발행일(UPDATE): 2025년 07월 04일 17시 00분
현장 취재로 깊이 있는 정보를 전달하며, 균일화된 기사 품질을 추구합니다. 당사는 공익적 가치를 최우선시하며, 조합으로부터 광고비는 받지 않습니다.
포스코이앤씨가 안산주공6단지 조합원들의 표심을 사로잡은 결과, 대우건설을 누르고 시공권 확보에 성공했다. 금번 경쟁입찰은 '푸르지오(대우건설)' 텃밭으로 여겨졌던 경기도 안산에서 거머쥔 승리라 그 의미가 다르다는 평가다. 포스코이앤씨는 중·대형 평형 위주의 고급화 전략을 들고 나왔다. 향후 조합원들의 재산가치를 더욱 증대할 수 있다는 점에 초점을 맞춰 조합원들의 선택을 이끌어냈다. 23일 정비업계 따르면 안산주공6단지 사업시행자인 한국토지신탁·무궁화신탁은 이날 시공사 선정을 위한 전체회의를 열었다. 조합원 533명이 서면결의서·현장투표에 참석했고, ▲포스코이앤씨(295명) ▲대우건설(230명) ▲무효(8명) 등의 집계결과가 나왔다. 포스코이앤씨가 전체회의 참석한 조합원(무효표 제외)의 약 56% 지지를 받아 1달여간의 치열한 경쟁 끝에 승리에 마침표를 찍었다. 경기도 안산 최초로 더샵 입성이 확정됐다. 포스코이앤씨와 대우건설 모두 '분양수입' 증대 전략을 가져온 점은 동일했다. 조합원들이 돌려받을 환급금은 많고, 내야 할 분담금은 적다는 게 골자다. 재건축 사업은 재산권과 연결되기에 숫자를 내세우는 것이 조합원들의 마음을 움직이기 가장 수월하기 때문이다. 다만, 양사가 극명하게 갈린 부분은 평형 구성이다. 중·대형 평형으로 설계해 온 포스코이앤씨와 달리 대우건설은 소형평형을 택했다. 포스코이앤씨는 주거공간의 고급화 일환으로, 전체 공급물량(950세대) 중에서 중·대형 평형(74㎡ 이상) 비중을 높게 구성했다. 전체 세대 수로 환산하면 약 63%에 달한다. 실제 서울 성북구에 소재한 장위8구역과 장위9구역은 올해 소형주택을 빼고, 중·대형 평형 위주로 재정비촉진계획(안)을 다시 수립했다. 상계2구역은 올해 4월 59㎡ 타입을 줄이는 대신 64㎡ 타입을 늘리고, 기존에 없던 136㎡ 펜트하우스로 설계변경을 진행했다. 사실 대우건설이 소형평형 물량을 많이 팔겠다는 점도 '분양수입' 증대와 연결된다. 보통 종후자산평가금액을 추정할 때, 전용면적이 작을수록 평당 공급금액은 커진다. 신속통합기획 후보지인 상계5동을 하나의 사례로 들어볼 수 있다. 중앙감정평가법인이 만든 종후자산평가금액 추정조사에 따르면, 일반분양으로 공급하는 타입별 평단가는 ▲39㎡(3,190만원) ▲59㎡(3,190만원) ▲74㎡(2,900만원) ▲84㎡(2,900만원) ▲114㎡(2,610만원) 등이다. 경제학에서 배운 규모의 경제 차원에서 생각해 볼 필요가 있다. 대우건설은 중·대형 평형 대비 평당공급가액이 높은 소형평형으로 조합원들의 분담금을 줄여주겠다는 전략을 가져온 것이었다. 큰 틀에서 포스코이앤씨와 대우건설의 전략은 일맥상통했다. 하지만 세부적인 전술 부분에서 '평형대 구성'이 다른 결과를 가져온 것으로 분석된다. 안산주공6단지는 중대형 이상 규모의 신축아파트 가치가 시간이 지날수록 더욱 희소성을 가질 것이라는 점에 대해 베팅한 것이다. 물론 시공사를 선정하는 과정에선 다른 복합적인 요인도 맞물려 작용한다. 결과적으로 포스코이앤씨가 시공권을 거머쥠에 따라, 향후 과제는 사업시행자와 원활한 협의를 거쳐 도급계약을 체결하는 것이다. 두 곳 건설사로 양분돼 있는 조합원들 마음을 하나로 통합하는 일도 중요한 과제 중 하나로 꼽힌다. 시공사를 선정하는 과정에서 조합원들 또한 높은 피로도를 느꼈을 것으로 업계는 보고 있다. 이에, 경쟁입찰에서 조합원들의 선택을 받은 포스코이앤씨는 안산주공6단지 사업의 속도감 있는 전개를 위해 집중해야 할 것으로 관측된다.
대우건설이 올해 상계2구역·한남2구역과 도급계약 약정 내용을 변경함에 따라, 입찰지침서와 달라진 공사 조건에 정비업계 이목이 집중된다. 공교롭게도 두 사업장 모두 관리처분계획(안)을 수립하는 단계다. 입주권을 확정짓고 비례율을 계산하는 단계인 만큼, 총 사업비에서 큰 비중을 차지하는 공사비와 각종 금융조건에 관심이 쏠릴 수밖에 없다. 보통 이때, 조합원들의 분담금 수준을 어느 정도 가늠해 볼 수 있기 때문이다. 21일 정비업계 따르면 대우건설은 이달 6일(수) 한남2구역 조합과 공사도급계약을 체결했다. 작년 11월, 조합 측이 배포한 입찰지침서와 달라진 부분은 ▲공사기간(37개월→43개월) ▲공사비 지급방법(분양수입금 내 기성률→기성률) ▲사업비 대여조건(국내 최저금리 보장→최저금리 조달) 등이다. 총 공사금액을 좌우할 수 있는 조건들이 대거 변경됐다. 전반적으로 조합에 불리해졌다는 게 업계 중론이다. 공사기간이 6개월 늘어났다는 건, 조합원 입장에선 각종 대여금(이주비·사업비 등)을 빌려야 하는 기간이 길어졌음을 의미한다. 대출 이자는 기간에 비례해 누적된다. 조합은 입찰지침서에 기재한 37개월을 요구했다. 대우건설은 지층 단면도를 살펴본 결과, 암반층 비율이 높고 도심지에 위치해 있어 선별적인 발파 공법을 적용해야 한다는 이유로 최소 공사기간 43개월이 필요하다는 입장을 고수했다. 공사비는 분양대금이 입금된 범위 내에서 기성률에 따라 지급하기로 했으나, 도급계약 협의 과정에서 기성률로 변경됐다. 분양대금이 들어오지 않아도, 조합은 사업비 대출을 받아서라도 공사 진척사항에 발맞춰 비용을 지급해야 한다. 사업비 대여조건 또한 '국내'라는 단어가 빠졌다. 대신 금융기관 경쟁입찰을 통한 최저 금리 조달로 바뀌었다. 대우건설은 내년 8월 118프로젝트를 달성하지 못하게 될 경우, 물가인상을 적용하지 않고 착공기준일을 유예하겠다는 점을 약속했다. 이달 체결된 도급계약 일부 조건이 불리해진 것도 118프로젝트와 어느 정도 연관 있다는 분석이 나온다. 지난 2021년 시공권을 확보한 상계2구역 조건도 변경됐다. 평당 공사비는 472만원에서 595만원으로 약 26% 증액됐다. 공사기간은 기존 36개월에서 38개월로 2개월 늘어났다. 가장 중요한 부분인 물가변동지수(Escalation) 적용방법은 기존엔 소비자물가지수와 건설공사비지수 중 낮은 값을 적용키로 했지만, 이달 확정된 변경협약서에는 건설공사비지수로 바뀌었다. 물가인상 적용시기도 2024년 2월에서 올해 10월로 당겨졌다. 사업비 이자 부분도 조합원들에게 불리한 방향으로 변경됐다. 당초 대우건설은 사업비 1,200억원 한도 내에서 무이자대여금(400억원)을 제외한 유이자대여금(800억원)에 대해, 이자율 1.9% 초과하는 이자비용은 대우건설이 부담한다고 제안했다. 일례로 이자가 5%일 경우, 초과분(5%-1.9%)에 해당하는 3.1%는 건설사가 자체적으로 부담하겠다는 것이 핵심이었다. 하지만 조건이 달라졌다. 1.9%에서 4%에 해당하는 이자비용은 조합과 건설사가 절반씩 부담하고, 4%를 초과하는 이자비용은 조합이 전액 부담하게 됐다. 기본이주비의 경우, 조합원이 금융기관으로부터 대출을 받을 때 건설사가 신용공여를 제공키로 했지만, 건설사 지급보증 없이 조합원이 직접 차입하는 방향으로 변경됐다. 미분양 시 대물변제 또한, 기존에는 일반분양 가격으로 결정하기로 했으나, 감정평가 등 주변 시세를 감안해 건설사와 조합이 협의하는 방향으로 변경됐다. 상계2구역 A조합원은 "원래 내년 2월까지 물가인상이 반영되지 않는 조건이었으나, 대우건설이 올해 10월부터 적용하는 방향으로 조건을 변경해 왔다"며 "일반분양 물량이 많지 않아 사업성이 힘든 곳인데 향후 실제 착공에 들어갈 때에는 현재 합의된 공사금액보다 증액되지 않겠냐"고 아쉬움을 드러냈다. 이어 "지난 2021년과 비교할 때, 조합에 부담이 되는 공사조건이 많아졌다는 걸 조합원들도 모르지 않는다"고 말했다. 현재 대우건설은 올해 조직개편을 통해 슬림화에 나서고 있다. 당초 정비사업은 ▲강남지사(영업·관리) ▲강북지사(영업·관리) ▲중부지사(영업·관리) ▲서부지사(영업·관리) ▲남부지사(영업·관리) 등 각각 2개 부문으로 나뉘었으나, 최근 영업과 관리를 통합하는 방향으로 개편됐다. 대우건설은 KDB산업은행에서 중흥건설로 주인이 바뀌면서, 기존에 불필요하게 생겨난 자리들로 인해 비대해진 조직을 슬림화 시키고 있다는 분석이다.
![[르포] "이주비, 얼마 받아요?" 한남3구역 이주 현장 직접 가보니](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20231251/art_17030541266423_7f419c_178x118_c0.jpg)
"아이고... 정신이 없습니다. 동네 주민들 난리입니다. 요새 만나면 어디로 떠나느냐는 이야기부터 합니다. 50년 넘게 살아온 곳을 떠난다는 생각에 시원 섭섭합니다. 동사무소 가서 떼야 할 서류들이 많아 아침 8시 다녀오는 길인데, 연세 지긋하신 어르신들 모두 정든 동네 떠나려고 하니 착잡하신 모양입니다. 내년 5월까지 이 많은 사람들 다 어디론가 떠나겠지요?" 이달 중순, 인적 드문 한남3구역 내 골목에서 만난 A세입자는 아쉬운 마음을 고스란히 드러냈다. 한남3구역 이주 기간은 올해 10월 시작돼, 내년 5월까지다. A세입자는 재개발 구역지정이 되기 전부터 수십여년 간 살아왔다. 세입자들이 보상받을 수 있는 혜택은 ▲임대주택 ▲주거이전비 ▲동산이전비(이사비) 등이 있다. A세입자는 며칠 간 SH공사 홈페이지에서 임대주택을 고르느라 밤잠을 설쳤다. 가용 가능한 보증금과 월세를 꼼꼼하게 비교하면서, 직장 근방으로 마음에 드는 임대주택을 하나 골랐다. 임대주택 임주신청서를 작성하면, 조합은 세입자들을 대신해 서울주택도시공사(SH공사)에 서류를 제출하는 구조다. 물론 들어가 살 집을 선택했지만, 100% 입주가 가능한 건 아니다. 임대주택 입주가 확정되기 전까진 계속해서 알아볼 생각이다. 임대주택 대상자는 세대별 주민등록표에 등재된 날을 기준으로 정비구역 지정을 위한 공람공고일 3개월 전부터 이주하는 날까지 계속 거주하고 있는 무주택 세대주가 대상이다. 주거이전비 대상자는 한남3구역 구역지정 공람공고일(2009.04.03) 전부터 거주하고 있는 주거용 건축물의 세입자를 대상으로 한다. 주거이전비(세입자)는 통계청이 조사·발표하는 가계조사통계의 도시근로자가구의 월평균 가계지출비의 4개월치를 준다. 무허가건축물(공부상 1984년 1월 24일 이전 건축물)에 거주하는 세입자의 경우, 구역지정 공람공고일 1년 전(2008.04.03)부터 거주하는 경우에만 해당한다. 동산이전비(이사비)는 최초 사업시행계획 인가일(2019.03.29) 전부터 실제 거주하고 있는 주거용 건축물의 세입자들이 받을 수 있다. 이사비는 주택연면적 기준에 따라 달라진다. 쉽게 말해, 집이 클수록 이사비도 많이 받는다. 보상을 받으려면 2가지 요건을 충족해야 한다. 건물 전기·수도·도시가스를 폐전한 뒤 공가처리확인서를 발급받아야 하고, 이주를 진행한 곳에서 전입신고도 새롭게 완료해야 한다. 새로운 주소지의 주민등록등본 1부를 제출해 확실하게 전출했다는 점도 증빙해야 한다. 주거이전비 및 동산이전비는 접수 시 제출한 통장으로 매주 1회 입금된다. 길거리를 걷다 만난 한남3구역 B조합원은 개발을 기다리면서 청춘을 다 보냈다는 이야기를 꺼냈다. 재개발이 이렇게나 오래 걸릴지 꿈에도 생각하지 못했다고 회상했다. 재정비촉진계획(안) 변경을 진행 중인 것으로 알고 있는데, 이주-철거-착공-준공까지 불필요한 지체가 발생하지 않기만을 바란다고 전했다. 기본 이주비의 경우, 무주택자·1주택자는 종전자산평가금액의 50%, 2주택자 이상(1+1 포함)은 종전자산평가금액의 30%까지 나온다. 대출금리는 4% 초반대다. 추가 이주비의 경우, 무주택자·1주택자는 LTV 50%, 2주택자 이상(1+1 포함)은 LTV 60%까지다. 대출 기간은 최대 5년, 대출금리는 6% 후반대로 알려져 있다. 추가 이주비는 조합이 대납하고 향후 조합원으로부터 원금과 이자를 받는 구조다. 한남3구역에서 오랫동안 술집을 운영하는 C상인은 "상가 보상은 영업손실 비용 보상과 시설 설비에 대한 보상금(인테리어·집기·냉장고 등)으로 이뤄져 있다"며 "조합에서 3년치 매출액과 세금 자료를 제출하라고 해서 냈고, 시설 설비는 감각상각 비용을 제하고 통보받았다"고 말했다. 이어 "공가처리를 완료한 후 약 3주 뒤 입금될 예정이며, 공가처리 비용을 제하고 보상금이 나오는 것으로 안내받았다"고 설명했다. 한편, 한남3구역 재개발 조합은 오는 27일 임시총회를 열어 대의원 선출에 나선다. 150여명 가량의 대의원 선출을 앞두고 있는데, 대의원들마다 선거 홍보에 열을 올리고 있는 상황이다. 대의원 임기는 3년이다. 종신제에서 3년 임기제로 대의원 임기 제도가 변경되면서 한남3구역 내부적으로도 큰 변화의 바람이 불 전망이다.
현대건설이 대조1구역 공사를 중단하겠다고 최근 주민들과 만난 공식석상에서 예고했다. 대조1구역은 조합 내홍에 따른 집행부 공백이 길어지면서 1년 넘게 공사비를 미납하고 있다. 공사비를 납부하려면, 조합원 분양계약 체결을 위한 임시총회를 열어야 한다. 하지만 조합원A씨가 임시총회 개최금지 가처분 소송과 상무외행위 허가 즉시항고를 연달아 진행하면서 공사 중단 위기에 직면했다. 20일 정비업계 따르면 대조1구역 내 조합원 2명이 임원 선출을 위한 총회 소집권과 선거관리위원 선임 요청서를 조합 측에 제출했다. 양보열 전 조합장의 직무가 본안 판결 확정시까지 정지돼 있는 마당에, 법원에서 선임한 직무대행자(유도엽 변호사)의 임시총회 개최와 상무외행위 허가마저 모두 막힌 데 따른 움직임이다. 현대건설의 공사 중단은 조합원 분담금 증가로 직결되기에, 조합원들이 직접 총회를 열겠다고 나선 것이다. 조합원들은 현재 대의원회 및 이사회 작동이 아예 불가한 상태로 정상적인 선거관리위원회 구성이 불가능하다고 판단했다. 이에, 선거관리규정 제49조에 따라, 조합원 10% 이상의 요청으로 공공지원자(은평구청장)에게 선거관리위원회 구성과 임시총회 개최를 허가해 달라고 요청할 계획이다. 총회를 통해 선출해야 하는 인원은 ▲조합장(1인) ▲상근이사(1~2인) ▲비상근이사(4~8인) ▲감사(1~3인) ▲대의원(100인~130인)이다. 우선, 조합원들로부터 총회 소집요구서를 걷어야 한다. 이후 조합장 직무대행(유도엽 변호사)에게 제출하되, 직무대행이 총회를 열지 못할 경우 은평구청장에게 총회 개최를 허가받을 계획이다. 법적으로 하자 없는 집행부 구성을 마친 뒤 발빠르게 조합원 분양계약 체결을 위한 총회를 여는 것이 목표다. 공사 중단이라는 최악의 사태가 빚어질 경우, 향후 공사 재개까지 조합원들의 경제적 손실이 가중될 것이란 현실적 판단이 작용했다. 조합원들도 대조1구역을 둘러싼 소송이 너무 많이 얽혀 있어 확신하진 못하지만, 이대로 가만히 앉아서 공사 중단을 맞이할 수는 없다는 입장이다. 현재 현대건설에 내지 못한 공사대금으로, 지연배상금(패널티)도 계속 늘어나고 있는 실정이다. 사업비 이자도 계속해서 누적되고 있는 상황이다. 이는 모두 향후 조합원들이 분담해서 내야 할 돈이다. 대조1구역 A조합원은 "조합 내부 문제로 인해 공사비를 주지 못하고 있고, 귀책 사유가 우리에게 있다는 걸 알고 있다"며 "그럼에도 불구, 시공사인 현대건설이 공사중단을 예고한 상황에서 섭섭하고 속상한 마음을 숨기기 어렵다"고 안타까운 심정을 토로했다. 이어 "매일 공사 현장을 지나갈 때마다, 공사 인부들이 함바집에서 밥 먹고 나올 때마다 '아직 공사 중단이 되지 않았구나'라고 가슴을 쓸어내리곤 한다"고 설명했다. 또 다른 B조합원은 "대조1구역이 내 재산의 전부인 상황에서, 공사 중단이 될 경우 막대한 손실이 예상된다는 이야기를 들었다"며 "개개인들의 욕심에서 빚어진 결과가 결국 모든 조합원들에게 돌아오고 있는 상황"이라고 말했다. 이어 "조합원 입장에서 해볼 수 있는 것들은 안 되더라도, 지금은 무엇이든지 시도해 보는 게 맞지 않겠냐"고 부연했다. 대조1구역은 지난해 은평구청으로부터 착공신고를 득해 공사에 들어갔지만, 시공사인 현대건설에 지급해야 할 공사비를 못 내고 있다. 조합은 지난 달 임시총회를 열어, 조합원 분양계약을 체결한 뒤, 계약금(10%)과 중도금(30%)을 받아 현대건설에 지급할 계획이었다. 다만 두 차례나 총회가 열리지 못함에 따라 연내 공사비 지급 가능성은 사실상 불가한 상황이다. 현대건설이 예고한 공사 중단 시점은 내년 1월 1일이다.
송파구 소재 가락삼익맨숀이 사업시행계획(안) 인가 후 지체없이 시공사 선정에 나선 가운데, 금일 현장설명회를 통해 시공사들의 사전 의향을 파악할 예정이다. 가락프라자 아파트를 두고 GS건설과 현대엔지니어링이 치열하게 경쟁한 만큼, 가락삼익맨숀 또한 경쟁 구도가 만들어질지 관심이 모아진다. 21일 정비업계 따르면 가락삼익맨숀 재건축 조합(이보근 조합장)은 이날 시공사 선정을 위한 현장설명회를 진행한 뒤, 내년 2월 16일까지 입찰제안서를 받을 예정이다. 현 시점에서 시공사 선정 총회는 내년 4월 20일로 예정돼 있다. 앞서 조합은 이달 11일 대의원회를 열어 시공사 선정계획(안)을 의결했고, 송파구청 검토를 거쳐 이달 13일 입찰공고를 낸 바 있다. 입찰 참여 시, 시공사가 내야 할 입찰보증금은 600억원이다. 총 공사비 예정금액은 6,340억원이다. 올해 11월 통과된 가락삼익맨숀 정비계획 변경(안)에 따르면, 추정비례율은 84.59%로 산출됐다. 총수입 추정액(1조8,776억원)에서 총지출 추정액(6,723억원)을 뺀 뒤, 종전자산평가 추정액(1조4,248억원)을 나눈 결과값이다. 종전자산평가는 작년 11월 기준 KB부동산시세 및 실거래가를 고려해 추정됐다. 재건축 사업 미동의자를 제외한 조합원들의 종전자산 추정액은 ▲31평(14.2억원, 405세대) ▲38평(15.5억원, 286세대) ▲45평(16.6억원, 143세대) ▲52평(17.8억원, 95세대) 등으로 계산됐다. 주택공급계획(안)에 따르면, 공급 예상 물량은 총 1,531세대(임대주택 173세대 포함)다. 분양주택(조합원·일반)은 ▲59㎡(421세대) ▲74㎡(126세대) ▲84㎡(536세대) ▲104㎡(270세대) ▲129㎡(5세대) 등이며, 임대주택(173세대)은 모두 59㎡로 지어진다. 상한용적률과 법적상한용적률은 각각 248.64%, 299.98% 이하로 계획이 수립됐다. 최고 층수는 31층, 높이는 125m 이하다. 토지이용계획(안)에 따르면 사업대상지 면적은 59,721㎡로, ▲공동주택 획지(54,221㎡) ▲공원(4,950㎡) ▲구립어린이집(550㎡) 등으로 구성된다. 공원과 어린이집이 조합에서 만든 후 기부채납하게 된다. 기부채납은 토지 5,500㎡, 건축물(환산부지) 188.7㎡다. 재건축을 통해 조합원들이 기부채납해야 하는 순부담 면적은 5,688.7㎡로, 이를 사업대상지 면적(59,721㎡)으로 나누면 약 9.5%다. 건축물을 기부채납하게 될 경우엔, 환산부지로 계산해야 한다. 환산부지는 공공시설 설치비용을 부지가액으로 나눈 값이다. 사업성을 결정짓게 될 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(220%) ▲상한용적률(248.64%) ▲법적상한용적률(299.98%)로 구성됐다. 기준용적률에서 허용용적률로 가기 위해 받은 10%p 인센티브는 녹색건축인증 1등급과 건물에너지효율 2등급, 신재생에너지이용 2등급으로 받아냈다. 허용용적률에서 상한용적률로 가는 과정에서 받은 용적률 인센티브(28.64%)는 앞서 언급한 기부채납 대가로 확보했다. 상한용적률에서 법적상한용적률로 가기 위해선, 용적률 인센티브(51.34%)의 절반을 공공임대주택으로 지어야 한다.
한남뉴타운 내 한남2구역이 건설사업관리(CM) 업체 선정을 염두에 두고 조합원들과 공감대 형성에 나선다. CM 업체들로부터 자료를 받아 선정 필요성 여부를 검토 중인 것으로 전해진다. 조합은 내년 하반기 대우건설과의 공사비 적정성 관련 논의가 본격화될 것으로 전망됨에 따라, 이듬해 1월 CM 업체 선정을 주제로 조합원 공청회를 열 계획이다. 옆 단지인 한남4구역은 최근 한미글로벌을 CM 업체로 선정했다. 20일 정비업계 따르면 한남2구역 조합(홍경태 조합장)은 지난 6일(수) 대우건설과 공사도급계약서 날인을 완료했다. 대우건설 측에선 도시정비팀을 총괄하는 김일호 팀장이 현장에 나왔다. 한남2구역이 대우건설과 도급계약서에 도장을 찍은 건, 작년 11월 시공사로 선정한 지 1년 1개월 만이다. 올해 상반기 집행부 교체 이후엔, 대우건설이 제안한 118 프로젝트 가능성 논란으로 재신임을 묻는 총회까지 열릴 정도로 혼란스러웠다. 한남2구역은 공사도급계약 체결을 기점으로, 118 프로젝트 인허가 작업에 나설 채비를 마쳤다. 도시계획업체와 교통영향평가업체도 선정됐다. 대우건설은 공사도급계약을 체결했기에, 인허가 작업에 소요되는 비용과 인력을 투입할 수 있게 됐다. 대우건설은 그간 조합과 계약 체결이 되지 않았다는 이유로 118 프로젝트 인허가 업무를 적극적으로 수행할 수 없다는 입장을 토로했다. 물론 118 프로젝트 달성 여부를 묻는 기한이 이제 8개월 남짓 남은 상황이라, 촉박한 시간 내 118 프로젝트를 얼마나 달성할 수 있을지가 관건이다. 대우건설은 올해 9월 시공사 재신임을 묻는 총회에서, ▲달성률 0%(물가인상률 5% 차감+착공기준일 1년 유예) ▲달성률 50%(물가인상률 2.5% 차감+착공기준일 6개월 유예) ▲달성률 100%(물가인상률 차감X+착공기준일 유예X) 등의 손실보전책을 내놓았다. 뿐만 아니라, 관련 인허가를 받아내지 못할 경우, 법적 소송 없이 깨끗하게 현장에서 물어나겠다는 점도 명료하게 밝혔다. 조합은 내년 하반기 118 프로젝트 달성 여부를 평가하는 시점에 발맞춰, CM 업체의 도움을 받아 설계(안)와 공사비 검증 업무를 진행하겠다는 복안이다. 한남4구역도 지난해부터 조합원들과 CM 필요성을 논의해 왔고 최근 대의원회에서 한미글로벌을 CM 업체로 선정했다. CM 업무로는 ▲시공사 선정을 위한 입찰지침서 사전협의 ▲설계도서 및 공사비 비교분석 ▲Value Engineering(설계안 적정성·경제성 검토) ▲주요 공종별 마감작업 및 자재선정 검토 ▲각종 대관업무 및 인·허가 업무 지원 등이 꼽힌다. CM 업체는 ▲비전문성에 기인한 협상력 저하(시공사 무리한 요구) ▲저가 자재(과도한 이윤 추구) ▲불합리한 설계변경 요구(조합원 분담금 증가로 귀결) 등 조합이 겪을 수 있는 리스크를 줄일 수 있다는 점을 강조한다. 이를 위해선, 조합에 상주하며 실질적 업무를 주도할 책임기술자(단장)가 누가 오는지에 따라 CM 업체 활용 결과가 180도 달라질 수 있다. 한편, 한남2구역은 내년 상반기 설계업체 선정을 위한 임시총회도 앞두고 있다. 기존 설계사였던 이가에이씨엠의 경우, 사업시행계획(안) 인가 도서 기준 기성률 70%에 대한 기성금 지불을 마쳤다. 현재 입찰에 참여한 설계업체로는 ▲삼하건축사사무소 ▲하우드엔지니어링 ▲나우동인건축사사무소 ▲그룹환경 등이다. 적격심사 평가 결과, 삼하건축-하우드-나우동인-그룹환경 등으로 고득점을 받았다.
신속통합기획 1차 후보지인 마천5구역이 재정비촉진계획(안) 변경을 위한 공청회를 완료했다. 마천5구역은 지난 2011년 거여·마천 재정비촉진계획 변경(안)을 결정하는 과정에서 편입됐으나, 3년 뒤 존치관리구역으로 변경됐다. 존치관리구역으로 바뀐 지 10년 만에, 신속통합기획 후보지로 재개발을 추진하게 됨에 따라 상위 계획인 재정비촉진계획(안) 변경 작업에 본격 나섰다. 20일 정비업계 따르면 송파구청은 최근 마천5구역의 재정비촉진계획(안) 변경 목적의 공청회를 개최했다. 재정비촉진계획(안) 작성을 위한 도시계획업체로는 KTS엔지니어링이 참여했다. 변경 예정인 재정비촉진계획(안) 상 주요 내용은 ▲마천성당 제척 ▲제2종일반주거지역(종상향) ▲공공기여에 따른 순부담률(10.09%) ▲공공임대주택 등이다. 대상지 면적은 108,039㎡로, 기존 용도지역은 ▲제1종 ▲제2종(7층이하) ▲제2종 ▲제3종일반주거지역이 혼재돼 있다. 송파구청은 제1종·제2종(7층이하)을 제2종일반주거지역으로 종상향시키는 방향으로 재정비촉진계획 변경(안)을 입안할 예정이다. 대상지 면적(108,039㎡)은 공동주택(90,286㎡)과 근린생활시설(1,320㎡), 정비기반시설(16,432㎡)로 구성된다. 정비기반시설은 ▲도로 ▲광장 ▲공공청사 ▲파출소 ▲공원1 ▲공원2 등으로 구성된다. 토지등소유자들이 재개발을 통해 기부채납하게 될 면적은 10,904㎡다. 기부채납은 토지와 건축물(환산부지)로 분류된다. 순수하게 토지로만 내놓는 기부채납은 ▲도로(3,888㎡) ▲공원(9,286㎡) ▲광장(127㎡)이다. 나머지 공공청사, 파출소, 공공임대주택, 공공임대상가, 도서관 등은 대지지분(토지)과 환산부지(건축물)를 합쳐 결정된다. 결과적으로, 대상지 면적(108,039㎡)에서 기부채납 면적(10,904㎡)이 차지하는 비율은 10.09%다. 이 비율이 바로 공공기여에 따른 순부담률이다. 송파구청은 공공기여 계획을 수립하는 과정에서 도로, 공원 등 정비기반시설을 1순위로 하는 기본 방향을 설정했다. 공공청사, 파출소, 도서관 등 공공시설을 2순위로 생각했고, 마지막 3순위로 임대주택과 공공임대상가 등을 채택했다. 마천5구역의 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲기준용적률 상향(210%) ▲상한용적률(234%) ▲법적상한용적률(249%) 등이다. 재정비촉진계획(안) 상 허용용적률이라는 표현이 없기에, 기준용적률(190%)에서 20%p 올려 '기준용적률 상향'이라는 표현을 사용했다. 기준용적률에서 기준용적률 상향(허용용적률)까지 가기 위해선 공공보행통로, 공개공지, 열린공지 등의 인센티브 기준을 맞춰야 한다. 기준용적률 상향(허용용적률)에서 상한용적률로 가기 위해선, 토지 및 건축물 기부채납을 진행해야 한다. 마천5구역은 순부담률 10%를 통해 용적률 24%(234%-210%)를 얻을 수 있었다. 상한용적률(234%)에서 법적상한용적률(249%)로 가기 위해선, 초과된 용적률(15%)의 절반을 공공임대주택으로 지어야 한다. 예상 공급물량은 2,178세대로, 분양주택과 임대주택이 각각 1,605세대, 573세대다. 임대주택은 ▲재개발 의무임대주택(274세대) ▲기부채납 임대주택(231세대) ▲법적상한용적률에 따른 임대주택(68세대)으로 구성된다. 의무임대주택은 재개발 시, 전체 세대 수의 15% 혹은 전체 연면적의 10%를 무조건 지어야 한다. 기부채납 임대주택은 앞서 언급했듯, 기준용적률 상향(허용용적률)에서 상한용적률까지 가기 위해 필요하다. 유성환 KTS엔지니어링 상무는 "마천5구역은 국공유지 비율이 23~24% 정도에 이르고, 구역 내 도로도 많다"며 "토지등소유자들이 생각하기에, 임대주택 숫자가 많아보이는 것도 높은 국공유지 비율과 관련 있다"고 설명했다. 이어 "기부채납 용도의 임대주택을 줄일 수 있지만, 줄이게 될 경우 다른 기부채납 방법을 찾아야 한다"고 부연했다.
상계2구역이 높아진 조합원 분양가로 혼란이 가중되고 있는 가운데, 최근 총회에서 관리처분계획(안) 수립 안건이 결국 부결됐다. 조합원의 3분의2 이상 동의를 얻어야 통과되는 안건이지만 개별분담금을 통보받은 조합원들이 반대표를 행사하면서다. 대우건설-동부건설과의 공사비 증액 협상 결과와 높은 금리로 인해 사업성이 떨어진 영향이 맞물린 결과다. 사업성 개선을 위한 묘안 찾기가 가능할지 관심이 모아진다. 19일 정비업계 따르면 상계2구역 재개발 조합(김남현 조합장)은 조합원 분담금을 줄일 수 있는 방안들을 심사숙고하겠다는 점을 밝혔다. 또한, 총회에서 부정투표 현장이 목격됨에 따라, 조합 차원에서 경찰에 고소·고발을 진행키로 결정했다는 점도 알렸다. 앞서 상계2구역은 이달 관리처분계획(안) 수립을 위한 안건을 상정했으나 조합원들의 동의를 얻지 못해 사업성 보완 후 다시 총회에 상정해야 한다. 조합은 지난 11월 토지등소유자들에게 ▲종전가액(종전 토지 및 건축물 명세 및 사업시행계획 인가 고시일 기준 가격) ▲종후가격(분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액) ▲정비사업비 추산액 및 그에 따른 조합원 분담금 및 납부시기 ▲보류지 등의 추산액 및 처분방법 등을 통지했다. 관리처분계획(안)도 지난 달 6일부터 이달 7일까지, 한 달여에 걸쳐 공람기간을 부여했다. 지난 2021년 고시된 상계2구역 사업시행계획(안)에 따르면, 총 공급주택은 2,200세대(임대주택 515세대 포함)다. 분양주택(조합원·일반) 물량은 1,685세대로, 전용면적 별로 ▲43㎡(10세대) ▲49A㎡(322세대) ▲49B㎡(66세대) ▲49C㎡(15세대) ▲59A㎡(576세대) ▲59B㎡(95세대) ▲59C㎡(12세대) ▲74A㎡(92세대) ▲74㎡(96세대) ▲84A㎡(194세대) ▲84B㎡(204세대) 등으로 구성됐다. 이듬해 진행된 조합원 분양신청도 사업시행계획(안)과 동일하게 진행됐다. 조합원과 보류지 물량을 제외한 일반분양은 ▲43㎡(10세대) ▲49A㎡(59세대) ▲49B㎡(20세대) ▲49C㎡(10세대) ▲59A㎡(20세대) 등으로 이뤄졌다. 조합원 분양가(59㎡~84㎡)는 약 2,200만원~2,300만원 수준에서 결정됐다. 59㎡와 84㎡ 조합원 분양가는 각각 약 5.5억원, 약 7.7억원 수준이었다. 하지만 올해 관리처분계획(안)을 수립하는 과정에서 통보된 조합원 분양가는 대폭 상향 조정됐다. 59㎡와 84㎡ 조합원 분양가는 각각 약 6.9억원, 약 9.3억원 수준이었다. 1년 전 분양신청할 때보다 1억원 이상 증가했다. 공사비가 증가하면서 비례율 98% 수준을 맞추는 과정에서, 조합원 분양가 인상이 불가피했던 것으로 업계는 보고 있다. 더욱이, 상계2구역은 일반분양 물량도 소형평형(43㎡·49㎡·59㎡) 119세대에 불과하다. 조합이 사업성 확보 목적으로 일반분양을 미리 확보하는 방안에 대해 최근 수요조사에 착수한 것도 이 때문이다. 향후 설계 변경으로 재분양 신청을 해야 하는데, 이때 일반분양분(59㎡·64㎡·75㎡·84㎡)을 미리 확보하자는 게 골자다. 상계2구역은 사업시행계획(안) 원안대로 관리처분계획(안)을 수립하고, 향후 조합원 이주 및 철거 단계에 맞춰 설계 변경을 진행하려고 했었다. 설계 변경은 59㎡ 일부를 64㎡로 바꾸고, 펜트하우스 7세대를 추가하는 내용을 골자로 한다. 다만, 관리처분계획(안)이 무산되면서 조합의 일정도 차질이 불가피해졌다. 조합원 분담금을 줄이기 위해선, 분양수입을 늘리거나 사업비(공사비 포함)를 줄여야 한다. 일반분양을 조금이라도 더 확보하고자 수요조사를 진행하고자 한 노력이 분양수입 증대와 관련 있다. 물론 입주권을 포기하거나, 평형을 줄이려는 조합원들이 있을지는 지켜봐야 한다. 사업비를 줄여 사업성을 확보하는 것도 쉽지 않은 상황이다. 특히, 공사비는 당장 올해 10월 1일부터 건설공사비지수(한국건설기술연구원 발표) 변동률이 반영되고 있다. 10월 기준 건설공사비지수는 153.58이다. 관리처분계획(안)이 부결됐다는 건 실제 착공까지 시간이 더 지연될 수밖에 없다. 현 시점, 대우건설-동부건설과 합의한 평당 공사비(595만원)보다 커질 수밖에 없다. 물가변동에 따른 공사비 산정 방식은 기존(소비자물가지수·건설공사비지수 中 낮은 값)보다 불리해졌다. 결과적으로, 일반분양분을 추가 확보할지 여부를 묻는 수요조사 결과가 분양수입 증대에 가장 직접적인 요소로 작용할 전망이다. 실착공 기일을 빠르게 앞당길 수 있도록 남은 제반 절차(관리처분계획안 수립→인가→이주→철거)를 속도감 있게 진행하는 것도 사업비 절감과 관련 있을 것으로 보인다. 상계2구역이 관리처분계획(안) 총회 부결 상황을 얼마나 빨리 치유할 수 있을지 업계 관심이 모아진다.
미아2재정비촉진구역이 집행부 교체 이후 첫 임시총회를 열어 재정비촉진계획 변경 관련 안건을 심의·의결한다. 정찬경 조합장이 집행부 수장으로 선출된 뒤, 미아2구역은 성북·강북교육지원청과 학교 위치 및 유치원 설치 관련 업무협의를 진행해 왔다. 지난 2021년 건축심의 이후 계속 제자리걸음이었던 미아2구역이 금번 임시총회로 사업추진 동력을 얻을 수 있을지 업계 관심이 모아진다. 19일 정비업계 따르면 미아2구역 재개발 조합(정찬경 조합장)은 이달 21일(목) 오후 3시 신성교회에서 임시총회를 열어 ▲제1호(2023년 예산 변경안 승인) ▲제2호(재정비촉진계획 변경 추진안 의결) ▲제3호(재정비촉진계획 변경에 따른 건축계획 등 추가용역비 의결) ▲제4호(정비사업전문관리업자 계약해지 의결) ▲제5호(정비사업전문관리업자 선정 및 계약 체결) ▲제6호(총회 참여수당 지급) 안건을 상정한다. 미아2구역은 단지 내 7학급 규모의 단설유치원 설치계획을 송천초등학교 내 병설유치원(5학급)으로 변경함과 동시에 학교 위치도 조정했다. 성북·강북교육지원청과의 협의가 마무리됨에 따라, 학교시설과 공공청사 위치 변경,도로 확보 등 재정비촉진계획 변경(안) 수립에 나설 계획이다. 건축심의 전 재정비촉진계획(안)을 우선 변경하기 위해 토지등소유자들과 관련 내용을 공유하고자 함이 금번 임시총회 목적이다. 재정비촉진계획(안) 변경을 위한 주요 내용은 ▲학교시설 변경(송천초등학교 현황면적으로 변경) ▲유치원 변경(단설유치원→병설유치원) ▲공공청사 위치 변경 ▲도로(학교 및 공공청사 변경에 따른 진입도로 확보계획) 등이다. 미아2구역 대상지 면적은 179,566㎡로, 예상 주택 공급물량은 3,519세대(임대주택 604세대 포함)다. 정비업체 선정을 위한 후보군에는 ▲큐리하우징 ▲정원씨엔씨 ▲미래새한감정평가법인 ▲동우씨앤디 ▲제이앤케이도시정비 등이 올라갔다. 미아2구역과 계약이 체결돼 있는 협력업체 라인업으로는 ▲법무사(동양) ▲국공유지 협상업무(랜드엔지니어링) ▲감정평가법인(제일·세종) ▲건축설계(해안종합건축사사무소·우담건축사사무소) 등이 있다. 미아2구역은 2016년 조합설립인가를 받은 이후 7년이 지났지만, 아직 사업시행계획(안) 단계를 넘어서지 못한 상황이다. 통상 조합설립인가부터 사업시행계획(안) 인가까지 3~4년 정도 소요됨을 감안할 때, 사업 기간이 어느 정도 지체된 셈이다. 조합은 금번 임시총회 이후 재정비촉진계획(안) 변경을 위한 준비 작업에 본격 착수할 예정이다.
여의도 공작아파트가 단독 입찰로 들어온 대우건설을 시공사로 낙점했다. 대우건설은 '써밋 더 블랙 에디션'을 브랜드명으로 정해, 특화A안(평당 공사비 1,160만원)과 특화B안(평당 공사비 1,070만원), 특화C안(891만원)을 사업제안서로 제출했다. KB부동산신탁은 특화B안을 시공사 선정을 위한 안건으로 올렸다. 대우건설은 바로 옆 단지(한양아파트) 입찰 조건을 참고해 공작아파트 시공권 확보에 나섰다는 평이다. 17일 정비업계 따르면 공작아파트 사업시행자인 KB부동산신탁이 개최한 토지등소유자 전체회의에서 대우건설이 시공사로 선정됐다. KB부동산신탁과 정비사업위원회는 시공사 선정을 위한 입찰을 진행했으나, 2회 모두 단독입찰로 유찰됨에 따라, 대우건설과 수의계약을 체결키로 결정했다. 대우건설은 총 3가지(A·B·C) 대안설계(안)을 제출했으며, 자체적으로 B안으로 계약을 체결하고 싶다는 의견을 먼저 피력해 왔다. 대우건설은 B안으로 계약을 체결하는 과정에서, 공작아파트 조합원들에게 '공사비 변동 없는 층고 상향(0.2m)'을 약속했다. 특화 B안의 총 공사금액(5,074억원) 내에서 공사비를 올리지 않고 층고를 높이기 위해 최선을 다하겠다는 게 대우건설의 입장이다. 다만, 시공사로 선정된 후 나우동인건축사사무소의 원안설계와 본인들의 대안설계를 절충하는 과정에서 설계 변경으로 인해 공사비가 변동될 수 있다는 점을 언급했다. KB부동산신탁이 소유주들에게 배포한 전체회의 총회책자에 따르면, 대우건설은 시공사로 선정된 후 토지등소유자들의 의견을 반영해 다양한 설계요소 적용이 가능하다고 회신했다. 이 과정에서 일부 세대가 선택하게 될 복층옵션은 토지등소유자들의 추가부담이라는 문구가 기재돼 있다. 층고 0.2m 상향 조정도 당초 제시한 공사비로 확정하는 것이 아닌, 최대한 가능하도록 노력해 보겠다는 문구로 갈음했다. 대우건설이 입찰보증금으로 제출한 120억원은 전액 사업비로 전환해 사용된다. KB부동산신탁의 신탁계정대로부터 빌린 원금과 이자를 우선 상환하는데 사용될 전망이다. 향후 관리처분계획(안) 인가 이후 일으키게 될 프로젝트파이낸싱(PF)은 HUG(주택도시보증공사) 보증을 통해 1,100억원을 사업비 명목으로 빌릴 예정이다. 대우건설은 향후 분양수입금이 들어올 경우, 환급금→사업비→공사비 순서로 상환할 계획이다. 대우건설이 공사비를 가장 마지막에 받겠다고 내건 조건은 한양아파트를 어느 정도 의식한 부분으로 풀이된다. 대우건설은 현재 입찰 경쟁을 진행 중인 안산주공6단지에서도 공사비보다 사업비를 먼저 상환하겠다는 조건을 내걸진 않았다. 시공사가 사업비를 먼저 상환하겠다는 건, 조합원들의 이자 부담을 줄여주겠다는 목적이 내포돼 있다. 조합원들이 부담해야 할 이자 부담이 줄어든다는 건 곧, 분담금 절감에도 긍정적이다. 대우건설이 여의도 한양아파트 조건을 의식해, 공작아파트의 PF 상환 순서(환급금→사업비→공사비)를 정했을 것이라는 게 건설업계 공통된 분석이다. 물가 변동에 따른 공사비 증액은 내년 9월부터 기산이 시작된다. 내년 9월부터 실착공 전까지 건설공사비지수와 소비자물가지수 중 낮은 값을 적용해 물가상승분만큼 공사비를 올리겠다는 게 대우건설의 조건이다. 지질조사에 따라 공사비 및 공사기간은 변동될 수 있다는 단서조항도 들어갔다. KB부동산신탁에서 제공한 지반조사보고서를 따르되, 실제 땅을 파보고 상황이 다를 경우엔 공사금액과 공사기간을 늘릴 수 있다는 말이다. 한편, 나우동인건축사사무소는 올해 5월 설계사로 선정되는 과정에서 조합원 전 세대 복층형 구조(층고 3.7m)로 설계(안)을 만들어 왔다. 복층형 구조는 바닥에 전달되는 소음이 보와 기둥을 타고 분산되기 때문에, 아래 층에 전달되는 소음이 감소될 것으로 기대된다. 일반분양 세대는 2.5m 층고의 단층형으로 구성된다. 일반분양과 차별화를 두겠다는 게 당시 나우동인건축사사무소가 설계권을 확보하기 위해 제안한 핵심 사항이다. 여의도 공작아파트 면적은 16,929㎡이며, 이중 공동주택 획지는 16,857㎡다. 나머지 72㎡는 가스정압시설(대토부지)이다. 일반상업지역인 공작아파트의 용적률 체계는 ▲기준용적률(400%) ▲허용용적률(420%) ▲상한용적률(490%) 등이다. 허용용적률에서 상한용적률로 가기 위해선, 70%p 용적률이 증가되어야 한다. 기부채납이 필요하다. 공작아파트는 땅이 협소한 터라, 기부채납은 임대주택(장기전세) 위주로 이뤄진다. 임대주택은 전용면적 별로 ▲59㎡(20세대) ▲72㎡(35세대) ▲84㎡(30세대) 등 총 85세대다. 기부채납 양은 토지지분 1,747㎡과 건축물(환산부지) 448㎡을 더한 2,195㎡다. 공작아파트는 종상향을 전제로 한 재건축이 아니기에, 현재 여의도 내 가중치 이슈와는 관련이 없는 곳이다. 기부채납(2,195㎡) 면적을 사업대상지 면적(16,929㎡)으로 나눈 순부담률은 약 13%로 계산된다. 작년 11월 서울시로부터 지정고시받은 정비계획(안) 상 주차계획은 1,215대다. 공작아파트는 주차상한제 적용 지역이라, 주차 대수는 향후 건축위원회 심의 과정에서 적정성을 면밀히 검토받아야 한다. 공공보행통로 2개소는 지역권을 설정해 향후 외부 개방이 이뤄져야 한다. 전체 예상 세대 수는 582세대(공공임대주택 85세대 포함)다. 높이계획은 최고 50층, 200m 이하다.
㈜하우징워치, 서울시 용산구 한강대로211(용산대우월드마크) 102동 28층 | 발행인·편집인 : 진현우 | 청소년보호관리책임자 : 김동영
등록번호: 서울, 아54466 | 등록년월일 : 2022-09-21 | 제호 : 하우징워치(Housing Watch)
TEL : 02-6389-1374 / FAX : 02-6230-9032 | 제보 메일 : jinbio92@housingwatch.co.kr | 관리자 메일 : admin@housingwatch.co.kr
「열린보도원칙」 당 매체는 독자와 취재원 등 뉴스 이용자의 권리 보장을 위해 반론이나 정정보도, 추후보도를 요청할 수 있는 창구를 열어두고 있음을 알려드립니다.
하우징워치의 모든 기사(콘텐츠)는 저작권법의 보호를 받으며, 무단 전재 및 복사와 배포 등 금지합니다.
Copyright ⓒ Housing Watch all rights reserved.
