발행일(UPDATE): 2025년 07월 04일 17시 00분
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서울 일원동 개포한신 아파트가 지난 2023년 11월 강남구청으로부터 관리처분계획(안)을 인가받은 후 바로 다음 날 정비계획 변경(안)을 신청하며 설계 변경에 매진하고 있다. 우수 디자인 설계를 적용해, 현재 높이 105m에서 115m로 10m 가량 끌어올리는 내용이 핵심이다. 개포한신은 올해 교통영향평가 심의를 목표로 하고 있으며, 건축심의는 교통영향평가 종료 후 지체없이 진행할 예정이다. 10일 정비업계 따르면 일원동 개포한신 재건축 조합(박태인 조합장)은 올해 상반기 설계변경 인허가와 GS건설과의 공사비 증액 협의를 마친 후, 하반기 조합원 이주를 본격적으로 진행한다는 내용을 알렸다. 서울시와 우수 디자인 설계 변경을 위한 협의 과정에서 공급 예상 세대 수는 바뀌게 된다. 종전자산평가를 근거로 한 조합원 분양신청은 지난 2022년 12월 진행됐고, 지난해 4월 종후자산평가에 대한 조합원 통지가 이뤄졌다. 조합이 작년 5월 정기총회 자료에 따르면, 일원동 개포한신은 아파트와 상가 모두 각각 토지의 11.38%를 기부채납한다. 아파트 면적은 기존 19,103㎡에서 16,928㎡로 약 2,174㎡가 줄어든다. 상가 면적은 기존 1,772㎡에서 약 201㎡가 줄어든 1,571㎡로 재건축을 진행한다. 아파트와 상가 모두 동일한 비율로 토지 기부채납을 진행한 것이다. 토지 기부채납을 통해 얻어낸 용적률은 약 35%(상한용적률-허용용적률) 수준이다. 상한용적률(250%)에서 법적상한용적률(300%)로 가기 위해선, 인센티브로 받는 용적률(50%)의 절반(25%)은 공공임대주택으로 지어야 한다. 아파트와 상가를 합친 총 대지면적은 18,499㎡(16,928㎡+1,571㎡), 이중 용적률 50%에 해당하는 건축연면적은 9,249㎡다. 조합은 서울시와 협의를 거쳐 임대주택과 일반분양을 각각 4,645㎡, 4,563㎡씩 짓기로 결정했다. 임대주택은 표준건축비를 적용해 서울시에 매각하게 되며, 일반분양 물량 또한 온전히 조합의 분양수입으로 계상된다. 지난 2021년 강남구청으로부터 인가받은 사업시행계획(안)에 따르면, 용적률과 건폐율은 각각 299%, 21%다. 최고높이는 104.2m다. 당시 주택공급계획(안)을 살펴보면, 총 공급 물량은 498세대다. 분양주택과 공공임대주택은 각각 432세대, 66세대다. 일원동 개포한신은 사업시행계획(안) 원안대로 관리처분계획(안)을 인가받았고, 현재 조합원 이주에 앞서 설계 변경에 따른 인허가 절차를 처음부터 다시 밟고 있다. 올해 상반기까지 인허가 절차를 어느 정도 마무리한 뒤, 하반기 본격적인 이주를 진행하겠다는 게 조합의 목표인 것으로 전해진다. 향후 조합원들의 분담금을 결정짓게 될 시공비 증액 협상이 중요할 것으로 전망된다. 현재 평당 공사비는 656만원이다. 조합이 지난해 조합원 분양신청 당시 안내한 조합원 분양가는 평당 6,000만원 수준이다. 다만, 향후 조합원 재분양신청을 받게 될 때에는 각종 사업비(대출이자·시공비 등)를 감안해 더 올라갈 것으로 업계는 보고 있다.
은평구 갈현1구역이 올해 정기총회를 열어 예산안과 자금 차입, 임원(이사 1인·감사 3인) 해임안을 올린다. 미이주 세대가 남아 있어 부분철거를 진행 중인 가운데, 조합원들은 은현교회와 비상대책위원회, 학교부지 등의 과제를 얼마나 빨리 해결할 수 있을지 여부가 분담금을 결정지을 것으로 보고 있다. 갈현1구역은 2022년 8월 기점으로 이주를 시작했지만, 구청으로부터 아직까지 철거계획서를 승인받지 못한 상황이다. 9일 정비업계 따르면 갈현1구역 재개발 조합(유국형 조합장)은 이번 주 토요일 2024년 정기총회를 개최한다. 총회 상정 안건은 ▲제1호(2024년 조합운영비 예산) ▲제2호(2024년 정비사업비 예산) ▲제3호(2024년 수입 예산) ▲제4호(자금의 차입) ▲제5호(감사 3인·이사 1인 해임 및 직무정지) ▲제6호(기본이주비 미수령자에 대한 대출이자 정산 의결) 등이다. 앞서 지난 달 12일 대의원회를 열어 상정 안건들을 가결한 바 있다. 조합이 제4호 안건으로 올린 자금 차입 규모는 약 2,407억원이다. 차입 목적은 조합운영비 및 정비사업비 활용이다. 운영비 및 사업비는 향후 조합원 부담금 및 일반분양 수입금으로 상환한다. 제5호 안건은 감사3인과 이사1인의 해임안이다. 조합은 이들이 비상대책위원회에 합류해 조합업무를 방해하고, 조합원들의 불안을 증폭시키고 있다고 안내한 바 있다. 갈현1구역 내에선 비상대책위원회가 집행부 해임 목표로 활동 중이다. 갈현1구역 조합이 직면한 ▲은현교회 보상문제 ▲학교부지 ▲비상대책위원회의 조합 임원 해임 총회 등을 해결하지 못해 실착공일이 계속 늦어질 경우, 조합원들의 분담금은 늘어날 수밖에 없다. 갈현1구역은 지난 2022년 5월 관리처분계획(안) 인가를 받은 직후 이주 작업에 곧장 착수했다. 자진 이주 기간은 2022년 8월부터 2023년 2월까지였다. 기본이주비는 종전자산평가액의 40%가 나갔으며, 대출금리는 Cofix 기준금리(6개월, 신규취급액 기준)에 가산금리(2.58%)를 더해 결정된다. 이주비를 신청하던 지난 2022년 6월 Cofix 기준금리는 1.98%였다. 입주 시 만기 일시상환 조건이다. 현재 조합에서 매달 금융기관에 이자를 납부하고 있다. 조합이 납부한 이자 전액은 조합원들이 향후 입주 시 정산을 완료해야 한다. 지난 2023년 12월 Cofix 기준금리는 4%다. 이주비 신청 시기(2022년 6월)와 비교하면, 약 2.02%가 올랐다. 사업장 규모도 큰 편이라, 철거 작업에도 적잖은 시일이 소요될 것으로 보여 조합원들의 이자 부담은 계속해서 커질 전망이다. 문제는 철거 기간 내 은현교회와 학교부지 문제를 해결해야 한다는 점이다. 착공계가 늦어질 경우, 사업비의 많은 부분을 차지하는 공사비가 큰 폭으로 증가하기 때문이다. 갈현1구역의 평당 공사비는 약 436만원이다. 물가상승(Escalation)이 적용되는 시점은 2022년 11월이다. 조합과 롯데건설은 실착공일까지 소비자물가지수(통계청) 또는 건설공사비지수(한국건설기술연구원) 중 변동율이 낮은 값을 적용하기로 했다. 향후 롯데건설과 시공비 증액 협상에 나서야 한다. 설계 변경과 물가상승을 적용할 경우, 평당 공사비는 큰 폭으로 오르게 된다. 기존 공사 조건들도 변경될 가능성이 많다. 한편, 은현교회는 교회가 보유한 토지는 2,377㎡로, 조합에서 대토하기로 한 부지(1,679㎡)와 차이가 있음을 주장하고 있다. 교회가 보유한 토지(2,377㎡) 규모의 대토와 보상(신축·이전) 협의가 완료되지 않아 이주할 수 없다는 입장이다. 이에, 은평구청은 은현교회가 소유하고 있는 종교부지 면적을 감안해 결정했으며 보상 비용은 조합과 협의해야 한다고 설명했다. 하지만 조합은 협의가 마무리되기 전, 은현교회를 상대로 명도소송(건물인도)을 제기했다. 명도소송은 강제 수용 전 단계다. 은현교회는 조합을 상대로 반소(명도소송에 대한 소송)했고, 지난 달 15일 예정된 명도소송(서울서부지방법원) 판결 선고는 연장됐다. 1심 판결이 무기한 연장됨에 따라, 갈현1구역과 은현교회 간 갈등의 골은 점점 깊어질 것이라는 전망이다. 갈현1구역 A조합원은 "이주한 지 벌써 1년이 넘었는데, 제대로 된 철거조차 못하고 있어 사실 불안한 마음"이라며 "지금은 조합이 대출이자를 대납해주고 있지만, 향후 입주할 때 내야 할 분담금 규모가 얼마나 될지 잘 모르겠다"고 말했다. 이어 "자금 조달비용과 건설 원자재값은 계속 오를텐데, 은현교회와 학교부지가 해결되지 않은 상황에서 올해 착공이 가능할지도 이제는 모르겠다"고 부연했다. 또 다른 B조합원은 "이자도 이자이거니와, 무엇보다 자금사정이 좋지 않을 것으로 보이는 롯데건설과의 시공비 증액 협상이 제일 걱정된다"며 "이미 2022년 11월부터 물가상승이 적용되고 있는데, 평당 공사비가 2배 이상 뛸 경우 사업성이 악화되지 않을까 생각된다"고 말했다. 이어 "금주 정기총회를 통해 조합에서 조합원들이 안심할 수 있도록 명확한 방향성과 가이드라인을 안내해 줬으면 좋겠다"고 덧붙였다.
한남2구역이 이달 설계사와 건설사업관리(CM), 이주업체 선정을 위한 설명회를 연달아 개최한다. 한남2구역은 올해 1분기 조합원 분양신청을 목표로 하고 있으며, 올해 8월 31일까지 대우건설의 118프로젝트 실행 가능성 여부를 결론 내려야 하는 상황이다. 중요한 절차를 앞두고 있는 만큼 협력업체 선정에 앞서 조합원들과 충분히 공감대를 만들어 나가겠다는 포석으로 풀이된다. 9일 정비업계 따르면 한남2구역 재개발 조합(홍경태 조합장)은 ▲설계업체(1월 12일) ▲CM업체(1월 19일) ▲이주명도업체(1월 26일) 등 올해 1월에만 3차례 사업설명회를 개최하기로 결정했다. 설계업체 설명회는 ▲삼하건축 ▲하우드건축 ▲나우동인 ▲그룹환경 등이 참여한다. 설계권 확보에 나선 하우드건축은 현재 도시계획업체 업무를 수행하고 있다. CM업체는 선정 필요성과 그 방법을 두고 조합원들 간 이견이 극명하게 갈리고 있어 설명회를 통해 간극을 좁혀나가야 하는 상황이다. 한남2구역은 당장 하반기부터 대우건설과의 공사비 적정성 관련 논의를 시작할 것으로 업계는 보고 있다. 118 프로젝트 달성 여부를 평가하는 시점에 발맞춰, CM 업체의 도움을 받아 설계(안)와 공사비 검증 업무를 진행하겠다는 복안이다. CM업체 실효성 관련해선 조합원들 의문이 여전하다. CM 업체는 ▲비전문성에 기인한 협상력 저하(시공사 무리한 요구) ▲저가 자재(과도한 이윤 추구) ▲불합리한 설계변경 요구(조합원 분담금 증가로 귀결) 등 조합이 겪을 수 있는 리스크를 줄일 수 있다는 점을 강조한다. 하지만 실질적 업무를 주도할 책임기술자(단장)의 역량에 따라 CM 업체 효과는 180도 달라진다는 게 정비업계 중론이다. 한남2구역 조합원 분양신청도 초미 관심사다. 현재 종전자산감정평가 보고서 제출이 지난 달 이뤄졌어야 하나, 토지등소유자 분양자격 확인과 조합원 명부 미확정 등으로 인해 작년 7월 이후 계속해서 밀리고 있다. 용산구청 제출기일은 ▲당초(2023.07.19) ▲1차 변경(2023.10.16) ▲2차 변경(2023.12.29) ▲3차 변경(2024.01.15) 등이다. 종후자산감정평가는 조합원 분양신청 마감일 이후 15일 이내 제출이다. 3차례 변경 끝에 조합원들에게 안내된 종전자산감정평가 제출일은 이달 15일까지다. 이후 용산구청에서 추정분담금 심의를 거친 뒤 본격적인 조합원 분양신청이 진행될 예정이다. 올해 3월엔 2024년 예산 심의와 설계사 선정, 대의원 선출 등의 안건이 다뤄질 계획이다.
노량진1구역이 시공사 선정을 위한 2차 입찰을 목전에 둔 상황에서, 집행부 임원 선출을 위한 총회 먼저 진행한다. 노량진1구역은 지난해 사업시행계획(안)을 인가받은 후 시공사를 뽑기 위한 사전준비 작업에 매진해 왔다. 다만, 준비 과정에서 잡음이 발생했고 비상대책위원회(조합 정상화 위원회) 활동이 본격화됐다. 이달 정기총회는 노량진1구역의 사업 향방을 결정짓는 중요한 분수령이 될 전망이다. 8일 정비업계 따르면 노량진1구역 재개발 조합(남기택 조합장)은 이달 15일(월) 오후 2시 임원선출을 위한 2024년 정기총회를 개최한다. 총회 안건은 ▲제1호(선거관리위원회 수행업무 인준) ▲제2호(2023년 조합운영비 예산 추인) ▲제3호(2024년 예산편성을 위한 사용비용 추인) ▲제4호(2024년 조합운영비 예산) ▲제5호(2024년 정비사업비 예산) ▲제6호(기 수행업무 인준) ▲제7호(자금 차입) ▲제8호(임원 선출) 등이다. 보통 정기총회는 한 해 사용할 예산을 조합원들로부터 의결받는 절차다. 기업들이 회계결산을 마치고 3월에서 4월 사이 주주총회를 여는 것과 비슷한 맥락에서 이해하면 쉽다. 노량진1구역은 조합 집행부 임원들의 임기 만료에 따라, 정기총회를 조금 앞당겨 임원 선거를 함께 진행한다. 조합장 자리를 두고는 한재근 후보와 김문선 후보가 맞붙는다. 김문선 후보는 현재 노량진1구역 조합의 사무장이다. 감사 후보에는 3명이, 이사 후보에는 17명이 출사표를 던졌다. 이사 후보 중에선 서울 재개발 분석을 주로 하는 부동산 인플루언서가 참여해 눈길을 끈다. 노량진1구역은 새로운 집행부 하에서 시공사 선정을 위한 2차 입찰을 진행할 예정이다. 지난 달 진행된 2차 현장설명회에는 ▲삼성물산 ▲GS건설 ▲포스코이앤씨 ▲호반건설 ▲효성중공업 ▲금호건설 등이 참여했다. 각 건설사마다 내부 방침과 수주 목적이 조금씩 상이하기에, 실제 응찰 여부는 지켜봐야 한다는 게 건설업계 중론이다. 삼성물산은 조합이 예정가격으로 정한 평당 공사비(730만원) 상향조정을 원하고 있다. GS건설은 오래 전부터 노량진1구역을 '중점 사업장'으로 선정해 공을 들여왔지만, 조합 집행부로부터 홍보 공영제 미준수로 두 차례 경고를 받은 상황이다. GS건설이 1차 입찰에 불참한 배경 중 하나는 향후 입찰보증금 몰수 가능성도 아예 배제할 수 없었기 때문이라는 분석이 나온다. 조합으로부터 두 차례나 홍보규정 위반 공문을 수령했기 때문에, 이를 제대로 치유하지 않은 상황에서 500억원에 달하는 입찰보증금을 내기란 어려웠을 것이라는 것이다. 포스코이앤씨는 노량진1구역 1차 입찰이 유찰된 이후 내부적으로 상황을 관망하고 있는 것으로 전해진다. 한편, 노량진1구역은 작년 11월 6일부터 17일까지 2주간 조합 운영실태 합동점검을 받았다. 합동점검반은 국토부와 서울시, 용산구청 등으로 꾸려졌다. 주요 점검 내용은 ▲용역업체 선정 및 계약 ▲자금차입, 예산편성 및 집행 ▲총회 개최 등 조합운영 및 정보공개 등이었다. 실태점검 결과 총 15건의 조치사항이 나왔고 세부적으로 살펴보면 ▲수사의뢰(3건) ▲시정명령(9건) ▲행정지도(3건) 등이다.
![[칼럼] 여의도 한양의 '898억+α', 전화위복(轉禍爲福) 됐으면](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20240101/art_17044523892278_d20165_178x118_c0.jpg)
정비사업은 항해와 참 많이 닮아 있다. 고요하고 잔잔한 파도에 몸을 내맡기고 있다가도, 어느새 다가온 폭풍우와 맞서 싸우고 있는 자신을 발견하곤 한다. 우두머리인 선장(조합장)과 항해사(이사·감사), 선원(조합원) 모두가 응축된 힘을 올바른 방향으로 있는 힘껏 쏟아내도 쉽지 않은 게 항해다. 방향성을 잃고 한동안 망망대해에서 표류하는 것 아니냐는 추측성 관측이 쏟아졌던 사업장, 바로 여의도 한양아파트다. 순항 중이던 여의도 한양아파트가 암초에 걸린 건 작년 10월이다. 롯데쇼핑이 보유한 상가 부지를 먼저 해결하라는 서울시 지침으로 제동이 걸렸다. 서울시·국토부·영등포구청에 민원이 빗발치며 초래된 결과다. 민원을 제기한 이가 누구인지, 속내는 무엇인지를 두고 설왕설래가 오갔다. 중요한 건, 결과는 바뀌지 않는다는 점이었다. 여의도 한양아파트는 어쩌면 가장 큰 골칫덩어리가 될 상가 이슈를 예상치 못한 시점에 직면하게 됐다. 그로부터 채 2달이 되지 않았다. 사업시행자인 KB부동산신탁은 롯데쇼핑이 보유한 토지(1,484㎡)와 건물을 898억원에 매입하는 계약을 지난 달 29일 체결했다. 당일 계약금 300억원도 KB부동산신탁의 신탁계정대에서 대여금 명목으로 빠져나갔다. 중도금(200억원)과 잔금(398억원)은 올해 6월, 12월에 각각 지급해야 한다. 관건은 매매금액이었다. 롯데쇼핑은 향후 제3종일반주거지역에서 일반상업지역으로 종상향을 전제로, 여의도역 역세권 평당 매매가 수준을 원했다. 여의도역 인근 평균 매매가는 평당 약 3억5,600만원 수준으로 평가됐다. 롯데쇼핑 부지(약 450평)를 감안하면 매매금액은 약 1,600억원에 달한다. 양사는 협의 끝에 샛강역 인근 평균 매매가로 합의했다. 샛강역 및 기타 인근의 평균 매매가는 약 1억7,000만원 수준이다. 롯데쇼핑은 소유권이전일로부터 1년까지 별도 임대료 없이 무상 사용한다. 소유권이전일은 잔금 수령일(2024년 12월 31일)이다. 상가가 침범한 일부 부지(73㎡)와 슈퍼마켓 운영에 필요한 주차장 5대분도 모두 2025년 12월 31일까지 무료로 사용한다. 또한, 롯데슈퍼 땅과 건축물을 다른 유통산업을 영위하는 기업(현대·신세계 등)에 재매각 혹은 임대할 수 없다는 특약사항도 걸었다. 실상 따져보면, 롯데슈퍼 이익은 900억원 이상이다. 계약 조건은 당연히 아쉬운 쪽이 불리할 수밖에 없다. 하지만 먼 항해를 떠나야 하는 여의도 한양아파트 입장에선 오히려 상가 이슈를 빠르게 치유했다는 점에서 전화위복의 계기로 삼을 수 있다. 물론 이것도 매매계약을 체결했기 때문에 가능한 일이다. 보통 상가와 교회 이슈는 덮어두고 진행하는 경우가 통상의 절차로 여겨진다. 상가와 교회 입장에선 사업이 어느 정도 진도를 빼야 협상권이 높아지기 때문이다. 한양아파트 또한 나중에 가서 롯데슈퍼와 협의를 해야 했더라면, 협상 난이도가 높아짐은 물론 어쩌면 지금보다 더 큰 손해를 감수해야 할 수도 있다. 이제부터 정말 사업 속도가 중요해졌다. 당장 내년 1월 1일부턴 부지 매매대금(약 900억원)의 금리가 차곡차곡 쌓여 나간다. 다른 신탁사 대비, 금융지주 계열이라 조달금리가 낮을 수 있다. 대여금 이자를 6%만 가정하더라도, 단순 계산으로 숨만 쉬어도 54억원이 이자로 나간다. 이자는 영업일을 가리지 않고 누적된다. 여의도 한양아파트는 잠시 중단했던 시공사 선정도 빠르게 진행할 것으로 보인다. 정비사업위원회와 KB부동산신탁은 진정한 의미에서 각각 선장과 항해사가 되어야 한다. 선장은 명확한 지시를, 항해사는 올바른 방향을 내려야 선원들이 믿고 따를 수 있지 않을까. 여의도 한양아파트가 롯데슈퍼 부지 매입을 발판 삼아 여의도 내 다른 사업장들에게 길잡이가 되어주길 바라는 마음이다.
방화뉴타운(방화재정비촉진지구) 내에서 사업면적이 두번째로 넓은 방화3구역이 작년 6월 조건부 건축심의를 통과한 이후, 반년 만에 사업시행계획(안) 의결을 위한 총회를 연다. 관심을 모으는 시공사 선정은 사업시행계획(안)을 인가받은 후 진행하겠다는 게 조합 방침이다. 방화3구역은 구역 내 공항성산교회를 제척하고 시작한 만큼, 향후 사업지연 요소들을 모두 정리하며 속도에 박차를 가하고 있다. 8일 정비업계 따르면 방화3재정비촉진구역 재건축 조합(최성종 조합장)은 이달 14일(일) 오후 2시 국제청소년센터에서 사업시행계획(안) 수립을 위한 2024년 정기총회를 개최한다. 조합원들의 의결을 받아야 하는 안건은 ▲제1호(사업시행계획안 승인) ▲제2호(2024년 예산안) ▲제3호(자금 차입과 그 방법) ▲제4호(조합정관 변경) ▲제5호(협력업체 선정 및 계약체결 추인) ▲제6호(총회 회의비 지급) 등이다. 방화3구역이 사업시행계획(안)을 수립하는 단계에서 추정한 비례율은 100.33%다. 평형대별 조합원 분양가는 ▲24평(8.17억원) ▲29평(10억원) ▲33평(10.3억원) ▲40평(11.8억원) ▲47평(12.9억원) ▲52평(13.5억원) 등이다. 조합원들은 종전자산평가에 비례율(100.33%)을 곱한 권리가액을 기준으로, 원하는 평형대의 조합원 분양가와 비교해 개략적인 추정분담금을 예상해 볼 수 있다. 물론 최근 조합으로부터 받은 [추정분담금 개별내역서]는 향후 사업시행계획(안) 인가 후 분양신청과 관리처분계획(안)에 맞춰 또 다시 변경된다. 현재 안내받은 종전자산평가도 추정분담금 검증을 위해 추산한 금액으로, 사업시행계획(안) 인가 후 2개 감정평가법인에서 평가한 금액의 산술 평가금액으로 확정되기에 참고만 하면 된다. 방화3구역은 강서구 방화동 615-103번지 일대 위치해 있으며, 구역 면적은 92,152㎡다. 이중 공동주택을 지을 수 있는 땅은 75,472㎡다. 방화3구역은 수평표면구역(해발고도 57.86m 미만)에 위치해 있어 높이제한을 받는다. 김포공항 주변에 위치해 있어, 공항시설법 제2조 14호에 따른 높이 규제를 받는다. 현재 정비계획상 최고높이는 47.2m로, 최고층수는 16층이다. 예정된 법적상한용적률은 223%다. 방화3구역은 2019년 8월 조합설립인가를 받은 이후 공항성산교회와 일부 상가를 구역에서 제척하는 내용을 골자로 한 재정비촉진계획(안) 변경에 시간을 쏟아왔다. 지난해 받은 건축심의 보완 내용으로는 ▲주동 디자인 입면특화 ▲조경 식재 강화 ▲동배치 과밀도 개선 ▲공동주택 발코니 설계 수정 등이다. 방화3구역 설계는 삼우종합건축사사무소가 맡고 있다.
둔촌주공 재건축 조합(올림픽파크포레온)이 올해 11월 준공 및 입주를 목표로, 작년 말 긴급 총회를 열어 시공사단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)과 합의한 추가 공사비를 특별한 잡음 없이 통과시켰다. 당초 시공사단이 제시한 추가 공사비는 1조1,385억원이었으나, 최종 합의점에 도달한 금액은 9,985억원이다. 1,400억원 감액과 더불어, 조경·커뮤니티시설 고급화를 위한 무상시공도 합의됐다. 5일 정비업계 따르면 둔촌주공 재건축 조합(박승환 조합장)은 지난 달 27일(수) 중흥교회에서 2023년 임시총회를 열어 ▲제1호(공사도급 변경 계약 합의) ▲제2호(공사도급 변경 계약서 의결) ▲제3호(2024년 조합운영비 예산 의결) 등의 안건을 의결했다. 조합은 올해 11월 입주할 수 있도록 공정관리 및 구청과의 소통에 만전을 기하겠다는 점을 밝혔다. 3기 조합은 지난 2022년 4월 공사 중단 이후 6개월 뒤 새롭게 꾸려진 바 있다. 조합은 기존 1조1,385억원에서 최종 9,985억원으로 추가 공사비 규모를 약 12% 가량 줄었다. 1,400억원을 조합원 수(6,150명)로 나누면, 조합원 1인당 감액비용은 약 2,276만원이다. 조경 고급화(300억원)와 커뮤니티 시설 업그레이드(250억원), 무기질도료·전열교환기·안면인식 도어폰·전세대 홈네트워크(500억원) 등의 무상시공(현물성 금액)도 포함되기로 결정됐다. 교목(높이가 8m 이상으로 자라는 나무) 전체 수량은 기존 22,652그루에서 14,959그루로 약 34% 가까이 줄어들었다. 대신 소나무와 대형활엽수를 늘리는 방향으로 조경 계획이 수정됐다. 소나무는 기존 232그루에서 1,528그루로 늘어났고, 대형활엽수는 기존 114그루에서 799그루로 증가했다. 조합은 고급단지일수록 교목의 전체수량보다는 소나무 및 대형목 수량이 중요하다는 점을 조합원들한테 설명한 것으로 전해진다. 커뮤니티 고급화 관련해선, 차량 진출입로 동선에 건축화조명을 적용할 계획이다. 주차장 출입구 4개소에 미디어아트가 연출될 수 있는 조명이 추가 시공된다. 이밖에도 커뮤니티시설별로 특화된 마감재, 골프연습장(GDR) 업그레이드도 약속했다. 지하주차장에 위치하게 될 세대창고 보관함도 12,032개(세대당 1개소 제공)가 지어진다. 평형대별로 세대창고의 규격은 다르다. 조합은 올해 1월 공공임대주택(1,046세대)을 서울주택도시공사(SH공사)에 1,124억원에 매도하는 계약을 체결해 일부 대금을 지급받은 상황이다. 공공임대주택 매각비용은 2016년 고시된 표준형건축비를 통해 계산됐다. 다만, 공공임대주택 매각비용을 산출하는 지표(표준형건축비)가 지난해 말 6년 만에 상승했다. 정부는 건설원자재 및 노무비 상승, 공공임대주택의 품질 확보 등을 고려해 표준형건축비를 9.8% 인상했다. 이에, 조합은 개정된 표준형건축비를 적용받지 못해 약 100억원 정도 손해를 봤다는 설명이다. 현재 아직 시공하지 않은 공공임대주택 20% 물량과 관련해선, 개정된 표준형건축비를 적용해 추가 대금(약 23억원)을 지급받기로 통보받았다는 설명이다.
송파구에 위치한 잠실우성4차가 올해 4월 정기총회에서 시공사 선정을 진행할 예정인 가운데, DL이앤씨만이 나홀로 입찰에 참여했다. 당초 현장설명회에는 5곳의 건설사가 조합 측이 제공하는 설계도서 자료를 받아갔다. 물론 현장설명회는 건설업계 동향을 살피러 오는 단순 목적의 참여 업체들도 있기에, 실제 관심을 갖고 움직이는 곳은 보통 소수에 불과하다. 조합은 재입찰을 바로 진행할지, 혹은 입찰지침서 일부 내용을 수정한 후 재입찰에 착수할지 내주 논의할 예정이다. 2차 입찰에서도 DL이앤씨 단독입찰로 유찰될 경우, 수의계약으로 전환하게 된다. 5일 정비업계 따르면 잠실우성4차 재건축 조합(윤기헌 조합장)은 최근 시공사 선정을 위한 현장설명회를 개최한 가운데, ▲현대건설 ▲포스코이앤씨 ▲DL이앤씨 ▲금호건설 ▲효성중공업 등 5개사가 입찰참여 안내서를 받아갔다. 안내서 외에도 사업시행계획(안) 상 설계도서와 시방서, 물량내역서 등을 USB 형태로 교부받았다. 설명회에는 설계업체인 디에이그룹과 정비업체인 제이앤케이도시정비 등의 협력업체도 자리에 동석했다. 최근 입찰제안서를 받아본 결과, DL이앤씨만이 시공권 확보를 위한 의향을 타진했다. 조합은 다음 주 이사회에서 재입찰 진행 시기와 방법을 논의한다. 공사 대상인 건축연면적은 155,793㎡, 지하4층-지상32층 아파트 9개동을 짓게 된다. 예정 공사금액은 3,580억원, 평당 공사비는 760만원이다. 입찰보증금 400억원은 입찰 마감일 전 모두 납부해야 한다. 현장설명회에선 정비사업 공동주택성능요구서를 의무적으로 제출할 수 있도록 안내했다. 최근 정비사업장 곳곳에서 일어난 철근 누락 등을 방지하기 위한 안전 장치다. 잠실우성4차도 다른 사업장과 마찬가지로 공사비 적정성을 두고 조합원들 간 이견이 갈리는 분위기다. 포스코이앤씨의 홍보요원 철수를 두고 관련 이야기들이 나오고 있는 것으로 전해진다. 포스코이앤씨는 2024년 초로 잠정 연기된 여의도 한양아파트에 집중하겠다는 이유로 홍보요원들을 여의도로 불러모은 상황이다. 당장 이달 27일에는 부산시민공원 촉진2-1구역에서 삼성물산과 맞붙어 대부분의 현장 인력이 부산에 집중돼 있다. 최근 시공사 선정을 진행 중인 노량진1구역은 공사 예정가격으로 730만원을 제안했고, 수주의향을 내비쳤던 삼성물산과 GS건설 모두 난색을 표했다. 결과적으로 삼성물산은 수주를 포기했고, GS건설은 공사비 상향조정을 목표로 조합 측과 힘겨루기를 했다. 노량진1구역 조합은 1차 입찰이 유찰됐지만, 2차 때도 730만원을 그대로 고수했다. 건설사 측의 압박에도 평당 공사비 730만원 입장을 굽히지 않은 건 입지 자신감에서 비롯됐다는 분석이다. 군포시에 소재한 금정역역세권 사업도 1차 입찰이 유찰되면서, 일부 조합원들은 평당 공사비(597만원)가 낮아 아무도 들어오지 않은 것이 아니냐는 의견을 개진했다. 사업시행자였던 한국토지신탁은 예가로 제안한 597만원이 충분하다는 판단 하에 2차 입찰을 그대로 진행했고, DL이앤씨-현대엔지니어링이 컨소시엄으로 들어왔다. 잠실우성4차의 최종 입찰 결과에 많은 관심이 쏠리는 이유다. 잠실우성4차는 올해 8월 조합원들로 이뤄진 [시공사 선정 자문위원회]까지 꾸려 만반의 준비를 해왔다. 인근 재건축 사업자들의 시공사 선정계획서를 입수해 면밀한 검토를 마쳤고, 사업시행계획(안) 인가 결과를 기다리고 있는 와중에 시공사 선정계획 기본안을 마련해 자문위원들과 논의해 왔다. 당시 자문위원회는 기술직과 일반, 상가 위원 등 총 14명으로 구성된 바 있다. 한편, 잠실우성4차는 법무법인 현을 통해 조합설립에 미동의한 토지등소유자를 상대로 매도청구 대상자를 통보했다. 매도청구 대상자는 사업시행계획(안) 인가 후 30일 이내 진행해야 한다. 올해 상반기에는 이사회 의사록 관련 조합원의 고소도 있었다. 법무법인 현은 도시및주거환경정비법 상 의사록과 속기록을 구분하며, 일반 기업들처럼 이사회 의사록을 상세히 기록해 작성하지는 않는다는 의견을 전달했다. 조합은 이사회를 진행할 때 반대의견 내용도 명확히 기술해 정보몽땅에 공개하기로 결정했다. 단, 이사 개인 성명은 개인 정보인 점을 감안해 밝히지 않기로 했다.
노량진3구역이 구역 내 위치한 '도시계획도로 이슈'를 풀지 못해 사업속도가 한동안 정체된 가운데, 지난 2021년 사업시행계획(안) 인가를 받은지 3년 만에 조합원 분양신청에 착수한다. 조합원들은 예상을 훨씬 뛰어넘은 조합원 분양가(추정)에 대체로 놀라는 분위기다. 정비사업(재개발·재건축) 여건이 녹록지 않음을 인지하고 있었지만, 전용면적 84㎡가 11억원을 상회할지는 예상치 못했다는 반응이 지배적이다. 3일 정비업계 따르면 노량진3구역 재개발 조합(노해관 조합장)은 이달 3일(수)부터 다음 달 15일(목)까지 조합원들로부터 분양신청서를 받는다. 타입별 분양신청 대상은 ▲59㎡A(52세대) ▲59㎡B(97세대) ▲59㎡C(49세대) ▲84㎡A(90세대) ▲84㎡B(66세대) ▲84㎡C(104세대) ▲84㎡D(42세대) ▲84㎡E(12세대) ▲84㎡F(129세대) ▲107㎡(197세대)로 나뉘며, 총 838세대(사업시행계획안 기준)다. 공공임대주택은 174세대다. 조합원들은 타입별로 1순위부터 10순위를 정해 분양신청을 하게 된다. 먼저 1주택의 경우, 신청한 순위별로 권리가액이 많은 순으로 우선 배정한다. 2주택(추가 +1) 배정은 1주택 배정을 마친 뒤 잔여 주거전용면적(60㎡ 이하) 주택 중에서 2주택 신청 순위에 따라 공급한다. 이때, 권리가액에서 1주택 조합원 분양가를 공제한 잔여 권리가액이 많은 순서로 배정하고, 그 다음으로 종전주택의 주거전용면적에서 1주택 분양예정 주거전용면적을 제외한 잔여 주거전용면적이 넓은 순서로 배정한다. 조합원 분양가는 ▲59㎡(약 9.4억원) ▲84㎡(약 11.3억원) ▲107㎡(약 12.1억원) 등으로 추정됐다. 노량진3구역은 지난 2021년 동작구청으로부터 인가받은 사업시행계획(안) 원안대로 관리처분계획(안)을 수립할 예정이다. 따라서 앞서 산출된 조합원 분양가는 2021년 사업시행계획(안) 설계도서에 따라 계산됐다. 사업시행계획(안) 상 공급 물량은 총 1,012세대로, 분양주택과 공공임대주택은 각각 838세대, 174세대다. 노량진3구역 조합은 현재 재정비촉진계획(안) 변경을 진행 중이다. 재정비촉진계획 변경(안)에 따르면, 설계 변경을 통해 늘어나는 총 공급 물량은 1,103세대다. 2021년과 단순 비교하면 약 91세대 정도가 늘어난다. 물론 아직 인허가 전이라, 조합이 자체적으로 구상한 계획 정도로만 봐야 한다. 계획대로 인허가를 받는다 하더라도, 현재 조합원 분양가가 하향 조정될 수 있을지 여부도 단언할 수 있는 단계는 아니다. 인근에 위치한 노량진5구역도 노량진3구역과 마찬가지로 2021년 함께 사업시행계획(안)을 인가받았다. 노량진5구역은 이듬해 8월 조합원 분양신청을 바로 진행했고, 지난해 2월 조합원들로부터 관리처분계획(안)을 의결받았다. 작년 10월 동작구청은 노량진5구역의 관리처분계획(안)을 인가했다. 노량진5구역의 조합원 분양가는 ▲59㎡(약 7.8억원) ▲84㎡(약 8.8억원) ▲120㎡(약 11.3억원) 수준이다. 노량진뉴타운 관계자는 "노량진3구역과 노량진5구역은 동시에 사업시행계획(안)을 인가받았지만, 이후 사업속도 차이로 인해 조합원 분양가의 차이가 생긴 것으로 보인다"며 "사업장별로 처한 여건이 달라 단순 비교는 지양해야 하지만, 노량진3구역이 향후 설계변경을 통해 사업성을 조금이라도 개선할 수 있는 방향으로 인허가를 받더라도 그때 공사비와 시장 상황에 따라 조합 사업성은 또 달라질 것"이라고 설명했다.
방화5구역이 올해 관리처분계획(안) 수립을 목표로 하고 있는 가운데, 조합원을 대상으로 한 분양신청을 완료했다. 4일 정비업계 따르면 방화5구역 재건축 조합(정관성 조합장)은 지난 달 조합원 분양신청을 마감했다. 분양신청 결과는 각종 서류를 검토한 뒤, 이사회와 대의원회를 거쳐 공지될 예정이다. 2023년 12월 4일 분양신청 집계표에 따르면 총 조합원(재건축 미동의자 포함) 817명 중에서 분양신청을 완료한 사람은 781명이다. 분양신청을 하지 않은 토지등소유자는 현금청산 대상자로 분류된다. 분양신청을 했다 하더라도, 나중에 분양계약을 체결하지 않고 포기하면 현금청산 대상자가 된다. 조합은 조합원들에게 최대한 로얄층을 배정하는 방향으로 업무를 진행할 계획이다. 물론 조합원 선호도가 높은 특정 타입의 경우, 쏠림 현상으로 인해 저층 배정도 염두에 둬야 한다는 게 조합 측의 설명이다. 동·호수 추첨은 이주·철거가 완료된 후 진행한다. [서울특별시 도시및주거환경정비 조례 제38조]에 따라, 동호수 선정은 주택규모별로 공개추첨 방식에 맞춰 진행된다. 조합원 분양가는 대한감정평가법인(조합 선정)과 더밸류감정평가법인(강서구청 선정)이 인근 아파트 거래 시세 등을 종합적으로 판단해 산출한다. 평형대별 조합원 분양가는 ▲59㎡(약 7.6억원) ▲65㎡(약 8억원) ▲84㎡(약 9.8억원) ▲117㎡(약 12.8억원) ▲126㎡(약 13.4억원) 등이다. 조합원들은 종전자산평가에 비례율을 곱한 권리가액을 기준으로, 원하는 평형대의 조합원 분양가와 비교해 추정분담금을 계산해 볼 수 있다. 조합원·일반분양 전체 물량은 1,596세대다. 조합원에 우선 배정한 뒤, 잔여분을 일반분양하게 된다. 84㎡ 일반분양가는 약 12억원 수준이다. 일반분양가는 관리처분계획(안) 수립을 위한 총회에서 1차적으로 결정된다. 착공 후 실제 일반분양을 진행할 때, 공급금액이 최종 결정된다. 향후 일반분양이 완료되지 않을 경우, 시공사인 GS건설이 할인분양 없이 최초 일반분양가 100%로 대물변제키로 결정돼 있다. 이밖에도 GS건설은 방화5구역 경쟁입찰을 진행할 당시 공사비 인상없는 확정공사비를 약속했다. 공사기간은 실착공 후 35개월이다. 방화5구역 정관에 따르면 추가 1주택(+1) 공급금액 방법은 향후 관리처분계획(안) 수립 단계에서 결정하는 것으로 기재돼 있다. 추가 1주택(+1) 공급금액은 조합원 분양가 혹은 일반분양가로 결정할 수 있다. 일례로, 북아현2구역은 작년 4월 정기총회 당시 추가 1주택(+1)을 일반분양가의 90%로 공급하기로 의결했지만 서대문구청에서 조합원분양가로 공급해야 한다는 내용의 지침을 내린 바 있다. 한편, 정관성 방화5구역 조합장을 상대로 제기된 직무집행정지 가처분 신청은 기각됐다. 정 조합장은 현재 직장을 다니고 있어, 조합에선 비상근 형태로 보수를 지급받지 않고 업무를 수행하고 있다.
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