발행일(UPDATE): 2025년 07월 04일 17시 00분
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방화뉴타운 소속으로 몸집이 가장 큰 방화5구역이 지난 달 GS건설과 공사도급계약을 체결한 뒤, 세입자 조사 및 영업보상협의를 위한 협력업체(대한감정평가법인)를 선정하며 관리처분계획(안) 마련을 위한 사전 준비작업에 몰두하고 있다. 조합 집행부도 새롭게 바뀜에 따라 방화5구역은 하반기를 기점으로 관리처분계획(안) 인가에 매진할 방침이다. 28일 정비업계 따르 면 방화5구역 재건축 조합은 이달 8일(토) 2023년 조합 정기총회를 열어 조합장 선출 안건을 포함해 7개 안건을 모두 의결했다. 방화5구역은 조합 임원과 대의원의 임기가 이달 16일(일) 완료됨에 따라 지난 5월부터 선거관리위원회를 꾸려 선출을 위한 절차를 밟아왔다. 조합장에는 정관성 후보자가 단독 입후보해 방화5구역을 이끌어 갈 적임자로 조합원들의 선택을 받았다. 방화5구역은 지난해 사업시행계획(안) 인가를 받은 후 6월에 시공사 선정에 나섰다. 입찰을 진행할 때 시공사 간 컨소시엄은 불허했고, 평당 공사비는 589만9,000원을 예정가격으로 제안했다. 공사비는 조합이 제공한 설계도서에 철거공사비 및 석면조사·해체·제거 비용을 포함토록 했다. 대안설계는 경미한 수준 내에서만 가능했다. 입찰보증금 300억원은 현금 혹은 이행보증보험증권(보증기간 120일 이상)으로 제출토록 했다. 방화뉴타운 내에서 몸집이 가장 컸던 만큼, 시공권을 누가 가져갈지 업계 뜨거운 관심이 이어졌다. 결과적으로 방화5구역 시공권은 GS건설이 가져갔다. 금융감독원 전자보고에 따르면, GS건설과 공사 도급계약을 체결한 건 올해 6월이다. 공시된 계약금액은 지난해 시공사 선정을 위한 입찰공고문과 동일한 5,214억원이다. 이는 GS건설의 지난해 연결 기준 매출액의 약 4% 규모다. 공사기간은 착공신고일로부터 35개월로 설정됐다. 대상지 면적은 98,737㎡며, 건축연면적은 292,204㎡다. 재정비촉진계획(안)에 따르면, 기준용적률과 상한용적률은 각각 180%, 220.11%다. 최고층수는 15층으로, 해발고도 57.86m까지만 건축이 가능하다. 방화5구역은 김포공항 주변에 위치해 있어 공항시설법 제2조 14호에 따른 높이규제를 받는다. 수평표면구역에 위치해 있어 해발고도 57.86m로 건축물 높이가 제한돼 있다. 건폐율은 약 25%로 계획이 수립돼 있다. 예상되는 주택공급 물량은 1,657세대로, 분양주택과 공급주택은 각각 1,596세대, 61세대로 분류된다. 전용면적으로 살펴보면 ▲60㎡ 미만(554세대) ▲60㎡-85㎡ 이하(898세대) ▲85㎡ 초과(205세대)다. 구역면적에서 기반시설면적이 차지하는 비율은 6,472㎡로 순부담율은 6.5%로 계산된다. 용도폐지되는 기존 정비기반시설(도로)이 11,504㎡며, 새로 설치되는 정비기반시설이 ▲도로 ▲공원 ▲광장 ▲사회복지시설 등이다. 정비기반시설은 사업시행자인 조합이 설치 후 기부채납하게 된다.
모아타운 1차 후보지인 풍납동이 서울주택도시공사(이하 SH공사)가 참여하는 공공관리 시범사업을 추진하고 있다. 문화재 보호구역에 따른 앙각규정과 경관지구로 인한 건축물 높이제한이 있어 향후 사업을 진행하는 과정에서 이러한 핸디캡을 극복할 수 있을지 관심이 쏠린다. 최고층수는 17층으로 계획돼 있다. 28일 정비업계 따르면 서울시·송파구청·SH공사는 이달 20일(목) 풍납동 모아타운 관리계획(안) 수립을 위한 사업설명회를 개최했다. 도시계획업체인 인토엔지니어링이 프레젠테이션(PT) 발표를 맡았다. 풍납동은 역사문화환경 보존지역과 조망가로 특화경관지구로 지정돼 있어 건축물을 지을 때 층수가 제한된다. 이날 설명회도 2가지 건축물 규제 상황을 토대로 진행됐다. 풍납동 모아타운 대상지는 풍납토성(국가지정문화재)과 인접해 있는 문화재 보호구역에 속한다. 풍납토성은 백제 시대 초기 한강변에 흙으로 쌓은 평지성이다. 풍납토성 근방은 보존구역(Ⅰ·Ⅱ)과 관리구역(Ⅲ·Ⅳ·Ⅴ)으로 구분되며, 모아타운 대상지는 외곽 권역(Ⅴ)에 포함된다. Ⅴ권역은 토성 인접지역과 백제 우물지 등 백제시대 유구가 확인된 지역으로, 보호구역으로부터 외곽 100~150m 이내 지역이 해당한다. 서울특별시 문화재 보호조례 제19조 및 별표2(문화재 주변 건축물 높이기준)에 따르면, 4대문 밖의 국가지정문화재 및 서울시지정문화재가 근방에 있을 경우 보호구역 경계 지표에서 7.5m 높이를 기준으로 앙각 27도선에 따라 건축물 높이 제한을 받는다. 풍납토성에서 올림픽로 쪽으로 층수가 조금씩 올라가는 그림을 그려볼 수 있다. 다만, 대상지는 조망가로 특화경관지구까지 지정돼 있어 대로변 쪽으로는 6층까지밖에 못 올린다. 서울특별시 도시계획 조례 제44조의2(조망가로 특화경관지구안에서의 건축제한)에 따르면, 위락시설은 건축이 금지되며 건축물의 높이는 6층 이하로밖에 짓지 못한다. 서울시 건축심의와 경관심의를 거쳐 경관상 지장이 없는 경우에 한해 8층까지 가능하다. 결론적으로 풍납동 모아타운 문화재 보호구역과 조망가로 특화경관지구 적용을 받고 있다. 대상지 면적은 약 46,687㎡로 천호역(5·8호선)에서 반경 약 500m 내로 인접해 있다. 대상지 기초현황조사에 따르면, 전체 건축물(263개동) 중에서 노후화된 건축물 수(220개)는 전체 약 84%로 집계됐다. 주택 유형별로 살펴보면 ▲단독주택(195개) ▲공동주택(14개) ▲근린생활시설(50개) ▲노유자시설(1개) ▲업무시설(1개) ▲의료시설(1개) 등으로 구분된다. 300㎡ 이하의 소규모 필지는 약 87%에 달한다. 도시계획상으론 제2종일반주거지역과 제2종일반주거지역(7층이하)의 비율이 각각 89%, 11%다. 대상지는 기존 가로 체계 및 사업 가능한 규모를 감안해, 4개 사업시행구역이 설정될 것으로 보인다. 4개 가로주택정비사업장은 ▲B-1(4,494㎡, 51세대) ▲B-2(16,953㎡, 83세대) ▲B-3(11,509㎡, 60세대) ▲B-4(12,353㎡, 63세대)며, 풍납동 주민센터는 존치구역으로 남는다. 서울시와 SH공사는 모아타운 업무 대행 계약을 체결하며, SH공사 참여 공공관리 모아타운 시범사업을 추진하고 있다. 시범사업지로 선정된 곳은 모아타운 대상지 67곳 중에서 7곳으로, ▲도봉구 쌍문동 524-87 일원 ▲도봉구 쌍문동 494-22 일원 ▲송파구 풍납동 483-10 일원 ▲성북구 석관동 334-69 일원 ▲성북구 석관동 261-22 일원 ▲노원구 월계동 534 일원 등이다. 풍납동은 올해 3월 SH공사 시범사업지로 선정됐다. SH공사의 역할은 ▲지역현황 분석 및 주민설명회 등 의견 수렴 ▲주민 동의시 공동사업시행 추진 ▲모아주택 개별 조합설립을 위한 각종 행정지원 ▲관리계획(안) 수립 참여 및 지원 등으로 요약된다.
신탁업계 1·2위 업체인 한국자산신탁-한국토지신탁 컨소시엄이 2,390세대 규모의 서초삼풍아파트 사업장 확보에 나선 가운데, 재건축 사업을 이끌기 위한 기본 계획을 밝혔다. 정비사업 방식(신탁vs조합)을 두고 주민들의 결정이 남아 있는 가운데, 2개 신탁사가 설명회 때 밝힌 재건축 방향성에 얼마나 많은 조합원들이 호응할지 업계 관심이 모아진다. 신탁사 최초 강남 사업장을 수주할 수 있을지가 관전 포인트다. 27일 정비업계 따르면 한국자산신탁-한국토지신탁 컨소시엄은 지난 주말 서초삼풍아파트 주민들을 상대로 이틀에 걸쳐 사업설명회를 개최했다. 이날 프레젠테이션(PT) 발표를 맡은 정경찬 한국토지신탁 팀장은 사례분석과 함께 사업 대상지의 재건축 기본 계획을 설명했다. 서초삼풍아파트는 작년 5월 예비안전진단을 통과하고 올해 하반기 정밀안전진단 통과가 유력시되고 있어 정비사업 방식을 선택해야 하는 시점이다. 사업대상지 면적은 144,012㎡로 약 43,563평에 달한다. 1988년 준공된 서초삼풍아파트의 기용적률은 221%로, 평형대는 ▲31평(1,050세대) ▲45평(186세대) ▲46평(540세대) ▲56평(240세대) ▲57평(330세대) ▲58평(44세대)로 구성돼 있다. 서초삼풍아파트가 속한 서초아파트지구 지구단위계획(안)이 올해 6월 열람공고를 진행했고, 계획(안)에서 서초삼풍아파트는 특별계획구역2로 분류됐다. 지구단위계획상 중요한 내용은 ▲공공시설 계획(북측 18m 도로, 공원 설치) ▲커뮤니티활성화 구간 배치 ▲공공보행통로 6m(24시간 개방) 등이다. 한국자산신탁과 한국토지신탁은 상위계획인 지구단위계획과의 정합성을 기본 틀로 한 정비계획(안)을 수립한 뒤, 신속통합기획 절차를 통해 인허가 기간을 단축시키겠다는 목표다. 인근에 위치한 서초 진흥아파트는 올해 7월 신속통합기획(안)을 확정하고 정비계획(안)을 수립 중이다. 정비계획(안) 상 상한용적률은 274%, 법적상한용적률 300%를 기반으로 건축계획을 구상하겠다는 방침도 밝혔다. 상한용적률(274%)에서 법적상한용적률(300%)로 가기 위해 증가시킨 용적률(26%)의 절반은 공공임대주택으로 지어야 한다. 층수는 49층으로 계획했다. 서초 진흥아파트는 신속통합기획(안)을 통해 49층 계획 가이드라인이 나왔고, 서울시에서 형평성을 고려해 서초삼풍의 층수를 결정할 것이라는 판단이 작용했다. 신탁수수료율은 전체 매출액의 1% 정도로 제안했다. 신탁보수는 향후 사업시행자 지정 시점에 별도 협의가 있을 것으로 보인다. 약정된 수수료 외의 모든 개발이익은 주민들한테 귀속된다. 신탁사는 자금조달 역할과 함께 전문성을 바탕으로 사업지연에 따른 리스크를 최소화할 수 있다는 점을 강조했다. 시공사 선정 기준(마감재리스트, 입찰조건 등)을 명료하게 수립하고, 인허가를 지연할 수 있는 대안설계는 사전에 배제할 예정이다. 이에 앞서 서초삼풍아파트는 추진주체 단일화와 추진방식을 결정해야 하는 중요한 시기에 놓여있다. 현재 삼풍재건축추진준비위원회(신탁 희망)와 통합재건축준비위원회(조합 희망)로 추진 주체가 2개로 나뉘어져 있다. 신속통합기획 주민공모를 접수할 때, 소유자의 30% 이상 동의가 필요하다. 10% 이상 반대할 경우엔 철회된다. 사업방식과 상관없이 본격적으로 재건축 사업을 진행하기 위해선 75% 동의가 필요하다. 서초삼풍아파트의 재건축 부담금은 세대당 7,000만원 수준으로 예상된다는 점도 밝혔다. 자체적으로 만든 설계검토(안)에 따르면, ▲전세대 4bay 이상 ▲100% 남향배치·판상형 ▲세대 천정고(2.5m) 상향 ▲오픈 발코니(서비스 면적 최대한 확보) 등이 핵심 내용이다. 이밖에도 세대당 2대 이상의 주차대수를 확보하고, 일반 주차폭보다 최대 20cm 더 넓은 확장형 주차 설계로 승하차시 문콕 걱정 없는 주차환경 조성도 약속했다. 한국자산신탁-한국토지신탁 컨소시엄이 앞서 제안한 내용은 결정된 사항은 없고 향후 주민들과 만들어 나가야 하는 사항이다. 물론 주민들이 신탁방식을 선택했을 때 추후의 일이며, 현재는 2개로 나뉜 추진위원회의 통합이 여느 때보다 중요한 시점이다. 2개 추진위원회가 서초삼풍아파트의 재건축 사업을 위해 대승적인 관점에서 양보와 협업을 통해 연내 사업 추진을 위한 원동력 확보에 성공할 수 있을지 관심이 쏠린다.
양천구 신월7동 941번지 일대(이하 신월7동 2구역)가 LH형 공공재개발을 진행 중인 가운데, 지난 달 열린 도시계획위원회 심의에서 보류 결정을 받았다. 정비사업을 진행하면서 심의 보류를 받는 경우는 일상적인 일이다. 준비위원회는 지적사항을 보완해 하반기 재심의에서 문제없이 통과시키겠다는 내용을 토지등소유자들한테 안내했다. 정비구역 지정도 예정대로 올해 하반기 이뤄내겠다는 목표다. 27일 정비업계 따르면 신월7동 2구역은 지난 달 도시계획위원회 심의에서 보류 결정을 받았다. 신월7동 2구역은 늘어나는 용적률(법적상한용적률-상한용적률)의 50%를 임대주택으로 공급해야 하는 규정 대신, 사업 여건이 열악할 경우 임대주택 40% 공급이 가능하다는 별도 규정을 통해 심의에 임했다. 늘어나는 용적률의 40%를 임대주택으로 공급하면 일반적인 경우보다 10% 정도 분양물량 확보가 가능하기 때문이다. 신월7동 2구역이 앞선 규정을 통해 도시계획위원회 심의에 나선 건, 대지적 한계성을 극복하기 위한 나름의 강구책이었다. 해당 사업장은 1종일반주거지역이 전체 면적의 60% 이상을 차지한다. 조합원 수에 비해 개발사업을 해야 할 땅이 좁다. 준비위원회도 이 점을 명확히 인지하고 있는 터라, 토지등소유자들의 추정분담금을 조금이라도 줄여보기 위해 늘어나는 용적률의 50%가 아닌 40% 적용을 심의에 올린 것이다. 현재 법적상한용적률(250%)을 최대한 활용하는 과정에서, 중정형('ㄷ'자형)과 중복도형의 건축설계가 나왔다. 건축법에 맞춰 공간 배치를 하는 과정에서 최대한 용적률을 활용하면서 나온 설계도면이다. 전용 29㎡·39㎡ 등 소형평형의 경우 중복도형이 적용된다. 사업성이 부족한 태생적 한계 때문에 중정형 배치와 중복형이 들어갈 수밖에 없었다는 게 준비위원회의 설명이다. 전용 59㎡·84㎡에는 앞선 설계가 적용되지 않았다. 사실 신월7동 1·2구역은 함께 공공재개발을 추진했으나, 구역 면적이 넓다는 이유로 지양로를 사이에 두고 쪼개졌다. 그 결과 신월2구역은 공공재개발 후보지로 선정됐고, 신월1구역은 신속통합기획 1차 후보지(2021년)로 뽑혔다. 신월7동은 기본적으로 다세대빌라 비율이 높아 구역면적 대비 토지등소유자의 숫자가 많은 지역으로 알려져 있다. 당초 주민들이 사업성 부족의 한계를 인지하고 공공재개발로 의견을 모았던 이유다. 신월7동 2구역은 심의 관련 지적사항을 보완한 뒤, 하반기 안으로 정비구역 지정고시를 목표로 사업을 이끌어나갈 것으로 보인다. 정비구역 지정고시 이후에는 주민대표회의를 거쳐 집행부 임원들을 구성하게 된다. 물리적인 일정을 감안할 때, 한국토지주택공사(LH공사)를 사업시행자로 지정하는 건 내년 상반기 정도가 될 것으로 보인다. 신월7동 2구역의 토지등소유자는 현재 약 1,603세대다.
노량진뉴타운 내 몸집이 가장 큰 노량진1구역이 예정대로라면 시공사 선정을 완료했어야 할 시점이지만, 시공사 선정계획(안)을 두고 동작구청과 계속해서 협의를 이어나가고 있다. 조합은 동작구청이 내린 지침사항을 대부분 수용하는 방향으로 시공사 선정계획(안)을 원점에서 다시 준비해 왔지만, 조합원들의 재산권과 가장 밀접하게 연결된 2가지 사항(대안설계·마감재)만큼은 쉽게 포기할 수 없다는 입장이다. 26일 정비업계 따르면 노량진1구역은 어제 열린 대의원회에서 시공사 선정계획(안)을 안건으로 올리려 했지만 끝내 상정시키지 못했다. 노량진1구역은 올해 3월 7일 사업시행계획(안)을 인가받았고, 오랜 기간 준비해 온 시공사 선정계획(안)을 동작구청에 접수했다. 그로부터 54일이 경과된 후, 조합과 사전협의가 없었던 동작구청은 사실상 '전면 수정'이라는 검토의견을 전달했다. 동작구청에서 전면 수정을 요청해 온 내용은 ▲조합원 분담금 납부조건 ▲일반분양 아파트 옵션비용 ▲물가상승에 따른 공사비 인상 ▲공사비 ▲마감재 등이다. 모두 노량진1구역 조합원들의 개발이익과 직결되는 항목들이다. 일례로, 동작구청은 노량진1구역 조합이 제안한 최초 공사비(평당 695만원)가 낮게 설정됐다는 점도 검토의견으로 전달했다. 이에, 조합은 이사회 심의를 거쳐 공사비도 730만원으로 다시 상향 조정했다. 조합은 현재 동작구청의 수정 지침사항을 대부분 수용했지만, 대안설계 제한 및 마감재 관련해서는 조합원들의 재산권과 직결되기 때문에 협의가 필요하다는 입장이다. 당초 노량진1구역은 특별건축구역으로 지정·고시됐고, 사업시행계획(안)을 인가받은지 얼마 안됐기 때문에 원안설계 외 대안설계·특화설계를 통한 입찰은 허용할지 않을 방침이었다. 마감재 또한 법률자문을 통해 시공사에 충분히 제안할 수 있는 내용이라고 설명했다. 조합은 사업시행계획(안) 인가도서를 근거로 전체 시공 물량내역서를 산출한 뒤, 어떤 마감재를 사용할 것인지 품질수준을 정해 건설비 공사비를 결정했다. 공사비를 기존 695만원에서 730만원으로 올린 것도 마감재를 '검증된 제품'으로 시공하는 것을 조건으로 했다. 마감재 항목 표기가 모호해 자칫 건설사가 저급 마감재를 사용할 것을 우려한 조치였다. 이에 대해, 동작구청은 대안설계를 제한하고 특정마감재를 사용하도록 하는 건 시공사가 사업시행계획의 경미한 변경의 범위 내에서 대안설계를 제안할 수 있도록 규정한 시공사 선정기준 제9조에 위배되는 사항이라고 설명했다. 동작구청은 정비사업의 투명성 강화 및 효율성 제고를 위한 행정절차라는 점을 유념해 달라는 메시지를 조합 측에 전달했다. 또한, 조합과 세부사항에 대해선 3차례 실무회의까지 거치며 관련 규정에 따라 충분히 검토한 내용이라는 점을 분명히 했다. 조합은 시공사로 하여금 사업시행계획(안)의 경미한 변경 범위에서 대안설계를 제안할 수 있게끔 한 항목은 의무사항이 아니고 임의사항이라는 점을 밝혔다. 시공사들이 대안설계를 명목으로 공사비를 부풀릴 수 있기에, 사업의 주체인 조합이 자체적으로 결정할 수 있는 사항이라는 것이다. 이에 대해, 동작구청은 대안설계로 기간연장, 공사비 증액 등이 이뤄질 경우 시공사가 부담하도록 명시돼 있기 때문에 대안설계를 허용할 경우 공사비가 올라갈 것이라는 조합의 주장은 근거가 없다고 설명했다. 현재 노량진1구역 시공권에 관심을 갖고 있는 곳은 2곳(삼성물산·GS건설)으로, 이중 GS건설이 대안설계를 강력하게 요구하고 있다는 게 현장 관계자들의 중론이다. 조합원들은 동작구청이 건설사가 유리한 방향으로 시공사 선정계획(안) 의견을 필요 이상으로 내놓고 있다는 점에 대해 아쉬움을 표하는 분위기다. 이와 관련 노량진1구역 내에는 비상대책위원회까지 만들어질 정도로 시공사 선정계획안에서 촉발된 구청과의 갈등이 재개발 사업의 어려움으로 가중되고 있는 상황이다. 노량진1구역 A조합원은 "별다른 움직임을 보이지 않고 있는 삼성물산과 달리, GS건설은 수주 기획 회사를 통해 대규모의 홍보 인력들을 가동하며 홍보공영제 취지가 무색하게 움직이고 있다"며 "시공사 입찰지침서 관련해서 동작구청과 조합의 협상기간이 길어짐에 따라, 조합원들 또한 어떤 움직임을 취해야 할지 혼란스러워 하고 있다"고 말했다. 또 다른 B조합원은 "당연히 인허가 의사결정권자인 동작구청과 협의를 통해 입찰지침서가 만들어져야 하는 건 맞지만, 반대로 생각하면 입찰지침서가 수익성 확보에 어렵다고 판단되면 시공사에서 안 들어오면 되는 거 아닌가라는 목소리도 나온다"며 "지금과 같은 부동산 침체 시기 때, 조합은 공사비 관련 협상력이 부족할 수밖에 없기 때문에 시공사 선정계획안에 명확한 문구와 표현들을 쓴 것이라고 생각한다"고 부연했다. 박일규 법무법인 조운 대표변호사는 "행정청이 공공관리의 미명하에 시공단가나 마감재 수준까지 간섭하는 것은 해당 구역의 사정에 맞게 정비사업을 시행할 수 있도록 조합에 다양한 권한을 부여한 도시정비법 취지에 크게 어긋난다"며 "조합원들의 자치적 역량을 지나치게 얕잡아 보는 공공만능적 사고방식은 민간 부문의 역동성과 창의성을 질식시킬 우려가 크다는 점에서도 결코 바람직하지 않다"고 말했다.
건설현장 부실 공사에 따른 우려가 커지면서 서울시가 건설현장을 동영상으로 촬영해 기록하는 방안을 추진할 것으로 보인다. 시는 25일 서울시청 다목적홀에서 '서울시·민간건설사 동영상 기록관리 설명회'를 개최하고 시가 건설공사 현장에서 지난 1년간 축적해온 동영상 기록관리 경험과 표준안을 민간 건설사와 공유하는 자리를 가졌다. 앞서 시는 도급 순위 상위 30개 건설사에 동영상 기록관리 동참을 요청했고, 현재 HDC현대산업개발, 대우건설, 롯데건설, 삼성물산, 현대건설, 코오롱글로벌, 호반건설, SK에코플랜트, GS건설 등 총 24곳이 모두 동참키로 했다. 동영상 촬영 대상은 공사 추정금액이 100억원 이상인 곳으로 74개소다. 시는 24시간 촬영하고 드론 촬영 등을 통해 사각지대가 없도록 한다는 계획이다. 최근 논란이 된 철근이나 콘크리트 타설 등 안전과 품질관리 핵심이 되는 작업에 대해서는 고성능 촬영장비를 활용한다는 방침이다. 이날 설명회에서 시는 현재 강동자원 순환센터, 신림~봉천 터널 도로 공사 등 100억원 이상 규모의 공공 건설공사 현장 74곳에서는 모두 전과정 동영상 촬영을 진행하고 이를 관리 및 보관하고 있다고 밝혔다. 이동훈 서울시 도시기반시설본부 방재시설부장은 "현재 공사 현장 기록관리는 사진과 감리일지 위주, 세움터에 기록된 낮은 수준의 영상으로만 진행된다"면서 "서울시는 지자체 최초로 시공부터 준공까지 고정식 CCTV와 드론을 활용해 현장 전경을 촬영하고 자재 반입부터 작업 과정, 검측 결과까지 핵심 작업 전 과정을 촬영한다"고 설명했다. 시는 오는 9월까지 건설현장에서 촬영한 영상 기록물을 체계적으로 보존하고자 '차세대 건설정보관리시스템'을 구축할 계획이다. 자료 보존은 시공사와 감리는 준공시까지, 발주처와 유지관리부서는 준공 이후 영구 보관하도록 한다. 다만 동영상 기록관리와 관련, 역량이 부족한 중소건설사들의 비용 우려에 대한 목소리도 나왔다. 이에 시는 고가의 장비가 아닌 휴대폰 등 대체 방안을 통해 동영상 기록이 가능하단 입장을 전했다. 김성보 서울시 도시기반시설본부장은 "비용이 많이 들지 않냐는 일부 지적이 있는데 중소건설사는 휴대전화로 촬영해도 된다"며 "철근 배근이 확인 가능할 정도의 화질로 촬영하고 USB 메모리로 보관하면 된다. 동영상 촬영 인원도 대형 공사장의 경우 3~4명, 소규모 공사장의 경우 1명이면 가능하다"고 말했다. 그러면서 "(동영상 기록관리가) 법적 의무사항은 아니지만 시공사 스스로가 안전 시공, 품질 보장을 위한 자료를 만드는 것"이라고 부연했다. 또 초상권 문제와 관련, 이동훈 부장은 "표준계약서에 촬영 동의서를 받고 공사를 시작할 뿐 아니라 촬영목적이 인물이 아닌 공사 대상물이라 초상권이 큰 문제가 되지 않을 것"이라고 설명했다. 한편 시는 동영상 기록관리에 체계적으로 참여한 시공사의 경우, '인센티브 차원'으로 고용노동부에 중대재해처벌 등에 관한 법률 반영을 건의한다는 방침이다.
정비업체인 남제씨앤디와 건축사인 에이앤유디자인그룹이 강남구 일원동 649번지 모아타운 사업 추진에 나선 가운데, 대지지분이 넓은 단독주택·상가건물 소유주들을 위한 일반적이지 않은 사업계획을 발표해 관심을 모은다. 다세대주택(빌라) 소유주는 가장 작은 평형인 20평대만 선택 가능하고, 단독주택·상가건물 소유자들은 대형평형(펜트하우스 포함)으로 배정하는 방향이 핵심 내용이다. 특히, 20평대의 평당 분양가를 대형평형보다 비싸게 책정하면서 빌라 소유주들이 단독주택 소유주들이 내야 할 사업비를 더 부담하는 방향으로 설정됐다. 25일 정비업계 따르면 남제씨앤디와 에이앤유디자인그룹은 이달 일원동649번지 주민제안형(모아타운) 설명회를 서울주택도시공사(SH공사) 강당에서 개최했다. 에이앤유디자인그룹은 일원동649번지를 강남의 마지막 원석이라며 프로젝트명을 '루미너스649(Luminous 649)'로 명명했다. 일원동649번지는 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역이 혼재돼 있으며, 전체적으로 제2종일반주거지역을 전제로 계획을 수립했다. 일원로3길을 따라 지어진 곳은 제2종일반주거지역으로, 모아타운 혜택(종상향)을 받을 수 있지만 현재 용도지역을 유지키로 했다. 정북 방면으로 일조권 사선 제한을 감안할 때, 제3종일반주거지역으로 종상향이 이뤄진다 하더라도 사업성 개선을 통해 얻어낼 실익이 없다는 판단에서다. 건축계획(안)에 따르면, 모아타운 사업을 통해 예상되는 주택공급 물량은 총 732세대다. 이중 조합원·일반분양은 629세대며, 평형대별로 ▲59㎡(425세대) ▲144㎡(140세대) ▲159㎡(35세대) ▲181㎡(14세대) ▲펜트하우스A(4세대) ▲펜트하우스B(4세대) ▲펜트하우스C(4세대) ▲펜트하우스D(4세대)로 구성된다. 나머지 103세대는 공공임대주택이다. 용적률과 건폐율은 각각 185%, 38%로 계획이 수립됐다. 삼창감정평가법인은 일원동649번지 토지등소유자들이 모아타운 사업을 진행함에 있어 부담해야 할 개략적인 추정분담금도 안내했다. 토지와 구분건물은 종전자산추정가액은 각각 3,801억원, 2,549억원으로 계산됐다. 토지시세는 용도지역(1종·2종), 도로조건(4m~15m), 이용상황(주거용·상업용), 접근성에 따라 달라진다. 다세대건물은 신축년도, 층, 전용부분 위치 등에 따라 다양한 시세를 나타낸 것으로 집계됐다. 조합원 분양가는 59㎡의 경우 평당 5,000만원, 그 밖의 대형평형은 3,500만원에서 4,000만원 수준이 될 것으로 안내했다. 59㎡의 일반분양 공급가는 평당 5,700만원으로 추정했다. 남제씨앤디가 59㎡ 분양가를 대형평형보다 높게 설정한 건 모아타운 사업을 위한 단독주택·상가건물 소유주들의 동의를 이끌어내기 위한 강구책이다. 남제씨앤디는 일반적인 재개발 방식으로 접근하지 않아야 한다는 점을 강조했다. 일원동649번지가 모아타운 주민제안을 진행하는 과정에서 사업을 위한 동의율을 얻어내려면 특별한 관리처분계획(안)이 필요하다고 느껴 제안한 것이다. 사업비는 총 3,527억원으로, ▲공사비(2,575억원) ▲무대비용(772억원) ▲국공유지 취득비용(179억원) 등으로 산출됐다. 공사비는 평당 650만원을 기준으로 책정됐다. 일반분양 수입은 아파트와 상가, 임대주택을 합쳐 2,184억원으로 예상했다. 총수입추정액(9,890억원)에서 총지출추정액(3,527억원)을 뺀 뒤, 종전자산추정액(6,350억원)으로 나눈 비례율은 100%다. 사실 비례율은 사업 초기엔 만들 수 있는 숫자라, 삼창감정평가법인에서 비례율 100%에 맞춰 각종 금액들을 추정했을 것으로 관측된다. 개략적인 추정분담금(혹은 환급금) 또한 다세대주택과 단독주택·상가건물 소유주들을 나눠 설명했다. 다세대주택 소유주들은 종전자산추정액이 약 3억원 정도일 경우, 가장 작은 평형인 59㎡를 선택할 때 약 9억5,000만원을 추가적으로 내야 한다. 단독주택·상가건물 소유주들은 종전자산추정액이 약 25억원일 경우, 마찬가지로 가장 작은 평형인 59㎡를 선택할 때 약 12억원을 돌려받을 수 있다는 점을 비교 설명했다. 업계 관계자는 "모아타운 사업지 내 단독주택·상가건물 소유주들의 반대가 심하자, 남제씨앤디와 에이앤유디자인그룹이 일원동649번지를 대상으로 나름의 묘수를 둔 것으로 보인다"며 "다만 모아타운 사업지 내 다세대주택 소유주들이 많은데, 단독주택·상가건물 소유주들이 부담해야 할 사업비를 본인들이 추가적으로 부담하는 것에 대해서 어떻게 받아들일지는 신중하게 지켜봐야 할 것"이라고 설명했다. 한편, 지난해 하반기 모아타운 후보지로 선정된 일원동 대청마을 북측구역은 이달 22일(토) 서울주택도시공사(SH공사)에서 모아타운 관리계획(안) 수립을 위한 설명회를 개최한다.
포스코이앤씨가 여의도 한양아파트 수주를 위해 다소 공격적인 평당 공사비(780만원)를 제안한 것으로 전해진 가운데, 삼성물산·DL이앤씨·GS건설은 평당 공사비를 무리하게 낮춰 진입하지 않겠다는 의사결정을 내린 것으로 전해진다. 여의도 내 규모가 큰 다른 사업장(시범아파트·삼부아파트)에 선택과 집중을 하겠다는 게 대형 건설사들의 셈법이다. 24일 정비업계 따르면 포스코이앤씨는 평당 공사비 780만원을 앞세워 780프로젝트로 사업명을 지칭하며 여의도 한양아파트 수주를 준비 중이다. 통상적으로 사업시행자(조합 or 신탁)는 시공사 선정을 위한 입찰공고문을 내기 전 어느 정도 관심을 보이는 건설사들과 입찰금액 관련 공감대를 형성하게 된다. 특히 한양아파트의 입찰공고문(1차)에는 예정가격이 기재돼 있지 않았던 만큼 건설사와 사전에 이야기를 주고받을 수밖에 없다. 포스코이앤씨가 수주를 위해 평당 공사비 780만원을 제안하면서 대형 건설사들의 수주 관심은 사그라들었다는 후문이다. 원자재값 인상과 혹시 모를 미분양 관련 리스크비용이 커진 상황에서, 초고층(최고 54층)으로 설계된 여의도 한양아파트의 재건축 사업을 위한 금액으로 포스코이앤씨가 공격적으로 평당 공사비를 책정했다는 판단에서다. 60층 높이로 건축될 예정인 동대문구 용두1-6구역(공공재개발)의 평당 공사비는 약 922만원이다. 물론 사업장 여건에 따라 다른 사업성으로 인해 시공비 책정 기준에 차이가 있을 수 있어 단순 비교는 지양해야 한다. 그럼에도 불구, 여의도 한복판에 위치한 한양아파트의 평당 공사비로 780만원을 제안한 것을 두고 업계는 현실성 있는 제안인지는 모르겠다며 다소 놀랍다는 반응이다. 조합원들의 추정분담금을 낮추는 방향으로 마케팅 포인트를 잡았다는 이야기가 나오는 배경이다. 올해 5월 영등포구청을 통해 공람공고된 여의도 한양아파트 정비계획(안)에 따르면, 한양아파트 추정비례율은 약 98.57%로 산출됐다. 총수입(2조2,823억원)에서 총지출(9,153억원)을 제한 뒤, 종전자산 추정액(1조3,868억원)으로 나눈 결과값이다. 여의도 한양아파트는 ▲A동(132세대) ▲B·C동(96세대) ▲D·E동(216세대) ▲F·G·H동(144세대) ▲롯데슈퍼(1세대) 등으로 구성된다. 조합원 분양가는 평형대별로 ▲59㎡(약 12.5억원) ▲84㎡(약 17.7억원) ▲110㎡(약 22.8억원) ▲119㎡(약 24.7억원) ▲139㎡(약 28.5억원) ▲149㎡(약 30.4억원) ▲221㎡(약 44.7억원) 등이다. 대지지분이 가장 작은 A동 주민이 가장 큰 평형대(221㎡)를 신청하면 최대 25억원을 추정분담금으로 내야 한다. 반대로 대지지분이 가장 큰 F·G·H동 주민이 가장 작은 평형대(59㎡)를 신청하면 약 15억원을 돌려받는다. 현재 30평대인 B동 주민들이 비슷한 평형대를 신청하면 2억원을 돌려받고, 조금 더 넢은 40평대를 가게 되면 약 3억원을 추가로 내야 한다. 결과적으로 포스코이앤씨의 평당 780만원 제안에 현대건설을 제외하고 나머지 건설사들은 빠르게 포기의사를 전달했다는 후문이다. 포스코이앤씨는 서울시내 랜드마크 사업장 확보를 위해 올해 1월 방배신동아를 시작으로, 6월에는 강북 랜드마크 사업장 확보 차원에서 신당8구역까지 수주를 완료했다. 대형 시공사들이 어느 때보다 수주 사업장 선별에 고심이 많은 것과 달리, 포스코이앤씨는 공격적인 수주를 이어가고 있는 셈이다. 현재 여의도 한양아파트는 시공사 선정을 위한 입찰공고문(2차)을 준비 중에 있다. 당초 입찰공고문 상 부정당업자의 입찰 참가자격 제한 관련 문구로 인해 현대건설의 참여가 어려워지면서, 주민 수십여명이 반발하며 1차 입찰은 취소된 상황이다. 여의도 한양아파트 구역면적은 36,363㎡로, 재건축 후 공급 예상 물량은 956세대다. 현재 588세대 대비 1.6배 늘어난 수치다. 제3종일반주거지역은 100% 일반상업지역으로 종상향된다. 구역면적에서 공동주택 획지는 31,201㎡로 전체 약 86%를 차지한다. 나머지는 도로(3,261㎡)와 공공공지(1,900㎡)다.
중구청이 신속통합기획(안)을 확정지은 신당10구역의 조합직접설립 계획을 밝히며 목표기간을 6개월로 설정했다. 조합직접설립 제도 활용을 위해 직접 홍보 부스를 차릴 정도로 적극적이었던 중구청이 토지등소유자들과 충분히 협의해 가며 추진위 단계를 과감하게 생략한 결정이 옳았음을 입증해 낼 수 있을지 업계 관심이 모아진다. 25일 정비업계 따르면 중구청(김길성 중구청장)은 '서울시 도시및주거환경정비 조례 제82조' 및 '조합설립 지원을 위한 업무기준 제5조'에 따라 이달 신당10구역 조합설립계획 공고문을 냈다. 신당10구역 사업면적은 63,893㎡로, 토지등소유자는 792명이다. 중구청은 조합설립 기간을 올해 7월부터 12월까지로 설정했다. 물론 조합설립을 위한 동의서 징구 상황에 따라 기간은 변동될 수 있다. 조합직접설립제도 활용에 배정된 예산은 3억7,646만원이다. 신당10구역 주민들은 조합직접설립제도 활용 여부에 동의율 75%를 보이며, 서울시와 중구청으로부터 각각 절반씩 예산을 지원받게 됐다. 서울시는 작년 4월 18일 조합직접설립제도를 활성화하기 위해, 75% 이상 주민동의를 받아올 경우 서울시 예산 지원을 약속했다. 예산의 대부분은 정비업체 용역비(3억5,046만원, VAT 포함)로 사용된다. 조합설립을 위한 주민협의체는 ▲위원장(외부전문가) ▲부위원장(토지등소유자 1명, 서면·투표로 선출) ▲위원(토지등소유자의 5% 이상으로 선임, 중구청에서 선임)으로 구성된다. 위원은 토지등소유자(792명)의 5% 이상이므로 계산하면 40명이 된다. 중구청이 선임하는 위원장은 ▲변호사 ▲건축사 ▲도시계획기술사 ▲전직공무원 등 외부전문가 1명으로 발탁될 예정이며, 부위원장은 토지등소유자들 중에서 투표를 통해 다득표자 1명이 주민대표로 선출된다. 위원(40명)은 모집인원을 초과할 경우, 연장자 혹은 공개추첨을 통해 중구청이 선정하게 된다. 공공지원자인 중구청은 공개경쟁입찰을 거쳐 정비업체를 선정한 뒤, 주민협의체를 구성할 예정이다. 주민협의체의 중요한 과제로는 ▲개략적 추정분담금 산출 ▲조합정관(안) 작성 ▲조합설립동의서 징구(동의율 75%) 등이다. '주민협의체'가 추진위원회 역할을 대신해 조합을 설립하게 된다. 정비업체와 주민협의체의 업무기간은 조합설립인가일까지다. 신당10구역은 중구 신당동 236-100번지 일대 자리잡고 있으며, 구역면적은 63,893㎡다. 3년 전 진행한 사전타당성 조사에서 50%를 상회하는 주민들이 재개발에 찬성했고, 2021년 구역정형화를 조건부로 신속통합기획 대상지로 선정됐다. 이듬해 신속통합기획(안) 확정을 위한 주민설명회가 개최됐고 정비계획(안) 결정을 위한 공람공고가 지체없이 이뤄졌다. 올해 1월 중구청이 서울시 도시계획심의위원회에 상정했고 수정가결됐다. 총 주택공급 예상 세대 수는 1,423세대(임대 316세대 포함)로, 분양과 임대주택은 각각 1,082세대, 318세대다. 조합원·일반분양 물량은 ▲39㎡(101세대) ▲49㎡(137세대) ▲59㎡(245세대) ▲72㎡(51세대) ▲84㎡(378세대) ▲114㎡(170세대)로 구성된다. 임대주택은 ▲39㎡(68세대) ▲49㎡(152세대) ▲59㎡(98세대) 등이다. 서울성곽(사적 제10호)과 인접해 있는 부지의 높이는 건축법상 일조권 규제에 맞춰 수립됐다. 앙각 27도 규정은 국가지정문화재 주변 100m 이내 건물을 짓게 될 경우, 문화재 외곽경계의 일정 높이(7.5m)에서 27도 높이로 올려다 봤을 때 그 위를 벗어나서는 안 되도록 한 규정이다. 27도는 사람이 목을 꺽지 않고 정면을 바라봤을 때 생기는 시야의 위쪽 상한선을 뜻한다. 다산로33길 남측은 공공시설(역사공원)이 들어간다.
![[단독] 광진구청 "자양4동 모아타운 하지 말자"…서울시 철회요청 예고](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20230729/art_16900852386472_f56b1e_178x118_c0.jpg)
광진구청이 지난해 모아타운 후보지로 서울시에 추천한 자양4동의 모아타운 사업을 더 이상 진행하지 않기로 주민들한테 통보했다. 오세훈 서울시장이 지난 1월 모아타운 사업을 본격화한지 1년 6개월 만에 후보지 철회의사를 구청 차원에서 밝힌 건 처음이다. 자양4동의 후보지 철회 가능성이 알려지면서, 모아타운 선정 반대 기류가 형성됐던 송파구 삼전동(상단)을 비롯한 여타 후보지들도 촉각을 기울이는 모양새다. 23일 정비업계 따르면 광진구청 미래도시국(주거사업과)은 지난 21일(금) 광진구 자양4동 모아타운 후보지를 상대로 진행한 주민설문조사 결과를 발표했다. 광진구청은 전체 토지등소유자의 약 32%, 전체 토지면적(국·공유지 제외)의 약 48%가 반대함에 따라 정비사업 실현가능성이 낮다고 판단해 모아타운 관리계획(안)을 수립하지 않기로 결정했다. 서울시와 모아타운 대상지 선정 취소 절차를 협의하겠다는 향후 계획도 밝혔다. 우선, 광진구청이 주민들한테 배포한 자료에 따르면 전체 토지등소유자(759명, 공유자 제외)의 모아타운 의견은 ▲찬성(251명) ▲반대(250명) ▲무응답(257명) ▲찬반상존(1명)으로 집계됐다. 국·공유지를 제외한 전체 토지면적(71,050㎡) 기준으로 나눠 볼 때에는 ▲찬성(10,695㎡) ▲반대(34,234㎡) ▲무응답(25,942㎡) ▲찬반상존(179㎡)으로 집계됐다. 조사 결과를 살펴보면, 토지등소유자를를 기준으로 찬성 50%·반대 49%, 토지면적을 기준으로 찬성 24%·반대 76%가 나왔다. 앞선 수치는 응답자 기준이다. 설문조사 결과를 받아든 광진구청은 현실적으로 사업 추진이 어려울 것이라는 판단 하에 더 이상 모아타운 사업을 추진하지 않기로 자체 결론을 내렸다. 다만 모아타운 대상지에서 취소되더라도 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'에 따라 구역별로 가로주택정비사업은 가능하다고 부연했다. 광진구청의 이같은 결정에 모아타운 사업을 통해 주거환경 개선을 도모하고자 했던 주민들은 사실상 패닉에 빠졌다. 7개 구역으로 나뉘어 모아타운 사업을 추진해 왔지만, 정작 관리계획(안)을 수립해야 할 주체(광진구청)가 사실상 손을 놓아버렸기 때문이다. 광진구청은 열악한 주거환경 개선이 필요하다는 판단 하에 작년 하반기 서울시에 자양4동을 직접 추천했지만 반년 만에 모아타운 사업 철회로 공식 입장을 선회한 셈이 됐다. 설문조사를 진행하게 된 목적과 과정도 매끄럽지 못했다는 지적이 조심스레 제기된다. 광진구청이 설문조사를 진행하게 된 건 올해 2월 장길천 광진구의회 의원이 주민갈등 해소 방안으로 제안하면서 시작됐다. 양꼬치골목과 노룬산시장으로 둘러싸여져 있어 생계유지에 어려움이 예상된 상인들의 반대 민원이 구청에 다수 접수됐기 때문이다. 다만 설문조사 결과를 어떤 방식으로 어떻게 해석하고 결론 내릴지에 대해선 알리지 않았다. 자양4동 주민들이 구청에서 모아타운 후보지 철회라는 초유의 강수를 둔 데 반발하는 배경이다. 당초 구청은 설문조사 결과를 통해 모아타운 사업의 방향성을 고민해보고 주민들한테 알리겠다는 원론적인 입장만을 밝혔다. 또한 설문조사 결과를 보면 찬성, 반대 의견을 표명한 토지등소유자보다 무응답이 더 많다. 토지등소유자(공유자 제외) 759명 중에서 무응답자는 257명으로 전체 약 34%를 차지한다. 광진구청은 설문조사서를 우편 발송하는 과정에서 토지등소유자의 실제 거주주소 열람은 주민등록법 등 관계법령에서 제한하고 있어, 불가피하게 등기부등본상 주소지로 발송하면서 토지등소유자의 실제 거주지와 다른 경우가 발생했다는 점을 주민들한테 안내했다. 설문조사서를 받지 못해 설문조사에 참여하지 못한 토지등소유자가 있을 수 있음을 구청도 어느 정도 인식하고 있는 것으로 볼 수 있는 대목이다. 자양4동이 모아타운 대상지(총 67곳) 중 가장 먼저 이탈 가능성이 대두되면서, 다른 사업장에도 미칠 파장에 정비업계는 예의주시하는 분위기다. 올해 수시공모로 후보지에 합류한 관악구 성현동과 양천구 목4동을 제외한 나머지 65곳은 구청에서 서울시로 추천한 곳들이다. 서울시가 올해부터 주민동의율 30% 이상을 수시공모 자격요건으로 제한한 것도, 앞서 자양4동처럼 후보지로 지정된 후 주민들 간 찬성-반대가 격화될 것을 우려한 후속 조치였다. 서울시도 주민들 간 갈등의 골이 깊어지는 것을 원치 않을 것으로 보이는 만큼 광진구청의 결정을 기본 방향으로 철회 관련 후속 논의를 이어갈 것으로 전망된다. 자양4동 외에도 송파구 삼전동(상단) 또한 주민들 간 찬성-반대 여론으로 부딪히고 있는 만큼, 오세훈 서울시장이 드라이브를 걸고 있는 모아타운 사업의 행방에 광진구청의 모아타운 철회 결정이 어떤 영향을 미칠지 계속해서 예의 주시해야 한다는 분위기가 형성되고 있다. 현재 시점(2023.07.23) 모아타운 후보지는 총 67곳이다. 이중 모아타운 관리계획(안)이 수립돼 구역으로 지정된 곳은 ▲강북구 번동 ▲중랑구 면목동 ▲금천구 시흥3동 ▲금천구 시흥4동 ▲금천구 시흥5동 ▲강서구 등촌2동(2개 구역을 하나로 봄) 등이다. 관리계획(안)은 나오지 않았지만 선구역으로 지정된 곳은 ▲중랑구 면목3·8동 ▲중랑구 면목본동 ▲중랑구 중화1동 ▲중랑구 망우3동이다. 업계 관계자는 "사업장마다 특색과 컨디션이 다르지만, 자양4동의 현재 진행상황을 다른 모아타운 사업장들이 충분히 고민하고 신중하게 생각해봐야 할 것"이라며 "최근 서울시는 사실과 관계없이 모아타운 대상지로 선정될 것이 유력하다거나 이미 선정돼 추진중인 것처럼 현혹해 갭투자를 유도하는 등 개인의 사리사욕을 챙기려는 공인중개사무소들에게 경고장을 날리기도 하는 등 서울시민들 모두 격앙된 시장을 자세히 살펴볼 필요가 있다"고 말했다.
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