여의도·목동 등 재건축 단지에서 최근 산모건강증진센터(공공산후조리원)를 건축물 기부채납에 포함하는 사례가 정비계획(안) 공람공고 과정에서 속속 포착되면서 관심이 모아진다. 건축물 기부채납은 상한용적률 인센티브를 받기 위한 명료한 목적성을 갖고 있다. 이때, 해당 사업장에서 '짓고 싶은 건축물'을 마음대로 기부채납하는 것이 아닌, 기부채납을 받게 될 인허가청(서울시·구청)에서 원하는, 필요로 하는 시설을 지어야만 한다.

25일 정비업계 따르면 목동2단지와 여의도 은하아파트가 정비계획(안) 결정고시를 받기 위한 법정 절차를 밟고 있는 가운데, 2개 사업장 모두 '산모건강증진센터'를 기부채납하는 방향으로 인허가청과 협의를 완료했다. 상한용적률 확보를 위한 건축물 기부채납은 보통 공공임대주택으로 진행되는 경우가 대부분이다. 실제 목동2단지도 올해 3월 첫 공람공고 당시 공공임대주택 22세대를 기부채납하기로 했으나, 7개월 뒤 변경됐다.

목동2단지 소유주 입장에선 공공임대주택 대신 지역에 필요한 산모건강증진센터를 짓는 방향을 선호하는 분위기로 알려져 있다. 건축물 기부채납은 상한용적률 완화를 위한 계산식의 '일부분'으로 들어간다. 이때, 건축물 기부채납을 위한 가중치 계수가 각기 다르게 적용돼 있다는 점이 눈여겨볼만한 사안이다. 목동2단지는 가중치 계수 1이 적용돼 있고, 여의도 은하는 0.7로 계산해 용적률 상향분을 산출했다.

서울시는 전략적 시설을 기부채납할 경우, 가중치 최대값(1)을 적용해 준다. 모든 정비사업의 상한용적률 계산을 위한 토지/건축물 기부채납의 가중치는 1 이하로 설정된다. 이때, 1이 적용되어야 같은 기부채납을 진행하고도 더 많은 용적률 혜택을 볼 수 있다. 여의도 시범에서 이슈가 됐던 데이케어센터와 공공임대주택은 통상 1을 적용받는다. 저류조를 기부채납하는 서초진흥의 경우, 서울시와 협의 끝에 최종적으로 '1'을 받아냈다.

목동2단지는 올해 3월에 이어 재공람공고를 진행 중인 가운데, 산모건강증진센터의 건축물 기부채납 계수를 현재 1에서 0.7로 조정해야 한다는 내용의 서울시 의견이 나온 것으로 전해진다. 인허가청과의 협의 과정에서 어떤 결과를 도출하느냐에 따라 건축물 기부채납 계수의 숫자도 달라질 전망이다. 1에서 0.7로 바뀔 경우, 동일한 양의 기부채납을 하더라도 받을 수 있는 용적률 인센티브는 적어진다. 분담금과 직결되는 중요한 내용이다.

재건축을 진행하는 과정에서 정비계획(안)은 큰 틀에서 용적률 체계를 결정짓는다는 점에서 상당히 중요한 단계다. 개략적인 사업성 여부가 사실상 결정되는 시점이기 때문이다. 4단계 용적률 체계 하, 공동주택으로 지을 수 있는 건축연면적이 결정되고, 용적률 인센티브를 받기 위해 내놓아야 할 기부채납 종류와 양이 결정된다. 용적률 체계는 쉽게 바꿀 수 없는 사안인 만큼 가장 중요한 단계로 봐도 무방하다.

업계 관계자는 "정비계획(안)을 수립하는 시점, 소유주들이 정말 관심을 가져야 할 대상은 용적률 체계"라며 "용적률이 곧 사업성을 결정하는 기준인 만큼, 무엇을 기부채납하고 얼마나 용적률을 완화받을 수 있는지에 대한 관심이 필요하다"고 말했다. 이어 "다만, 이 시기 소유주들이 관심을 갖는 건 신축 아파트의 평형 유닛과 분담금에만 매몰돼 있다는 점이 안타깝다"고 덧붙였다.