발행일(UPDATE): 2025년 07월 04일 17시 00분
현장 취재로 깊이 있는 정보를 전달하며, 균일화된 기사 품질을 추구합니다. 당사는 공익적 가치를 최우선시하며, 조합으로부터 광고비는 받지 않습니다.
![[단독] 방화6구역, 착공 소송·집행부 사퇴…HDC현산, 약정 내용은?](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20231252/art_17036808796981_fc41f3_178x118_c0.jpg)
HDC현대산업개발이 착공을 목표로 방화6구역과의 약정서를 지난 10월 임시총회에서 의결받았지만, 임시총회 효력을 정지해야 한다는 가처분 소송이 제기됨에 따라 새로운 국면이 조성되고 있다. 특히 시공사와 약정서 체결을 주도한 조합 집행부 임원들은 협력업체들과의 유착관계 이슈가 발생하자 대부분 자리에서 물러났다. 착공은 못하고 혼란만 겉잡을 수 없이 커지는 상황에서, 일반 조합원들의 고심은 깊어지고 있다. 3일 정비업계 따르면 방화6구역 조합원들은 2023년 10월 14일 임시총회(HDC현대산업개발과의 공사 착공을 위한 약정서) 효력정지 가처분 소송을 제기했다. 지난 2021년 1,410억원이었던 공사비가 올해 2,198억원으로 약 55%나 증액된 만큼, 조합원 3분의2 이상 의결 요건을 충족하지 못했다는 게 주장의 요지다. 임시총회는 총 조합원(178명) 중 100여명이 참석했고, 91명이 HDC현대산업개발과의 약정서 체결에 찬성했다. 도시및주거환경정비법 상 관리처분계획(안) 변경을 통해 정비사업비가 10% 이상 늘어날 경우, 조합원 67% 이상의 동의가 필요하다. HDC현대산업개발 변론을 맡은 법무법인 광장은 '착공'이 가능한 최소한의 공사비에 관한 잠정적인 협의안을 도출한 것이라는 내용의 서면을 법원에 제출했다. 향후 공사비 검증절차 및 관리처분계획(안) 변경 절차에서 얼마든지 변화될 가능성이 있으며, 결코 확정적으로 정한 게 아님을 주장했다. 법무법인 광장은 시공사가 공사에 착공할 수 있게끔 하며, 잠정적으로 정한 공사비용보다 더 증액하지 못하게끔 상한선을 결정하는 데 목적이 있음을 밝혔다. HDC현대산업개발은 조합과 향후 공사 도급금액을 확정한 뒤, 도급계약을 체결하고, 이후 진행된 관리처분계획(안) 변경 총회에서 조합원3분의2 이상 가결 요건을 충족시키겠다는 점을 말했다. 조합원들이 제기한 효력정지 가처분 소송에 정면으로 반박했다. HDC현대산업개발과 조합 측이 합의한 공사 약정서 상 주요 내용은 ▲총 공사금액(2,197억9,500만원) ▲평당 공사비(727만4,000원) ▲착공기준일(2023년 11월) ▲설계변경에 의한 면적 증감이 있을 경우, 도급금액 변경 가능 ▲옵션수익 HDC현대산업개발 귀속 ▲착공 후 5개월 이내 일반분양을 하지 않을 경우, 공사비 총액에 대한 지연일수와 사업경비 대출(PF) 관련 연체료 지급 등이다. 건설업계에선 HDC현대산업개발이 공사비 증액 과정에서, 조합원 67% 이상 동의를 받는 게 쉽지 않음을 감안해, 착공 전 '약정서'를 체결하는 형태로 우회로를 만든 게 아니었겠냐는 조심스러운 분석도 내놓고 있다. 방화6구역은 조합원 이주와 철거까지 마친 상황이지만 계속해서 착공이 밀리고 있는 상황이다. 조합원 입장에선 이주비 대출에 따른 이자비용이 계속 누적되고 있었기에, 애가 탈 수밖에 없었을 것이라는 게 현장 중론이다. 현재 조합 집행부 임원들은 협력업체와의 유착 관계 의문이 제기되면서 대부분 사퇴했다. 사실상 조합 업무를 추진할 동력까지 잃어버린 상황이다. 조합원들은 임시총회 효력정지 가처분 결과에 따라 HDC현대산업개발과의 관계 재정립에 나설 것으로 관측된다. 착공을 위한 약정서 자체가 조합 사업성을 급격하게 떨어트리고 있다는 데 입을 모으고 있기 때문이다. 착공이 요원해진 상황에서, 물가상승 적용은 이미 지난 달부터 시작됐다. 조합원 수는 178명이며, 신축 예정 세대 수는 557세대(임대주택 20세대 포함)다. 방화6구역은 조합원 물량보다 일반분양 물량이 더 많은 사업장으로 알려져 있어 우수한 사업장으로 꼽힌다. 하지만 시공사와의 갈등, 조합 집행부 사퇴가 겹치면서 사업에 적신호가 켜지게 됐다. 빠르게 조합 정상화를 이뤄내고, 시공사와 원만한 관계 재정립을 통해 착공에 들어갈 수 있을지 업계 관심이 모아진다. HDC현대산업개발 관계자는 "방화6구역 임시총회는 도시및주거환경정비법에 의거해, 적법한 절차로 진행됐다"며 "조합 집행부 내부 상황은 시공사에서 언급할 내용은 아니지만, 신속한 착공을 위해 최대한 노력할 것"이라고 설명했다.
동부이촌동에 위치한 한강맨션이 정비계획 변경(안) 인허가를 위한 본격 절차를 앞두고 있다. 한강맨션은 지난해 11월 임원(조합장·감사·이사) 선출을 위한 임시총회에서 집행부 교체가 이뤄졌다. 이수희 조합장에서 김운종 조합장으로 조합 업무 인수인계도 빠르게 완료됐다. 2일 정비업계 따르면 한강맨션 재건축 조합(김운종 조합장)은 지난 달 협력업체(도원회계·건원건축·주성C.M.C·GS건설·동서법무사법인) 등이 모두 참석하는 합동회의에서 정비계획 변경(안) 대응 방안을 논의했다. 이촌맨션은 올해 1월 주민공람공고 및 구의회 의견청취를 거친 뒤, 용산구청을 통해 서울시에 입안할 예정이다. 올해 상반기 서울시 도시계획심의위원회 상정될 것으로 내다보고 있다. 정비계획 변경(안)은 공공건축가(MP) 중심으로 만들어졌으며, 한강변 최고 68층 배치를 골자로 한다. 전 조합원들의 한강 조망권 확보를 목적으로 한다. 또한, 용적률은 아파트와 상가를 통합해 300%까지 확보하게 된다. 기존 소공원(정비기반시설) 위치는 이촌로변으로 이동해 가로 활성화 효과를 한층 높일 계획이다. 어린이 공원 등 기부채납 양을 늘려 상한용적률도 기존 232%에서 240%로 약 8%p 올릴 예정이다. 정비계획 변경(안) 확정 고시가 이뤄진 후에는 본격적인 이주 절차에 돌입할 예정이다. 현재 시점에서, 이주 예상 시기는 올해 3분기다. 기간은 6개월 정도 소요될 것으로 전망된다. 조합은 놀이터 지분을 최초 수분양자로부터 현재 조합원으로 소유권 이전을 위한 소송 안내도 진행 중이다. 놀이터 소송은 현재 타인 명의로 등기되어 있는 지분을 조합원들이 찾아가는 절차로, 조합은 착공 전까지 대다수 조합원의 놀이터 등기를 완료하겠다는 방침이다. 다만, 놀이터 지분 취득 과정이 지난 3년 동안 지지부진했던 터라, 착공 이전 건설 용지 미확보에 따른 리스크가 발생할 수 있다는 점도 조합원들에게 상기시키고 있다. 현재 한강맨션은 시공사인 GS건설로부터 차입한 입찰보증금(1,000억원)을 사업비로 충당하고 있다. 작년 9월 기준, 대출 금리는 CD 91일물(3.83%)에서 가산금리 1.3%를 더한 5.13%다. 조합은 현재 연간 50억원 가량의 이자비용이 발생하고 있다. 한편, 한강맨션은 지난 2021년 철거업체인 참마루건설 임원이 전 조합장에게 금품을 제공했다는 내용으로 용산경찰서에 수사의뢰가 들어간 적이 있다. 당시 조합 이사 및 감사가 용산경찰서에 전 조합장을 뇌물 수수로 수사의뢰서를 제출한 것이다. 다만, 수사의뢰를 한 이사들이 용산경찰서 출석 요구에 불응하면서 증거 불충분으로 수사가 종결된 전례가 있다.
2022년 12월 신속통합기획 후보지(2차) 대열에 합류한 광진구 자양4동의 신속통합기획(안)이 윤곽을 드러냈다. 자양4동은 신속통합기획 후보지 중에서도 한강변을 접하고 있으며, 성수전략정비구역과 동일선상에 위치해 있는 만큼 입지적으로 강점을 지닌 곳으로 평가받는다. 당초 자양4동은 2개 구역으로 나뉘어 재개발이 추진됐으나 신속통합기획을 적용한 통합재개발로 선회해 사업을 추진하고 있다. 1일 정비업계 따르면 서울시 도시계획국 신속통합기획과는 광진구 자양4동의 신속통합기획(안)을 최근 주민설명회에서 공개했다. 서울시는 자양4동을 3종일반주거지역으로 종상향해 한강변 특화단지로 조성하겠다는 점을 밝혔다. 토지이용계획은 공동주택을 지을 수 있는 획지1과 2로 나누고, 그 사이에 공원과 도로(3차선)를 만든다. 공원과 도로(3차선)가 만들어지게 되면, 2개의 단지 형태로 나뉘게 된다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(192%) ▲허용용적률(203%) ▲상한용적률(245%) ▲법적상한용적률(300%)로 수립됐다. 다만, 60㎡ 이하 소형주택을 확보할 경우, 기준용적률과 허용용적률은 각각 20%씩 상향 조정하기로 했다. 기준용적률에서 허용용적률까지 인센티브를 받으려면, 공공보행통로와 열린단지, 돌봄시설 등의 기준을 충족해야 한다. 허용용적률에서 상한용적률까지 인센티브를 받기 위해선, 기부채납을 해야 한다. 상한용적률에서 법적상한용적률까지 인센티브를 받으려면, 초과된 용적률의 절반을 공공임대주택으로 지어 서울시에 제공해야 한다. 자양4동은 동쪽(능동로)과 서쪽(동일로)에 위치한 광역통경축, 구역 정중앙을 가로지르는 지구통경축과 접하고 있다. 서울시는 이중 자양4동 중앙을 지나는 지구통경축에 공원을 배치할 예정이다. 한강을 단지 내로 끌어오는 내용이 토지이용계획의 핵심 사항이다. 한강을 한눈에 내려다볼 수 있게끔, 공원 옆으로는 한강전망대도 만들 계획이다. 공원 폭은 43m 정도다. 현재 구역계 내 위치한 자양4동 파출소(경찰청 소유)와 동부국가자격시험장(한국산업인력공단 소유), 자양4동 주민센터(광진구청)는 복합청사 형태로 대토 계획이 잡혀있다. 뚝섬로와 능동로가 교차하는 삼각형 부지에 복합청사를 만들 계획이다. 상권이 형성돼 있는 지역이라, 추후 재개발에 참여하지 않을 경우를 대비해 이쪽 부지를 복합청사로 대토해 짓는 방향으로 잠정 결정해 놓은 것이다. 사업대상지는 광진구 자양4동 57-90번지 일대로, 면적은 약 139,130㎡다. 경사도 없는 평평한 지형으로, 남측으로는 뚝섬유원지를 바라보고 있다. 용도지역은 ▲제1종 ▲제2종(7층이하) ▲제2종 ▲제3종이 모두 혼재돼 있다. 전체 건축물 698개 중에서 30년 넘은 노후화된 건축물은 538개로 약 77%에 달한다. 신양교회는 존치 구역으로 남기고, 능동로3길변 신축빌라 일대는 구역계에서 제외하기로 결정했다. 노후도와 사업성을 종합적으로 검토한 결과다. 전체 토지등소유자는 1,515명으로 집계됐다. 현재 예상되는 주택 공급 물량은 약 2,950세대 내외다.
마천5구역이 재정비촉진구역 재편입을 위한 입안절차를 앞두고 있는 가운데, 재개발 사업성 지표로 활용되는 추정비례율(99%) 산출 내역에 관심이 모아진다. 통상 비례율은 4개 단계(정비구역→조합설립인가→사업시행인가→관리처분인가)에서 조합원들의 추정분담금 산출 목적으로 만들어진다. 이 말은 즉슨, 사업이 진행되는 과정에서 비례율은 계속 변동됨을 의미한다. 사업 초기 단계에서 확정되는 숫자가 아니다. 29일 정비업계 따르면 마천5구역 재정비촉진계획(안) 입안 과정에서 안내된 추정비례율은 99%다. 추정분담금 산출 용역은 하나감정평가법인이 맡았다. 추정비례율을 계산하기 위해선 종전자산감정가와 종후자산감정가, 사업비가 필요하다. 추정비례율(99%)은 종후자산감정가(1조8,054억원)에서 사업비(1조550억원)를 뺀 뒤, 종전자산감정가(7,544억원)로 나눈 결과값이다. 종후자산감정가는 분양주택(조합원·일반분양)과 임대주택, 근린생활시설 분양수입을 합친 값이다. 국민평형(84㎡)의 일반분양가는 3,800만원으로 책정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 80% 수준으로 산출됐다. 임대주택은 재개발 의무임대주택(274세대)과 법적상한용적률에 따른 임대주택(68세대)을 서울시에 표준건축비로 매각했을 때의 금액을 분양수입으로 추정했다. 근린생활시설(1층) 일반분양가는 평당 3,200만원이다. 사업비(1조550억원) 중 가장 많은 부분을 차지하는 공사비(7,821억원)는 1평(3.3㎡) 당 700만원으로 결정했다. 건축물 철거공사비도 포함돼 있다. 평당 공사비 700만원은 ▲인근 정비사업장의 시공사 선정사례 ▲물가상승률 ▲건설공사비지수 ▲최고층수(35층)-평균층수(19층)-지하층수 ▲지형 및 구조 등을 종합적으로 고려했다. 사업비는 공사비 외에도 보상비, 관리비, 설계비, 감리비, 부대경비, 예비비 등으로 구성돼 있다. 종전자산감정가는 토지와 건물, 집합건물을 다른 계산식을 적용해 산출했다. 토지의 경우 2023년 개별공시지가에 1.4~1.7 보정율을 적용했고, 건축물의 경우 구조별/용도별 재조달원가에 경과연수 등을 감안해 추정했다. 단, 경과연수 30년이 넘은 연와벽돌조의 경우 1㎡당 594,000원을 적용했다. 공동주택의 경우 2023년 공동주택공시가격에 신축년도에 따라 1.7~1.75 보정율을 활용했다. 단독주택·다가구주택 등은 토지와 건축물을 별도로 분리해 종전자산 감정평가를 진행한다. 다세대주택·아파트 등의 공동주택은 집합건물로 감정평가를 진행한다. 마천5구역 전체 토지등소유자들의 종전자산감정평가에는 ▲토지·건물 ▲집합건물 ▲국공유지 등으로 구성된다. 이때, ▲무상양여되는 국공유지 ▲조합이 매입하는 국공유지 ▲청산대상자 등의 종전자산가치는 계산식에서 제외된다. 종전자산가치 3억원을 인정받은 조합원이 추정비례율(99.46%)을 적용할 경우, 권리가액은 2억9,838만원이다. 전용면적 59㎡를 분양 받기 위해선 5억2,000만원의 분담금을 내야 하고, 전용면적 84㎡를 분양 받으려면 7억3,000만원의 분담금을 내야 한다. 반대로 종전자산가치 12억원을 인정받은 조합원의 경우, 전용면적 59㎡와 전용면적 84㎡ 분양 신청을 하게 될 경우, 각각 3억7,000만원, 1억6,000만원을 환급받을 수 있다. 업계 관계자는 "마천5구역은 구역 중간에 마천성당(종교부지)이 위치해 있어 건축계획 상 여러 어려움이 있다"며 "대상지 북측으로는 남천초등학교가 있어 일조권까지 고려해 건축 배치를 해야 하는 상황"이라고 말했다. 이어 "추진위원회-조합설립을 거치는 과정에서 설계사가 선정될 경우, 사업 여건을 고려해 사업성을 끌어올릴 수 있는 방안으로 재개발을 추진해야 한다"고 설명했다.
대조1구역이 2024년 1월 1일을 기점으로 사실상 공사 중단이 불가피해진 가운데, 시공사인 현대건설은 적법한 절차로 구성된 새 집행부와만 계약을 체결하겠다는 단호한 입장을 표명했다. 현재 전 집행부 임원들을 대상으로 제기된 직무정지 가처분 소송 중 일부가 취하된 가운데, 상근이사 1명이 조합장 직무대행 권한을 주장하고 있지만 계약 당사자인 현대건설은 새로운 집행부하고만 협의한다는 방침이다. 28일 정비업계 따르면 대조1구역 A조합원은 전 집행부 임원들을 대상으로 한 소송 중 일부를 취하했다. 이를 기점으로, 상근이사 1명이 조합장 직무대행 신분으로 현대건설에 공문을 발송했지만, 현대건설은 적법한 절차를 따른 집행부만을 원하고 있다. 전 집행부를 구성한 이사 및 감사는 올해 9월 있었던 총회에서 조합원들의 선택을 받지 못해 전원 연임에 실패한 바 있다. 대조1구역 조합원은 "새로운 집행부를 구성한 뒤, 분양계약 등의 업무를 정상화시켜야 한다는 데 입을 모으고 있다"며 "A조합원이 소송 중 일부만을 취하한 배경에도 의문을 제기하는 실정"이라고 말했다. 이어 "조합 내홍으로 공사비를 한 푼도 주지 못하게 됨에 따라, 공사 중단 사태를 우리 스스로 자초하게 됐다"며 "조합원들이 평생을 모아온 전 재산이 걸려있는 만큼 하루 속히 새로운 집행부를 구성해야 한다고 생각한다"고 말했다. 대조1구역은 2009년 5월 정비구역 지정을 시작으로 ▲조합설립인가(2011년 12월) ▲사업시행인가(2017년 1월) ▲관리처분인가(2019년 5월)를 거쳐 최근까지도 공사가 한창 진행됐다. 하지만 조합 집행부를 둘러싼 각종 소송으로 인해 현대건설에 1년 넘게 공사비를 지급하지 못하고 있다. 이에, 공사비 지연배상금(패널티)이 계속해서 누적되고 있는 상황이다. 향후 조합원들이 분담해서 내야 할 돈이 늘어나고 있는 셈이다. 조합원들은 대의원회와 이사회 모두 정상 작동이 불가한 터라, 선거관리위원회 구성조차 불가능하다고 판단했다. 선거관리규정 제49조에 따라, 조합원 10% 이상 요청으로 공공지원자(은평구청장)에게 선거관리위원회 구성과 임시총회 개최 허가를 요청할 계획이다. 현재 조합원들로부터 총회 소집요구서를 받고 있다. 법적으로 하자 없는 집행부 구성을 마친 뒤, 발빠르게 조합원 분양계약 체결을 위한 총회를 여는 것에 집중하고 있다. 일부 조합원들은 최근 현대건설 본사 쪽에서 공사중단을 멈춰달라며 삼삼오오 모여 시위를 벌이기도 했다. 새로운 집행부를 긴급 구성하고 있는 만큼, 선량한 대다수 조합원들이 피눈물로 호소 드린다는 내용이 이들의 주장이다. 담당 직원(현대건설)들도 피켓시위를 하러 온 주민들과 이야기를 나누며 안타까움을 표했지만, 현 시점에서 공사 중단은 불가피하다는 점을 이야기한 것으로 전해진다. 한편, 대조1구역은 지난 2019년 5월 최초 인가받은 관리처분계획(안)을 올해 5월 다시 변경 인가를 받았다. 변경된 관리처분계획(안) 주택공급물량은 총 2,451세대로, 조합원·일반분양(2,083세대)과 임대주택(368세대)으로 나뉜다. 조합원 1,492명의 분양 내역은 ▲공동주택(1,460명) ▲주택 및 상가(25명) ▲상가(6명) ▲순복음신학교(1명) ▲청산·수용(98명) 등으로 구성된다. 내년 초로 예정된 일반분양 물량은 483세대다.
1,300세대에 육박하는 산본우륵 리모델링이 2020년 조합설립인가 후 3년 만에 조건부 건축심의를 통과한 가운데, 내년부턴 본격적으로 사업시행계획(안) 수립에 박차를 가할 전망이다. 내년 1월 말 정기총회를 열어 해당 사업연도 예산안을 의결받는다. 28일 정비업계 따르면 산본우륵 리모델링 조합은 지난 달 29일(수) 군포시 지방건축위원회 건축심의 결과, 조건부 가결을 받았다. 조건부 의결은 별도 내용을 추가하거나 제외하는 등의 일부 조건을 부여해 건축사가 추후 반영토록 하는 지침이다. 산본우륵의 리모델링 면적은 45,439㎡로, 현재 대지면적(45,916㎡)보다 1,477㎡이 줄어들었다. 상가 부지 면적(1,586㎡)을 빼고, 출입구 쪽 완충녹지 면적(109㎡)을 포함한 결과다. 건축 연면적은 지상층(136,307㎡)과 지하층(98,729㎡)을 합쳐 총 235,037㎡다. 공사비를 산정할 때, 적용되는 건축연면적은 235,037㎡다. 평으로 환산하면, 약 7만1,098평이다. 기존보다 연면적이 늘어난 건, 지하 면적 증가와 관련 있다. 지하(5개층) 면적이 늘어나면서 주차 대수는 1.06대에서 1.3대로 증가했다. 현재 산본우륵 주민들은 지상과 지하에 각각 427대, 222대를 주차하고 있다. 도합 649대다. 리모델링 후에는 지하에 1,939대를 주차할 수 있다. 세대(1,491세대)로 나누면, 약 1.3대다. 지하주차장 5층과 세대당 주차대수 1.3대는 작년 11월 통과한 교통영향평가 심의 내용이다. 산본우륵은 지난 달 이사회를 열어 ▲제1호(2024년 조합 임직원 급여 인상 폭 결정) ▲제2호(전체 사업비 예산안) ▲제3호(2024년 사업비 예산 승인) ▲제4호(2024년 조합운영비 예산 승인) ▲제5호(조합 사업비 대여) 등의 안건을 논의했다. 조합은 집행부 임직원(조합장·상근이사·사무장·사무원) 월급을 내년에 5%씩 인상키로 결정했다. 또한, DL이앤씨로부터 사업비를 대여받는 부분도 이야기를 나눴다. 현재 산본우륵은 건축심의 통과로 인해, 협력업체(제이앤케이도시정비, 에이앤유디자인그룹 등) 용역비를 지급해야 하는 상황이다. 보통 업체 용역비용은 단계별로 지급되는데 통상 건축심의가 완료되면 10%~20% 수준에서 비용을 지급해줘야 한다. 제이앤케이도시정비와 에이앤유디자인그룹에 지급해야 할 용역비용은 각각 2.7억원, 3.7억원 정도다.
![[우영 법무사법인] '1+1' 추가1주택, 공급금액을 둘러싼 헤게모니](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20231252/art_17036597435874_6da76c_178x118_c0.jpg)
흔히 정비사업의 꽃은 관리처분계획(안) 수립이 아닐까 싶다. 개별 조합원마다 이해관계가 극명하게 갈리는 터라, 조합 입장에서도 아주 예민한 단계가 아닐 수 없다. 관리처분계획(안)에서 입주권을 부여하는 기본 원칙은 1세대 또는 1명에게 1주택만 공급하는 것이다. 물론 예외 사항이 존재한다. 넓은 대지지분을 가진 조합원들은 소위 '1+1'이라고 불리우는 다주택자 지위를 신청할 수 있다. '1+1'은 재개발과 재건축 모두에 적용 가능하다. 종전자산가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적 범위 내에서 2주택을 신청할 수 있다. 추가 1주택(+1)의 경우엔 주거전용면적 60㎡ 이하만 가능하다. 또한, 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전까지는 보유해야 할 의무도 주어진다. 여기까지는 절차상 따르기만 하면 되기 때문에 크게 이슈가 발생하지 않는다. 문제가 되는 지점은 추가 1주택(+1)의 분양가격이다. 조합원 분양가로 할 것인지, 일반분양가로 할 것인지에 대한 명확한 법령이 없다 보니 첨예한 갈등 양상이 빚어진다. 여러 이견(異見)이 존재하기 때문에 개별 조합마다 다르게 적용하고 있는 것이 작금의 현실이다. 통상적으로 조합원 분양가는 일반분양가의 80~90% 수준에서 결정된다. 조합원 입장에선, 일반분양가의 10~20% 수준을 안전 마진이라 보는 이유다. 다만, 조합 입장에선 사업성이 크게 달라질 수 있기에 신중하게 결정해야 한다. 조합원마다 각자 처한 상황이 저마다 다르기 때문에, 계산기를 두드리는 과정에서 서로 다른 셈법으로 갈등이 빚어진다. 이 과정에서 소송이 빈번하게 발생한다. 2주택을 분양받는 조합원보다, 일반적인 방법에 따라 1주택을 분양받는 조합원이 다수를 차지하기 때문에 일반분양가로 공급해야 한다는 기조가 형성돼 있다. 조합의 분양수입과 직결되는 부분이기에, 전체 조합원들의 분담금 영향을 고려하지 않을 수 없기 때문이다. 1주택만 분양받는 다수의 조합원과 2주택을 가져가는 비교적 소수의 조합원들 사이에서, 조합은 명료한 원칙과 기준을 갖고 결정해야 한다. 필자는 향후 발생하게 될 분쟁 소지를 미연에 방지하고자, 사업 초창기부터 정관에 이를 규정해 놓는 방법이 불필요한 분쟁을 예방하는 일이 아닐까 생각한다. 정비사업에서 모든 조합원을 웃음짓게 하는 건 애시당초 불가능한 일이다. 더욱이, 사업 초기엔 추가 1주택 분양가격 결정 과정이 수월할 수밖에 없다. 개발사업이 진행되는 과정에서 붙는 프리미엄(P)도 없는 단계이기에, 원주민이나 투자자 입장에서 수용하기가 한결 쉬울 것이다. 다만, 정관에 미리 못박아 놓지 못한 상황일 경우엔 조합이 처한 현 상황을 공유하고, 조합원들의 이해를 살펴가며 솔루션을 찾아나가야 한다. 추가 1주택을 둘러싼 공급가격 결정 방법을 두고 소송이 장기화되거나, 조합과의 갈등으로 인해 반대 세력이 생겨날 경우엔 결국 모든 조합원들에게 손해가 발생하기 때문이다. 시간은 곧 사업성과 연결되고, 사업성은 다시 조합원들이 분담해서 내야 할 돈과 연결되는 점을 명심해야 한다.
"정비계획 변경(안) 동의서를 징구한다는 등기 우편물이 또 왔습니다. 1년 전 정비계획 변경(안) 동의서 냈는데, 또 다른 내용으로 동의서 내라고 합니다. 은광교회 제척으로 사업성 떨어지는 건 아쉽지만, 어차피 제척해야 될 거 빨리 진행하고 다음 단계로 넘어갔어야 했는데... 올해는 아무런 사업 진척이 된 게 없다는 생각이 들어 조합원들 모두 속상해 합니다. 시간은 재개발 편이 아닌데, 속수무책으로 시간만 흐르네요" 27일 불광5구역 조합원 A씨는 최근 조합으로부터 한 통의 등기 우편을 받고 아쉬운 속내를 고스란히 내비쳤다. 불광5구역 조합은 2023년 12월자로 정비계획 변경(안) 입안을 위한 동의서 징구(조합원 동의율 3분의2 필요)에 착수했다. 주요 변경사항은 ▲정비구역 변경(117,939㎡→115,949㎡) ▲평균층수 계획 삭제(평균 18층→최고 35층) ▲허용용적률 인센티브 적용(공공보행통로 8%+열린단지 5%=총 13%) 등이다. 정비계획 변경(안) 내용을 살펴보면, 은광교회 종교부지(2,485㎡)를 제척하고 현황도로 일부를 포함하는 게 골자다. '2040 서울도시기본계획' 상 일률적이었던 높이기준을 삭제하고, 최근 서울시 정책변화에 발맞춰 층수를 바꾸는 안도 들어갔다. 기존에 없던 허용용적률 인센티브를 받아, 상한용적률을 236%에서 250%로 14%p 상향 조정하는 내용도 포함됐다. 은광교회 제척에 따른 사업성 저하를 보완하기 위한 대책이다. 조합원들도 조합의 사업성 보완을 위한 노력을 모르는 것은 아니지만, 사업시행계획(안) 인가 후 계속해서 늘어지는 사업기간에 아쉬움을 표하고 있다. 정비계획 변경(안) 입안을 위한 동의서는 지난해에도 걷었다. 그로부터 1년이 지난 뒤, 조합은 정비계획 변경(안) 입안을 다른 내용으로 처음부터 다시 진행하고 있는 셈이다. 도시계획업체 용역비용을 차치하더라도, 조합원들은 사업이 계속 제자리걸음에 머물러 있다고 지적한다. 조합원 B씨는 "은광교회 제척 후 빠르게 진행했어야 할, 관리처분계획(안) 수립 업무는 현재 시작도 못했을 것"이라며 "현재 동의서를 징구 중인 정비계획 변경(안)이 그대로 입안이 되고, 서울시 도시계획심의위원회까지 무사히 통과할 수 있을지도 장담하지 못하겠다"고 말했다. 이어 "은광교회 제척으로 구역계에 구멍이 난 것도 마음 아픈데, 하릴없이 계속해서 시간만 흐르는 거 같아 발을 동동 구르고 있는 실정"이라고 부연했다. 정비계획 변경(안) 연혁을 살펴보려면, 지난 2021년 7월 정기총회로 거슬러 올라가야 한다. 불광5구역은 2021년 정기총회에서 은광교회 소유부지(4개 필지)를 제척하는 안건을 의결했다. 조합은 정비계획 변경(안) 입안 업무를 맡아줄 협력업체와 변경 계약을 체결했고, 은광교회 측에 사업시행계획(안)을 인가받은 후 제척 관련 업무를 빠르게 진행할 수 있다고 알렸다. 2달 뒤였던 2021년 9월, 불광5구역은 은평구청으로부터 조건부 사업시행계획(안) 인가를 받았다. 당시 은평구청은 조합이 제출한 이행각서(관리처분계획 인가 신청 전, 교회 부지 제척)를 관계법령에 따라 적합하게 이행해야 한다는 점을 조건으로 사업시행계획(안)을 허가해 줬다. 교회 부지 제척을 포함해 이해당사자 간 원만한 협의를 통해 민원사항을 최소화할 것을 당부했다. 불광5구역은 조건부 사업시행계획(안) 후 5개월 시점(2022.04) 동의서를 징구했고, 1년 1개월 시점(2022.11) 공람공람 및 주민설명회를 진행했다. 조합원들한테 안내된 정비계획 변경(안)에 따르면, 사업대상지 면적은 기존 117,939㎡에서 은광교회 부지 제척으로 1,992㎡가 줄어든 115,947㎡로 변경됐다. 은광교회 부지가 빠지면서 주택공급계획은 기존 2,393세대에서 2,334세대로 59세대 줄어들었다. 하지만 공람공고까지 마쳤지만, 끝내 정비계획 변경(안)은 결정되지 않았다. 조합은 인가받은 사업시행계획(안)대로 관리처분계획(안) 총회를 열겠다는 계획을 안내했다. 은광교회는 올해 5월 교회 제척을 조건으로 사업시행계획(안)을 인가받았는데, 제척이 완료되지 않은 상황에서 관리처분계획(안)을 신청하는 건 절차적으로 문제가 있다는 입장을 구청에 전달했다. 이에 대해, 은평구청은 정비계획 변경을 위한 절차를 조합 측에 안내했으나, 관련부서 협의 결과에 대한 최종 조치계획서를 조합이 내지 않았다고 알렸다. 조합에 이행각서 내용을 관계법령에 적합하게 처리해 줄 것을 요청했다고 부연했다. 올해 9월 조합은 종교시설 협상단을 구성해 달라는 입장을 은광교회 측에 전달했다. 올해 10월 조합은 정비계획 변경(안) 업무를 수행하고 있지만 은평구청으로부터 교회 주변 우회도로를 개설해 달라는 요청을 받아, 우회도로를 반영한 새로운 정비계획 변경(안)을 다시 추진하고 있다는 점을 알렸다. 정비계획 변경(안) 통과 시점을 내년 상반기가 될 것이라고 안내했다. 은광교회는 지지부진한 행보를 보이는 조합에 분통을 터트리고 있는 실정이다. 은평구청 앞에서 집회와 촛불시위까지 이어가고 있다. 박일규 법무법인 조운 대표 변호사는 "은광교회가 제척되기 전, 기존 사업시행계획 원안대로 관리처분계획(안)이 인가되더라도, 현금청산대상자로 분류되는 건 잠정적 현상일 뿐"이라며 "수용재결 업무는 은평구청의 행정작용 범위 내에 있는 업무 특성이기에, 실질적으로 청산절차를 진행하는 건 불가능하다"고 말했다. 이어 "은평구청이 제척 의지가 있는 이상, 은광교회에 대한 조합의 수용권은 허울 뿐이라, 만약 조합이 수용재결을 신청하거나 명도소송을 제기하더라도 전형적 권리남용에 불과해 허용되지 않을 가능성이 높다"고 부연했다.
한남5구역이 내년 초 건축계획 심의 통과, 내년 말 시공사 선정 총회를 개최하겠다는 내부 목표를 수립했다. 현재 진행 중인 재정비촉진계획 변경(안) 고시가 이뤄지면 시공사 선정에 필요한 설계(안) 작성에 나설 것으로 전망된다. 현재 한남5구역은 DL이앤씨가 오래 전부터 진지한 교감을 나눠온 것으로 알려진 가운데, 대형 건설사들도 한창 구상 중인 내년도 사업계획(안)에 한남5구역을 염두에 두고 있다는 후문이다. 27일 정비업계 따르면 한남5구역 재개발 조합(윤원기 조합장)은 지난 달 ▲삼성물산 ▲롯데건설 ▲DL이앤씨 ▲대우건설 ▲HDC현대산업개발 ▲GS건설 ▲SK에코플랜트 ▲포스코이앤씨 ▲현대건설 ▲현대엔지니어링 등 10개사에 '정보공유 간담회' 참석 요청문을 발송했다. 내년 시공사 선정을 본격 앞두고, 입찰 참여에 필요한 기초 정보를 공유하고 홍보기준을 안내하기 위함이 간담회 목적이다. 올해 8월 제출한 건축계획(안)에 따르면, 사업지 면적은 141,186㎡다. 총 61개동 2,558세대를 짓는 재개발 프로젝트로, 건축면적과 건축연면적은 각각 42,359㎡, 623,945㎡다. 건폐율과 용적률은 각각 30%, 222.01%다. 전용면적 별로 살펴보면, ▲39㎡(265세대) ▲45㎡(295세대) ▲59㎡(471세대) ▲84㎡(660세대) ▲114㎡(542세대) ▲134㎡펜트(3세대) ▲135㎡(215세대) ▲150㎡(96세대) ▲142㎡펜트(3세대) ▲201㎡펜트(2세대) ▲204㎡펜트(2세대) ▲260㎡펜트(2세대) ▲274㎡펜트(2세대) 등, 총 2,558세대다. 오피스텔은 146호실이 지어진다. 조합원 수는 1,543명이다. 올해 3월 고시완료된 재정비촉진계획 변경(안)에 따르면, 건립 예상 세대 수는 2,555세대(임대주택 384세대), 이중 중대형 평형(85㎡ 이상)은 750세대였다. 하지만 5개월 뒤 수정된 건축계획(안)을 살펴보면, 중대형 평형은 867세대로 기존(750세대)보다 117세대 늘어났다. 한남5구역은 이달 5일(화) 서울시 도시재정비위원회에서 경관심의 변경(안)을 통과하며 건축심의 신청을 앞두고 있다. 추정 비례율은 103.12%로 산출됐다. 총수입 추정액은 4조8,244억원, 총지출 추정액은 1조9,079억원이다. 조합원들의 추정 종전자산평가금액은 약 2조8,282억원이다. 사업성을 엿볼 수 있는 비례율은 총수입에서 총지출을 제한 뒤, 종전자산평가금액으로 나눈 결과값이다. 모두 추정치에 불과해 참고 용도로만 사용하면 된다. 조합원 분양 면적은 총 7개 타입으로, ▲39㎡(9.28억원) ▲45㎡(10.23억원) ▲59㎡(13.33억원) ▲84㎡(17.58억원) ▲114㎡(22.62억원) ▲135㎡(26.9억원) ▲150㎡(30.07억원)이다. 토지등소유자들은 개별 종전자산 추정액에 비례율(103.12%)을 곱한 뒤, 원하는 평형대의 조합원 분양가를 빼면 개략적인 추정분담금 수준을 알 수 있다. (+)가 나오면 추가로 부담해야 하고, (-)가 나오면 환급받는 금액이다. 한남5구역 A조합원은 "DL이앤씨가 오래 전부터 관심을 타진해 오고 있는 것으로 안다"며 "하지만 조합원들에게 유리한 공사 조건이 나오려면, 복수의 건설사들이 적극성을 갖고 경쟁입찰에 참여해야 한다"고 말했다. 이어 "올해 경쟁입찰을 한 사업장은 수의계약을 진행한 곳보다 상대적으로 더 좋은 공사조건을 받아냈기에, 조합도 여러 건설사가 경쟁할 수 있는 환경 조성에 나서줘야 할 것"이라고 부연했다.
잠실우성4차가 시공사 선정을 위한 1차 입찰에 착수한 가운데, 현장 홍보요원을 철수시킨 포스코이앤씨가 입찰경쟁에 참여할지 관심이 모아진다. 포스코이앤씨는 2024년 초로 잠정 연기된 여의도 한양아파트에 집중하겠다는 이유로 홍보요원들을 여의도로 불러모은 상황이다. 현재 조합은 시공사 선정과 함께 조합설립 미동의자를 대상으로 한 매도청구 소송과 감정평가업체 선정을 위한 준비작업을 병행하고 있다. 26일 정비업계 따르면 잠실우성4차 재건축 조합(윤기헌 조합장)은 이날 오후 2시 조합사무실에서 현장설명회를 개최할 예정이다. 공사 대상인 건축연면적은 155,793㎡, 지하4층-지상32층 아파트 9개동을 짓게 된다. 입찰 접수 마감은 2024년 2월 26일(월)까지다. 예정 공사금액은 3,580억원으로, 평당 공사비는 760만원이다. 입찰보증금 400억원은 입찰 마감일로부터 4일 전까지 납부해야 한다. 잠실우성4차는 자의적인 해석으로 문제가 될 만한 소지도 없앴다. 공사비는 사업시행계획(안) 설계도서 상 ▲철거공사비 ▲석면조사·해체·제거비용 ▲정비기반시설 공사비를 모두 포함한다. 대안설계는 사업시행계획(안) 상 경미한 변경 내에서만 제안할 수 있고, 이때 원안설계와 비교 가능하도록 비교표를 작성해 제출해야 한다. 입찰지침서를 위반할 경우, 시공사가 낸 입찰보증금은 조합에 귀속된다. 조합은 현장설명회를 진행할 때, 정비사업 공동주택성능요구서를 의무적으로 제출하도록 안내할 예정이다. 최근 정비사업장 곳곳에서 벌어지고 있는 철근 누락과 층간 소음 방지를 위한 안전 장치인 셈이다. 대우건설의 자회사인 대우에스티는 최근 은평구 불광동 소재 '푸르지오발라드'의 띠철근을 누락해 논란을 만들었다. 설계상 15cm 간격마다 있어야 할 띠철근이 30cm 간격으로 시공돼 있었던 것이다. 띠철근은 건물 하중을 버티기 위해 주철근을 감싸주는 역할을 한다. 무분별한 대안설계로 조합원들에게 혼동을 주는 일도 사전에 막을 예정이다. 사업시행계획(안) 설계도서 상 10% 미만의 경미한 변경만 가능토록 하되, 용적률 상향과 층고 수정 관련해선 엄격하게 금한다는 방침이다. 시공사들의 과대 홍보 및 개별 홍보도 금지한다. 앞서 조합은 이달 8일(금) 대의원회를 열어 시공사 선정을 위한 입찰참여 안내서(안)를 의결한 바 있다. 올해 9월 송파구청으로부터 인가받은 사업시행계획(안)에 따르면, 용적률과 건폐율은 각각 299%, 25%다. 주택공급계획은 총 825세대로, 분양주택과 임대주택이 각각 732세대, 93세대다. 전용면적 기준, ▲59㎡(185세대) ▲70㎡(118세대) ▲84㎡(356세대) ▲102㎡(163세대) ▲150펜트하우스㎡(2세대) ▲160펜트하우스㎡(1세대) 등으로 구성된다. 임대주택 93세대는 59㎡·70㎡·84㎡로만 지어진다. 현재 기부채납 건물을 국공립 어린이집에서 노인복지시설로 바꾸기 위한 정비계획(안) 변경 논의를 설계업체인 디에이그룹(DA)과 진행하고 있다. 출생율이 갈수록 줄어들면서 영유아 수가 급감했기 때문이다. 송파구청과 협의해 기부채납을 하게 될 건물의 용도를 변경할 계획이다. 잠실우성4차 협력업체 라인업으로는 ▲정비업체(제이케이앤도시정비) ▲설계업체(DA) ▲로펌(법무법인 현) 등이 구성돼 있다. 법무법인 현은 매도청구 소송을 맡아 진행 중이다.
㈜하우징워치, 서울시 용산구 한강대로211(용산대우월드마크) 102동 28층 | 발행인·편집인 : 진현우 | 청소년보호관리책임자 : 김동영
등록번호: 서울, 아54466 | 등록년월일 : 2022-09-21 | 제호 : 하우징워치(Housing Watch)
TEL : 02-6389-1374 / FAX : 02-6230-9032 | 제보 메일 : jinbio92@housingwatch.co.kr | 관리자 메일 : admin@housingwatch.co.kr
「열린보도원칙」 당 매체는 독자와 취재원 등 뉴스 이용자의 권리 보장을 위해 반론이나 정정보도, 추후보도를 요청할 수 있는 창구를 열어두고 있음을 알려드립니다.
하우징워치의 모든 기사(콘텐츠)는 저작권법의 보호를 받으며, 무단 전재 및 복사와 배포 등 금지합니다.
Copyright ⓒ Housing Watch all rights reserved.
