마포구 대장주로 손꼽히는 성산시영이 최단기 조합설립을 목표로 순항 중인 가운데 약식 추정분담금을 산출해 토지등소유자들에게 공유하는 시간을 마련했다. 해당 사업장의 경우, 대규모 단지의 특성을 활용한 규모의 경제를 통해, 평당 공사비 801만원으로 산정했다. 타구역 사례 등과 비교했을 때 적정 수준이라는 게 성산시영의 설명이다. 

29일 정비업계 따르면 성산시영 추진위원회(김아영 추진위원장)는 최근 개략적인 추정분담금 산정이 완료됐음을 주민들에게 알렸다. 도시정비법상 추진위원회는 조합설립에 필요한 동의를 받기 전, 토지등소유자들에게 추정분담금 등의 사전 정보를 제공해야 하는 의무가 있다.

성산시영은 종전자산 추정 과정에서 보정율 방식이 아닌 약식 추정방식을 채택했다. 통상 정비사업 현장에선 신속한 평가가 필요하기에 공식 감정평가 없이 유사 사례의 평균값을 참고해 추정치를 도출하는 약식 추정방식을 활용하는 편이다. 신속하고 편하지만, 정확성은 다소 떨어질 수 있어 평가금액은 참고적인 성격을 갖는 게 일반적이다. 

우선 성산시영의 종전자산은 KB와 한국부동산원 시세를 고려해 주택 사이즈별로 ▲66㎡(10.1억원) ▲71㎡(10.7억원) ▲77㎡(12.5억원) 등으로 책정됐다. 성산시영 단지는 타입별 공시가격의 층별효용 격차가 91~95%로 상이한 편이다. 저층과 로얄층간 일정 수준의 금액 차이가 존재한다. 

근린생활시설의 종전자산은 제1상가, 제2상가, 유치원, 목욕탕의 평가액을 모두 더해 942억원으로 추정됐다. 제1~2상가는 집합건물 가격이며, 유치원과 목욕탕은 일반건물과 토지지분이 포함된 가격이다.

전체 사업비의 78%를 차지하는 공사비는 801만원으로 계획됐다. 이는 24~25년도 시공사 선정 사례 등을 비교분석해 도출한 결과값이다. 서울권 내 정비사업을 추진 중인 사업지별 공사비를 살펴보면 ▲용산산호(830만원) ▲삼환가락(801만원) ▲잠실우성4차(810만원) ▲가락삼익(809만원) ▲가재울7(844만원) ▲마천3(810만원) 등의 수준으로 책정됐음을 알 수 있다.

대상지의 종후자산은 인근 신축아파트 시세와 일반분양가 등을 참고했다. 그 결과 성산시영의 일반분양가가 조합원분양가는 국평 기준 평당 5,700만원, 4,830만원으로 예상됐다. 제시된 평당 분양가는 ▲공덕1구역(5,150만원) ▲한남3구역(5,500만원) ▲홍제3구역(4,250만원) 등의 가격을 토대로 마련됐다.

따라서 조합원분양가의 경우 ▲49㎡(10.4억원) ▲59㎡(12.7억원) ▲74㎡(15억원) ▲84㎡(16.5억원) ▲118㎡(21.4억원) 등으로 책정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 나타났다. 다만 위 금액은 동·층·향 등의 개별요인이 반영되지 않은 일반적인 가격이란 점에서, 향후 관리처분계획(안) 수립 단계에서 달라질 수 있다.

성산시영의 추정비례율은 101.97%로 계산됐다. 총 수입(6조7,936억원)에서 총 지출(2조5,424억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(4조1,688억원)으로 나눈 결과값이다.

성산시영의 조합원 1인당 개발이익은 6,813만원 수준으로 예상되면서, 재건축부담금 부과는 별도로 발생하지 않을 것으로 예상됐다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따라, 조합원 1인당 평균이익이 8,000만원 이하로 나타나면 면제된다.

아울러 구축과 신축아파트 실사용 면적은 비교했을 때 성산시영(대우)와 성산시영(선경)은 9.2평, 성산시영(유원)은 12.2평이 늘어나는 효과를 볼 수 있다. 과거엔 기존 전용면적에 기타면적(벽체, 창고)이 포함됐지만, 현재는 공용면적이 제외되고 서비스면적이 추가돼 실사용 면적 증가를 체감할 수 있을 것으로 관측된다. 

한편, 성산시영은 나우동인 컨소시엄과 해안건축 컨소시엄이 설계권을 두고 입찰경쟁에 참여했다. 나우동인과 해안건축은 성수3구역에 이어 또 다시 치열한 접전을 치를 것으로 업계는 보는 분위기다.