서초삼풍, '신탁vs조합' 선택 카운트다운…2개 준비위 교통정리 필요

서초삼풍아파트가 이달 말 토지등소유자를 상대로 정비사업(신탁·조합) 방식을 두고 전자 투표를 진행한다. 한국자산신탁-한국토지신탁의 컨소시엄 찬성 여부를 묻는 투표도 병행한다. 삼풍 재건축추진 준비위원회는 8월 중순 전 조합원들의 과반수 의결을 받게 되면, 신탁사와 업무협약(MOU)을 체결한 뒤 신속통합기획(자문방식)과 정비구역 지정을 위한 작업에 착수한다는 방침이다. 23일 정비업계 따르면 삼풍 재건축추진 준비위원회(박기석 위원장)는 토지등소유자를 대상으로 신탁방식의 정비사업을 설명하는 자리를 가졌다. 이 자리에서 박기석 위원장은 10월 안으로 서초삼풍아파트의 정밀안전진단 통과가 예상되기에 신탁방식의 정비사업을 통해 재건축 사업에 속도를 높여야 한다고 설명했다. 서초삼풍아파트는 2개 추진준비위원회(삼풍 재건축추진 준비위원회·삼풍아파트 통합 재건축 준비위원회)가 존재한다. 삼풍 재건축추진 준비위원회는 신탁방식을, 삼풍아파트 통합 재건축 준비위원회는 조합방식을 택한 상황이다. 이달 말 전자 투표에서 토지등소유자들의 선택이 2개로 쪼개져 있는 준비위원회를 통합시킬 수 있을지가 관전 포인트다. 두 곳 준비위원회 모두 통합 없이 지금과 같은 대립상황이 계속될 경우, 재건축 사업을 위한 적기를 놓칠 수 있음을 인지하고 있을 것이라는 게 현장에서 만난 주민들의 공통된 전언이다. 삼풍 재건축추진 준비위원회가 신탁 카드를 꺼내든 것도 정밀안전진단 통과 시점에 발맞춰 재건축 사업을 진행해야 한다는 판단이 작용한 것으로 보인다. 준비위원회를 중심으로 주민들이 나뉘어져 있는 상황에서, 정비계획(안) 수립과 정비구역 지정을 위한 동의서 징구는 어려울 수밖에 없다. 정비사업 방식을 선택하는 과정에서 불협화음 없이 2개 준비위원회가 대승적 관점에서 통합을 이뤄낼지 중요한 시점이다. 신탁업계 자웅을 겨루는 한국자산신탁과 한국토지신탁이 손을 맞잡은 것도 이같은 상황을 감안해 전략적으로 결정됐다. 사업방식이 결정돼 있지 않은 상황에서, 2개 신탁사가 경쟁을 하기보다 힘을 합쳐 주민들이 신탁방식의 사업방식을 선택할 수 있도록 유도하겠다는 셈법이다. 신탁방식은 추진위원회와 조합 설립 단계를 거치지 않아도 되고, 사업초기 안정적으로 자금을 조달할 수 있다는 점이 경쟁력으로 꼽힌다. 1988년 준공된 서초삼풍아파트는 24개동 총 2,390세대로 이뤄져 있는 대단지 아파트다. 중대형 평형 위주(31평·45평·46평·56평·57평·58평)로 구성돼 있다. 기 적용된 용적률은 221%로 사업성이 우수한 곳은 아니다. 한국자산신탁-한국토지신탁 컨소시엄은 서초삼풍아파트의 정비계획상 용적률로 274%를 계획하고 있으며, 서초진흥아파트의 신속통합기획(안)을 감안해 층수는 49층으로 재건축 사업을 이끌겠다는 복안이다.

• 진현우 기자
• 2023-07-23 20:01

'14년간 멈췄던' 미아4-1구역, 정비계획 변경 임박…비례율 104%

2009년 정비구역으로 지정됐지만 14년간 공회전을 돌던 미아4-1구역이 신속통합기획으로 선회한 가운데, 정비계획(안) 변경을 위한 본격적인 움직임에 착수했다. 지난해 11월 신속통합기획(안)을 확정지은 미아4-1구역은 8개월여만에 정비계획 변경(안)을 주민들한테 공개했다. 신속통합기획(안)을 가이드라인으로 하기 때문에 지난해 발표된 내용과 크게 다른 부분은 없다. 23일 정비업계 따르면 강북구청은 이달 31일(월) 오후 2시 구청 대강당에서 미아4-1구역 정비계획(안) 변경 및 구역 재지정을 위한 설명회를 개최한다. 정비계획 변경(안) 공람기간은 이달 17일(월)부터 다음 달 18일(금)까지다. 관계도서를 열람하기 위해선 강북구청 주거정비과 혹은 미아4-1구역 주택재건축정비사업 조합 사무실을 직접 방문해야 한다. 구역면적은 53,379㎡로, 정비기반시설(도로·녹지)과 공동주택 획지는 각각 8,014㎡, 45,364㎡다. 최고층수는 22층으로 상향 조정된다. 미아4-1구역은 제2종(7층이하)일반주거지역으로 구성돼 있었지만, 정비계획 변경을 통해 제2종일반주거지역으로 1단계 종상향이 이뤄진다. 일부 제1종일반주거지역과 제3종일반주거지역이 증가하는데 이는 월계로변 옹벽정비를 위해 정비구역에 일부 옹벽구간이 포함된 영향이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(192.5%) ▲상한용적률(219.5%) ▲법적상한용적률(234.11%) 이하로 구성됐다. 허용용적률은 기준용적률(190%)에 단독주택 세입자 주거대책을 통해 2%p 더 받은 192.5%로 정해졌다. 높이는 66m 이하로 기존(50m)보다 16m 증가했다. 평균 13층이었던 층수 계획도 최고 22층으로 변경된다. 재건축을 통해 예상되는 공급물량은 총 1,030세대로, 기존 정비계획(740세대)보다 290세대 늘어난다. 총 공급물량(1,030세대)은 ▲조합원·일반분양(940세대) ▲국민주택규모임대주택(40세대) ▲기부채납 임대주택(50세대)으로 나뉜다. 기부채납 임대주택은 전체가 소형주택(60㎡ 이하)으로 구성된다. 조합원·일반분양은 ▲60㎡ 이하(530세대) ▲60-85㎡ 이하(364세대) ▲85㎡ 초과(46세대)로 이뤄진다. 국민주택규모임대주택은 상한용적률(219.5%)에서 법적상한용적률(234.11%)로 가기 위해, 초과된 용적률(14.61%)의 절반(7.3%)으로 지어진다. 추정비례율은 104.45%로 산출됐다. 총수입 추정액(8,340억원)에서 총지출 추정액(5,105억원)을 뺀 뒤, 종전자산총액 추정액(3,097억원)으로 나눈 결과값이다. 조합원 분양가 추정액은 ▲전용49형(5.6억원) ▲전용59형(7.2억원) ▲전용84형(9.2억원) ▲전용 104형(11.1억원) ▲상가 33㎡(2.6억원) 등이다. 조합원들은 개별종전자산 추정액에 비례율(104.45%)을 곱해 권리가액을 산정할 수 있다. 앞선 추정비례율과 추정분담금은 확정된 내용이 아니며, 관리처분계획(안) 인가시 정식감정평가를 통해 종전자산 및 분양가격은 변동된다.

• 진현우 기자
• 2023-07-23 11:41

대청마을 모아타운 "관리계획안 보고, 반대하셔도 늦지 않아요"

지난해 서울시로부터 추가 공모로 모아타운 후보지에 뒤늦게 합류한 강남구 일원동 대청마을(북측)이 주민 청원서를 준비 중인 가운데, 제출 독려를 위해 설명회를 개최했다. 설명회는 법률사무소 국토·대화감정평가법인·세무법인 청솔이 강연과 후원을 진행했다. 추진위원회는 1개 구역도 이탈 없이 북측 전체가 모아타운 관리지역으로 지정되어야 한다는 점을 강조하며, 관리계획(안) 수립 관련 주민 청원서 제출을 독려했다. 23일 정비업계 따르면 대청마을 모아타운 추진위원회는 지난 22일(토) 오전 9시부터 오후 1시까지 서울주택도시공사 2층 대강당에서 모아타운 설명회를 개최했다. 설명회는 ▲추진현황·현안사항(송이철 통합위원장) ▲모아타운 바로 알기(김학주 한국부동산원 실장) ▲감정평가(강무진 대화감정평가법인 이사) ▲종합부동산세 부담 및 월세 수입감소 이슈(구판서 세무회계법인 청솔 대표) 등의 순서로 진행됐다. 먼저 강단에 올라선 송이철 통합위원장은 북측 구역 전체를 관리지역으로 선 지정해 달라는 내용의 주민 청원서 제출을 독려했다. 강남구청에 제출할 예정인 주민 청원서의 핵심 내용은 ▲선구역 지정 ▲종상향(1·2종→2·3종) ▲북쪽 대로변 35층 설계 ▲디자인 우수단지 ▲6m 초과 도로의 환지계획 포함 ▲준공 후 단일 관리사무소 운영 및 커뮤니티 공동 사용계획 등이다. 주민 청원서는 법적 구속력은 없다. 다만 준공 후 단일 관리사무소 운영 및 커뮤니티 공동 사용계획은 강남구·서울시가 결정할 사안은 아니다. 대청마을 모아타운은 총 6개 가로주택정비사업(모아주택)으로 이뤄져 있으며, 향후 조합 간 건축협정 및 협의를 통해 결정할 사안이다. 북측 전체 구역이 모아타운 관리지역으로 지정된다 하더라도, 6개 구역 중 토지등소유자·토지면적 동의율을 충족하지 못한 구역은 자연스레 사업에서 빠진다. 송이철 통합위원장은 "대청마을은 신속통합기획·공공재개발 공모에 신청했었지만 개포택지개발지구 내 저층단독주택지, 1종일반주거지역 과다, 공동주택 불허 지역이라는 도시계획적인 이유로 번번이 탈락했다"며 "모아타운(소규모주택정비 관리지역)으로 지정되면 용도지역의 변경 및 도로 정비 등을 할 수 있기 때문에 '반대'를 하더라도 모아타운 관리계획(안) 내용이라도 확인하고 반대하셨으면 한다"고 설명했다. 대청마을은 현재 단독주택·상가건물 소유주들의 반대가 극심한 것으로 알려졌다. 이날 설명회 질의응답(Q&A) 시간에도 단독주택 비율이 높은 1구역 주민들의 질문이 주를 이뤘다. 단독주택을 소유한 주민들은 재산권 보전 관련 이야기를 듣고 싶어 설명회에 참석했지만, 강의 대부분이 모아타운 관련 원론적인 내용으로만 구성돼 있어 아쉽다는 반응을 대체로 내놓았다. 이에, 추진위원회는 단독주택과 다세대주택 간 공정한 이익 분배를 위해 노력하겠다고 밝혔다. 평형별 조합원 분양가 조정을 통해 공정하게 이익을 분배하고, 이같은 방안은 조합정관에 포함시키겠다고 부연했다. 대청마을 모아타운 추진위원회는 모아타운으로 구역 지정고시가 이뤄지면 관리지역 내 도로를 폐도 또는 이전해 단지 내 차 없는 보행도로를 만들어 하나의 단지처럼 만들 수 있다는 점을 강조했다. 관리계획(안)을 수립할 때 도로의 환지 계획을 수립하면, 도시계획위원회 심의를 거쳐 폐도 또는 보행 전용 도로로 만들 수 있다는 게 추진위원회 설명이다. 민간재개발과 마찬가지로 지상에는 보행로를 만들고, 차량은 지하로만 통행할 수 있도록 사업을 이끌겠다는 게 골자다.

• 진현우 기자
• 2023-07-23 09:50

'1차 신속통합' 마장동, 한양대·홍익교회 대토 협상…재개발 성패 달려

2021년 신속통합기획(1차) 후보지로 선정된 성동구 마장동이 신속통합기획(안)을 확정지으며, 정비계획(안) 수립을 위한 가이드라인을 마련했다. 후보지 공모 때와 달라진 점은 살곶이2길변 쪽 한양대 소유 임야와 토지는 구역계에서 제척됐다. 앞으로 한양대학교 및 홍익교회(종교시설)와 토지정리를 위한 협의작업을 원활하게 이어나가야 하는 과제가 있다. 사실상 개발 성패는 대토 협의에 달려 있는 셈이다. 서울시는 마장동 382 일대의 신속통합기획(안)을 확정했다고 21일 밝혔다. 대상지는 지형의 단차가 최대 35m에 달할 정도로 가파른 경사지로, 한양대 임야를 등진 남고북저형의 대지로 일조권과 건축 배치에 불리한 태생적인 한계를 갖고 있다. 서울시는 용도지역을 현재 제2종(7층이하)에서 제2종으로 종상향시켜 높이를 24층 내외까지 완화시켜준다는 방침이다. 지형의 단차가 발생하는 구간에는 주민공동이용시설을 배치한다. 마장동 신속통합기획 성패는 한양대학교 및 홍익교회 등과의 원활한 협의가 전제되어야 한다. 마장동의 사업면적은 17,959㎡로, 이중 한양대 소유토지와 종교시설이 전체 면적의 36%를 차지한다. 구역계 조정 및 대토부지 계획 수립 등 향후 정비계획(안)을 만들어나가는 과정에서 이해 당사자들과의 의견조율이 중요한 이유다. 면적은 1:1 대토가 원칙이다. 한양대학교 대토 협상은 교육환경 개선과 부지 정형화가 동시에 고려돼야 한다. 한양대 세부시설조성계획 변경 시에는 서울시 시설계획과와도 협의가 필요하다. 뿐만 아니라, 재건축을 진행 중인 마장세림아파트(811세대)와 2차 신속통합기획 후보지인 사근동 293일대와도 협의를 통해 일체적인 도로를 조성해야 한다. 한양대학교 및 홍익교회 부지는 현재 용도지역을 유지한다. 종상향은 공동주택 부지만 1단계 상향된다. 서울시는 살곶이2길과 사근동11나길을 연결한 뒤, 확폭해 양방향2차로의 보행·차도를 만들 계획이다. 살곶이2길은 기존 3~4m에서 7~9m로 확폭한 뒤 선형을 조정한다. 살곶이2길과 사근동11나길을 연결해 내부순환도로로 교통흐름이 자연스레 이어질 것으로 기대된다. 정비기반시설을 통한 순부담률은 4% 내외로 정해졌다. 공공시설 등의 종류와 규모는 정비계획(안) 입안 과정에서 관계부서 수요조사를 통해 결정된다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(200%) ▲상한용적률(219%) ▲법적상한용적률(250%) 등이다. 상한용적률에서 법적상한용적률까지 완화혜택을 받으려면, 증가 용적률(31%)의 절반을 공공임대주택으로 지어야 한다. 신속통합기획(안) 상 용적률은 약 240% 내외다. 예상되는 주택공급물량은 260세대 내외로, 이는 정비계획(안) 입안 과정에서 주민 수요조사를 통해 변경 가능하다.

• 진현우 기자
• 2023-07-21 09:48

'비례율 92%' 여의도 수정아파트, 정비구역 본격 시동…용적률 477%

여의도 수정아파트가 기존 329세대에서 466세대로 탈바꿈하는 재건축 사업을 위해 본격 시동을 건다. 20일 정비업계 따르면 영등포구청은 여의도 수정아파트의 재건축 정비구역 지정을 위한 내용을 공개했다. 여의도 수정아파트의 추정비례율은 92.22%로 산출됐다. 총수입 추정액(1조680억원)에서 총지출 추정액(4,154억원)을 뺀 뒤, 종전자산총액 추정액(7,076억원)을 나눈 결과값이다. 여의도 수정아파트는 총 329세대로, 전용면적 74㎡(89세대)와 전용면적 150㎡(240세대)로 구성돼 있다. 전용면적 74㎡의 종전자산추정액은 주택공시가격(10억원)에 보정률 1.5배를 곱해 약 15억원으로 계산됐다. 전용면적 150㎡의 종전자산추정액은 주택공시가격(16억원)에 보정률 1.5배를 곱해 약 24억원으로 계산됐다. 전용면적 150㎡의 실거래가(6월)는 24억원으로 나와 있다. 종전자산추정액은 단순히 주택공시가격을 기준으로 약식 계산했기 때문에, 향후 관리처분 단계에서 정식으로 진행될 경우 현저한 차이가 발생할 수 있다. 조합원 분양가는 ▲전용 59㎡(15.3억원) ▲전용84㎡(19.9억원) ▲전용 120㎡(23.9억원) ▲전용 132㎡(25.4억원) 등으로 정비계획(안)에 기재돼 있다. 조합원들의 권리가액은 개별 종전자산 추정액에 추정비례율(92.22%)을 곱한 값이다. 권리가액에서 원하는 평형대의 조합원 분양가를 뺀 뒤 (-)가 나오면 추가 분담해야 하고, (+)가 나오면 환급받는 구조다. 일반분양가는 1평(3.3㎡) 당 6,100만원으로 계산됐다. 앞선 분담금에는 토지등소유자가 향후 개별적으로 부담해야 할 재건축초과이익과 이주비대출이자 등을 포함되지 않는다. 물론 분담금은 향후 사업시행계획인가와 관리처분계획인가 시 개별 물건별로 종전·종후자산감정평가금액이 다르기 때문에 계속해서 변동된다. 여의도 수정아파트의 구역면적은 15,537㎡로, 100% 일반상업지역이다. 최고층수는 49층, 최고높이는 175m로 제한된다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(400%) ▲허용용적률(420%) ▲상한용적률(477.74%)로 계획이 수립됐다. 허용용적률 인센티브로는 공공보행통로(8.24%), 열린단지(5%), 공개공지(1.8%), 지역기반시설정비(0.86%), 지역특화(5.49%) 등으로 모두 합쳐 21.39%다. 20% 상한을 꽉 채웠다. 허용용적률에서 상한용적률까지 완화된 부분(57.74%)은 공공청사(서울투자청) 기부채납으로 27.29%가 사용되고, 임대주택 건설에 30.45%가 적용된다. 예상되는 주택공급 물량은 총 466세대로, ▲60㎡ 이하(90세대) ▲60-85㎡ 이하(156세대) ▲85㎡ 이상(220세대) 등이다. 공공보행통로는 여의도 브라이튼과 접한 경계부에 6m 폭으로 지어진다. 차량 출입구는 국제금융로변과 국제금융로7길변 쪽으로는 내지 못한다. 현재 정문과 후문은 국제금융로7길변 쪽으로 나와 있다. 현재 삼부아파트와 마주하고 있는 여의나루로6길 쪽으로 출입구가 나는 방향으로 건축계획이 수립될 전망이다.

• 진현우 기자
• 2023-07-20 20:53

'통합하자' 개포경남·우성3차·현대1차, 신속통합기획 윤곽…내용은

1984년 준공된 경우현(개포경남·우성3차·현대1차)이 지난해 9월 신속통합기획 대상지로 선정된 지 약 1년여 만에 신속통합기획(안)을 공개했다. 타워팰리스 방면으로 넘어가는 보행교 건설과 도로·경관녹지·소공원 기부채납을 통해 상한용적률 248%까지를 기반으로 하며, 주민들의 의견 청취를 거쳐 조만간 신속통합기획(안)을 확정짓고 정비구역 지정을 위한 후속 절차를 밟아갈 것으로 관측된다. 20일 정비업계 따르면 서울시와 강남구청은 경우현 통합재건축을 위한 신속통합기획 주민설명회를 이달 7일(금) 개포동교회에서 개최했다. 발표를 맡은 심소희 서울시 신속통합기획2팀장은 재개발을 지연시킨 원인으로 ▲양재천 접근 ▲공공기여 ▲구역계 변경 ▲구역간 형평성 등을 꼽았고 이를 해결하고 조정하는 방향으로 신속통합기획(안)을 마련했다고 설명했다. 신속통합기획(안)은 ▲편리한 보행 ▲양재천을 품은 단지 ▲특화 디자인 ▲공공성과 사업성을 지향점으로 만들어졌다. 경우현의 신속통합기획가로는 강미선 이화여자대학교 건축학과 교수와 장창변 ANU건축사사무소 건축가가 참여했다. 주민들은 2021년 12월 주민제안(안)을 제출했고, 이듬해 9월 서울시는 신속통합기획 대상지로 선정했다. 1차 자문회의는 작년 12월부터 진행됐다. 신속통합기획(안)은 주민의견을 반영하고 민간-공공 간의 균형을 이룬 개발 방식이다. 경우현 주민들 입장에선 ▲양재천 조망권 ▲구역 간 공공기여 형평성 ▲통학환경 등이 사업성 확보 차원에서 중요하고, 서울시 입장에선 ▲양재천변 특화 ▲보행중심 가로활성화 ▲주택의 양적공급 및 소셜믹스 ▲주변 단지와의 연계성 등이 중요하다. 경우현 주민들과 서울시의 입장을 모두 반영하는 게 신속통합기획의 취지다. 개포지구단위계획(안)에 따르면 대모산에서 양재천까지 이르는 30m 길이의 통경축 2개가 존재한다. 특히 경우현은 인접한 곳에 구룡초등학교와 구룡중학교, 개일초등학교가 위치해 있어 앞선 남북축(통경축)뿐만 아니라 동서축(학교가는 길)도 고려해 계획안이 수립됐다. 고층(49층) 특화주동은 단지 중앙부에 배치되며, 30층에서 35층 규모의 특화주동은 도로변에 들어선다. 현재 단지 중앙에는 우수관로가 지하에 지나간다. 디에이치퍼스티어가 선릉로 쪽으로 우수관로를 옮긴 것처럼, 경우현도 선릉로 쪽으로 옮기려고 했으나 교각으로 인해 기술적으로 이동이 불가한 상황이다. 따라서 개포로53길 쪽으로 이설 배치하는 방향으로 설계가 이뤄졌고, 이 과정에서 폭원 3m 도로를 추가 공공용지로 기부채납해야 하는 상황이 발생했다. 결과적으로 기부채납을 통해 받아야 할 용적률은 254.87%로 집계됐다. 다만, 지구단위계획은 250%까지로 상한용적률이 제한돼 있기 때문에 약 5% 가량의 용적률 손실이 발생한다. 이에, 북측 근린공원을 포함하는 방향으로 구역계가 확장됐다. 구역계 확장에 따른 용적률은 247.69%로 조정됐다. 경우현의 기준용적률과 허용용적률은 각각 210%, 230% 이하며, 도로·경관녹지·소공원·보행교 기부채납을 통해 상한용적률 247.69%까지 확보 가능하다. 상한용적률(247.69%)에서 법적상한용적률(300%)까지는 증가하는 용적률의 절반(약 26%)을 공공임대주택으로 제공해야 한다. 통합재건축을 통해 예상되는 공급물량은 약 2,340세대다. 현재 3개 단지는 1,499세대다.

• 진현우 기자
• 2023-07-20 14:18

'먹자골목·백년시장' 수유동141번지, 수시공모로 모아타운 입성할까

강북구 수유동141번지가 모아타운 사업을 준비 중인 가운데, 올해 수시공모로 후보지 대열에 합류한 양천구 목4동과 관악구 성현동의 뒤를 이을지 관심이 모아진다. 현재 수유동141번지는 ㈜엠아이하우징이 PM(Project Management) 회사로 통합사무실을 운영하고 있다. ㈜엠아이하우징은 모아타운 시범사업지인 중랑구 면목동 사업을 이끌고 있다. 20일 정비업계 따르면 강북구청은 수유동141번지의 모아타운 공모 신청 전 토지등소유자들의 사업 이해도를 높이기 위한 설명회를 지난 19일 열었다. 사업 대상지 현황소개와 공모 신청 방법은 김학주 한국부동산원 실장이 진행했다. 서울시는 지난해에는 상·하반기 각각 1회씩 공모를 진행했으나 올해부터는 주민동의율 30%를 충족한 사업지를 대상으로 수시공모를 진행하고 있다. 수유동 141번지 일대 면적은 81,873㎡며, 용도지역은 제1종·제2종(7층이하)·제3종이 혼재돼 있다. 제2종(7층이하)이 약 92%를 차지한다. 총 건축물(433개동) 중 노후화된 건축물은 336개로 전체 약 78%를 차지한다. 주택 유형별로 나눠보면 ▲단독주택(309개) ▲공동주택(55개) ▲근린생활시설(66개) ▲기타(3개) 등이다. 지하층이 있는 건물은 259개로 전체 60%에 육박하는 것으로 집계됐다. 사업 대상지는 모아주택(가로주택정비사업) 6개로 구역계가 설정됐다. 주민동의율은 ▲1구역(38.4%) ▲2구역(20.4%) ▲3구역(46.7%) ▲4구역(51.6%) ▲5구역(45%) ▲6구역(51%) 등으로 조사됐다. 강북구청은 오는 8월 관련 부서 협의를 마치고 서울시에 수시공모를 신청한다는 계획이다. 양천구 목4동과 관악구 성현동은 서울시에 수시공모를 신청한 지 1달여 만에 후보지 선정을 확정지은 바 있다. 다만 수유동 141번지는 수유리먹자골목과 백년시장 등의 상권에 속하고 있어 향후 사업을 진행함에 있어 상인회 등과 충분한 사전협의가 필요할 것으로 보인다. 지난해 하반기 모아타운 후보지로 선정된 광진구 자양동은 양꼬치골목과 노룬산시장과 연접해 있는 탓에 아직 모아타운 관리계획(안) 수립을 위한 용역 발주를 진행하지 못한 상황이다. 상인들을 중심으로 한 반대 민원과 찬성 주민들 간 의견 조율을 위해 주민설문조사까지 마친 상황이다. 물론 주민설문조사를 어떤 방향으로 해석해 결론을 내릴지는 아직 알려지지 않았다. 최정희 강북구청 재개발재건축지원단장은 "구청 차원에서도 모아타운 수시공모를 신청하기에 앞서 상인회 의견을 사전에 수렴하며 사업을 지원사격할 것"이라고 말했다.

• 진현우 기자
• 2023-07-20 09:44

등촌2동, 모아타운 구역지정 '2년 3개월'만…10만㎡ 이슈로 2개 나눠

2021년 4월 국토부 선도사업(1차) 후보지로 선정됐던 강서구 등촌2동이 모아타운 구역으로 지정되며 여섯 번째로 관리계획(안)을 마련했다. 국토부 선도사업으로 선정될 때 97,000㎡였던 등촌2동은 구역계를 만들어 나가는 과정에서 116,435㎡로 늘면서, 2개 모아타운(등촌2동 515-44일대/등촌2동 520-3일대)으로 분리해 관리계획(안)을 수립했다. 서울시는 지난 18일 제7차 도시재생위원회(소규모주택 수권분과위원회)에서 ▲등촌2동 515-44 ▲등촌2동 520-3일대 ▲면목3·8동 44-6 일대 ▲면목본동 297-28 일대 ▲중화1동 4-30 일대 ▲망우3동 427-5 일대 등을 모아타운 구역으로 지정한다고 19일 밝혔다. 등촌2동을 제외하고, 중랑구 소속 모아타운 후보지 4곳은 선구역 지정을 받게 됐다. 모아타운 선 구역지정이 될 경우, ▲사업시행구역 면적(1만㎡→2만㎡) ▲6m 도시계획도로로 둘러싸여 있지 않아도 인정 ▲모아타운 내 가로주택정비·자율주택정비사업 노후도 요건 완화(67%→57%) 등의 완화 혜택을 누릴 수 있다. 조합설립인가를 조금 더 원활하게 하기 위한 목적으로, 모아타운 관리계획(안) 수립이 완료됐음을 의미하는 건 아니다. 따라서 실질적으론 등촌2동만이 모아타운 구역으로 지정됐다고 볼 수 있다. 등촌2동은 지난 2021년 4월 국토교통부 선도사업 후보지로 선정된 지 2년 3개월 만에 구역지정을 받게 됐다. 국토교통부 선도사업 후보지 동기인 ▲시흥3동 1005번지 일원 ▲시흥5동 922-61 일원 ▲시흥4동 817 일원도 모아타운 구역지정을 받은 상황이다. 등촌2동은 당초 97,000㎡였지만 현재 구역 지정될 때 면적은 116,435㎡로 늘어났다. 모아타운 1개의 구역면적이 100,000㎡를 넘지 못하기 때문에, 불가피하게 2개로 나뉘어 구역지정이 이뤄졌다. 올해 5월 공람공고된 계획과 크게 달라진 점은 등촌로 쪽 면적이 모두 빠졌다. 또한 공람공고될 때 계획(안)은 모아타운1구역부터 6구역까지로 구역명칭이 기재됐으나, 구역지정될 때 계획(안)은 2개 모아타운으로 분리돼 구역명칭이 달라졌다. 전체 세대 수도 2,244세대에서 2,387세대로 약 143세대 늘어났다. 등촌2동 내 6개 가로주택정비사업은 현재 조합설립인가 작업을 진행 중이다. 모아주택1구역과 2구역은 기존 1종일반주거지역에서 제2종(7층이하)일반주거지역으로 종상향이 이뤄지며, 종상향에 따른 반대급부로 임대주택을 건설해 서울시에 공급해야 한다. 상한용적률은 250%다. 자연경관지구인 모아주택3구역은 제1종일반주거지역으로 별도의 종상향은 없으며, 임대주택 20% 이상을 공급하는 대가로 상한용적률 200%를 적용받는다.

• 진현우 기자
• 2023-07-19 20:32

'추진위 2개' 서초삼풍, 한자신·한토신 통해 활로 모색…주민 결정은

서초삼풍아파트가 신탁방식의 정비사업 진행 여부를 결정하고자 이달 22일(토), 23일(일) 설명회를 개최한다. 업계 자웅을 겨루는 한국토지신탁과 한국자산신탁이 컨소시엄을 맺어 입찰에 참여한 가운데 강남 재건축 단지에서 신탁방식의 정비사업장이 탄생할지 관심이 모아진다. 2개 추진위로 나뉘어 있는 현재 상황에서, 조합원들이 신탁방식을 선택할 경우 자연스레 내부 통합도 달성할 수 있을 전망이다. 19일 정비업계 따르면 서초삼풍아파트는 신탁방식과 조합방식을 두고 여느 재건축 사업장과 마찬가지로 선택의 기로에 서 있다. 서초삼풍아파트 삼풍재건축추진준비위원회는 이달 4일(화) 우선협상대상 신탁사 선정을 위한 입찰지침서를 나라장터에 올렸다. 우선협상대상자로 선정된 신탁사는 삼풍재건축추진준비위원회와 업무협약(MOU)을 체결하고, 정비구역 지정이 된 후 신탁 계약을 체결하는 순서다. 삼풍재건축추진준비위원회가 제시한 적격심사 기준표에 따르면, 한국자산신탁이 한국토지신탁에 앞설 수 있는 평가 항목이 있다. 업무 수행실적 평가 부문에서 '서울시 재건축 신속통합기획 확정 실적'이다. 한국자산신탁은 신속통합기획 대상지인 여의도 시범아파트의 사업시행자인 반면, 한국토지신탁은 재건축 사업장(신속통합기획)은 없었기 때문이다. 결론적으로 두 신탁사는 경쟁보단 컨소시엄을 구상해 참여하는 방법을 선택했다. 서초삼풍아파트가 주민 투표를 통해 신탁 방식으로 정비사업을 진행하게 되면, 두 신탁사는 사업비율을 결정해 신탁수수료와 신탁계정을 통한 대여금 비율을 나눌 것으로 보인다. 한국자산신탁과 한국토지신탁은 신탁계정을 통한 대여금리를 무보증 회사채 BBB+ 등급의 민평금리를 기준으로 한다. 부동산 시장과 사업장의 특색을 감안해 기준으로 삼은 금리에 스프레드 마진을 얹는 구조다. 신탁수수료율은 매출총액의 약 2~4% 수준이 될 전망이다. 이때 매출총액은 재건축 사업의 분양수익을 의미하며, 신탁수수료는 추진준비위원회와 협의를 통해 결정된다. 서초삼풍아파트는 내부적으로 2개 추진준비위원회가 있는 것으로 전해진다. 재건축 사업을 진행하기 위해선 동별 동의율을 확보해야 하는 터라, 2개 추진세력으로 나뉘어져 있다는 점은 통합 없이 사업을 진행하기 어려움을 의미한다. 이같은 상황을 타개하기 위한 국면 전환의 계기로 신탁방식의 정비사업을 검토한 것으로 전해진다. 추진준비위원회가 복수이기 때문에 향후 세력을 하나로 합치는 게 쉬운 일은 아니기 때문이다. 최근 신탁방식을 통한 정비사업 붐이 일고 있는 것도 서초삼풍아파트의 의사결정에 영향을 줬을 것으로 보인다. 신탁방식은 추진위원회 설립과 조합 단계를 거치지 않아도 되고, 사업 초기 안정적으로 자금을 조달할 수 있기 때문이다. 물론 향후 시공사를 선정하게 되면, 시공사 입찰보증금을 사업비로 전환해 쓰기 때문에 신탁사의 자금 조달 역할은 사업 초기에 국한된다. 신탁사를 선정할 때에는 자금 조달 역할보다는 재건축 사업 노하우와 인허가 작업에 충분한 역량을 가졌는지 여부를 판단하는 게 중요하다.

• 진현우 기자
• 2023-07-19 09:21

모아타운 명단 및 진행상황(2023.07.19 기준)

• 진현우 기자
• 2023-07-19 11:11