발행일(UPDATE): 2025년 07월 04일 17시 00분
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마포구 성산시영아파트가 재건축 사업을 위한 가이드라인(지구단위계획)을 확정지은 가운데 올해 하반기에는 정비계획(안) 수립에 박차를 가할 것으로 전망된다. 지구단위계획(안)과 정비계획(안)은 각각 작년 11월, 12월에 공람공고를 진행했고, 지구단위계획(안)이 약 7개월여만에 통과하면서 정비계획(안) 수립도 순차적으로 이뤄질 것으로 보인다. 12일 정비업계 따르면 서울시는 지난 달 26일(월) 제10차 도시건축공동위원회를 열어 '성산시영아파트 지구단위계획 구역 지정 및 계획 결정(안)'을 수정가결했다. 성산시영은 도시계획업체인 ㈜세종코퍼레이션을 선정해 지난 2021년부터 합동자문회의(지구단위계획·정비계획)를 진행해 왔다. 제3종일반주거지역인 성산시영은 총 37개동(주거 33개동·비주거 4개동)으로 이뤄져 있으며, 기적용된 용적률은 약 148%다. 성산시영이 작년 말 공개한 정비계획(안)은 지구단위계획(안)에 맞춰 최고높이 120m로 계획됐으며, 최고층수는 35층으로 수립됐다. 다만 올해 초 '2040 서울도시기본계획' 상 35층 높이제한이 풀리면서 최고높이 120m 이내에서 층수는 35층보다 더 올릴 수 있게 됐다. ㈜세종코퍼레이션도 지난해 12월 마포구청에서 발표 당시, 일반적인 아파트 층고(평균 2.9m~3.0m)를 감안해 최고 40층까지 올릴 수 있다고 설명한 바 있다. 결과적으로 정비계획(안) 상 건축계획은 기존 35층에서 40층까지 상향 조정될 것으로 전망되지만, 법적상한용적률(300%) 내에서 층수를 올리게 될 경우 평형대는 그만큼 작아질 전망이다. 성산시영은 현재 용적률이 148%지만 소형평형 위주로 구성돼 있는 탓에 토지등소유자가 많다. 전체 토지등소유자는 3,722명이다. 이들은 ▲대우단지(1,330세대) ▲선경단지(1,120세대) ▲유원단지(1,260세대)로 나눠진다. 3개 건설사가 지었기 때문에 전용면적도 ▲대우단지(50.03㎡) ▲선경단지(50.54㎡) ▲유원단지(59.43㎡) 등 상이하다. 대지지분도 조금씩 차이가 난다. 유원단지는 1동부터 15동, 선경단지는 16동부터 23동, 대우단지는 24동부터 33동까지다. 전체 3,710세대 중 대우단지(1,330세대)가 약 36%로 가장 많지만, 전용면적 기준으로는 가장 마지막 순서다. 평형 배정은 조합원들의 권리가액 순서대로 이뤄진다. 물론 조합원들의 권리가액 산정에 중요한 기준이 되는 종전자산평가금액은 층·향·위치·조망·일조 등 여러 복합적인 요소에 따라 달라진다. 성산시영아파트 재건축 정비계획(안)에 따르면, 주택공급 물량은 총 4,823세대다. 세부적으로 살펴보면 ▲49㎡(701세대) ▲59㎡(1,399세대) ▲74㎡(265세대) ▲84㎡(2,178세대) ▲118㎡(280세대)로 구성된다. 물론 평형대에 따른 세대 수는 향후 사업과정에서 계속 바뀌기 때문에 현재 시점에서는 참고 수준으로만 인지하면 된다. 조합원 분양가는 ▲전용 49㎡(20평) 10억500만원 ▲전용 59㎡(25평) 12억3,900만원 ▲전용 74㎡(30평) 14억3,200만원 ▲전용 84㎡(34평) 15억2,400만원 ▲전용 118㎡(46평) 19억6,100만원으로 추산됐다. 성산시영아파트는 2018년 재건축 첫 관문인 안전진단 적정성 검토를 최종 통과했다. 국토부가 2018년 3월(구조안전성 비중 50%·공공기관 적정성 검토 의무화) 안전진단 규제를 강화한 이후 서울 시내 대단지 아파트로는 두 번째로 안전진단 문지방을 넘으면서 주목받았다. 1986년 지어진 성산시영은 올해로 준공 36년 차를 맞았다. 박일규 법무법인 조운 대표 변호사는 "재개발과 달리 재건축은 법령이 평형 배정 방식을 구체적으로 정하고 있지 않다"며 "조합원의 권리가액 순으로 배정하는 것이 보통이지만 실무상 기존 아파트의 층, 향, 조망 등 세부요소를 반영하기도 한다"고 설명했다. 이어 "합리적 배정기준 못지 않게 사업추진 업무를 담당하는 집행부에 대한 소유자들의 깊은 신뢰와 지지가 성공적 재건축을 위해 필수적"이라고 부연했다.
뉴타운(재건축) 개발 사업에 어려움을 겪어왔던 방화2구역이 2021년 신속통합기획(1차) 후보지로 선정된 후 발빠른 행보를 보이고 있어 관심이 모아진다. 올해 1월 후보지(21곳) 중 가장 먼저 신속통합기획(안)을 확정지은 방화2구역은 이르면 7월 정비계획(안) 수립 및 정비구역 지정을 위한 강서구청의 공람공고가 진행될 예정이다. 정비계획(안) 입안을 위한 주민동의서 징구도 본격적으로 이뤄질 전망이다. 12일 정비업계 따르면 방화2구역은 신속통합기획(안)을 가이드라인으로 정비계획(안) 수립 막바지 단계에 접어들었다. 2003년 방화뉴타운에 포함된 후 2012년부터 재건축 사업을 준비해 왔으나, 김포공항 고도제한(해발고도 57.86m)과 단독·상가주택 소유주의 미동의로 인해 진도가 나가지 않았다. 정비예정구역 직권해제 위기에도 봉착했지만 이종근 준비위원장을 구심점으로 주민 75% 동의를 얻어 신속통합기획으로 선회했다. 서울시는 용도지역을 제2종(7층이하)에서 제2종으로 1단계 종상향시켜, 도시계획 규제를 완화시켜줬다. 뉴타운(재건축) 사업을 진행 중인 방화3구역과 지리적으로 맞닿아 있는 만큼, 공공보행통로와 정비기반시설 등의 계획은 연계해서 수립하기로 결정했다. 고도제한을 고려해 최고 층수 16층 범위 내에서 건축계획을 만들 예정이며, 대상지 서측(중저층)에서 동측(중고층)으로 점진적으로 올라가는 모양의 스카이라인을 조성한다. 신속통합기획은 도시재정비위원회 수권분과위원회의 통합심의를 받기 때문에 사업 기간이 대폭 단축된다는 게 서울시 설명이다. 방화2구역은 신탁 방식의 정비사업을 진행해 추진위원회·조합설립 단계도 건너뛸 수 있어 속도감 있게 사업을 추진할 방침이다. 방화2구역 사업시행자 자리를 두고는 한국토지신탁과 한국자산신탁이 설명회를 진행했고, 한국토지신탁과 업무협약(MOU)을 체결한 상황이다. 현재 신속통합기획 1차 후보지(21곳) 중에서 신탁방식의 정비사업을 진행하는 곳은 ▲방화2구역(한국토지신탁) ▲신월7동1구역(코리아신탁) ▲상도14구역(한국토지신탁) ▲마장동382(무궁화신탁)이다. 신탁사들은 향후 정비구역 지정이 되지 않더라도 주민들에게 매몰비용을 청구하지 않겠다는 내용을 업무협약서에 포함시켰다. 방화2구역 면적은 35,090㎡로, 건축물은 총 139개동이다. 최고층수는 5층에서 16층으로 바뀔 예정이며, 세대 수는 495세대에서 740세대로 약 50% 가량 늘어난다. 공공임대주택은 126세대로 계획돼 있다.
중랑구 사가정역이 한국토지주택공사(이하 LH공사)의 3080+도심공공주택복합사업(4차 후보지)을 추진 중인 가운데, 최근 토지등소유자를 상대로 개최한 사업설명회에서 예상 분양가격을 공개했다. 11일 정비업계 따르면 LH공사는 사가정역 도심공공주택복합사업에 따른 분양가격 및 추정분담금을 안내했다. 전용 59㎡(25평형)의 경우, 토지등소유자를 상대로 제공하는 우선공급 물량의 가격 범위는 6억4,000만원에서 7억1,000만원으로 추정됐다. 같은 평형대 일반분양의 가격 범위는 7억1,000만원에서 7억8,000만원으로 산출됐다. 우선공급과 일반분양의 가격 차이는 7,000만원 수준으로 추정할인율은 약 9%로 계산됐다. 전용 84㎡(34평형)의 경우, 토지등소유자를 상대로 제공하는 우선공급의 가격 범위는 8억7,000만원에서 9억6,000만원으로 추정됐다. 같은 평형대 일반분양의 가격 범위는 9억6,000만원에서 10억6,000만원으로 산출됐다. 우선공급과 일반분양의 가격 차이는 1억원 수준이다. 예상치는 2027년 착공시점을 기준으로 하며, LH공사는 향후 사업계획·부동산 시장·정부의 부동산 정책 변화에 따라 변동 가능하다는 점을 설명했다. 토지등소유자의 추정분담금은 우선공급주택 분양가격에서 종전자산 추정액을 빼면 나온다. 종전자산 추정기준은 2025년 기준으로 사가정역 인근지역 거래사례 및 감정평가 사례 등을 고려해 추정했다는 게 LH공사의 설명이다. 일례로 보유중인 다세대주택의 종전자산 추정액이 약 3억7,000만원으로 나왔을 경우, 전용 59㎡는 약 3억원 정도의 추정분담금을 내야 한다. 전용 84㎡를 선택할 경우엔 약 5억원대 추정분담금이 나온다. 대지지분 35평 가량의 단독주택(건물가액 미포함)을 보유하고 있을 경우, 종전자산 추정액은 약 10억9,000만원으로 추정됐다. 단독주택을 보유중인 토지등소유자가 전용 59㎡를 선택할 경우엔 약 4억원 정도를 환급받고, 전용 84㎡를 선택할 경우엔 약 2억원 정도 환급받는 것으로 안내됐다. 종전자산 추정액은 개략적인 추정치로 대상물건의 용도지역과 이용상황, 노후도 등에 따라 변동된다. 토지등소유자들이 LH공사의 3080도심공공주택복합사업을 염려하는 것은 일반적인 민간재개발과 사업 방식이 상이하기 때문이다. 민간재개발은 사업이 진행되는 내내 주민들이 소유권을 갖고 있지만, 3080도심공공주택복합사업은 사업시행자인 LH공사가 주민들로부터 소유권을 이전받아 진행한다. 일반분양-우선분양 간의 분양가 역전 현상 발생가능성도 제기된다. 실제 강북구 수유12구역의 경우, 분양가 역전 현상이 발생했다. 올해 1월 추정한 조합원 분양가는 전용 59㎡가 6.34억원, 전용 84㎡가 8.6억원이다. 일반 분양가는 전용 59㎡가 5.8억원, 전용 84㎡가 7.87억원이다. 원주민들의 분양가가 일반 분양가보다 높은 건 수유12구역의 사업성이 좋지 않기 때문이다. 도심공공주택복합사업은 지역과 상관없이 모두 분양가상한제 적용 대상이다. 분양가 상한가격은 ▲택지비(토지 감정평가액) ▲기본형 건축비(층수별·면적별·지상/지하층 각각의 기본형 건축비를 국토부장관이 매년 산정) ▲가산비(암반굴착·지하특수공법·친환경주택 등)로 합산된다. LH는 2027년 초 착공을 가정해 약 4년 동안의 지가 및 기본형건축비 상승분을 추정해 주민들이 부담해야 할 개략적인 추정분담금을 공개했다. 대상지(사가정역)가 속한 중랑구는 분양가상한제 적용 지역이 아니나, 도심공공주택복합사업을 진행하므로 분양가상한제가 적용된다. 민간재개발과 달리, 일반분양가를 올려 조합원들의 분담금을 줄이기가 쉽지 않다는 의미다. 결국 모자란 사업비는 온전히 토지등소유자들의 몫이 된다. 도심공공주택복합사업 일반분양을 분양가상한제 적용 대상에서 제외하는 주택법 개정안이 발의됐지만, 현재 시점에서 통과 여부는 알 수 없다.
한국자산신탁이 상계주공3단지 재건축 사업설명회에서 사업시행자로 있는 상계주공5단지 관련 해명에 나서 관심을 모은다. 신탁방식의 재건축 사업장이 많아지는 가운데, 업계 탑티어에 속하는 한국자산신탁이 상계주공5단지를 둘러싼 잘못된 정보 바로잡기에 나선 것이다. 한국자산신탁은 신속통합기획 후보지인 상계주공5단지와 여의도 시범·광장아파트의 사업시행자로서 서울시내 신탁방식 재건축 붐을 이끌고 있다. 한국자산신탁은 상계주공5단지의 높은 신탁계정 대여금 금리(9.5%)와 관련해 해명했다. 시공사 선정을 위한 전체회의 준비 당시는 2022년 10월로, 당시 무보증 회사채 BBB+ 3년물의 민평평균은 약 8.7%로 높은 수준이었다는 것이다. 무보증 회사채 금리(약 8.7%)에 자체 마진을 고려해 약 9.5%로 설정했던 것으로 보인다. 신탁사가 재건축 사업장에서 이윤을 가져갈 수 있는 건 신탁수수료와 신탁계정을 통한 대여금 이자다. 다만 GS건설이 올해 1월 시공사로 선정된 후에는 입찰보증금 50억원을 전액 무이자 사업비로 전환했으며, 2021년 10월부터 2023년 1월까지 실제 투입된 신탁사의 대여금은 약 25억3,000만원으로 이자는 약 1.7억원(이자율 약 6.7%)에 불과하다는 게 한국자산신탁의 설명이다. 약 1년 3개월 간 들어간 이자비용 약 1.7억원을 상계주공5단지 재건축에 동의한 800세대(예상)로 나누면 세대당 21만원으로 계산된다. 시공사 입찰보증금은 신탁계정 대여금 원본 및 이자를 상환하는데 사용된다. 한국자산신탁은 상계주공3단지의 경우 신탁계정 대여금으로 약 35억8,000만원이 초기 사업비 형태로 필요할 것으로 전망했다. 사업시행자로 지정된 이후 시공사 선정까지 약 1년 정도 소요될 것으로 가정한 금액이다. 상계주공3단지 토지등소유자는 약 2,213세대로, 이자율 변동에 따른 세대당 부담금액은 ▲4%(약 4만원) ▲6%(약 6만원) ▲8%(약 8만원)로 계산됐다. 보통 이자율은 6개월 단위로 변동된다. 관리처분계획(안) 인가 이후에는 HUG 보증 차입을 통해 사업비를 대출하게 된다. 금융비용 절감보다는 풍부한 사업경험과 인허가 의사결정권자들과의 네트워크에 집중해 달라고 당부했다. GS건설과 체결한 공사기간(48개월)에 대한 이야기도 나왔다. 우선, 상계주공5단지는 6단지에 둘러싸여 있어 어스앙카 공법으로 토목공사를 진행할 수 없는 지리적 한계가 있으며, 단지 앞 상수초등학교·신상중학교가 있어 공사 소음관련 민원이 있을 수 있어 보수적으로 공사기간을 결정했다는 점을 설명했다. 중대재해처벌법 등 공사현장 안전 관련 이슈도 고려했다. 한국자산신탁의 신탁보수 수취시기는 관리처분계획(안) 인가 이후부터 분양수입금(계약금·중도금·잔금) 정산까지라, 공사기간 증가에 따른 실익은 없다는 점을 분명히 했다. 공사도급조건에 따르면 ▲이주기간(5개월 이내) ▲철거공사(5개월 이내) ▲착공시기(이주 완료 후 5개월 이내) ▲공사기간(실착공일로부터 48개월 이내) ▲공사비 지급방법(매 2개월 기성불) 등이다. 물가상승에 따른 공사비 변경 여부는 2022년 10월 공사비 산정 기준으로 소비자물가지수와 건설공사비지수 산술평균을 적용해 증액이 이뤄진다. 물가상승(Escalation)에 따른 시공비 증액 기준점은 GS건설과 계약을 체결한 시점보다 앞선다. 상계주공5단지는 2015년 정밀안전진단에서 D등급을 받고, 한국자산신탁을 사업시행자로 선정해 재건축을 진행해 왔다. 2021년 1월 정비계획(안)이 가결됐고, 올해 3월에는 GS건설을 시공사로 선정했다. 한국자산신탁은 기성 지급기일까지 GS건설에 공사비를 지급하지 못할 경우, 미지급한 공사대금에 대해 금융투자협회 홈페이지에서 고시한 91일물 CD유통수익률에 5%를 가산해 산출한 이자를 지급해야 한다.
작년 9월 신속통합기획 주민제안(안)을 제출한 신반포2차가 반년 만에 신속통합기획(안)을 확정지으며 속도감 있는 사업 전개로 주목받고 있다. 지난 달에는 서초구청에 정비계획(안) 변경을 위한 동의서를 제출했고, 이르면 7월말-8월초에는 주민공람과 설명회 등의 후속절차가 순차적으로 이뤄질 전망이다. 10일 정비업계 따르면 신반포2차 재건축 조합은 조합원 3분의2 이상 동의를 얻어 정비계획(안) 변경을 위한 인허가 작업에 구슬땀을 흘리고 있다. 지난 6월 19일 서초구청에 접수를 완료했고 주민공람공고와 설명회 등의 일정도 조만간 나올 것으로 관측된다. 조합은 2025년 이주와 2029년 입주를 목표로 하고 있다. 서울시는 올해 3월 신반포2차아파트 재건축 정비계획 변경(안)을 토지등소유자에게 공개했다. 2021년 12월 주민들이 직접 신속통합기획을 신청한 단지로, 2022년 6월 신속통합기획 추진결정을 통보받았다. 작년 9월 신속통합기획 주민제안(안)을 서울시에 제출했고, 서울시는 수차례 자문회의와 주민간담회를 거쳐 공공성과 사업성을 모두 고려한 신속통합기획(안)을 도출했다. 신반포2차 아파트는 현재 단지 중앙에서 반포한강공원으로 들어가는 나들목이 있으며, 재건축을 통해 서릿개공원에서 한강공원을 진입하는 입체보행로나 나들목을 추가하는 계획이 수립됐다. 기존 지구단위계획 상 단지 가운데 위치한 소공원(약 10,000㎡)은 잠원로 쪽 소공원(약 1,300㎡)과 잠수교 보행광장 쪽 문화공원(약 8,460㎡)을 짓는 방향으로 제안됐다. 단지 중앙에는 공공보행통로(보행자 전용)를 짓는 것으로 계획됐다. 레미안원베일리와 마주한 대상지 동측은 1개층 높이로 대지레벨을 높이고, 서측은 침수대응 차원에서 약 1.2m 상향 조정키로 했다. 대지레벨을 올리게 되면 연결녹지와 평행으로 이어지게 된다. 물론 남쪽으로 반포르엘2차를 포함한 아파트 단지가 있기 때문에 대지레벨을 현재 계획 수준에서 더 올리는 건 무리가 있다는 게 서울시 설명이다. 최고 층수는 기존 35층에서 49층으로 조정됐다. 층수를 더 높게 가져가면 현행 건축법상 피난층을 만들어야 해, 높은 공사비와 용적률 손실로 사업성이 떨어질 수 있다. 신반포2차는 ▲수변특화주동(한강변 첫 주동 20층) ▲고층타워형 주거동 ▲랜드마크형 주거동 ▲도시가로변 주거동으로 나뉘어 영역별 특성을 고려해 주동 디자인을 만들 계획이다. 건폐율과 용적률은 각각 29.53%, 299.89%다. 예상되는 공급 물량은 총 2,050세대 내외로, 분양주택은 ▲59㎡(190세대) ▲65㎡(336세대) ▲75㎡(288세대) ▲84㎡(364세대) ▲102㎡(360세대) ▲130㎡(156세대) ▲145㎡(96세대)로 구성된다. 임대주택은 59㎡와 84㎡를 각각 공급면적 16,100㎡, 5,300㎡만큼 지어야 한다. 현재 올림픽대로 옆 보행자 도로가 있는데, 공유지이기 때문에 이를 구역계에 넣어 공공주택으로 짓는 방향이 설정됐다. 한편, 신반포2차는 재건축 진행 과정에서 한강 조망권과 평형배분 문제로 주민 갈등을 겪어오며 사업이 지체됐다. 지난해에는 외부 인사가 신반포2차 재건축 사업에 관여하고 있어 논란이 일기도 했다. 이에, 서초구는 특정인이 직·간접적으로 조합 운영에 관여한다는 민원이 있다며 투명하고 공정한 정비사업 추진을 위해 이같은 행위를 지양해 달라는 내용의 협조 요청 공문을 발송하기도 했다.
동대문구 휘경동43번지 일대(이하 휘경5구역)가 1단계 종상향을 전제로 한 정비계획(안)을 수립했다. 추정비례율은 배봉산 고도지구에 따른 높이 제한의 영향을 받았으며, 대상지는 법적으로 임대주택을 짓지 않아도 무방하지만 서울시에서는 현재 세입자들의 재정착을 위해 일부 지어야 한다는 지침을 내려 관심이 모아진다. 10일 정비업계 따르면 휘경5구역의 정비계획(안) 상 추정비례율은 약 82.52%로 계산됐다. 총수입(4,246억원)에서 총지출(2,561억원)을 뺀 뒤, 종전자산추정액(2,041억원)으로 나눈 결과값이다. 조합원 물량(360세대)과 일반분양 물량(229세대)을 통한 매출액은 각각 2,282억원, 1,651억원이다. 임대주택(45세대) 매각비용은 111억원이며, 근린생활시설 매출액은 약 200억원이다. 총지출은 ▲공사비(1,987억원) ▲보상비(250억원) ▲관리비(34억원) ▲설계비(61억원) ▲감리비(37억원) ▲부대경비(156억원) ▲예비비(34억원) 등으로 이뤄져 있다. 추정비례율(82%)은 평당 공사비 610만원, 평당 일반분양가 2,276만원을 기준으로 책정됐다. 공사비가 10% 오르고, 일반분양가가 10% 떨어지면 비례율은 53.6%까지 약 30%p 떨어진다. 반대로 공사비가 10% 내리고, 일반분양가가 10% 올라가면 비례율은 111%까지 올라가는 것으로 산정됐다. 대상지 면적은 49,397㎡며, 정비기반시설과 공동주택 획지는 각각 7,389㎡, 42,008㎡다. 기준용적률은 150%며, 허용용적률은 별도 인센티브 사항이 없다. 정비계획 용적률(상한용적률)은 163.76%다. 대상지 주변으로는 ▲휘경여자중·고등학교 ▲휘봉고등학교 ▲휘경공업고등학교 ▲휘봉초등학교가 200m 이내 위치해 있어 향후 사업시행계획(안) 단계에서 교육환경영향평가를 진행해야 한다. 제1종일반주거지역에서 제2종(7층이하)일반주거지역으로 1단계 종상향을 통해 사업성을 확보했다. 배봉산 고도지구는 조망선 높이(해발 44m-62.6m) 이하로 건축물을 지을 수 있다. 여기서 말하는 조망선(서울시 고시 제2023-253호)이란 조망점과 봉우리의 7부능선(산 정산 해발높이의 70%) 지점을 연결하는 선이다. 기초현황조사에 따르면, 구역 내 건축물은 총 162개로 ▲단독주택(31개) ▲공동주택(12개) ▲비주거용(8개)으로 구성된다. 예상되는 총 공급 주택 물량은 634세대며, 분양주택과 임대주택은 각각 589세대, 45세대다. 대상지는 배봉산 주변 고도지구로 인해 7층 이하 층수제한을 받게 돼 있어 임대주택을 건립하지 않아도 된다. 국토교통부 고시 제2022-720호(정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율)에 따르면, 자연경관지구 및 최고고도지구 내에서 7층 이하 층수제한을 받을 경우에는 임대주택을 짓지 않아도 된다. 하지만 서울시는 현 세입자의 재정착을 유도하기 위해 임대주택 45세대를 짓기로 결정했다. 임대주택은 전체 세대 수의 약 7%를 차지한다.
압구정5구역(한양1차·2차)이 재건축 사업을 위한 설계 공모에 나선다. 최근 압구정3구역이 입찰지침서 위반 이슈를 두고 참여 설계업체 간 갈등이 증폭되고 있는 만큼, 압구정5구역은 설계 입찰을 진행하는 과정에서 여느 때보다 신중한 모습을 나타낼 것으로 보인다. 입찰지침서 중 '수익성 제고를 위한 아이디어 제안 가능'이라는 문구에 대해선, 참여업체 간 오해가 없도록 어느 정도 명확한 범위를 내려줘야 한다는 지적이 제기된다. 9일 정비업계 따르면 압구정5구역은 이달 7일(금) 설계 입찰 공고를 냈다. 사업면적은 65,736㎡, 건축 연면적은 323,641㎡다. 앞선 면적은 신속통합기획(안) 상 토지이용계획을 기반으로 한 개략적인 추정자료로, 향후 사업시행계획인가 등의 인허가 절차에 따라 변경될 수 있다. 예정 설계금액은 1㎡당 22,000원(VAT 포함)으로, 건축 연면적을 고려한 총 금액은 78억2,200만원이다. 국내업체 간 컨소시엄은 입찰 자격이 제한된다. 현장설명회는 이달 21일(금) 오후 3시 압구정5구역 조합사무실에서 열린다. 응모신청은 이달 31일(월) 오후 3시까지다. 작품 접수는 오는 9월 27일(수)까지로, 설계공모심사위원회에서 응모된 작품 중에서 4개 우수작을 선정할 예정이다. 단, 응모작품이 4개 이내인 경우에는 설계공모심사위원회 구성 단계를 생략할 수 있다. 당선작은 총회에서 선정되며, 선정된 업체에게 기본설계 및 실시 설계권이 부여된다. 압구정5구역 신속통합기획(안)에 따라 공모작을 제안하는 게 원칙이지만, 수익성 제고를 위한 아이디어 제안도 가능하다는 내용의 문구가 기재돼 있다. 최근 압구정3구역은 설계사 간 홍보 과열로 인해 조합원들의 혼란이 가중됐다. 해안건축사사무소는 신속통합기획(안)에 따라 공모작을 제안했고, 희림건축사사무소는 수익성 제고 차원에서 법적상한용적률 360%의 아이디어 제안을 하면서 입찰지침서 위반 문제가 발생했다. 조합이 제시한 입찰지침서에 따르면, 법적상한용적률과 건폐율은 각각 300%, 50% 이하로 계획을 수립할 수 있다. 설계공모심사위원회는 작품 심사를 시작하기에 앞서 실격여부를 결정한다. 실격으로 판정될 경우, 평가대상에서 제외한다. 압구정5구역이 실격처리 대상으로 삼은 건 ▲건폐율 ▲용적률 ▲건축물의 높이제한 ▲도시관리계획 부적합 등이다. 한편, 압구정5구역 기부채납은 ▲기반시설 공원(4,167㎡) ▲기반시설 도로(7,689㎡) ▲조망데크시설(2,862㎡) ▲기반시설 녹지(4,120㎡)로 이뤄진다. 앞선 4개 면적을 모두 합치면 18,838㎡다. 조망데크 건설에는 약 286억원의 추정 건설비용이 들 것으로 전망된다. 현재 구역면적(78,000㎡)에서 기부채납 면적(18,838㎡)을 단순 계산하면 약 25%가 나오는데, 기존 정비기반시설을 제외하면 한강변 공공기여(10%) 수준으로 내려간다. 주민들의 일상을 지원하는 한강변 쪽 공원과 조망데크공원 기부채납을 통해, 기준용적률(230%)에서 약 33%p 용적률 인센티브로 263% 내외의 상향용적률을 받는다. 상한용적률(263%)에서 다시 300%인 법적상한용적률까지 가기 위해서는 추가되는 용적률(37%)의 절반을 공공임대주택으로 지어야 한다. 용적률 18.5%만큼 공공임대주택, 나머지 18.5%는 분양주택(조합원·일반)으로 짓는 것으로 이해하면 된다.
신속통합기획(안) 지침 위반 여부를 두고 잡음이 일었던 압구정3구역 설계 입찰경쟁이 다시 정상화됐다. 해안종합건축사사무소(이하 해안건축)는 주말을 맞은 이날(8일) 홍보관을 다시 열었다. 조합이 입찰지침을 위반한 희림종합건축사사무소(이하 희림건축)에게 법적상한용적률 300%를 적용하도록 시정조치를 내리면서 홍보관 운영을 재개키로 결정한 것이다. 8일 정비업계 따르면 해안건축은 지난 6일(목) 중단했던 홍보관 운영을 이틀 만에 재개키로 결정했다. 앞서 압구정3구역은 조합원들에게 현재 상황을 상세히 설명한 공고문을 발송했다. 조합은 희림건축의 제안 내용(법적상한용적률 360%·전용면적 증가)의 문제점을 인지하고 양 당사자간 원만한 합의를 위해 노력했다는 내용이 골자다. 희림건축에 법적상한용적률 300%를 적용한 평면도를 홍보관에 전시하라는 시정조치도 내렸다. 압구정3구역 조합은 희림건축이 올해 4월 25일 서울시가 발표한 신속통합기획(안) 상 법적상한용적률 300%를 준수하지 않았고, 이에 따른 세대별 전용면적 증가 또한 현재 신속통합기획(안)에 맞지 않는다는 공식 입장을 조합원들한테 전달했다. 현재 제시된 양사의 설계안을 볼 때, 용적률을 제외한 주동 배치와 평면계획 등 양사의 설계 능력을 공정히 평가해 총회 투표에 참여해 달라는 당부도 잊지 않았다. 이달 7일(금) 기준, 서면결의서를 통해 투표를 완료한 조합원은 다시 재투표를 진행할 수 있다는 게 압구정3구역 조합의 설명이다. 조합원들 사이에선 홍보관을 운영하기에 앞서 양사 설계 내용을 미리 확인하고 조율할 수 없었는지 아쉽다는 반응이 지배적이다. 이에, 조합은 설계사선정계획서 상 '설계 응모자가 4개 이하면 심사를 하지 않고 참가업체 전부를 조합총회에 상정해 조합원투표로 선정한다'는 규정에 따라 양사가 제출한 작품에 대한 심사위원회는 구성되지 않았음을 설명했다. 압구정3구역의 설계권은 최소 300억원 이상으로 추정된다. 건축연면적 1㎡당 22,000원의 용역비를 감안한 수치다. 해안건축과 희림건축이 홍보 경쟁을 함에 있어 사활을 거는 것도 규모가 큰 사업장이기 때문이라는 게 업계 중론이다. 또한, 압구정3구역은 서울 재건축 단지 중에서도 상징성을 갖고 있는 사업장이다. 압구정3구역 조합이 설계사들의 입찰지침 준수 여부를 사전에 확인하지 못했다는 점에 아쉬움이 쏠리는 이유다. 압구정A 조합원은 "주동 배치와 평면계획 모두 결국은 용적률을 기반으로 만들어진 것인데, 용적률을 제외하고 동일선상에서 양 회사를 비교할 수 있을지 모르겠다"며 "서울시가 압구정3구역에 용적률 완화 혜택을 주면 압구정2구역·4구역·5구역도 형평성 차원에서 올려줘야 하지 않았을까 생각이 든다"고 말했다. 이어 "한 차례 큰 혼란이 있었지만, 압구정3구역의 재건축을 성공적으로 이끌어 줄 수 있는 책임감 있는 설계사가 선정되길 바란다"고 말했다. 압구정B 조합원은 "입찰지침서 준수 여부를 사전에 확인하지 못한 조합도, 신속통합기획(안)과 다른 공격적인 용적률을 제안한 희림건축도, 총회 1주일여를 앞두고 홍보관 운영을 임의로 중단한 해안건축 모두 조합원 입장에선 아쉬운 태도일 수밖에 없다"며 "재건축 사업 과정에서 더 많은 어려움이 있을 것으로 예상되는데, 정비업계 관심이 집중되는 사업장인 만큼 행보 하나하나에 신중함을 기울였으면 한다"고 말했다.
![[단독] 해안건축, 압구정3구역 홍보 중단…"희림, 입찰지침 위반해"](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20230727/art_16886059936062_c124e0_178x118_c0.png)
압구정3구역이 하반기 본격적인 정비계획(안) 수립에 앞서 설계사무소 선정 작업을 진행 중인 가운데, 해안건축(기호 1번)이 이날(6일) 오후 홍보관을 잠정 폐관하는 초유의 사태가 빚어졌다. 경쟁사(희림건축-나우동인 컨소시엄)가 조합원들에게 제안한 용적률 360%는 입찰 지침서를 위반한 행위이기 때문에, 조합 집행부에서 이를 시정 조치하기 전까지 홍보 활동을 중단하기로 강수를 둔 것이다. 6일 정비업계 따르면 해안건축은 이날 오후 압구정3구역 내 운영 중인 홍보관 운영을 잠정 중단키로 결정했다. 홍보전시관은 이달 1일(토)부터 조합원 총회가 예정된 15일(토)까지 운영될 예정이었지만, 해안건축은 입찰 지침서를 위반한 희림건축-나우동인 컨소시엄의 시정 조치가 있기 전까지 홍보관을 운영하지 않겠다는 공식 입장을 조합 집행부에 전달했다. 현재 해안건축 임직원 모두 현장을 철수한 상황이다. 압구정3구역은 이날 오전까지도 희림건축이 조합원들에게 제안한 용적률 360%를 두고 논란이 끊이지 않았다. 희림건축은 지능형건축물과 제로에너지건축물, 장수명 인증 등 친환경 인센티브를 통해 법적상한용적률을 경쟁사 대비 60%p 더 높게 가져갈 수 있다는 제안을 했다. 희림건축은 ▲기준용적률(230%) ▲상한용적률(297%) ▲법적상한용적률(360%)을 바탕으로 설계안을 작성했다. 반면, 해안건축은 서울시 신속통합기획(안)에 맞춰 용적률 체계를 ▲기준용적률(220%) ▲상한용적률(263%) ▲법적상한용적률(300%)로 결정했다. 정비사업에서 용적률은 사업성과 직결되고, 더 나아가 조합원들의 추정분담금과 연결된다. 해안건축은 조합의 입찰지침서를 보면, 조합이 신속통합기획(안)을 기준으로 작성토록 안내했기 때문에 이를 어긴 희림건축-나우동인 컨소시엄에 시정조치를 단행해야 한다는 강경한 입장이다. 제3종일반주거지역 내 법적상한용적률이 60%p 차이 나면서, 두 설계사사무소가 제안한 사업성은 크게 차이가 났다. 희림건축은 제3종일반주거지역과 준주거용지를 합쳐 전체 세대 수를 5,974세대로 계획했고, 이는 해안건축의 전체 세대 수(5,214세대)보다 760세대나 많은 수치였다. 일반분양을 통한 매출액 증대는 물론, 조합원 전 세대의 전용면적이 1:1 재건축에도 불구하고 110.4% 늘어날 수 있었던 것도 용적률과 관련 있다는 설명이다. 압구정3구역 신속통합기획(안)에 따르면, 압구정 재건축 단지(제3종일반주거지역)의 용적률은 300% 이내로 결정돼 있다. 무엇보다 압구정3구역과 연접해 있는 압구정2구역과 4구역, 5구역도 용적률 300%를 기준으로 한 신속통합기획(안) 지난 4월 공개됐다. 희림건축이 제안한 공공보행통로 우회 이전(논현로변)도 신속통합기획(안) 내용과 다른 점으로 꼽힌다. 신속통합기획(안) 상 공공보행통로는 단지 가운데를 관통해 서울시민들의 한강변 접근을 향상시키는데 초점이 맞춰져 있다. 용적률 360%와 공공보행통로 이전 모두 아직까지 서울시와 협의된 것은 없다. 건축연면적 1㎡당 22,000원의 용역비를 감안하면, 압구정3구역의 설계 용역비는 최소 300억원 이상이 들어가는 사업이다. 해안건축은 압구정3구역 조합이 신속통합기획(안)에 맞춰 설계하도록 지침을 내렸기 때문에, 이를 어긴 부분에 대해 명백한 시정조치가 필요하다는 강경한 입장을 나타내고 있다. 희림건축은 신속통합기획(안)을 따르지 않았지만 조합원들의 경제적 이익을 위해 제도상 열려 있는 가능성을 최대한 잡아봐야 한다는 상반된 입장을 견지하고 있다. 압구정3구역 A조합원은 "설계 부문은 향후 건축심의와 사업시행계획 등 사업이 진행되면서 계속 바뀔 사항들이라 어느 정도 참고만 할 요량이었지만, 용적률 부분은 사업성과 직결되기에 민감할 수밖에 없다"며 "해안건축은 올해 4월 서울시가 발표한 신속통합기획(안)을 바탕으로, 희림건축은 서울시 신속통합기획(안)과 완전히 다른 내용으로 제안을 하고 있어 뭐가 맞는지 혼동됐던 게 사실"이라고 말했다. 이어 "압구정3구역 조합에서 조금 더 명확하게 교통정리를 했으면 작금의 사태처럼, 한 업체가 홍보를 중단하는 사태는 없지 않았을까 생각한다"고 아쉬움을 토로했다. 건폐율도 용적률만큼이나 확연한 차이를 보이고 있다. 해안과 희림은 제3종일반주거지역 내 건폐율을 각각 15%, 73%로 계획했다. 이는 한 층당 세대(코어) 수와 관련 있다. 해안은 1개 층에 최소 4세대, 최대 8세대로 구성되는 반면 희림은 2세대로 짓겠다는 계획이다. 1개 층에 2세대밖에 들어가지 않기 때문에 희림이 건물을 더 많이 지을 수밖에 없다. 정해진 대지면적 내에서 건물을 많이 짓기 때문에 건폐율이 73%까지 높은 것이다. 해안은 단지 내 쾌적성에 초점을 맞추고, 희림은 아파트 주동 안에서의 쾌적성에 방점을 둔 것으로 보이는 대목이다. 층고와 천장고는 각각 4m, 3.3m로 동일하다. 다만 해안은 거실 등이 곡선을 지는 우물천장이라 층고가 0.1m 가량 높은 곳이 있다. 해안건축의 홍보 중단으로 압구정3구역 조합도 이제는 교통정리에 나서야 하는 상황이다. 예정대로라면 이달 15일(토) 오후 2시 광림교회에서 건축·설계사무소 선정을 위한 조합원 총회가 개최되기 때문이다. 바로 옆 단지인 압구정2구역은 최근 삼우종합건축사사무소, 에이앤유디자인그룹, 디에이그룹이 격돌했고, 디에이그룹이 삼우종합건축사사무소를 약 60여표 가량 앞서며 설계사무소로 선정된 바 있다.
새 집행부로 분위기 쇄신에 나선 한남하이츠가 조합 운영 정상화에 매진하는 가운데, 이달 임시총회를 열어 최고층 높이 변경을 추진한다. 동시에 건원종합건축사사무소와 UN Studio-에스파스 컨소시엄이 설계 경쟁입찰에 참여한 가운데 선정방법을 위한 안건도 조합원들의 의결을 받아 재건축 사업에 속도를 가할 방침이다. 6일 정비업계 따르면 한남하이츠는 이달 15일(토) 옥수종합사회복지관에서 임시총회를 개최한다. 총회 상정되는 안건은 ▲1호 안건(최고층 높이 변경 진행의 건) ▲2호 안건(소송대리인 선임계약의 건) ▲3호 안건(조합 기 수행업무 추인의 건) ▲4호 안건(선거관리규정 개정 승인의 건) ▲5~6호 안건(감정평가·설계자 선정방법 추인의 건) ▲7~8호 안건(총회비용 추인, 전자투표 승인) ▲9호 안건(대의원 해임의 건) 등이다. 이중 중요한 안건은 재건축 사업과 관련된 '높이 상향 조정'이다. 현재 20층으로 설계된 한남하이츠의 최고 층수를 서울시의 현재 정책에 맞게 상향하는 데 초점이 맞춰져 있다. 또한 국토부·서울시 합동점검에 따라 총회결의가 필요한 업무와 이사회 위임계약들을 추인받을 예정이다. 제1호 안건과 제3호 안건은 조합에서 발의한 안건이다. 1호·3호 안건을 제외한 나머지 안건은 조합원 발의로 임시총회 상정된다. 2호·5호·6호·7호·8호 안건은 대의원회에서 부결된 안건들로, 다수의 조합원들이 임시총회 안건으로 올리자는 데 의견을 모아 투표로 진행되는 건들이다. 4호·9호 안건은 대의원회 지연에 따라 재건축 사업이 계속해서 밀리는 것을 방지하기 위해 조합원들이 발의한 안건이다. 원활한 재건축 사업을 위해 대의원들의 재신임 여부를 묻는 안건으로 보면 된다. 통상적으로 재건축 사업은 조합→이사회→대의원회→총회를 거쳐 주요 의사결정이 이뤄진다. 한남하이츠는 그동안 대의원회와 총회를 통한 의사결정 과정이 길어 재건축 사업을 진행함에 있어 정상적인 속도를 내기 어려웠다. 한남하이츠는 올해 1월 예산(안) 승인을 위한 총회를 거친 뒤, 공동사업시행자인 GS건설과 함께 정비업체·도시계획업체 등을 선정했다. 상반기에는 서울시 창의혁신 디자인시범사업에도 참여했다. 한남하이츠는 기본계획→안전진단→정비계획→건축심의→사업시행인가를 거쳐 관리처분계획(안) 인가를 앞두고 있다. 관리처분계획(안) 인가 이후에는 정비계획(안) 변경을 통해 토지 문제(7건)를 해결해야 한다. 현재 정비계획(안) 상 구역면적은 48,837㎡, 용적률은 230.55%로 계획이 잡혀 있다. 건축연면적은 180,281㎡다. 정비계획(안) 변경을 통해 사업 대상 면적을 확정짓게 되면, 설계변경을 위한 건축심의를 다시 받아야 한다. 변경된 설계안이 확정된 다음에는 지난 2020년에 받은 사업시행계획 변경(안)을 다시 인가받아야 한다. 이후엔 조합원들의 종전자산평가 감정과 재분양 신청을 진행한다. 현재 한남하이츠 조합은 ▲설계변경(설계업체) ▲관리처분계획(정비업체) ▲토지 문제 정리(한남하이츠 컨설팅) 등 크게 3가지 주요 업무를 진행해 나가야 한다.
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