여의도 공작아파트가 통합심의(안) 상정을 위한 서울시와의 협의절차를 단계적으로 차분하게 밟아온 가운데, 큰 틀에서의 사업 방향성을 두고 인허가청과 일정 수준 이상의 공감대를 마련한 것으로 전해진다. 공작은 통합심의 통과를 목전에 둔 상황에서, 최적의 평형비율 구성을 목적으로 다음 달 전체회의에서 토지등소유자들의 의견을 충분히 수렴한 뒤 반영할 계획이다. 정비계획(안) 수립 후 지난 3년간의 주거 트렌드도 반영된다.

27일 정비업계 따르면 여의도 공작아파트 재건축 사업시행자인 KB부동산신탁과 정비사업위원회(송건화 위원장)는 오는 6월 토지등소유자들을 중심으로 하는 전체회의를 열어 주요 안건 심의에 나설 예정이다. 오는 하반기 통합심의(안)을 확정하기 위해, 공작의 준공 후 미래가치를 극대화할 수 있는 평형비율을 최적화하는 작업에 심혈을 쏟을 전망이다. 평형대 구성은 전체 토지등소유자들의 의견수렴으로 결정된다.

여의도 공작아파트는 지난 2022년 11월 정비계획(안) 결정고시를 받았고, 이듬해 대우건설을 시공사로 선정하며 속도감 있는 모습을 보여줬다. 3년 전 정비계획(안) 상 주택공급계획을 살펴보면, ▲60㎡ 이하(47세대) ▲60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하(309세대) ▲85㎡ 초과(226세대) 등으로 구성된다. 현재 기존 토지등소유자들 모두 국민평형인 84㎡ 이상을 선택할 수 있는 공급물량이 계획돼 있다.

다만, 여의도 재건축 단지 전체가 가시화된 사업속도를 보이게 됨에 따라, 일부 토지등소유자들 사이에선 더 넓은 평형대 위주로 통합심의(안)을 확정해야 한다는 의견이 개진됐다. 여의도는 시범과 삼부를 제외하곤, 대부분 구역계 사이즈가 작다. 이에, 향후 중대형 평형 이상의 신축 아파트 가치가 시간이 지날수록 더욱 희소성을 가질 것이라는 판단이 있었던 것으로 보인다. 전반적으로 여의도 땅의 가치가 상승한 것도 한몫했다.

이에, 공작은 토지등소유자들의 의견을 공식석상인 '전체회의'에서 청취한 뒤, 투표 결과에 따라 통합심의(안)을 마무리 짓겠다는 방침이다. 사실상 통합심의(안)을 위한 마지막 퍼즐로 본 것이다. 토지등소유자들이 선호하는 최적의 평형대를 공정하고 투명한 방식으로 확정하겠다는 점은 KB부동산신탁과 정비사업위원회의 의지로 풀이되는 대목이다.

물론 모든 토지등소유자들이 중대형 평형을 선호하는 건 아니다. 생애주기별로 속해 있는 단계가 다르며, 개인별 분담능력과 선호도는 천차만별이기 때문이다. 사실 사업성의 관점에서만 살펴볼 땐, 소형평형의 평균 분양가격이 중·대형평형 대비 높게 형성된다. 결과적으로 공작은 상한용적률 490% 이내에서 정해진 '건축연면적' 한도 내에서 아파트 공급물량을 결정지을 수 있다. 평형대를 고민할 때에는 분담금도 고려 대상이다.

여의도 공작아파트 면적은 16,929㎡이며, 이중 공동주택 획지는 16,857㎡다. 나머지 72㎡는 가스정압시설(대토부지)이다. 일반상업지역인 공작아파트의 용적률 체계는 ▲기준용적률(400%) ▲허용용적률(420%) ▲상한용적률(490%) 등이다. 허용용적률에서 상한용적률로 가기 위해선, 70%p 용적률이 증가되어야 한다. 기부채납이 필요하다.

공작아파트는 땅이 협소한 터라, 기부채납은 임대주택(장기전세) 위주로 이뤄진다. 기부채납 양은 토지지분 1,747㎡과 건축물(환산부지) 448㎡을 더한 2,195㎡다. 기부채납(2,195㎡) 면적을 사업대상지 면적(16,929㎡)으로 나눈 순부담률은 약 13%로 계산된다. 지난 2022년 11월 서울시로부터 지정고시받은 정비계획(안) 상 주차계획은 1,215대다. 공작아파트는 주차상한제 적용 지역이라, 주차 대수는 향후 건축위원회 심의 과정에서 적정성을 면밀히 검토받아야 한다.