발행일(UPDATE): 2025년 07월 02일 09시 20분
현장 취재로 깊이 있는 정보를 전달하며, 균일화된 기사 품질을 추구합니다. 당사는 공익적 가치를 최우선시하며, 조합으로부터 광고비는 받지 않습니다.
성산시영이 지난 달 중순 마포구청으로부터 추진위원회 승인을 득한 이후, 2주 만에 첫번째 공식 회의까지 마무리했다. 추진위원들이 모두 모인 1차 회의를 빠르게 매듭지은 성산시영은 오는 5월 주민총회 준비에 더욱 박차를 가할 것으로 전망된다. 금번 추진위원 회의에선 행정·재무 규정(안)을 수립하는 동시에, 협력업체들과의 파트너십 구축도 채비를 마쳤다. 3일 정비업계 따르면 성산시영 조합설립추진위원회(김아영 추진위원장)는 최근 추진위원회의를 열어 상정된 안건들을 처리했다. 안건은 ▲제1호(행정업무·회계규정·선거관리 규정(안) 승인) ▲제2호(추정분담금 관련 협력업체 선정) ▲제3호(정비사업 온라인 플랫폼 협력업체 선정) ▲제4호(사무직원 채용) ▲제5호(주민총회 대행업체 선정) ▲제6호(주민총회 의결사항 추진위원회 위임) 등이다. 추진위는 우선 추정분담금의 산정 및 검증 업무를 맡는 협력업체 선정에 집중했다. 조합설립을 위해선 개략적인 추정분담금을 산정해 토지등소유자들에게 통지하는 과정이 필요하다. 이에 추진위는 조합설립 업무 절차를 위해 ㈜중앙감정평가법인과 ㈜대화감정평가법인 두 곳을 선정하기로 결정했다. 또 추진위는 정비사업 플랫폼인 '우리가' 서비스를 도입하고자 ㈜이제이엠컴퍼니와의 업무협약도 체결했다. 성신시영은 '우리가' 서비스 도입을 통해 ▲총회의결 ▲전자서명동의서 ▲온라인 총회 등에 효율적으로 대비할 수 있을 것으로 내다보고 있다. 아울러 비용 절감 및 시간 절약 등의 효과도 기대하고 있다. 이외에도 추진위는 앞서 '추진위원회 구성 승인' 업무를 무사히 마친 공공지원업체인 ㈜동우씨앤디와도 주민총회 시까지 관계를 더 이어나간다는 방침이다. 이는 공백기 없이 신속한 사업진행을 도모하기 위함이다. 한편 성산시영의 조합설립 동의율은 현재 80%를 넘어선 것으로 알려져 주민들의 기대가 큰 분위기다. 특히 상가 소유자 역시 적극적인 참여로 67% 이상의 동의를 보이기에, 구청의 검토과정을 거쳐 조합설립도 순탄하게 진행될 것으로 업계는 보고 있다.
성북구 종암9구역의 예상공사비가 강남에 버금가는 평당 900만원으로 책정돼 관심이 모아진다. 물론 사업 초기 단계에서 정확한 공사비의 예측은 쉽지 않을 뿐더러, 언제든 변동될 수 있는 부분이다. 다만 대상지의 구릉지, 암반지형 등의 지역적 특성이 공사비 책정에 적잖은 영향을 미칠 수 있다는 게 업계의 시각이다. 3일 정비업계 따르면 성북구청은 최근 종암9구역의 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회를 개최했다. 발표는 ㈜정목엔지니어링이 담당했고, 추정분담금 설명은 ㈜랜드엔지니어링이 맡아 진행됐다. 대상지의 구역면적은 32,740㎡로, 용도지역은 제2종일반주거지역(7층이하)과 제3종일반주거지역 등으로 혼재돼 있다. 이곳의 토지등소유자는 384명으로 집계됐다. 높이는 인접한 개운산과의 스카이라인을 고려해 최고 층수 22층 내외로 예정돼 있는 상황이다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 북측도로(종암로19다길)는 종암동125-1일대 가로주택정비사업지(추진중)와 정합성을 고려해 도로폭이 결정될 예정이다. 두 사업지가 각각 비용을 부담해야 하는데, 현재는 종암9구역으로 도로 계획이 잡혀 있는 상황이다. 종교시설의 경우, 건축물은 그대로 두고 필지만 정형화 작업을 거쳐 조성될 계획이다. 정비기반시설인 도로와 공공공지는 무상귀속될 예정이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(217.17%) ▲허용용적률(257.17%) ▲상한용적률(257.17%) ▲법적상한용적률(262.48%) 등으로 수립됐다. 대상지는 소형주택 확보에 따른 기준용적률 상향과 사업성 보정계수 2.0을 반영한 추가용적률 인센티브 40%를 적용받았다. 법적상한용적률 증가분의 절반은 임대주택, 나머지 절반은 분양물량으로 공급될 예정이다. 예상되는 주택공급물량은 854세대로, 분양아파트는 721세대다. 세부적으로 나눠보면, ▲39㎡(87세대) ▲46㎡(111세대) ▲59㎡(227세대) ▲74㎡(58세대) ▲84㎡(238세대) 등으로 구성된다. 주차대수는 총 1,014대로 예상됐다. 추정비례율은 104.72%로 산정됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가상승률, 지형적 특성 등을 고려해 900만원으로 예측됐다. 공사비가 다소 높게 책정된 이유로는 지형 특성 때문이다. 이곳은 채석장 절개지 일대로, 봉천14구역과 비슷한 암반지역으로 알려져 있다. 그렇다보니 굴토비용(지하7층 예상)이 많이 들 수밖에 없는 구조다. 또 구릉지와 고지대인 점도 감안해야 하는 부분이다. 대상지의 일반분양가는 3,220만원으로 예상됐다. 이는 주변에 분포한 ▲래미안 크리시엘 ▲래미안 세레니티 ▲종암 아이파크2차 등의 평균시세를 고려해 산출된 것으로 알려졌다. 조합원 분양가는 ▲39㎡(4.4억원) ▲46㎡(5.1억원) ▲59㎡(6.8억원) ▲74㎡(7.6억원) ▲84㎡(8.5억원) 등으로 산정됐다. 권리가액이 4.1억원인 소유주가 84㎡평형을 분양받을 경우, 약 4.3억원의 분담금이 발생하는 것으로 추정됐다.
한남뉴타운 내 한남2구역이 대우건설의 시공권 유지 여부를 묻는 총회를 목전에 둔 가운데, 조합·시공사·조합원 모두 각각의 이해관계에 따른 다양한 의견들이 개진되고 있어 관심이다. 해당 사업장은 지난 2023년 9월 대우건설 재신임 안건을 조합원 투표로 결정했고, 입찰제안서 상 인허가 약속 기한을 이듬해인 2024년 8월 31일까지로 결정했다. 그로부터 약 9개월이 지난 이달 재차 시공권 유지 여부를 묻는 총회를 앞두고 있다. 2일 정비업계 따르면 한남2구역 재개발 조합(홍경태 조합장)은 이달 27일 대우건설 재재신임을 위한 총회를 개최할 준비 중이다. 조합은 올해 2월 재정비촉진계획(안) 변경 작업과 관통도로 폐지 불발될 경우, 사업포기 확약서를 제출할 수 있는지 여부를 묻는 공문을 전달하기도 했다. 결론적으로 두 번째 재재신임을 묻는 조합원 총회를 개최하게 됐다. 한남2구역 조합원들 사이에선 대우건설 시공권 유지·박탈 관련한 다수의 의견들이 나오고 있다. 재신임을 묻는 총회가 2년 전 있었기 때문에, 그간 인허가 과정에 물적·인적자원을 아낌없이 지원해 온 건설사와의 결별은 사업 속도만 지연시킬 뿐 실익이 없다는 게 시공권 유지를 원하는 조합원들의 의견이다. 인허가 약속을 지키지 못한 점은 귀책 사유가 분명하지만, 이미 2년 전 조합원 투표에 이어 또 다시 총회를 여는 게 맞냐는 것이다. 무엇보다 건설사와의 결별 후 손해배상금 관련 법적 소송이 불가피하다는 점을 우려하고 있는 것으로 전해진다. 반포주공1단지3주구의 경우, 명확한 귀책사유 없이 시공권을 박탈하면서 164억원의 손해배상금을 지불하라는 법원 판결을 받았다. 해당 사업장 조합원 수로 단순 계산하면, 조합원 1인당 1,000만원 이상 분담해야 한다. 상계주공5단지 역시 GS건설과 손해배상금 관련 소송을 진행하고 있다. 반면 시공권을 박탈해야 한다는 조합원들의 의견도 존재한다. 한남2구역은 지난 경쟁입찰 때 대우건설과 롯데건설이 치열하게 맞붙은 알짜 사업장으로 꼽힌다. 당시 2개 시공사 모두 재정비촉진계획(안) 상 높이계획을 완화하겠다는 점을 모두 제출한 바 있다. 대우건설이 재신임 총회에서 조합원들의 선택을 받아 그간 사업을 추진해 온 가운데, 시공권 유지·박탈을 두고 이달 예정된 총회 결과가 나오기 전까지 혼란은 계속될 것으로 관측된다. 김정우 법무법인 센트로 대표 변호사는 "통상 정비사업에서 조합이 시공사와 체결한 공사도급계약(안)을 해지하려면, 정당한 해지 사유가 인정되는 게 핵심"이라며 "조합은 도급계약서 뿐만 아니라 법률 규정에 의한 해지사유를 면밀히 검토해 신중하게 해지 여부를 결정해야 한다"고 말했다. 이어 "만일 계약위반 등의 명확한 해지 사유 없이 조합이 일방적으로 해지에 나설 경우, 시공사가 입은 손해에 대해 배상책임을 질 수 있다는 점도 인지할 필요가 있다"고 조언했다.
개포우성7차가 시공사 선정을 위한 입찰계획(안) 마련으로 분주한 가운데, 오는 4월 입찰공고를 내기 전 5개 건설사들의 단지 내 사전홍보를 진행키로 결정했다. 입찰공고 이후 조합원들의 개별홍보활동이 법적으로 불가한 터라, 그 전에 '공개된 장소'에서 충분한 사전홍보가 진행될 수 있도록 환경을 조성해 준 셈이다. 2일 정비업계 따르면 개포우성7차 재건축 조합(마종혁 조합장)은 이달 시공사 선정을 위한 입찰공고를 진행할 예정이다. 통상 입찰공고 이후엔 건설사들의 조합원 개별홍보활동이 엄격한 기준으로 제한된다. 이에, 조합은 입찰공고 전 수주의향을 내비친 건설사들의 사전 홍보를 허용할 계획이다. 이는 경쟁입찰 참여를 유도할 뿐만 아니라 조합원의 알 권리 충족에도 큰 도움이 될 것으로 업계는 보고 있다. 건설사들의 홍보 기간은 3월 31일부터 4월 20일까지다. 참여 목록에 이름을 올린 건설사는 ▲롯데건설 ▲삼성물산 ▲대우건설 ▲GS건설 ▲포스코이앤씨 등이다. 해당 건설사들은 정해진 기간 내, 조합이 마련해 준 홍보장소에서만 조합원들을 만날 수 있다. 홍보 OS요원도 5명 이내로 해야 하며, 조합에 승인 절차를 거쳐 명찰을 받은 인원만 가능하다. 세부적인 홍보 내용은 각 건설사에게 공문으로 전달됐다. 조합은 과열 홍보 양상을 방지하기 위해, 내부 논의를 거쳐 사전 홍보계획(안)을 마련했다. 조합이 마련한 지침을 위반할 경우엔, 조합원들에게 위반 사실이 공지될 뿐만 아니라 제재 조치가 이뤄지게 된다. 조합은 파라솔과 실외 스탠드배너의 규격까지 세부적으로 정했다. 시공사들에게 충분한 홍보기회를 제공하는데 초점을 맞췄지만, 불필요한 논란이 발생하지 않도록 신중함을 기울인 행보로 풀이된다. 개포우성7차의 사업시행구역은 강남구 일원동 615번지 일대로, 토지 면적은 48,983㎡다. 공동주택 획지면적은 44,325㎡며, 건축연면적은 213,305㎡다. 용적률 인센티브를 받게 위해 기부채납하게 될 공공기반시설은 ▲소공원(1,450㎡) ▲연결녹지-폭12m(2,269㎡) ▲가감속차로 도로 설치(938㎡) ▲건축물(공공임대주택) 기부채납 환산부지(514㎡) 등이다. 기부채납(순부담) 비율은 약 7.9%다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(227%) ▲상한용적률(250%) 등으로 계획이 수립됐다. 기준용적률에서 허용용적률까지 받은 인센티브(17%p) 항목은 ▲우수디자인(5%) ▲장수명주택 우수등급이상(6%) ▲지능형건축물 4등급(6%)으로 구성돼 있다. 상한용적률에서 법적상한용적률까지 얻게 될 인센티브의 절반(50%)은 공공임대주택으로 의무 제공해야 한다. 현재 802세대인 개포우성7차는 재건축이 완료될 경우 1,234세대로 바뀐다. 이중 1,055세대가 조합원·일반분양이며, 공공 임대주택은 179세대다. 공공 임대주택은 상한용적률 확보에 따른 24세대와 법적상한용적률 적용에 따른 155세대로 분류된다.
서빙고 신동아 아파트가 정비계획(안) 변경을 통해 달라진 모습을 공개했다. 이번 발표에서 가장 눈에 띄는 점은 남산조망구간 높이의 변화다. 대상지는 서울시와 논의 끝에 전체 11층에 묶여있던 남산조망구간의 일부를 최대 25층까지 높이기로 결정했다. 그밖에 입체보행교 위치도 주민 의견을 적극 반영, 인근 교회 좌측으로 이동시키기로 최종 결정됐다. 1일 정비업계 따르면 용산구청은 최근 서빙고 신동아 아파트 재건축의 정비계획(안) 변경을 위한 주민설명회를 개최했다. 현장에선 변경(안)에 따른 계획수립 방향과 향후 사업 계획에 대한 전반적인 이야기가 다뤄졌다. 구역계 안에는 남산타워보다 낮은 주동 배치로 남산조망이 가능한 통경구간 계획이 잡혀 있다. 남산조망구간은 총 120m로, 1구간(65m)과 2구간(55m)으로 분류된다. 기존엔 이곳이 남산7부능선 높이를 넘지 않도록 120m 전체 높이가 11층으로 제한이 걸려 있었다. 하지만 조합의 끈질긴 요구를 받아들여 서울시에서 1구간은 11층으로 유지하고, 2구간은 25층까지 높일 수 있도록 결정했다. 조합원 입장에서 11층은 현재 신동아 아파트 최고층수인 13층과 높이가 비슷하다고 보면 된다. 서빙고 신동아의 구역면적은 114,346㎡로, 코레일 소유 부지 제척으로 구역계가 다소 축소됐다. 토지 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 용도변경 없이 제3일반주거지역을 유지하게 된다. 최고층수는 49층으로, 고층형 랜드마크타워(주동 2개동)에 구성된다. 우선 토지이용계획(안)을 살펴보면, 새 도로(2,704㎡)가 신설될 예정이다. 소공원은 북측에서 서측으로 이동하는데, 차량 진출입구를 기준으로 3,799㎡, 2,233㎡로 나뉘게 된다. 하수도 시설은 존치될 계획이다. 공공시설로는 ▲입체보행교 ▲지하차도 ▲지하철 출입구 ▲체육시설이 설치될 예정이다. 입체보행교(1,145㎡)는 프라이버시와 미관상의 이유로 온누리교회 좌측 부분으로 옮겨질 계획이다. 지하차도(1,091㎡)와 지하철 3번출구(130㎡)가 각각 신설되고, 체육시설도 지어질 예정이다. 이에 따른 정비기반시설의 총 면적은 11,339㎡이며 부담 비율은 10.1%로 나타났다. 설치비용 환산비용은 약 524억원으로 추산됐다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(259.2%) ▲법적상한용적률(299.96%) 등으로 수립할 예정이다. 허용용적률 인센티브는 ▲공공보행통로(7.44%) ▲열린 단지(5%) ▲층간소음 해소(5%) ▲수변친화공간(5%)를 통해 확보했다. 법적상한용적률 인센티브(40.76%p)의 절반은 임대주택을 의무적으로 지어야 한다. 건축계획(안) 상 예상되는 주택공급물량은 1,903세대로, 분양주택수는 1,646세대다. 세부적으로 ▲60㎡미만(202세대) ▲60~85㎡미만(193세대) ▲85㎡초과(1,251세대)로 나뉜다. 법적상한용적률 인센티브를 받기 위한 국민주택 규모 임대주택 수는 총 257세대로, 모두 60㎡미만 세대로 나타났다. 이는 조합원 세대수 설문조사를 반영한 결과다. 한편 서빙고 신동아 아파트의 경우, 해안건축을 비롯한 대형 설계사들의 입찰 참여가 유력하게 검토되고 있는 것으로 전해진다. 설계작품 접수는 오는 5월 7일(수)까지이며, 7월 초에 총회를 통해 최종 설계업체를 선정할 계획이다.
대치동 구마을 3지구(디에이치 아델루이)가 올해 6월 준공을 앞둔 가운데, 정비계획(안) 변경에 나섰다. 핵심 변경사항은 사업시행계획 변경(안) 인가 조건 및 공개추첨 결과 '미이행'에 따라, 서울시에 현금을 기부채납한다는 내용이 골자다. 문책성 기부채납임을 감안해 용적률 인센티브는 따로 적용되지 않을 전망이다. 1일 정비업계 따르면 대치동 구마을 3지구는 최근 현금 기부채납을 중심으로 구성된 정비계획(안) 변경 작업을 진행 중이다. 정비계획(안) 변경의 주안점은 현금 기부채납에 의한 용적률 체계의 변화다. 대치동 구마을 3지구는 오는 6월 준공예정인 재건축 지역으로, 앞서 조합원 동·호수 추첨을 진행했다. 통상적으로 추첨의 경우, 조합원을 비롯해 일반·임대 모두 동시에 진행하는 것이 원칙이다. 다양한 계층의 공간적 통합을 중요시하는 서울시의 '소셜믹스(혼합배치)' 정책 때문이다. 그러나 대상지는 동시 추첨이 아닌, 조합원을 선별적으로 추첨하고 후순위로 일반분양과 임대를 추첨한 것으로 알려졌다. 이에 서울시 공공주택과는 "위반과 관련, 조합 조치계획(감정평가 3~4배 상당액)의 중간값인 3.5배에 해당하는 현금 기부채납이 이뤄져야 한다"며 "해당 조처는 동일 사례의 재발 방지를 막기 위함"이라고 언급했다. 시는 대상지의 현금 기부채납으로, 약 20억원의 공공기여가 발생할 것으로 예측했다. 이 금액을 부지로 환산하면 52.41㎡에 해당한다. 전체 공공기여 면적의 0.3% 수준인 셈이다. 현금 기부채납으로 공공기여가 발생함에 따라, 기존 허용용적률은 소폭 조정됐다. 대치동 구마을 3지구의 구역면적은 14,833㎡로, 용도지역은 제2종일반주거지역(7층이하)이다. 최고층수는 16층으로, 전용주거지역 경계 50m 이외 지역은 평균 13층으로 맞춰진다. 예상되는 주택공급물량은 282세대로, 분양주택과 공공주택는 각각 245세대, 37세대로 나뉜다. 공공주택인 37세대는 모두 재건축 소형주택에 해당한다. 세부적으로 분양주택은 ▲60㎡이하(60세대) ▲60~85㎡이하(136세대) ▲85㎡초과(49세대)로 구분된다. 추정비례율은 130.5%로 예상됐다. 대상지의 조합원분양가는 ▲59㎡(8.7억원) ▲84㎡(11.4억원) ▲91㎡(11.9억원) ▲94㎡(12.1억원) ▲125㎡(15.6억원)로 책정됐다.
![[단독] 삼호가든5 "단독응찰? 총회서 우협 결정"…삼성물산 선정](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250313/art_17432534414324_651802_178x118_c0.jpg)
반포동에 소재한 삼호가든5차가 서울시로부터 특별건축구역 결정고시를 이끌어 냄과 동시에 우선협상권을 부여할 시공사 선정 총회도 완료했다. 금번 총회는 단독으로 사업참여 의향을 나타낸 시공사가 있었음에도 불구, 수의계약(Private) 체결 수순을 밟는 대신 우선협상대상자를 선정하는 절차로 진행됨에 따라 업계 상당한 이목을 집중시켰다. 마치 경쟁입찰 형태를 띤 총회에서 조합원들의 표심은 삼성물산을 향했다. 30일 정비업계 따르면 삼호가든5차 재건축 조합(조병제 조합장)은 최근 2025년 정기총회를 열어, 우선협상권을 부여할 시공사 투표를 마쳤다. 삼성물산이 조합원들의 압도적인 지지를 받아 우선협상대상자로 선정됐다. 전체 152표 중 삼성물산을 택한 조합원 수는 123명이다. 80% 넘는 지지율을 기록한 셈이다. 조합은 삼성물산이 조만간 제출하게 될 입찰제안서를 토대로 협의를 진행한 뒤 시공사 선정을 위한 총회를 개최할 예정이다. 통상 정비사업에서 입찰 기간 내 유효경쟁이 성립되지 않을 경우, 단독 응찰한 시공사와 수의계약(Private)을 준비하는 게 일반적인 관례로 여겨진다. 삼호가든5차는 나홀로 입찰의향서(LOI)를 제출한 시공사와 수의계약을 체결하지 않고 현장설명회에 참석한 4개 시공사를 총회 안건으로 올려 조합원들이 선택할 수 있는 방법을 추진했다. 그간 업계에서 통용되지 않았던 이례적인 행보였기에 그만큼 총회 결과에 적잖은 관심이 모아졌다. 결과적으로 '래미안' 브랜드의 삼성물산이 참석 조합원의 80% 넘는 지지율에 힘입어 우선협상권을 부여받았다. 삼성물산은 공사도급순위 1위로, 신용등급 또한 AA+로 가장 상위랭크에 속해 있다. 신용등급은 조합이 사업비를 빌릴 때, 조달금리를 결정짓는 중요한 요소다. 금융환경의 불확실성이 더욱 커지고 있는 상황에서 브랜드 파워와 신용등급을 전제로 한 입찰제안서를 받을 수 있을 것이란 기대감이 작용했다는 분석이 나온다. 삼호가든5차는 지난 27일 서울시로부터 특별건축구역 결정고시도 받았다. 건축법 제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)를 완화 적용받게 됐다. 서울시는 고밀주거단지가 밀집한 지역에 개방감을 확보하고, 수려한 경관을 공공에 제공해야 한다는 점을 밝혔다. 우선협상대상자로 선정된 삼성물산도 특별건축구역 지정에 보조를 맞춰 해당 사업장의 준공 후 입주가치를 극대화할 대안설계(안)을 준비할 것으로 업계는 보고 있다. 1986년 준공된 삼호가든5차는 서초구 반포동 30-1번지 일대 위치해 있으며, 구역면적은 13,691㎡다. 지하 3층-지상 35층 규모의 3개동 아파트를 짓는 프로젝트로, 예상 주택공급물량은 305세대(분양 259세대+임대주택 46세대)다. 서울시는 삼호가든5차를 특별건축구역으로 지정 주변 시설과 조화를 이루는 다채로운 도시 경관을 창출토록 했다. 입찰 공고를 통해 안내된 총 공사비(예정가격)은 2,369억원이다. 3.3㎡당 990만원 수준으로 1000만원에 육박하는 수준이다. 대상지는 일반분양 물량이 적어 사업성이 상대적으로 떨어진다는 평가를 받지만, '반포'라는 입지적 우수함과 삼호가든의 마지막 재건축 단지란 상징성이 더해져 대형 건설사들의 관심을 한 몸에 받은 사업지다. 결과적으로 삼성물산이 삼호가든5차 시공권 확보에 한 걸음 다가서게 됐다.
"목동11단지는 안전진단 통과가 늦긴 했지만, 타 단지와 불과 6개월 정도 차이입니다. 올해 8월 전후로 지정고시가 나면 격차는 더 줄어들겠죠. 다만 대상지는 구역계 내 학교가 많고, 고도제한도 있어 계획 세우기가 쉽지 않았어요. 따라서 향후 교육·환경영향평가 심의가 무엇보다 중요할 것으로 생각됩니다." 이기재 양천구청장은 최근 열린 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 목동11단지 주민설명회에서 이같이 말했다. 대상지는 정비사업지 중 유일무이하게 단지 내 초·중·고가 3곳이나 있는 지역적 특징을 갖고 있다. 학교는 재개발·재건축 사업에선 계륵같은 존재다. 결국 교육·환경영향평가 등의 인허가 절차가 사업 속도를 결정짓는 변곡점으로 작용할 전망이다. 31일 정비업계 따르면 목동11단지는 최근 정비구역 지정 및 정비계획(안) 수립 절차에 나섰다. 토지등소유자들을 대상으로 한 설명회 프레젠테이션(PT) 발표는 ㈜인토엔지니어링이 맡아 진행했다. 목동11단지 구역면적은 128,668㎡로, 이중 획지면적은 102,335㎡(79.5%)에 해당한다. 나머지는 정비기반시설인 도로, 공원, 녹지로 이뤄졌다. 이전 대비 획지면적이 다소 줄어든 이유는 늘어난 세대수 만큼 도로를 확폭하거나 공원면적을 늘려야 하기 때문이다. 목동11단지의 토지 용도지역은 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역으로 구성돼 있으며, 용도변경 없이 제3일반주거지역을 유지하게 된다. 대상지는 고도제한 영향을 받아 최고층수는 41층으로 결정됐다. 획지1은 124m이하(41층이하), 획지2는 73m이하(24층이하)다. 중저층 배치구간은 15층 이하로, 목동로3길에 연접해 건축되는 아파트의 첫 주동은 7층 이하로 건축된다. 토지이용구상(안)을 살펴보면, 우선 신트리공원과 연계한 목동동로변 근린공원이 계획됐다. 또 계남근린공원과 연계한 중앙로변 소공원 계획도 잡혔다. 원활한 교통소통 차원에서 ▲목동동로 ▲목동동로2길 ▲목동로3길이 확폭될 예정이다. 사회복지시설(노인종합복지관) 위치는 이동이 결정됐다. 현재 목동11단지 구역 안에는 ▲계남초 ▲봉영여중 ▲목동고 3개 학교가 위치해 있다. 이날 도시계획 관계자는 "학교 이전이나 변동사안은 없다"며 "학교 일조권 부분은 추후 입주시점에 맞춰 교육환경영향평가를 통해 알 수 있다"고 설명했다. 이어 "이주 문제가 있어, 학부모님들은 아이들을 해당 학교로 보내기 어려울 수 있다"며 "취학아동 수를 고려해 학교 규모가 증설될 수 있는 가능성도 있다"고 덧붙였다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(249.24%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 기준용적률에서 허용용적률로 갈 수 있었던 이유는 공공보행통로, 열린단지, 돌봄시설, 방재안전 등으로 인센티브(20%p)가 적용됐기 때문이다. 토지·건축물 기부채납을 통해 상한용적률은 249.24%까지 향상되며, 법적상한용적률 인센티브의 절반은 임대주택을 지어야 한다. 예상되는 주택공급물량은 2,575세대로, 분양주택과 공공주택는 각각 2,243세대, 332세대로 나뉜다. 기부채납에 따른 임대주택 수는 94세대로, 59㎡(76세대)와 84㎡(18세대)로 계획됐다. 또 국민주택 임대수는 총 238세대로, 59㎡(214세대)와 84㎡(24세대)로 산출됐다. 추정비례율은 111.65%로 예상됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 800만원으로 책정됐다. 84㎡ 기준, 조합원분양가는 16.88억원, 일반분양가는 19.86억원으로 예상된다. 해당 단지의 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 책정됐다. 한편 목동11단지는 앞서 한국자산신탁(한자신)을 예비신탁사로 선정한 바 있다. 한자신은 목동11단지의 정밀안전진단부터 정비구역 지정과 사업시행자 지정고시에 참여하는 예비신탁사 역할을 수행하고 있다.
북아현3구역 조합원들이 작년 12월 열었던 '집행부 임원 해임총회'의 효력이 정지됐다. 앞서 법원은 해임총회 직후 후속절차로 진행됐던 선거절차 중지 가처분 신청도 올해 2월 받아들인 바 있다. 북아현3구역 조합의 사업 향방에 정비업계 관심이 모아진다. 28일 법조계 따르면 서울서부지방법원 제21민사부는 북아현3구역 조합원들이 작년 12월 진행한 집행부 임원 해임총회의 효력을 본안 판결 확정시까지 정지한다고 판결했다. 법원은 채무자(조합원) 측의 해임총회 결의 당시, 채권자(조합 집행부) 측의 서면결의서를 의사정족수 및 의결정족수에 반영하지 않은 중대한 하자가 있고, 참석비 지급으로 인해 의결 결과 왜곡되었을 우려가 있다는 점을 밝혔다. 또한, 금번 사건의 해임총회 결과로 기존 임원들이 해임되고 새로운 임원이 선임될 경우, 북아현3구역 조합 내부의 분쟁이 더욱 심화될 것도 우려했다. 따라서 해임총회 효력을 정지하는 내용의 가처분 신청을 모두 인용했다고 판시했다. 채권자(조합 집행부) 측의 가처분신청 주장 내용은 2가지로 요약된다. 첫번째, 조합원들의 적법한 위임을 받아 제출한 서면결의서를 의사정족수 및 의결정족수에 반영하지 않았기에, 조합원들의 의결권을 침해했다는 것이다. 해임총회 결의를 위한 의사정족수(조합원 과반수 출석, 조합원 10분의1 이상 직접출석)와 의결정족수를 충족하지 못했다는 점도 부연해서 주장했다. 두번째로는 해임총회 참석 대가로 과도한 금액을 지불함에 따라 매표행위가 됐고, 채권자(조합 집행부) 측을 통해 서면결의서를 제출한 조합원들에게는 참석수당을 전혀 지급하지 않았다는 점을 주장했다. 조합원들에게 참석수당을 선별적으로 지급함으로써 조합원 총의를 심각하게 왜곡했다는 게 주장의 요지다. 채무자(조합원) 측은 채권자(조합 집행부) 측에서 제출한 서면결의서가 ①원본이 아닌 사본인 점, ②회송용 봉투로 밀봉되지 않은 채로 제출되었다는 점, ③상당 수가 위조되었다는 점을 이유로 효력이 없다고 주장했다. 이에 대해, 법원은 채무자(조합원)가 제출한 사실확인서 등 자료만으로 앞선 주장을 받아들이기 어려우며, 채권자(조합 집행부)는 조합원들을 대리해 의결권을 행사한 것이 아닌 단지 조합원들의 의사가 표시된 서면결의서를 제출한 사실행위만을 대신한 것에 불과하다고 봤다. 또한, 법원은 북아현3구역은 조합원 수가 1,900명이 넘는 대규모 조합이기에, 다수 조합원들의 의사결정이 참석수당과 같은 조건에 의해 좌우될 가능성이 높다고 봤다. 채무자(조합원) 측에서 채권자(조합 집행부)를 통해 의사표시를 한 조합원들에게는 참석수당을 지급하지 않았다는 점을 볼 때, 참석수당 지급은 단순한 의결권 행사 독려를 넘어 사실상 총회 안건에 대한 찬성을 유도하는 수단이 되었다고 볼 여지가 있음을 설명했다. 김준식 법무법인 지평 변호사는 "위 사건 결정에서 서면결의서를 반영하지 않은 것이 부적법하다고 본 것은 결국 서면결의서에 대한 의사를 객관적인 방법으로 확인하지 못했다는 점에 있다"며 "해임총회에서는 서면결의서에 대한 철회서, 재철회서 등이 혼재되기 마련이므로, 가능한 객관적이고 일관된 기준으로 서면결의서를 정족수에 산입하되, 당사자의 진정한 의사를 파악할 수 있는 자료를 객관적으로 남겨 둬야 한다"고 말했다. 이어 "총회 참석 비용은 직접참석자에게만 지급하거나, 의결권을 행사한 모두에게 지급할 수 있도록 해야 하고 서면결의서 제출 대상에 따라 달리 취급해서는 안되며, 그 금액이 과도해서도 안 된다"고 조언했다.
'신속통합기획 1호' 타이틀을 지닌 신당10구역이 상반기 내 시공사 선정을 위한 행보를 순차적으로 진행하고 있다. HDC현대산업개발-GS건설 공동사업단으로부터 오는 5월 입찰제안서를 받게 될 전망이다. 시공사 선정을 전환점 삼아 다시 한번 속도감 있는 사업전개를 보여줄 수 있을지 업계 관심이 쏠린다. 27일 정비업계 따르면 신당10구역 재개발 조합(이창우 조합장)은 시공사 선정을 위한 현장설명회를 개최했다. 입찰안내서를 배부받기 위해 자리한 건설사는 ▲HDC현대산업개발-GS건설 ▲한화건설 ▲코오롱글로벌 ▲두산건설 ▲HS화성 등이다. 공사도급순위 10위권 이내 대형사는 HDC현대산업개발과 GS건설이다. 통상 수주의향을 보이지 않다가 현장설명회에 참석한 건 정비사업 동향을 파악하기 위한 자료 수집의 목적이 크다. 신당10구역에 꾸준한 수주 의지를 보인 곳은 HDC현대산업개발과 GS건설이다. 지난해 구청 주도의 유튜브 생중계에 적극 참여한 공통점도 있다. 특히, GS건설은 현재 집행부 체제가 들어서기 20여년 전부터 수십억원의 사업비를 대여해 준 건설사다. GS건설 입장에선 꼭 수주를 해야 할 '명분' 있는 사업장인 셈이다. 내부 심의를 거쳐 원리금 상환을 진행하지 않겠다고 공표한 점도 수주 행보의 일환으로 업계는 해석하고 있다. 현재 경쟁입찰이 불발된 사실을 두고 아쉬움을 나타내는 조합원들도 있다는 후문이다. 대부분의 정비사업 현장에서 경쟁입찰 불발의 결과를 조합 집행부의 역량으로 귀결시키는 사례가 비일비재하다. 다만, 수주 대상지를 결정하는 주체는 시공사라는 점을 인지해야 한다는 게 건설업계 공통된 의견이다. 특히나 시공사 선정 시기가 '조합설립인가 후'로 앞당겨짐에 따라, 시공사들이 고를 수 있는 사업장 폭은 더욱 넓어졌다. 업계 전문가는 "신당10구역은 애초 1개 시공사만이 단독으로 수주 과정에 참여한 곳도 아니고, 대형사 두 곳이 초반부터 조합원들에게 적극적인 면모를 보였다"며 "조합 집행부는 컨소시엄 참여 허용을 심사숙고하는 과정에서도, 최대한 경쟁입찰을 성사시키기 위해 삼성물산을 직접 찾아갈 정도였다"고 말했다. 이어 "조합 집행부의 경쟁입찰 성사를 위한 업무 노력은 조합원들도 알지 않겠냐"고 부연했다. 신당10구역은 신속통합기획 1호 사업장이라는 상징적인 의미를 토대로, 창립총회부터 조합설립인가까지 속도감 있게 진행됐다. 5년 전 진행한 사전타당성 조사에서 50%를 상회하는 주민들이 재개발에 찬성했고, 2021년 구역정형화를 조건부로 신속통합기획 대상지로 선정됐다. 예상되는 주택 공급 물량은 총 1,423세대다. 조합원·일반분양 물량은 1,107세대, 임대주택은 316세대다. 정비계획(안)은 인허가청과의 조율 과정을 거쳐 지난 2023년 결정고시됐다. 이때 결정된 용적률 체계를 기반으로, 준공 후 입주가치를 높일 수 있는 건축설계(안) 심의에 힘쓸 것으로 관측된다. 시공사 선정 과정에서 제안받게 될 대안설계(안)에도 관심이 모아진다. 신당10구역은 시공사 선정 후 건축심의를 포함한 통합 인허가 과정을 밟아나갈 예정이다.
㈜하우징워치, 서울시 용산구 한강대로211(용산대우월드마크) 102동 28층 | 발행인·편집인 : 진현우 | 청소년보호관리책임자 : 김동영
등록번호: 서울, 아54466 | 등록년월일 : 2022-09-21 | 제호 : 하우징워치(Housing Watch)
TEL : 02-6389-1374 / FAX : 02-6230-9032 | 제보 메일 : jinbio92@housingwatch.co.kr | 관리자 메일 : admin@housingwatch.co.kr
「열린보도원칙」 당 매체는 독자와 취재원 등 뉴스 이용자의 권리 보장을 위해 반론이나 정정보도, 추후보도를 요청할 수 있는 창구를 열어두고 있음을 알려드립니다.
하우징워치의 모든 기사(콘텐츠)는 저작권법의 보호를 받으며, 무단 전재 및 복사와 배포 등 금지합니다.
Copyright ⓒ Housing Watch all rights reserved.
