발행일(UPDATE): 2025년 07월 04일 17시 00분
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성동구 금호동3가 1번지 일대(이하 금호21구역)가 작년 8월 정비계획(안) 수립을 위한 공람공고에 나섰는데, 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 1년 만에 다시 공람공고에 나선다. 1년 전 토지이용계획 상 6개로 나뉘어 있던 주택용지를 1개로 통합하고, 근린생활시설용지(2개)와 복합개발용지(2개)를 새롭게 수립했다는 점이다. 금강선원·금호교회·두모갓교회는 1년 전과 동일하게 종교시설로 별도 구획화됐다. 6일 정비업계 따르면 성동구청 주거정비과는 이달 24일(월)까지 금호21구역 정비구역 지정 및 정비계획(안) 수립을 위한 공람기간을 가진다. 작년 8월 정비계획(안) 공람공고를 가졌지만 올해 2월 제1차 서울시 도시계획위원회 수권분과위원회에서 지적나온 내용을 반영해 토지등소유자의 의견을 다시 청취하고자 함이 목적이다. 금호21구역 면적은 75,447㎡로 1년 전과 동일하다. 토지이용계획에 따르면 공동주택 용지는 42,960㎡로 전체 약 57%를 차지하는 것으로 집계됐다. 복합개발이 허용되는 면적은 4,474㎡며, 근린생활시설이 들어서는 면적은 726㎡다. 금호21구역은 제2종(7층이하)과 제2종, 제3종이 혼재돼 있다. 제2종(7층이하)이 전체 84%를 차지할 정도 종상향 없이는 사실상 개발이 불가한 상태였다. 제2종(7층이하) 약 60,617㎡를 제2종과 제3종으로 각각 53,633㎡, 6,983㎡만큼 종상향시켜 개발을 진행하겠다는 게 용도지역 변경 내용이다. 공동주택 용지는 제2종일반주거지역으로 종상향되기 때문에 법적상한용적률은 약 250%까지다. 최고층수는 20층 이하로 계획이 수립됐다. 주택공급계획은 총 1,219세대다. 총 세대 수(1,219세대)를 평형별로 살펴보면, ▲40㎡ 이하(99세대) ▲40-60㎡ 이하(502세대) ▲60-85㎡ 이하(494세대) ▲85㎡ 초과(124세대)로 구성된다. 상한용적률에서 법적상한용적률까지의 초과 용적률에 따른 임대주택은 52세대다. 재개발을 진행하면서 의무적으로 지어야 할 임대주택은 전체 세대 수의 15%로, 약 168세대다. 이때 전체 세대 수는 초과 용적률 사용에 따른 주택 증가분을 제외해야 한다. 추정비례율은 약 106.82%로 집계됐다. 총수입(1조856억원)에서 총지출(5,748억원)을 뺀 뒤, 종전자산총액(4,782억원)으로 나눈 결과값이다. 개별 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 확인된 수치를 사용했고, 공동주택 소유자는 보정률 1.5를 적용했다. 단독주택은 토지가액과 건물가액으로 나눈다. 토지가액은 개별공시지가와 토지면적, 보정률(2.0)을 모두 곱한 값이고, 건물가액은 적산가액에 연면적을 곱해 산출했다. 조합원 분양가는 ▲39㎡(5.28억원) ▲49㎡(6.6억원) ▲59㎡(7.93억원) ▲84㎡(10.49억원) ▲109㎡(13.04억원)으로 추정됐다. 앞선 조합원 분양가는 일반분양가의 80% 수준으로 계산됐다. 일반분양가는 전용 84㎡의 경우, 평당(3.3㎡) 약 3,800만원 수준이다. 물론 분양가 및 추정분담금은 향후 조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가를 거치면서 계속 바뀐다. 금호21구역은 2010년 정비예정구역으로 지정됐으나 주민들 간 이견차를 좁히지 못해 2013년 해제됐다. 이후 2018년 사전타당성 조사에 착수했고, 이듬해 도시·건축혁신 시범사업지로 선정됐다. 현재 서울시 도시계획위원회 심의 결과를 기다리고 있다.
KB부동산신탁이 여의도 한양아파트의 시공사 선정 절차를 잠정 보류하면서 현대건설과 포스코이앤씨 간 2파전 경쟁양상이 펼쳐질 가능성이 높게 대두되고 있다. 2개 건설사는 지난해 하반기 방배신동아 재건축사업 시공권을 두고 맞붙었으나 현대건설의 입찰 포기로 포스코이앤씨가 무혈입성했다. 당시 시공사의 홍보 제재와 관련, 조합 측에서 동일한 잣대를 적용하지 않았다는 이유가 현대건설의 입찰 포기 사유였다. 5일 정비업계 따르면 여의도 한양아파트 사업시행자인 KB부동산신탁은 토지등소유자들과 충분한 논의를 거쳐 시공사 선정 시기와 방법을 다시 정하겠다는 입장이다. KB부동산신탁은 금품·향응을 제공해 소송을 진행 중인 건설사의 참여를 제한했다. 이를 두고 시공사 선정 후 취소 사유가 발생할 수 있는 위험요인을 제거했다는 의견과 주민들의 시공사 선택권을 일방적으로 박탈했다는 주장이 제기되며 논란의 불씨가 커져왔다. 업계에선 KB부동산신탁이 토지등소유자들의 극심한 반발로 인해 한 걸음 물러섰다는 평가가 지배적이다. 입찰 공고를 자발적으로 철회했다는 점은 원점에서 전면 재검토하겠다는 의지를 내비친 것으로 해석된다. 특히 여의도 공작아파트의 시공사 선정 입찰공고도 목전에 두고 있는 만큼, KB부동산신탁의 내부 고심은 커질 수밖에 없다. 신탁사 입장에서 재건축 사업을 시행할 때 가장 중요한 건 시공사 선정과 사업비 대출금리 결정이다. 현대건설의 입찰 참여 제한사항이 없어진다면, 지난해 방배신동아에 이어 포스코이앤씨와 다시 한번 시공권을 두고 격돌할 전망이다. 포스코이앤씨는 서울시내 대표할 수 있는 자체 브랜드 아파트가 없다는 판단 하에 공격적으로 수주에 임하고 있다. 1분기 수주한 신규 사업장으로는 방배신동아(3,747억원)와 신당8구역 재개발사업(3,746억원) 등이 있으며, 모두 하이엔드 브랜드인 오티에르(HAUTERRE) 적용을 약속한 상황이다. 지난해 방배신동아 시공사 선정 입찰공고문을 살펴보면, 현대건설의 입찰 참여를 제한하는 문구는 없다. 다만 현대건설은 포스코이앤씨가 방배신동아에서 불과 1km 떨어진 곳에 오티에르 홍보관(내방역 8번출구)을 지어 조합원들에게 홍보했지만 조합 측에서 묵인했다는 점을 이유로 입찰을 포기했다. 일부 조합원들은 현대건설의 여의도한양아파트 입찰 참여 제한도 집행부의 포스코이앤씨 선호와 일정 부분 연관성이 있다는 설명이다. 업계 관계자는 "집행부도 사람이기 때문에 개인적 선호도와 취향이 다를 수 있는 건 당연하다"며 "다만 KB부동산신탁에서 오랜 기간 고심 끝에 내놓았을 시공사 입찰 공고문을 현장설명회 하루 전날 철회한 건 분명 이유가 있을 것"이라고 말했다. 이어 "최근 정비사업에서 신탁사의 역할론이 커지고 있기 때문에 주민들이 개발사업을 진행함에 있어 판도를 바꾸기보다 중간 조력자 역할을 해야 할 것"이라고 강조했다.
여의도 한양아파트가 시공사 선정 과정에서 잡음이 일고 있는 가운데, 사업시행자인 KB부동산신탁이 주민들의 의견을 수용해 시공사 선정을 잠정 보류키로 결정했다. 현장설명회를 하루 앞두고 입찰 공고를 철회한 건 주민들의 반발이 컸기 때문이다. KB부동산신탁은 금품·향응 또는 그 밖의 재산상 이익을 제공해 형사 처벌을 받았거나, 관련해서 소송을 진행 중인 건설사의 입찰 참여자격을 제한했다. 5일 정비업계 따르면 사업시행자인 KB부동산신탁이 지난 달 27일(화) 낸 시공사 선정 입찰 공고를 돌연 철회했다. 현대건설과 포스코이앤씨가 수주 경쟁에 뛰어든 상황에서, 현대건설의 입찰자격이 박탈되면서 유효경쟁이 성립하지 않게 될 것을 우려한 주민들의 이의 제기가 있었기 때문이다. 주민들 입장에선 복수의 시공사가 수주를 위한 선의의 경쟁을 펼쳐야 재건축 사업을 유리한 방향으로 이끌 수 있다. KB부동산신탁은 시공사 입찰공고문에 금품·향응을 제공해 처벌을 받았거나, 소송 등이 진행중인 곳의 입찰 참여를 제한했다. 정비사업 계약업무 처리기준 제4조(공정성 유지 의무 등)에 따르면, 금품·향응 또는 그 밖의 재산상 이익을 제공하거나 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위를 해서는 안된다는 문구가 기재돼 있다. 여기에 더해, 사업시행자는 세부적인 입찰 참여조건을 수정하거나 보완해 기재할 수 있다. KB부동산신탁은 지난 2019년 성수동1가 장미아파트 입찰 공고문에도 '소송 등이 진행중인 곳'이란 문구를 기재했다. 관련 문구가 이번이 처음은 아니다. 금번 입찰 공고문을 두고 많은 뒷이야기가 생성된 건 현대건설과 관련 있다. 공고문이 나간 시점(23.06.27)을 기준으로, 현대건설 직원이 서초구 반포주공1단지에서 조합장에게 금품·향응을 제공한 혐의로 1심 재판이 진행 중이었다. 정비업계에선 현대건설의 입찰 참여를 제한해 포스코이앤씨를 밀어주는 것 아니냐는 이야기가 나왔다. 반대로 현대건설이 시공사로 선정됐다가 향후 금품·향응을 제공한 혐의로 처벌을 받게 될 경우 선정이 취소될 것을 방지하기 위함이라는 반론도 제기됐다. 공교롭게도 공고문이 나간 뒤 얼마 지나지 않아, 현대건설 직원은 서울중앙지방법원으로부터 반포주공1단지 조합장에게 금품·향응을 제공한 혐의가 인정돼 벌금형과 집행유예 2년을 선고받았다. 조합장 또한 1,000만원의 벌금을 선고받았다. 조합 임원이 100만원 이상의 벌금형을 받게 되면 조합 임원직에서 박탈된다. 현대건설과 조합 측은 항고를 진행할 예정이라 아직 처벌이 확정된 상황은 아니다. 여의도 한양아파트가 철회한 입찰 공고문을 다시 낼 때 '소송 등이 진행중인 곳'이란 문구 기재 여부에 따라 현대건설의 입찰 참여 여부는 결정될 전망이다. 여의도 한양아파트 A주민은 "현 집행부에서 포스코이앤씨를 선호하면서 현대건설의 입찰 참여를 제한하는 문구가 나온 건 아닌지 모르겠다"며 "주민 입장에선 최대한 많은 시공사들이 입찰에 참여해야 공사비 경쟁부터 조합원들에게 제안하는 조건의 범위와 혜택의 크기가 달라지지 않겠냐"고 말했다. 이어 "포스코이앤씨의 단독입찰로 수의계약을 체결하게 되면 아무래도 시공사 입김이 거세지지 않을까 우려스러운 마음"이라고 부연했다. 업계 관계자는 "KB부동산신탁도 정정공고부터 재공고 등의 여러 시나리오를 신중하게 검토해 봤을 것"이라며 "현장설명회를 하루 앞두고 주민들의 의견을 수용했다는 점은 사업시행자인 신탁사가 무리하게 독단적으로 이끌어 가진 않겠다는 시그널을 나타낸 것"이라고 말했다. 이어 "입찰 공고 시점과 현대건설 참여제한 관련해서 어떤 의사결정을 내릴지 정비업계 관심이 크다"고 설명했다.
마천4구역이 올해 4월 정기총회에서 '중대한 설계변경'을 추진키로 결정하면서 향후 일정에 업계 관심이 모아진다. 조합원 분양신청을 완료한 마천4구역은 원안대로 관리처분계획(안)을 인가받고 조합원들의 이주와 철거가 진행되는 도중에 설계변경을 위한 인허가 작업을 받을 것으로 관측된다. 조합이 설계변경을 추진하는 배경으로는 조합원들의 재산가치 극대화뿐만 아니라 원활한 시공비 협상과도 관련 있다는 분석이다. 마천4구역은 서울시 우수 디자인으로 선정된 사업장이며, 현대건설의 하이엔드 브랜드(디에이치)를 접목한다. 중대한 설계변경으로는 ▲단위세대 평면 보강 ▲동별 엘리베이터 2대씩 배정(1코어당) ▲각 세대 천정고 상향 조정 ▲층상벽배관 반영 ▲THE H CLOUD 디자인 적용 등이 꼽힌다. 단위세대 평면 보강은 단지 배치가 허용되는 범위 내에서 건축허가 상 가능한 부분을 찾아 보완하겠다는 게 핵심이다. 구체적인 내용은 아직 없다. 기존 설계상 엘리베이터가 1대 배치된 코어의 경우, 2대를 배치해 입주민들의 거주 환경과 사생활 보호를 한층 업그레이드하겠다는 게 조합의 목표다. 또한, 층간 소음을 줄이기 위해 층하배관공법에서 층상벽면배관공법으로 바꿀 예정이다. 기존 층하배관공법은 위층에서 화장실 물 내리는 소리가 아래층에 들리기 때문에 층간소음 갈등이 발생했다. 장수명 주택 프로젝트 인증을 받은 층상벽면배관공법은 층간소음 방지뿐만 아니라 화장실 배관을 쉽게 수리할 수 있는 장점도 있다. 매립형 물통시스템을 벽체에 매립해 오수배관을 해당층에서 배관한다는 게 조합 측의 설명이다. 전 세대 천장고는 기존 2.3m에서 2.4m로 0.1m 상향 조정할 계획이다. 천장고는 방바닥에서 천장까지의 높이다. 기준층층고는 기존 2.85m에서 2.95m로 올라가면, 아파트 최대주동높이 101.7m에서 105.5m로 3.8m 올린다는 계획이다. 경미한 변경을 하기 위해선 현재 주동높이(101.7m)의 110%까지인 111.8m 이하에서 변경해야 한다. 현재 노량진뉴타운 내 노량진4구역(현대건설 디에이치)도 관리처분계획(안) 인가를 받은 후 설계변경을 진행하고 있다. 노량진4구역은 기준층층고를 3m로 설계하고 있어 입주 후 주거 쾌적성과 층간소음 문제를 차단할 계획이다. 층고를 높이면서 전체 세대 수의 13%가 줄어들 것으로 조사됐지만, 노량진4구역은 기존 건축계획에서 확보하지 못한 용적률을 확보하며 오히려 세대 수를 기존 844세대에서 870세대로 증가시켰다. 마천4구역의 아파트 브랜드는 디에이치(THE H)며, 펫네임은 클라우드(CLOUD)다. 현대건설과 체결한 공사도급계약서 상 공사기간은 실 착공일로부터 34개월이다. 조합원들이 내야 할 추정분담금은 입주 시 100%를 납부하도록 제안했다. 추정분담금을 입주 전에 선납할 경우 할인을, 입주 후에는 분담금을 장기대출로 전환할 수 있도록 알선하겠다는 게 현대건설이 시공사 선정 당시 제안했던 조건이다. 한편, 마천4구역은 지난 4월 2023년 정기총회를 열어 ▲제1호 안건(조합 의결사항 및 추진사항 추진의 건) ▲제2호 안건(2023년 조합 예산안 승인) ▲제3호 안건(중대한 설계변경 추진의 건) ▲제4호 안건(협력업체 계약체결 추인의 건) ▲제5호 안건(현금청산·영업권 보상을 위한 감정평가법인 신청)을 상정해 가결한 바 있다. 업계 관계자는 "현재 대부분의 재개발 사업장은 시공사와 시공비 증액을 두고 긴장감을 유지하고 있는 게 사실"이라며 "조합원들의 자산가치 상승 외에도 시공사와의 원활한 협상 차원에서 관리처분계획 인가 후 설계변경은 기본적으로 고려하고 있는 사항"이라고 설명했다. 이어 "기존과 변화 없이 시공비를 증액하게 되면 조합원들의 반발이 있을 수 있어, 설계변경이 어느 정도 반발을 상쇄할 수 있는 긍정적인 요인도 있다"고 부연했다.
토지등소유자만 2,960명에 달하는 강북구 미아동258번지가 계획용적률 242.38%로 재개발 사업을 위한 첫 발걸음을 뗀다. 구역면적 대비 토지등소유자가 많은 점을 감안해, 소형평형을 많이 배치하는 방향으로 세대 수를 많이 가져간다는 복안이다. 비효율적인 기반시설은 최소화해 아파트를 지을 수 있는 대지면적을 최대한 확보할 것으로 업계는 보고 있다. 구릉지 특성을 반영한 토지이용계획에도 관심이 모아진다. 강북구 미아동258번지는 지난 달 19일(월) 재개발 사전타당성 조사 및 도시관리계획 수립 내용을 토지등소유자들에게 안내하는 주민설명회를 가졌다. 이 구역은 지난 2021년 4월 주민동의율 약 77%를 확보해 강북구청에 사전검토를 요청했고, 이듬해 4월 개발행위제한과 권리산정기준일이 고시됐다. 올해 초엔 종전·종후자산감정평가와 평균추정분담금을 산출한 바 있다. 미아동258번지는 1971년 12월 신탁은행이 출자한 한신부동산이 택지조성사업을 실시한 곳으로, 1986년 이후에는 다세대주택 위주의 저층 주거지가 조성됐다. 30여년이 지난 현재 노후화된 주택과 기반시설 부족 등으로 거주민들의 불편이 가중됨에 따라 재개발 사업이 추진됐다. 특히 표고 40m 이상이 100%인 구릉지로 형성돼 있으며, 경사는 최대 55.9도에 달하는 것으로 조사됐다. 평균 경사도는 12.8도다. 용도지역은 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역(7층이하)이 혼재돼 있으며, 전체 구역(145,064㎡) 중 약 88%가 제1종일반주거지역(127,124㎡)이다. 제1종일반주거지역은 모두 제2종일반주거지역(7층이하)으로 1단계 종상향을 진행할 예정이다. 지난 2003년 8월 일반주거지역 종세분화를 결정하던 시절, 공동주택이 조성돼 있거나 건축허가가 완료된 지역은 제2종일반주거지역(7층이하)으로 용도지역이 결정됐다. 필지는 497개로 이뤄져 있으며 이중 사유지와 공유지(시유지·구유지)는 각각 475개, 22개로 이뤄져 있다. 필지(497개) 중 대지가 464개로 전체 약 78%를 차지하며 그 뒤를 도로(25개), 공원(3개), 임야(2개), 종교용지(1개), 주차장(2개)이 따르고 있다. 전체 건축물(466개) 중 공동주택(아파트·연립주택·다세대주택)이 403개로 전체 86%로 집계됐다. 단독주택과 근린생활시설은 각가 42개, 10개로 조사됐다. 용적률은 ▲기준용적률(152.5%) ▲허용용적률(172.5%) ▲상한용적률(206.2%) ▲법적상한용적률(250% 이하)로 구성된다. 기준용적률은 정비기본계획상 용도지역별 기준이며, 허용용적률은 기준용적률에 정비기본계획상의 인센티브를 반영한 용적률이다. 상한용적률은 허용용적률에 공공시설 등 기부채납을 통해 부여한 용적률이며, 법적상한용적률은 국토계획법상 최대 허용되는 용적률이다. 높이는 평균 10층, 최고 13층이다. 예상되는 주택 공급 물량은 총 4,038세대(임대주택 905세대 포함)다. 분양주택은 3,133세대로, ▲42㎡(1,794세대) ▲52㎡(205세대) ▲59A㎡(232세대) ▲59B㎡(182세대) ▲69㎡(175세대) ▲74㎡(190세대) ▲84㎡(355세대)로 이뤄진다. 재개발을 할 때 의무적으로 지어야 할 임대주택(연면적 10% 이상)은 364세대, 법적상한용적률 사용에 따른 임대주택은 542세대다. 총 임대주택은 905세대로, 모두 42㎡다. 추정비례율은 89.4%다. 총수입(1조8,292억원)에서 총비용(1조2,034억원)을 뺀 뒤, 종전자산추정액(7,001억원)을 나눈 결과 값이다. 비례율 89%는 평당 공사비 700만원, 일반분양가 평당 2,300~2,600만원을 기준으로 산정됐다. 사업성 지표를 최대로 계산했을 때 비례율은 108.5%, 최하로 계산했을 때 비례율은 70%다. 재개발 사업 추진 여부를 위한 주민의견조사는 이달 12일(월)부터 다음 달 11일(화)까지다. 주민의견조사 이후 찬성 50% 이상, 반대 25% 미만을 충족할 경우엔 정비계획(안) 수립에 착수한다.
![[압구정3구역] ②희림·나우, 코어당 2세대…공공보행통로 이동 가능할까](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20230727/art_1688343832482_3225ea_178x118_c0.png)
희림건축사사무소-UN Studion-나우동인건축사사무소는 지난 4월 서울시가 발표한 신속통합기획(안)보다 사업성을 개선시킨 내용을 관철시키겠다는 데 초점을 맞췄다. 압구정3구역 단지를 중앙에서 관통하던 공공보행통로 위치를 논현로변 우회 변경을 제안했고, 공동주택용지와 준주거용지 용적률을 추가 확보해 주민들의 추정분담금을 최소화하겠다는 것이다. 전용면적도 기존 대비 1.104배 확장하겠다는 목표다. 4일 정비업계 따르면 희림건축사사무소 컨소시엄(기호2번)은 압구정3구역 설계공모에 나서며, 서울시민이 아닌 압구정3구역 조합원만을 위한 특별한 제안을 내놓았다. 서울시가 올해 4월 공개한 신속통합기획(안)과 대치되는 내용을 제안했다. 신속통합기획(안) 상 공공보행통로(669m)는 단지를 양분하고 있으며 24시간 외부인들에게 개방되기 때문에 주민들의 사생활 침해가 심할 수 있다는 점을 제기했다. 희림건축사사무소 컨소시엄은 공공보행통로는 동호대교 쪽 논현로변으로 우회 변경을 제안하겠다고 설명했다. 공공보행통로 길이도 669m에서 604m로 65m 가량 줄어들게 된다. 다만, 서울시 신속통합기획(안)은 1년여 넘게 신속통합기획가(남진 교수·위진복 건축가)와 서울시 심의위원들이 수차례 자문 과정을 거쳐 도출해 낸 안이기 때문에 향후 건축사사무소가 원하는 방향으로 설계 수정이 쉽지 않을 것이라는 의견이 나온다. 재건축을 진행함에 있어 서울시는 인허가 의사결정권을 갖고 있으며, 설계 방향성도 압구정3구역 주민들뿐만 아니라 서울시민들의 한강 접근성을 올리는데 어느 정도 초점이 맞춰져 있다. 희림건축사사무소 컨소시엄이 홍보책자를 통해 서울시민이 아닌 압구정3구역 조합원만을 위한 특별제안이라는 문구를 기재한 점도 앞선 서울시 방향성을 충분히 인지하고 있음을 나타내는 대목이다. 특히나 공공보행통로는 서울시 신속통합기획 절차에서 가장 중요시 여겨지는 내용이라 논현로변 우회안은 현재 시점에서 '제안' 정도로만 인식해야 한다는 게 업계 중론이다. 최고층수도 서울시 제안내용(49층)보다 높은 70층까지 건축이 가능하며, 제3종일반주거지역·준주거지역 용적률도 각각 360%, 500%까지 늘린다는 계획을 수립했다. 공공보행통로와 용적률 모두 정해진 내용이 아니기 때문에 참고 정도로만 봐야 한다. 희림종합건축사사무소 컨소시엄의 설계 내용 중 주목할 만한 부분은 전용면적 확장이다. 1:1 재건축을 진행하는 압구정3구역을 위해, 조합원들의 전용면적을 동일 비율(110.4%)로 확장해 실사용 면적을 1.6배 늘리겠다는 게 핵심이다. 또한 한 코어당 4세대로 구성했던 신속통합기획(안)과 달리, 2세대(엘리베이터 4대)로 구성해 하이엔드 주거를 실현하겠다는 점도 강조했다. 물론 앞서 언급한 내용 중, 전용면적이 1.104배 늘어나는 것도 용적률 상향 조정이 먼저 선행되어야 한다는 점은 조합원들이 인지해야 한다. 준주거용지 일부를 제3종일반주거지역으로 바뀌는 안도 검토할 계획이다. 70층과 52층 2개층에 스카이커뮤니티 공간을 만들어, 한강 일·출몰 감상도 가능케 할 예정이다. 세대당 주차 대수는 3.85대(강남 최대 주차대수)로 설정했다. 1989년 법인으로 전환한 희림건축사사무소는 2000년 코스닥시장에 상장했으며 납입자본금은 약 70억원이다. 정영균(1962년생)·이목운(1953년생)·허철호(1961년생) 대표이사 3명이 회사를 이끌고 있다. 2022년 기준 매출액과 영업이익은 각각 2,207억원, 101억원으로 집계됐다. 함께 컨소시엄에 참여한 나우동인건축사사무소는 1994년 설립됐으며 삼성물산 출신인 김수훤 대표이사(1958년생)가 회사를 이끌어 왔다.
일제시대 채석장 부지였던 창신동23번지·숭인동56번지 일대가 신속통합기획(안) 내용을 공개한 가운데, 뉴타운 지정→뉴타운 해제→도시재생 선도지역 지정을 거쳐 수십여년 만에 노후화된 주거환경 개선에 나설 수 있을지 업계 관심이 쏠린다. 채석장 명소화 계획은 토지교환 절차 과정에서 문제가 생겨 2019년 이후 잠정적으로 중단된 상황이며, 채석장 일대 방치로 열악한 주거환경이 가속화된 상황이다. 서울시와 종로구청은 지난 달 16일 창신동23번지·숭인동56번지 일대 신속통합기획(안) 주민설명회를 개최했다. 이날 프레젠테이션(PT) 발표는 김현주 서울시 신속통합기획2팀장이 맡았으며, 설명회는 ▲현황 및 추진배경 ▲수립 과정 ▲신속통합기획(안) ▲기대효과 및 향후계획 순으로 진행됐다. 신속통합기획가에는 이창무 한양대학교 교수(도시MP)와 윤혁경 에이앤유디자인그룹건축사사무소 대표(건축MP)가 참여했다. 서울시가 큰 틀에서 잡은 신속통합기획(안) 컨셉은 구릉지형 도심주거 선도 모델이다. 우선, 지봉골 공원과 채석장 부지를 통합해 공원기능을 확대하고 구역계를 확대하는 데 초점이 맞춰졌다. 채석장 공원 하부에는 자원순환센터(청소차고지 이전)를 설치할 계획이다. 청소차고지를 이전하게 되면서 공동주택을 지을 대지면적이 약 6,081㎡ 늘어났다. 결과적으로 창신동23번지의 구역면적은 기존(41,261㎡)보다 약 21,000㎡ 늘어났다. 서울시는 정비사업 진행과 지역 위상 변화를 고려해 용도지역도 상향하기로 결정했다. 창신동23번지는 기존 용도지역인 2종(7층이하)·2종에서 2종으로 종상향하고, 숭인동56번지는 1종·2종에서 2종으로 종상향된다. 창신역(6호선) 일대는 역세권 활성화를 위해 3종까지 용도지역을 상향해 복합시설을 짓기로 계획이 수립됐다. 창신역 역세권 지역에는 주상복합형 고층 타워를 올리고, 숭인근린공원 주변부로는 전망을 유지하기 위해 중저층으로 지어진다. 창신초등학교와 안양암(문화재)은 앙각 사선과 일조권 등을 고려해 중저층 주동이 들어선다. 창신어린이공원 근방으로는 급경사지임을 고려해 마찬가지로 중저층 주동이 계획돼 있다. 채석장 전망대에서 지봉로, 숭인근린공원으로 이어지는 공중보행통로도 지어진다. 그동안 급경사로 단절돼 연결되지 않았던 보행로를 만들어 접근성을 회복하는게 목적이다. 채석장 명소화 사업계획은 지난 2015년 12월 수립됐으며, 2017년부터 2018년까지 사업 타당성 조사가 진행됐다. 다만, 국유지-사유지 교환 절차가 표류하면서 2019년 4월 이후 사업은 사실상 중단됐다. 채석장 절개지를 중심으로 창신동23번지 구역 내에는 1,600㎡ 규모의 재활용 적환장(쓰레기 매립지)과 무허가건축물(10개동), 청소차량 차고지(5,451㎡)가 존재한다. 평균 경사도가 19도로 급경사를 이루고 있다. 창신동23번지의 용적률은 213%, 총 세대 수는 1,060세대 내외가 될 전망이다. 숭인동56번지의 용적률은 257%, 총 세대 수는 960세대 정도 된다. 세대 수는 서울시가 신속통합기획(안)을 작성하는 과정에서 예시 사례로 제시했을 뿐, 향후 토지등소유자들의 평형 조사를 거쳐 얼마든지 바뀔 수 있다. 공공임대주택은 두 곳 모두 약 160세대 정도 지어질 전망이다. 김현주 서울시 신속통합기획2팀장은 "창신동은 땅이 넓은 대신 용적률이 낮고, 숭인동은 땅이 좁은 대신 용적률이 높아 전체적으로 두 지역을 비교하면 지상층 연면적은 약 100,000㎡로 동일하다"며 "신속통합기획(안) 가이드라인이 7월 중으로 확정되면 하반기에는 정비계획(안) 입안을 위한 법적 절차가 진행될 것"이라고 설명했다.
공덕A구역과 청파2구역이 지난 달 나란히 신속통합기획(안)을 공개한 가운데 제2종일반주거지역의 법적상한용적률(250%) 이내에서 재개발을 진행키로 가닥을 잡았다. 연접해 있는 두 개 사업장 모두 김용호 제일엔지니어링 부회장이 신속통합기획가(MP)로 참여해 작년 9월부터 신속통합기획(안)을 동시에 만들어 왔다. 컨셉 자체도 푸른언덕길(청파2구역)과 만리힐타운(공덕A구역)으로 비슷하다. 3일 정비업계 따르면 공덕A·청파2구역은 신속통합기획(안) 주민설명회를 마치고 하반기부터는 정비계획(안) 입안을 위한 동의서 징구에 나설 예정이다. 2개 대상지 모두 급경사의 구릉지(표고 40m 이상+경사도 10도 이상)라 가급적이면 현행 용도지역을 유지하는 게 원칙이었다. 주변에 제3종일반주거지역과 연접하거나 보도·차도 구분된 3차로 이상의 도로와 접해 있지 않아 최대 종상향은 제2종일반주거지역까지만 가능하다. 공덕A구역과 청파2구역의 구역면적은 약 82,000㎡로 동일하다. 구역면적은 거의 동일하지만 현재 용도지역의 가치는 다르다. 공덕A구역은 제2종일반주거지역(7층이하)로 이뤄져 있으나, 청파2구역은 제1종일반주거지역이 전체 면적의 약 60%를 차지한다. 시작점이 다르다 보니 청파2구역이 용적률 인센티브에 따른 반대급부로 임대주택을 더 많이 지어서 서울시에 제공해야 한다. 무엇보다 가장 큰 차이점은 토지등소유자의 숫자다. 청파2구역(약 1,500명)이 공덕A구역(약 800여명)보다 약 1.8배 많은 것으로 추정된다. 과거부터 청파2구역은 빌라 지분쪼개기가 성행했던 터라 대지지분이 작은 토지등소유자가 많을 수밖에 없다. 청파2구역이 공덕A구역보다 소형평형(39㎡) 위주로 건축계획을 가져갈 수밖에 없는 이유다. 청파2구역은 ▲39㎡(470세대) ▲49㎡(580세대) ▲59㎡(280세대) ▲74㎡(170세대) ▲84㎡(300세대) ▲124㎡(100세대)로 구성된다. 공덕A구역은 ▲39㎡(110세대) ▲45㎡(90세대) ▲59㎡(230세대) ▲84㎡(950세대) ▲114㎡(150세대)로 이뤄진다. 청파2구역과 공덕A구역의 공공임대주택 수는 각각 400세대, 300세대다. 개략적인 건축계획을 감안한 일반분양(예상) 물량은 공덕A구역은 약 400세대 정도가 나온다. 청파2구역은 현재 법적상한용적률(250%) 내에서는 일반분양을 확보하기 쉽지 않은 상황이다. 더욱이 두 후보지 모두 급경사의 구릉지형이라 단차를 쌓아 올리는 형태로 건축을 해야 하기 때문에 평지보다 공사 난이도가 높다.
![[압구정3구역] ①해안종합건축, 단지 8m 올린다…외부단절 극대화](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20230726/art_16883029978709_b2baf2_178x118_c0.png)
압구정2구역에 이어 압구정3구역도 신속통합기획(안)을 바탕으로 설계 공모에 나선 가운데, 기호 1번을 부여받은 해안종합건축사사무소는 8m 높이의 데크를 쌓아 조합원들의 프라이버시(Privacy)한 삶을 극대화하는데 초점을 맞춰 관심을 모은다. 설계 네이밍은 하이그로브(High Grove)다. 영국 남서부 지방에 위치한 왕실 별장의 이름처럼 압구정3구역을 명품 주거단지로 조성하겠다는 의지를 담아냈다. 3일 정비업계 따르면 압구정아파트지구 특별계획구역3 재건축정비사업 조합이 작년 12월부터 설계공모를 진행 중인 가운데, 해안종합건축사사무소는 83동과 86동 사이 남측 공터에 홍보전시관을 꾸려 홍보에 박차를 가하고 있다. 압구정3구역 면적은 396,000㎡로 예정 설계단가는 1㎡당 22,000원(VAT 별도)이다. 해안종합건축사사무소는 지면에서 8m 높이로 단지 레벨을 끌어올려 조합원들의 사생활 보호를 극대화하는 방향으로 설계했다. 단지 외주부로는 울창한 숲을 만들어 주변 소음을 막고 외부인들의 단지 출입을 제한하는 컨셉을 강조했다. 조합원 전 세대가 100% 한강조망권과 남향을 확보한다. 최적의 향·조망을 충족하는 쾌적한 주거환경을 제공해 조합원들의 자산가치를 극대화하겠다는 게 해안종합건축사사무소의 설명이다. 외주부 길이를 극대화하는 주동 타입을 개발해 파노라믹 한강뷰가 가능한 3면 개방형을 제공하겠다고 부연했다. 조합원들의 선호도를 고려해 중대형 평형 비율을 증가하고, 펜트하우스를 16세대 추가 계획했다. 기존 조합원들의 계획은 40평 이상을 전체 74%로 구성하는 방향이었지만, 해안종합건축사사무소는 40평 이상을 전체 80%로 구성하겠다는 계획을 수립했다. 최대평형도 기존 80평에서 97평으로 17평 늘렸다. 조합원들의 단위 세대 면적을 최대로 확보할 수 있다는 배경으로는 공동주택용지를 기존 221,271㎡에서 약 6,944㎡ 늘어난 228,215㎡까지 확보 가능하다는 판단이 작용했다. 또한, 2개로 나뉜 준주거 용지를 1개로 통합해 토지이용에 효율화를 기하겠다는 목표다. 조합원들의 추정분담금을 낮출 방안으로는 ▲공사비 절감 ▲대형 상업시설+주거복합 공동개발 ▲재건축 연금 ▲펜트하우스(16세대) 등을 꼽고 있다. 우선, 단지 레벨을 8m 들어올리게 되면 지하를 파는 굴토량이 줄어들고, 지하철역과 연계된 상업시설계획을 통해 출구 신설비용이 절감되기 때문에 공사비를 줄일 수 있다는 설명이다. 지반 안정성을 확보하는 역타공법으로 공사 기간도 단축할 수 있다는 점도 강조했다. 대형 유통사에 대형 상업시설을 매각해 개발수익을 증가할 수 있다는 점도 눈길을 끌었다. 공동주택을 줄인 만큼 대형상업시설을 짓게 되면 늘어난 매출액만큼 조합원들의 추정분담금이 감소할 수 있다는 논리다. 용적률 계산 방식에서 빠지는 지하를 상업시설로 만들게 되면, 연면적 1.8만평에 해당하는 상업시설로 분양매출액 약 1조9,600억원에 올릴 수 있다는 점도 설명했다. 대형 평형을 소유한 조합원(378세대)들이 추가적으로 확보하게 될 상업시설을 재건축연금(펀드)에 출자하고, 이를 대형유통사가 운영수수료를 수취하며 운영하게 되면 조합원 1인당 연간 1억2,000만원의 임대수입을 올릴 수 있다는 점도 부각됐다. 고부가가치 펜트하우스 16세대를 통해 분양매출을 증하고 조합원들에게 분양 기회를 제공해 압구정3구역의 부동산 가치 상승에 활용하겠다는 게 해안종합건축사사무소의 설명이다. 1994년 설립된 해안종합건축사사무소는 창업자인 윤세한 대표가 지분 70%를 보유한 최대주주다. 윤세한 대표는 1960년생으로 서울대대학원 건축공학과를 졸업했으며 1985년 1월부터 1990년 1월까지 서울건축종합건축사사무소에서 대리로 근무했다. 1994년 해안종합건축사사무소를 설립해 현재까지 경영전반을 총괄해 왔다. 지난해 매출액과 영업이익은 각각 1,921억원, 112억원을 기록하며 성장세를 이어왔다. 해안종합건축사사무소는 2022년 매출액 기준 1,921억원으로, 희림종합건축사사무소(2,207억원)보다 순위가 밀린다. 다만, 올해 2월 한국토지주택공사가 발표한 대한건축사협회 등록 기준 상 설계인원 수는 해안종합건축사사무소가 국내 1위에 랭크됐다. 설계인원 수는 총 932명으로, 2위를 차지한 희림종합건축사사무소(547명)보다 385명 더 많다.
서대문구 연희동 721-6번지 일대가 작년 10월 정비계획(안) 수립을 위한 공람공고를 진행한 후 약 9개월동안 대부분의 절차를 마무리하고 서울시 심의만을 남겨두고 있다. 공공재개발은 한국토지주택공사(이하 LH공사)와 서울주택도시공사(이하 SH공사)가 사업시행자로 주도하고 있는 가운데 연희동이 SH공사가 주도하는 사업장 중 첫번째로 구역지정에 안착할 수 있을지 관심이 모아진다. 2일 정비업계 따르면 공공재개발 후보지인 연희동 721-6번지 일대는 올해 하반기 정비계획(안) 수립 및 정비구역 지정이 이뤄질 것으로 업계는 보고 있다. 대상지 구역면적은 49,745㎡로, 토지등소유자는 654명이다. 지난 2021년 3월 공공재개발 후보지로 선정됐으며, 지난해에는 사전기획가(김정곤 건국대학교 교수)와 주민참여단(9명)을 구성하며 사전기획(안)을 확정지었다. 올해 2월에는 서대문구의회 의견청취를 마친 상황이다. 대상지의 용도지역은 ▲제1종일반주거지역 ▲제2종일반주거지역 ▲제3종일반주거지역이 혼재돼 있다. 제1종·제2종(7층이하)·제3종을 줄이고 제2종일반주거지역을 늘리는 방향으로 용도지역 조정 계획이 수립됐다. 정비계획(안) 상 용도지역은 제1종일반주거지역이 15,177㎡(30.5%), 제2종일반주거지역이 34,567㎡(69.5%)로 구성된다. 건폐율은 60% 이하, 높이는 70m 이하로 올릴 수 있다. 정비계획(안) 상 용적률은 ▲기준용적률(195.53%) ▲상한용적률(204.79%) ▲법적상한용적률(258.86% 이하)로 이뤄진다. 공공재개발은 도시및주거환경정비법 제101조의 5에 의거해 법적상한용적률의 1.2배까지 인센티브를 받을 수 있다. 소형주택(60㎡) 건설에 따른 기준용적률 20% 상향 조정을 받았고, 지능형 건축물 3등급 적용에 따른 허용용적률 9%도 추가로 받았다. 총 공급 세대 수는 1,024세대로 분양주택과 임대주택은 각각 819세대, 205세대다. 분양주택(819세대)은 ▲60㎡ 이하(266세대) ▲60㎡-85㎡ 이하(481세대) ▲85㎡ 초과(72세대)로 구성된다. 임대주택(205세대)은 ▲60㎡ 이하(190세대) ▲60㎡-85㎡ 이하(15세대)로 이뤄진다.
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