발행일(UPDATE): 2025년 07월 04일 17시 00분
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장위재정비촉진지구(장위뉴타운) 내 장위10구역이 재정비촉진계획(안) 변경을 위한 주민 공청회를 개최한 가운데, 새롭게 집행부를 이끌게 된 주동준 조합장은 내년 10월 착공을 목표로 빠르게 인허가 작업들을 진행해 나갈 예정이다. 장위10구역은 오는 하반기 서울시로부터 재정비촉진계획(안) 변경 인허가를 받은 직후 건축심의에 조합 역량을 집중한다는 방침이다. 착공은 사업시행계획(안) 변경 이후로 잡고 있다. 8일 정비업계 따르면 성북구청은 이날 오후 3시 아리랑힐호텔에서 장위10구역 재정비촉진계획(안) 변경 관련 설명회를 개최했다. 프레젠테이션(PT) 발표는 최대진 유타엔지니어링 이사가 담당했다. 지난 2021년 2월 고시된 재정비촉진계획(안)을 변경하는 안으로, 구역 내 종교용지(사랑제일교회)를 제척하고 장위초등학교 선형 조정에 따른 구역계 조정 등의 토지이용계획을 재수립하는 것이 핵심이다. 장위10구역은 지난 2015년 조합원 분양신청을 진행한 뒤 2017년 관리처분계획(안) 인가를 받았다. 이후 2021년 일부 동의 평면과 위치, 방향 등이 변경돼 사업시행계획(안) 변경인가를 받으면서 올해 조합원 재분양을 진행했다. 다만 조합원들이 모두 이주했음에도 불구, 사랑제일교회가 이주를 진행하지 않고 버티면서 종교부지를 제척하는 방향으로 정비계획(안)을 다시 수립하기로 결정했다. 장위10구역은 ▲재정비촉진계획(안) ▲건축심의 ▲사업시행계획(안) ▲관리처분계획(안) 등의 재개발 인허가 절차들을 순차적으로 다시 수행해야 한다. 현재 조합은 올해 안으로 재정비촉진계획(안)과 건축심의를 통과하고, 내년 상반기 중 사업시행계획(안) 변경인가를 확보하겠다는 일정이다. 사업시행계획(안)을 변경한 다음 착공을 진행할 예정이며, 준공까지 관리처분계획(안) 변경을 마무리할 계획이다. 조합 집행부와 조합원들 모두 이같은 과정이 돌아가는 길임을 분명 알고 있지만 더 이상 사랑제일교회로 인해 사업기간이 지연되는 것을 막겠다는 데 의견을 모았다. 주동준 신임 조합장은 전체 조합원(422명) 중 372명이 참석한 선거에서 281표(75.53%)를 얻으며 조합원들의 지지를 받아 사랑제일교회를 제척하고 조합 업무를 흔들리지 않고 추진하겠다는 입장이다. 현재 장위10구역은 사업비와 이주비 대출이자로 한 달에 약 15억원 정도를 지불하고 있다. 조합의 비용지출은 향후 조합원들의 추정분담금과 직결된다. 이에, 조합은 현재 사업지연에 따른 손해금액이 약 600억원 정도로 추산하고 있으며 사랑제일교회를 상대로 우선은 100억원 규모의 손해배상소송을 진행할 예정이다. 조합원들은 사랑제일교회를 제척하고 사업을 진행하는 데 뜻을 모았기 때문에, 인허가 관청(서울시·성북구청)의 빠른 행정속도를 기대하고 있는 분위기다. 이날 마이크를 잡은 A조합원은 "조합원들 모두 전·월세를 전전하며 하루 속히 착공이 이뤄지기만을 간절히 바라고 있다"며 "조속한 시일 내 입주가 가능하도록 관계기관의 도움이 필요하다"고 호소했다.
방화2구역이 도시재정비촉진을 위한 특별법에 따라 재정비촉진계획(안)을 위한 변경 인허가 작업에 착수했다. 해당 사업대상지는 2021년 신속통합기획 후보지 21곳 중 가장 먼저 서울시 신속통합기획(안)을 확정지었으며, 한국토지신탁을 통해 신탁방식 정비사업을 진행키로 결정한 곳이다. 8일 정비업계 따르면 재정비촉진계획(안) 변경을 진행하고 있는 방화2구역의 추정비례율은 104.21%로 집계됐다. 총수입 추정액(6,575억원)에서 총지출 추정액(4,104억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(2,370억원)으로 나눈 결과값이다. 비례율은 약식감정평가에 따라 산출된 사항으로, 관리처분계획(안) 인가시 개별 물건에 대한 종전자산평가 및 분양가격 확정 결과에 따라 달라진다. 예상 주택공급물량은 728세대로, 자세히 살펴보면 ▲조합원(324세대) ▲일반분양(289세대) ▲재개발 임대주택(93세대) ▲도촉법 상 임대주택(22세대)으로 나뉜다. 사업비(4,104억원)는 ▲공사비(2,745억원) ▲보상비(432억원) ▲관리비(25억원) ▲설계비(80억원) ▲감리비(74억원) ▲부대경비(356억원) 등으로 세부내역이 구성된다. 공사비가 전체 사업비의 약 67%를 차지한다. 비례율 계산에 사용된 공사비와 일반분양가는 각각 평당 737만원, 3,399만원이다. 공사비가 10% 올라가고, 일반분양가가 10% 떨어지면 비례율은 73%까지 내려간다. 반대로 공사비가 10% 줄어들고, 일반분양가가 10% 올라가면 비례율은 135%까지 올라가는 구조다. 대상지 면적은 34,900㎡로 공동주택 획지와 정비기반시설 획지는 각각 31,977㎡, 2,923㎡로 구성된다. 건축계획 상 상한용적률은 217.44%, 예정 법적상한용적률은 230%로 수립됐다. 최고층수는 16층으로, 높이계획은 해발고도 57.96m 미만으로 건축물을 지어야 한다. 대상지 서측(중저층)에서 동측(중고층)으로 점진적으로 올라가는 모양의 스카이라인을 조성한다. 뉴타운(재건축) 사업을 진행 중인 방화3구역과 지리적으로 맞닿아 있는 만큼, 공공보행통로와 정비기반시설 등의 계획은 연계해서 수립해야 한다. 방화재정비촉진지구(방화뉴타운)는 ▲방화2구역 ▲방화3구역 ▲방화5구역 ▲방화6구역 ▲긴등마을로 이뤄져 있으며, 해태아파트와 청솔아파트는 존치관리구역으로 남는다. 방화2구역 면적은 34,900㎡로 기존 제2종(7층이하) 일반주거지역에서 제2종일반주거지역으로 1단계 종상향이 이뤄진다. 국공유지를 제외한 기부채납 순부담률은 6%로 산출됐다.
삼성물산이 이문1구역 정비사업을 통해 짓는 래미안 라그란데를 이달 분양한다. 7일 정비업계 따르면 이문1구역 조합과 시공사인 삼성물산은 이달 14일(월) 특별공급을 시작으로 16일(수)~17일(목) 일반공급을 진행한다. 59㎡타입은 층별로 조금씩 상이하지만 8억원대이며, 84㎡타입은 10억원대로 금액이 결정됐다. 공급금액은 계약금(10%)-중도금(60%)-잔금(30%) 순으로 납부하며, 잔금은 입주(열쇠불출일) 전에 완납해야 한다. 전용면적 85㎡ 초과 주택은 건축비 내 부가가치세(VAT)가 포함된다. 일반공급은 가점제(40%) 및 추첨제(60%)를 적용한다. 가점제에서 떨어진 낙첨자는 추첨제 대상자로 자동 전환된다. 청약통장에 가입한지 1년이 넘어야 하며 납입금액이 각 주택형에 신청 가능한 예치금액 이상이 있어야 한다. 서울의 경우, 전용면적 85㎡ 이하의 경우 청약 예치금액은 300만원이다. 청약 가점 적용기준은 ▲무주택기간(최대 32점) ▲부양가족 수(최대 35점) ▲청약통장 가입기간(최대 17점)이다. 단지는 지하 5층-지상 27층, 39개동으로 이뤄져 있으며 총 주택공급 물량은 3,069세대다. 전체 세대 수는 ▲조합원(1,608세대·보류지 포함) ▲임대주택(541세대) ▲일반분양(468세대) ▲특별분양(452세대)으로 이뤄져 있다. 특별분양은 ▲기관추천 특별공급(90세대) ▲다자녀가구 특별공급(53세대) ▲신혼부부 특별공급(187세대) ▲노부모부양자 특별공급(27세대) ▲생애최초 특별공급(95세대)으로 나뉜다. 전용면적 별로는 ▲52㎡(45세대) ▲55㎡(173세대) ▲59㎡(379세대) ▲74㎡(123세대) ▲84㎡(182세대) ▲99㎡(10세대) ▲114㎡(8세대)가 일반분양 대상이다. 세대구분형은 전용 74㎡C타입이다. 주택법 시행령 제73조제1항에 따라, 전매 제한은 당첨자 발표일로부터 1년이다. 입주시기는 2025년 1월로 예정돼 있다. 견본주택은 서울시 송파구 충민로 17 래미안갤러리 3층에 마련돼 있다. 분양가는 3.3㎡당 평균 3285만원이 적용됐다. 단지명인 라그란데(La Grande)는 스페인어로 유일한 것을 의미하는 ‘La’와 대도시를 뜻하는 ‘Grande’를 합성했다.
정밀안전진단에 착수하는 서초삼풍아파트(2,390세대)가 신탁방식의 재건축 사업으로 가닥을 잡은 가운데, 이달 중순경 예비신탁사로 선정된 한국자산신탁-한국토지신탁과 업무협약(MOU)을 체결한다. 물론 2개 준비위원회가 설립돼 있는 만큼 여전히 통합을 위한 과제는 남아 있는 상황에서, 신탁방식을 택한 서초삼풍아파트가 하반기 정밀안전진단 통과와 더불어 정비계획(안) 수립이 가능한 상황을 만들지 관심이다. 7일 정비업계 따르면 삼풍 재건축 추진준비위원회(위원장 박기석)는 이달 3일(목)부터 6일(일)까지 토지등소유자를 상대로 전자투표를 진행했다. 전자투표는 정비사업 방식(신탁vs조합)과 예비신탁사(한국자산신탁-한국토지신탁)를 묻는 질문으로, 조사 대상은 서초삼풍아파트 소유자 중 삼풍 재건축 추진준비위원회에 가입한 약 500여명이다. 삼풍 재건축 추진준비위원회 집계자료에 따르면, 신탁방식의 정비사업 진행에 찬성한 비율은 약 99%다. 한국자산신탁과 한국토지신탁을 예비신탁사로 선정하는 내용의 안건도 동일한 수치(99%)로 집계됐다. 추진준비위원회는 이달 예비신탁사와 업무협약(MOU)을 체결하고, 신속통합기획 패스트트랙(자문방식)을 통한 재건축 사업의 토대를 마련해 나갈 방침이다. 당장 다음 주부터 정밀안전진단을 위한 현장조사가 실시된다. 삼풍 재건축 추진준비위원회는 지난 2021년 임시단체로 설립돼 소유자들의 후원금을 바탕으로 예비안전진단-정밀안전진단 절차를 진행해 왔다. 올해 3월에는 삼풍 통합 재건축 준비위원회가 설립되면서, 현재 서초삼풍아파트는 재건축 사업을 위한 2개 준비위원회가 공존하고 있다. 이에, 서초구청은 2개 단체 중재를 위해 이번 주 목요일 민간 전문가 입회 하에 중재회의를 개최하기로 했다. 1988년 준공된 서초삼풍아파트는 총 2,390세대로 이뤄져 있는 대단지 아파트다. 중대형 평형 위주(31평·45평·46평·56평·57평·58평)로 구성돼 있으며, 기 적용된 용적률은 221%다. 한국자산신탁-한국토지신탁 컨소시엄은 서초삼풍아파트의 정비계획상 용적률로 274%를 계획하고 있으며, 서초진흥아파트의 신속통합기획(안)을 감안해 층수는 49층으로 재건축 사업을 이끌겠다는 복안이다.
여의도 진주아파트(여의도동 54번지 일원)가 제3종일반주거지역에서 일반상업지역으로 종상향을 전제로 한 정비계획(안) 수립을 위한 본격 입안절차를 시작했다. 7일 정비업계 따르면 영등포구청은 다음 달 4일(월)까지 여의도 진주아파트 정비구역 지정 및 정비계획(안) 수립을 위한 공람공고를 진행한다. 정비계획상 용적률은 462.8%, 법적상한용적률은 463.27%로 계획을 수립하는 중이다. 주택 공급 물량은 557세대로 ▲60㎡ 이하(129세대) ▲60㎡ 초과-85㎡ 이하(255세대) ▲85㎡ 초과(173세대)로 구성된다. 임대주택은 주택 전체 세대 수의 10% 이상으로 짓는다. 추정 비례율은 104.55%로 산출됐다. 총수입 추정액(1조24억원)에서 총사업비 추정액(4,171억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(5,600억원)으로 나눈 결과값이다. 총사업비는 신축공사비(3,453억원)와 기타사업비용(717억원)으로 나눠진다. 추정 비례율 계산에 가장 중요한 2가지 지표인 공사비와 일반분양가는 각각 평당 840만원, 평당 6,300만원이 적용됐다. 아파트의 개별 종전자산 추정액은 평형대별로 ▲A동(25평, 88세대) 14.5억원 ▲B동(34평, 88세대) 15.7억원 ▲C동(19평, 156세대) 13.2억원 ▲D동(28평, 44세대) 15억원 등으로 구성된다. 조합원 분양가는 ▲59㎡(14.5억원) ▲84㎡(17.2억원) ▲104㎡(18.7억원)이며, 일반분양가는 ▲59㎡(16.3억원) ▲84㎡(21.6억원)으로 추산됐다. A동 주민이 현재 살고 있는 평형대와 비슷한 59㎡를 신청하면 약 6,300만원 정도를 돌려받고, 84㎡를 신청하면 약 2억1,000만원을 추가적으로 내야 한다. 가작 작은 평형의 C동 주민은 어떤 평형을 가더라도 추정분담금을 내야 한다. 가장 큰 평형의 B동 주민은 지금과 동일한 84㎡를 가기 위해선 8,500만원을 추가 분담해야 하고, 104㎡를 갈 경우엔 약 2억3,000만원을 추가적으로 내야 한다. 상가의 개별 종전자산 추정액은 층별로 ▲지하1층(9개, 평균 3억원) ▲1층(14개, 평균 11억원) ▲2층(15개, 평균 5억원) ▲3층(6개, 평균 13억원) ▲4층(7개, 평균 11억원) ▲5층(6개, 평균 12억원)으로 구성된다.
광진구청이 자양4동의 모아타운 관리계획(안)을 수립해 보지도 않고 갑작스럽게 후보지 철회를 시사하면서 주민들 사이 혼란이 계속 되고 있다. 마땅한 사업 주체가 없는 곳들도 구청 차원에서 우선은 도시계획업체를 선정해 관리계획(안)을 수립하고 있었기에, 연번동의서까지 발급받아 사업이 진행되고 있었던 자양4동의 경우 관리계획(안)을 수립하지도 못하고 무산될 위기에 처하면서 다양한 목소리가 나오고 있다. 7일 정비업계 따르면 광진구청은 지난 달 21일(금) 구청 홈페이지를 통해 정비사업 실현가능성이 낮다는 판단 하에 자양4동 모아타운 후보지의 관리계획(안) 수립을 포기했다. 광진구청은 지난해 노후화된 주거환경 개선이 필요하다고 판단해 자양4동을 서울시 모아타운 후보지로 신청했다. 다만, 양꼬치골목과 노룬산 시장 내 상인들의 반대 민원에 부딪혔고 구의회 의원의 제안으로 토지등소유자를 상대로 설문조사를 실시했다. 당시 광진구청은 설문조사의 취지를 묻는 주민들에게 '주민 의견'을 알아보기 위함이라고 설명했다. 설문조사가 끝나고도 쉽사리 결론을 내리지 못하고 결과 발표를 미뤘던 점을 감안하면, 광진구청도 내부적으로 쉽사리 결정을 내지 못했음을 알 수 있는 대목이다. 결론적으로 구청은 모아타운 후보지 지위를 반납하는 방향으로 결론을 내렸다. 구청 또한 반대 주민들의 다수 민원으로 인한 피로도와 행정력 낭비 관련 어려움이 있었을 것이라는 게 업계 중론이다. 후보지로 신청한 뒤, 스스로 철회 결정을 내려야 한다는 점에 대해서도 부담이 많았을 것으로 보인다. 다만, 설문조사지(우편물)가 실거주 주소가 아닌 등기부등본 주소로 발송되면서 의견을 내지 못한 토지등소유자들이 다수 있다는 점은 한동안 논란이 발생할 수밖에 없는 상황이다. 설문조사를 진행하기에 앞서, 전체 토지등소유자들을 상대로 설문조사 결과와 관련해 분명한 원칙과 기준을 세웠더라면 하는 아쉬움도 제기되고 있는 상황이다. 일각에선 모아타운 관리계획(안)을 수립한 뒤, 조합설립인가를 위한 동의율을 통해 자연스레 사업 진행 여부를 주민들한테 맡겼더라면 좋았을 것이란 이야기도 나온다. 모아타운 관리계획(안)이 수립된다 하더라도, 결국 모아타운의 성패는 주민동의율 80% 여부에 달려 있다. '빈집및소규모주택 정비에 관한 특례법'에 기재된 명확한 원칙과 기준을 따르면 지금과 같이 설문조사 과정과 결과를 두고 찬성-반대 주민들 간 갈등이 증폭되는 일은 없었을 것이라는 게 업계 중론이다. 서울시 또한 모아타운 관리계획(안)이 수립된다고 모아타운 사업을 진행하는 것이 아니라는 점을 그동안 현장설명회 때 주민들한테 설명했다. 모아타운을 구성하는 가로주택정비사업장(모아주택) 중 사업을 진행할 수 있는 곳들만 가면 된다는 점을 분명히 했다. 모아타운 관리계획(안)에 나온 도시계획·건축계획 내용 등을 통해 사업성을 살펴보고 모아타운 사업의 찬성·여부를 결정해도 늦지 않다는 게 요지였다. 모아타운 후보지를 철회하기 위해선 서울시 도시재생위원회 심의를 거쳐야 할 뿐만 아니라, 서울시 입장에선 연쇄 이탈에 대한 우려를 하지 않을 수가 없다. 현재 모아타운 대상지는 총 67곳이다. 이중 모아타운 관리계획(안)이 수립돼 구역지정 고시를 받은 곳은 ▲강북구 번동 ▲중랑구 면목동 ▲금천구 시흥3동 ▲금천구 시흥4동 ▲금천구 시흥5동 ▲강서구 등촌2동(2개 구역을 하나로 봄) 등이다. 관리계획(안)은 나오지 않았지만 원활한 조합설립인가라는 목적 달성을 위해 선구역으로 지정된 곳은 ▲중랑구 면목3·8동 ▲중랑구 면목본동 ▲중랑구 중화1동 ▲중랑구 망우3동이다. 서울시는 2022년 구청 차원에서 모아타운 후보지를 추천해 왔던 선정 방식에서 비롯될 수 있는 문제점을 인식해, 올해부터는 주민동의율 30%를 확보한 사업예정지가 3개소 이상일 경우로 지원 자격요건을 신설했다. 물론 주민동의율 30%로 수시공모를 통해 모아타운 후보지 대열에 합류한다 하더라도, 종국에는 주민동의율 80%를 확보해야 한다. 주민동의율 80%를 확보해야 한다는 건 그만큼 사업 첫 단추를 꿰는 일이 굉장히 어려운 일임을 의미한다. 모아타운 사업과 관련해 신중하게 접근해야 한다고 업계 전문가들이 입을 모으는 이유다. 업계 관계자는 "광진구 자양4동의 후보지 철회 가능성이 대두되면서 서울시 또한 올해 수시공모 과정에서 조금 더 신중하게 접근할 것으로 보인다"며 "자양4동의 후보지 지정이 철회될 지, 다른 새로운 국면으로 전환될지에 대해 여타 후보지들도 예의주시하고 있을 것"이라고 설명했다.
둔촌주공 조합이 강동구청을 상대로 부당이득(약 1,000억원)을 돌려달라는 반환 청구 소송을 제기했다. 강동구청이 대법원에서 강행규정으로 판결한 '정비기반시설의 무상양도-무상귀속'을 따르지 않았기에, 도로 매각비용을 조합에 돌려줘야 한다는 것이다. 4일 정비업계 따르면 둔촌주공 조합은 강동구청을 상대로 부당이득 반환 등 청구의 소를 제기했다. 조합이 부당이득을 돌려달라고 소송을 제기한 건, 인·허가권을 가진 강동구청이 대법원이 수차례 강행규정임을 선언한 '정비기반시설 무상양도-무상귀속' 규정에도 불구 매매계약을 체결하게끔 했기 때문이다. 강동구청은 법원의 '제소전화해' 제도로 조합이 향후 문제제기도 할 수 없게끔 만들었다. 대법원은 지난 2007년 '무상양도 규정'을 강행규정으로 판결했다. 조합이 정비사업을 진행하는 과정에서 용도가 폐지된 기존 정비기반시설은 무상으로 양도받고, 대신 새로 지은 정비기반시설을 다시 무상으로 제공하라는 게 핵심이다. 앞선 대법원 판결이 무색해진 건, 둔촌주공 전 집행부와 강동구청이 강행규정인 무상양도 규정을 따르지 않고 기존 용도가 폐지되는 정비기반시설과 관련해 별도 매매계약을 체결했기 때문이다. 대법원은 2009년 '무상양도 규정'을 위반하고 사업시행자와 국가·지방자치단체 간 체결된 매매계약은 무효라는 판결도 내렸다. 인·허가 의사결정권을 가진 국가 또는 지방자치단체가 용적률 완화 등의 혜택을 제공하거나 지위를 이용해 무상양도 규정을 어긴 부분에 대해 계속해서 일관된 판결을 내려왔다. 그럼에도 불구, 서울시는 이듬해 정비사업장에서 무상양도를 할 경우, 정비계획 용적률의 하향 조정 등의 조치를 취하라는 공문을 발송했다. 당시 서울시 지침은 대법원 판결과 반대로 조합으로 하여금 정비기반시설의 유상양도를 유도한 것이다. 둔촌주공 조합은 지난 2014년 강동구청에 사업시행계획(안) 인가를 신청했고, 사업시행계획(안)에는 용도가 폐지되는 도로를 무상양도 받는 내용이 반영됐다. 이듬해 강동구청은 무상양여가 아닌 국공유지를 매입하는 방향으로 사업시행계획(안)을 보완하여 제출할 것을 요구했다. 강동구청은 무상양여가 이뤄질 경우, 순부담률을 계산하는 면적에서 제외되어야 하므로 용적률 인센티브를 받을 수 없다는 지침을 내렸다. 조합 입장에서 강동구청과 맞설 수 없었기에, 결국 약 1,000억원 규모의 매매계약을 체결했다. 추가적으로 '제소전화해' 제도를 활용해 향후 부당이득 반환 소송 등을 제기할 수 없도록 했다. 현 집행부는 강행규정인 '무상양도 규정'을 지키지 않았기에, 조합은 매매대금(약 1,000억원)만큼 손해를 보았고 이를 강동구청이 부당이득으로 얻었기에 돌려줘야 한다는 입장이다. 도시및주거환경정비법 제65조(정비기반시설 및 토지 등의 귀속)에 따르면, 정비사업을 통해 신설된 정비기반시설은 국가 또는 지방자치단체에 무상귀속을 하는 대신, 종전 정비기반시설의 경우 사업시행자가 무상양도를 받을 수 있다고 기재돼 있다. 조합(사업시행자)이 정비기반시설을 새롭게 설치해 국가 등에 무상으로 제공하되, 조합의 재산상 손실을 고려해 종전 정비기반시설의 소유권을 무상으로 이전하는 게 핵심이다.
금호16구역이 2021년 조합원 분양신청을 마친 지 2년여 만에 관리처분계획(안) 의결을 위한 정기총회를 개최한다. 조합원 분양신청 당시 약 103%였던 비례율은 관리처분계획(안)을 수립하는 과정에서 약 2%p 줄어들었다. 현대건설과의 공사비 증액 관련 비용이 비례율에 영향을 미쳤을 것으로 업계는 보고 있다. 물론 앞선 비례율은 향후 확정 공지되기 전까지 계속해서 변동되는 수치다. 4일 정비업계 따르면 금호16구역 재개발 조합은 오는 8월 9일(수) 오후 2시 관리처분계획(안) 수립을 위한 2023년 정기총회를 연다. 총회 상정되는 안건은 ▲2023년 예산 편성 ▲동호수 추첨 방법 의결 ▲관리처분계획(안) 의결 ▲이주계획 수립 ▲공사도급 변경 계약서 체결 등 총 24개 안건이다. 이중 가장 중요한 안건은 관리처분계획(안) 의결이다. 추정비례율은 101.05%로 산정됐다. 총수입(4,248억원)에서 총비용(3,234억원)을 뺀 뒤, 분양대상자들의 종전자산평가액(1,003억원)을 나눈 결과값이다. 조합원들은 본인 소유 물건의 종전자산평가금액에 비례율(101.05%)을 곱한 권리가액을 통해 분담금을 계산할 수 있다. 조합원들의 분담금 납입 시기는 ▲계약금(10%, 계약시) ▲중도금(60%, 각각 10%씩 6회 분할 납부) ▲잔금(30%, 실입주일 또는 입주지정기간 만료일 중 빠른 날)로 나눠 내야 한다. 계약금과 중도금은 향후 대출 여건에 따라 입주시 100% 납부로 변경될 수 있다. 조합원 평균 분양가는 ▲59㎡A(6.7억원) ▲59㎡B(6.7억원) ▲73㎡(7.8억원) ▲84㎡A(8.4억원) ▲84㎡B(8.3억원) ▲84㎡C(8.5억원) 등으로 설정됐다. 평당 분양단가는 약 2,500만원에서 2,700만원 수준이다. 일반분양가는 ▲36㎡(4억원) ▲59㎡A(9.3억원) ▲59㎡B(9.2억원) 등으로 책정됐다. 일반분양가의 평당 분양가는 36㎡의 경우 2,300만원이며, 59㎡의 경우 3,700만원 수준이다. 금호16구역은 용적률 약 236%를 적용해 총 595세대의 아파트를 짓는 재개발 구역이다. 595세대 중 조합원·일반분양 아파트 공급물량이 475세대, 임대아파트는 120세대로 대부분이 소형평형이다. 구역면적은 27,485㎡며, 지하8층-지상16층 총 10개동으로 이뤄진다. 지난 2021년 변경 사업시행계획 인가를 받았고 현재 관리처분계획 인가를 위한 제반 절차를 준비하고 있다.
공덕1구역이 관할 구청으로부터 관리처분계획(안) 변경인가를 받은 가운데, 조합원 분양대상자는 기존보다 18명 증가했다. 바뀐 관리처분계획(안) 인가를 계기로 조합원 동·호수 전산추첨과 임시총회(마감재 고급화), 착공 등의 과제도 순차적으로 이뤄나갈 것으로 전망된다. 물론 착공 시점을 조율하기 위한 GS건설·현대건설과의 협의는 계속해서 진행될 것으로 관측된다. 3일 정비업계 따르면 마포구청은 이날 공덕1구역(문경래 조합장) 주택재건축사업의 관리처분계획(안) 변경인가를 고시했다. 2018년과 2019년에 이어 이번이 3번째 관리처분계획(안) 인가다. 가장 최근에 받은 관리처분계획(2019년 11월 17일)과 비교해 달라진 점은 ▲분양대상자 ▲보류지 ▲재건축 소형주택 확보계획 ▲수입 추산액 ▲사업비용 등이다. 우선, 공덕1구역 분양대상자 수는 당초 438명에서 456명으로 18명이 증가했다. 조합원A는 화해권고결정에 따라 조합원 지위를 회복했고, 부대복리시설 소유자였던 조합원B·C·D는 정관 상 주택공급기준을 변경하며 새롭게 조합원이 됐다. 조합원E는 도시및주거환경정비법 제72조4항에 따라 분양신청자격이 주어졌다. 그밖의 매도청구대상자였던 13명은 총회를 거쳐 조합원 자격을 부여받았다. 매도청구대상자는 주택 재건축에 미동의하거나 분양신청을 하지 않은 토지등소유자를 지칭한다. 조합이 만일의 사태를 대비해 예비물량으로 빼놓는 보류지는 당초 5세대에서 11세대로 변경됐다. 민원해소 및 여타 소송을 대비해 추가적으로 6세대를 확보하기로 결정한 것이다. 보류지는 평형 타입별로 ▲59A(4세대) ▲84D(5세대) ▲114A(1세대) ▲114B(1세대)로 구성된다. 향후 보류지를 매각해 조합이 얻게 될 수입은 약 73억원 정도 수준이다. 재건축 소형주택 확보 계획도 변경됐다. 당초 64세대였던 소형주택은 62세대로, 2세대 줄어들었다. 수입추산액은 2019년 관리처분계획(안) 당시 8,337억원으로 산정됐으나, 올해 5월 1조928억원으로 새롭게 추산됐다. 내역을 상세히 살펴보면, ▲조합원 분양(4,020억원) ▲소형주택 매각(82억원) ▲일반분양(6,000억원) ▲보류지(73억원) ▲근린생활시설(200억원) 등으로 나온다. 비례율은 4년 전과 동일한 108.58%로 계산했다. 비례율은 총수입에서 총지출을 뺀 뒤, 종전자산평가금액으로 나눈 값으로 조합에서 인위적으로 만들 수 있는 숫자다. 조합원들의 종전자산평가금액이 동일한 상황에서, 총수입이 2019년보다 약 2,600억원 늘어났는데 비례율이 변하지 않았다는 건 총지출도 그에 비례해 수정됐기 때문이다. 올해 5월을 기준으로 새롭게 산정된 총사업비는 7,693억원이다. 다만, 조합원들의 이주가 완료된 후 실제 착공까지의 기간이 계속 늘어지고 있어, 이에 따른 이주비 대출을 포함한 사업비 변동으로 인해 최종 비례율은 하락할 가능성이 높다. 한편, 공덕1구역 조합은 세번째 관리처분계획(안) 인가를 전환점으로 올해 조합원 동·호수 전산추첨, 사업시행계획(경미) 변경, 임시총회(마감재 고급화), 착공, 조합원 계약 등의 과제를 수행해 나가겠다고 밝혔다. 조만간 조합원별로 추정 환급금/분담금 추산액 통지서와 동·호수 전산추첨 관련한 안내 책자를 우편으로 발송할 예정이다. 공덕1구역은 시공단(GS건설·현대건설)과 시공비 증액을 두고 지난한 협상을 이어왔으며, 최종적으로 평당 공사비는 '613만원+α'로 합의했다. α값은 18만원으로 자재 품질과 관련 있다. 1년여 넘게 미뤄지고 있는 착공은 오는 10월 중으로 달성하겠다는 계획도 밝혔다. 연초 GS건설과 현대건설은 일반분양 대금이 일부라도 들어와야 착공할 수 있다는 이야기를 조합에 공식적으로 전달한 바 있다.
퇴계원2구역(경기도 남양주시)이 시공사 선정을 위한 1차 입찰에서 우미건설의 단독 입찰로 유찰됐다. 당초 우미건설과 두산건설이 오전에 입찰제안서를 제출하고 나란히 접수증까지 받아갔으나, 두산건설이 오후에 제출했던 제안서를 다시 회수해 가면서 없던 일이 됐다. 시공사가 입찰제안서를 접수하고 반나절도 되지 않아 다시 회수해 간 이례적인 행보에 업계 관심이 증폭되고 있다. 2일 정비업계 따르면 사업시행자인 대한토지신탁과 주민들로 이뤄진 정비사업위원회는 지난 달 31일(월) 시공사 입찰제안서를 두 곳(우미건설·두산건설)으로부터 받았다. 대한토지신탁이 현장설명회 때 사전에 공지한 바와 같이, 접수 순서대로 우미건설과 두산건설은 각각 기호1번, 기호2번을 부여받았다. 향후 토지등소유자들의 전체회의 때 투표 번호가 정해진 셈이다. 건설사 두 곳이 입찰에 참여하게 됨에 따라 유효경쟁이 성립되었고, 퇴계원2구역은 예정대로 오후에 입찰제안서를 개봉할 예정이었다. 하지만 두산건설이 오후 3시경 정비사업위원회 사무실을 찾아 오전에 제출했던 입찰제안서를 돌연 회수해 갔다. 이날 우미건설과 두산건설의 쟁점은 크게 2가지 ▲투표 순번(단순 오기 정정·홍보책자 도착시간) ▲사전 홍보공영제 위반(경쟁사 비방 목적의 찌라시)으로 요약된다. 첫 번째, 투표 순번이다. 일반적으로 시공사를 비롯한 협력업체들이 조합원 투표에서 선호하는 번호는 당연히 '기호1번'이다. 내용을 꼼꼼하게 따져보지 않고 보통 기호1번에 묻지마 투표를 하는 경향성과 관련 있다. 퇴계원2구역은 추첨 방식이 아닌 접수 순서로 번호를 정하기로 사전에 공지했다. 입찰 당일, 우미건설과 두산건설은 모두 오전 9시 이전에 와서 줄을 섰지만, 먼저 와서 줄을 서 있던 우미건설이 첫번째 순서로 접수했다. 투표 순번과 관련, 입찰제안서 상 단순 오기 정정과 홍보책자 도착시간을 두고도 불협화음은 계속됐다. 우미건설은 시공사 도급순위 관련 단순 오타가 있어 이를 수정하고자 했으나, 두산건설은 이를 이유로 순번이 바뀌어야 함을 주장했다. 건설사가 조합원들에게 보내야 할 홍보책자 도착시간을 두고도 비슷한 실랑이가 계속됐다. 두 곳의 건설사가 정비사업위원회 사무실로 보낸 홍보책자는 모두 오전에 도착했다. 두 번째, 사전 홍보공영제 위반이다. 두산건설은 우미건설이 부채비율을 가지고 비방 목적의 찌라시를 배포했다며 홍보공영제 위반이라고 주장했다. 두산건설과 우미건설의 부채비율은 각각 400%, 10%로 재무건전성 지표의 차이가 있다. 사업을 진행해야 하는 과정에서 시공사의 연대보증은 필수며, 이 과정에서 건설사의 재무지표에 따라 자금조달 조건과 여부가 결정되기 때문에 두산건설 입장에선 민감할 수밖에 없었다. 2개의 쟁점사항 모두 건설사 간 과열된 경쟁으로부터 비롯됐다고 업계는 입을 모은다. 그럼에도 불구, 입찰제안서와 이행보증증권을 제출하고 입찰기한이 지나서 다시 회수해 간 두산건설의 행보는 신중하지 못했다는 지적도 나온다. 2개 시공사가 입찰에 참여하며 선정을 기대했던 주민들 또한 두산건설의 결정에 아쉬움을 표하는 분위기다. 이와 관련, 사업시행자인 대한토지신탁은 조합원들의 피해를 최소화하기 위한 후속 절차들을 밟아나갈 계획이다. 한편, 퇴계원2구역의 예정 공사비는 967억8,600만원으로, 평당 공사비는 550만원이다. 올해 3월 사업시행계획(안)을 인가받은 퇴계원2구역은 1차 경쟁입찰이 무효 처리되면서 약 1~2달 정도 사업기간이 늘어나게 됐다. 시공사 두 곳(우미건설·두산건설)이 입찰제안서를 제출하며 유효경쟁이 성립됐지만, 결과적으로는 단독응찰로 바뀌면서 최종 유찰됐다.
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