지하철 역세권에 속한 일부 핵심 단지들이 법적상한용적률(300%)을 초과하는 역세권특례 용적률(최대 360%까지 가능)을 활용한 정비계획(안) 수립에 집중하고 있다. 인허가청으로부터 용적률 인센티브를 받는 만큼, 일정 비율(60%~70%)을 공공임대주택 및 공공분양주택을 지어야 한다.

12일 정비업계 따르면 최근 정비계획(안) 수립을 진행하거나 변경하는 사업장들을 중심으로 역세권특례 용적률(최대 360%)을 전제로 한 개발 방향성을 수립하고 있다. 서울시에서 역세권특례 용적률을 적용해 사업을 추진 중인 사업장으로 지목한 곳은 ▲대치동 은마 ▲명일한양 ▲광장극동 ▲풍납극동 ▲신반포7차 등이다. 초기 사업장인 명일한양과 광장극동, 풍납극동은 최근 정비계획(안) 수립을 위한 주민설명회에서 이를 밝혔다.

재건축 용적률 체계는 기본적으로 4단계, ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 구성돼 있다. 역세권특례 용적률은 도정법상 정해져 있는 법적상한용적률(300%)의 1.2배를 추가로 받을 수 있는 내용을 골자로 한다. 도정법 제66조제2항에 따라, 구역 총 면적의 2분의1 이상이 역세권에 해당할 경우 도시계획위원회 심의를 거쳐 최대 360%까지 용적률을 사용할 수 있다.

물론 용적률 인센티브는 공짜가 아니다. 단계별 용적률로 가기 위해선, 인허가청(서울시·구청)이 요구하는 반대급부를 내놓아야 한다. 역세권특례 용적률을 적용받기 위해선, 증가된 용적률의 60% 이상에서 70% 이하로 국민주택규모의 공공임대주택 및 공공분양주택을 지어야 한다. 나머지 30%~40%는 일반분양이다. 일반분양 물량을 통해 얻게 될 분양수익이 공공임대주택·공공분양주택에 써야 할 비용보다 커야 실질적 이득이다.

가장 최근 주민설명회를 마친 명일한양은 증가된 용적률의 70%를 공공임대주택·공공분양주택(뉴홈)을 짓는다. 올해 4월 정비계획(안)을 공개한 대치 은마아파트는 증가된 용적률의 60%를 공공임대주택·공공분양주택으로 내놓는다. 광장극동은 역세권특례 용적률로 받은 인센티브(약 33%p) 중 약 60%를 공공임대주택·공공분양주택으로 짓는다. 공공분양주택이 공공임대주택보다 많은 것이 조합 사업성에 유리하다.

공공분양주택은 토지와 건축물 값을 서울시로부터 일부라도 보전받을 수 있기 때문이다. 반면 공공임대주택은 토지의 경우 기부채납이고, 건축물 비용만 일부 받는다. 역세권특례 용적률 적용 여부를 결정하기 위해선, 면밀한 사업성 검토가 전제되어야 한다.

결과적으로 재건축 사업을 진행할 때, 공공임대주택은 ▲상한용적률 확보를 위한 임대주택 ▲법적상한용적률 확보를 위한 임대주택 ▲역세권특례 용적률 확보를 위한 임대주택으로 구성된다. 상한용적률 확보를 위한 임대주택은 토지와 건축물을 모두 기부채납한다. 법적상한용적률·역세권특례 용적률 적용을 위한 임대주택은 토지만 기부채납하고, 건축물은 비용을 일부 받을 수 있다.