발행일(UPDATE): 2025년 05월 02일 14시 09분
재개발·재건축 현장을 발로 뛰며, 겸허한 자세로 정보를 기록합니다. 속도와 깊이를 중시하는 언론사입니다.
신반포16차가 대우건설을 시공사로 선정한 이후, 관리처분계획(안) 수립 일환으로 조합원 분양신청을 진행하고 있다. 작년 11월 말부터 분양신청을 진행했지만, 종전자산평가 일부로 오류가 발견되며 분양신청 기간을 3주 연장했다. 종전자산평가 감평 업무를 맡은 곳은 삼창감정평가법인과 다온감정평가법인이다. 20일 정비업계 따르면 신반포16차 재건축 조합은 관리처분계획(안)을 수립하는 과정에서 종전자산감정평가 상 '일부 오류'가 발견돼 조합원 분양신청 기간을 연장한다. 당초 이달 6일(월) 종료될 예정이었으나, 27일(월)까지로 3주 늘렸다. 신반포16차는 지난 2023년 11월 사업시행계획(안) 고시를 받은 이후 '도시및주거환경정비법 제27조'에 따라 조합원 분양신청 절차를 밟고 있다. 신반포16차가 조합원 분양신청을 진행 중인 현 시점, 산출한 추정비례율은 약 80%다. 총수입 추정액(1조1,191억원)에서 총지출 추정액(5,062억원)을 뺀 뒤, 분양대상자의 종전자산 추정가액(7,638억원)으로 나눈 결과값이다. 조합원들은 본인의 종전자산가액에 추정비례율(80%)을 곱해 권리가액을 계산할 수 있다. 권리가액과 조합원 분양가를 비교할 경우, 분담금 규모가 개략적으로 나온다. 현재 27평형을 가진 조합원이 동일 타입대인 79A타입을 선택할 경우, 약 14억원을 추가적으로 내야 한다. 현재 17평형을 가진 조합원이 비슷한 평형대인 59A타입을 선택할 경우에는 약 8억원 가량을 추가 분담해야 한다. 물론 현 시점, 예상되는 추가부담금은 확정된 내용이 아니다. 조합원들이 분양신청을 받을 때 이해를 돕기 위한 참고자료 정도로 사용해야 한다. 정확한 숫자는 향후 관리처분계획(안)을 수립하는 과정에서 결정된다. 향후 분양수입과 임대주택 관련 서울시와의 매각 협의결과 등에 따라 달라진다. 신반포16차는 서초구 잠원동 55-12번지 일대 위치해 있으며, 구역면적은 12,977㎡다. 건축연면적은 86,476㎡로, 지하층(48,106㎡)을 제외한 용적률에 산정되는 지상층 면적은 38,370㎡다. 용적률과 건폐율은 각각 289%, 24.5%다. 지난 2017년 12월 조합설립을 위한 창립총회를 개최했고, 이듬해 문화재 현상 변경 심의를 진행하며 지금의 정비계획(안)을 만들어 왔다. 2022년 변경 결정고시를 받은 정비계획(안)의 용적률은 289%, 최고높이는 120m(34층) 이하다. 재건축 후 예상되는 공급물량은 총 468세대로, 전용면적 50㎡와 79㎡ 각각 376세대와 92세대다. 이중 임대주택 68세대(기부채납 34세대+공공임대 34세대)는 모두 전용 50㎡로 공급된다. 전용 79㎡는 조합원들에게만 공급된다. 전체 세대 수를 평형대별로 살펴보면, ▲50A(18세대) ▲50B(100세대) ▲50C(30세대) ▲50D(19세대) ▲50E(63세대) ▲50F(28세대) ▲50G(66세대) ▲50H(33세대) ▲50I(19세대) ▲79A(8세대) ▲79B(19세대) ▲79C(18세대) ▲79D(19세대) ▲79E(28세대) 등으로 구성된다.
![[법무법인 센트로] 재건축초과이익 환수를 향한 원론적 고찰](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250103/art_17372909169273_fa628f_178x118_c0.png)
필자의 지인 중에 잘나가는 공부방 선생님이 있다. 그에게 배우려면 대기를 걸어놓고 반년 이상은 기다려야 하고, 수입은 대기업 10년차인 배우자의 두 배가 넘는다. 그런데, 그가 수업 준비를 하고, 학부모에게 피드백을 주고, 주말도 없이 일하는 것을 보면, 그럴 만도 하다는 생각이 든다. 그런 그가 몇 년 전 경기도에 아파트 하나를 마련했는데, 재건축 소식으로 가격이 많이 올랐다고 한다. 같은 기간 공부방으로 벌어들인 돈보다 훨씬 많이 올랐단다. 지인은, 죽어라 일해서 돈을 벌었는데 그냥 가지고만 있었던 아파트가 그렇게 가격이 오르니 허무하다고 했다, 그게 자기 아파트였음에도 그런데, 남의 것이었다면 정말 배가 많이 아팠을 것이라고. 시장 경제의 가장 큰 장점은 누구나 노력하는 만큼 대가를 얻을 수 있다는 점이다. 노력하는 만큼 얻는다는 믿음이 온전히 실현될 때 소위 ‘공정’한 사회인 것이고, 만약 누군가 노력 없이 많은 것을 얻는다면 ‘불공정’하다고 느끼고 지인의 말처럼 ‘배가 많이 아프다’고 느끼는 것이다. 그런데 시장 경제에 대한 맹목적인 믿음은 아이러니하게도 시장 경제를 무너뜨린다는 것을 역사가 알려주었다. 막대한 자본을 축적한 자들이 희소 재화를 독점하는 등으로 노력 이상의 결과물을 가져가면서 ‘공정성’을 무너뜨렸기 때문이다. 그래서 지금은 시장 경제를 온전히 방치하는 국가는 없다. 독과점을 규제하거나 인간 생존에 필수적이고 제한적인 재화는 자유로운 거래를 제한하는 등으로 국가가 어느 정도 시장에 개입하여 시장 경제 본연의 ‘공정성’을 유지하려고 한다. 재건축초과이익 환수도 결국 ‘공정성’ 유지를 위해 부동산 거래에 일정한 제약을 부여한 것이다. 아파트를 소유하고 있다는 사실만으로 ‘앉아서’ 쉽게 이익을 얻는다는 것이 매우 ‘불공정’하기 때문에, ‘앉아서’ 얻은 이익을 국가가 환수해 간다는 개념이다. 여기까지만 보면, 재건축초과이익 환수의 명분은 분명하다. 부동산은 인간 생존에 필수적이고 제한적인 재화이므로 여느 재화처럼 온전히 시장에 맡겨서는 안 된다. 헌법도 이를 염두해 국토에 대해서는 특별 취급을 하고 있다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률이 헌법재판소에서 수차례 다투어졌지만 지금까지도 합헌결정이 유지되고 있는 이유이기도 하다. 그럼에도 불구하고, 재건축초과이익 환수에 관한 위헌성 논란은, 지금도 여전히 진행 중인 이야기이다. 예를 들어, 어느 상가투자자가 아파트 재건축을 예측하여 그 주변 상가를 샀다고 생각해 보자. 아파트 재건축에 따른 지가 상승의 효과는 단순히 당해 아파트에 그치지 않고 인근 지역에 새로운 인프라를 형성하거나 지가 상승을 초래한다. 지가가 어느 정도 올랐을 때 상가투자자가 상가를 팔아 시세 차익을 얻었다면, 그의 투자 안목을 높이 평가해야 할까? 아니면 그의 시세차익에 배가 아파해야 할까? 상가투자자가 재건축에 따라 지가 상승으로 이익을 본 것은 지인과 마찬가지인데, 상가투자자의 시세차익은 재건축초과이익 환수의 대상이 아니다. 조금 일반화해서 말하면, 부동산 개발이라는 우연한 사정에 의해서 이익을 보는 것은 ‘앉아서 이익을 얻는 것’이라 ‘불공정’하다고 하지만, 부동산 역시 재화로서 시장에서 거래가 되고, 부동산 거래를 통해 부를 축적하는 것이 공공연한 현실이다. 특히, 자산 중 부동산이 차지하는 비중이 월등히 높은 대한민국에서, 어쩌면 다소 투박한 방식으로 재건축초과이익을 겨냥하여 이를 환수하는 것이 여전히 바람직하다고 할 수 있을지 다소 의문이다. 최근 재건축초과이익 환수에 관한 법률은 그 규제를 완화하는 취지로 개정되었으나, 주변 이야기를 들어 보면, 이를 기다린 사람들의 기대에 한참 미치지 못한 것 같다.
![[한남4] ⑫대장정의 마침표는 삼성물산…"조합원 신뢰 보답할 것"](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250103/art_1737192487346_be0af3_178x118_c0.jpg)
삼성물산이 한남4구역 시공권을 거머쥠에 따라, 최근 3개월 간의 치열했던 대장정도 순조롭게 마무리됐다. 양사 모두 내·외부 가진 역량을 총동원할 정도로 전력을 다했기에 이날 총회 결과에 상당한 관심이 집중됐다. 특히 업계 자웅을 겨뤘던 두 회사이기에, 적잖은 비용을 투입한 한남4구역 결과는 양사의 올해 정비사업 향방을 좌우할 것이란 평이 지배적이었다. 조합원들의 표심을 사로잡은 최종 승자는 삼성물산이었다. 18일 정비업계 따르면 한남4구역 재개발 조합은 이날 열린 임시총회에서 삼성물산을 시공사로 낙점했다. 삼성물산은 총회 참석한 조합원(1,026명)의 절반에 해당하는 675표를 받았다. 경쟁사(335표)보다 2배 많은 압도적 지지를 받았다. 득표율은 약 66%대다. 삼성물산은 프로젝트명 '래미안 글로우힐즈 한남'으로 입찰에 참여했고, 대안설계로 평당 공사비 938만원을 제안했다. 물가상승에 따른 공사비 증액분 314억원을 자체 부담하겠다는 조건을 제안했다. 최근 1년 간의 건설공사비지수로 역산했을 때 약 28개월에 해당하는 물가 금액이다. 삼성물산은 전 세대 한강조망권이 가능한 특화설계(안)과 업계 최고 신용등급을 전제로 한 사업조건을 앞세워 한남뉴타운 입성 성과를 일궈냈다. 삼성물산 설계를 관통하는 키워드는 '한강 조망권'이다. 한강변에 위치한 사업장의 지리적 특성에 주목했다. 한강 조망권은 입주 후 아파트 미래가치를 결정짓는 주요 요소로 손꼽힌다. 삼성물산이 제안한 한강 조망 세대 수는 1,652세대다. 조합원(1,166명) 전체가 한강을 볼 수 있다. 나선형 회전 주동 역시 뒷 블록에 위치한 조합원들이 한강을 볼 수 있게끔 고안됐다. 삼성물산이 지은 래미안 원베일리는 현재 한강 조망 유무에 따라, 최대 14억원 이상의 가격차를 나타내고 있다. 바로 옆 단지인 아크로리버파크 역시 10억원 수준의 프리미엄 격차가 난다. 대형 건설사들이 '한강벨트' 구상을 목적으로 연초 조직개편과 수주선별에 나선 것도 같은 맥락에서 바라볼 수 있다. 한강 프리미엄은 향후 분양성과와도 직결된다. 삼성물산의 안정적인 자금조달 능력도 조합원들의 의사결정에 영향을 미쳤다. 정비사업에서 자금조달의 주체는 조합이지만, 조합은 별도 신용등급이 없기에 시공사의 신용등급이 중요하다. 조합원들의 이자부담 규모를 결정짓기 때문이다. 삼성물산의 신용등급은 AA+다. 삼성물산은 입찰보증금 500억원은 CD금리에서 0.5%p를 낮춘 금리로, 나머지 전체 사업비는 CD금리에 0.78%p 가산금리를 더하는 조건을 내세웠다. 현장에서 만난 한남4구역 A조합원은 "업계 탑티어급에 속하는 대형 건설사의 입찰경쟁은 조합원들에게 사실 행복한 시간이었다"라며 "시공사 선정 과정에서 조합원 간 생산적인 논의도 활발했지만, 간혹 갈등의 골이 깊어지기도 했다"고 말했다. 이어 "시공사 선정 총회 종료를 기점으로 한남4구역이 더욱 단단해진 상황에서 남은 후속 절차들을 차분히 이행해 나갔으면 하는 마음"이라고 덧붙였다.
삼성물산이 짓는 서초구 방배동 '래미안 원페를라'가 견본주택을 개관하고 본격적인 분양에 나선다. 해당 단지는 방배동에서 유일하게 임대세대가 없고, 분양가상한제 적용지 임에도 실거주의무 제약을 받지 않는 것으로 알려져 수요자들의 높은 관심을 받고 있는 모습이다. 17일 청약홈에 따르면 내달 3일(월) 특별공급을 시작으로 4~6일에는 일반공급을 시작한다. 당첨자는 오는 12일(수) 발표된다. 총 11개타입 ▲59A(72세대) ▲59B(59세대) ▲84A(16세대) ▲84B(165세대) ▲106A(8세대) ▲106B(48세대) ▲120(4세대)등으로 나뉜다. 총 482세대로 특별공급과 일반공급 물량은 214세대, 268세대로 나뉜다. 59타입의 분양금액은 최소 16억1,690만원에서 최대 17억9,650만원으로 층과 동호수에 따라 가격 차이를 보인다. 국민평형인 84타입의 경우 최소 22억560만원에서 최대 24억6,070만원으로 가격이 책정됐다. 106타입도 최소 27억8,800만원에서 최대 29억9,780만원까지 다양하게 가격이 분포됐다. 상기 공급금액은 발코니 확장비용 및 추가선택품목 미포함 금액이며, 주택공급계약 체결 시 별도 계약을 통해 선택이 가능하다. 발코니 확장금액의 경우, 59타입은 1,230만원에서 1,580만원까지 가격이 분포돼 있다. 84타입은 960만원에서 1,400만원대까지 타입별로 가격이 상이하게 책정됐다. 현 시점에서 입주예정일은 2025년 11월로, 정확한 입주일자는 추후 통보된다. 래미안 원페를라는 방배동 정비사업지 중 가장 평지에 가까운 입지를 자랑한다. 방배동의 지리적 특성상 경사도가 가파른 구간이 많은 점을 감안하면 우수한 주거여건 조건을 갖춘 셈이다. 분양가는 앞서 분양한 '디에이치 방배'나 '아크로 리츠카운티'보다 다소 비싸지만 전용 84㎡ 기준으로 주변 시세보다 평균 5억~7억원가량 저렴한 것으로 평가받는다. 인근 신축인 '방배 그랑자이' 전용 84㎡는 지난해 10월 29억3,000만원에 거래된 바 있다. 단지는 지하철 7호선 내방역과 4·7호선 이수역과 근접해 있다. 또한 서초대로와 서리풀 터널 등을 통해 강남뿐 아니라 서울 전역으로의 접근성이 뛰어나다는 평가다. 교육환경 역시 좋은 편이다. 단지 인근으로 ▲방배초 ▲서래초 ▲방배중 ▲이수중 ▲서문여중·고 등 명문 학군과 국립중앙도서관이 있다. 단지는 블록별로 다양한 커뮤니티 시설도 갖췄다. 수영장과 골프연습장, 피트니스, GX룸 등이 마련돼 있고, 스터디 라운지와 개인 독서실, 어린이 도서관 등이 구성돼 있다. 이외에도 스카이스튜디오와 게스트하우스, 라운지, 파티룸, 사우나, 시네마룸 등 고급 커뮤니티 등이 계획돼 있다. 분양 관계자는 "'래미안 원페를라'는 방배와 반포를 잇는 핵심 입지로 분양 이전부터 이목을 끈 단지"라며 "방배동 일대 다수의 대규모 정비사업과 서리풀 업무문화 복합단지 개발 등이 완료되면 지역 일대의 가치 상승으로 기존 부촌의 명성을 되찾을 것이란 기대가 크다"고 말했다.
잠실우성4차가 지난해 DL이앤씨를 시공사로 선정한 가운데, 반년 넘게 공사도급계약(안) 체결을 위한 협의수순을 어느정도 마쳤다. DL이앤씨는 총회에서 조합원들의 의결을 받아 시공권을 확보했지만, 조합과 첨예한 쟁점 조항과 관련해선 물러섬 없는 협상 태도를 견지하고 있다는 후문이다. 공사도급계약(안)은 조합원들의 경제적 부담과 직결되는 법률 문서이기에, 양쪽 모두 지혜롭게 조율점을 찾아야 하는 상황이다. 17일 정비업계 따르면 잠실우성4차는 지난 달 DL이앤씨와의 공사도급계약(안)을 이사회 상정했으나, 한 차례 부결됐다는 소식을 조합원들에게 안내했다. 물론 현재는 조합과 DL이앤씨가 어느 정도 협의점을 찾아 조만간 공사도급계약(안)을 체결할 예정인 것으로 전해진다. 양측의 이해관계가 첨예했던 조항은 향후 재논의될 예정이다. 조합과 DL이앤씨가 그간 협의를 보지 못했던 쟁점 조항들은 대부분 사업성과 직결된 것들로 알려져 있다. DL이앤씨는 계약서에서 입찰안내서 및 입찰제안서를 제외하고 싶다는 의견을 내비쳤지만, 조합은 포함해야 한다는 입장이다. DL이앤씨는 기존 건축물 철거 과정에서 나오는 부산물 소유도 요청했다. DL이앤씨는 실착공 이후에도 건설공사비지수 인상율을 월할 적용해 물가상승(Escalation) 증액분을 공사비에 반영하겠다는 입장을 표명했다. 이때, 실제공사비 상승률이 건설공사비지수 인상율과 상이할 경우, 그 차액을 공사비에 반영할 수 있다는 조항도 요청했다. 조합은 서울시 표준도급계약서 및 타 조합 사례에서도 위와 같은 사례를 본 적이 없다고 즉각 반발했다. 실착공 이후 공사비 인상은 없다는 내용으로 수정을 요청했다. DL이앤씨는 지난해 상반기 송파구 삼환가락의 우선협상권을 자진 반납하는 와중에도, 잠실우성4차는 시공권 확보를 위해 수주 공을 들여왔다. 시공사 선정을 위한 총회가 종료된 이후, 중대한 설계변경을 전제로 한 정비계획(안) 변경을 조합 측에 제안했다. 32층 높이를 전제로 대안설계를 제안했으나, 시공사 선정이 끝난 직후 '49층'을 전제로 정비계획(안)을 원점에서부터 변경하자는 취지의 제안을 한 것이다. 한편, 조합과 공사도급계약(안) 협의를 진행했으나, 총회에서 시공사 지위가 해제된 경우가 최근 부산에서 발생했다. DL이앤씨는 지방 최초 아크로(ACRO)라는 타이틀을 갖고 우동1구역을 수주했다. 하지만 공사도급계약(안)을 협의하는 과정에서 쟁점이 되는 조항 관련 이견차를 좁히지 못했고, 지난 달 시공사 지위가 해제됐다. 시공사 선정 후 3년이 지나도록 가계약을 체결하지 못함에 따라 결별 수순을 밟은 것이다. 우동1구역은 계약 협의에 진척이 없는 상황에서 사업기간 지연에 따른 조합원 분담금 증가를 우려해 왔다. 실제 우동1구역과 DL이앤씨는 3년 전 입찰 당시 제출한 제안서와 계약 초안을 기초 자료로 10차례 대면회의를 진행했다. 양 당사자는 각 4차례 이상 수정 요청의견을 전달했지만, 결과적으로 합의에 도달하지 못했다. 전체 사업비에서 공사비가 차지하는 비중이 컸던 만큼 조합과 시공사는 각자의 경제적 이익을 최대화하는 방향으로 물러섬 없는 협상 자세를 견지해 왔다. DL이앤씨는 우동1구역에서 공사비 채권확보를 위해 조합원에 대한 사전구상권 특약을 요청하기도 했다. 이와 관련, 박염동 법무법인 조운 변호사는 “조합이 부담하는 채무인데 조합원 개인에 대해 구상권을 행사할 수 있게 한 규정은 개인 재산권 침해 소지가 있을 뿐 아니라 법리적으로도 맞지 않다”고 밝혔다. 이어 "철거 부산물 역시 민법에 따라 조합 귀속이 원칙이고, 공사비 조정 역시 입찰제안서를 기준으로 협의해 나가야 함이 타당하다"고 말했다.
성북구 종암동125-35번지 일대가 소형주택 확보에 따른 기준용적률 상향, 사업성 보정계수에 힘입어 재개발 사업을 추진한다. 과거 한국전쟁 후 판자촌으로 시작된 대상지는 산과 자연경관지구로 둘러싸여 있어 개발 여건이 녹록지 않은 곳으로 여겨져 왔다. 다만 지난 2023년 신속통합기획 후보지 선정을 계기로, 노후화된 주거환경 개선 기대감이 높아지고 있다. 17일 정비업계 따르면 서울시 전략주택과는 최근 성북구 종암동125-35번지 관련 신속통합기획 가이드라인 수립을 위한 주민설명회를 개최했다. 대상지는 주변이 산으로 둘러싸인 지형적 특성(급경사 구릉지형)과 암반지형(채석장)으로 인해 사업 난이도가 높은 편에 속하지만, 개발만 성공적으로 이뤄진다면 최상의 정주 환경을 누릴 수 있을 것이란 평가를 받고 있다. 종암동125-35번지의 높이계획은 127m 이하로 수립됐다. 해발고도 127m는 개운산 마로니에 공원과 래미안 세레니티를 기준으로 수립됐다. 높이계획은 용적률을 얼마나 사용할 수 있는지를 결정하는 지표이자, 사업성을 결정짓는 요인이다. 다만, 향후 도시계획심의를 통과하려면 주변 경관을 해치지 않는 등 종합적으로 고려해야 할 요소들이 굉장히 많다. 특히 대상지는 구릉지 특성을 고려해 영역별 특화 배치가 이뤄진다. 개운산과 맞닿아 있는 중층배치구간인 A영역은 15층이하 높이로 구성된다. 이곳엔 지형의 단차를 이용한 테라스하우스가 마련될 계획이다. 중고층배치구간인 B영역은 22층이하로 높이가 계획됐으며, 커뮤니티 시설 등이 배치된다. 또 저층구간인 C영역엔 6층이하의 건물들이 들어서게 된다. 기존 지형(구릉지형)을 활용해 굴토범위를 최소화하는 계획으로 지하주차장을 짓는 방안도 관심이 모아졌다. 종암동125-35번지 일대는 과거 채석장이었던 만큼, 암반으로 이뤄져 있어 이를 부숴야 할 경우 발파작업이 필요하다. 다만 비싼 공사비를 염두해 대상지는 암반 발파(굴토)를 최소화해 지하주차장을 쌓는 형태로 계획했다. 경사가 가파르기에 대상지 내부엔 경사형·수직형 엘리베이터도 설치돼 편리한 보행환경이 조성된다. 구역계 안에 위치한 영산법화사(절)와는 대토 협의가 필요할 것으로 내다봤다. 종교용지 대토를 통해 공동주택 용지의 토지 효율화를 꾀해야 사업성 향상에 도움이 될 전망이다. 고려아파트 인근의 자투리 부지는 아파트를 지을 수 없기 때문에, 마을버스 회차 구간으로 활용할 계획이다. 구역계 일부에 걸쳐있는 무허가건축물 주변으로는 공공공지(구청 소유)를 계획해, 순차적으로 무허가건축물 정리가 이뤄질 수 있도록 할 예정이다. 종암동125-35번지의 기존 용도지역은 제2종(7층이하)과 제3종이 혼재돼 있다. 전체 구역을 제3종으로 종상향하는 것은 현실적으로 맞지 않다는 판단 하에, 고층 주동이 들어설 곳을 3종으로 하고, 저층 주동이 배치된 곳을 2종으로 하는 방향을 설정했다. 구역면적은 32,740㎡로 토지등소유자는 약 380명으로 집계됐다. 재개발 후 예상되는 공급물량은 약 850세대 내외다. 용적률은 최대 약 262%까지 확보하는 방향으로 계획됐다. 대상지 용적률 체계는 ▲기준용적률(217%) ▲허용용적률(257%) ▲상한용적률(258%) ▲법적상한용적률(262%) 등으로 수립됐다. 소형주택 추가 건설에 따른 주택재개발사업으로 인해 20%p의 기준용적률이 상향됐고, 사업성 보정계수 등의 용적률 인센티브가 적용돼 허용용적률은 257%로 구성됐다. 법적상한용적률은 262%로 계획됐는데, 증가한 용적률의 절반은 임대주택으로 건설된다. 재개발 지원방안이 적용되면 분양세대는 약 37세대가 증가하는 반면, 임대세대는 약 37세대가 감소하게 된다. 현재 구청은 올해 상반기 내 대상지의 구역지정을 목표로 하고 있다. 추정분담금은 향후 토지등소유자들에게 통보될 예정이다.
갈현2구역이 단단한 주민단결력을 바탕으로 구역지정 입안동의율 68%까지 확보했다. 대상지는 오는 3~4월 정비구역이 지정되는대로, 주민협의체를 구성해 조합설립에 본격적으로 나선다는 방침이다. 17일 정비업계 따르면 갈현2구역은 정비구역지정(안) 구의회 의견청취를 통과했고, 현재 서울시 도시계획위원회(도계위) 심의결과를 기다리고 있다. 대상지는 공공지원제도를 도입해 조합직접설립제도를 활용할 계획이다. 해당 방식은 구역지정 후 추진위원회 승인을 거치지 않고, 주민협의체 주도로 조합을 설립하는 것을 의미한다. 갈현2구역은 구역지정 고시가 나기 전, 조합직접설립 동의율 75%를 충족하면 서울시·은평구청으로부터 지원금을 받아 사업을 진행할 수 있다. 조합직접설립의 경우, 구청이 직접 비용을 들여 정비업체를 선정해 토지등소유자들은 비용 부담을 덜 수 있게 된다. 운영비 지원을 비롯해 시간 역시 2년 가량 단축할 수 있다는 이점이 있다. 단 재개발 동의율 대비 높은 동의율(75%)을 확보해야 하는 만큼, 주민들의 협조가 무엇보다 중요하게 작용된다. 주민협의체는 구청이 위촉한 위원장(정비계획 전문가)과 부위원장, 위원들로 구성된다. 여기서 부위원장과 위원은 모두 토지등소유자들의 투표를 거쳐 선정된다. 현재 준비위원회는 조합직접설립을 위한 동의율 75% 징구를 목표로 온 힘을 쏟고 있는 모습이다. 대외적으로는 정비사업 담당부서, 서울시 도계위 관계자들과 수차례 면담을 갖는 등 사업성 개선을 위한 방안도 마련하고 있는 것으로 알려졌다. 갈현2구역 준비위 관계자는 "입안동의율 68%의 경우, 홍보OS 요원없이 온전히 주민들만의 힘으로 일궈낸 결과"라며 "현재 갈현2구역 정비구역계는 확대 구역계에 대한 검토 방안과 그간 지자체 관계자들을 끈질기게 설득함으로써 가능했다"고 설명했다. 이어 "우리 구역은 과거 구역지정 고시가 나고 1년도 안되어 구역 해제가 되는 아픔을 경험했던 곳"이라며 "마지막이란 각오로 정비사업의 신속한 진행 결과를 토지등소유자들에게 보답 드리기 위해 노력을 다하겠다"고 약속했다. 갈현2구역의 구역면적은 40,178㎡로, 토지등소유자는 519명이다. 용도지역은 제2종일반주거지역으로 변경될 예정이며, 대상지의 법적상한용적률 240%에 맞춰 최고높이는 최고 18층이하로 설정됐다. 예상되는 주택공급물량은 896세대로, 조합원·일반물량(분양주택)은 701세대, 임대주택은 195세대로 나뉜다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(170%) ▲허용용적률(178%) ▲상한용적률(200%) ▲법적상한용적률(240%) 등으로 수립됐다. 기준용적률 150%에서 170%로 갈 수 있었던 이유는 2025년 서울시 도시 및 주거환경정비 기본 계획에 따라 소형주택 건설 시 20%를 완화받기 때문이다. 허용인센티브(8%)는 공공보행통로와 열린단지를 지어 확보하게 됐다. 도로 및 공영주차장 등 공공기여를 통해 추가 상한용적률(22%)도 얻게 됐다. 추정비례율은 100.56%로 산정됐다. 인근 시세를 고려해 국평 기준 평당 일반분양가는 3,068만원으로 책정됐으며 평당 공사비는 대략 730만원으로 예상됐다. 추정비례율은 종후자산 총액인 수입(5,633억원)에서 총사업비 지출(3,702억원)을 빼고 종전자산총액(1,920억원)으로 나눈 결과값으로, 사업여건 변화에 따라 향후 변동될 가능성이 있다.
개포주공6·7단지가 작년 11월 사업시행계획(안) 고시 이후 2달여 준비작업을 거쳐 '시공사 선정'에 착수했다. 시공사 입찰지침서 준비의 일환으로, CM업무를 도와줄 용역업체로는 해안건축을 선정했다. 개포주공6·7단지는 시공사 선정에 앞서, 최고층수를 묻는 조합원 설문조사도 진행했다. 이때, 준초고층에 해당하는 49층 대신 35층으로 가야 한다는 의견이 압도적으로 많았다. 16일 정비업계 따르면 개포주공6·7단지 재건축 조합(윤형무 조합장)은 이달 21일(화) 오후 2시 시공사 선정을 위한 1차 현장설명회를 진행한다. 현장설명회 때 입찰안내서가 배부될 예정이다. 1차 입찰 제안서 마감일은 오는 3월 12일(수) 오후 2시다. 공사비 예가는 평당 890만원이 책정됐으며, 건설사 간 컨소시엄 구성은 허용되지 않는다. 지하5층-지상35층, 공동주택 2,698세대(임대주택 345세대 포함)를 짓는 프로젝트다. 총 공사금액만 총 1조5,139억원에 달한다. 개포주공6·7단지 바로 옆으로는 개포주공5단지가 최근 대우건설을 시공사로 선정한 바 있다. 작년 8월 분양 희망평형을 설문조사하던 시점, 해당 사업장의 추정비례율은 83.84%다. 앞선 추정비례율 산정을 위한 평당 공사비와 일반분양가는 각각 800만원, 7,100만원이었다. 반년이 지난 현 시점, 책정된 공사비는 평당 890만원이다. 약 90만원 정도의 차이가 발생했다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립돼 있다. 기준용적률에서 허용용적률로 가는 인센티브 20%를 받은 대가로는 장수명주택 우수등급과 지능형 건축물 2등급으로 받았다. 보통 허용용적률에서 상한용적률로 가기 위해선 토지 및 건축물을 기부채납해야 한다. 개포주공6·7단지는 건축물 기부채납 없이 토지 기부채납만 진행한다. 조합은 올해 정기총회에서 기부채납을 통해 얻을 수 있는 용적률을 28%로 계산했다. 허용용적률(230%)에서 28%를 더하면 258%인데, 법적으로 상한용적률은 250%까지만 가능하다. 따라서 상한용적률은 250%로 결정됐다. 법적상한용적률(300%)까지 확보를 위해선 공공임대주택을 지어야 한다. 공공임대주택은 345세대다. 법적상한용적률 확보를 위해 짓는 공공임대주택은 모두 표준건축비만 받고 팔아야 한다. 예상 건립 세대수는 총 2,698세대다. 일반분양 물량은 2,353세대이며 공공주택은 345세대로 나뉜다. 공공주택의 경우, ▲45A(117세대) ▲45B(40세대) ▲59A(42세대) ▲59B(112세대) ▲75A(26세대) ▲75B(8세대)로 각각 분류된다. 용적률과 건폐율은 각각 299%, 21%로 계획이 수립됐다. 본 사업지 경계로부터 200m 이내엔 ▲서울개포유치원 ▲서울개포초등학교 ▲서울양전초등학교 ▲서울일원초등학교 ▲개원중학교가 위치해 있다. 학생들의 보건·위생과 안전, 교육환경 보호를 위해 향후 5곳을 대상으로 교육환경영향평가가 진행된다. 한편, 개포주공6·7단지는 지난 2023년 임시총회에서 상가합의서 이행을 위한 조합 정관을 개정한 바 있다. 조합 정관에 따르면, 상가 조합원이 아파트를 분양받기 위한 최소 분양비율을 '0.1'로 설정했다. 상가 조합원은 기존에 보유한 상가의 종전자산가액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 0.1을 곱한 가액보다 클 경우 주택을 받을 수 있다는 내용이 정관에 기재돼 있다.
철산주공13단지가 철산·하안 택지개발지구의 지구단위계획 최종(안)에 맞춰 중첩용적률 330%를 전제로 수립한 정비계획(안)을 공개했다. 철산주공13단지는 현 시점 동일평형대 이동 시, 약 1억원대의 추정분담금이 나올 것으로 예상하고 있다. 추정분담금은 사업을 추진하는 과정에서 계속 바뀌기 때문에 '시점별'로 판단해야 한다. 16일 정비업계 따르면 광명시청은 최근 철산주공13단지의 정비계획 결정 및 지구단위계획 변경 결정(안)을 주민들에게 설명하는 자리를 마련했다. 이번 설명회에선 변경된 정비계획(안)과 개략적인 추정분담금 내용이 주를 이뤘다. 철산주공13단지는 2,400세대로 이뤄진 대단지인 만큼, 설명회장은 토지등소유자로 가득 찰 정도로 성황을 이뤘다. 우선 철산주공13단지지의 구역면적은 164,632㎡로 대형단지에 속하는 규모다. 용도지역은 자연녹지지역과 제2종일반주거지역이 혼재돼 있어 제3종일반주거지역으로 1단계 종상향이 이뤄질 계획이다. 공공기여는 용도지역 상향 면적의 8% 이상을 의무적으로 진행해야 한다. 건축물 기부채납은 덮개공원과 학교시설, 공공청사 등이다. 토지와 건축물 현황을 살펴보면, 대상지는 국공유지 6필지를 포함하고 있다. 6필지는 각각 ▲도로(2필지) ▲공원 ▲지구대 ▲어린이집 ▲우체국으로 분류된다. 이중 지구대를 제외한 나머지 건축물들은 모두 노후화돼 재정비가 이뤄질 예정이다. 대상지 용적률 체계는 ▲기준용적률(220%) ▲허용용적률(250%) ▲상한용적률(279.9%) ▲중첩용적률(329.9%) 등으로 수립됐다. 허용용적률 인센티브는 통합개발, 공공보행통로, 확장형 주차장, 전면공지, 우수디자인 등을 적용해 확보한다. 중첩용적률 인센티브 산정은 관계법령을 고려해 허용용적률을 기준으로 하며, 최대 50% 이내로 계획할 수 있다. 중첩용적률 인센티브는 <허용용적률 x 친환경건축물 인증 등 다른 법률에 따른 완화비율 합>의 산식에 맞춰 확보된다. 현 시점, 예상되는 주택공급물량은 3,719세대로, ▲59㎡(172세대) ▲74㎡(877세대) ▲84㎡(2,212세대) ▲102㎡(274세대) ▲109㎡(176세대) ▲134㎡(8세대)로 나뉜다. 주차대수는 5,731대로 세대당 1.5대 수준이다. 추정비례율은 109.6%로 예상됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 약 821만원으로 책정됐다. 주민들은 본인이 소유한 종전자산감정평가액에 추정비례율(109.6%)을 곱한 권리가액을 기준으로 개략적인 추정분담금 혹은 환급금을 알 수 있다. 조합원분양가는 ▲59㎡(8.35억원) ▲74㎡(9.98억원) ▲84㎡(11.2억원) ▲102㎡(13.46억원) ▲109㎡(14.12억원) ▲134㎡(16.36억원) 등으로 나타났다. 주민설명회 당시, 주민들은 철산로 쪽 출입구가 계획이 되어있지 않은 점을 질의했다. 도시계획업체는 철산로는 원체 교통량이 많기 때문에, 다른 차선이 지체될 염려가 있기 때문에 출입구를 내지 않았다고 답변했다. 현재 메인 출입구를 어디로 할지는 아직 결정된 바 없다고 부연했다.
마천5구역이 송파구청의 행정·재정적 지원을 받아 추진위원회 구성 준비에 한창이다. 구청이 선정한 공공지원 업체는 마천5구역의 추진위 구성이 완료될 때까지 사업을 도와 신속한 업무추진을 이끌 예정이다. 16일 정비업계 따르면 최근 송파구청 주관 하에 마천5구역 추진위원회 구성을 위한 주민설명회가 개최됐다. 대상지는 구청(협력자)과 원팀이 돼, 공공지원제도를 통해 후보자 등록부터 합동설명회, 선거까지 관련 절차를 밟게 된다. '공공지원제도'는 토지등소유자의 투명하고 원할한 사업추진을 도모하기 위해 공공지원자인 송파구청이 업무 전반적인 부분에 도움을 주는 제도다. 구청은 ▲운영자금 융자 지원 ▲업무규정 등 제정·고시 ▲사업비·분담금 추정프로그램 운용 ▲정보몽땅 도입·관리 등의 일을 수행하게 된다. 마천5구역의 경우, 2월 초까지 후보자 등록·접수과 선거인명부 열람을 마칠 예정이다. 후보자는 토지등소유자 50인 이상의 추천이 필요하다. 또 3년 이내 1년 이상 대상지에 거주하거나, 5년 이상 토지 및 건축물을 소유하는 등의 후보등록 요건도 충족해야 한다. 이후 추진 절차에 따라 후보자 기호 배정과 공정선거 실천 결의 대회를 거치게 된다. 해당 일정을 소화하고 나면 내달 18일(화) 합동연설회, 22일(토)엔 주민선거를 끝으로 추진위 구성이 마무리된다. 추진위는 조합설립 이전까지 제반업무를 맡게 되는데, 주요 업무로는 ▲정비업체 및 설계자 선정 ▲사업시행계획서 작성 ▲조합설립 동의서 징구 ▲창립총회 등을 수행하게 된다. 마천5구역의 구역면적은 106,514㎡로, 토지등소유자는 1,108명으로 나타났다. 용도지역은 제2종일반주거지역으로, 대상지의 법적상한용적률 250%에 맞춰 최고높이는 최고 39층이하로 설정됐다. 예상되는 주택공급물량은 2,041세대로, 조합원·일반물량은 ▲39㎡미만(187세대) ▲59㎡(479세대) ▲74㎡(544세대) ▲84㎡(601세대) ▲114㎡이상(230세대)으로 나뉜다. 조기순 준비위원장은 "마천5구역은 단일 준비위원회 체제로, 재개발을 염원하는 주민들의 응집력을 바탕으로 사업을 진행해 왔다"며 "신속한 사업 추진이 가능한 배경은 준비위원회의 공로가 아닌, 주민들이 하나된 마음으로 지원해 준 결과물"이라고 공을 돌렸다. 이어 "그 흔한 비대위도 없는 사업장이기에, 2030년 입주 목표를 바라보며 결단력 있는 모습 보여드리겠다"고 약속했다.
㈜하우징워치, 서울시 용산구 한강대로211(용산대우월드마크) 102동 28층 | 발행인·편집인 : 진현우 | 청소년보호관리책임자 : 김동영
등록번호: 서울, 아54466 | 등록년월일 : 2022-09-21 | 제호 : 하우징워치(Housing Watch)
TEL : 02-6389-1374 / FAX : 02-6230-9032 | 제보 메일 : jinbio92@housingwatch.co.kr | 관리자 메일 : admin@housingwatch.co.kr
「열린보도원칙」 당 매체는 독자와 취재원 등 뉴스 이용자의 권리 보장을 위해 반론이나 정정보도, 추후보도를 요청할 수 있는 창구를 열어두고 있음을 알려드립니다.
하우징워치의 모든 기사(콘텐츠)는 저작권법의 보호를 받으며, 무단 전재 및 복사와 배포 등 금지합니다.
Copyright ⓒ Housing Watch all rights reserved.
