발행일(UPDATE): 2025년 07월 04일 17시 00분
현장 취재로 깊이 있는 정보를 전달하며, 균일화된 기사 품질을 추구합니다. 당사는 공익적 가치를 최우선시하며, 조합으로부터 광고비는 받지 않습니다.
"구역지정을 위한 입안 동의율을 기존 66.7%에서 50%로 낮췄다는 점은 빠른 정비사업을 위한 서울시 의지가 담겼습니다. 다만, 과반을 넘는 동의율을 확보하더라도, 다른 정비사업을 추진하고 있는 반대 주민들이 힘을 모아 불과 15% 반대동의서를 만드는 것은 생각보다 쉽습니다. 입안 재검토 기준(15%)과 공공재개발 입안 취소 기준(30%)이 신설되면서 정비사업 현장 중 상당 수가 중도 이탈할 가능성이 높아져 우려됩니다." 21일 정비업계 따르면 공공재개발 후보지 7곳 ▲구로동 252일대(허진 준비위원회 위원장) ▲도림동 26-21일대(박남오 준비위원회 위원장) ▲면목동 527일대(성백진 준비위원회 위원장) ▲신월5동 77일대(문성호 준비위원회 위원장) ▲아현동 699일대(이형구 준비위원회 위원장) ▲연건동 305일대(최성락 준비위원회 위원장) ▲응암동 101 일대(허영자 준비위원회 위원장)은 최근 서울시에 이같은 내용의 공동 의견서를 제출했다. 앞서 서울시는 이달 10일 [2025 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획] 변경안을 발표했다. 변경안의 핵심은 재개발 정비계획 입안 동의율을 기존 66.7%에서 50%로 완화시켰다는 점이다. 토지등소유자 3분의2 이상 동의에서 2분의1 이상 동의로 진입장벽이 낮아진 것이다. 이와 동시에 입안 재검토 및 입안 취소 기준도 함께 신설됐다. 8월 열람공고를 마치고 내달 시의회 의견청취와 도계위 심의를 거쳐 10월부터 실시될 방침이다. 서울시내 정비사업을 진행 중인 곳은 입안동의율 완화 정책을 반기는 것보다, 입안 재검토(반대 15%)와 입안 취소(신속통합기획-반대 25%, 공공재개발-반대 30%)를 우려하는 분위기가 지배적이다. 일례로, 공공재개발 후보지로 선정돼 해당 사업을 진행하고 있지만 다른 사업(민간재개발·신속통합기획 등)을 도모하던 주민들이 반대 세력을 결집해 동의율 15%를 모으는 일은 생각보다 어렵지 않아서다. 반대 동의율이 모일 경우엔 바로 후보지 지정 철회다. 서울시는 [2025 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획] 변경안은 '도시및주거환경정비법에 따른 주택정비형 재개발' 사업에 적용된다. 정비사업으로는 ▲공공재개발 ▲민간재개발 ▲신속통합기획이 이에 해당한다. 모아타운은 빈집및소규모주택정비에 관한 특례법이라 적용받지 않고, 지역주택조합은 주택법, 역세권시프트는 역세권장기전세주택 건립 운영기준(도시정비형 재개발)을 따르고 있어 해당하지 않는다. 공공재개발과 신속통합기획을 추진하고 있는 후보지에서 역세권시프트를 하겠다는 주민들이 모여 반대 목소리를 15% 이상 낼 경우 후보지 재검토 및 철회가 가능해질 것으로 보여, 벌써부터 준비위원회 단계에 있는 사업장에서 우려의 목소리가 나오고 있다. 서울시는 찬성 동의율과 상관없이, 주민반대 25%가 모일 경우 신속통합기획 후보지 철회가 가능하다는 입장이다. 공공재개발 후보지 철회는 주민반대 30% 이상이다. 공공재개발 후보지 7곳의 준비위원회 위원장들은 새로 신설되는 규정(공공재개발 단독시행 방식의 경우, 토지등소유자 30% 이상 또는 토지면적의 2분의1 이상이 반대하면 공공재개발 후보지에서 취소)은 철회되어야 한다는 입장도 서울시에 전달했다. 기존 정책을 신뢰하고 1년 넘는 기간 동안 주민들을 설득해 왔던 공공재개발 후보지들의 사업 추진의지를 꺽는 조치라는 게 준비위원회 위원장들의 공통된 목소리다. 무엇보다도 공공재개발 준비위원회 소속 임원들은 사전기획을 위한 정비계획(안) 수립 용역이 진행되면서 금전대차계약이나 개인보증도 진행한 상황이다. 정비계획(안) 입안이 취소될 경우, 준비위원회 운영비용과 정비계획(안) 수립 용역비에 대한 보증 책임과 매몰비용 문제도 발생한다. 실제 신속통합기획 일부 후보지에서는 다른 사업을 준비하고 있는 반대 주민들이 모여 오는 10월 후보지 철회를 계획하고 있는 것으로도 전해진다. 정한철 법무법인 인본 대표 변호사는 “정비구역 해제 관련 30% 기준은 일반적인 재개발 사업장을 전제로 한 것인데 이를 공공재개발, 민간재개발, 신속통합기획 사업장에 그대로 적용하는 것은 불합리하다고 사료되고, 입안 취소기준이 낮게 설정됨으로 인해 반대세력들이 이를 악용해 그 동안 상당한 시간 및 비용과 노력을 들여 진행되어 온 공공재개발 등 사업 자체가 무산될 수 있다"고 말했다. 이어 "사업 초기 단계에서 입안취소 기준을 낮추는 경우 이처럼 부작용이 심각할 수 있는 바, 형평의 원칙상 해당 기준을 토지등소유자의 과반수 동의가 있는 경우로 높여야 하지 않을까 생각한다”고 부연했다.
여의도 대교아파트가 에이앤유디자인그룹과 정원씨엔씨를 각각 설계업체, 정비업체로 선정하며 신속통합기획 사전자문(패스트트랙)을 함께 할 협력업체 구상을 마쳤다. 동시에 정비계획(안) 입안을 위한 안건도 의결하며 하반기 정비구역 지정에 속도를 낼 방침이다. 올해에만 여의도 내에서 정비계획(안) 입안을 위해 열람공고를 진행한 곳은 ▲시범아파트 ▲한양아파트 ▲수정아파트 ▲진주아파트 등 4곳이다. 21일 정비업계 따르면 여의도 대교아파트 조합설립추진위원회(정재욱 위원장·정희선 부위원장)는 지난 19일(토) 제2차 주민총회를 열어 정비계획(안) 입안과 협력업체 선정 등의 안건을 모두 의결했다. 관심을 모았던 설계권은 에이앤유디자인그룹이 확보했다. 에이앤유디자인그룹은 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향시켜 용적률 최대 440%를 확보해 총 4개동(49층 높이)을 짓겠다는 복안이다. 주거 특화 계획으로는 ▲남향 100%(남향 64%·남서향 36%) ▲조합원 한강조망 100% ▲테라스세대 100% ▲맞통풍 세대 100% ▲4Bay 이상 100%로 구성돼 있다. 대교아파트의 대지면적은 26,879㎡, 건축 연면적은 214,656㎡다. 공공보행통로는 단지 중앙을 관통해 여의도 여자고등학교로 이어지게끔 만들 예정이며, 한양아파트 사이로 14m 도로를 신설해 차량진출입구 2개소를 계획하고 있다. 최대 높이 49층은 학교 일조권을 고려해 계획됐다. 대교아파트 북측으로는 ▲여의도 여자고등학교 ▲여의도 중학교 ▲여의도 초등학교가 위치해 있어, 재건축 사업을 진행할 때 일조권 사선제한 등을 고려해야 한다. 조합원 전 세대 남향 및 한강조망 100%를 확보함과 동시에 녹지율은 약 31.54%를 확보할 계획이다. 법정 대지면적(15% 이상)의 2배를 웃도는 규모다. 여의도 최초의 전 세대 테라스하우스도 약속했다. 평형 포트폴리오는 현 시점에서 ▲59㎡(13.7%) ▲75㎡(13%) ▲84㎡(33.3%) ▲95㎡(12.4%) ▲110㎡(15.7%) ▲130-145㎡(11.9%)로 구성했다. 층고를 최대로 확대하고 소음 차단벽을 만들어 주거 쾌적성을 향상시킬 예정이다. 층고는 3.1m로 계획돼 있다. 옆 단지인 여의도 공작아파트(나우동인건축사사무소)는 올해 5월 조합원 층고(3.7m), 일반분양 층고(2.5m)를 제안한 바 있다. 현재 시점에서 조합원들에게 제안된 설계내용은 설계권 확보를 위한 입찰경쟁에서 나온 개략적인 아이디어라, 향후 사업절차를 진행하는 과정에서 계속 바뀐다. 전체 주차면수는 2,228세대로, 세부적으로 살펴보면 ▲확장형 주차(1,825대) ▲전기차 주차(112대) ▲장애인 주차(67대) ▲여성우선 주차(224대)로 구성된다. 세대당 2.5대로 계획됐다. 정비사업전문관리업자로 선정된 정원씨엔씨는 2006년 설립된 회사다. 주요 사업장으로는 ▲가락프라자아파트 ▲삼성동 홍실아파트 ▲반포우성아파트 등을 트랙레코드로 갖고 있다. 2022년 매출액과 영업이익은 각각 40억원, 9억5,000만원을 기록했다.
성동구 마장동 382 일대(1차 후보지) 신속통합기획(안)이 최근 공개된 가운데, 서울시의 가이드라인을 받아든 원주민들 사이에선 사근동 293 일대(2차 후보지)와 통합해서 개발을 진행해야 한다는 여론이 형성돼 관심이 모아진다. 특히 마장동 382 일대와 사근동 293 일대는 한양대학교 소유 토지와 인접해 있기 때문에 사실상 개발 성패는 한양대학교가 쥐고 있어 대승적인 대토계획이 필요하다는 분석이다. 21일 정비업계 따르면 마장동 382 일대 토지등소유자들은 서울시가 최근 내놓은 신속통합기획(안)이 현장 여건을 충분히 고려했는지에 대한 의견을 내놓는 분위기다. 현재 마장동 382 일대는 전체 사업면적(17,959㎡) 중에서 한양대학교와 홍익교회가 차지하는 비율은 36%에 육박한다. 신속통합기획(안)에 따르면 홍익교회는 존치, 한양대학교가 소유한 토지는 29통의 땅으로 옮기고 공동주택은 30통에 짓는 방향으로 수립됐다. 마장동 382 일대의 진출입 도로는 세림아파트 옆쪽의 살곶이2길로 계획을 잡았다. 문제는 재건축 사업을 진행하고 있는 세림아파트 구역 안쪽으로 도로를 확폭해야 한다는 점이다. 세림아파트 재건축 추진위원회(2023.02 승인)와도 협의가 필요한 부분이다. 뿐만 아니라, 사업 대상지 내 넓은 면적을 차지하고 있는 한양대학교가 서울시의 신속통합기획(안)에 찬성을 할 만한 경제성 있는 유인책인지도 아직 알 수 없다. 한양대학교는 사업대상지 주변으로 활용하지 못하는 임야와 토지(무허가건축물) 등을 갖고 있다. 한양대학교를 개발사업에 참여시키기 위해선 소유하고 있지만 사용하지 못하는 땅들을 고려해 설득시켜야 한다는 게 마장동 382 일대 주민들의 생각이다. 마장동 382 일대 주민들은 신속통합기획(안) 상 공동주택 부지를 한양대학교에 대토하고, 현재 29통 지역과 사근동 293 일대를 통합해야 충분한 사업성을 확보할 수 있다는 설명이다. 마장동 382 일대 주민은 "이곳은 지형 단차가 최대 35m에 달할 정도로 경사가 가팔라, 향후 높은 공사 난이도로 시공비 또한 만만찮을 것으로 보고 있다"며 "현재 신속통합기획(안) 상 구역계에서 제척된 한양대 임야를 등진 남고북저형의 대지로 일조권과 건축 배치에도 태생적인 한계를 갖고 있다"고 말했다. 이어 "한양대학교와 현재 협의 중인 것으로 알고 있는데, 대토계획이 잡혀야 개발 방향성을 확립할 수 있을 것"이라고 설명했다. 마장동 382 일대 주민참여단은 12명으로 구성돼 있는데, ▲민간재개발 후보지 공모를 신청한 대표자 ▲대토지 소유주(한양대학교) ▲㈜우연산업개발 ▲홍익교회 ▲주민(40대·50대·60대·70대 연령대별로 남·녀 1명씩 총 8명) 등으로 구성돼 있다. 주민 8명은 1명을 제외하고는 최소 19년 이상 거주한 원주민들이다. 우연산업개발은 2005년 지역주택조합을 통해 개발을 시도했던 회사로 알려져 있다. 또 다른 주민은 "복잡한 도로체계와 한양대학교·홍익교회·우연산업개발 등 굵직한 이해관계자들과의 사전조율 없이는 정비계획(안) 수립이 상당히 어려울 것으로 본다"며 "일부 주민들 사이에서 연접해 있는 사근동과 통합개발을 진행해야 한다는 이야기가 나오는 건, 현재 계획상으로 사업성을 갖춘 정비계획(안)이 나오기 힘들 것으로 보는 이유와 맞닿아 있다"고 설명했다.
대치동 은마아파트 재건축 사업을 이끌 초대 조합장에 최정희 현 추진위원장이 당선됐다. 20일 정비업계 따르면 은마아파트 주택재건축정비사업 조합설립추진위원회는 지난 19일(토) 양재AT센터 제2전시장에서 조합설립을 위한 창립총회를 개최했다. 조합장 선거엔 이재성 은마아파트 소유자협의회 대표(기호 1번)와 최정희 현 추진위원장이 맞붙었다. 전체 조합원 4,278명 중 3,654명이 투표에 참여한 가운데, 최정희 위원장이 무효표를 제외한 2,702표(76.3%)를 받아 초대 조합장에 당선됐다. 최정희 초대 조합장은 ▲2년 내 이주 시작(정비계획 변경 시 6개월 추가) ▲미리 보는 모델하우스 ▲분담금 낮추기 ▲확실한 고급화 등을 내세웠다. 이중에서도 2년 이내 이주를 약속한다는 문구를 통해 속도감 있게 사업을 진행하겠다는 의지를 피력했다. 은마반상회를 이끌었던 최정희 후보는 2022년 3월부터 추진위원장을 맡아 업무를 수행해 왔다. 후보 연설에서도 최정희 조합장은 사업 속도가 가장 중요하다는 점을 강조하며, 2년 내 이주를 시작하겠다고 공약했다. 기 적용된 용적률(204%)을 감안할 때 사업성이 좋지 않기 때문에 분담금 부담을 낮추도록 노력하겠다는 점도 부연했다. 은마아파트 창립총회가 무사히 성료되면서 강남구청의 조합설립인가도 조만간 이뤄질 것으로 업계는 보고 있다. 최정희 조합장을 필두로 한 집행부는 조합설립인가를 전환점으로 층고상향(35층→49층)과 GTX-C 단지 관통 여부 등의 산적한 과제들을 하나씩 해결해 나가야 한다. 올해 2월 열람공고가 진행된 은마아파트 재건축 정비계획(안) 상 건축계획은 최고 35층으로 수립돼 있다. 최고층수를 변경하려면 정비계획(안) 및 구역지정 변경 절차를 밟아야 한다. 물론 층수가 올라간다고 일반분양 물량이 증가하는 건 아니기 때문에, 최정희 조합장이 공약으로 내건 '분담금 발생 최소화'는 향후 사업계획을 수립해 가는 과정에서 용적률 추가 혜택과 관련 있다. 올해 2월 발표된 은마아파트 추정비례율은 약 100.47%다. 추정비례율은 총수입 추정액(15조2,424억원)에서 총지출 추정액(5조2,135억원)을 뺀 뒤, 종전자산평가 추정액(9조9,815억원)으로 나눠 계산된 결과값이다. 기존 30평(전용면적 76㎡)을 소유한 집주인이 가장 큰 평형대인 전용 109㎡를 선택할 경우 추가 분담해야 할 금액은 7억7,644만원으로 나왔다. 전용 59㎡로 줄여서 분양 신청할 경우에만 약 1억5,431만원 정도 돌려받을 수 있다. 기존 평형대를 유지하거나 늘려서 신청할 경우 최소 4억2,000만원에서 최대 7억7,644만원까지 분담금이 나오는 것으로 계산된다.
마천4구역이 이달 초 관리처분계획(안) 공람공고를 마친 데 이어 다음 달 임시총회를 개최해 관리처분계획(안)을 수립할 예정이다. 총회책자는 이달 23일 조합원들에게 발송 예정이며, 관리처분계획(안) 임시총회 공고는 30일 간 진행된다. 18일 정비업계 따르면 마천4구역은 오는 9월 23일(토) 관리처분계획(안) 수립을 위한 임시총회를 개최한다. 조합원 수는 599명으로, 재개발 사업을 통해 공급하게 될 예상 세대 수는 1,372세대다. 이중 조합원·일반분양 물량은 1,065세대이며, 임대주택과 장기전세는 각각 175세대, 132세대로 나뉜다. 관리처분계획(안) 공람을 위한 개별 통지서에 기재된 추정 비례율은 109.76%다. 조합원 분양신청 당시 비례율은 118%였다. 마천4구역은 지난 2021년 4월 18일 사업시행계획(안)을 인가받았고, 원안대로 관리처분계획(안)을 받고 설계변경을 다시 진행할 예정이다. 사업시행계획(안) 변경 인허가를 진행할 경우 사업기간이 지연될 수 있기 때문이다. 일단 관리처분계획(안)을 득한 뒤, 이주작업과 설계변경 인허가를 동시에 진행하는 게 최근 재개발 사업장들의 공통된 선택이다. 설계변경을 마친 뒤 현대건설과의 시공비 증액 협상도 본격화될 전망이다. 2021년 12월 현대건설과의 평당 공사비는 587만원으로, 향후 설계변경 이후에는 시공비 증액이 불가피할 전망이다. 마천4구역 대상지 면적은 60,653㎡며, 지상층과 지하층을 합친 건축 연면적은 216,698㎡다. 건축 연면적(216,698㎡)을 3.3㎡로 나누면 약 65,666평이 나오고, 여기에 평당 공사비(587만원)를 곱하면 공사비는 약 3,850억원이 나온다. 조합원 분양신청 당시 안내된 비례율(118.03%)은 평당 공사비(587만4,000원)와 평당 일반분양가(3,400만원)를 기준으로 계산됐다. 당시 일반분양가 변동이 없다는 가정 하에, 공사비가 10% 올라 약 646만원이 되면 비례율은 약 109%로 떨어지는 것으로 나왔다. 최근 관리처분계획(안) 공람을 위한 개별 통지서에 기재된 추정 비례율은 약 109%다. 비례율은 시공사 계약협상에 따른 공사비와 금융조건에 의한 금융비용 등 정비사업비 추산 결과에 따라 시점별로 계속 변동할 수밖에 없다. 마천4구역의 아파트 브랜드는 디에이치(THE H)며, 펫네임은 클라우드(CLOUD)다. 현대건설과 체결한 공사도급계약서 상 공사기간은 실 착공일로부터 34개월이다. 조합원들이 내야 할 추정분담금은 입주 시 100%를 납부하도록 제안했다. 추정분담금을 입주 전에 선납할 경우 할인을, 입주 후에는 분담금을 장기대출로 전환할 수 있도록 알선하겠다는 게 현대건설이 시공사 선정 당시 제안했던 조건이다.
여의도 재건축 단지를 사실상 양분하고 있는 한국자산신탁과 KB부동산신탁이 여의도 장미아파트 사업설명회를 개최한다. 북쪽 방향으로 여의도초등학교·여의도중학교가 위치해 있어 '일조권' 확보 차원에서 높이계획에 제한이 있는 만큼, 신탁사에서 사업성 확보를 위한 묘안을 내놓을 수 있을지가 관건이다. 서울시가 오래전부터 '화장대(화랑·장미·대교)'의 통합개발을 권장해 왔던 것도 같은 맥락에서 바라볼 수 있다. 18일 정비업계 따르면 장미 바른 재건축을 위한 모임(준비위원회)은 이날(금) 오후 6시 30분부터 영등포 50플러스센터(4층)에서 신탁방식의 사업설명회를 연다. 여의도에서 가장 많은 사업장을 확보하고 있는 한국자산신탁과 KB부동산신탁이 토지등소유자를 만나 신탁방식의 정비사업 관련한 프레젠테이션(PT) 발표를 진행할 것으로 보인다. 잠시 멈춰있었던 장미아파트가 설명회를 기점으로 사업 동력 확보에 나선 것이다. 올해 상반기 서울시가 열람공고를 진행한 여의도 아파트지구단위계획(안)에 따르면, 장미-화랑-대교는 특별계획구역2로 묶여있다. 현재 제3종일반주거지역으로 되어 있으며, 준주거지역으로 종상향을 통한 재건축 사업이 가능하도록 열려 있다. 최대 용적률은 500% 수준이다. 현재 대교아파트는 단독재개발(상가 제척)로 선회한 뒤, 재개발에 속도를 내며 독자 노선을 걷고 있는 상황이다. 연말 조합설립을 목표로 하고 있다. 장미아파트는 사업대상지 동측으로는 여의도여자고등학교가 있으며, 북측으로는 여의도초등학교·중학교가 위치해 있어 건축계획을 수립할 때 제한사항이 많다. 재건축을 하기 전에는 초·중·고를 모두 품고 있어 높은 가치를 갖지만, 재건축을 해야 하는 입장에서 바라볼 때에는 오히려 학교로 인해 건축물 높이 제한을 받기 때문이다. 장미아파트 근방에 있는 화랑아파트 또한 동일한 이유로 사업성 확보가 쉽지 않은 단지다. 사업성 확보가 관건인 만큼, 한국자산신탁과 KB부동산신탁이 사업설명회에서 토지등소유자들에게 제안할 내용에 관심이 쏠린다. 한국자산신탁은 시범아파트와 수정아파트, 광장아파트(3, 5~11동)를 수주했고, KB부동산신탁은 한양아파트, 공작아파트를 사업장으로 두고 있다. 여의도는 삼부아파트를 비롯해 목화아파트, 대교아파트 등을 제외하고 대부분이 신탁방식의 정비사업을 택하고 있다.
신당9구역이 작년 11월부터 공동사업시행을 맡아줄 시공사 선정을 진행 중인 가운데, 오랜 기간 수주에 공을 들여온 HDC현대산업개발은 내부 의사결정에 따라 최종적으로 빠지기로 결정했다. 현재 한양건설과 서희건설, 금호건설 등이 수주 관심을 보이고 있어 오는 10월로 예정된 입찰 성사 여부에 관심이 모아진다. 17일 정비업계 따르면 신당9구역은 이달 18일(금) 현장설명회를 진행한다. 입찰마감일은 오는 10월 4일(수) 오후 3시까지다. 건설사 간 경쟁을 방지하기 위한 목적의 컨소시엄은 막아놓았으며, 공사비 예정금액은 1,368억원이다. 평당 공사비 입찰상한가는 840만원(VAT 별도)이며, 대여금 예정가격은 655억원이다. 앞서 이달 10일(목) 입찰은 입찰제안서를 낸 시공사가 없어 유찰됐다. 신당9구역은 작년 11월 평당 공사비 742만5,000원으로 시공사 선정에 나섰으나 번번히 무산돼 왔다. 결국 올해 6월 대형 시공사 유치를 목적으로 공사비를 기존(742만5,000만원) 대비 약 13% 올린 840만원으로 책정했다. 다만 HDC현대산업개발이 신당9구역 수주를 하지 않기로 결정하면서 조합원들은 대체로 아쉽다는 반응을 나타내고 있다. 조합이 공사비를 상향 조정한 것도 HDC현대산업개발 유치와 무관치 않았기 때문이다. 결과적으로 HDC현대산업개발의 공식 불참 선언에 따라, 한양건설과 서희건설, 금호건설 등도 입찰 참여 여부를 적극적으로 고민할 것이라는 게 업계 중론이다. 이들 건설사들은 이달 10일(목) 입찰일에도 조합 사무실을 방문하며 입찰 진행상황을 살폈던 것으로 전해진다. 사실상 10일(목) 입찰은 유찰시키고, 오는 10월까지 주어진 기간 내 신당9구역 입찰 참여 여부를 신중하게 고민할 것으로 관측된다. 신당9구역은 중구 신당동 432-1008번지 일원에 위치해 있다. 대상지 면적은 18,651㎡, 연면적은 54,028㎡다. 신당9구역은 ▲2022년 11월(742만5,000원, 공고 제2022-10호) ▲2023년 1월(742만5,000원, 공고 제2023-1호) ▲2023년 6월(840만원, 공고 제2023-04호) ▲2023년 8월(840만원, 공고 제2023-05호) 등 총 4번의 입찰을 거쳐 시공사 선정에 주력하고 있다. 공동사업시행 방식은 시공사와 조합이 함께 재개발 사업을 추진하는 방식이다. 조합은 토지 제공과 의사결정을 하고, 시공사는 자금조달과 분양을 책임지는 형태다. 단순히 공사도급계약을 체결하는 것과 달리 시공사의 역할과 책임이 중요해진다. 시공사는 미분양 위험을 떠안는 대신 분양수입금에 대한 이익도 조합과 나눠 가질 수 있다. 사업비(공사비+대여금)도 사실상 시공사 자체 보증을 통해 전액 마련해야 한다. 신당9구역은 버티고개역(6호선)을 품은 역세권 지역이다. 버티고개역은 이름 그대로 '고개 아래'에 있는 지하철역으로, 서울시내에서 선로 기준 해발고도가 가장 높은 역으로 알려져 있다. 또한 이 지역은 고도지구로 묶여 있어 아파트 높이는 28m·7층 이하로만 지을 수 있으며, 지대가 높고 지반이 화강암이라 공사 난이도가 높은 것으로 정평이 나 있다. 시공이 까다로운 편에 속한다.
여의도 대교아파트가 신속통합기획 사전자문(패스트트랙)을 통해 재건축 사업에 속도를 내고 있는 가운데, 이달 19일 열리는 주민총회에서 정비사업전문관리업자(이하 정비업체) 선정에 나선다. 영등포구청 심사를 거쳐 고득점을 확보한 상위 4개 업체가 총회 안건으로 올라간다. 수많은 협력업체 중에서도 정비업체는 사실상 정비사업의 성공을 좌우할 만큼 상당한 영향력을 가지기에 주민들의 고민이 깊어질 전망이다. 16일 정비업계 따르면 여의도 대교아파트는 이달 19일(토) 주민총회(2차)에 정비업체 후보자로 ▲정원씨엔씨(기호 1번) ▲동해종합기술공사(기호 2번) ▲한국씨엠개발(기호 3번) ▲미래새한감정평가법인(기호 4번)을 투표 안건으로 올린다. 총 9곳의 정비업체가 경쟁입찰에 참여했고, 최종 4곳이 영등포구청 심사 결과 주민총회 때 최종 후보로 올라가게 됐다. 용역기간은 계약일로부터 청산완료일까지다. 나라장터 개찰결과를 보면, 입찰금액을 가장 높게 적어낸 곳은 미래새한감정평가(24억2,200만원)이다. 그 뒤로 정원씨엔씨(약 23억6,392만원), 한국씨엠개발(약 19억1,800만원), 동해종합기술공사(18억1,000만원) 순으로 입찰금액 규모가 차이 난다. [정비사업전문관리업자 선정기준] 자격심사기준-Ⅱ에 의거해, 공공지원자인 영등포구청에서 객관적 평가(업체 20점+가격 20점)와 주관적 평가(기술제안서 60점)를 진행했다. 구청에서 합산한 평가 결과를 추진위원회에 통보했고, 추진위원회는 고득점순으로 상위 4개사(60점 미만인 업체는 제외)를 주민총회에 올리기로 결정했다. 투표용지에 기재된 업체 기호는 입찰평가 점수순으로 배정했다. 기호 1번을 부여받은 정원씨엔씨의 합산 점수가 가장 높다. 계약금액은 건축 연면적에 1㎡당 계약단가를 곱하여 산정되며, 사업시행계획(안)을 득한 면적을 기준으로 확정된다. 현재 추정 건축 연면적은 193,764㎡다. 정원씨엔씨는 2006년 설립된 회사로, 주요 사업장으로는 ▲가락프라자아파트 ▲삼성동 홍실아파트 ▲반포우성아파트 등의 사업을 이끌어 왔다. 2022년 매출액과 영업이익은 각각 40억원, 9억5,000만원을 기록했다. 동해종합기술공사는 직원 수만 약 850명에 달하는 대형사로 지난해 매출액과 영업이익은 각각 1,098억원, 6,200만원으로 집계됐다. 1996년 설립된 한국씨엠개발은 김병춘 서경대학교 도시공학과 교수가 최대주주이자 사내이사로 있는 정비업체다. 한국씨엠개발의 2022년 매출액과 영업이익은 각각 약 35억, 3억9,000만원이다. 미래새한감정평가법인은 ▲새감 ▲새한 ▲미래가 합병한 회사로, 부동산 감정평가업을 주된 사업으로 영위하고 있다. 미래새한감정평가법인의 2022년 매출액과 영업이익은 각각 805억원, 26억원 수준이다.
여의도 대교아파트가 정비계획(안) 입안 및 협력업체(정비사업전문관리업자·설계사) 선정을 위한 주민총회를 개최한다. 대교아파트는 KB부동산신탁에서 조합 방식의 정비사업으로 선회한 사업장으로, 현재 서울시 신속통합기획(패스트트랙) 절차로 재건축 사업을 진행하고 있다. 올해 2월 영등포구청으로부터 추진위원회(주민동의 50%) 승인을 받은 대교아파트는 연내 조합설립인가를 목표로 하고 있다. 16일 정비업계 따르면 여의도 대교아파트 재건축 추진위원회는 19일(토) 주민총회를 열어 정비계획(안) 입안과 협력업체 선정을 위한 안건을 상정한다. 정비계획(안) 입안을 위해선 주민동의율 66.7% 이상 동의가 필요하다. 총회 당일에는 에이앤유디자인그룹과 시아플랜이 대교아파트 설계권을 두고 경쟁 프레젠테이션(PT)과 질의응답(Q&A)을 진행할 예정이다. 정비업체는 영등포구청 자격심사 결과 상위 4개 업체가 맞붙는다. 에이앤유디자인그룹은 ▲나인원한남 ▲반포디에이치클래스트(반포주공1단지) ▲반포래미안 원베일리(신반포3차) ▲메이플자이(신반포 한신4지구) 등 한강변 쪽 설계 실적을 앞세워 최고급 아파트 설계에 강점을 지닌 회사로 알려져 있다. 시아플랜은 여의도파크원 빌딩과 도곡동 타워팰리스 등을 설계한 업체로, 고층 건물을 주요 트랙레코드(실적)로 보유하고 있는 건축사사무소다. 대교아파트는 여의도동 41번지에 속해 있어, 대교상가(여의도동 41-1번지·41-2번지)와 별도 지번의 건축물로 지정돼 있다. 대교아파트와 대교상가(A·B)가 3개 필지로 나뉘어 있는 만큼 상가를 제척한 상황에서도 재건축은 가능하다. 상가는 영등포구청이 지난 2018년 3월 15일 공람공고한 재건축 정비계획(안)에서도 제척돼 있다. 5년 전 대교아파트는 제3종일반주거지역을 유지하는 내용의 정비계획(안) 수립에 나선 적이 있다. 올해 4월 열람공고된 여의도 아파트지구 지구단위계획(안)에 따르면, 대교아파트와 대교상가의 통합개발을 가정해 하나의 특별계획구역으로 설정됐다. 추진위원회도 아파트와 상가부분의 사업추진 속도 차이로 인해 서울시청·영등포구청에서 통합개발을 강제할 수 없으며, 그간의 협의 과정에서도 문제가 되지 않았다는 공식 입장을 주민들에게 전달했다. 단독으로 신속통합기획을 추진하고 정비계획(안) 입안에 문제가 없음을 알렸다. 1975년 9월 준공된 대교아파트는 총 4개동 576세대로 구성돼 있다. 현재 기적용된 용적률과 건폐율은 각각 205%, 17%다. 현재 여의도 내에선 ▲시범아파트 ▲한양아파트 ▲수정아파트 ▲진주아파트가 현 시점에서 비례율을 공개하며 정비계획(안) 수립 및 정비구역 지정을 위한 법적 절차를 밟고 있다. 시범·한양·수정아파트는 신탁 방식으로, 진주아파트는 조합 방식의 정비사업을 추진하고 있다.
금호21구역이 지난 달 24일 정비계획(안) 수립을 위한 법적 공람공고 기간(30일)을 마치고 성동구청 주도의 조합직접설립제도 활용에 본격적으로 나선다. 성동구청은 금호21구역 조합 설립 업무를 맡아줄 정비업체 선정에 착수한 상황이다. 구역지정은 이르면 오는 9월 이뤄질 예정으로, 연내 주민협의체 구성도 가능할 것으로 업계는 보고 있다. 16일 정비업계 따르면 성동구청은 이날(수)까지 정비업체 입찰을 마감한다. 정비업체 용역금액으로 배정된 예산은 약 3억6,000만원이다. 정비업체가 해야 할 업무는 ▲기초조사(등본·명부작성) ▲사무실관리 ▲지원업무(정관 작성·추정분담금 작성·개략적 사업시행계획안 작성) ▲협의체 구성 및 운영 ▲창립총회 준비(선거관리위원회 운영·임원 및 대의원 후보 등록) ▲조합설립(신청서류 작성 및 조합 법인등기) 등이다. 조합설립을 위한 주민협의체도 하반기 구성될 것으로 전망된다. 주민협의체는 ▲위원장(외부전문가) ▲부위원장(토지등소유자 1명, 서면·투표로 선출) ▲위원(토지등소유자의 5% 이상으로 선임, 성동구청에서 선임)으로 구성된다. 성동구청은 ▲변호사 ▲건축사 ▲도시계획기술사 ▲전직공무원 등 외부전문가 1명을 발탁해 조합설립 업무를 맡기게 된다. 부위원장은 토지등소유자들 중에서 투표를 통해 다득표자 1명이 선출된다. 금호21구역은 주민들이 주도하는 준비위원회가 4개에 달해, 부위원장 자리를 두고 각 준비위원회에서 대표성을 지닌 인물들이 나와 경쟁할 것으로 보인다. 조합설립을 위한 주민협의체의 부위원장 선거는 내년 정도 치러질 것으로 보이는 조합장 선거의 축소판이라 볼 수 있다. 추진세력의 통합이 필요했던 만큼, 오는 하반기 부위원장 자리를 두고 치열한 경쟁이 펼쳐질 것이라는 게 업계 지배적인 관측이다. 추정비례율은 약 106.82%로 집계됐다. 총수입(1조856억원)에서 총지출(5,748억원)을 뺀 뒤, 종전자산총액(4,782억원)으로 나눈 결과값이다. 개별 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 확인된 수치를 사용했고, 공동주택 소유자는 보정률 1.5를 적용했다. 단독주택은 토지가액과 건물가액으로 나눈다. 토지가액은 개별공시지가와 토지면적, 보정률(2.0)을 모두 곱한 값이고, 건물가액은 적산가액에 연면적을 곱해 산출했다. 조합원 분양가는 ▲39㎡(5.28억원) ▲49㎡(6.6억원) ▲59㎡(7.93억원) ▲84㎡(10.49억원) ▲109㎡(13.04억원)으로 추정됐다. 앞선 조합원 분양가는 일반분양가의 80% 수준으로 계산됐다. 일반분양가는 전용 84㎡의 경우, 평당(3.3㎡) 약 3,800만원 수준이다. 물론 분양가 및 추정분담금은 향후 조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가를 거치면서 계속 바뀐다.
㈜하우징워치, 서울시 용산구 한강대로211(용산대우월드마크) 102동 28층 | 발행인·편집인 : 진현우 | 청소년보호관리책임자 : 김동영
등록번호: 서울, 아54466 | 등록년월일 : 2022-09-21 | 제호 : 하우징워치(Housing Watch)
TEL : 02-6389-1374 / FAX : 02-6230-9032 | 제보 메일 : jinbio92@housingwatch.co.kr | 관리자 메일 : admin@housingwatch.co.kr
「열린보도원칙」 당 매체는 독자와 취재원 등 뉴스 이용자의 권리 보장을 위해 반론이나 정정보도, 추후보도를 요청할 수 있는 창구를 열어두고 있음을 알려드립니다.
하우징워치의 모든 기사(콘텐츠)는 저작권법의 보호를 받으며, 무단 전재 및 복사와 배포 등 금지합니다.
Copyright ⓒ Housing Watch all rights reserved.
