 입장이다. 도시및주거환경정비법 상 공사비 검증 절차는 토지등소유자 또는 조합원의 5분의1 이상이 검증 의뢰를 요청하거나, 사업시행계획(안) 인가 이전에 시공사를 선정한 경우 공사비 증액 비율이 10% 이상일 경우 진행해야 한다. 사업시행계획(안) 인가 이후에 시공사를 선정한 경우에는 공사비 증액 비율이 5%일 때 진행한다. 지난해 지정고시된 사업시행계획(안) 내용에 따르면, 북아현2구역의 건축연면적은 391,652㎡(공동주택 369,281㎡+주거복합 22,370㎡)다. 앞선 건축연면적을 3.3㎡당 평수로 환산하면 약 11만8,470평이 나온다. 조합이 원하는 수준의 마감재로 공사를 한다는 가정 하에, 삼성물산-DL이앤씨가 제안한 공사비(859만원)로는 건축시설 공사비가 약 1조170억원(VAT 제외)이 나온다. 북아현2구역은 시공사단 해지 총회 전까지 합리적인 공사비를 제안할 경우, 기존 시공사단과 그대로 업무를 진행할 예정이다. 한편, 조합은 지난 달 29일 조합원들을 상대로 공사비 설명회를 진행했고, 이달 12일 시공사단이 직접 조합원들에게 공사비를 설명하는 자리를 가질 계획이었다. 하지만 시공사단에서 공사비를 설명하는 자리에 참석하지 않겠다는 공문을 보내면서 조합원들을 대상으로 한 설명회는 성사되지 않았다. 박일규 법무법인 조운 대표변호사는 "공사비 검증절차가 완료되어야 관리처분인가가 가능하다는 서대문구청의 입장은 가계약 체결일로부터 상당 기간이 지난 북아현2구역의 공사비가 현실화되면 정비사업비 혹은 조합원 분담금이 일정 비율 이상 증가할 것이 분명해 도시정비법 규정에 따라 관리처분계획안에 대한 타당성 검증절차를 반드시 거쳐야 한다는 의미로 이해된다"고 말했다. 이어 "가계약의 구체적 내용에 따라 다를 수 있지만 일반적으로는 공사비 현실화를 둘러싼 협상 결렬이나 교착상태가 곧 시공계약 해지사유가 된다고 단정하기는 어렵다. 만약 뚜렷한 해지사유 없이 시공자 선정을 취소하면 시공자 지위확인이나 손해배상을 위한 소송전이 펼쳐질 공산이 크다"고 부연했다.
이촌동 한강삼익아파트가 건축심의를 다시 통과하면서 3년 전 인가받은 사업시행계획(안) 변경을 추진하고 있다. 한강 조망권을 더 확보할 수 있는 방향으로 설계변경이 필요하다는 1동(대형 평형) 주민들의 요청에 따라 인허가 절차를 다시 밟고 있는 중이다. 앞서 지난 6월 16일 사업시행계획(안) 변경 인허가 안건을 포함한 2023년 정기총회를 마친 바 있다. 24일 정비업계 따르면 용산구청은 이촌 한강삼익아파트 사업시행계획(안) 변경을 위한 공람공고를 다음 달 4일(월)까지 진행한다. 3년 전과 달라지는 점은 당초 한강을 접한 2개동이 44평(114㎡)과 49평(129㎡)으로 이뤄져 있으나, 이를 47평(122㎡) 한 타입으로 통일시켰다. 단위세대 면적 변경으로 인해 전체 세대 수는 기존 329세대에서 3세대 줄어든 326세대로 바뀐다. 주동코어 및 입면디자인도 변경된다. 새롭게 바뀌는 평형대별 물량은 ▲44㎡(52세대) ▲84㎡ A·B·C(179세대) ▲122㎡ A·B(95세대)로 구성된다. 3년 전과 비교할 때, 44㎡는 동일하고 84㎡는 5세대 늘어났다. 용적률은 259.76%에서 259.91%로 0.15%p 소폭 상승했다. 건폐율은 18.87%에서 18.77%로 0.1%p 개선됐다. 한강삼익아파트 재건축 사업은 총 4개동, 지하3층-지상30층을 짓는 프로젝트다. 정비구역 면적은 17,191㎡며, 연도형 상가(존치)를 제외한 대지면적은 15,112㎡로 기존과 동일하다. 한강삼익아파트는 2020년 첫번째 사업시행계획(안) 인가시점을 기준으로 종전자산감정평가를 완료한 상황이라, 향후 사업시행계획(안) 변경 인가를 받으면 조합원 분양신청을 다시 해야 한다. 조합원 분양신청과 한국부동산원 검증 등을 거친 후 관리처분계획(안) 인가 작업 등을 후속적으로 진행하게 된다. 재건축을 통해 가장 높이 올라가는 주동은 최대 30층이다. 한강삼익아파트가 이번에 통과시킨 건축심의는 통경축(조망을 확보할 수 있게 시각적으로 열린 공간)과 신용산초등학교 일조권 관련한 높이 제한 사항을 고려해 만들어졌다. 토지등소유자가 원하는 방향으로 기존 사업시행계획(안)의 일부 내용(설계·평형 변경)이 변경되면서 관련 인허가 절차에 속도를 낼 수 있을 것으로 관측된다. 건설사는 DL이앤씨다. 1979년 준공된 아파트는 2개동 총 252세대로, 한강을 일자로 바라보는 1동이 대형평수로 이뤄져 있고 상가를 마주하는 2동이 중형평형대다. 한강삼익아파트는 남쪽으로는 한강을 바라보지만 중경고등학교와 붙어있고, 북쪽으로는 신용산초등학교가 있다. 현재 1동이 자리잡은 곳에 고층 아파트를 올릴 경우 신용산초등학교의 일조권을 침해할 수 있어 저층부를 짓는 걸로 계획이 잡혀 있다.
공공재개발 후보지들이 '2025 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획' 변경안 중 일부 내용에 대해 우려감을 내비치고 있다. 가장 염려하는 부분은 추진위원회가 구성되기 전 반대하는 주민들이 30% 이상일 경우, 후보지 지위를 즉각 철회할 수 있다는 내용의 신규 조항이다. 예비 사업시행자(LH·SH공사)와 힘을 합쳐 사업진도를 빼 온 공공재개발 후보지들은 서울시에 공동 의견서를 전달하며 한 목소리를 내고 있다. 23일 정비업계 따르면 1차 공공재개발 후보지 8곳 ▲성북1구역(조대은 추진위원회 위원장) ▲금호23구역(정태성 준비위원회 위원장) ▲상계3구역(김태현 주민협의체 대표) ▲신설1구역(전경욱 주민대표회의 위원장) ▲연희동(박희준 준비위원회 위원장) ▲장위8구역(지용재 준비위원회 위원장) ▲장위9구역(남우경 준비위원회 위원장) ▲충정로1구역(김옥환 준비위원회 위원장)은 이날 오후 서울시에 공동 의견서를 제출했다. 공공재개발 후보지들은 '공공재개발 후보지 직권해제 가능' 조항과 관련해, 서울시가 다시 한번 제고할 필요가 있다는 공식 입장을 전달했다. 공공재개발 후보지 내 대다수 주민들의 염원을 헤아려 변경안 수정을 간곡히 요청한 상황이다. 실제 1차 공공재개발 후보지들은 선정 당시엔 존재하지 않았던 '사전기획' 제도로 주민들 간 갈등이 빚어졌는데, 이번 변경안으로 또 다른 갈등이 발생할 수 있다는 점에 대해 깊은 우려를 표하고 있다. 앞서 이달 16일(수)에는 2차 공공재개발 후보지 7곳(구로동·도림동·면목동·신월5동·아현동·연건동·응암동)이 입안 재검토 기준(15%)과 공공재개발 입안 취소 기준(30%)이 신설됨에 따라, 상당 수의 후보지가 중도 이탈할 가능성에 대해 다시 한번 제고해 달라고 서울시에 공식 입장문을 전달한 바 있다. 이날 1차 공공재개발 후보지 8곳도 공통된 입장을 전달하며 힘을 보태고 있는 셈이다. 후보지는 총 32곳이다. [2025 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획] 변경안은 '도시및주거환경정비법에 따른 주택정비형 재개발' 사업에 적용된다. 정비사업으로는 ▲공공재개발 ▲민간재개발 ▲신속통합기획이 이에 해당한다. 모아타운은 빈집및소규모주택정비에 관한 특례법이라 적용받지 않고, 지역주택조합은 주택법, 역세권시프트는 역세권장기전세주택 건립 운영기준(도시정비형 재개발)을 따르고 있어 해당하지 않는다. 공공재개발과 신속통합기획을 추진하고 있는 후보지에서 역세권시프트를 하겠다는 주민들이 모여 반대 목소리를 15% 이상 낼 경우 후보지 재검토 및 철회가 가능해질 것으로 보여, 대부분 준비위원회 단계에 있는 공공재개발 사업장에선 우려의 목소리가 나올 수밖에 없다. 서울시는 찬성 50%-반대 30%가 이뤄질 경우, 찬성 동의율과 관계없이 반대 요건만 충족되면 후보지 철회가 가능하다는 입장이다. 특히 공공재개발 준비위원회 소속 임원들은 사전기획을 위한 정비계획(안) 수립 용역이 진행되면서 금전대차계약이나 개인보증도 진행한 상황이다. 정비계획(안) 입안이 취소될 경우, 준비위원회 운영비용과 정비계획(안) 수립 용역비에 대한 보증 책임과 매몰비용 문제도 발생한다. 실제 신속통합기획 일부 후보지에서는 역세권시프트를 준비하고 있는 반대 주민들이 모여 오는 10월 후보지 철회를 계획하고 있는 것으로도 전해진다. 정한철 법무법인 인본 대표 변호사는 "정비구역 지정 후 직권해제에 해당하는 토지등소유자 30% 기준을 공공재개발·신속통합기획 후보지의 철회 기준으로 삼는 것은 법적인 근거가 없다"며 "공공재개발·신속통합기획 취지가 정체된 사업을 정상화하고 규제완화를 통해 사업 속도를 높여 신속하게 도심 내 주택공급을 확대하기 위함인데 철회기준을 낮게 설정함으로써 오히려 혼란을 부추길 수 있어 우려된다"고 말했다. 이어 "후보지 철회가 되는 경우 이로 인한 피해는 정비사업을 찬성한 대다수의 토지등소유자가 부담하게 되어 이는 형평성에 반하는 일"이라며 "제도의 취지에 부합하게 철회 기준을 토지등소유자의 과반수 동의가 있는 경우로 하여 더 엄격히 할 필요가 있고, 또한 반대요건만 충족되면 무조건 후보지 철회가 가능하도록 하는 경우 이를 악용할 여지가 많은 만큼, 지정권자에게 폭넓은 재량을 인정하는 방향으로 보완이 필요하다"고 부연했다.
서울시 신속통합기획 1차 후보지(2021년)인 천호A1-2구역이 조합직접설립 제도를 활용해 추진위원회 단계를 건너뛰기로 결정했다. 천호A1-2구역은 동의서 징구를 시작한 지 40일 만에 입안 동의율(66.7%)을 확보했고, 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 공람공고도 마친 상황이다. 신속통합기획 1차 후보지 21곳 중에서 가장 먼저 정비구역 지정을 이뤄낼 수 있을지 업계 관심이 모아진다. 23일 정비업계 따르면 천호A1-2구역은 강동구청 주도의 조합직접설립 제도를 활용해 재개발 사업에 속도를 낼 계획이다. 2016년 11월 발표된 [조합설립 지원을 위한 업무기준]에 따르면, 조합직접설립 제도를 활용할 경우 별도의 추진위원회를 구성하지 않고 바로 조합 설립이 가능하다. 기대효과는 ▲절차 간소화에 따른 시간 절약 ▲추진위원회 운영비 등 비용 절감 ▲주민주도+전문가 협업으로 효율적 추진 등이 꼽힌다. 서울시는 작년 4월 18일 조합직접설립제도를 활성화하기 위해 75% 이상 주민 동의를 받아올 경우 서울시 예산 지원을 약속했다. 예산 대부분은 정비업체 용역비로 사용된다. 천호A1-2구역도 조합설립인가를 위한 동의율(75%)을 확보해 서울시와 강동구청으로부터 조합설립에 필요한 예산을 지원받을 계획이다. 신당10구역(중구)과 금호21구역(성동구)도 조합직접설립 제도를 활용해 신속통합기획 사업을 진행하고 있다. 신당10구역은 주민협의체를 이끌 위원장 공개 모집에 나섰고, 금호21구역은 정비업체 입찰을 진행 중이다. 주민협의체는 ▲위원장(외부전문가) ▲부위원장(토지등소유자 1명, 서면·투표로 선출) ▲위원(토지등소유자의 5%)으로 구성된다. 위원장은 ▲변호사 ▲건축사 ▲도시계획기술사 ▲전직 공무원 등 외부전문가 1명을 발탁해 조합설립 업무를 맡게 된다. 부위원장은 토지등소유자들 중에서 투표를 통해 다득표자 1명이 선출된다. 공공지원자인 중구청은 공개경쟁입찰을 거쳐 정비업체를 선정한 뒤, 주민협의체를 구성할 예정이다. 주민협의체의 중요한 과제로는 ▲개략적 추정분담금 산출 ▲조합정관(안) 작성 ▲조합설립동의서 징구(동의율 75%) 등이다. '주민협의체'가 추진위원회 역할을 대신해 조합을 설립하게 된다. 정비업체와 주민협의체의 업무기간은 조합설립인가일까지다.
![[한남2구역 시공권 향방] 대우건설 마지막 제안?…"물가상승분 부담은 불가"](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20230834/art_16926001614366_ffd0be_178x118_c0.png)
"관점의 차이도 있고, 답답한 상황도 꽤 많았습니다. 그렇지만 대우건설 대표이사가 이름을 걸고 약속한 내용(118 프로젝트)은 살아 숨쉬고 있습니다. 역대 최고의 명품 주거단지를 선사할 수 있도록, 가진 역량을 다해 최선의 노력을 다하겠습니다. 다만 118프로젝트 패널티로 조합에서 제안한 총 공사비(7,900억원)의 물가상승률 5%만큼 대우건설에서 부담하는 건 수용 불가임을 말씀드립니다." 22일 정비업계 따르면 김주석 대우건설 강북영업지사장은 이달 18일(금) 한남2구역 조합원들이 자리한 설명회에서 ▲계약 협의 진행상황(협의안건 4가지) ▲조합의 추가 요구사항 수용 불가 ▲118프로젝트가 불가하더라도 계약을 유지할 경우의 조건 등과 관련 프레젠테이션(PT) 발표를 진행했다. 금번 설명회는 다음 달로 예정된 대우건설 시공권 해지 안건과 관련, 대우건설이 조합원들께 직접 설명할 수 있는 자리를 만들어 달라는 요청에서 비롯됐다. 대우건설은 2022년 11월 시공사로 선정된 이후 한남2구역 조합과 지속적으로 도급계약서 작성을 위해 협의해 왔다. 수많은 공문을 통해 조합과 충분히 소통했고, 협력업체들과도 4차례 중대한 설계변경 협업도 진행했다는 게 대우건설 관계자의 설명이다. 전체 60개 정도의 계약서 문구 중에서 1조부터 10조까지 조율이 됐지만, 올해 3월부터 6월까지는 조합 집행부 임원 선거로 인해 실질적인 계약협상이 중단됐다고 부연했다. 홍경태 신임 조합장 체제로 출범하면서 4가지 협의가 진행 중이다. 이중 사업비로 전환된 대여금(유이자)의 금리 기산일은 2022년 12월 5일로 확정했다. 대우건설이 입찰보증금으로 기 납부한 400억원 중 200억원을 반환하는 조건으로 프로젝트금융(PF)을 조달하기 전까지의 금리도 5.9%로 고정키로 결정했다. 이 부분은 대우건설과 한남2구역 조합이 합의에 도달한 사항이다. 나머지 3가지 사항은 협의가 완료되지 않았다. 우선, 118프로젝트의 가능/불가능 여부를 판단하는 시점이다. 대우건설은 지난해 시공사 선정 당시, 확약서를 통해 이주 및 철거기간 내 118프로젝트를 실현시키겠다는 점을 언급했다. 기존 사업시행계획(안)에 맞춰 관리처분계획(안) 인가를 받고, 조합원들의 이주 및 철거기간 동안 재정비촉진계획(안)-사업시행계획(안)-관리처분계획(안) 등 일련의 인허가 작업을 진행하겠다는 게 대우건설의 계획이었다. 다만, 한남2구역은 사업시행계획(안) 설계도면에서 경미한 변경으로 대안설계를 진행하지 않겠다는 공식 의사를 전달했다. 조합 집행부의 이같은 결정에 따라 대우건설이 약속한 118프로젝트 실행 여부와 실행 가능시점이 수면 위로 부상했다. 빠른 시일 내 대우건설이 118프로젝트의 가능 여부와 판단 시점을 조합원들에게 알려줘야 한다는 방향으로 국면 전환이 이뤄진 것이다. 대우건설은 118프로젝트의 가능 여부 판단 시점을 2024년 8월 31일까지로 제안한 상황이다. 향후 118프로젝트가 불가능하다고 결론이 났을 경우, 그 시점까지 투입된 설계 비용과 사업시행계획(안) 변경 관련 용역비용은 부담하겠다고 밝혔다. 마지막으로 조합 사업비 관련 이자비용도 부담하겠다고 덧붙였다. 물론 대우건설의 이같은 제안을 한남2구역 조합은 받아들이지 않은 상황이다. 김주석 대우건설 지사장은 "대우건설 내부적으로도 수용하기 힘든 조건이었지만, 반드시 사업을 완수해야 한다는 각오로 임했다"며 "관련 협의 내용을 명확히 문서화해 공사도급계약서(안)에 포함시킨 뒤 조합에 제출하겠다"고 설명했다. 이어 "하지만 대우건설이 앞서 제시안 내용만으로는 조합의 요구사항과 기대를 충족할 수 없었다"고 아쉬움을 표했다. 한남2구역 조합은 118프로젝트가 불가할 경우, 물가상승에 따른 공사비 변동액의 5%를 대우건설이 패널티로 부담해야 한다는 점을 전달했다. 착공기준일도 지금의 2025년 1월에서 2026년 1월로, 1년 유예해야 한다고 밝혔다. 이에 대해, 대우건설은 입찰에 정당하게 참여해 시공사로 선정된 건설사 입장에선 막대한 부담으로 수용이 불가하다고 답했다. 대우건설 내부적으로 누구도 결정할 수 없는 부분임을 전달했다. 한남2구역의 총 공사비는 약 7,900억원으로, 물가상승률 5%에 해당하는 변동금액은 약 395억원이다. 추가적으로 착공 1년을 유예했을 경우, 물가상승률 3%를 가정하면 약 237억원이 나온다. 도합 630억원 이상 되는 금액은 대우건설이 부담해야 한다는 점은 받아들일 수 없는 제안임을 명백히 밝혔다. 대우건설 관계자는 이견의 폭과 입장차를 해소하기 어려움을 현장에서 토로했다. 대우건설은 118프로젝트가 해지되더라도 한남지구 지침에 따른 재정비촉진계획(안) 변경과 대안설계 성과물은 아무런 조건 없이 한남2구역 조합원 분들께 귀속할 수 있다는 점을 어필했다. 또한, 118프로젝트를 성사시키지 못해 시공사 지위를 박탈당하더라도, 한남2구역 조합을 상대로 어떠한 법적 소송도 제기하지 않겠다고 약속했다. 추가적으로, 118프로젝트가 불가하더라도 대우건설과의 시공계약을 유지해 줄 경우의 조건도 제안했다. 118프로젝트 달성률만큼 물가인상률과 착공기준일 유예 부분을 수용하겠다는 것이다. 예를 들어, 118프로젝트 달성률이 100%면 물가인상률과 착공기준일 관련해서 대우건설이 부담해야 할 부분은 없다. 달성률이 50%면, 물가인상률 2.5%만큼 공사비를 부담하고, 착공기준일도 6개월 유예할 수 있다는 게 대우건설의 제안이다. 달성률이 0%면, 물가인상률(5%)과 착공기준일 1년 유예 모두 받아들이겠다는 것이다. 118프로젝트 달성률과 관련해선 ▲고도 ▲스카이브릿지 ▲덮개공원 ▲건폐율 완화 등 여러 카테고리가 있다. 카테고리별 점수를 환산해서 달성률을 구할 수 있다는 게 대우건설 관계자의 설명이다. 118프로젝트 관련 카테고리를 정하는 것에서 시작해, 각 카테고리별로 점수 배분을 어떻게 해야 할지와 관련해서 향후 조합과 협의해야 한다. 조합원들의 재산권과 직결되기에, 협의 난이도는 당연히 높을 수밖에 없다. 대우건설이 수주를 위해 제안한 '118 프로젝트'는 재정비촉진계획(안) 상 높이계획(90m)을 118m까지 완화하겠다는 내용이 핵심이다. 기존 조합의 원안설계를 획기적인 방향으로 개선하고, 조합원들의 설계 변경에 대한 염원을 해결하겠다는 것이 제안 취지다. 건폐율은 32%에서 23%로 약 9%p 낮추고, 최고층수 14층에서 7개층이 상향 조정된 21층 설계를 통해 랜드마크 명품단지로 만들겠다는 게 세부 내용이었다. 현장에 참석한 A조합원은 "대우건설이 지난 8개월 동안 서울시와 어떤 협의를 진행했고, 협의 내용이 무엇인지에 대해 궁금했지만 관련해서는 명확한 답변을 듣기 힘들어 아쉬웠다"며 "118프로젝트 관련 믿고 기다려주는 게 맞는지, 가능성 없는 일임을 인지하고 시공사 교체에 힘을 실어야 할지 판단하기 어렵다"고 설명했다. 이어 "대우건설 OS 요원들이 일부 조합원들을 규합하고 있는 상황에서 한남2구역 집행부에서 현재 처한 상황을 지혜롭게 잘 해결해 주길 바라고 있다"고 강조했다.
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