발행일(UPDATE): 2026년 03월 21일 07시 53분
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2차 신속통합기획 후보지 대열에 합류한 신림5구역이 사업성 극대화를 위한 준비작업에 여념이 없다. 다소 불리한 환경과 사업여건 탓에 사업 추진에 어려움이 뒤따르나, 능동적 참여와 리스크 배제 등의 각종 노력을 기울여 최대치의 성과를 달성한다는 것이 신림5구역의 강한 의지다. 22일 정비업계 따르면 신림5구역재개발 준비위원회는 최근 서원동성당에서 토지등소유자들을 대상으로 사업설명회를 열었다. 신림5구역은 8가지에 달하는 사업성공 비책을 공개하며, 그간 겪었던 사업 진행과정을 주민들에게 설명하는 시간을 가졌다. 현장엔 다수 주민들 뿐만 아니라 삼성물산, GS건설, 롯데건설, 포스코이앤씨, 대우건설, DL이앤씨 관계자들도 참석해 사업지에 대한 뜨거운 관심을 보이기도 했다. 신림5구역의 구역면적은 169,069㎡로 토지등소유자만 2,598명에 달한다. 현재 예상 세대 수는 3,800세대지만, 추가 사업성 확보로 세대 수는 향후 조정될 가능성이 크다. 단지 중심부는 고층 주동이 배치되며, 저층 주거지 인접부는 중저층으로 디자인특화배치가 진행될 계획이다. 건축개요(안)를 살펴보면 획지1(공동주택용지)의 용적률과 건폐율은 각각 250%, 20%로 책정됐다. 관악구 내 가장 높은 34층 규모로 계획이 잡혀 있고, 이 곳엔 3,270세대가 들어선다. 획지2(주거복합용지)와 획지3(주거복합용지)의 용적률과 건폐율은 300%, 50%로 동일하다. 두 곳 모두 20층 내외, 230~300세대 규모로 지어질 계획이다. 준비위는 사업성 개선방안을 위해 총 8가지 부분을 중점 실천사항으로 꼽았다. 우선 최대용적률 확보로 가구당 분담금 6,000만원 이상을 감소시킬 예정이다. 준비위는 도정법에 따라 60㎡ 이하 소형주택을 추가 확보해 기준용적률 20%를 상향 조정한다는 방침이다. 이어 허용 용적률 19% 적용을 통해 소유자별 분담금 감소효과를 거둔다는 계획이다. 해당 수치는 서울시 평균 허용용적률(11~12%)에 비해 7%가량 높은 수준이다. 인센티브 확보는 공공보행통로, 돌봄시설, 열린단지 조성을 통해 이뤄진다. 또 상한 용적률 확보의 경우엔 임대아파트, 기반시설, 공공시설, 교량확폭 등을 통해 해결한다. 대상지의 효율적 기부채납 방식도 눈에 띈다. 신림5구역은 토지의 경우 가급적 활용가치가 낮은 저렴한 땅(구릉지 꼭대기)을 기부채납한다. 외곽순환도로 개설로 기부채납과 교통문제를 동시에 해결하는 대신, 단지 내 관통도로는 따로 설치하지 않아 분담금을 절감할 예정이다. 아울러 인도를 획지로 변경하는 건축선 조정과 임대비율 최소화(17%)로 기부채납 부담을 추가로 줄인다. 대상지는 순부담율을 초기 15% 내외에서 10% 정도로 최소화한다는 방침을 고수하고 있는 중이다. 준비위가 예상하는 분담금 감소액은 총 1억500만원으로 예상됐다. 이는 ▲기준용적률 20%향상(3,000만원) ▲허용용적률 상향(3,000만원) ▲구릉지 상층부 기부채납(1,000만원) ▲관통도로 미설치(500만원) ▲건축선 조정(3,000만원)에 따른 분담금 절감 금액을 수치화한 결과다. 향후 준비위는 중복기여를 비롯해 보정계수 적용, 건축세대수 조정 등을 통해 분담금을 지속적으로 절감해 나갈 계획이다. 한편 설명회 당일, 김재성 준비위원장은 돌연 사임 결정을 내리며 주민들에게 놀라움을 전하기도 했다. 김 위원장은 "그동안 주민들의 분에 넘치는 사랑과 지지를 받아 굉장히 행복했다"며 "만 명의 잠자리를 만든다는 것이 정말 보람과 자부심있는 일"이었다고 소감을 전했다. 그는 "기존의 목표를 이뤄 소명을 다했다는 생각이 든다"며 "좀 더 유능한 분이 위원장 자리를 맡고, 이제 저는 2선으로 물러나야할 때인 것 같다"고 덧붙였다. 김 위원장의 갑작스런 사임으로 새롭게 위원장 자리는 권기백 부위원장이 이어받게 됐다. 김 위원장은 기존 직을 내려놨지만, 대신 간사직을 맡아 집행부의 원활한 사업추진은 계속 도울 예정이다.
공공이 지원하는 민간임대주택에 1인 가구와 신혼부부, 어르신 등을 대상으로 하는 새로운 주거형태가 추가돼 눈길을 끈다. 공급유형 다양화로 맞춤형 주거공간을 제공하고, 저렴한 임대료로 중하위층의 주거비 부담도 줄이겠다는 것이 서울시의 의지다. 시는 적극적 행정지원을 통해 임차인과 사업자 모두가 상생 가능한 선순환 구조를 만들겠다는 계획이다. 21일 정비업계 따르면 서울시는 최근 '공공지원민간임대주택 사업설명회'를 열어 미래세대 주거 안정을 위한 서울시의 임대주택 사업을 설명하는 자리를 가졌다. 현장엔 전략주택공급과를 비롯해 상생주택팀, 청년주택팀, 주택사업 협회 등 다수 관계자들이 모여 뜨거운 관심을 보였다. 서울형 공유주택의 핵심은 ▲접근하기 편한 대상지 ▲쾌적한 개인공간+특화된 공유공간 ▲저렴하고 투명한 임대료 ▲사업자 지원 및 공공기여로 나뉜다. 서울형 공유주택의 경우, 입주자 직업과 생활 패턴을 우선적으로 고려하게 된다. 사업대상지는 교통이 편하고 의료시설이 인접한 지역으로 선정된다. 또 독립된 개인공간은 철저히 분리하나, 특화된 공유공간을 마련해 이웃간 상생할 수 있는 환경을 제공한다. 이에 더해 생활 공간(주방·식당·세탁실 등), 지원 공간(개별창고·택배보관실), 휴게 공간, 특화 공간(스터디룸·키친스튜디오 등)을 다채롭게 구성해 임차인들의 삶의 질을 높이기도 한다. 이어 단일운영 체계를 통해 임대보증금의 안전한 관리를 도모하고, 전문적 관리를 토대로 관리비를 투명하게 부과할 수 있도록 한다. 임대료 산정기준을 살펴보면, 일반입주자는 원룸시세의 70%이며, 주거지원대상자는 주변 시세의 50~60% 수준으로 임대료가 책정된다. 입주 거주기간은 청년층은 6년, 중장년과 노년층은 최대 10년이다. 임차인 보증금 융자 지원을 통해 최대 3,000만원까지 지원을 받을 수 있다. 민간의 적극적 참여를 독려하고자 사업성이 확실한 인센티브도 마련된다. 용적률이 완화되고, 용도지역 상향이 이뤄지며 통합심의를 통한 사업기간 단축도 가능하다. 세제혜택과 금융지원의 경우 ▲건설자금 이자차액 지원 최대 3% ▲양도소득세 감면 ▲종합부동산 합산 배제 등이 있다. 현재 서울시 제도 및 법령 건의사항으로는 ▲취득세, 재산세 감면 ▲부가가치세 면세 ▲HF 보증 ▲HUG 기금 융자 ▲HUG 보증 등의 내용이 올라와 있는 상황이다. 시는 재정적으로 불안정한 2030세대를 겨냥해 새로운 컨셉을 제안했다. 기존개발사업은 대형주택 중심으로 분양을 통한 민간공급이 이뤄졌다. 하지만 청년안심주택의 경우, 중·소형주택 중심으로 민간+공공을 통한 임대공급이 이뤄질 계획이다. 청년안심주택(일반공급)의 경우, 100% 임대로 진행되고 주거 규모 기준은 1인(최소 23㎡이상)과 2인(최소 40㎡이상)이 각각 다르게 나타났다. 임차인 지원금은 최대 6,000만원으로 책정됐다. 반면 신혼부부 안심주택(특별공급)의 경우는 임대(70%)와 분양(30%)으로 나뉘어 진행된다. 공공임대와 민간임대의 임대료가 각각 다르다. 공공의 경우 주변 시세의 50% 수준이고, 민간의 경우 70~85% 수준이다. 임차보증금의 경우, 보증금이 1억원 초과면 최대 6,000만원, 1억원 이하면 최대 4,500만원이 지원된다. 주거 규모는 최소 44㎡이상~최대 60㎡이하다. 특히 신혼부부 맞춤형 보육 관련 시설이 의무적으로 설치된다. 어르신 안심주택의 경우에도 다양한 공공지원이 뒤따른다. 민간임대주택 임대료는 주변시세의 75~85% 수준으로 형성된다. 부설주차장과 비주거시설 운영 수익을 관리비 인하에 활용하며, 보증금 50% 내에서 최대 6,000만원의 무이자 융자가 이뤄진다. 맞춤형 공간계획을 토대로 무장애 설계(충격완화바닥재, 돌출부 원형처리)와 첨단 특화설계(응급 구조 시스템, 동작 감지 설비)가 도입된다. 아울러 원스톱 복합 서비스도 제공될 계획이다. 한편 시는 "안심주택 임대료는 보증부 월세방식으로, 전세형 대비 보증금이 높지 않아 전세사기 피해에서 안전한 상황"이라고 설명했다. 그러면서 "준공 후 임대보증금 전액에 대해 사업자가 의무적으로 보증보험에 가입하기 때문에 임차인들의 보증금 보호가 가능하다"고 부연했다.
'3080 도심공공주택복합사업'의 대표주자격인 증산4구역이 지난 8월 서울시로부터 통합심의 '조건부 승인'을 받은 이후, 복합사업계획(안) 인허가를 목표로 사업을 추진하고 있다. 서울시의 보완사항을 반영한 조치계획을 제출한 뒤, 복합사업계획(안) 승인을 받아낸다는 계획이다. 현재 증산4구역은 현물선납을 위한 감정평가 작업을 진행하고 있다. 21일 정비업계 따르면 증산4구역은 최근 감정평가사들의 세대 방문을 통한 감정평가를 진행하고 있다. 앞서 주민협의체는 전체회의를 거쳐 중앙감정평가법인을 선정했으며, 서울시와 LH도 각각 삼창감정평가법인과 대화감정평가법인을 선정한 바 있다. 공공재개발 찬반 여부와 상관없이 감정평가는 모든 주민들이 받아야 손해가 없다는 것이 주민협의체 입장이다. 간혹 일부 현금청산자들이 여러 이유로 감정평가를 거부하는 경우가 발생하는데, 이같은 경우엔 ▲지장물조사 ▲건축물 대장 ▲외관 검사 등으로 감정평가를 진행하게 된다. 감정평가 결과를 기반으로 사업시행자인 LH공사와 주민들 간 보상협의가 진행될 것으로 전망된다. 보상협의는 내년 6월 예정돼 있으며, 협의가 완료돼야 이주비를 받을 수 있다. HUG보증으로 최저 금리를 제시하는 금융기관을 선정할 예정이며, 1주택 소유자는 감정평가금액의 70%까지 받을 수 있다. 집단대출로 진행되기에 개인 신용등급에 따른 금리 차이는 없다. 복합사업계획(안) 승인 이후에는 시공사 선정이 예정돼 있다. 당초 주민협의체는 대형 시공사들을 대상으로 '하이엔드 브랜드' 제안을 입찰조건으로 전달했다. 현재 삼성물산과 포스코이앤씨, DL이앤씨가 홍보 활동을 진행 중이다. 적정 공사비 산출을 위한 고민도 이어가고 있다. 공사비가 너무 낮을 경우, 시공사 참여 제한과 품질 저하로 이어질 수 있는 탓이다. 증산4구역은 국내 최초 제로에너지 정책을 처음 적용하게 된다. 햇빛이 비치는 건물 벽면에는 태양열 패널(BIPV)이 부착될 예정이다. 입주 후 전기료 부담 절감이 기대되는 대목이다. 부대복리시설은 ▲테니스장 ▲GDR 골프연습장 ▲스쿼시 ▲스크린야구 ▲스크린파크볼 ▲영화관 ▲사우나 ▲조중식 카페테리아 등이 조성된다. 은평구청에 기부채납하게 될 복합스포츠센터(수영장, 볼링장 등)는 시중가격의 30% 수준에서 이용할 수 있게끔 협의가 이뤄질 전망이다.
강남·한강변의 대표 트렌드로 자리한 '마천루'에 대한 관심이 재건축 열풍이 불고 있는 목동 신시가지 일대에도 유행처럼 번지고 있다. 이는 하늘과 맞닿은 높은 층수를 통해 조망권을 극대화하고, 단지 내 대표 랜드마크로 거듭나겠다는 조합원들의 의지가 반영된 결과다. 18일 정비업계 따르면 양천구청은 지난 17일 '양천구 도시정비사업 지식포럼'을 열어 서울시 신속통합기획 및 건축공법을 주제로 주민들과 소통하는 시간을 가졌다. 이번 강의는 정비사업 전문가인 무영CM의 장주환 전무가 맡아 진행됐다. 장주환 전무는 개포주공4단지 등 굵직한 강남 대단지 CM업무를 성공적으로 수행한 경험이 있는 35년 경력의 건설부문 배테랑으로 알려져 있다. 이날 강의에선 현재 무영CM이 사업을 맡아 진행 중인 잠실 장미1,2,3차(신속통합기획)의 성공사례와 준초고층vs초고층의 객관적 비교에 대한 이야기가 다뤄졌다. 대상지인 장미1,2,3차는 조합원의 90% 가량이 준초고층 높이를 선호해 49층 규모로 층수높이가 최종 확정됐다. 이로써 단지에는 49층 건물이 5개동, 나머지 16개동은 20~45층 높이로 건물이 들어서게 된다. 무영CM이 공개한 비교자료를 살펴보면, 준초고층 아파트(49층 이하)의 평균 공사기간은 52~55개월이다. 평균 공사비는 1,000만원으로 나타났다. 철근콘크리트조(RC조)를 사용하게 된다. 준초고층은 프라이버시와 조망 확보가 용이하며, 조경공간 확보로 단지쾌적성도 누릴 수 있다. 초고층 대비 저렴한 공사비와 이주기간 단축이 가장 큰 메리트다. 공사·인허가 기간으로만 대략 1년6개월을 줄일 수 있다. 반면 초고층 아파트(70층 이하)의 평균 공사기간은 65~70개월로, 평균 공사비는 30%가 비싼 1,320만원에 달한다. 물론 안전성을 위해 철근콘크리트조(RC조)와 철골철근콘크리트(SRC조)가 함께 사용된다. 공사비·금융비용 등의 분담금 증가와 다소 긴 공사·인허가 기간이 단점으로 꼽힌다. 다만 주거단지 랜드마크 특화와 극대화된 조망권, 조경공간 최대확보란 이점이 뒤따른다. 준초고층과 초고층 아파트 모두 건축법시행령 34조에 의거 피난안전구역을 의무적으로 설치해야 한다. 여기서 차이점은 준초고층은 피난안전구역 전체층수 1/2에 해당층으로부터 5개층 이내 1개소 이상만 설치하면 되지만, 초고층은 30층마다 1개소 이상을 설치해야한다. 또 준초고층은 사전재난영향평가와 소방시설 등 성능위주 설계가 생략되나, 초고층은 소방시설 성능위주설계대상으로 사전재난영향성 평가 등 강한 소방법의 규제를 받게 된다. 그만큼 심의기간이 길어질 수 밖에 없다. 현재 서울시 강남권의 대표적인 준초고층 아파트는 ▲개포자이프레지던스(35층) ▲개포 디에이치 퍼스티어 아이파크(35층) ▲개포 경우현 (49층 예정)으로 구성돼 있다. 한강변에는 ▲신반포 아크로리버파크(38층) ▲신반포 원베일리(35층) ▲서울숲 한화갤러리아포레(45층) ▲서울숲 아크로포레스트(48층) ▲서울숲 트리마제(47층)가 있다. 강남권을 대표하는 초고층 아파트로는 ▲타워팰리스 1차 주복(66층) ▲타워팰리스 2,3차 주복(55층)이 있고, 한강변에는 ▲잠실주공 5단지(70층 예정) ▲압구정 2구역(70층 예정) ▲이촌동 첼리투스(56층)가 있다.
신속통합기획 사업지인 금호21구역이 성동구청으로부터 조합설립인가를 받으며 본격적인 사업 시작을 알렸다. 앞서 금호21구역은 조합설립 동의율(75%)을 단 32일만에 걷었고, 지난 7월 창립총회를 열어 1기 집행부 구성을 완료했다. 19일 정비업계 따르면 금호21구역 재개발 조합(양갑승 조합장)은 최근 성동구청으로부터 조합설립인가를 받았다. 본격적인 재개발 사업 진행을 위한 법적 주체가 만들어진 셈이다. 양갑승 조합장은 ▲이권개입 원천 차단 ▲조합원과의 원활한 소통 ▲분담금 최소화 ▲최적의 특화설계 ▲빠른 입주 등을 목표로 사업을 추진해 나갈 계획이다. '사업성=속도'라는 원칙을 최우선으로, 분담금 최소화를 위해 고민해 나가겠다는 점을 조합원들에게 약속했다. 양갑승 조합장은 "2013년 정비예정구역 해제의 아픔을 딛고 2018년 사업을 추진한 결과, 6년 만에 조합설립인가를 받아 감회가 새롭다"며 "국내 최고의 협력업체를 선정하고 합리적인 협상을 통해 사업비(공사비)를 절감해 나가겠다"며 "지속적인 소통과 정확한 정보 제공을 통해 사업을 추진하겠다"고 말했다. 금호21구역은 2010년 정비예정구역으로 지정됐으나 주민들 간 이견차를 좁히지 못해 2013년 해제됐다. 이후 2018년 사전타당성 조사에 착수했고, 이듬해 도시·건축혁신 시범사업지로 선정됐다. 금호21구역은 신속통합기획을 통한 재개발을 추진해 왔고, 성동구청의 조합직접설립제도를 통해 현재 단계까지 이르렀다. 조합직접설립제도와 창립총회 업무는 정비업체인 엘림토피아가 지원했다. 사업대상지 면적은 75,447㎡며, 정비기반시설과 공동주택 획지는 각각 23,959㎡, 51,487㎡다. 현 시점에서 예상하는 주택공급 물량은 총 1,219세대로, ▲전용 40㎡ 이하(99세대) ▲전용 40㎡-60㎡ 이하(502세대) ▲전용 60㎡-80㎡ 이하(494세대) ▲전용 85㎡ 초과(124세대) 등으로 구성된다. 이중 임대주택 수는 220세대로, 전체 18%의 비중을 차지한다. 작년 9월 지정고시받은 정비계획(안)에 따르면, 추정비례율은 106.82%로 산출됐다. 조합원들은 본인 물건의 종전자산평가액에 비례율(106.82%)을 곱해 계산한 권리가액을 통해 개략적인 추정분담금을 가늠해 볼 수 있다. 물론 추정분담금은 향후 사업을 추진해 가는 과정에서 계속해서 변동됨을 인지해야 한다.
GS건설이 잠실우성1·2·3차가 진행하는 1차 입찰에 나홀로 참여함에 따라, 향후 경쟁입찰 성사 여부에 조합원 관심이 쏟아지고 있다. 잠실우성1·2·3차는 사업규모와 입지적 강점 탓에 시공사 간 경쟁이 치열할 것으로 예상됐으나 막상 뚜껑을 열어보니 GS건설의 단독입찰로 유찰됐다. 당초 수주의향을 타진했던 삼성물산과 현대건설은 입찰지침서 상 수용하기 어렵다는 판단 하에 입찰 참여에 신중한 모습을 보이고 있다. 18일 정비업계 따르면 잠실우성1·2·3차 재건축 조합은 최근 GS건설로부터 입찰참여확약서(LOC)를 받았지만, 단독 응찰에 따른 유효경쟁 미성립으로 유찰됐음을 조합원들에게 안내했다. 1차 현장설명회를 다녀간 건설사는 ▲대우건설 ▲롯데건설 ▲현대엔지니어링 ▲두산건설 ▲한양 ▲금호건설 ▲호반건설 ▲동양건설산업 등 9개사다. [정비사업 계약업무 처리기준]에 따르면, 입찰공고 2회 이상 유찰일 경우에는 수의계약 체결이 가능하다. GS건설만 입찰참여확약서(LOC)를 제출하면서, 수의계약 수순을 밟는 것 아니냐는 관측이 나오는 배경이다. 조합원 입장에선 복수의 시공사가 입찰경쟁에 참여해야, 조금이라도 유리한 공사조건을 받아낼 수 있는 환경 조성이 가능하다. 2차 입찰에선 복수의 시공사가 참여해 주길 바란다는 게 조합원들의 공통된 입장이다. 실제로 잠실우성1·2·3차에는 건설업계 탑티어(Top-tier)에 속하는 삼성물산과 현대건설의 참여 가능성이 높게 관측됐다. 해당 프로젝트는 지하4층-지상49층, 총 2,680세대를 짓는 대규모 사업장이었기 때문이다. 근방으로는 ▲잠실 MICE ▲삼성역 복합환승센터 ▲현대차 글로벌비즈니스센터(GBC) 등이 위치해 있어 입지적으로도 탁월하다는 평가를 받기도 했다. 지난해 가락프라자 이후 1년여 만에 경쟁 성사 기대감이 높아졌다. 하지만 시공사들이 수용하기 어려운 조건들이 입찰지침서에 포함되면서, 입찰지침 완화 요청이 시공사로부터 나왔다. 삼성물산은 입찰지침 완화 및 경쟁입찰 참여 조건을 요청했으나, 받아들여지지 않았다. 현대건설 또한 경쟁입찰이 가능한 홍보기준 수립을 요청했다. 현대건설은 경쟁입찰 환경이 성립되지 않을 것으로 판단해 입찰에 불참하겠다는 입장을 밝히고 철수했다. 최근 잠실우성 내부적으론 경쟁입찰 환경을 조성하자는 분위기가 조성되고 있으며, 이사들 역시 '긴급 이사회 소집요청에 대한 입장문'을 게시한 것으로 전해진다. GS건설의 단독응찰을 마주한 상황에서, 입찰지침 변경을 통해 많은 시공사들의 참여를 유도해야 한다는 의견이 개진되고 있는 것이다. 한남4구역도 대의원들의 요청으로 입찰지침서를 수정한 뒤, 삼성물산과 현대건설 모두가 입찰경쟁에 참여할 수 있는 환경을 조성해 줬다. 업계 관계자는 "한남4구역의 경우, 삼성물산과 현대건설은 조합원들에게 더 좋은 조건을 제시해 선택을 받고자 동원 가능한 역량을 쏟고 있다"며 "아파트 상품성을 끌어올리고, 사업조건을 차별화하는 등 입찰제안서 비교를 통해 조합원들에게 다가가겠다는 의지를 내비치고 있다"고 말했다. 한편, GS건설은 ▲부산 수영구 민란2구역(재개발) ▲서울 송파구 삼환가락(재건축) ▲서울 송파구 마천3구역(재개발) 등에서 수의계약 체결을 위한 시공사로 선정되거나 진행 중이다. 현재 잠실우성도 단독 응찰함에 따라 1차 유찰됐고, 2차 입찰에서도 나홀로 들어갈 경우 수의계약 체결 수순을 밟게 될 것으로 관측된다. 이에, 'GS건설=수의계약' 현상이 반복되고 있다는 이야기도 심심찮게 나오고 있어 업계 관심이 쏠린다.
목동 재개발 지역 중 첫 신통기획 사례로 꼽힌 목2동 232번지 일대가 정비계획안을 확정하고, 본격적인 정비계획(안) 입안 절차에 돌입한다. 대상지는 관련 법률과 지침(기준) 등에서 제시한 완화요건을 적극 고려해 최대 용적률을 확보한다는 계획이다. 18일 정비업계 따르면 목2동 232번지 일대는 좋은 입지환경에도 불구하고, 주변 목동 신시가지와 대비되는 노후건축물 밀집 지역으로 인식된다. 목2동 232번지 재개발추진준비위원회(현숙 추진준비위원장)는 불리한 지형적 특성과 환경상의 한계 극복을 목표로 사업성 확보에 매진하고 있다. 사업 특성상, 열악한 환경을 회복시켜야 하는 재개발은 정비기반시설이 어느정도 갖춰진 재건축에 비해 사업성 측면에서 불리한 것이 사실이다. 또 제도상 15%의 공공임대주택을 의무적으로 제공해야 하는 부담감도 안고 있다. 이를 보완하기 위해 대상지는 선제적으로 용도지역 변경을 통한 용적률 확보에 주목했다. 현재 목2동 232번지의 용도지역은 제2종일반주거지역(7층이하)로, 제2종일반주거지역으로 1단계 종상향을 검토 중이다. 이로써 법적상한용적률은 최대 250%를 적용받게 된다. 또 대상지는 [2025 서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획]에 따라 소형주택(60㎡ 이하) 설치를 통해, 기존 기준용적률(190%)보다 20%p 상향 조정된 210%를 받았다. 허용용적률 인센티브는 공공보행통로, 열린단지 항목 등을 적용해 10%p를 추가 확보했다. 해당 사업지는 건축물 기부채납은 없고 토지 기부채납만 예정돼 있다. 토지 기부채납을 통한 용적률 인센티븐 27.9%p며, 이를 적용한 상한용적률은 247.9%로 산출됐다. 국민주택 공급에 따른 용적률 완화(2.1%)를 받아 법적상한용적률(250%)을 채웠다. 목2동 232번지의 공공기여에 따른 기부채납 순부담률은 8.54%로 나타났다. 통상 순부담률이 10% 안팎으로 산출되는 타 구역 대비, 대상지의 순부담률은 다소 낮게 책정돼 주민 부담 완화가 기대된다. 순부담률은 신설 정비기반시설 면적(3,420㎡)에서 기존 국·공유지 면적(1,516㎡)을 뺀 값(1,904㎡)을 정비구역 면적(22,315㎡)으로 나눈 결과값이다. 주택공급물량은 총 586세대로 이중 분양주택(조합원·일반)과 공공임대주택은 각각 495세대, 91세대다. 공공임대주택은 의무공공임대(88세대)와 소형주택 규모(3세대)로 구성된다. 기부채납 임대주택은 없다. 의무임대 88세대는 서울시 조례에 따라 전체 세대 수(법적상한분 제외)의 15%에 해당한다. 전체 세대 물량의 경우, 세부적으로 ▲39㎡(27세대) ▲49㎡(244세대), ▲59㎡(215세대) ▲84㎡(100세대)로 분류됐다. 아울러 공동이용시설 설치계획표에 따라 어린이집과 작은도서관, 주민휴게시설 3곳은 외부에 개방될 예정이다. 종교용지(세광교회, 374㎡)는 존치가 결정됐으며, 공공공지(676㎡)가 인접할 계획이다. 공공공지는 경관 유지, 주민의 일시적 휴식공간의 확보를 위해 설치하는 시설로 도시계획시설에 속한다. 대표시설로 체육시설, 공원 등이 해당된다. 추정비례율은 105.48%로 산출됐다. 일반 분양가는 주변 시세를 고려해 평당 3,800만원으로 책정됐고, 공사비는 784만원으로 나타났다. 예상되는 정비사업비는 총 2,742억원이다. 조합원 분양가는 일반분양가의 85% 수준을 적용받았다. 조합원 분양가는 ▲49㎡(6.2억원) ▲59㎡(8.3억원) ▲84㎡(10.4억원)등으로 책정됐다.
자양7구역이 이지원 조합장의 연임을 확정짓고, 기존 집행부 체제로 업무 연속성을 이어가게 됐다. 조합원들의 지지를 받아 재신임을 받게 된 조합은 기존 정비계획(안) 변경을 통해 평형 포트폴리오, 높은 층수, 프리미엄 사양 등을 새롭게 적용해 나갈 계획이다. 18일 정비업계 따르면 자양7구역 재건축 조합(이지원 조합장)은 최근 임시총회를 열어 상정된 안건들을 처리했다. 안건은 ▲제1호(시공자 선정) ▲제2호(시공자 입찰보증금 사업비 대여금 전환 및 집행) ▲제3호(2024년도 예산(안) 변경) ▲제4호(조합정관 변경) ▲제5호(설계자 변경계약 체결) ▲제6호(서울시 정비사업비 대출 연장 추인) ▲제7호(총회참석비 지급) ▲제8호(조합 임원 연임) ▲제9호(조합임원 신규 선임) ▲제10호(조합 대의원 선임) 등이다. 상정된 안건들 모두 무리없이 가결됐다. 단연 총회의 최대 관심사는 첫 안건으로 상정된 시공자 선정 건이었다. 앞선 1~2차 현장설명회에서 유일하게 입찰참여확약서를 제출한 곳은 DL이앤씨 뿐이었다. 이에 관계법령에 따라 조합은 수의계약 방법으로 시공자를 선정하기로 했고, 결국 조합원 투표를 거쳐 DL이앤씨를 사업 파트너로 선정하게 됐다. 당사가 조합에 제안한 단지명은 'e편한세상 광진 리버가든'이다. DL이앤씨는 우선 조합원들에게 100% 이주비 지원조달을 약속했다. 당사의 신용공여를 통해 사업비 3,920억원 중 202억원(0.5% 이자 적용)을 조합에 직접 빌려주고, 나머지는 프로젝트파이낸싱(PF)을 일으켜 조달한다는 방침이다. 도정법에 따라, 시공사가 조합원들에게 무상으로 돈을 빌려주는 행위는 금지돼 있어 0.5%의 낮은 이자가 적용된 것으로 보인다. 또 DL이앤씨는 준공시까지 물가변동(Escalation)이 있을 경우, 건설공사비지수를 적용해 공사 금액을 조합과 조정해 나가기로 했다. 시공사는 조합의 부담을 덜어주고자 물가상승분 250억원 한도 내에서 자체 부담을 하기로 약속했다. 250억원은 현 시점부터 착공 전 물가상승분(180억원)과 착공-준공 시 물가상승분(70억원)을 합한 예상 금액이다. 아울러 DL이앤씨는 차별화된 설계와 고급화 전략에 맞춰 수전, 욕조, 타일과 가구 등에 모두 외산 명품 마감재를 적용키로 했다. 100% 확장형 프리미엄 주차공간, 소음저감 시스템, 스마트건설 첨단 공사 관리 등 업계 최고 수준의 기술력도 적용할 계획이다. 다만 자양7구역은 DL이앤씨의 최상급 브랜드인 아크로가 아닌 e편한세상 브랜드를 사용하기로 했다. 자양7구역의 확정공사비는 평당 841만원으로, 이는 DL이앤씨가 제안한 대안설계를 적용한 금액이다. 시공사 선정 기준 개정(안)에 따르면, 시공자 선정 시엔 정비계획 범위 내에서의 대안설계 제안만 가능한 것이 원칙이다. 즉 대안설계 범위를 벗어나게 되면 시공사 선정은 무효가 된다. 따라서 현재 25층(안)에 아크로 브랜드를 적용하지 못하기 때문에 현 상태에선 선정 기준(e편한세상)에 맞춰 입찰을 진행했다. 사업지는 구역편입 등의 과제가 남았고, 정비계획 변경을 통한 층수 조정 등의 논의도 있어 조합원들의 의지 여하에 따라 브랜드 교체도 가능할 것으로 관측된다.
동부이촌동 단지들이 리모델링 사업을 추진하고 있는 가운데, 이촌한가람 조합이 최근 기자간담회를 열어 재건축 사업성 분석 결과를 발표했다. 재건축 선회 움직임이 부상한 배경으로는 서울시가 '재건축·재개발 사업성 개선(안)'을 발표한 것과 맞닿아 있다. 조합의 분석 결과, 과밀단지 현황용적률 적용이 가능하다는 전제 하에 재건축을 진행할 경우, 주민들은 현재 보유 중인 집의 평수를 줄여야 가능한 것으로 나타났다. 17일 정비업계 따르면 이촌한가람아파트 리모델링 조합은 서울시가 정비사업 활성화 일환으로 발표한 '사업성 보정계수'와 '과밀단지 현황용적률 적용'이 가능한지에 대한 분석한 내용을 발표했다. 우선, 이촌한가람아파트의 평균 공시지가는 서울시 평균 공시지가보다 높기 때문에 사업성 보정계수는 적용이 불가한 것으로 나타났다. 당초 서울시는 사업성 보정계수를 설명할 때, 예시 지역으로 노원구 상계동과 중계동을 들었다. 동부이촌동 내 리모델링 단지들이 재건축 가능 여부를 판단할 때에는 '과밀단지 현황용적률' 적용에 따른 사업성을 비교·분석해 봐야 한다. 동부이촌동 단지들의 현황용적률 살펴보면, ▲이촌우성(322%) ▲이촌강촌(339%) ▲이촌코오롱(317%) ▲이촌한가람(358%) 등이다. 리모델링 조합설립을 위한 동의서 징구에 실패한 이촌한강대우 역시 현황용적률이 355%다. 3종일반주거지역의 법적상한용적률은 300%다. 이촌한가람의 현황용적률은 358%다. 용도지역 상향(제3종→준주거) 후 허용용적률로 358%를 인정받을 경우, 법적상한용적률은 앞서 허용용적률로 인정받은 358%의 1.25배인 약 447%까지다. 이촌한가람이 준주거지역으로 종상향 후 재건축을 진행할 경우, 기부채납 순부담 비율은 총 17.39%다. 한강변 공공시설 제공 순부담 비율(10%)과 종상향에 따른 공공기여율(7.39%)을 합친 결과값이다. 재건축 시, 용적률 체계는 ▲기준·허용용적률(358%) ▲상한용적률(400%) ▲법적상한용적률(447%) 등으로 예상된다. [서빙고아파트지구 지구단위계획]에 따르면, 이촌한가람의 구역면적은 61,305㎡다. 정비기반시설(도로)과 한강변 공공시설 제공 기부채납과 종상향에 따른 공공기여를 제외할 경우, 재건축 대지면적은 47,101㎡가 나온다. 법적상한용적률(447%)을 적용해 건축할 수 있는 연면적은 210,919㎡다. 앞선 수치에서 법적상한용적률 확보를 위한 임대주택과 종상향에 따른 판매시설(10%) 의무비율을 제할 경우, 분양면적(조합원·일반분양)은 178,565㎡로 계산된다. 이는 현재 조합원들이 소유하고 있는 전체 연면적보다 적어 일반분양 없이, 주민들의 현재 평형을 축소해야 한다는 게 조합의 설명이다. 동부이촌동 A조합원은 "동부이촌동 리모델링 단지들은 부족한 사업성으로 인해 착실하게 리모델링을 진행 중인데, 작년 6월 지구단위계획에 이어 어제 서울시 발표까지 조합원들 입장에선 혼란만 야기한 느낌"이라며 "이달 말 예정된 재건축 설명회로 인해 조합원 간 혼동이 생긴 것도 사실"이라고 말했다. 이어 "일부 단지는 건축심의를 접수했고, 나머지 단지는 진행 중이기에 리모델링에 집중해 사업기간을 빠르게 가져가 줬으면 하는 마음"이라고 밝혔다.
신통기획 자문방식으로 정비계획을 수립 중인 압구정5구역이 서울시와의 이견 차를 극복하기 위해 고군분투하고 있다. 신통 원칙을 고수하는 시의 입장이 강경한 만큼, 조합이 적절한 합의를 도출해 차별없는 한강조망권 확보란 조합원 니즈를 충족시킬 수 있을지 관심이 모아진다. 17일 정비업계 따르면 강남구청은 압구정5구역의 정비계획 변경(안)을 위한 주민설명회를 개최했다. 23년 7월 신통기획 가이드라인 확정 통보를 받은 압구정5구역은 이후 부서협의와 자문회의를 거쳐 이달 25일까지 정비계획과 관련한 공람공고를 진행하고 있다. 압구정5구역의 정비구역 면적은 78,989㎡로 완충녹지와 대상지 경계부 도로를 포함해 기존 면적에서 13,253㎡가 증가하게 됐다. 구역계 변경으로 인해 편입면적은 증가하지만 기존 용도지역(제3종일반주거지역)은 유지된다. 공간시설 결정 변경(안)에 따라 소공원 3개소가 신설된다. 완충녹지가 줄어든 자리는 연결녹지가 대신하게 되고, 공공공지는 폐지하기로 결정됐다. 정비구역 내 국공유지 면적은 13,810㎡이며, 정비기반시설을 통한 순부담 면적은 6,831㎡에 해당한다. 순부담률은 10.48%로 나타났다. 용적률 체계는 ▲기준용적률·허용용적률(230%) ▲상한용적률(263%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 상한용적률 인센티브(33%p) 확보를 위해 ▲도로 ▲연결녹지 ▲공원(데크공원) 등의 대상물이 기부채납된다. 법적상한용적률 인센티브(약 37%p)는 전용57㎡ 임대주택 140세대를 대가로 확보했다. 최고층수는 70층 이하로, 재건축을 통한 예상 공급물량은 총 1,401세대다. 임대주택(140세대)을 제외한 조합원·일반분양 물량은 1,261세대다. 조합원·일반분양은 ▲60㎡미만(223세대) ▲60~85㎡(587세대) ▲85㎡이상(451세대)로 나뉜다. 임대주택은 모두 60㎡미만 규모로 지어질 예정이다. 57층~69층의 3동 주동건물은 중앙에 배치되며, 한강변 좌우 각각 1개동은 20층 높이로 지어진다. 남서, 동남 방향에 위치한 각각의 1개동은 최고 25층, 49층으로 계획됐다. 추정비례율은 69.06%로 예상됐다. 총 수입(4조2,576억원)에서 총 지출(1조3,385억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(4조2,267억원)으로 나눈 결과값이다. 조합원 분양가는 3.3㎡당 8,000만원, 평당공사비는 1,000만원으로 책정됐다. 서울시는 앞서 6~7월 두 차례에 걸쳐 신속통합기획 자문회의 결과를 조합 측에 통보한 바 있다. 자문회의 결과의 핵심 요지는 '신통기획 가이드라인 준수'로 알려졌다. 시는 ▲A자 스카이라인 중시 ▲가운데만 높고 단계적으로 낮아지는 건축배치 ▲한강변 앞 건물 높이 제한(20층) ▲학교가는 길 직선화 ▲압구정4구역과의 인접부는 저층으로 조정 등을 내세웠다. 이를 두고 압구정5구역 재건축 조합(안양호 조합장)은 학교가는 길의 직선화를 유지하고 좌우 방면의 가로변을 활성화해 협조하기로 했다. 한강변과 4구역 인접부의 건물 위치도 중저층으로 어느정도 수용하기로 했다. 하지만 조합은 배치의 경우, 한강조망권 등 조합원들에게 불리할 수 있다고 판단해 시와의 추가 협상과 논의가 필요하다는 입장이다. 현재 조합은 기존 3개동에서 7개동으로 동수가 늘어나는 만큼, 인동간격 조정과 전세대 한강조망권 확보에 총력을 기울이고 있다. 해안건축 관계자도 "약간의 차이는 있을 수 있으나, 전세대 한강조망권이 가능하다"고 자신하며 "최종 동호수 배치는 '래미안 첼리투스'에서 사용했던 방식을 사용해 조합원들 간 충돌이 없도록 그룹별로 묶어 공정하게 진행할 계획"이라고 말했다.
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