발행일(UPDATE): 2025년 09월 05일 17시 04분
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상계2구역이 지난해 관리처분계획(안) 수립이 불발된 데 이어, 최근 집행부 해임총회까지 성사되면서 내부 혼란이 가중되고 있다. 해임총회의 적법성을 두고 문제 제기가 이뤄지면서 관리처분계획(안) 재수립 절차를 포함한 사업 자체가 멈출 전망이다. 사업 지연이 장기화될 경우, 매일 누적되는 금융비용으로 인해 조합원들의 경제적 부담 역시 늘어날 것으로 업계는 내다보고 있다. 16일 정비업계 따르면 상계2구역 정상화위원회가 발의한 조합 임원(조합장·감사·이사) 해임총회 성원이 이뤄졌다. 전체 조합원(1,357명)의 과반을 넘어선 686명이 참석했다. 참석 조합원(686명) 중 662명이 임원 해임 및 직무정지 안건에 찬성했다. 정상화위원회가 결성된 건, 작년 말 관리처분계획(안) 수립 안건이 부결되면서 본격화됐다. 급격하게 치솟은 공사비로 조합원 분양가가 오른 게 주요 원인으로 꼽혔다. 현재 해임총회가 성사됐지만, 적법성을 두고 현 집행부가 문제를 제기하면서 상계2구역 사업에 제동이 걸릴 전망이다. 집행부는 조합원들의 동의 철회서(약 360장)가 집계표에 반영되지 않았다는 점을 이유로 노원구청에 민원을 제기한 상황이다. 현장에 직접 참석한 조합원들의 신분확인 절차도 누락됐기 때문에 총회결의가 법적효력을 갖지 못한다는 게 현 집행부의 주장이다. 해임총회를 무효화해야 한다는 게 골자다. 이에 대해, 해임총회를 주도한 발의자 측은 "조합원으로부터 서면결의서를 받을 때 철회서를 내지 않겠다는 확인서를 받았고, 신분확인 과정에서 문제도 없었다"며 "총회 개최가 이뤄진 후 공공변호사 입회 하에 철회서를 확인했는데, 100장이 넘는 철회서가 해임총회에 참여하지 않은 조합원 명의로 되어 있었다"고 밝혔다. 현재 조합은 총회 효력정지 가처분 신청을 제기하기 위한 법률 자문단을 구성함과 동시에 노원구청에 증거보전 명령을 신청했다. 해임총회 효력 여부를 두고 법적 공방이 장기화될 경우, 정상적인 조합 운영 자체는 불가할 것으로 전망된다. 조합은 지난해 관리처분계획(안)이 부결된 이후, 종후자산감정평가를 재조정하는 방향으로 사업성을 보완해 새로운 관리처분계획(안)을 수립해 왔다. 올해 6월 관리처분계획(안) 총회를 개최할 예정이었다. 노원구청 관계자는 "해임총회와 관련, 행정청에서 사실관계 확인에 직접 나서기는 쉽지 않다"며 "통상 해임총회에 대해 기존 집행부가 불복하게 될 경우, 가처분 소송이 진행되고 결과가 나와야 조합설립변경인가 등의 후속 행정절차를 진행할 수 있다"고 말했다. 이어 "법적 소송으로 진행될 경우, 행정청에서 판단할 수 있는 사안은 많지 않다"고 부연했다. 현재 상계2구역 해임총회 결과로 소송이 본격화될 경우, 사업 지연에 따른 조합원 부담이 늘어날 것이라는 게 업계 중론이다. 현재 집행부와 해임총회 발의자 간 합의점을 찾아야 한다는 이야기도 조합원들 사이 나오고 있다. 현재 상계2구역은 시공사단으로부터 혹은 자본시장에서 차입한 사업비 이자가 매일 누적되고 있다. 시공사단과 합의된 내용에 따르면 물가상승에 따른 공사비 증액도 작년 10월 1일을 기산일로 계산되고 있다.
![[단독] 쌍용건설, 평촌 목련3단지 '대여금 중단'…"사업 좌초 우려"](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20240416/art_17131665648164_b67dac_178x118_c0.jpg)
쌍용건설이 안양시 동안구에 위치한 목련3단지 리모델링 조합에 지급해 온 무이자 대여금을 중단했다. 쌍용건설이 대여금을 중단한 건, 리모델링 사업의 지속가능성에 확신이 없다는 판단에서다. 목련3단지는 최근 권리변동계획 수립을 위한 정기총회를 개최했으나 총회 성립을 위한 정족 수를 채우지 못해 무산됐다. 현 집행부의 임기도 만료됨에 따라 쌍용건설은 사업 지속 여부가 불투명하다고 판단하고 있다. 15일 정비업계 따르면 쌍용건설은 경기도 안양 목련3단지 리모델링 조합 측에 대여금을 중단하겠다는 내용의 공문을 발송했다. 쌍용건설이 조합에 무이자로 대여해 준 사업비 조달을 멈춘 계기는 최근 정기총회 무산과 직접적인 관련이 있다. 목련3단지 조합은 지난 6일 조합 임원 선출 및 권리변동계획 수립을 위한 정기총회를 안양시청에서 개최했으나, 총회 성립 정족 수(447명)를 채우지 못해 총회 자체가 열리지 못했다. 이에, 시공사인 쌍용건설은 정족 수 미달로 총회 자체가 성립되지 않게 되자, 리모델링 사업 좌초를 우려하고 있는 상황으로 전해진다. 쌍용건설은 사업 추진 여부가 불투명해지자 무이자 대여금을 중단키로 결정했다. 새 집행부와 조합 운영 방향을 논의하는 점에 대해서도 쉽지 않다는 입장을 나타냈다. 쌍용건설의 이같은 결정은 현 집행부가 리모델링 사업을 놓아버릴 경우 사업 추진 자체가 불가능하다는 판단이 작용했다는 후문이다. 인근 목련2단지는 최근 분담금 확정을 위한 총회를 개최해 모든 안건을 가결했다. 공사비 급등으로 가구당 최대 5억원 가량의 분담금이 책정됐지만, 재건축 사업으로 선회할 경우 시간을 지체할 수 있다는 판단에서다. 현재 평촌 1기 신도시 내 아파트 단지들은 리모델링 사업을 추진해 왔다. 정부의 노후계획도시 특별법 수혜지로 꼽히지만, 재건축으로 선회해 시간을 지체하기보다 속도감 있게 리모델링을 추진하기로 결정한 것이다. 재건축으로 방향을 틀더라도, 선도지구로 지정되지 못하면 사업이 기약없이 밀릴 수 있다는 판단도 작용했다. 목련3단지는 지난 2022년에도 리모델링 사업 청산 여부를 묻는 조합원 총회를 개최했다. 당시 리모델링 사업을 계속 추진하는 것으로 의결된 바 있다. 하지만 목련3단지는 권리변동계획(안) 수립을 하지 못하게 됨에 따라 당분간 사업 추진 여부를 두고 혼란이 이어질 것으로 업계는 보고 있다. 특히, 리모델링 사업을 추진해 온 조합 집행부 임원들의 임기가 만료됐다. 목련3단지가 재건축으로 사업 방향성을 선회할 경우, 시공사인 쌍용건설과 청산 작업도 진행해야 한다. 쌍용건설이 청산 자금을 회수하기 위해 조합을 상대로 소송을 제기할 우려도 제기되는 상황이다.
잠실우성4차가 DL이앤씨와 수의계약 체결을 위한 사전 절차에 착수한다. DL이앤씨는 하이엔드 브랜드(아크로)를 적용해 잠실우성4차와 공사도급 가계약 체결을 준비할 것으로 보인다. 조합은 시공사가 제출한 입찰제안서 비교표를 꼼꼼히 검토하며 수의계약 체결을 위한 협상에 나설 계획이다. 잠실우성4차는 작년 9월 사업시행계획(안) 승인 이후 시공사 선정 작업에 공을 들여왔다. 16일 정비업계 따르면 잠실우성4차 재건축 조합(윤기헌 조합장)은 이날 긴급이사회를 열어 ▲제1호(2023년 조합 결산 심의) ▲제2호(2024년 예산안 심의) ▲제3호(자금 차입) ▲제4호(선거관리위원회 구성) ▲제5호(수의계약을 위한 시공사 우선협상대상자 선정) 등의 안건을 상정해 의결할 예정이다. 시공사 선정은 대의원회→이사회→정기총회를 거쳐야 한다. 잠실우성4차는 오는 6월 2024년 정기총회를 열어 시공사 선정과 임원 연임 등의 중요한 안건들을 한번에 처리할 계획이다. 임기 만료는 오는 9월이지만, 불필요한 총회 비용을 줄이겠다는 포석으로 풀이된다. 통상 총회를 한번 열때마다 적게는 수천만원, 많게는 수억원의 비용이 소요된다. 조합은 지난 2022년 12월 건축심의를 통과한 뒤, 9개월 만에 사업시행계획(안) 인가를 받으며 사업속도에 박차를 가해 왔다. 잠실우성4차는 시공사 선정을 위한 입찰공고를 4차례 진행한 결과 최종적으로 DL이앤씨만이 입찰참여확약서를 제출하면서 우선협상대상자로 선정키로 결정했다. 조합은 평당 760만원이었던 공사비 예정가격을 810만원으로 올리며 입찰경쟁을 유도한 바 있다. 다만, 시공사 선정 시기(사업시행→조합설립)가 앞당겨지면서, 시공사들은 불필요한 경쟁을 최소화하고 수의계약을 선호하는 경향성이 짙어졌다는 게 업계 중론이다. 인근 사업장들도 평당 공사비 800만원대로 시공사 선정 절차를 밟고 있다. 삼환가락과 가락삼익의 평당 공사비는 각각 805만원, 809만원이다. 가락삼익은 대우건설이 중도 포기하면서 현대건설과 수의계약(Private) 체결로 사실상 결정됐다. 가락미륭도 포스코이앤씨만이 입찰에 참여해 수의계약 체결을 위한 사전 준비작업을 진행하고 있다. 가락프라자 이후 시공사 간 경쟁 구도는 만들어지고 있지 않다. 잠실우성4차 사업 면적은 31,961㎡다. 용도지역은 기존 제3종일반주거지역을 그대로 유지한다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(247.8%) ▲법적상한용적률(299.7%)이다. 법적상한용적률에서 상한용적률을 뺀 용적률의 절반 이상은 85㎡ 이하 임대주택으로 지어야 한다. 허용용적률에서 상한용적률까지 완화된 부분(17.8%)은 공공시설 기부채납에 따른 인센티브다. 현재 잠실우성4차는 송파구청과 건축물 기부채납의 종류를 두고 협의 중에 있다. 당초 국·공립 어린이집을 지어 기부채납하기로 했으나, 학령인구가 지속적으로 감소함에 따라 활용도가 높을 것으로 보이는 '어르신문화체육센터'로 논의 중이다. 이미 단지 내 커뮤니티시설로 어린이집이 예정돼 있어 충분히 수요를 충족할 수 있다는 판단이 작용했다. 일례로 방배5구역도 학령인구 감소에 따라 초등학교를 짓지 않기로 지난해 결정했다.
한남4구역이 2024년 정기총회에서 민병진 조합장을 필두로 한 4기 집행부 출범을 의결받았다. 조합원들로부터 재신임을 받아 3년의 임기를 다시 부여받았다. 이날 한남4구역은 조합원 3분의2 이상 의결이 필요했던 정관 개정안도 통과시키며 3분기 시공사 선정 작업을 위한 본격 움직임도 나타냈다. 입찰경쟁에 참여한 시공사 중 다득표 순으로 선정하는 내용이 골자다. 15일 정비업계 따르면 한남4구역 재개발 조합(민병진 조합장)이 2024년 정기총회에서 ▲제1호(조합정관 개정-3분의2 의결) ▲제2호(조합정관 개정-과반 의결) ▲제3호(2024년 사업비·운영비 예산안) ▲제4호(자금 차입) ▲제5호(조합원 차입금 이자 확정 및 상환) ▲제6호(서울시 정비사업 융자금 이자율 인상) ▲제7호(기 수행업무 추인) ▲제8호(보광초 기부채납 협약) ▲제9호·10호(정기총회 예산) ▲제11호(임원 연임) 등이다. 전체 조합원 1,166명 중에서 921명(서면결의서 881명+현장투표 40명)이 정기총회 참석했고, 모든 안건이 의결됐다. 조합정관 개정 안건은 778명 이상의 찬성이 필요했으나 872명이 찬성하며 무난하게 통과됐다. 당초 시공사 선정은 참석 조합원 수의 과반 의결로 결정되어야 하나, 정관 개정을 통해 다득표로 결정하는 내용으로 변경됐다. 한남4구역은 삼성물산과 포스코이앤씨, 현대건설이 벌써부터 수주의향을 내비치고 있다. 조합원 관심이 집중된 제11호 안건(조합 임원 연임)에서 ▲민병진 조합장 ▲김평준 감사 ▲윤여홍 이사 ▲장선주 이사 ▲박찬도 이사 ▲이명애 이사 ▲이무신 이사 ▲이재찬 이사 ▲이종성 이사 ▲장옥님 이사 ▲전충식 이사 등이 조합원들로부터 재신임을 받아 연임에 성공했다. 조합원들의 돈독한 신뢰도를 바탕으로 시공사 선정과 사업시행계획(안) 수립 등의 후속절차들을 밟아나갈 것으로 관측된다. 한남4구역 관계자는 "조합원들의 압도적인 지지에 부합할 수 있도록, 예정된 사업일정을 흔들림 없이 신속하게 진행할 것"이라고 강조했다. 한남4구역은 올해 1월 25일 재정비촉진계획의 경미한 변경 및 경관심의 인가를 받았다. 오는 하반기 시공사 선정을 앞두고 있다. 한남4구역의 정비업체와 설계사는 세종코퍼레이션과 에이앤유디자인그룹이다.
상계주공5단지가 새 정비사업위원회를 구성함과 동시에 노원구청에 제출할 사업시행계획(안)도 수립했다. 연내 사업시행계획(안) 통과를 목표로 후속 절차가 진행될 예정이며, 시공사 선정은 사업시행계획(안) 인가 이후 내역입찰을 거쳐 뽑을 계획이다. 새롭게 꾸려진 정비사업위원회는 상계주공5단지 조합원들의 의견을 수렴하며 사업성 개선을 목표로 정비계획(안) 변경 작업에 매진할 것으로 관측된다. 14일 정비업계 따르면 상계주공5단지 사업시행자인 한국자산신탁은 지난 13일 2024년 전체회의를 열어 ▲사업비·운영비 예산안 ▲사업시행계획(안) 수립 ▲시행규정 변경 ▲정비사업위원회 운영규정 변경 ▲난방방식(개별난방·지역난방) ▲정비사업위원회 선출 등의 안건을 의결했다. 이날 토지등소유자의 대표기구인 정비사업위원회 구성 면면에 관심이 모아진 가운데, 김경남 위원장이 압도적인 표 차이를 보이며 당선됐다. 정비사업위원회는 ▲김경남 위원장(424표) ▲여서희 감사(418표) ▲김미현 위원(395표) ▲김정숙 위원(373표) ▲홍미화 위원(387표) ▲민진기 위원(388표) ▲이지혜 위원(409표) ▲윤주현 위원(370표) ▲한상국 위원(388표) ▲김형근 위원(336표) ▲박대근 위원(339표) ▲정명자 위원(343표) 등의 라인업으로 구성됐다. 사업 동력과 소유주 화합을 이뤄내야 하는 과제를 안고 출범하게 됐다. 상계주공5단지는 기존 추진해 온 내용으로 사업시행계획(안)을 인허가 받되, 동시에 사업성 개선을 위한 정비계획(안) 변경에 힘을 쏟을 것으로 업계는 보고 있다. 최근 서울시도 사업성이 부족한 단지로 '상계주공5단지'를 직접적으로 언급했기에 토지등소유자들의 기대감도 높아진 상황이다. 물론 서울시가 사업성 개선을 위한 뚜렷한 실행방안을 내놓은 것은 아니기에 정비계획(안) 변경 방향성은 지켜봐야 한다는 게 업계 중론이다. 시공사 선정을 위한 사전 준비작업도 중요한 과업으로 꼽힌다. 상계주공5단지는 지난해 GS건설과 본계약 체결을 위한 협의 과정에서 이견을 좁히지 못해 시공권을 박탈했다. 당시 합의에 도달하지 못한 평당 공사비는 650만원이었다. 시공권 해지 이후에도 물가상승은 계속 이뤄지고 있는 상황이라, 주민들의 기대 수준을 맞추면서 적정 공사비로 입찰 참여를 유도할 수 있느냐 여부에 정비업계 관심이 쏠릴 전망이다. 상계주공5단지 A조합원은 "새롭게 구성된 정비사업위원회에 거는 소유주들의 기대감이 사실 크다"며 "서울시 발표를 기점으로 부족한 사업성을 보완할 수 있는 세부 방안을 찾아 협의하는 일도 상계주공5단지의 몫이 될 것"이라고 말했다. 이어 "작년 11월 이후 정비사업위원회 구성 과정에서 생긴 소유주들 간 갈등이 속히 봉합되고, '재건축'이라는 공통된 목표 하에 이제는 생산적인 논의를 할 수 있었으면 한다"고 덧붙였다. 한편, 상계주공5단지 협력업체는 ▲시행(한국자산신탁) ▲설계(나우동인) ▲정비(화성씨앤디) ▲법무사(우영법무사법인) ▲회계(경복회계법인) 등이다.
반포미도가 정비계획(안) 공람공고를 진행하며 상반기 구역지정을 목표로 하고 있는 가운데, 정비계획(안) 상 추정비례율(97.22%)은 일반분양가 약 6,800만원, 공사비 800만원을 기준으로 책정됐다. 조합원 분양가는 일반분양가의 95% 수준으로 정했다. 서초구에 위치한 반포미도는 분양가상한제 적용 지역으로, 향후 일반분양가와 공사비 변동 폭에 따라 추정비례율도 계속해서 바뀔 것으로 관측된다. 12일 정비업계 따르면 반포미도 재건축 준비위원회(김승한 위원장)는 지난 달 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회를 개최했다. 추정분담금 산출 업무는 하나감정평가법인이 수행했다. 개략적인 분담금(혹은 환급금)을 알기 위해선 추정비례율을 먼저 구해야 한다. 추정비례율은 사업성 지표로 알려져 있으며, 분양매출(수입)에서 정비사업비(지출)를 뺀 뒤 조합원들의 종전자산 총액으로 나눈 결과값이다. 반포미도 추정비례율은 97.22%로 집계됐다. 총수입 추정액(3조6,847억원)에서 총지출 추정액(1조1,478억원)을 뺀 뒤, 종전자산 총액(2조6,092억원)으로 나눠 계산된 결과다. 반포미도는 단일 평형(84㎡) 1,260세대로 이뤄져 있으며, 종전자산 추정액은 21억원이다. 하나감정평가법인은 평형별 시세(KB 시세·한국부동산원 시세·국토교통부 실거래가 등)를 종합적으로 감안해 동일 주택형별로 추정한다. 반포미도 종전자산 추정액(21억원)은 2023년 4월 한국부동산원 시세의 '하한값'을 일괄 적용했다. 토지등소유자들의 권리가액은 종전자산 추정액(21억원)에 추정비례율(97.22%)을 곱한 20억4,000만원이다. 조합원 분양가(종후자산 추정액)은 ▲전용59㎡(16.7억원) ▲전용74㎡(19.2억원) ▲전용84㎡(21억원) ▲전용99㎡(23.7억원) ▲전용114㎡(26.6억원) ▲전용130㎡(29.4억원) ▲전용157㎡(34.1억원)이다. 84㎡ 단일평형으로 이뤄진 반포미도의 경우, 동일평형 이상을 신청할 경우에만 분담금이 발생할 것으로 조사됐다. 전용59㎡와 전용 74㎡를 분양 신청할 경우에만, 각각 3.74억원과 1.2억원을 돌려받는다. 같은 평형대(84㎡)를 신청할 경우엔 분담금 5,600만원을 내야 한다. 물론 분담금과 별도로 반포미도 조합원들의 재건축부담금은 세대당 약 2.3억원으로 추산됐다. 개별 부담해야 할 조합원 이주비 이자는 약 2.2억원으로 추정됐다. 84㎡에서 재건축 후 같은 평형대로 이동할 경우, 분담금(5,600만원) 외에도 재건축부담금(약 2.3억원)과 이주비 대출이자(약 2.2억원)를 모두 감당해야 한다. 물론 분담금과 재건축부담금, 이주비 대출이자는 사업이 진행되는 과정에서 계속 바뀔 수밖에 없다.
HDC현대산업개발이 대구 수성구에 공급하는 범어아이파크(범어우방1차 재건축)가 1순위 청약에서 두 자릿 수 경쟁률을 기록했다. 미분양 무덤으로 불리우던 대구에서 평균 경쟁률 15.3대 1을 기록하며 준수한 성적표를 받아낸 것이다. 국민평형(84㎡) 10억원대로 고분양 우려가 나왔지만, 범어아이파크는 시장 관측이 무색하게끔 1순위에서 완판하며 브랜드 저력을 과시했다. 11일 한국부동산원 청약홈에 따르면 대구 범어아이파크는 이날 1순위 청약을 접수받은 결과, 총 82가구(특별공급 제외) 모집에 1,256명이 신청했다. 평균 경쟁률 15.3대 1을 기록했다. 당첨자 발표는 오는 18일에 실시하며 계약은 이달 30일부터 다음 달 2일까지 3일간 진행된다. 분양가는 △84㎡A(9억7644만~10억5074만원) △84㎡B(9억6653만~10억6511만원) △84㎡C(9억5388만~10억5118만원) 등으로 책정됐다. 전용면적 84㎡ A타입은 8가구가 배정됐는데, 253명이 몰리며 경쟁률 31.63대 1을 기록했다. 84㎡ B타입과 C타입은 각각 경쟁률 19.97대 1, 5.27대 1로 집계됐다. 분양가는 주변 아파트 실제 거래가격과 비교해 1~2억원 수준 높은 편이지만, '아이파크(IPARK)' 브랜드 가치와 핵심입지에 힘입어 1순위 마감을 할 수 있었다는 게 업계 관측이다. 대구 범어아이파크는 수성구민운동장역(3호선)에서 도보 3분 거리에 위치한 초역세권 입지를 갖고 있다. 대구에서 학군으로 유명한 수성구에 위치해 있다는 점도 청약 흥행에 성공한 배경으로 꼽힌다. 범어아이파크는 HDC현대산업개발이 대구 수성구 범어동에 짓는 지하3층-지상26층, 4개동 481세대로 구성된 아파트다. 바로 옆 대구 범어아이파크 2차 또한 내년 분양을 앞두고 있어, 1,000세대급 아이파크 단지가 형성될 전망이다.
용산구청이 최근 관내 조합장들과 만난 소통회의 자리에서 한남2구역에만 '고도완화' 혜택을 줄 수 없다는 내용의 논의를 진행했다. 한남3구역도 고도완화를 포기하고 재정비촉진계획(안)을 변경한 만큼, 한남2구역도 수익성을 올릴 다른 방안을 강구해해야 한다는 게 골자다. 한남2구역은 소월길 부감경관(산 정상에서 산 아래를 바라보는 경관) 규제 관련해선 계속해서 조합원 의견을 피력해 나갈 것으로 보인다. 11일 정비업계 따르면 용산구청은 관내 조합장들과 정기적으로 진행하는 소통회의에서 '한남2구역 고도완화'가 현실적으로 쉽지 않다는 의견을 전달했다. 소통회의에는 박희영 구청장을 비롯해 한남뉴타운, 청파동 조합장들이 참석했다. 용산구청은 한남2구역이 도시계획 변경을 통해 사업성을 확보하는 방향으로 재정비촉진계획(안) 변경작업을 진행하는 것이 낫지 않겠냐는 의견을 전했다. 고도완화 관련, 서울시의 일관된 입장도 전했다. 올해 하반기 '118프로젝트' 달성 여부를 결정지어야 하는 상황에서 인허가청의 입장을 다시 한번 확인하게 된 셈이다. 한남2구역은 고지대에 위치해 있는 만큼 남산 경관보호를 위해 90m의 고도제한이 걸려있다. 하지만 대우건설이 시공사 선정과정에서 해당 고도제한을 118m까지 완화하겠다는 이른바 118프로젝트를 공약으로 걸었다. 한남2구역 조합원들은 이에 대한 기대감으로 대우건설을 시공사로 선정했다. 현재 한남2구역은 ▲대우건설(시공사) ▲하우드엔지니어링(도시계획업체) ▲나우동인(설계사) 등의 협력사들과 재정비촉진계획(안) 변경 작업을 진행하고 있다. 이르면 오는 4월 재정비촉진계획 변경(안)을 용산구청에 제출할 것으로 관측된다. 용산구청과 관내 조합장들이 만난 소통회의에서 '공사비 갈등' 관리방안도 논의됐다. 한남뉴타운 내 시공사를 선정한 곳은 2개 사업장(한남2구역·한남3구역)이다. 한남2구역은 대우건설과 작년 12월 공사도급계약을 체결했고, 한남3구역은 현대건설과 지난 2020년 12월 계약을 맺었다. 용산구는 공사비 증액을 둘러싼 갈등이 발생할 경우, 용산구 도시분쟁조정위원회를 가동하겠다는 입장이다. 공사증액 관련 사전통지도 안내했다. 한편, 대우건설은 118프로젝트의 가능 여부 판단 시점을 2024년 8월 31일까지로 제안했다. 향후 118프로젝트가 불가능하다고 결론이 날 경우, 그 시점까지 투입된 설계비용과 사업시행계획(안) 인허가 관련 용역비용을 모두 부담하겠다고 밝혔다. 조합 사업비 관련 이자비용도 대우건설이 부담하겠다고 덧붙였으며, 향후 118프로젝트 불가로 인해 시공권이 박탈될 경우 어떠한 법적 소송도 제기하지 않겠다고 설명했다. 하지만 118프로젝트가 불가한 상황에서도 대우건설의 시공권이 유지될 경우엔, 118프로젝트 달성률만큼 물가인상률과 착공기준일을 유예하겠다는 제안을 했다. 118프로젝트 달성률이 50%면, 물가인상률 2.5%만큼의 공사비를 대우건설이 부담하고 착공기준일도 6개월 연장하겠다는 게 골자다. 118프로젝트 관련 아무런 성과가 없다고 하면, 물가인상률 5%만큼의 공사비와 착공기준일 1년 유예 모두 받아들이겠다는 입장이다.
개포주공6·7단지가 작년 6월 건축심의 통과, 올해 1월 특별건축구역 고시를 받아내며 사업에 점진적으로 속도를 내고 있다. 이달 사업시행계획(안) 수립을 위한 총회를 준비하고 있다. 연내 사업시행계획(안) 인가를 받은 뒤, 명확한 설계도면을 갖고 시공사 선정에 나설 계획이다. 현대 삼성물산과 현대건설, DL이앤씨 등이 개포주공6·7단지에 의욕적으로 관심을 타진하고 있다는 후문이다. 11일 정비업계 따르면 개포주공6·7단지 재건축 조합(윤형무 조합장)은 이달 21일(일) 오후 2시 강남구민회관에서 사업시행계획(안) 수립을 위한 총회를 개최할 예정이다. 현재 사업시행계획(안) 수립과 동시에 시공사 선정을 위한 설계도서 및 물량산출서 작업도 병행하고 있다. 시공사 선정을 위한 총회는 오는 12월 진행하는 것으로 내부 목표를 설정했다. 이후 분양신청→관리처분계획→이주→철거→착공 등의 후속 절차를 진행하게 된다. 개포주공6·7단지가 지난 2017년 인가받은 정비계획(안) 상 공급물량은 2,994세대였지만, 조합원들의 중대형 평형 선호도를 고려해 지난해 전체 세대 수의 약 40%를 40평형 이상으로 변경했다. 조합원 모든 세대가 30평 이상을 분양받을 수 있도록 설계 변경을 진행한 것이다. 이를 토대로 지난해 건축심의를 통과했고 현재 사업시행계획(안) 수립을 위한 총회를 앞두고 있다. 개포주공6·7단지 집행부를 이끌고 있는 윤형무 조합장은 작년 11월 임시총회에서 조합원들의 지지를 받아 연임에 성공했다. 구역 중앙에 위치한 상가와의 합의서도 마련했다. 조합이 2020년 9월 상가 소유주들과의 협의를 시작한지 약 3년여 만이었다. 근린생활시설(상가) 1층 소유자들의 권리가액을 아파트 조합원들의 평균 평당 감정평가액에 3.1배를 적용키로 한 내용이 골자다. 2층은 1층 산정가액의 55%를 적용한다. 개포주공6·7단지 상가 소유주는 ▲개포주공6단지(1층)-37개 호실 ▲개포주공6단지(2층)-18개 호실 ▲개포주공7단지(1층)-22개 호실 ▲개포주공7단지(2층)-1개 호실(다수 공유자가 소유) 등으로 이뤄져 있다. 개포주공6단지 상가 1층의 경우, 대한주택공사와 슈퍼소유를 거쳐 개인에게 소유권이 이전됐다. 다시 개인이 37개 호실을 분할해 개별 매매를 진행했고, 각각의 호실별로 사업자등록증·재산세·관리비 등을 내기 때문에 구분소유자로 인정받고 있다. 재건축에서 가장 어려운 과제로 손꼽히는 상가 이슈를 해결함에 따라, 개포주공6·7단지는 신속한 사업 진행을 위한 추진 동력을 얻게 됐다. 올해 사업시행계획(안) 인가와 시공사 선정을 마무리한 뒤, 내년 본격적인 관리처분계획(안) 수립을 위한 작업에 착수할 예정이다. 착공 시점은 2027년 정도로 예상하고 있으며, 공사기간(35개월)을 감안한 입주 시점은 2030년으로 보고 있다.
목동1단지가 공공지원 임대주택을 짓는 대신 개방형 공공녹지(목동 그린웨이)를 기부채납하는 방향으로 '종상향(2종→3종)'을 이뤄낸 가운데, 재건축 사업방식을 두고 주민설문조사를 진행하고 있다. 개방형 공공녹지는 최근 서울시 도시건축공동위원회에서 조건부 수정가결을 받았다. 목동1단지는 최근 정비계획(안)과 신속통합기획 자문을 양천구청에 동시 접수한 상황이다. 9일 정비업계 따르면 목동1단지 재건축 준비위원회는 최근 사업방식을 결정짓기 위한 주민설명회를 개최했다. 김학주 한국부동산원 실장과 박정준 한국토지신탁 팀장이 각각 조합방식, 신탁방식을 설명하는 PT 발표자로 나섰다. 현재 목동 14개 단지를 살펴보면, ▲미정(1단지·3단지·4단지·7단지) ▲조합(6단지·8단지·12단지) ▲신탁(2단지·5단지·9단지·10단지·11단지·13단지·14단지) 등으로 구성돼 있다. 사업방식을 결정하는 과정에서 주요 의사결정 지표는 초기 사업비 조달과 업무역량(전문성)으로 요약된다. 조합방식은 소유주들을 통해 후원금을 마련하는 게 일반적이고, 신탁방식은 신탁계정대를 통한 대여금으로 초기 사업비를 충당한다. 물론 신탁사는 자체 조달금리에 마진을 얹기 때문에 조합이 시중에서 받는 일반 대출금리보다 높을 수밖에 없다. 통상 신탁계정대 대여금은 시공사가 내는 입찰보증금으로 상환한다. 현재 서울시내 정비사업은 조합설립인가 이후 시공사 선정이 가능하다. 조합설립인가까지는 막대한 사업비가 필요한 단계는 아니다. 시공사 선정 시기를 앞당길 수 있게 되면서, 조합방식도 조합설립인가 이후엔 시공사로부터 사업비를 조달할 수 있게 됐다. 서울시로부터 정비사업 대출도 받을 수 있어, '초기 사업비 조달' 여부가 사업방식을 결정짓는 주요 의사결정 요인은 아니라는 게 업계 중론이다. 결국 정비사업의 추진 주체인 '사업시행자(조합 or 신탁)'의 업무 전문성이 중요하다. 신탁사는 전문적인 역량과 사업 경험을 바탕으로 신속한 추진이 가능하다는 점을 어필한다. 신탁사는 업무 제공에 대한 대가로 신탁수수료를 받는다. 목동1단지 신탁수수료율은 전체 매출액(분양수익)의 1% 미만으로 결정될 전망이다. 신탁사는 전문성을 바탕으로 공사비를 절감하고, 사업지연 리스크를 최소화할 수 있다고 강조한다. 한국토지신탁은 목동1단지 매출액이 6조 내외로 가정했을 때, 기 수주한 목동10단지(0.8%)와 동일한 수수료율을 적용할 때 신탁수수료가 약 480억원 수준이 될 것이라고 설명했다. 최근 목동13단지 입찰에 참여한 대신자산신탁은 신탁수수료율로 0.35%를 제시했다. 하나자산신탁은 목동5단지에 신탁수수료율 0.65%를 제안했다. 신탁보수는 향후 사업시행자 지정 시점에 별도 협의를 진행하게 된다. 물론 조합도 업무 전문성을 충분히 갖춘 집행부를 구성하게 된다면, 신탁수수료 없이 사업을 추진할 수 있다. 정비사업은 결국 '맨파워(특정한 분야에 숙련된 인원)'가 중요하기 때문이다. 실제 신탁방식이 다수인 여의도 재건축 사업장에서도 삼부아파트와 대교아파트 등이 조합 방식을 택해 사업을 추진하고 있다. 목동 내에서도 6단지와 8단지, 12단지가 조합 방식을 선택했다. 6단지는 신통자문 3차례를 거쳐 올해 1월 공람공고도 마쳤다. 업계 관계자는 "사업방식은 한번 결정하게 되면, 그 뒤로 사업지연 혹은 문제가 발생하더라도 되돌리기 힘들어진다"며 "조합과 신탁방식의 장단점을 명확하게 비교하며 조합원들 간에도 부족하지 않을 정도로 충분히 소통하고 고민해 봐야 한다"고 설명했다.
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