발행일(UPDATE): 2025년 07월 04일 17시 00분
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강남구에서 유일한 모아타운 후보지인 대청마을(일원동)이 지난 달 주민청원 관련 모아타운 설명회를 진행한 가운데, 대화감정평가법인은 단독주택과 다세대주택의 감정평가 차이에 대해 명료하게 설명했다. 단독주택 소유주들은 다세대빌라 소유주들과 대지지분의 차이로 재산상의 손해가 발생하고 있기에 모아타운 사업에 반대하고 있다. 특히 단독주택 비율이 높은 1구역 주민들의 반대가 큰 것으로 전해진다. 3일 정비업계 따르면 대청마을 모아타운 후보지 내에서 단독주택 소유주들은 다세대빌라의 경우 거래사례비교법(실거래가)으로 평가하지만, 단독주택·다가구는 시세보다 낮은 공시지가로 평가해 손해가 발생한다는 주장이다. 다세대빌라는 거래사례비교법으로 인해 과대평가받지만, 단독주택·다가구는 시세의 절반에도 미치지 못한 수준으로 헐값에 책정된다는 게 요지다. 상대적으로 땅 활용도가 높은 단독주택 주민들 입장에선 감정평가 부문에서 불공정성을 제기할 수밖에 없다. 강무진 대화감정평가법인 이사는 "주민들이 알고 계신 것처럼, 단독주택의 감정평가는 토지(공시지가기준법)와 건물(원가법)의 합계로 계산하는 게 맞다"고 운을 뗐다. 이어 "다만 토지의 경우 공시지가기준법 내에 '그 밖의 요인'이라는 보정치를 두기 때문에 시가수준을 정확히 반영하는 절차를 거친다"고 설명했다. 다세대빌라와 동일하게 단독주택 또한 시가를 최대한 반영한 감정평가를 진행할 수 있다는 게 강무진 이사의 설명이다. 단독주택은 토지와 건물을 나눠서 감정평가를 진행한다. 토지는 '감정평가에 관한 규칙' 제14조제1항에 따라 공시지가기준법을 적용한다. 토지가격은 ▲표준공시지가 ▲시점수정 ▲지역요인 ▲개별요인 ▲그 밖의 요인 ▲토지면적을 모두 곱해 결정된다. 강무진 이사는 '그 밖의 요인'을 통해 낮은 공시지가를 현실화할 수 있는 지표로 활용 가능하다고 설명했다. 일례로 토지가 평당 1,000만원에 시가 거래되고 있는데, 공시지가가 200만원이면 보정률로 5를 곱해서 맞출 수 있다는 것이다. 건물은 '감정평가에 관한 규칙' 제15조제1항에 따라 원가법을 사용한다. 건물가격은 ▲재조달원가 ▲잔존년수/내용년수 ▲건물면적을 모두 곱해 결정한다. 집합건물(다세대빌라·아파트)은 '감정평가에 관한 규칙' 제16조에 따라 토지와 건물을 일괄해 거래사례비교법을 적용한다. 집합건물가격은 ▲사례단가 ▲사정보정 ▲시점수정 ▲품등비교 ▲면적을 모두 곱해 결정된다. 추진위원회는 자체 예비 평가를 통해 단독주택의 평당 토지단가는 5,841만원이며, 60평의 종전자산평가금액은 단순 계산으로 약 35억원이 된다고 답했다. 추후 관리처분계획(안) 시점에서 정해지는 비례율을 적용하면 권리가액이 나오고, 희망하는 평형대의 조합원 분양가에 따라 분담금 혹은 환급금이 결정되는 구조다. 강무진 이사는 비례율과 관련해 토지등소유자들이 오해하고 있는 점도 바로잡았다. 강 이사는 "비례율은 법적 근거가 없는 단어며, 조합원들 간 분담금을 형평성 있게 나누기 위해 정비사업에서 사용하는 방법에 불과하다"며 "비례율은 본인 소유 물건을 현물출자한 조합원들 간 출자자산 비율이다"고 설명했다. 이어 "따라서 비례율이 올라간다고 총 분담금이 줄어들거나, 비례율이 떨어진다고 총 분담금이 올라가는 구조가 아님을 명확히 이해해야 한다"고 부연했다. 조합원들이 부담해야 할 총 분담금은 비례율로 정해지는 것이 아니다. 총 분담금은 ▲일반분양수입(현금 유입) ▲임대주택매각수입(현금 유입) ▲사업비(현금 유출)로 결정된다. 조합에 현금 유입이 유출보다 많아 돈이 남게 되면 조합원들에게 환급되고, 돈이 부족하면 조합원들이 분담해야 하는 것이다. 이때 조합원들이 분담해야 할 돈에서 각자 얼마를 내야 할지에 대해 정해놓은 것이 비례율이다. 종전자산가치 평가를 할 때에는 개발이익(조합원 프리미엄)을 제외하고 판단한다. 따라서 시장가치가 아닌 시장가치 외로 종전자산감정평가를 진행하는 게 원칙이다. 보통 재개발·재건축의 경우 추진위원회-조합설립인가-건축심의 등의 단계를 거칠 때마다 조합원 프리미엄(피)이 붙는다. 종전자산평가의 기준시점은 도시및주거환경정비법에 따른 개발은 사업시행계획(안) 인가 고시일이며, 빈집및소규모주택정비에 관한 특례법을 따르는 모아타운은 건축심의 결과를 통지받는 날이다. 종후자산가치 평가를 할 때에는 조합원 분양원가(종전자산평가+사업비-일반분양수입)를 기준으로 결정한다. 일반적으로는 조합원들이 이해하기 쉽게끔, 일반분양의 80~90% 수준을 적용해 결정한다. 이때 일반분양의 몇 %로 할지에 대한 기준을 조합원 분양원가로 결정한다.
![[단독] '최후통보' 한남2구역, 대우건설 118프로젝트 계약서 요청…26일 결론](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20230831/art_1690858850882_7dfa75_178x118_c0.png)
"대우건설은 오래 전부터 서울 최고의 입지인 한남2구역을 지켜봐 왔습니다. 대우건설에게 한남2구역은 반드시 수주해야 할 기회의 땅이자, 새로운 주거문화의 기준을 확립하는 도전의 장입니다. 118프로젝트를 현실로 만들겠습니다. 시도해 보지도 않고 안된다고 하는 경쟁사의 비방은 조합원들의 재산을 평가 절하하는 것입니다. 제안드린 모든 약속을 대우건설과 대표이사의 이름을 걸고 반드시 이뤄낼 것임을 약속드립니다." 백정완 대우건설 대표이사(사진)는 지난해 수주를 위한 홍보영상(118 PROJECT : 대표이사의 명예를 걸고 현실로 만들겠습니다)에서 한남2구역 조합원들에게 이같이 약속했다. 뒤이어 경쟁사인 롯데건설은 시도해 보지도 않고 안된다고 이야기하고 있다는 점도 언급했다. 결과적으로 롯데건설의 르엘 팔라티노(기호1번)와 대우건설의 한남써밋 118 프로젝트(기호2번)가 맞붙은 한남2구역 시공권은 대우건설이 50여표 차이로 가져갔다. 1일 정비업계 따르면 한남2구역은 지난 달 대우건설에 도급계약서(안)를 제출해 줄 것을 요청한 것으로 파악됐다. 조합은 대우건설이 보내온 도급계약서를 이사회-대의원회 심의를 거쳐 이달 26일(토) 예정된 임시총회에 상정해 찬성·반대 여부를 물을 계획이다. 한남2구역은 지난해 임시총회에서 대우건설을 우선협상대상자로 선정했지만 아직 공사도급계약을 체결하지 않은 상황이다. 한남2구역은 우선협상대상자인 대우건설에 118 프로젝트가 가능한지 판단할 수 있는 시기, 불이행시 손실보전 제안을 도급계약서 조항으로 기재해 제출해 줄 것을 요청했다. 조합원들이 118 프로젝트가 서울시 정책상 실현가능한지 아닌지를 판단내릴 수 있는 시기가 언제인지 명확하게 알려달라는 것이다. 또한, 118 프로젝트 약속을 이행하지 못했을 때 조합의 사업기간 손실을 보전할 수 있는 제안도 추가적으로 요구했다. 대우건설이 조합원들에게 약속한 118 프로젝트는 한남2구역의 높이제한(90m)을 118m까지 풀어 사업성을 향상시켜주겠다는 게 골자다. 한남뉴타운 전 구역은 높이계획이 90m로 묶여 있으며, 최근 재정비촉진계획(안)을 변경한 한남4구역의 최고높이도 95m에서 73m로 약 22m 줄었다. 약 20m가 줄어들었다는 건 6개층 정도가 사라졌음을 의미한다. 한남2구역은 최고 45m며, 한남3·4·5는 모두 동일하게 73m를 적용받고 있다. 최근 바뀐 한남4구역 재정비촉진계획 변경(안) 상 높이계획을 살펴보면, ▲한남2구역(14층, 45m) ▲한남3구역(22층, 73m) ▲한남4구역(23층, 73m) ▲한남5구역(23층, 73m)로 계획이 수립돼 있다. 한남3구역·4구역의 건축물 최고높이는 건축법에 따른 대지 가중평균선에서의 높이가 아닌 공동주택 부분 지반층에서의 층수 기준 최고높이라는 단서 문구가 기재돼 있다. 한남2구역 A조합원은 "내부 분위기는 118 프로젝트를 지키지 못할 것으로 보이는 대우건설의 우선협상 지위를 박탈해야 하는 분위기가 형성되고 있다"며 "최근 이사회 안건으로도 대우건설 해지 건이 올라왔는데 찬성이 우세했는데, 이달 예정된 임시총회에서 어떤 결과로 이어질지는 가봐야 알 거 같다"고 설명했다. 이어 "분명한 건 대우건설이 해지가 되어도, 유지가 되어도 재정비촉진계획(안) 변경을 통한 사업성 도모는 쉽지 않은 것으로 조합원들도 인지하고 있다는 점"이라고 부연했다. 대우건설 내부적으로도 한남2구역 집행부 움직임에 촉각을 기울이고 있는 분위기다. 한남2구역은 서울시 정비사업 중에서도 상징적인 의미가 크기 때문에, 우선협상권을 박탈당하게 될 경우 대우건설도 쉽게 물러나지 않을 것이란 관측이 대두된다. 특히 롯데건설과 혈투를 벌인 끝에 승리하며, 하이엔드 브랜드(써밋)를 앞세운 모든 수주전에서 전승을 기록했기에 우선협상권 박탈 관련해서 긴장감이 고조될 것으로 업계는 보고 있다. 박일규 법무법인 조운 대표 변호사는 "일단 118 프로젝트를 전면에 내세워 선정된 대우건설의 도의적 책임은 차치하고, 법률적으로만 보자면 홍보 포인트로 삼았던 높이 계획의 좌절이 곧 선정취소나 해지를 정당화할 사유가 된다고 속단할 수 없다"며 "조합이 선정취소나 해지를 의결할 경우 소송으로 비화될 공산이 크지만 시공자 교체 자체를 막긴 어렵고 손해배상 여부나 배상금액이 주된 쟁점이 될 것으로 본다"고 설명했다.
대우건설이 힘겹게 얻어낸 한남2구역 시공권을 잃을 위기에 처한 가운데, 조합원들이 이달 26일 예정된 임시총회에서 대우건설과의 계약 해지 여부에 어떤 표심을 드러낼지 정비업계 관심이 쏠린다. 대우건설은 지난해 118 프로젝트 약속을 이행하지 못할 경우, 시공권 반납을 불사할 정도로 전사적인 역량을 쏟은 만큼 총회 결정 이후에도 한동안 후폭풍은 계속될 것으로 전망된다. 2일 정비업계 따르면 한남2구역 조합은 이달 26일(토) 임시총회에서 대우건설이 보내온 도급계약서를 통해 시공권 해지 여부를 조합원들의 투표에 맡길 예정이다. 앞서 조합은 ▲118 프로젝트가 가능하다고 판단할 수 있는 시기 ▲118 프로젝트 약속을 지키지 못했을 경우 손실보전 내용 ▲118 프로젝트 약속을 지키지 못했음에도 불구, 조합원들이 계약을 유지하겠다고 했을 때 손실보전 내용 등을 대우건설에 요청했다. 조합은 대우건설이 118 프로젝트와 관련해 유의미한 성과를 조합원들에게 제시할 수 있는 시기를 명확하게 규정함과 동시에, 이달 열리는 임시총회에서 조합원들이 대우건설과의 계약을 해지하겠다고 의결할 경우 손실보전 내용도 요청했다. 대우건설의 귀책으로 인해 시공사를 교체할 경우 빚어지게 될 사업기간 손실을 어떻게 보상할지에 대해서 도급계약서에 넣어야 한다는 것이다. 대우건설이 수주를 위해 제안한 '118 프로젝트'는 재정비촉진계획(안) 상 높이계획(90m)을 118m까지 완화하겠다는 내용이 핵심이다. 기존 조합의 원안설계를 획기적인 방향으로 개선하고, 조합원들의 설계 변경에 대한 염원을 해결하겠다는 것이 제안 취지다. 건폐율은 32%에서 23%로 약 9%p 낮추고, 최고층수 14층에서 7개층이 상향 조정된 21층 설계를 통해 랜드마크 명품단지로 만들겠다는 게 세부 내용이었다. 당시 경쟁사였던 롯데건설은 사업 조건의 실현가능성 여부 등을 둘러싸고 비방전이 오갈 정도로, 118 프로젝트는 수주 경쟁이 진행되는 과정에서 화두였다. 이주비 또한 주택담보인정비율(LTV)의 150%, 최저 10억원을 보장하는 등 파격적인 혜택도 뒤따랐다. 대우건설은 착공까지 상당한 시간이 남아있었기 때문에 인허가 의사결정권자였던 서울시를 설득할 수 있다고 판단했다. 다만, 높이를 완화하기 위해선 재정비촉진계획(안) 변경을 신청해야 하는데 서울시는 한남뉴타운의 높이 규제 완화에 회의적인 입장이다. 서울의 상징인 '남산'의 경관을 지켜야 하기 때문에 90m 높이 기준은 유지돼야 한다는 것이다. 최근 공람공고를 마친 남산 고도제한 관련해서도 한남뉴타운 높이계획은 바뀌지 않았다. 지난해 말 재정비촉진계획(안)을 변경한 한남4구역도 기존 95m에서 73m로 줄어들었다. 대우건설의 한남2구역 사례와 마찬가지로 도시계획 변경을 전제로 대안설계(혁신설계 포함)를 제안했다가 시공권을 박탈당한 사례가 있다. 흑석뉴타운 내 흑석9구역에서 롯데건설은 수주 경쟁을 펼칠 때, 서울시의 고도제한(25층 이상 건축 금지) 규정을 넘어서는 사업계획을 제안했지만 끝내 지키지 못해 시공사 계약이 해지된 바 있다. 설계변경으로 인해 사업기간은 지연될 수밖에 없었다. 정비계획의 상위계획(도시계획) 변경을 전제로 한 수주경쟁은 가장 최근 압구정3구역 설계 경쟁에서도 이뤄졌다. 희림건축사사무소-나우동인건축사사무소 컨소시엄은 서울시의 신속통합기획(안) 상 용적률 300%보다 60%p 많은 360%를 제안했다. 당시 희림은 용적률 60%p를 추가 확보하면서 일반분양을 통한 매출액 증대는 물론, 1:1 재건축에도 불구하고 조합원 전 세대의 전용면적이 1.1배 늘어날 수 있다고 어필했다. 결론적으로 서울시가 이례적으로 고발조치까지 하는 등 입찰 중지 지침이 내려졌으나, 압구정3구역은 희림-나우동인 컨소시엄을 선정했다. 대우건설은 지난 주 국토교통부가 발표한 2023년 시공능력평가 순위에서 아파트 부문 1위를 차지했다. 대우건설의 2022년 공사실적은 4조7,684억원으로 GS건설(4조6,229억원)과 현대건설(4조6,173억원)을 근소한 차이로 앞섰다. 전체 시공능력평가 순위에선 2022년(6위)보다 3계단 올라간 3위를 기록했다. 대우건설이 정비사업에서 상징성이 큰 한남2구역 시공권을 내려놓을지 여부가 올해 남은 하반기 수주에도 영향을 미칠 것으로 업계는 보고 있다.
모아타운 2차 후보지(강북구 번동 456-61 일대)에 속해 있는 번동9구역이 시공사 선정을 진행 중인 가운데, 이미 3개 구역(번동6구역~번동8구역)을 선점한 코오롱글로벌이 '하늘채' 브랜드 타운화를 목적으로 입성을 자신하고 있다. 덕릉로를 사이에 둔 모아타운 시범사업지(번동1구역~번동5구역) 또한 시공권을 모두 확보한 상태로 내년 상반기 착공을 앞두고 있다. 1일 정비업계 따르면 번동9구역 가로주택정비사업 조합은 지난 달 시공사 선정을 위한 입찰공고(2차)를 올렸다. 1차 입찰공고 당시, 코오롱글로벌의 단독 입찰로 유효 경쟁이 성립되지 않아 입찰을 다시 진행했다. 번동 모아타운 2차 후보지는 총 6개 구역으로 이뤄져 있는데, 이중 3개 구역의 시공권을 코오롱글로벌이 확보해 놓은 상황이다. 토지등소유자 또한 하나의 아파트 브랜드로 가야 한다는 기본적인 공감대를 이루고 있다. 가로주택정비사업은 중·소형 건설사들의 리그에 속했지만, 최근 코오롱글로벌과 DL건설 등 중견건설사들은 모아타운 수주에 공을 들이고 있다. 중견건설사들에게 모아타운은 서울시내 정비사업장 수주를 위한 틈새시장으로 통하기 때문이다. 소규모로 진행되던 가로주택정비사업이 모아타운 사업으로 확장되면서 공사 면적이 넓어진 게 주된 이유다. 수주를 할 때 우선순위에서 배제시켰던 가로주택정비사업을 바라보는 관점이 바뀐 것이다. 기본 컨셉은 모아타운 내 가로주택정비사업장의 시공권을 하나씩 확보해 최대한 넓은 공사 면적을 확보하는 것이다. '규모의 경제'를 활용하게 되면, 인건비와 원자재값 인상폭을 어느 정도 상쇄시킬 수 있다는 판단이 작용했다. 물론 모아타운 내에서 한 구역이라도 놓칠 경우 게임의 판이 달라질 수 있다는 점은 시공사 입장에서 위험요인이다. 코오롱글로벌은 강북구 번동 시범사업지와 인접해 있는 2차 후보지 또한 차례로 시공권을 확보해 나가고 있다. 2차 후보지는 ▲번동6구역 ▲번동7구역 ▲번동8구역 ▲번동9구역 ▲번동10구역 ▲번동471-124 일대(가칭 번동11구역)으로 이뤄져 있다. 6개 구역 중 5개 구역이 조합설립인가를 완료했고, 번동6구역·7구역·8구역은 코오롱글로벌을 시공사로 선정했다. 1개 구역이 조합설립인가를 받지 못한다 하더라도, 5개 구역을 통해 모아타운 사업을 진행할 수 있는 여건은 만들어진 셈이다. 현재 ㈜도시류가 모아타운 관리계획(안)을 수립하고 있다. 문제는 구역 간 속도 차이에 따른 불만이 계속해서 제기된다는 점이다. 실제로 번동6구역은 2021년 조합설립인가를 마친 상황이며, 올해 3월 조합설립인가를 마친 번동9구역·10구역과는 1년 6개월 정도 사업 진도에 차이가 있다. 코오롱글로벌 입장에선 공사 마진 확보 차원에서 동시착공을 염두에 둘 수밖에 없어 공동사업시행자(조합-이룸에이앤씨)와 계속해서 충분한 협의를 이어나가야 하는 상황이다. 한편, 시범사업지의 경우 코오롱글로벌의 평당 공사비는 700만원 중반대다. 시범사업지(번동1구역~5구역)와 2차 후보지(번동6구역~번동10구역, 번동471-124 일대) 부지면적은 총 82,000㎡며, 연면적은 313,000㎡로 총 2,261가구에 달한다.
미아4-1구역(강북구 미아동 8-373번지 일대)은 2009년 8월 정비구역으로 지정됐지만 조합설립동의·사업찬반 갈등으로 무려 12년 간 사업이 제자리걸음에 머물렀다. 2020년 가까스로 조합설립인가를 받아 지체없이 정비계획 변경(안)을 접수했지만 별다른 소득이 없었다. 미아4-1구역은 신속통합기획 대상지로 선정되며 분위기 반전을 이뤄냈고, 신속통합기획(안)을 확정지은 지 9개월 만에 정비계획 변경에 도전한다. 31일 정비업계 따르면 강북구청은 이날 오후 2시 미아4-1구역 정비구역 및 정비계획(안) 변경을 위한 사업설명회를 개최했다. 프레젠테이션(PT) 발표는 도시계획업체인 安씨티엔지니어링과 통일감정평가법인이 맡았다. 지난 2021년 10월 신속통합기획 대상지로 선정된 미아4-1구역은 거의 2년에 가까운 시간을 용도지역 상향(제2종7층이하→제2종)을 위해 쏟았다. 1단계 종상향 후 제2종일반주거지역은 전체 99.6%를 차지한다. 구역계는 기존 51,265㎡에서 2,114㎡ 늘어난 53,379㎡로 변경된다. 월계로변의 옹벽구간과 가로정비를 위한 일부 구역이 포함된 영향이다. 바뀐 정비계획(안)에 따르면 획지는 2개로 분류되며, 예상 주택공급물량은 740세대에서 1,030세대로 약 1.4배 증가했다. 기존 정비계획(안) 상 없었던 공공임대주택은 용도지역 상향으로 인해 90세대 늘어난다. 최고 높이는 기존 50m에서 66m로 완화됐다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(192.5%) ▲상한용적률(219.5%) ▲법적상한용적률(234.11%)로 계획이 수립됐다. 기존 아파트 진출입로를 위한 도로는 경사도로 인해 변경됐으며, 월계로21가길은 중간에 회차공간을 만드는 걸로 수정됐다. 기존 어린이공원과 소공원을 폐지하는 대신, 서울시민들이 북서울꿈의숲으로 이동하는 월계로변 쪽으로는 연결녹지가 조성된다. 연결녹지는 일종의 공공보행통로다. 기존에 없던 공공임대주택은 기부채납 공공임대(50세대)와 국민주택규모임대(40세대)로 구성된다. 조합원·일반분양 물량은 940세대로 전용면적 기준 ▲49㎡(20세대) ▲59㎡(510세대) ▲84㎡(364세대) ▲104㎡(46세대)로 구성된다. 제일 작은 평형대인 49㎡는 소셜믹스 형태로 창문여자중·고등학교 옆에 붙어있는 획지2에 만들어진다. 통일감정평가법인·가온감정평가법인에 따르면, 추정비례율은 104.45%로 산출됐다. 총수입 추정액(8,341억원)에서 총지출 추정액(5,105억원)을 뺀 뒤, 종전자산평가 추정액(3,097억원)으로 나눈 결과값이다. 조합원 분양가는 ▲49㎡(5.6억원) ▲59㎡(7.2억원) ▲84㎡(9.2억원) ▲104㎡(11.1억원)으로 구성된다. 일반분양가는 ▲49㎡(6.51억원) ▲59㎡(8.46억원) ▲84㎡(10.8억원) ▲104㎡(13억원)으로 책정됐다. 총지출(사업비)은 5,105억원으로, 세부적으로 살펴보면 ▲공사비(3,534억원) ▲보상비(372억원) ▲관리비(48억원) ▲설계비(56억원) ▲감리비(79억원) ▲부대경비(850억원) ▲예비비(162억원) 등으로 구성된다. 이중 가장 많은 비중을 차지하는 공사비는(3,534억원) 평당 700만원을 기준으로 계산됐다. 미아4-1구역의 정비업체는 신한피앤씨며, 설계업체는 나우동인건축사사무소다.
방배동 946-8번지(이하 방배5구역)이 정비구역 및 정비계획(안) 변경을 진행한다. 조합은 출생아 수 감소 등에 따라 학교시설을 폐지하고 공공시설 및 사회복지시설을 짓기로 결정했다. 단지를 통해 소공원까지 접근할 수 있도록 공공보행통로(공공공지·1,247㎡) 1개도 추가됐다. 31일 정비업계 따르면 서초구청은 방배5구역의 정비구역 및 정비계획(안) 변경을 위한 공람공고를 다음 달 28일(월)까지 진행한다. 핵심 내용은 정비기반시설 중에서 학교(8,112㎡)를 빼고 공공시설(7,758㎡)과 사회복지시설(700㎡)을 짓기로 결정한 점이다. 공공시설을 짓는 부지는 용도지역은 제1종일반주거지역에서 제2종일반주거지역(7층이하)으로 종상향된다. 구역면적은 176,496㎡에서 176,710㎡로 바뀐다. 방배5구역은 2018년 6월 18일부터 이주를 개시했으며, 올해 1월 31일 이주비 대출 만기기간이 한 차례 도래했다. 대주은행(신한·우리은행)과 이주비 대출 연장계약을 체결했다. 대출금리는 COFIX 신규취급액(6개월) 기준금리에 연 2.59%를 가산한 금액이다. 대출만기는 2027년 1월 31일까지다. 개포주공1단지(2022년 12월)와 잠실진주아파트(2023년 1월)는 COFIX 기준금리에 2.65%를 더한 금리로 만기를 연장한 바 있다. 전국은행연합회에 이달 17일 고시된 신규취급액기준 COFIX 기준금리는 3.7%로, 여기에 가산금리(2.59%)를 더한 이율이 방배5구역의 대출 이자다. 신규취급액기준 COFIX 기준금리는 매월 15일 전국은행연합회 홈페이지에 고시된다. 이주비 한도는 관리처분계획(안)에서 정한 개별 조합원들이 종전자산평가금액의 40%까지다. 조합원들의 분담금 계산을 위해 산출된 추정비례율은 245%다. 총수입 추산액(4조6,476억원)에서 총사업비 추산액(2조1,265억원)을 뺀 뒤, 종전자산평가 총액(1조290억원)을 나눈 결과값이다. 통상적으로 비례율은 조합원 권리가액을 산정하는 지표며, 추정분담금을 결정한다. 조합원들은 본인이 원하는 평형대의 조합원 분양가에서 권리가액을 제한 금액을 추가적으로 분담하거나 혹은 환급받을 수 있다. 방배5구역의 기존 건축물 수는 모두 691개로, 무허가 건물은 존재하지 않는다. 건축물 유형별로 ▲단독주택(519개) ▲다가구(1개) ▲기타(66개) ▲아파트(6개) ▲다세대빌라(69개)로 이뤄져 있다. 재건축 완료 후 주택공급물량은 3,065세대며, 이중 임대주택(266세대)을 제외한 2,799세대가 조합원·일반분양 물량이다. 총 주택공급계획은 3,065세대며 이중 조합원에게 배정된 물량은 '1+1'을 포함해 1,522세대다. 1+1 대상자는 369명으로, 권리가액(1주택 제외) 다액 순으로 59A 타입을 일괄적으로 배정한다. 소형 임대주택과 보류지를 제외한 일반분양 물량은 약 1,244개다. 전체 주택공급물량 중 일반분양 물량이 40%를 넘는다. 일반분양 시기는 연초 관리처분계획(안) 의결을 위한 총회 당시 하반기로 예상됐으나, 정비계획(안) 변경에 따른 인허가 일정을 감안할 때 내년에 진행될 것으로 관측된다.
강남구 역삼동 775번지 일대가 3,000세대 규모의 대단지 아파트를 목표로 모아타운 수시공모를 정조준하고 있다. 토지등소유자들은 신탁방식의 정비사업을 추진키로 잠정 결론을 내렸고, 현재 KB부동산신탁과 코람코자산신탁이 전면에 나선 상황이다. 현재 강남구 내에선 역삼동·삼성동·개포동·대치동이 신탁사와 정비업체를 앞세워 모아타운 수시공모에 먼저 입성하고자 보이지 않는 경쟁을 이어가고 있다. 31일 정비업계 따르면 역삼동 775번지 일대는 수시공모를 위한 주민동의율 30%를 기반으로 강남구청에 후보지 접수를 준비하고 있다. 현재 ▲1구역(775번지, 9,108㎡) ▲2구역(777번지, 12,426㎡) ▲3구역(781번지, 12,223㎡) ▲4구역(782번지, 12,161㎡) ▲5구역(783번지, 7,044㎡) ▲6구역(780번지, 11,547㎡) ▲7구역(778번지, 11,831㎡) ▲8구역(774번지, 15,582㎡) 등으로 구역계가 쪼개져 있다. 역삼동 775번지 일대의 대지면적은 약 91,921㎡로 약 27,000평에 달한다. 모아타운 전체 구역을 기준으로, 현 시점에서 계획된 용적률과 건폐율은 각각 299%, 34%다. 예상되는 주택공급물량은 총 3,060세대로, 이중 조합원·일반분양은 2,093세대다. 나머지 967세대는 공공임대주택으로 지어야 한다. 공공임대주택이 전체 세대 수에서 차지하는 비율은 약 30%를 상회한다. 조합원·일반분양 물량을 평형대별로 살펴보면, ▲19평(193세대) ▲23평(643세대) ▲33A평(1,092세대) ▲33B평(138세대) ▲52평(27세대)으로 이뤄져 있다. 공공임대주택은 ▲17평(230세대) ▲19평(727세대) ▲23평(10세대)로 구성된다. 물론 앞선 건축계획은 역삼동이 모아타운 구역으로 지정된 후, 8개 가로주택정비사업장이 모두 조합설립인가(주민동의율 80%)를 득해 동시에 사업을 진행했을 때를 가정한 내용이다. 역삼동 775번지 일대는 일반분양 평당 분양가 1억원과 공사비 800만원을 책정해 토지등소유자들에게 사업성을 알리고 있다. 지난해 서울시 공모에서 탈락의 고배를 마셨던 역삼동 775번지 일대는 수시공모(주민동의율 30%)에서 떨어질 경우엔 주민제안(주민동의율 66.7%)으로 선회해 모아타운 후보지에 도전할 예정이다. 주민제안으로 진행할 경우에는 모아타운 관리계획(안) 수립 및 기반시설 조성비 지원을 받을 수 없다. 한편, 역삼동 775번지 일대의 권리산정기준일은 2022년 10월 27일이다. 지난해 미선정된 지역이 수시공모 및 주민제안을 통해 대상지로 선정되면 앞선 권리산정기준일이 고시(서울특별시고시 제2022-427호)된다. 권리산정기준일을 지정하는 이유는 기존 세대 수가 증가될 경우 원주민들의 사업비 부담 증가에 따른 피해를 최소화하고 투기억제를 위해 ▲토지 분할 ▲다가구주택의 다세대주택으로의 전환 ▲다세대주택 또는 공동주택의 신축 등의 행위를 막기 위해서다. 권리산정기준일 이후 신축빌라 건설, 지분 쪼개기를 하면 현금청산된다.
도봉구청이 도봉1동 584번지 일대와 쌍문동 460번지 일대의 모아타운 수시공모에 앞서, 설명회를 통해 진행상황과 향후 일정을 공유했다. 이중 도봉1동 584번지 일대는 구역계 대부분이 북한산 주변 고도지구에 속해 있어, 모아타운 후보지로 선정된다 하더라도 고도지구를 풀어나가야 할 과제가 있어 관심이 모아진다. 북한산 고도지구 완화를 위한 도시계획 변경(안)은 최근 공람공고를 마친 상황이다. 30일 정비업계 따르면 도봉구청은 최근 관내 주민들을 대상으로 한 모아타운 설명회에서 도봉동 584번지 일대와 쌍문동 460번지 일대의 수시공모 진행상황을 안내했다. 도봉동 584번지 일대는 북한산 주변 고도지구에 포함돼 있을 뿐만 아니라, 일부 사업지가 도봉무수골 지구단위계획이 중첩돼 있다. 향후 모아타운 후보지로 선정된 이후 관리계획(안)을 수립할 때 지구단위계획(안) 또한 변경작업을 병행해야 한다. 도봉동 584번지 일대는 ▲1구역(9,999㎡) ▲2구역(9,434㎡) ▲3구역(17,829㎡) ▲4구역(12,090㎡)으로 구성돼 있다. 도봉초등학교 바로 옆에 붙어있는 1구역과 2구역(일부)은 도봉무수골 지구단위계획구역에 포함돼 있으며, 2(일부)·3·4구역은 북한산 주변 고도지구에 포함돼 있다. 사업대상지의 전체 노후도는 85.21%며, 발표 당시 전체 토지등소유자(894명) 중 404명이 모아타운 사업에 찬성한 것으로 집계됐다. 용도지역은 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역(7층이하)이 혼재돼 있어, 종상향을 전제로 사업성을 확보해야 한다. 현재 북한산 고도지구 완화를 위한 도시계획 변경(안)에 따르면 제1종일반주거지역은 고도지구를 해제하며, 제2종일반주거지역은 경관관리 가이드라인을 준수한다는 가정 하에 최고 15층(높이 45m)까지 건축물 높이 제한이 완화된다. 도봉동 584번지 일대 전체 면적은 61,746㎡지만, 북서울중학교를 제외하면 실제 사업대상지 면적은 약 50,000㎡ 수준이다. 향후 고도지구, 지구단위계획 등 건축계획을 수립함에 있어 상위계획 변경이 수반되어야 한다. 쌍문동 460번지 일대는 ▲1구역(13,412㎡) ▲2구역(10,608㎡) ▲3구역(9,186㎡) ▲4구역(13,027㎡) ▲5구역(11,155㎡) ▲6구역(19,535㎡)으로 이뤄져 있다. 전체 노후도는 76.82%로, 발표 당시 전체 토지등소유자(1,176명) 중 336명이 모아타운 사업에 찬성한 상황이다. 이 지역은 제1종일반주거지역이 전체 면적의 70%를 차지하고 있으며, 2015년 재건축정비예정구역에서 한 차례 해제된 바 있다.
![[법무법인 센트로] 다물권자로부터 부동산 취득? 분양 대상자의 지위와 한계](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20230730/art_16906752646213_3a8bea_178x118_c0.jpg)
[법무법인 센트로] Q. 여러 개 부동산을 소유하고 있던 조합원(다물권자)으로부터 하나의 부동산을 취득하면 추후 분양받을 수 있을까? A. (최혜진 법무법인 센트로 변호사) 먼저, 배경부터 살펴볼 필요가 있다. 광주고등법원은 ①도시정비법 등 관계 법령이 분양대상자를 토지등소유자로만 규정하고 있을 뿐이고, ②조합원의 수와 분양대상자의 수가 반드시 일치하는 것으로 볼 수 없으며, ③분양신청권을 박탈하는 명시적 규정이 없는 점, ④수인이 1개의 부동산을 공유하고 있는 경우와는 다르고, ⑤분양권을 인정하더라도 조합 운영에 크게 지장이 발생한다고 보기 어렵다는 점을 이유로 양도인과 양수인 모두에게 독립된 분양자격이 주어진다고 판단하였다. 그러나 부산고등법원은 이와 반대로 하나의 분양자격을 공유한다고 판시하였고, 약 3년 만인 올해 2월 대법원에서 이에 관한 입장을 정리했다. 대법원의 입장은 도시정비법의 연혁과 개정 취지 등을 종합하면 위 사례의 경우 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자의 지위를 가진다고 보아야 한다는 것으로, 결국 조합원의 지위와 분양을 받을 수 있는 지위가 일치한다고 판단하였다. 도시정비법이 조합원의 지위에 관한 세부적 규정을 마련하고 있음에 반해 분양을 받을 수 있는 지위에 관하여는 비교적 단순하게 규정을 하고 있어 그동안 구역별로 다르게 판단하여 혼란이 발생하던 것을 통일시켰다는 점에서는 바람직하나, 이로 인해 전국의 많은 사업구역 내에서 분양권 취득을 목적으로 여러 개의 부동산을 소유한 자로부터 부동산을 취득한 사람들은 예상치 않게 독립된 분양권을 취득하지 못하게 되어 많은 손실을 입게 되었고, 양도인과 양수인이 하나의 분양권을 어떻게 나눌 것인지 추가적인 문제도 발생하게 되었다. 뿐만 아니라, 관련된 여러 가지 문제가 발생하게 되었는데 이에 관한 규정이 아직 마련되어 있지 않고 판결도 명확하지 않아서 정비사업구역 내에서 많은 혼란이 계속될 것으로 예상된다. 사례로 이해해 볼 필요가 있다. 도시정비법 제39조 제1항 제3호는 명확하게 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정을 하고 있고, 위 대법원 판결을 적용하면 분양을 받을 수 있는 지위도 1개이다. 그런데 김 모씨가 A와 B 부동산을 가지고 있다가 이 모씨에게 B 부동산을 팔았고, 이 모씨는 B 부동산을 취득한 이후에 또 다시 C 부동산을 취득한 다음에 B 부동산을 박 모씨에게 팔았다. 이후 김 모씨는 A 부동산으로, 이 모씨는 C 부동산으로, 박 모씨는 B 부동산을 가지고 각자 분양 신청을 하였는데, 부동산의 소유자 변동 과정이 모두 조합설립이후에 있었고, 투기과열지구 지정이 되지 않은 경우임을 전제로 할 때 조합원의 지위와 분양을 받을 수 있는 지위는 몇 개라고 하여야 할까? 위 도시정비법과 대법원 판례의 입장을 엄격하게 적용해보면 김 모씨가 A와 B 부동산을 가지고 있다가 이 모씨에게 B부동산을 팔았으니 도시정비법 제39조 제1항 제3호에 따라 김 모씨와 이 모씨는 하나의 조합원의 지위를 가지고 분양을 받을 수 있는 지위도 한 개 뿐이다. 그런데 이 모씨가 또 다시 C 부동산을 취득함으로써 그 순간 이 모씨도 B와 C 부동산을 소유를 한 자가 되고, B 부동산을 박 모씨에게 파는 순간 박 모씨는 이 모씨와 조합원의 지위와 분양을 받을 수 있는 지위를 준공유하게 되는 것이다. 이렇게 이 모씨가 B 부동산을 사고 파는 과정에서 김 모씨, 이 모씨, 박 모씨는 조합원의 지위를 공유하게 되고 대법원 판례로 인하여 의도하지 않게 분양을 받을 수 있는 지위도 하나만 공유하게 되는 것으로 보인다. 만일 여기에 더해서 또 다른 부동산이 추가가 되면 그 관계는 걷잡을 수 없게 복잡해지게 되고, 몇 명이 조합원의 지위와 분양을 받을 수 있는 지위를 준공유하게 될지는 알 수가 없다. 하급심 판례 중에서는 이러한 관계에 대해서 이 중에 2개의 분양권이 인정된다고 하였는데, 김 모씨와 박 모씨가 B 부동산으로 인하여 하나의 조합원 및 분양 대상자의 지위를 공유하고, 이 모씨는 C 부동산을 가지고 하나의 조합원 및 분양 대상자의 지위가 인정되는 것과 같은 판시를 하였으나, 도시정비법 제39조 제1항 제3호와 위 대법원 판결의 입장을 고려하면 쉽게 납득하기는 어렵다. 정비구역 내에서 수년 간 반복되는 거래 가운데 특정 시기에 분양 대상자를 정하여야 하는 입장에서 모든 거래를 다 추적하는 것은 쉽지 않고, 투기 목적이 아닌 경우까지도 모두 다 엄격히 적용할 수는 없는 점 등을 고려하면 이러한 판결을 할 수 밖에 없는 사정도 이해가 안 되는 것은 아니나, 그로 인하여 누군가는 피해를 볼 수 밖에 없는데 그 기준이 마련되어 있지 않다는 것이 문제다. 필자의 의견으로는 조합은 가능하면 투기 목적이 아닌 경우에는 가급적 분양 대상자의 지위를 인정하여 조합의 개별적인 자유에 맡기는 것이 바람직해 보이나, 투기 목적인지 여부에 대한 판단과 형평에 반하는 한계가 있어 명쾌한 방법이 아니라고 할 수도 있다. 결국 입법적으로 해결을 하기 전까지는 계속 판례에 따르는 수 밖에 없고, 대법원의 판례를 기다려보아야 하겠지만, 계속 변경되는 정책 속에서 법의 사각지대에 놓이는 사람들이 없도록 좀 더 명확한 기준이 앞으로도 신설되길 기대한다. 글 = 최혜진 법무법인 센트로 수석변호사(choihj@centrolaw.com)
여의도 재건축 단지에 속한 공작아파트와 한양아파트가 이번 주 나란히 시공사 선정을 위한 입찰공고문을 내며 치열한 경쟁을 예고했다. 건설사의 물밑 홍보가 본격화될 예정인 가운데, 3개 건설사(현대건설·포스코이앤씨·대우건설)이 가장 적극적인 면모를 나타내고 있다. 삼성물산과 DL이앤씨, GS건설은 현 시점에서 규모가 더 큰 사업장(시범아파트·삼부아파트)에 선택과 집중을 하겠다는 전략이라는 게 현장 분위기다. 28일 정비업계 따르면 사업시행자인 KB부동산신탁은 한양아파트와 공작아파트의 시공사 선정 입찰공고를 각각 24일(월), 27일(목)에 냈다. 건설사 간 컨소시엄(공동도급)은 불가하며, 최근 한양아파트 입찰공고문에서 한 차례 문제가 불거졌던 '부정당업자의 입찰참가자격 제한에 관한 사항'도 수정됐다. 금품·향응 관련 '소송을 진행 중'이라는 문구는 빠지고 '유죄판결이 확정되거나'라는 문구로 대체됐다. 한양아파트는 오는 8월 1일(화) 오후 2시까지 정비사업위원회 사무실(영창빌딩)로 입찰참여 의향서 및 홍보지침 준수 확약서를 제출해야 한다. 입찰일은 오는 9월 20일(수) 오후 2시로 KB부동산신탁 본사로 접수를 완료해야 한다. 공작아파트는 오는 8월 4일(금) 오후 2시 정비사업위원회 사무실(행진빌딩)로 입찰참여 의향서 및 홍보지침 준수 확약서를 내야 한다. 입찰일은 9월 21일(목) 오후 2시로, KB부동산신탁 본사에 접수해야 한다. 현재 한양아파트에는 현대건설과 포스코이앤씨가 적극적으로 홍보를 진행하고 있으며, 공작아파트는 포스코이앤씨와 대우건설이 공을 들이고 있다. 포스코이앤씨는 '780프로젝트'로 평당 공사비 780만원을 통해 하이엔드 브랜드(오티에르)를 합리적인 가격에 제공하겠다는 점을 마케팅 포인트로 설정했다. 현대건설 또한 자체 하이엔드 브랜드(디에이치)를 통한 고급화를 약속했다. 현대건설과 포스코이앤씨가 예상대로 한양아파트 시공권 확보에 뛰어들 경우, 지난해 방배신동아에서 한 차례 격렬하게 맞붙은 이후 다시 만나게 된다. 당시 현대건설은 포스코이앤씨가 방배신동아에서 불과 1km 떨어진 곳에 오티에르 홍보관을 지어 조합원들에게 홍보했다며 조합에 문제 제기를 했지만 조합 측에서 묵인했다는 이유로 입찰을 포기했다. 방배신동아는 포스코이앤씨가 오티에르를 론칭하고 수주한 첫번째 사업장이다. 한양아파트는 한 달 전 첫번째 입찰공고문에서 특정 건설사의 참여를 제한했다는 조합원들의 이의 제기로 잠시 공고문을 내렸다. 한양아파트 정비사업위원회는 조합원들의 선택권을 보장하기 위해 건설사들이 최대한 많이 입찰에 참여하는 게 유리하다며 특정 건설사 참여를 제한했다는 세간의 이야기에 억울하다는 공식적인 입장을 밝혔다. 결과적으로 한양아파트의 입찰 일정은 전체적으로 1달 정도 뒤로 밀리게 됐다. 한양아파트 입찰 일정이 밀리면서, 공교롭게도 공작아파트 시공사 선정시기와 맞물리게 됐다. 2개 현장에 관심을 갖고 있는 건설사들의 셈법도 복잡해질 수밖에 없다. 복수의 현장 관계자들 이야기를 종합해 보면 한양아파트에는 현대건설과 포스코이앤씨, 공작아파트에는 포스코이앤씨와 대우건설 2파전으로 경쟁 구도가 만들어지고 있다. 이중 대우건설은 오래 전부터 공작아파트에 공을 들여올 정도로 많은 시간을 쏟았다는 후문이다. 정비업계 관계자는 "물가상승과 원자재값 인상으로 인해 시공사들의 사업장 선택권한과 범위가 넓어짐에 따라, 기지개를 켜고 있는 여의도 재건축 단지가 시공사 선정으로 인해 들썩일 것"이라며 "서울시내 다른 사업장은 시공사들끼리 교통정리를 하며 수의계약을 진행하는 상황에서, 여의도 한양아파트와 공작아파트는 복수의 건설사가 들어와 유효경쟁이 성립할 수 있을지 업계 관심이 지대하다"고 설명했다.
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