정비사업 전문 언론사인 ㈜하우징워치가 4번째로 진행한 포럼 행사가 성황리 마무리됐다. 최전방에서 사업을 이끌고 있는 조합장과 추진위원장 등 집행부 임원은 약 150명 가량이 참석했다. 젊은 연령대의 일반 조합원들 참여율이 높아졌다는 점도 현장에서 포착된 주목할만한 변화로 꼽힌다. ㈜하우징워치는 시시각각 변하는 주거 트렌드와 사업 고민 등을 다양한 주제로 풀어낼 수 있는 포럼을 계속 준비한다는 방침이다.

 

30일 정비업계 따르면 ㈜하우징워치는 지난 25일(토) 용산 백범김구기념관에서 [제4회 정비사업 포럼]을 개최했다. 현장에는 조합 임원과 대의원, 조합원 약 350명이 직접 참석했다. 올해 창립 3년차를 맞는 ㈜하우징워치는 정비사업을 주제로 한 포럼 행사를 지난 2023년부터 정기적으로 진행해 왔다. 언론사가 의례적으로 여는 행사가 아닌 현장 실무자들의 관점에서 세부 프로그램을 기획한 점이 주효했다는 게 정비업계 평이다.

 

금번 연사 라인업은 ▲한은철 ㈜나우동인 본부장(사업성 향상을 위한 설계) ▲송지연 ㈜한국프롭테크 대표(얼마집, 전자투표 도입을 고심하는 배경) ▲강무진 ㈜대화감정평가법인 이사(재건축 초과이익 부담금 계산법) ▲장지광 서울시 공동주택과 팀장(2030기본계획 관련 주요 정책의 변화) ▲박정용 ㈜포스코이앤씨 소장(시공사 입찰 준비를 위한 제안) ▲김승한 반포미도1차 조합장(조합설립 실무 중점사항은) 등으로 PT가 진행됐다.

 

◆ 1세션. 한은철 ㈜나우동인 본부장

 

 

첫번째로 연단에 선 한은철 ㈜나우동인 본부장은 건축설계 업무의 중요성은 '통합심의'를 기점으로 본격화된다는 점부터 서두에 언급했다. 사업 초기 결정되는 정비계획(안)은 용적률과 건폐율, 기부채납 등을 결정짓는 단계다. 이 시기, 참고 용도로 제작된 건축설계 배치도나 평형 구성에 굳이 불필요한 힘을 뺄 필요가 없음을 강조한 대목이다. 정비사업 단계별로 조합과 조합원들이 집중해야 할 내용이 다름을 설명했다.

 

한 본부장은 "우리나라 정비사업에서 관리처분계획(안)을 딱 1번만으로 준공한 곳은 없기에, 초기 정비계획(안) 상 확정되지도 않은 내용으로 혼동을 만들기보다 정말 중요한 큰 그림(용적률·건폐율·최고층수 등)에 집중해야 한다"고 말했다. 건축설계 단계에서 초점을 맞춰야 할 3가지로는, ▲실사용면적 이해 ▲주거트렌드 변화에 따른 단위세대 평면 특화 ▲주차대수 산정시 알아야 할 면적 기준 등을 사례 분석 형태로 설명했다.

 

◆ 2세션. 송지연 ㈜한국프롭테크 대표

 

 

 

다음으로 마이크를 넘겨받은 송지연 ㈜한국프롭테크 대표는 조합이 전자투표를 고심하는 근원적 물음에 대한 답에 집중했다. 전자투표 서비스인 '얼마집'을 설명할 때 대부분의 집행부가 묻는 건 바로 '실효성'이다. 고령층 비율이 높은 조합원 구성비와 기술적 오류가 발생할 수 있는 리스크를 가장 걱정했다. 송 대표는 좋은 업체를 고르는 기준으로 본인인증과 위변조 방지, 전자문서의 안전한 보관을 차례로 강조했다.

 

송 대표는 "홍보 OS요원을 고용해 서면결의서를 징구하는 것과 직접적으로 비교할 때, 시간과 비용의 절감효과는 최대 90%로 나온다"며 "도시정비의 디지털 전환의 과도기인만큼, 전자투표를 향한 물음표를 느낌표로 바꿔나가는 데 집중하겠다"고 말했다. 이어 "공식적으로 인정되는 본인인증 방법 외에도 제3의 공식기관으로부터 업무의 무결성과 전자문서 보관의 체계적 관리가 이뤄지는지 여부를 잘 살펴보셔야 한다"고 부연했다.

 

◆ 3세션. 강무진 ㈜대화감정평가법인 이사

 

 

3번째 세션으로는 강무진 ㈜대화감정평가법인 이사가 '재건축 부담금'과 관련 상세 내용들을 발표했다. 강 이사는 반포현대와 방배동신성빌라, 반포주공1단지3주구 등에서 재건축 부담금 업무를 총괄하고 있다. 이 분야의 전문가인 만큼, 속시원한 이야기들로 PT발표를 진행했다. 헌법재판소에서 '합헌' 판결이 난 만큼, 실제 부과될 것을 감안해 소송보다는 최대한 부담금을 줄이는 방향으로 미리 대비할 필요가 있다는 게 핵심 골자다.

 

강 이사는 재건축 부담금의 절차상 문제로 ▲산정기준의 불명확·부정확 ▲납부의무자에 의한 징수 ▲물납 등을 꼽았다. 절차상 문제와 별개로, 실제 부과될 것을 대비해 조합이 준비해야 할 대응 방안을 상세히 설명했다. 개시시점 실거래가는 최대한 높게, 종료시점 실거래가는 최대한 낮게 적용하기 위한 실무단에서의 준비가 필요하다는 것이다. 재건축 부담금의 폐지냐, 완화냐, 소송이냐를 두고 모든 가능성을 열어두고 면밀한 검토 후 움직여야 한다는 게 강 이사의 설명이다.

 

◆ 4세션. 장지광 서울시 재건축정책팀장

 

 

장지광 서울시 재건축정책팀장은 재개발과 재건축 각각의 사업장에서 정비계획(안) 수립 절차가 미묘하게 다름을 먼저 설명했다. 인허가청과의 심의 과정은 수익성(주민)과 공익성(공공)의 진폭 차이를 줄여나가는 과정임을 강조했다. 장 팀장은 신속통합기획 성과로 정비사업 지정에 소요된 기간을 과거 5년에서 2년7개월로 대폭 줄였다는 점을 부연했다. 이어, 서울시 도시정비 기본계획(안) 상 완화된 세부 내용을 토대로 PT를 이어갔다.

 

용적률 체계의 4단계를 세부적으로 나눠, 각각의 단계별로 주민들이 신경써야 할 내용에 발표 시간을 할애했다. 허용용적률 인센티브에선, 제로에너지 부문에서 용적률 혜택을 받을 경우, 나머지 에너지 관련 인센티브를 중복해서 적용받을 수 없다는 점을 강조했다. 친환경 인센티브에 한해, 상한용적률로 적용받을 수 있다는 예외 사례도 소개했다. 상한용적률은 토지 및 건축물 기부채납을 대가로 받을 수 있는 인센티브다.

 

◆ 5세션. 박정용 ㈜포스코이앤씨 소장

 

 

박정용 포스코이앤씨 소장은 '성공적인 시공사 입찰 준비를 위한 제안'을 주제로 PT발표를 진행했다. 조합 전체 사업비의 약 75% 가량을 공사비가 차지하는 만큼, 정비사업 성공을 위한 핵심 파트너는 시공사임을 서두에 소개했다. 다만, 성공적인 입찰을 두고 발주자인 조합과 입찰자인 시공사의 입장은 정반대일수밖에 없다는 현실적인 조언을 건넸다. 조합원 이익과 시공사 선정의 흥행 가운데에서, 딜레마가 발생한다는 것이다.

 

박 소장은 시공사가 입찰 참여를 하기 위한 과정도 소상히 설명했다. 투자심의위원회에서 어떤 논의주제를 가져가는지, 입찰안내서 상 어떤 조건이 조합원들에게 유리한 내용인지에 대해서도 안내했다. 포스코이앤씨는 조합의 내부분열은 대부분 시공사 선정 시점에 발생하기 때문에, 조합은 다양한 소통채널을 통해 주민들과 진행경과를 공유하고, 조합원 권익보호를 위한 입찰안내서 작성이 필요함을 강조했다.

 

◆ 6세션. 김승한 반포미도1차 조합장

 

 

마지막 발표자로 나선 김승한 반포미도1차 조합장은 조합설립을 위한 실무 중점사항에 초점을 맞춰 업무 경험을 공유하는 자리를 가졌다. 김 조합장은 지난 2020년 준비위원장에 당선된 이후, 정비계획(안) 수립을 위한 초기 업무를 진두지휘해 왔다. 그 결과, 결정고시와 추진위 승인, 조합설립인가까지 4년 6개월 만에 신속하게 마무리했다.

 

빠른 재건축의 비결로는 리더그룹의 '세대교체'를 꼽았다. 30대에서 50대 초반으로 구성된 젊은 집행부에서 해답을 찾았다. 막강한 정보력을 바탕으로, 주민들과 거침없는 소통을 전제로 응집력 있는 모습을 만들어 온 것이다. 광범위한 소통 수단을 마련하면서도, 조합이 주체가 돼 사업과 관련한 대부분의 소식들을 정확하게 주도했다는 점을 강조했다. 5년에 가까운 기간 동안 흔한 비대위조차 없는 현장이 된 배경이기도 하다.

 

현직 변호사인 김 조합장은 "조 단위의 개발사업인 만큼, 업무 역량을 갖춘 전문경영인의 역할을 수행하는데 집중하고 있다"며 "사업 성패는 입주 2~3년 후 시장에서 거래되는 매매가격을 기준으로 결정되기에, 30년 후를 내다보며 사업을 이끌겠다"고 설명했다.

 

진현우 ㈜하우징워치 대표는 "당사는 기사의 품질을 높이는 일에 강박적으로 집착하고 욕심을 내왔다"며 "읽을만한 가치의 기사를 제작하는 것이 언론이 해야 할 마땅한 일"임을 강조했다. 이어 "영업 목적의 소개 주선을 전제로 한 광고 제의는 모두 거절해 왔으며, 공익적 가치를 우선순위에 두는 회사 원칙을 기반으로 독자들과 계속 소통해 나가겠다"고 부연했다.