발행일(UPDATE): 2025년 07월 04일 17시 00분
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대치동 은마아파트가 조합설립을 위한 창립총회 카운트다운에 들어선 가운데, 약 15조원 규모로 추정되는 재건축 사업을 이끌 수장이 누가 될지 정비업계 관심이 모아진다. 15일 정비업계 따르면 은마아파트 주택재건축정비사업 조합설립추진위원회는 이달 19일(토) 오후 2시 조합창립총회를 개최한다. 이날 상정되는 안건은 ▲제1호(조합정관 확정) ▲제2호(상가 독립정산제 업무 협약서) ▲제3호(조합 임원 선임) ▲제4호(조합 대의원 선임) ▲제5호(행정업무규정) ▲제6호(예산회계규정) ▲제7호(선거관리규정) ▲제8호(2023년 사업비·운영비 예산) ▲제9호(자금 차입) ▲제10호(총회 의결사항 대의원회 위임) ▲제11호(토지소유권 이전등기 절차 이행 소송을 위한 위임계약 체결) 등이다. 관심을 모으는 안건은 단연 재건축 사업을 이끌어 갈 집행부 선임이다. 조합장 선거에 나선 이재성 후보(기호 1번)는 은마소유자협의회 대표이자, 부동산업을 주요 사업으로 둔 한국에셋개발을 2012년부터 운영해 왔다. 이재성 후보는 ▲동일평형 마이너스 분담금 실현 ▲전 조합원 100% 원하는 평수 이동 ▲조합원 권리 및 이익 보장 ▲이권 카르텔 배제 등을 핵심 공약 사항으로 내세웠다. 준공 후 1년 이내 자산가치 50억원 규모의 아파트를 만들고 같은 평형으로 이동할 경우 분담금 환급을 이루겠다는 목표다. 기호 2번으로 나선 최정희 후보는 현재 은마아파트 추진위원장이다. 최정희 후보는 ▲2년 내 이주 시작(정비계획 변경 시 6개월 추가) ▲미리 보는 모델하우스 ▲분담금 낮추기 ▲확실한 고급화 등을 내세웠다. 이중에서도 2년 이내 이주를 약속한다는 문구를 통해 속도감 있게 사업을 진행하겠다는 의지를 피력했다. 은마반상회를 이끌었던 최정희 후보는 2022년 3월부터 추진위원장을 맡아 업무를 수행해 왔다. 창립총회 당일 두 후보자는 5분의 선거 연설 시간이 주어질 전망이다. 현재 은마아파트 토지등소유자는 4,805명으로, 이중 선거권이 없는 자(543명)를 제외하고 확정된 선거인 수는 4,262명이다. 토지등소유자 대비 선거인 비율은 약 88%다. 이번 창립총회를 통해 은마아파트 재건축 사업을 이끌게 될 조합 임원은 ▲조합장(1명) ▲감사(1명) ▲이사(5명)로 임기는 3년이 부여된다. 임기 없는 종신제로 뽑히는 대의원은 125명이다. 조합 임원 및 대의원 투표는 ▲사전투표(은마아파트 관리사무소 내 선거관리위원회 사무실) ▲우편투표(송파구 가락동에 위치한 선거관리위원회 사무실) ▲총회당일투표(양재 AT센터 제2전시장) 등으로 이뤄진다. 창립총회가 진행되려면 토지등소유자의 20% 이상이 참석해야 한다. 은마아파트 창립총회가 무사히 성료돼 올해 하반기 내로 강남구청의 조합설립인가를 받게 될 경우, 조합장을 필두로 한 집행부는 49층 층고상향과 GTX-C(삼성역~양재역 구간) 관련 과제들을 차례로 해결해 나가야 한다. 은마아파트는 올해 2월 재건축 정비계획(안) 열람공고를 진행했고, 최고 35층 설계안으로 서울시 심의를 통과했다. 최고 층수를 35층에서 49층으로 높이기 위해선 정비계획(안) 및 구역지정 변경 절차를 밟아야 한다. 다만 층수가 올라간다고 일반분양 물량이 증가하는 건 아니기 때문에, 결과적으로 2명의 후보가 분담금 발생을 최소화시키겠다는 공약은 서울시로부터 용적률 추가 혜택을 받을 수 있느냐 여부와 관련 있다. 올해 2월 발표된 은마아파트 추정비례율은 약 100.47%다. 추정비례율은 총수입 추정액(15조2,424억원)에서 총지출 추정액(5조2,135억원)을 뺀 뒤, 종전자산평가 추정액(9조9,815억원)으로 나눠 계산된 결과값이다. 기존 30평(전용면적 76㎡)을 소유한 집주인이 가장 큰 평형대인 전용 109㎡를 선택할 경우 추가 분담해야 할 금액은 7억7,644만원으로 나왔다. 전용 59㎡로 줄여서 분양 신청할 경우에만 약 1억5,431만원 정도 돌려받을 수 있다. 기존 평형대를 유지하거나 늘려서 신청할 경우 최소 4억2,000만원에서 최대 7억7,644만원까지 분담금이 나오는 것으로 계산된다.
1971년 준공된 여의도 시범아파트가 이번 달 서울시 도시계획심의위원회 심의 안건으로 올라가 통과할 수 있을지 관심이 모아진다. 지난 2017년 6월 한국자산신탁을 사업시행자로 지정한 지 6년 만의 정비구역 지정을 바라보고 있는 상황이다. 시범아파트는 작년 11월 서울시로부터 정비계획을 수립하는데 있어 가이드라인이 될 신속통합기획(안)을 확정받았다. 15일 정비업계 따르면 여의도 시범아파트 정비사업위원회와 한국자산신탁은 소유주들에게 이달(8월) 중 서울시 도시계획심의위원회 상정이 가능할 것 같다며, 정비계획(안) 결정 고시가 이뤄지게 될 경우 지난 달 진행한 희망평형 설문조사 결과를 토대로 건축심의에 착수하겠다는 공식 입장을 전달했다. 2023년 토지등소유자들을 상대로 하는 전체회의(예산안 등)는 추석 명절 안팎으로 일정을 예정하고 있다는 점도 덧붙였다. 여의도 시범아파트는 지난 달 희망평형 설문조사를 완료했다. 토지등소유자의 약 73%가 참여한 것으로 알려졌다. 설문조사는 올해 3월 공람공고된 정비계획(안) 상 설계안을 가지고 소유주들의 선호도(선호평형·부대복리시설 등) 파악 목적으로 진행됐다. 향후 예정된 건축심의는 ▲건축물의 향과 일조량 ▲도시미관 증진 계획 ▲단위세대의 공간구성 및 적정성 ▲건축물 구조계획 ▲지하주차장 설계 등이 들어간다. KB부동산신탁이 사업시행자로 재건축 사업을 이끌고 있는 한양아파트·공작아파트가 시공사 선정에 나선 것과 달리, 여의도 시범아파트는 설계 변경 등의 분쟁을 방지하기 위해 건축심의를 완료한 후 시공사 선정에 착수할 계획이다. 건축심의를 통해 기본설계 정도는 확정짓고 나서, 사업시행계획(안) 인가와 시공사 선정 절차를 투트랙으로 동시에 추진한다는 것이다. 시공사 선정 소요 기간은 최소 6개월 정도 소요될 것으로 전망했다. 현재 원효대교 부근에서 한강 조망 세대를 더 늘리기 위해 설계사(종합건축사사무소 건원)와 교육영향평가업체 등과 협업하고 있다. 현재 1,584세대인 시범아파트는 재건축 후 2,466세대(임대주택 300세대)로 늘어난다. 올해 3월 공람공고된 정비계획(안)에 기재된 공급물량(2,488세대)보다 22세대 줄었다. 이처럼 설계 변경에 따라 평형대별 배정 수와 예상 공급물량은 정비사업이 진행되는 과정에서 계속해서 바뀔 예정이다.
강동송파교육지원청이 둔촌주공(올림픽파크포레온) 내 학교부지로 한산중학교 이전 및 증축 관련 논란이 불거지자, 지역 주민 의견수렴에 나섰다. 둔촌주공 조합에서 실시한 입주예정자 설문조사에 따르면, 2025년 1월 입주가 이뤄졌을 때 예상되는 중학생 수는 1,096명으로 집계됐다. 강동구 내 학령인구 감소로 학교 신설은 불허 결정이 내려진 가운데, 한산중학교 이전 관련 지역주민들의 갈등은 계속해서 커지고 있다. 14일 정비업계 따르면 서울특별시강동송파교육지원청 행정지원과(이하 교육지원청)는 한산중학교 이전 및 증축 관련 지역주민을 위한 설명자료를 배포함과 동시에 의견수렴에 나섰다. 교육지원청은 이달 23일(수)까지 학부모 및 둔촌동 지역주민들의 의견을 수렴할 예정이다. 둔촌주공 조합은 기부채납 조건으로 중학교를 신설하려고 했지만 교육지원청에서 신설을 불허하면서 한산중학교 이전 논의가 빠르게 진행됐다. 당초 교육지원청은 둔촌주공아파트 재건축으로 12,032세대가 입주할 경우, 중학생이 증가할 것을 감안해 학교 신설을 추진했다. 하지만 2020년 중앙투자심사 결과 학령 인구 감소로 인해 학교를 신설할 수 없다는 내용의 '부적정' 통지를 받았다. 학교 신설이 불가능해진 상황에서, 둔촌동에 거주 중인 학생들의 학습권과 환경권을 보장하기 위해 최적의 학생배치 방안을 모색하게 됐다는 게 교육지원청의 공식적인 설명이다. 둔촌주공아파트 재건축 사업은 지난 2006년 정비구역으로 지정됐고, 2014년 학교용지(16,124㎡)를 기부채납하는 방향으로 교육지원청과 협약을 체결했다. 재건축 사업이 한창 진행되던 2020년, 둔촌일초(가칭)와 둔촌일중(가칭)은 설립수요가 없다는 이유로 부적정 판정을 받았다. 교육지원청이 2023년 1월 기준 분석한 강동구 학령인구 추이는 2030년까지 계속해서 줄어드는 것으로 나타났다. 교육지원청은 현재 학생배치 검토(안)으로, 기존 학교 증축(1안)과 한산중학교 이전·증축(2안)을 생각하고 있다. 1안은 둔촌중학교와 한산중학교를 위치 변화 없이 증축하는 안이며, 2안은 한산중학교를 둔촌주공아파트(올림픽파크포레온) 단지 내로 이전한 뒤 증축하는 안이다. 한산중학교를 이전할 경우, 기존 학교 활용계획은 구체적으로 검토되지 않은 상황이다. 교육지원청과 둔촌주공 재건축 조합 간의 한산중학교 이전 처리 관련 논의가 이뤄지면서, 둔촌2동·성내동 주민들은 '한산중 지키미 운동본부'를 만들어 민원을 제기하고 있다. 한산중학교가 이전할 경우, 기존보다 통학거리가 멀어지게 될 뿐만 아니라 통학 거리에 따라 영향을 받는 매매가·전세가 등 재산권에도 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 반대로 학교가 단지 내로 들어오면, 아파트 단지의 재산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있다. 둔촌2동(한산중학교 현재 위치)과 둔촌1동(올림픽파크포레온)은 풍성로를 사이에 두고 행정권역이 다르다. 둔촌2동·성내동 주민들은 한산중학교 이전을 결사코 막아내겠다는 입장을 나타내고 있는 가운데, 올림픽파크포레온 주민들 사이에선 한산중학교 이전 여부를 두고 의견이 갈리고 있다. 기존 원안(학교 신설)을 이행할 수 있는 방법을 찾아보자는 의견과 동시에 한산중학교를 단지 내로 이전해야 한다는 의견이 공존하고 있다. 한편, 최근 방배5구역(디에이치방배) 조합도 출생아 수 감소 등에 따라 초등학교를 짓지 않기로 결정했다. 정비기반시설 중에서 학교(8,112㎡)를 빼고 공공시설(7,758㎡)과 사회복지시설(700㎡)을 짓기로 결정하며, 정비계획(안) 변경을 위한 공람공고를 이달 28일(월)까지 진행한다.
지난 7월 건축심의를 통과한 북아현3구역이 사업시행계획(안) 변경을 위한 내달 조합원 총회 개최를 목표로 사업속도에 박차를 가하고 있다. 북아현3구역은 우수건축디자인 단지로 선정됨에 따라 60㎡ 타입 이상 세대 발코니 설치비율도 100% 가능해졌으며, 스카이브릿지가 들어갈 랜드마크 동은 최고층수가 기존 29층에서 32층으로 3개층 상향 조정되는 등 건축심의도 통과한 상황이다. 14일 정비업계 따르면 북아현3구역은 지난 7월 건축심의를 통과하면서 사업시행계획(안) 변경을 위한 업무 수행에 총력을 다하고 있다. 사업시행계획(안) 변경을 위한 조합원 임시총회는 오는 9월 중 열릴 것으로 예상된다. 사업시행계획(안) 변경 인허가를 받게 되면, 조합원 분양신청을 포함해 관리처분계획(안) 인가 작업을 진행하게 된다. 현재 인접해 있는 북아현2구역은 작년 3월 사업시행계획(안) 변경 인가를 받고 조합원 분양신청까지 마친 상황이지만 시공사단과 공사비 협상이 끝나지 않아 관리처분계획(안) 수립 절차를 계속해서 진행 중이다. 북아현3구역 건축심의 핵심 내용으로는 ▲구릉지형 및 공공보행통로를 고려해 단지 레벨 조정 ▲스카이브릿지 랜드마크 동(최고층수 29층→32층 변경) ▲커뮤니티 시설 세대당 약 1.3평 확보 ▲세대당 약 1.6대 주차면적 확보 ▲우수건축디자인 단지(60㎡ 타입 이상 세대 발코니 설치비율 100%) ▲단위세대 층고 2.5m 등이다. 북아현2구역은 서울시로부터 공식적인 심의 의결서를 바탕으로 설계 일부를 변경할 예정이다. 사업시행계획(안) 변경 작업과 동시에 최고 층수 및 최고 높이 변경을 위한 재정비촉진계획(안) 변경도 진행한다. 지하주차장 설계 변경으로 인한 교통영향평가와 환경영향평가 심의도 사업시행계획(안) 변경 인가 전까지 마무리할 계획이다. 작년 2월 변경된 북아현재정비촉진지구 재정비촉진계획(안)에 따르면 구역 면적은 908,141㎡며, 기준용적률과 상한용적률은 각각 210%, 260%다. 최고높이는 기존(103m)보다 10m 줄어든 93m 이하로 수립됐으며 최고층수도 35층에서 30층으로 수정됐다. 최고높이 및 최고층수는 금번 건축심의 결정에 따라 일부 조정될 예정이다. 재개발을 통해 공급되는 총 예상 세대 수는 4,776세대로, 조합원·일반분양과 공공임대가 각각 3,964세대, 812세대다. 한편, 서대문구청은 지난해 북아현3구역 조합장을 상대로 도시및주거환경정비법 위반 관련해서 고발했으나, 최근 서대문경찰서는 '혐의없음'으로 불송치 결정을 내렸다.
북아현2구역이 작년 3월 사업시행계획(안) 변경인가를 받은 직후 조합원 재분양까지 완료했지만, 삼성물산-DL이앤씨와의 공사비 협상이 마무리되지 않아 관리처분계획(안) 절차에 착수하지 못하고 있다. 서대문구청은 공사비 검증을 완료한 후 관리처분계획(안)을 수립하라는 지침을 내렸고, 조합은 작년 8월 공사도급계약 협상단(9인)을 선임해 본격적인 협상을 진행해 왔다. 11일 정비업계 따르면 시공사단(삼성물산-DL이앤씨)이 조합 측에 건넨 평당 공사비 제안은 ▲859만원(조합요청 마감재 수준) ▲749만원(일반분양 마감재 수준) ▲719만원(조합원 세대 마감재 하향 조정)으로 구성된다. 북아현2구역은 올해 4월 정기총회에서 총사업비 예산(안)을 작성하는 과정에서 평당 공사비로 610만원을 책정했다. 조합과 시공사단의 공사비 차이는 최대 249만원이 나는 셈이다. 지난해 지정고시된 사업시행계획(안) 내용에 따르면, 북아현2구역의 건축연면적은 391,652㎡(공동주택 369,281㎡+주거복합 22,370㎡)다. 앞선 건축연면적을 3.3㎡당 평수로 환산하면 약 11만8,470평이 나온다. 조합이 원하는 수준의 마감재로 공사를 한다는 가정 하에, 삼성물산-DL이앤씨가 제안한 공사비(859만원)로는 건축시설 공사비가 약 1조170억원(VAT 제외)이 나온다. 조합이 올해 4월 총회에서 의결한 총사업비 예산(안) 상 건축시설공사비는 약 7,226억원(VAT 제외)이다. 건축시설 공사비만 약 2,944억원의 차이가 발생한다. 앞서 단순 비교한 건축시설 공사비는 도급공사비와 철거비 등을 추산한 금액이다. 정비기반시설공사비와 지장물이설비(상수도·가스·전기·통신·소화전 등), 기타공사비 등은 제외된 값이다. 조합과 시공사단의 협상은 작년 9월 1차 회의를 시작으로 올해 7월까지 진행됐다. 현재 북아현2구역은 시공사단이 안내한 금액에서 20% 하향되어야 한다는 입장이다. 협의가 결렬될 경우, 시공사단(삼성물산-DL이앤씨) 계약해지 절차가 진행될 가능성도 시사한 것으로 전해진다. 최근 조합은 합리적인 공사비 제안이 없을 경우 조합원들의 의사를 물어 시공사단 해지절차 등도 검토할 수 있다는 점을 설명했다. 조합은 인근 지역에 위치한 공덕1구역의 평당 공사비가 약 630만원에 협의를 완료했다는 점을 사례로 들며, 삼성물산과 DL이앤씨의 여러 사업장을 감안하더라도 현재 제시한 공사단가는 공사비 상승요인이 과다하게 반영돼 있다는 의견을 전달했다. 인접해 있는 공덕1구역(마포자이힐스테이트)은 1년여 넘는 협상 끝에 평당 공사비를 '613만원+α'로 산정했다. 마감재 고급화를 할 경우 평당 630만원 수준에서 공사를 진행하기로 협의를 마치고 최근 관리처분계획(안) 인가도 완료했다. 당초 도급계약상 평당 448만원에서 약 40% 증가한 수치다. 한편, 조합은 지난 달 29일 조합원들을 상대로 공사비 설명회를 진행했고, 이달 12일에는 시공사단이 직접 조합원들에게 공사비를 설명하는 자리를 가질 계획이다.
교수촌으로 불리우는 홍은5구역(서대문구 모래내로 347-10번지 일대)이 14년 만에 정비계획 변경(안) 입안절차를 진행하고 있다. 2009년 정비구역으로 지정된 뒤, 이듬해 시공사(롯데건설)까지 선정했으나 재건축을 반대하는 주민들과 법적 소송을 진행하며 14년 넘게 개발에 진척사항이 없었다. 11일 정비업계 따르면 서대문구 신통개발과는 홍은5구역 재건축 정비구역 지정 및 정비계획 변경(안) 공람공고를 이달 21일(월)까지 진행한다. 정비계획(안) 변경 사유는 ▲토지이용계획 및 정비기반시설 변경 ▲건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이 변경 ▲주민공동시설 설치계획 ▲정비사업의 시행계획 등이다. 층수는 기존 16층에서 25층으로 상향 조정됐고, 주택공급 세대수는 기존 540세대에서 630세대로 늘어난다. 예상되는 주택공급 물량(630세대)을 면적별 세대 수로 살펴보면, ▲60㎡ 이하(146세대) ▲60-85㎡ 이하(384세대) ▲85㎡ 초과(100세대)로 구성된다. 정비기반시설 등 기부채납 증가로 상한용적률이 법적상한용적률(250%)에 근접해 임대주택 계획은 없다. 기존 정비계획(안) 상 임대주택은 88세대가 존재했다. 건폐율과 용적률은 각각 21.65%, 249.82%다. 주차대수는 1,282대로, 법정(695대) 대비 587대 추가 확보했다. 허용용적률은 기본용적률(190%)에 단독주택 세입자대책 인센티브 3%를 더해 193%가 적용됐다. 허용용적률을 기반으로 공공시설부지 면적(5,715㎡)과 기부채납 건축물 환산부지 면적(1,319㎡)을 통해 계산한 상한용적률은 249.82%다. 조합원들의 추정분담금을 결정하게 될 추정비례율은 130%로 산출됐다. 총수입 추정액(6,101억원)에서 총지출 추정액(4,652억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(1,104억원)으로 나눈 결과값이다. 일례로 종전자산 추정금액이 2억원일 경우, 권리가액은 2.6억원(2억원x130%)으로 계산된다. 조합원 분양가는 평형대별로 ▲24타입(6.4억원) ▲34타입(8.1억원) ▲41타입(8.6억원) ▲53타입(11억원) 등이다. 홍은5구역 면적은 34,817㎡로, 제2종일반주거지역(34,479㎡)과 제2종일반주거지역 7층이하(338㎡)로 구성돼 있다. 홍은4구역의 개발사업이 무산되면서 연계해 계획됐던 내용들은 모두 폐지됐다. 구역 내 총 건축물 수는 116개(유허가 건물)로, 무허가 건물은 존재하지 않는다. 주택 유형별로 살펴보면 ▲단독주택(77개) ▲다가구주택(2개) ▲기타(16개) ▲아파트(1개) ▲다세대(20개)로 구성돼 있다.
![[르포] "간절합니다" 여의도 진주, 설계 질문만 1시간…구역지정 이뤄낼까](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20230832/art_16916269908635_9287bd_178x118_c0.jpg)
"인도네시아 대사관 옆 여의대방로68길 정말 협소합니다. 여의도 진주아파트 재건축 완료하게 되면, 공동주택만 557세대로 주차대수만 약 1,100대가 계획돼 있습니다. 유일한 진출입로를 여의대방로68길 안쪽으로 넣으면 출퇴근 시간에 마비가 되지 않을까 염려됩니다. 또한 대우트럼프월드 아파트(282세대) 주민분들도 사용하는데 주거 쾌적성 차원에서 현재 6m 도로를 확폭할 필요가 있습니다." 여의도 진주아파트 주민들은 영등포구청이 지난 9일(수) 오후 3시 정비계획(안) 수립을 위해 마련한 주민설명회에서 설계 보완이 필요해 보이는 부분에 대해 다양한 의견을 적극 개진했다. 도시계획업체인 디에이그룹의 PT 발표는 15분 남짓이었지만, 주민들의 질의응답(Q&A) 시간은 1시간 넘게 진행됐다. 주민들이 거주하는데 있어 불편함 없는 아파트로 만들어 달라는 게 진주아파트 주민들의 공통된 발언이었다. 진출입로가 들어설 예정인 여의대방로68길 확폭과 관련, 디에이그룹은 구역 안쪽으로 도로를 낼 경우 그만큼 사업 면적이 축소된다고 설명했다. 아파트를 지을 수 있는 땅이 줄어든다는 건 주민들 입장에서 사업성이 줄어든다는 말과 같은 맥락이다. 용적률과 건폐율 등의 건축계획 지표도 모두 달라진다. 그럼에도 불구, 협소한 도로인 만큼 현장 참석자들은 진출입로에 대한 설계 고민이 필요하다는 점을 당부했다. 이날 설명회는 지난 2020년 11월 토지등소유자 60%의 동의를 얻어 주민제안(안)을 제출한 지 약 3년 만에 열린 설명회였다. 진주아파트는 여의도 아파트지구단위계획에 포함돼 있지 않다. 서울시와 영등포구청은 작년 10월과 올해 2월 관계기간 협의를 진행했고, 이달부터 정비계획(안) 수립을 위한 주민열람공고에 들어간 상황이다. 오는 9월 영등포구의회 의견청취가 마무리되면 하반기 중 서울시 도시계획심의위원회에 올라간다. ◆ 제3종→일반상업 종상향, 정비계획상 적률 462% 수립…'십자도로' 시유지는 무상양도 받은 뒤, 다른 형태로 공공기여 1977년 준공된 여의도 진주아파트의 구역 면적은 17,228㎡로, 제3종일반주거지역(9,895㎡)과 일반상업지역(7,333㎡)이 혼재돼 있다. 진주아파트는 제3종일반주거지역을 전부 일반상업지역으로 종상향 시켜 용적률 혜택을 받을 예정이다. 일반상업지역의 용적률 체계는 ▲기준용적률(400%) ▲허용용적률(420%) ▲상한용적률(800%)이 적용되며, 최고높이는 200m 이하로 정비계획을 수립할 수 있다. 제3종일반주거지역의 최고 높이가 100m 이하임을 감안할 때, 종상향을 통해 최대 2배까지 건축물 높이를 올릴 수 있게 됐다. 진주아파트의 용적률 체계는 ▲기준용적률(302.36%·가중평균) ▲허용용적률(379.36%) ▲상한용적률(463.27%)을 적용한다. 현재 정비계획상 용적률은 462.8%가 계획돼 있다. 기준용적률은 여의도 금융중심 지구단위계획을 적용했고, 허용용적률은 여의도 아파트지구 지구단위계획에서 정해놓은 인센티브(77%p) 항목이 적용됐다. 상한용적률은 공공시설 설치 제공(25%)에 따른 용적률 인센티브다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제84조(둘 이상의 용도지역에 걸치는 대지에 대한 적용 기준)에 따르면 가중평균을 통해 기준용적률을 산정한다. 종상향에 따른 용적률 혜택을 받기 때문에, 이에 대한 반대급부로 공공기여(기부채납)를 진행해야 한다. 진주아파트는 부지가 정형화되어 있지 않은 관계로 도로 등의 정비기반시설 대신 공공임대업무시설과 공공임대주택을 제공하는 방향으로 서울시와 협의됐다. 공공임대업무시설과 공공임대주택의 토지 기부채납과 건축물 기부채납 환산부지 면적을 합치면 약 4,432㎡다. 용도폐지되는 국·공유지(1,781㎡)를 제외하면 순부담 면적은 2,651㎡다. 순부담률은 순부담 면적(2,651㎡)을 제3종일반주거지역(9,895㎡)으로 나눈 값으로 약 26.79%가 계산된다. 용도폐지되는 국·공유지(1,781㎡)는 서울시가 소유하고 있는 십자도로(여의도동 5-4)다. 십자도로는 현재 진주아파트 4개 동을 관통하고 있는 시유지로, 향후 재건축이 진행되는 과정에서 서울시에서 조합으로 무상양도될 예정이다. 조합은 정비사업을 진행하는 과정에서 용도가 폐지된 기존 정비기반시설은 무상으로 양도받고, 대신 새로 지은 정비기반시설을 다시 무상으로 제공한다. 기부채납을 업무시설이 아닌 체육시설(수영장 등)로 대체할 수 있냐는 질문도 나왔다. 다만, 기부채납은 주민들이 원하는 시설로 하는 것이 아닌 서울시에서 수요조사를 통해 필요하다고 생각하는 시설로 하는 것이 원칙이다. 물론 재건축 진행 과정에서 업무시설 대신 다른 시설로 바뀌거나, 현금으로 기부채납할 수도 있다. ◆ 원불교 있는 빌딩 구역계 제척, 정비구역 모양 비정형화돼…동별 용도지역 달라 원불교가 위치한 빌딩은 재건축 구역계에서 제척됐다. 상당 부분의 빌딩 지분을 차지하고 있는 원불교는 재건축 사업에 동의할 경우, 별도 종교용지로 빼줄 수 있는지 여부를 제안한 것으로 알려졌다. 영등포구청은 진주아파트 주민들의 땅이었던 만큼 토지용도를 별도로 만드는 것은 어렵다는 판단 하에 일단은 원불교 빌딩은 제외키로 결정됐다. 정비구역 모양이 비정형화됨에 따라 건축설계에 제한이 있을 수밖에 없다는 점은 대체로 아쉽다는 반응이었다. 서울시에서 최근 정비사업장마다 중요시 여기는 공공보행통로(폭 6m)는 여의대방로68길과 여의대방로70길을 연결하는 방향으로 지어진다. 공개공지 혹은 공원은 여의대방로변 쪽으로 지금의 진주상가 위치에 조성될 예정이다. 최대층수는 58층이며, 1개동을 제외한 나머지 3개동은 49층 이하로 설계안이 나왔다. 물론 세부적인 내용은 향후 추진위원회 혹은 조합이 출범한 후 선정하게 되는 설계사와 만들어 나가면 된다. 공동주택 소유주는 376세대로, ▲A동(25평, 88세대) ▲B동(34평, 88세대) ▲C동(19평, 156세대) ▲D동(28평, 44세대)이다. 동별로 용도지역은 다르다. 근린생활시설(진주상가) 소유주는 토지와 건축물을 합쳐 97가구(중복4인)다. ◆ 추정 비례율 104.55%, 평당 공사비 840만원·일반분양가 6,300만원 적용…상가와 통합vs독립채산재 여부는 향후 결정 추정 비례율은 104.55%로 산출됐다. 총수입 추정액(1조24억원)에서 총사업비 추정액(4,171억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(5,600억원)으로 나눈 결과값이다. 총사업비는 신축공사비(3,453억원)와 기타사업비용(717억원)으로 나눠진다. 추정 비례율 계산에 가장 중요한 2가지 지표인 공사비와 일반분양가는 각각 평당 840만원, 평당 6,300만원이 적용됐다. 감정평가 업무는 제일감정평가법인이 수행했다. 아파트 종전자산 추정액은 평형대별로 ▲A동(25평, 88세대) 14.5억원 ▲B동(34평, 88세대) 15.7억원 ▲C동(19평, 156세대) 13.2억원 ▲D동(28평, 44세대) 15억원 등으로 구성된다. 조합원 분양가는 ▲59㎡(14.5억원) ▲84㎡(17.2억원) ▲104㎡(18.7억원)이며, 일반분양가는 ▲59㎡(16.3억원) ▲84㎡(21.6억원)다. 종전자산평가는 여의도 시범아파트가 한국부동산원의 평형별 시세 하한가를 적용한 방법을 따랐다. 조합원들은 자신의 종전자산평가에 비례율(104.55%)을 곱한 뒤, 원하는 평형대의 조합원 분양가와 비교해 환급을 받거나 추가분담을 해야 한다. 가장 큰 평형(104㎡)을 갈 때 추정분담금은 ▲A동(3억5,250만원) ▲B동(2억2,750만원) ▲C동(4억8,850만원) ▲D동(3억50만원)으로 계산된다. 반대로 가장 작은 평형(59㎡)을 선택할 때에는 C동을 제외하고 A동·B동·D동 주민들은 환급금을 돌려받는다. 물론 이같은 추정분담금은 현재 시점에서 간략하게 산출된 내용으로, 향후 사업시행-관리처분 인가를 진행하는 과정에서 계속해서 달라진다는 점을 인지해야 한다. 진주아파트는 총 5개동(공동주택 4개동+근린생활시설 1개동)으로 이뤄져 있으며, 전체 필지(8개) 중 사유지와 시유지는 각각 7개, 1개다. 대상지 내 필지는 ▲제3종일반주거지역(4개) ▲일반상업지역(3개) ▲제3종·일반상업지역 혼재(1개)로 구성돼 있다. 진주아파트는 현재 세입자 비중이 59%에 달한다.
증산재정비촉진지구(증산뉴타운) 소속 증산5구역이 지난 달 관리처분계획(안)을 은평구청에 접수한 가운데, 현재 한국부동산원에서 관리처분계획(안) 사전타당성 검증 절차를 수행하고 있다. 주요 검증 내용은 ▲조합원 분양자격 ▲관리처분기준 적합성 ▲사업비·분담금 등이다. 조합은 관리처분계획(안) 인가를 받은 직후 이주 작업을 위한 사전준비(HUG보증·이주비 대출 금융기관 선정)에 착수할 방침이다. 10일 정비업계 따르면 증산5구역은 올해 1월 인가받은 사업시행계획(안)에 따라 관리처분계획(안)을 통과하고, 이주 준비와 함께 설계 변경에 착수한다. 설계 변경을 통해 재정비촉진계획(안)→건축심의→사업시행계획(안)→관리처분계획(안) 인허가 절차를 밟아나갈 예정이다. 현재 재정비촉진계획(안) 변경 작업을 도와줄 협력업체(도시계획업체·교통영향평가업체·환경영향평가업체) 선정에 나선 상황이다. 증산5구역은 지난 2013년 6월 최초 사업시행계획(안) 인가를 받았고, 올해 1월 사업시행계획(안) 변경인가를 받았다. 사업 대상지 면적은 112,804㎡, 연면적은 270,855㎡다. 예상 주택공급 물량은 1,694세대(임대주택 292세대 포함)로 용적률은 262%를 적용받았다. 물론 설계변경이 이뤄진 경우에는 총 공급물량과 타입별 세대 수도 모두 달라질 전망이다. 시공사인 롯데건설과의 공사비 협상은 향후 설계변경 작업을 완료한 뒤 진행한다. 설계가 확정되어야, 공사비 산출을 위한 물량내역을 작성할 수 있기 때문이다. 지난 6월 조합원 총회를 통과한 관리처분계획(안) 상 적용된 비례율은 99.94%다. 조합원들은 본인 소유 물건의 종전자산평가액에 비례율(99.94%)을 곱한 결과값(권리가액)을 통해 분담금·환급금 규모를 계산할 수 있다. 물론 비례율은 사업이 진행되는 과정에서 계속 바뀐다. 조합원 추정 분양가는 ▲58A(4.79억원) ▲58B(4.87억원) ▲58C(4.88억원) ▲84A(6.29억원) ▲84B(6.2억원) ▲102A(7.16억원) ▲102B(7.11억원) ▲102C(7.09억원)으로 안내됐다. 평당 조합원 분양가는 약 1,700만원에서 1,900만원대다. 향후 설계 변경을 기점으로 진행되는 인허가 과정에서 조합원 분양가는 변동될 수 있다. 조합은 이르면 오는 9월 관리처분계획(안)을 인가받고, 내년 상반기 이주를 목표로 사전 준비작업을 진행할 예정이다.
장위10구역(장위동 68-37번지 일대)이 사랑제일교회 제척과 장위초등학교 선형 조정에 따른 구역계 조정을 주요 내용으로 재정비촉진계획(안) 변경에 나선다. 구역면적은 94,037㎡에서 2,675㎡가 줄어든 91,362㎡로 바뀐다. 장위10구역은 작년 4월 사랑제일교회를 제척한 내용의 재정비촉진계획 변경(안)을 성북구청에 제출했고, 이듬해인 올해 5월 주민 공람공고까지 마친 상황이다. 장위10구역의 새롭게 바뀐 토지이용계획(안)에 따르면, ▲도로(9,916㎡→10,343㎡) ▲공원(6,012㎡) ▲학교(480㎡→1,060㎡) ▲공공청사(1,415㎡) ▲공동주택 획지(73,140㎡→71,887㎡) ▲사랑제일교회(2,429㎡→0㎡, 제척) ▲종교시설(645㎡) 등으로 구성된다. 사랑제일교회를 제척함에 따라, 공공청사와 공원(지하주차장 포함), 다른 종교시설 모두 현재 장위2동주민센터가 위치한 돌곶이로 쪽으로 옮겨진다. 지난 2021년 교육환경영향평가를 진행할 당시, 성북교육지원청은 학교부지 정형화 의견을 제시했다. 관련부서와 논의 끝에 기존에 결정돼 있던 공공청사 부지(408㎡)를 학교부지로 제공하고, 학교 북측에 위치한 장위10구역의 경계를 일부 조정하는 대안협의가 진행됐다. 작년 4월 재정비촉진계획(안) 변경을 제안하면서, 장위10구역과 장위초등학교 경계조정에 따라 정형화가 이뤄졌다. 구역 내 위치한 사랑제일교회는 아예 구역계에서 빠진다. 현재 자리에 그대로 남아 있는 가운데, 6m 규모 현황도로는 원활한 진출입을 위해 4m 정도 확폭된다. 양방향으로 1차로(4m)씩 만들어진다. 사랑제일교회 제척과 맞물리며, 공원과 주차장도 돌곶이역(6호선)과 돌곶이로변(25m) 쪽으로 위치가 조정된다. 인근 지역 주민(장위11구역 해제구역)의 활용성 및 편의성이 제고될 것으로 기대된다. 공공청사A·B도 기존 공공청사(장위2동주민센터) 옆쪽으로 통합 조성될 예정이다. 건폐율은 기존 20.94%에서 23.92%로 2.98%p 올라가고, 정비계획상 용적률은 기존 264.68%에서 269.12%로 4.44%p 올라간다. 최고층수는 지상 29층에서 지상 32층으로 올라가며, 세대 수는 기존(2,004세대)과 동일하다. 조합원·일반분양 물량도 1,663세대로 동일하고, 임대주택(341세대) 수도 변함 없다. 조합원·일반분양 물량의 경우 대형평형(85㎡ 초과)은 기존 58세대에서 163세대로 늘어난다. 60㎡-85㎡ 사이 주택 수는 기존 958세대에서 750세대로 228세대가 줄어든다. 소형평형인 59㎡는 기존 565세대에서 789세대로 159세대가 늘어난다.
강남구 도곡동 934-10번지 일대(이하 도곡우성아파트) 재건축 사업을 위한 정비계획(안) 재공람공고가 이달 완료됐다. 도곡우성아파트는 지난 2021년 9월 공람공고를 진행했지만 변동사항이 생겼고 구역지정 절차를 다시 밟는데 2년이라는 시간이 흘렀다. 2년 만에 구역지정에 다시 나선 도곡우성아파트가 재건축 사업을 위한 토대를 마련할 수 있을지 업계 관심이 모아진다. 9일 정비업계 따르면 강남구청은 도곡우성아파트 정비구역 지정 및 정비계획(안) 수립을 위한 재공람공고를 지난 달 완료했다. 2년 전과 달라진 점은 정비기반시설 중에서 사회복지시설(어린이집) 270㎡가 공동주택 획지로 빠졌다. 상한용적률은 2021년(235.07%) 대비 4.68%p 줄어든 230.39%로 계획이 수정됐다. 상한용적률이 줄어들면서 지어야 할 공공임대주택도 2021년(80세대) 대비 8세대 증가한 88세대로 설정됐다. 도곡우성아파트의 추정비례율은 100.06%로 산출됐다. 총수입 추정액(1조1,541억원)에서 총지출 추정액(3,554억원)을 뺀 뒤, 종전자산평가 추정액(7,982억원)을 나눈 결과값이다. 도곡우성아파트 소유주들의 개별 종전자산평가는 공동주택 공시가격에 보정률(1.4)을 곱해 계산됐고, 상가 소유주들은 토지와 건물을 일체로 거래사례비교법에 따라 가격을 추정했다. 도곡우성아파트 조합원 분양가는 ▲전용76㎡(19.2억원) ▲전용84㎡(20억원) ▲상가지하 471㎡(54.3억원) ▲상가1층 362㎡(93.5억원) ▲상가2층 362㎡(51.5억원) ▲상가3층 362㎡(37.4억원)으로 책정됐다. 조합원들은 개별 종전자산 추정액에 추정비례율(100.06%)을 곱해 추정 권리가액을 산출할 수 있다. 앞서 제시된 종전자산 감정평가 및 분양가격 관련해선 향후 관리처분계획(안)을 수립할 때 변동된다. 대상지 사업면적은 20,970㎡로, 정비기반시설(28㎡)을 제외한 20,942㎡가 공동주택 획지다. 정비기반시설 28㎡는 공원면적 변경에 따른 증가분으로, 공원구역의 정형화 및 구역 내 토지이용의 개선을 위한 목적으로 계획이 수립됐다. 재건축을 통해 공급하게 될 주택물량은 548세대로, 조합원·일반분양 물량이 460세대로 전체 약 84%를 차지한다. 나머지 88세대는 공공임대주택이다. 조합원·일반분양은 평형대별로 ▲59㎡(58세대) ▲84㎡(270세대) ▲110㎡(132세대)로 구성되며, 공공임대주택은 ▲59㎡(82세대) ▲84㎡(6세대)로 이뤄져 있다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(230.39%) ▲법적상한용적률(299.53%)로 수립됐다. 허용용적률에서 상한용적률만큼 증가한 0.39%는 정비기반시설 기부채납에 따른 반대급부다. 상한용적률에서 법적상한용적률로 올라가기 위해선, 증가하는 용적률(69.14%)에서 절반(34.57%)을 공공임대주택으로 제공해야 한다. 1986년 준공된 도곡우성아파트는 2018년 3월 안전진단(C등급)을 진행했고, 2021년 3월 강남구청에 정비구역 지정 및 정비계획(안)을 접수했다. 대상지 북측으로는 근린공원인 싸리고개공원이 있으며, 서측으로는 은광여자고등학교·은성중학교·언주초등학교가 위치해 있다. 기 적용된 용적률과 건폐율은 각각 179%, 13%다. 현재 최고 층수는 15층이다. 주거2개동·상가1개동으로 총 3개동이다.
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