발행일(UPDATE): 2025년 05월 02일 14시 09분
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반포주공1단지(1·2·4주구)가 관리처분계획(안) 변경 목적으로 조합원 재분양신청을 진행 중이다. 해당 사업장은 사업시행계획(안) 변경 이후 '세대 수 및 주택규모'가 달라짐에 따라, 도시및주거환경정비법 제72조4항에 따라 재분양신청 절차를 밟고 있다. 재분양을 신청하지 않은 조합원은 신청 기간 만료일(25.01.23) 바로 다음날부터 조합원 지위가 상실된다. 15일 정비업계 따르면 반포주공1단지(1·2·4주구) 재건축 조합은 작년 11월 25일(월)부터 이달 23일(목)까지 총 60일간 재분양신청을 진행한다. 현금청산자를 제외한 조합원 전원(2,299명)이 참석해야 한다. 재분양신청을 하지 않을 경우, 현금청산대상자로 분류된다. 재분양신청 이후에는 5년 재당첨제한 전산조회 후 관리처분계획 변경(안) 수립 및 총회 의결을 거친다. 현 시점, 관리처분계획(안) 변경 총회는 오는 6월로 예상하고 있다. 한국부동산원 타당성 검증을 마친 뒤, 관리처분계획(안) 변경인가는 10월 중 이뤄질 전망이다. 동·호수 추첨은 11월이다. 물론 앞선 일정들은 사업을 추진하는 과정에서 계속 변동될 수 있음을 양지해야 한다. ◆ 재분양신청 관련 조합원 Q&A, 상세히 살펴보니 재분양신청 관련 조합원들이 가장 궁금해 하고 있는 질의는 ▲1(주택)+1(주택or상가) 신청 시, 부분청산 가능 여부 ▲분양신청서 4순위까지 모두 기재해야 하는지 ▲동일평형을 타입별로 구분해 신청하지 않는지 ▲아파트, 상가를 합친 종전자산가액으로 분양신청을 하는지 ▲2주택(1+1) 신청자격 ▲5년 재당첨 제한 여부 ▲조합원 로얄층 배정 등으로 요약된다. 1+1주택을 신청한 경우, 향후 본인 사정이 어려워지더라도 부분청산은 어렵다. 분양신청서 역시 4순위까지 모두 기재해야 한다. 경합이 발생해 원하는 평형을 배정받지 못하는 경우가 잦기 때문이다. 4순위까지 기재하지 않고 신청한 순위에서 배정받지 못할 경우, 조합은 모든 순위를 배정한 후 잔여 세대에서 임의로 배정한다. 미기재에 따른 책임은 조합원에게 있다. 동일평형을 타입별(복층형·펜트하우스형)로 세분화해 분양신청을 하지 않는 이유는, 특정 타입으로 분양신청이 집중되어 예기치 않게 원하는 평형대에서 탈락하는 조합원이 많아질 것을 우려한 탓이다. 또한, 평형배정 우선순위는 아파트 권리가액 순서로 배정된다. 당초 상가 조합원은 아파트 조합원들이 분양배정하고 남은 물량을 가져가는 것으로 결정됐다. 물론 조합원 분담금(혹은 환급금) 정산과 관련해선, 아파트와 상가 권리가액을 합친 금액을 기준으로 한다. 아파트 조합원은 '종전 주택의 주거전용면적 범위 내' 또는 '종전주택의 평가금액 범위 내'에서 2주택을 받을 수 있다. 이 경우, 2주택 중 1주택은 주거전용면적 60㎡ 이하여야 한다. 또한 60㎡ 이하로 공급받은 1주택은 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전까지 팔 수 없다. 상가 조합원은 2주택을 받을 수 없다. 도시및주거환경정비법 시행령 제63조제2항제2호 각목의 1에 해당하는 경우에만 1주택 공급이 가능하다. 이 경우에도, 아파트 조합원들에게 우선 배정 후 남은 주택만 가능하다. 5년 재당첨 제한은 분양신청 마감일(25.01.23)이 기준이다. 이날 기준으로 5년 이내 투기과열지구(정비사업)에서 조합원 분양 또는 일반분양을 받았을 경우, 분양신청을 할 수 없다. 이에 대해, 조합은 재당첨 제한에 걸린다 하더라도 무조건 재분양신청을 한 뒤, 후속적으로 여러 가지 방법을 강구해 봐야 한다고 조언했다. 소송 등의 구제방안을 마련하겠다고 부연했다. 조합은 조합원들에게 로얄층 배정도 약속했다. 임대주택을 제외한 각 평형별 저층을 일반분양하고, 로얄층은 조합원에게 우선 배정할 계획이다. 임대주택은 서울시 소셜믹스 정책에 따라, 무작위 추첨을 통해 서울시가 먼저 배정해 간다. 물론 예외적으로 평형별 세대 수가 조합원, 일반물량을 합친 것보다 적을 경우에는 모든 층에 대해 공개추첨을 진행한다. ◆ 한강변 주동 최하층 높이는 25.2m…"아크로리버파크 4층 수준" 반포주공1단지(1·2·4주구)의 최고 층수는 35층으로, 대부분 단지가 조합원 선호를 반영한 한강조망권과 남향배치로 이뤄져 있다. 대상지의 기존 지반레벨은 15m 수준이었다. 하지만 바뀐 지반레벨(19m)에 필로티 높이(6.2m)가 더해져 현재 지반높이는 25.2m로 나타난다. 이는 계획 기준 현황보다 10m 높아진 것으로 풀이된다. 조합 관계자는 한강변 주동의 최하층 높이가 "아크로리버파크의 4층 높이로 보면 이해가 쉽다"며 "도로보다 높이 있어 한강이 보일 것"이라고 설명했다. 단 관계자는 "한강변 주동 전면부엔 '방음동산' 계획으로 완충녹지가 설치될 계획이 있어, 나무 크기에 따라 일부 세대는 한강뷰가 다소 가려질 수도 있다"고 부연했다. 커뮤니티 시설의 경우, 2블럭(1주구)과 7블럭(2·4주구)으로 나뉘어 주요 시설들이 지하1~2층에 배치될 예정이다. 지하1층엔 선큰공간을 중심으로 카페, 레스토랑, 영화관, 문화시설이 들어선다. 또 지하2층엔 개방감을 고려해 수영장, 사우나, 피트니스 등의 체육시설이 만들어진다. 클라이밍, 실내테니스장, 풋살장, 아이스링크 등의 시설도 추가로 설치될 계획이다. 평형별 배치도를 살펴보면 단지별 세대수는 ▲59타입(1,184세대) ▲80타입(27세대) ▲84타입(1,082세대) ▲99타입(104세대) ▲114타입(282세대) ▲130타입(539세대) ▲146타입(551세대) ▲166타입(277세대) ▲185타입(81세대) 등으로 나뉜다. 이외 단지엔 복단층형 팬트하우스가 위치할 예정이다. 반포주공124주구의 경우, ㈜삼우건축-㈜삼하건축이 설계를 맡고 있다. 한편 설명회 말미엔 증여세와 양도소득세 등 세금에 대한 ㈜도원회계법인의 추가 설명이 이어져 조합원들의 이목이 집중되기도 했다. 증여세는 증여일 시점의 시가를 기준으로 한다. 증여재산공제로는 10년 이내 ▲배우자(6억원) ▲직계존속(5,000만원) ▲직계비속(5,000만원) ▲기타친족(1,000만원) 등이다. 증여세의 경우, 현 시점 세율은 ▲1억원이하(10%) ▲1~5억원(20%) ▲5~10억원(30%) ▲10~30억원(40%) ▲30억원초과(50%) 등이다. 일례로 반포주공1단지124주구의 경우 평당 분양가를 1억5,000만원으로 가정할 때, 증여시엔 ▲25평형(13억원) ▲34평형(20억원) ▲46평형(28억원) ▲66평형(43억원)의 세금이 발생할 것으로 추정된다. 평균 시세를 고려했을 때, 약 45% 내외로 증여세가 납부될 것으로 예상된다.
염리4구역이 새로 마련된 정비계획(안)을 토대로 구역지정을 위한 준비에 나서고 있다. 14일 정비업계 따르면 마포구청은 최근 염리4구역의 정비계획 입안을 위한 주민설명회를 개최했다. 당일 정비계획 수립에 대한 전반적인 내용은 ㈜동림피엔디가 맡아 발표했고, 추정분담금 부분은 하나감정평가법인이 설명을 이어갔다. 염리4구역의 구역면적은 48,423㎡로, 토지등소유자는 668명으로 나타났다. 용도지역은 제2종일반주거지역(7층이하)에서 제3종일반주거지역으로 한 단계 종상향한다. 구역 내 위치해 있는 종교용지(염천교회)는 존치될 예정이다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 우선 어린이공원 1개소가 마련된다. 공원 하부엔 중복결정을 통해 체육시설(수영장 등)이 들어선다. 또 지상7층 규모의 사회복지시설도 위치하게 된다. 대흥로를 따라 연도형상가도 배치될 계획이다. 아울러 남북을 잇는 폭 6m의 공공보행통로도 설치된다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(213.1%) ▲허용용적률(227.6%) ▲상한용적률(246.4%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 대상지는 전용 60㎡이하 주택 건설을 통해 20%p 기준용적률 상향이 이뤄졌다. 허용용적률의 경우, 공공보행통로(9.5%)+열린단지(5%)를 통해 용적률 인센티브를 받게 됐다. 상한에서 법적상한으로 늘어난 53.5% 용적률의 절반은 임대주택으로 지어야 한다. 계획세대수는 총 1,158세대로, 일반·조합원물량은 879세대다. 세부적으로 ▲60㎡미만(489세대) ▲60~85㎡미만(360세대) ▲85㎡이상(30세대)로 분류된다. 임대주택은 총 279세대로, ▲재개발 시, 의무적으로 지어야 할 임대주택(136세대) ▲상한용적률 확보를 위한 기부채납 임대주택(28세대) ▲법적상한용적률 확보를 위한 국민주택규모 임대주택(115세대) 등으로 각각 나뉜다. 추정비례율은 103.14%로 예상됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 790만원, 평당분양가는 5,300만원으로 책정됐다. 이는 주변에 분포한 ▲마포 그랑자이(5,670만원) ▲마포 래미안푸르지오(5,740만원) ▲마포자이힐스테이트(5,050만원) ▲마포자이더센트리지(4,940만원) 등의 평균시세를 고려해 산출된 것으로 알려졌다. 조합원분양가는 ▲39㎡(7.67억원) ▲49㎡(9.62억원)▲59㎡(12억원) ▲84㎡(14.9억원) ▲114㎡(18.8억원)으로 예상됐다. 한편 당일 설명회에서 하나감정평가법인 관계자는 건축비 부분에 대해 "과거의 표준건축비가 아닌 40%가량 인상된 기본형건축비가 적용돼 추후 비례율이 상승할 가능성이 있다"고 내다봤다. 이어 "학교용지법 개정으로 인해, 학교용지부담금도 0.8에서 0.4로 낮아져 사업비 감소도 예상된다"고 부연했다.
공덕역(5호선·6호선·경의중앙선·공항철도) 도보권역에 속한 공덕6구역과 공덕7구역, 공덕8구역이 정비사업을 추진 중인 가운데, 만리재로를 따라 형성된 주거 환경에도 큰 변화가 예상된다. 현 시점, 정비계획(안) 상 계획된 3개 구역의 입주물량을 모두 합치면 약 2,500세대다. 물론 공덕7구역과 공덕8구역은 정비계획(안) 결정고시를 막 받은 시점이라, 실제 입주까지는 약 10년 정도 소요될 전망이다. 13일 정비업계 따르면 공덕7구역은 조합설립을 위한 주민협의체 구성을 진행 중이다. [조합설립 지원을 위한 업무기준]에 따르면, 주민협의체는 개략적인 추정분담금 산정, 조합설립인가를 위한 행정 업무, 조합설립 동의서 징구 등의 업무를 수행하게 된다. 조합설립 동의서 요건은 토지등소유자의 4분의3 이상, 토지면적의 2분의1 이상 동의가 필요하다. 주민협의체 위원장은 마포구청장에게 선임 권한이 있으며, 부위원장(주민대표)은 토지등소유자들의 투표로 진행된다. 금번에 뽑게 될 부위원장은 창립총회 업무를 관장하게 된다. 보통 부위원장이 향후 조합설립 시 '조합장'이 되는 경우가 일반적이다. 현재 공덕7구역은 부위원장 자리를 두고 3명의 후보가 치열한 경쟁을 펼칠 것으로 예상된다. 토지등소유자 과반수가 참여한 서면 및 현장투표 결과로 '다득표자'가 부위원장에 선출된다. 공공지원 정비업체로 선정된 신한피앤씨는 조합설립 업무까지만 맡게 되며, 용역비 예산은 약 2억원 정도로 책정됐다. 공덕7구역의 면적은 29,972㎡며, 토지등소유자 수는 402명이다. 정비계획(안) 결정고시 상 용적률은 234.94%로 수립됐으며, 최고층수는 26층 이하다. 마포구청이 주도하는 조합직접설립제도를 선택했으며, 조합설립 목표기간은 올해 12월까지다. 예상되는 주택공급물량은 총 700세대다. 공덕7구역과 맞붙어 있는 공덕8구역은 신속통합기획 1차 후보지로, 작년 12월 정비구역 결정고시를 받았다. 공덕8구역은 조합직접설립제도 대신 추진위원회를 거쳐 조합으로 가는 방향을 선택했다. 구청에서 추진위원회 구성을 위한 정비업체 선정을 진행 중이며, 용역업무를 맡을 업체 선정 후 구체적인 일정이 나올 것으로 관측된다. 정비계획(안) 상 공덕8구역의 추정비례율은 109.54%로 산출됐다. 비례율 산출을 위한 기초 지표로는 평당 공사비 750만원, 평당 일반분양가 약 4,000만원이 활용됐다. 주택공급물량은 총 1,564세대(임대주택 306세대 포함)다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(220%) ▲상한용적률(220%) ▲법적상한용적률(250%)다. 허용용적률 인센티브(10%p)는 공공보행통로(지상권 설정)와 공개공지를 대가로 받았다. 상한용적률 인센티브를 받기 위한 토지 및 건축물 기부채납은 별도로 없고, 법적상한용적률 인센티브(30%p)의 절반에 해당하는 15%p만큼 공공임대주택을 지어야 한다. 법적상한용적률 인센티브를 받기 위한 공공임대주택 수는 101세대며, 재개발 시 의무적으로 지어야 할 공공임대주택 수는 205세대다. 모두 합쳐 306세대다. 공덕6구역은 지난 2021년 조합설립인가를 받았고, 지난해 1기 집행부 연임과 사업시행계획(안) 인가를 득했다. 현재 시공사 선정을 진행 중인 가운데, 진흥기업과 HS화성이 현장설명회에 참석해 수주의향을 내비쳤다. 업체 간 컨소시엄 구성이 가능하며, 평당 공사비는 899만원으로 책정됐다. 1차 입찰제안서 마감일은 다음 달 10일이다. 1차 입찰에서 유효 경쟁이 성립되지 않을 경우 유찰된다. 입찰보증금은 50억원이다. 입주물량은 약 160세대 정도다.
공공재개발 2차 후보지로 선정된 시흥4동4구역(가칭)이 정비구역 지정을 목표로 사업추진에 속도를 내고 있다. 대상지는 종전 주민설명회 대비 상향된 용적률과 최고 높이(35층)를 토대로 사업성 개선에 나섰다는 평가다. 다만 여전히 임대주택 비율이 높다는 토지등소유자들의 목소리가 감지되고 있어, LH의 구심점 역할이 어느 때보다 중요할 전망이다. 13일 정비업계 따르면 한국토지주택공사(LH)는 최근 시흥4동 일대 공공재개발사업 사전기획(안) 주민설명회를 개최해 정비계획 입안제안과 관련한 향후 추진계획을 토지등소유자들에게 설명하는 시간을 가졌다. 당일 PT발표는 ㈜동해종합기술공사와 LH가 각각 2세션으로 나눠 진행됐다. 이날 발표된 정비계획(안)은 사전 자문회의(1차)를 거친 결과물로, 향후 한 차례 더 자문회의를 거친 뒤 최종 정비계획(안)이 수립될 것으로 관측된다. 시흥4동 4번지 일대의 구역면적은 99,536㎡로, 세대수에 따른 진입도로(25m 이상) 확폭 필요에 따라 32,281㎡ 가량 구역계가 확대됐다. 구역계가 늘어나면서 토지등소유자 역시 1,090명에서 1,711명으로 대폭 증가했다. 용도지역의 경우, 대상지는 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역(7층이하)가 혼재돼 있었지만, 정합성을 고려해 제2종(7층이하)와 제2종일반주거지역으로 구성됐다. 기반시설계획(안)에 맞춰 도로를 포함한 공원, 공공공지, 종교시설 등이 조성된다. 또한 공공보행통로 1개소도 마련된다. 특히 공영주차장과 임대주택을 지어 기부채납하는 계획도 잡혔다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(185%) ▲허용용적률(225%) ▲상한용적률(243.3%) ▲법적상한용적률(269%) 등으로 수립됐다. 예상되는 주택공급물량은 2,648세대로, 조합원물량은 1,711세대로 나타났다. 세부적으로 ▲46㎡(481세대) ▲51㎡(290세대) ▲59㎡(360세대) ▲74㎡(240세대) ▲84㎡(340세대)로 나뉜다. 일반분양과 공공분양(뉴홈)은 369세대와 108세대로 각각 계획이 잡혔다. 아울러 임대주택은 460세대로, ▲상한용적률 확보를 위한 기부채납용 임대주택(84세대) ▲재개발 시, 의무적으로 제공해야 할 임대주택(268세대) ▲법적상한용적률 확보를 위한 국민주택규모 임대주택(108세대)로 나타났다. 대상지의 추정비례율은 85%로 예상됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 800만원, 일반분양가는 2,890만원으로 책정됐다. 당일 LH 관계자는 "총 세대수는 증가했지만, 임대주택 수는 오히려 줄어들었다"고 비교표를 제시하며 주민 이해를 도왔다. 기존설명회(안)의 총 세대수는 1,795세대로, 일반분양 160세대와 임대주택 545세대 등으로 나타났다. 반면 사전기획 설명회(안)을 보면, 총 세대수는 2,648세대로 변동됐지만 일반분양은 209세대가 늘고, 임대주택은 85세대가 감소해 사업성이 향상됐음을 알 수 있다. 임대주택 비율이 기존 30.4%에서 17.4%로 감소했다는 것이 LH 측의 주장이다. 대상지는 사업성 보정계수 적용이 가능한 지역인 만큼, 향후 자문회의를 거치면서 사업성은 더 높아질 것으로 전망된다. 아울러 LH 관계자는 주민들을 대상으로 '지분형 주택'에 대해서도 소개했다. 지분형 주택은 재개발구역 내에 소형 필지를 가진 원주민의 재정착을 위해 도입된 개념으로, 분담금이 부족한 조합원과 LH 등 공공시행자가 주택을 지분으로 10년간 공유하게 된다. 도정법 제70조에 따라, ▲종전자산이 최소분양가격 이하일 경우 ▲세대주로서 공람공고일 당시 2년 이상 실제 거주한 세대주 ▲다른 주택을 소유하지 않은 사람 등의 조건이 충족되면 지분형 주택 이용이 가능하다.
![[한남4] ⑪부재자 투표前 긴장고조…업계 "OS에 휘둘려선 안돼"](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250102/art_17362393866681_b291ae_178x118_c0.jpg)
한남4구역 시공사 선정을 위한 부재자 투표가 3일 앞으로 다가옴에 따라, 기대감과 동시에 부정행위를 염려하는 조합원들의 우려의 목소리도 제기된다. 치열한 격전지에서 진행되는 부재자 투표 과정에서 매번 논란이 끊이지 않았던 만큼 조합원들의 올바른 투표 의식에도 업계 관심이 쏠린다. 특히 최근 부동산 중개업소에서 특정 시공사를 홍보하고 개별상담 약속을 잡아주는 불법행태가 여전한 것으로 전해진다. 11일 정비업계 따르면 한남4구역은 이달 12일(일)부터 14일(화)까지 조합 사무실에서 부재자 투표를 진행한다. 부재자 투표는 출장이나 건강 등의 사유로 불가피하게 시공사 선정 총회에 참석하지 못하는 조합원들을 배려, 사전에 미리 투표권을 행사할 수 있도록 마련한 제도다. 이달 18일(토) 예정된 시공사 선정을 위한 임시총회에서 제1호 안건(시공사 선정의 건)은 서면결의서를 사전에 제출받지 않는다. 한남4구역은 근방 사업장들보다 부재자 투표 기간이 총 3일로 잡혀 있다. 한남2구역과 한남3구역은 각각 1일, 2일 간 부재자 투표를 진행했던 것보다 길다. 부재자 투표기간이 상대적으로 길게 설정된 만큼, 투표 공정성 확보를 위한 더욱 세심한 준비작업이 필요할 것으로 보인다. 물론 투표기간이 지나치게 짧으면 직접참석 혹은 부재자 투표가 어려운 조합원들의 의결권이 박탈될 수 있음도 감안해야 한다. 부재자 투표를 앞두고 전운이 도는 배경으로는 사실상 시공권 확보의 '당락'을 좌우할 수 있어서다. 무엇보다 부재자 투표가 진행되는 과정에서 시공사의 부정행위가 있었다는 점에 업계는 주목하는 분위기다. 실제 바로 옆 사업장인 한남2구역은 부재자 투표가 진행되던 도중, 건설사 직원 1명이 사무실에 무단 침입해 전산작업에 관여하는 부정행위가 발생해 혼란이 야기된 바 있다. 당시 경찰 고발까지도 이어졌다. 건설업계 관계자는 "삼엄한 분위기의 총회보다, 부재자 투표는 감시가 덜하기 때문에 1:1 집중마크를 통해 금품·향응을 제공해 조합원들의 투표를 유도하는 경향성이 짙다"며 "한남4구역 조합원 역시 금품 등을 미끼로 부재자 투표를 유도한 뒤, 직접 투표소까지 동행하는 행위 등을 경계해야 향후 문제가 발생하지 않을 것"이라고 설명했다. 부재자 투표 과정에서 건설사 홍보 OS요원들이 상당한 영향력을 행사한다는 점도 경계해야 한다고 전문가들은 입을 모은다. 홍보 OS요원들이 각종 수단과 방법을 가리지 않고 투표소까지 따라가 표를 확보한다는 건 건설업계에서 이미 공공연한 관행으로 여겨진다. 한남4구역 조합은 투표 과정에서 공정성을 잃게 되는 어떠한 행위도 용납하지 않겠다는 입장을 견지하고 있다. 물론 공정한 1표 행사의 몫은 결국 조합원에게 있다. 국토교통부 [정비사업 계약업무 처리기준] 제35조 2항에 따르면, 조합원은 총회 직접 참석이 어려운 경우 서면으로 의결권을 행사할 수 있다. 이때, 서면결의서를 철회하고 시공사 선정 총회에 직접 출석해 의결하지 않는 한 '직접 참석자'에는 포함되지 않는다. 정비업계 전문 변호사는 "시공사 선정 총회는 일반적인 서면결의서 제출이 허용되지 않고, 부재자 투표 방식만 가능하다는 해석이 있지만 법령상 근거는 부족하다"며 "거동이 불편하거나 해외에 거주하는 등 부재자 투표에 응하기 어려운 조합원도 있어, 부재자 투표와 함께 일반적 서면결의서 제출방식도 병행되어야 실질적인 의결권 보장이 가능할 것"이라고 말했다.
압구정1구역이 재건축 방식을 두고 고심 중인 가운데, 새로 행정업무규정을 손봐 미성1·2차의 관계 개선을 도모한다는 방침이다. 압구정1구역은 추진위원회의에 상정된 안건들이 의결 되는대로, 곧장 통합재건축·상가 합의서 작성을 위한 협의도 이어나갈 계획이다. 8일 정비업계 따르면 압구정1구역 조합설립을 위한 추진위원회는 최근 업무 정상화와 신속한 조합설립 준비를 위해 업무추진 계획(안)을 마련하기로 했다. 추진위는 주민대표를 대상으로 제13차 추진위원회의를 개최해 행정업무규정(안)과 업무추진 계획(안) 의결을 진행할 예정이다. 현재 압구정1구역의 추진위원은 총 127명으로 ▲미성1차(59명) ▲미성2차(57명) ▲상가(10명) ▲감사(1명)으로 구성돼 있다. 운영규정 제26조에 따라 추진위윈회의는 재적위원 과반수의 참석(서면결의서 포함)이 있어야 개의가 가능하며, 안건의 의결은 출석위원 과반수 찬성으로 이뤄지는 것을 원칙으로 한다. 1호 안건인 행정업무규정(안)의 경우, 각 단지별 주민들간 갈등 요인을 줄이기 위함이 목적이다. 통합재건축이 가능하다는 가정 하에, 만약 한 단지의 조합장이 선출된다면 자칫 의사결정이 한쪽으로 쏠릴 우려가 있다. 따라서 이를 견제하기 위한 장치로, 사라진 부조합장 지위를 되살리겠다는 것이 추진위의 의견이다. 조합장과 부조합장은 각각의 단지를 대표하는 자로, 모든 계약체결과 자금의 집행 및 조합의 제반 업무는 이들의 승인이 있어야 가능하다. 물론 총회와 대의원회를 개최할 권한도 동시에 갖게 된다. 2호 안건으로는 업무추진계획(안)이 상정돼 의결을 받게 된다. 현재 추진위원회는 조합설립을 위한 업무 추진을 진행해야 하나, 단지별 이견이 존재해 동별 과반수 동의율이 충족되지 못하고 있는 상황이다. 이에 추진위는 상기 개략적인 업무추진계획(안)을 마련해 조합설립을 위한 절차를 순차적으로 밟아나간다는 입장이다. 특히 압구정 타구역과의 속도 차이를 염두해 정비계획 변경도 조합설립 절차와 병행해 창립총회 이전까지 진행하겠다는 방침이다. 계획(안)을 살펴보면, 올해 상반기까지 추진위는 미성1·2차 아파트의 상호 협의를 이끌어 재건축·상가협약서 체결을 마무리 짓겠다는 목표다. 합의서엔 독립정산제를 비롯해 단지별 임대의원 수, 사업진행방식 등의 내용이 담길 예정이다. 단지별로 각각 원하는 감정평가법인을 선정해 독립정산 작업이 개별적으로 이뤄지며, 일부 한강뷰 조망세대의 권리는 최대한 보장될 계획이다. 미성1·2차 단지를 포함해 대상지엔 미성상가와 뉴타운상가 두 곳이 위치해 있다. 미성상가와 뉴타운상가 세대수는 각각 98호와 29호로 나타났다. 우선 미성상가의 경우, 신임이 두터운 상가권리단 회장 1인(미성1차 거주)이 상가조합원들의 목소리에 귀기울여 의장 역할을 수행하고 있는 것으로 알려졌다. 뉴타운상가 역시 소유주 1인이 상가를 관리하고 있는 상황이다. 이들 모두 재건축사업에 협조적인 성향인 것으로 전해져, 향후 사업 추진에 있어 협의와 설득과정엔 큰 어려움이 없을 것으로 예측된다. 상가합의서의 경우, 반포동에 위치한 래미안 원베일리와 개포동 재건축 단지들의 상가 재건축 합의서를 준용해 작성된다. 아울러 추진위원회는 현재 추진위원장 자리가 공석이긴 하나, 선거로 인한 시간지연을 고려해 추진위원장 직무대행 체제로 사업을 이끌어 나간다는 계획이다. 운영규정 제17조에 따라 위원장 직무대행은 창립총회 개최와 진행이 모두 가능하다. 따라서 향후 추진위는 작성된 합의서를 토대로 조합설립을 필두로 한 창립총회 개최 준비를 직무대행 상태로 이어나간다는 방침이다. 한편 최근 서울행정법원에선 미성1차가 강남구청에 제기한 단독재건축 관련 소송에 대해 기각 판단을 내리면서, 통합재건축에 좀 더 무게가 실리는 모양새다. 다만 미성1차 원고 측은 지난달 19일 법원 판결에 불복해 항소장을 제출한 것으로 알려져 법적공방의 장기전을 예고했다. 업계는 양 단지별 이해관계가 다른 만큼, 합리적인 조율이 전제되어야 사업 추진이 가능할 것으로 보고 있다.
전자투표 및 온라인총회 시스템 도입이 가시화되고 있는 가운데, 서울시의 적극적인 행정지원 소식에 다수 조합들이 들썩이고 있다. 다만 시의 금전적 정책지원은 한정적인 것으로 알려져, 지원금 확보를 둘러싼 조합들간 경쟁이 치열하게 전개될 것으로 예측된다. 10일 정비업계 따르면 서울시 주거정비과는 최근 정비사업 조합 관계자들을 대상으로 '전자투표·온라인총회 활성화'를 위한 사업설명회를 개최했다. 당일 설명회엔 재개발·재건축사업을 추진 중인 서울 곳곳의 조합(35곳)들이 방문해 뜨거운 관심을 내비쳤다. 시는 정비사업 조합의 신속하고 효율적인 의사결정을 위해 전자투표·온라인총회 활성화사업을 마련했다. 해당 사업 대상지로 선정된 조합은 시로부터 총회 개최에 드는 비용의 50%, 최대 1,000만원까지 지급받을 수 있다. 올해 기준으로 시가 지원 가능한 조합은 총 25곳이다. 현재 시에선 ICT 규제 샌드박스 제도를 활용해 전자투표 활성화 시범사업을 추진 중에 있다. 조합은 'ICT 규제 샌드박스 누리집' 홈페이지에서 실증특례 지정업체를 직접 찾아볼 수 있다. 검색 결과 온라인총회 관련 업체는 12곳, 전자투표 서비스를 다루는 업체는 4곳으로 나타났다. 전자투표와 온라인총회 서비스가 둘다 가능한 업체는 ▲이제이엠컴퍼니 ▲레디포스트 ▲도시전자투표 등으로 확인됐다. 사업 신청 전, 조합은 시에서 제시한 선정기준을 눈여겨봐야 한다. 선정기준은 크게 1차 사업추진여건(60점)과 2차 조합운영현황(40점)으로 나뉜다. 1차에선 조합원수·사업시행단계를 보는 정량평가, 25년 조합운영계획을 보는 정성평가로 나뉘어 평가된다. 또 2차에선 정보몽땅 정보공개, 서울시 표준정관 적용여부, 시정참여, 지적사항 유무 등의 항목을 검토해 점수가 부여될 예정이다. 서울시는 선정기준에 의거, 보조금관리위원회에서 조합이 제출한 지출증빙서류를 검토해 비용을 지급할 계획이다. 신청결과는 1월과 2월 두 차례 발표되는데, 예산소진과 선착순 특성을 감안했을 때 빠른 신청이 선정에 유리할 것으로 예상된다. 한편 정비사업에 처음 도입되는 시스템인 만큼, 설명회 이후 조합들의 다양한 질의도 꼬리를 물며 이어졌다. 용산산호 조합에선 "연로하신 분들이 시스템을 제대로 활용 가능할지 의문"이라며 "자칫 조력자의 의사결정이 반영되는 것이 아닌지 우려가 된다"고 현실적인 문제에 대해 지적했다. 이어 흑석3구역 조합에서도 "조합해임을 위한 총회 등에 잘못 사용되면 어떡하냐"며 악용 가능성에 대해 질의했다. 또 한남3구역 조합에선 신청을 위해선 대의원회 의결이 필수인 점을 고려해, 정관변경 필요성에 대해 문의하기도 했다. 이에 대해 주거정비과 관계자는 "고령층 비율이 많은 사업인 만큼, 조합에선 카페와 톡방 등에서 지속적인 홍보를 할 필요가 있다"며 "조합원 편의를 위해선 협력업체, 봉사자들의 협조가 절실하다"고 설명했다. 서비스의 악용 가능성에 대해선 "조합에서 직접 신청하는 시스템인 만큼, 해임총회 등의 악용소지는 없을 것"이라고 답했다. 아울러 이 관계자는 "해당 사업은 정부로부터 실증특례를 받은 업체들을 대상으로 사업이 진행되기에, 특별히 정관을 변경할 필요는 없다"고 말했다.
"추진준비위원회가 당장의 역할을 해냈기보다, 토지등소유자들의 탄탄한 응집력이 신속한 동의서 징구를 가능케 했습니다. 주민들의 염원을 누구보다 잘 이해합니다. 정주 환경을 한 단계 업그레이드할 수 있는 커뮤니티시설을 갖춘 초역세권 아파트를 지향합니다. 목동은 내로라하는 재건축 단지(14개) 외에도 신정역1구역을 포함한 재개발 대상지가 많습니다. 괄목할만한 변화에 신정역1구역도 포함될 것입니다" 김호우 신정역1구역 추진준비위원장(사진)은 하우징워치를 만나 정비계획(안) 입안 제안을 위한 동의서 징구 관련 공을 주민들에게 돌렸다. 신정역1구역은 신정역(5호선)을 품은 역세권 입지에 속해 있다. 현재 신속통합기획 절차로 '역세권재개발(뉴홈)'을 추진하고 있다. 최근 입안 제안을 위한 동의율 65%를 불과 4개월 만에 달성했다. 그 흔한 홍보 OS요원을 가동하지도 않고 주민 봉사자들만으로 이뤄낸 성과에 현장 역시 고무적인 분위기다. 신정역1구역은 '역세권재개발(뉴홈)'을 통해 도정법 상 법적상한용적률의 1.2배 완화된 용적률을 목표로 하고 있다. 일례로 제3종일반주거지역의 법적상한용적률이 300%임을 감안할 때, 1.2배 적용될 경우 최대 360%까지 확보 가능하다. 물론 용적률 인센티브는 공짜로 주어지지 않고, 기부채납 등의 반대급부가 수반된다. 추진준비위원회는 무작정 용적률 욕심만 내기보다 꼼꼼한 사업성 분석을 전제로 사업을 이끌어 나갈 계획이다. 정비계획(안) 상, 대상지의 구역면적은 약 86,923㎡다. 신정역1구역은 용도지역이 제1종, 제2종(7층이하), 제3종 등이 섞여 있다. 종상향을 통한 용도지역 조정을 계획 중이다. 해당 지역은 남고북저의 구릉지 형태를 띠고 있어, 단차 설계를 적용해 오목로(남측)에서 신정중앙로(북측) 방향으로 스카이라인이 순차적으로 높아지는 형태로 건축계획을 수립했다. 최고높이는 32층이 목표다. 추진준비위원회 자료에 따르면, 재개발을 통한 예상되는 주택공급물량은 약 3,200세대다. 물론 현재 소형평형 비중을 높게 한 만큼, 향후 소유주 설문조사를 통해 평형 계획을 다시 수립하게 될 경우 세대 수는 계속해서 바뀔 예정이다. 현재 신정역1구역은 현대엔지니어링과 포스코이앤씨 등의 1군 건설사들이 수주 관심을 타진하고 있다. 신정역1구역은 목동 로데오 거리, 학원가와도 인접한 지역이다. 또한 주변으로는 모아타운과 역세권사업 등의 정비사업 역시 활발하게 추진되고 있어 향후 미니 신도시가 형성될 것으로 관측된다. 이번 신통기획을 통해 3,000세대급 대단지 아파트를 목표로 하고 있다. 양동초등학교를 품은 '초품아'이자 5호선 신정역과 붙어 있는 역세권 아파트로 거듭날 것으로 업계는 보고 있다.
![[한남4] ⑩2차 합동홍보설명회, 양사에 쏟아진 '현장질의' 내용은](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250102/art_17363054143593_5d3e6e_178x118_c0.jpg)
한남4구역의 2차 합동홍보설명회는 지난 1차 때와 달리, 삼성물산과 현대건설 양사에 쏟아진 '현장질의'에 많은 관심이 모아졌다. 삼성물산은 주로 한강변 설계 관련 조합원들의 질문이 집중됐고, 현대건설은 공사도급계약서 상 문구 변경이 가능한지에 대한 질의가 이어졌다. 양사 모두 프레젠테이션(PT) 발표는 압축적으로 진행하고 약 20여분 간 이어진 현장질의에 에너지를 쏟는 모습이었다. 양사에 사전 제출된 질문으로는 ▲우회도로 공사 솔루션 ▲한강 조망세대 ▲스카이브릿지 인허가 등으로 요약된다. 현재 보광로·장문로 사거리는 '내수재해위험지구'에 속하며, 낮은 단지 레벨로 인해 상습 침수구역으로 지정돼 있다. 서울시 도시재정비위원회 심의의견에 따르면, 한남4구역은 보광로·장문로 사거리의 지반을 높이는 공사를 진행해야 한다. 지반고 상향 공사가 진행되는 동안, 통행이 가능한 우회도로를 설치해야 한다. 현대건설은 한남4구역을 관통하는 우회도로를 만들 경우, 지하층 공사를 할 수 없기 때문에 솔루션이 필요하다고 설명했다. 현대건설은 한남3구역 도로를 활용할 수 있다는 점을 강조했다. 다만 현대건설의 공사 현장이기에, 경쟁사인 삼성물산은 한남3구역 도로를 우회도로로 사용하지 못한다고 부연했다. 현대건설 공사 펜스가 설치돼 있는데, 외부 차량 출입은 불가하다는 입장을 나타낸 것이다. 현대건설은 한강 조망세대 관련해선 총 839세대가 가능하다는 점을 설명했다. 스카이브릿지 역시 향후 건축심의를 통해 결정될 예정이며, 인허가에 대한 자신감을 나타냈다. 현대건설에 대한 현장 질문으로는 대부분 공사도급계약(안) 문구 변경이 가능한지 여부를 묻는 내용이 주를 이뤘다. 공사도급계약(안) 제51조(공사의 일시정지) 관련, 현대건설은 자사의 책임없는 사유를 제외하고는 어떠한 경우에도 공사를 정지할 수 없다는 문구를 추가했다. 조합원들은 '책임없는 사유'는 결국 현대건설의 귀책사유가 아닐 경우 언제든 공사 중단을 할 수 있는 것 아니냐는 점을 문의했다. 공사도급계약(안) 제52조(지체상금) 관련, 현대건설은 조합 원안과 달리 지체상금의 한도를 공사도급계약금액의 5%로 정한 부분도 수정이 가능한지를 질의했다. 이와 관련, 현대건설은 지체상금의 한도를 5% 이내로 정한 조항을 향후 조합과 협의 하에 변경할 수 있다고 답했다. 다만, 현 시점에선 앞선 내용대로 입찰제안서와 공사도급계약(안) 날인본을 제출했기에 '변경'을 쉽게 이야기할 수 있는 상황은 아니라고 부연했다. 조합원들은 정확한 실착공일이 적혀 있지 않은 이유에 대해서도 질의했다. 현대건설은 총 공사기간은 이주 완료 후 49개월 이내로 명확하게 제안서에 담겨 있다는 답변으로 갈음했다. 두번째로 발표에 나선 삼성물산은 '한강조망' 설계 관련 질의로 대부분의 시간이 채워졌다. 삼성물산은 한남4구역 땅이 가진 장점을 극대화하는 방향으로 한강조망권 확보에 설계 주안점을 뒀다는 점을 강조했다. 사업대상지의 대지적 여건(구릉지)을 고려, 한강뷰가 가능한 최대 물량을 뽑아내고자 보광로·장문로를 중심으로 한 8개 조망축 확보에 신경을 썼다는 게 삼성물산 설계 담당자의 설명이다. 한강뷰 최대확보 전략을 위해선, 조합원들이 가장 선호하는 한강변에 맞닿아 있는 34블록과 30블록에 대한 이해가 전제되어야 한다. 해당 블록에는 그동안 국내 정비사업에서 시도되지 않았던 '원형 주동'이 들어갔다. 원형 주동은 뒤쪽 블록들의 한강 조망 확보를 전제로 배치됐다. 스카이브릿지 역시 조합 원안에 맞춰 32블록에 설계했음을 설명했다. 작년 5월 서울시는 과도한 디자인을 지양하고, 형태를 단순화하고, 정주 공간으로 활용하지 말라는 지침을 내렸다. 삼성물산은 서울시 지침에 맞게끔 32블록에 스카이브릿지를 만들었기에 인허가 상 이슈는 없다고 자신했다. 우회도로 관련한 질문에 대해, 삼성물산은 한남3구역의 도시계획도로는 특정 시공사가 독점해 사용하는 것이 아닌 누구나 사용이 가능한 도로임을 설명했다. 한남3구역의 사업속도가 한남4구역보다 약 3년 정도 빠르다는 점을 감안할 때, 한남3구역의 도시계획도로를 이용하는데 문제될 것이 없다는 점이 요지다. 삼성물산은 한남4구역 사업비 전액을 'CD+0.78%'로 조달하겠다는 점을 강조했다. 입찰보증금(500억원)은 'CD-0.5%'를 제안했다. 삼성물산은 HUG보증을 받지 않기 때문에, 필수 사업비와 기본이주비, 사업촉진비(추가이주비 포함) 등의 전액을 같은 금융조건으로 한번에 조달할 수 있다는 점을 강조했다. 자체 지급보증을 활용하기 때문에 HUG보증수수료도 부담하지 않는다.
봉천13구역이 변경된 정비계획(안)을 토대로 사업성 개선 방안을 마련해 눈길을 끈다. 대상지는 앞선 주민설명회 대비 늘어난 일반분양분과 높이 제한 완화로 부족한 사업성을 다소 보완할 수 있게 됐다. 9일 정비업계 따르면 한국토지주택공사(LH)는 최근 봉천13구역 정비계획 변경(안) 주민설명회를 개최해 토지등소유자들에게 정비계획 수립 및 향후 추진계획을 설명하는 시간을 가졌다. 당일 PT발표는 ㈜도시미래종합기술공사와 LH가 각각 맡아 순차적으로 진행됐다. 봉천13구역의 구역면적은 12,272㎡로, 용도지역은 준주거지역을 유지키로 했다. 사업지는 2개 획지로 분할돼 사업이 추진되며, 중앙부엔 열린광장과 보행자전용도로가 조성돼 주민들의 이동편의가 증대될 예정이다. 총 4개의 주상복합건물이 들어서며, 최고층수는 24층(80m이하)으로 계획됐다. 토지이용계획(안)에 맞춰 공원 2곳은 양분된 2개 획지 중앙부에 비슷한 규모로 위치하게 된다. 남부순환로변에는 연도형 상가가 배치되며, 남부순환로208길과 청룡2길의 확폭 계획이 잡혔다. 공공기여(기부채납) 계획에 따른 순부담면적은 845.25㎡(10.2%)로 나타났다. 지하주차장의 경우, 당초 사전기획(안)에선 도시계획 시설 하부에 민간·공공 지하주차장을 통합설치하는 것으로 계획이 잡혔다. 그러나 관악구청과 주민대표회의 협의결과, 민간·공공 지하주차장을 분리하는 것으로 최종(안)이 조정됐다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(250%) ▲상한용적률(273.4%) ▲법적상한용적률(500%) 등으로 수립됐다. 소형주택 추가 건설에 따른 주택재개발사업으로 인해 20%p의 기준용적률이 상향됐고, 열린단지 등의 용적률 인센티브가 적용돼 허용용적률은 250%로 구성됐다. 법적상한용적률은 500%로 계획됐는데, 증가한 용적률의 절반은 임대주택으로 건설된다. 예상되는 주택공급물량은 473세대로, 기존 대비 37세대의 일반분양분이 증가했다. 그 결과 조합원물량은 227세대로 나타났다. 세부적으로 ▲36㎡(37세대) ▲46㎡(66세대) ▲59㎡(80세대) ▲84㎡(40세대) ▲114㎡(4세대)로 나뉜다. 일반분양과 공공임대주택은 74세대와 172세대로 각각 계획이 잡혔다. 공공임대주택은 재개발 시 의무적으로 지어야 할 임대주택(29세대)과 법적상한용적률 확보 목적으로 지어야 할 국민주택규모 임대주택(143세대)으로 구성된다. 대상지의 추정비례율은 96.2%로 예상됐다. 평당 공사비는 2024년 12월 기준 주변 시세와 물가를 고려해 710만원으로 책정됐다. 이어 조합원분양가는 ▲59㎡(8.8억원) ▲84㎡(10.4억원)▲114㎡(13.9억원)으로 예상됐다.
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