발행일(UPDATE): 2025년 07월 04일 17시 00분
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금천구 시흥4동 810번지 일대(신속통합기획 1차 후보지)가 올해 4월 신속통합기획(안)을 확정지은 뒤 반년 만에 정비계획(안) 입안을 위한 절차를 밟고 있다. 현재 정비계획(안) 입안을 위한 동의서 징구율은 약 63% 정도로, 입안을 위해 필요한 동의율(67.7%)까지 약 3~4%p 가량 남은 상황이다. 질의응답(Q&A) 시간은 조합직접설립제도의 장·단점을 묻는 질문들이 주를 이뤘다. 16일 정비업계 따르면 금천구청 주거정비과는 지난 달 시흥4동 810번지 일대 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회를 개최했다. 주민설명회는 ▲사업개요 ▲상위 및 관련계획 ▲기초현황 분석 ▲정비계획(안) ▲향후 추진절차 순서로 진행됐다. 시흥4동의 추정비례율은 약 102%로 산출됐으며, 조합원 분양가(예상)는 30평과 34평을 각각 7억9,000만원, 8억5,000만원으로 책정됐다. 시흥4동은 제1종일반주거지역을 제2종일반주거지역(7층이하)으로, 제2종일반주거지역(7층이하)을 제2종일반주거지역으로 1단계 종상향하는 방향으로 정비계획(안)이 수립됐다. 토지이용계획(안)에 따르면, 구역 내 위치한 동산교회와 세광교회는 별도 종교용지로 포함돼 있다. 신속통합기획(안)에선 종교부치가 존치구역이었지만, 종교시설에서 이전을 요청하면서 정비계획(안)에는 종교용지로 포함돼 있다. 제2종일반주거지역(7층이하)의 용적률 체계는 ▲기준용적률(150%) ▲허용용적률(160%) ▲상한용적률(174%) ▲법적상한용적률(190%)로 계획이 잡혔다. 제2종일반주거지역의 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(200%) ▲상한용적률(207%) ▲법적상한용적률(235%) 등이다. 정비계획(안) 상 조감도를 보면, 주동 1개가 최고층수 35층(110m)으로 지어질 예정이다. 건립 예상 세대수는 1,170세대로, 이중 분양주택과 임대주택은 각각 937세대, 233세대다. 조합원·일반분양은 ▲16평(65세대) ▲24평(199세대) ▲30평(47세대) ▲34평(517세대) ▲43평(109세대) 등이다. 정비기반시설로 지어지는 공공청사는 건축물 형태로 기부채납된다. 공공청사는 지하3층에서 지상4층으로 지어지며, 각 층별로는 ▲B3층(농구장·수영장) ▲B2층(공용주차장) ▲B1층(지하주차장) ▲1층(어린이집) ▲2층~4층(주민센터) 등으로 구성된다. 사업대상지 면적은 65,899㎡로, 기존 용도지역은 ▲제1종일반주거지역(18,147㎡) ▲제2종일반주거지역(7층이하·29,446㎡) ▲제2종일반주거지역(18,306㎡)이 혼재돼 있다. 대상지 내 도시계획시설은 ▲도시계획도로 3개 ▲공공청사(시흥4동 주민센터) ▲공영주차장이 있다. 전체 395개 필지 중에서 사유지와 구유지는 각각 358개, 37개 등으로 집계됐다.
대조1구역이 '조합장 리스크'로 인해 1년째 시공사인 현대건설에 공사비용을 지불하지 못하고 있는 가운데, 조합원 분양계약 체결을 위한 총회 속행이 가능할지 정비업계 관심이 모아진다. 일각에선 둔촌주공 사태를 떠올리며 현대건설의 공사중단 가능성도 배제할 수 없다는 관측이 나오지만, 대조1구역이 조합장 직무대행 체제에서 조합원들의 금전적 피해를 최소화할 방안을 마련할 수 있을지가 업계 최대 관심사다. 15일 정비업계 따르면 대조1구역 재개발 조합(직무대행자 유도엽 변호사)은 이달 3일 예정돼 있던 조합원 분양계약 체결을 위한 임시총회를 개최하지 못했다. 서울서부지방법원이 조합원이 제기한 총회개최금지 가처분 신청(2023카합50518) 관련 인용 결정을 내렸기 때문이다. 양보열 전 조합장이 현재 법원으로부터 직무집행정지 가처분 결정을 받은 상태라, 조합장으로서의 총회 소집권한(직권상정)을 인정받지 못한 것이다. 양보열 전 조합장은 총회 소집권한이 없는 상황에서 지난 달 19일 [2023년 제2차 임시총회] 개최공고를 냈다. 총회 상정키로 한 안건은 ▲제1호(조합원 분양계약 체결) ▲제2호(조합원 부담금 대출 금융기관 선정) ▲제3호(조합 사업비 추경예산 및 수입예산 변경) ▲제4호(자금의 차입과 그 방법·이자율 및 상환방법) 등이다. 이중 단연 시급했던 안건은 조합원 분양계약 체결의 건이다. 대조1구역은 지난해 은평구청으로부터 착공신고를 득해 공사에 착수했지만, 시공사인 현대건설에 지급해야 할 공사비를 미납하고 있다. 예정대로 총회가 개최됐더라면, 조합은 이달 조합원들과 분양계약을 체결한 뒤, 다음 달 계약금(10%)과 중도금(30%)을 받아 현대건설에 지급할 계획이었다. 다만 총회개최금지 가처분 신청이 받아들여지면서 물리적인 일정을 감안하더라도 연내 공사비 지급 가능성은 현저히 낮아진 상황이다. 현대건설 관계자는 "조합 내분으로 착공 후 1년이 지났음에도 공사비를 전혀 받지 못하고 있는 상황인데, 하루 속히 조합 정상화가 이뤄져 안정적인 사업 도모가 가능해졌으면 하는 마음"이라며 "조합원들의 의견이 한 방향으로 잘 모아진다면 '공사 중단'과 같은 최악의 상황은 오지 않을 것이라 생각한다"고 설명했다. 비송사건절차법 제85조(직무대행자의 상무 외 행위의 허가신청)에 따르면, 조합 직무대행자(유도엽 변호사)는 조합원 분양계약을 위한 임시총회 허가를 법원에 신청할 수 있다. 통상적으로 직무대행자는 집행부 구성의 효력을 둘러싼 각종 소송 과정에서, 조합 집행부 직무가 정지됐을 경우 법원이 선임한다. 조합 직무대행자는 사업이 중간에 표류하지 않게끔, 분양계약은 물론 계약의 이행과 자금 집행 등의 주요 업무를 수행할 수 있다. 업계 관계자는 "새로운 집행부가 구성되기 전까지, 직무대행자는 조합의 업무가 중단되지 않도록 연속성 확보 차원에서 법원이 선임하는 자리"라며 "대조1구역도 직무대행자가 상무 외 행위 허가 등의 법적 절차를 통해 공사 중단이라는 초유의 사태는 막아야 하는 상황"이라고 말했다. 이어 "공사가 한번이라도 중단될 경우, 향후 재개하기까지의 금전적 손실은 모두 조합원들이 고통 분담해야 할 몫"이라고 강조했다. 대조1구역은 지난 2021년 5월 양보열 전 조합장을 해임했지만, 이듬해 1월 선출 총회에서 다시 뽑혔다. 조합원A는 작년 3월 조합을 상대로 총회결의 효력정지 소송(2022카합50180)을 걸었지만, 기각됐다. 하지만 2심(서울고등법원·2022라20752)은 부분인용 결정을 내렸다. 우편투표 방식을 위배한 무효표(110표)가 최다득표자와 차순위득표자의 득표 차이(84표)를 초과하고, 개표가 시작되기 전 투표함을 열고 제출된 투표용지를 넣은 후 다시 봉인한 점 등을 감안할 때, 선거의 공정성이 현저히 침해되고 선거 결과에 영향을 미쳤다는 게 서울고등법원의 판결문 내용이다. 작년 12월엔 조합임원 직무집행정지 가처분소송(2022카합50649)과 총회결의무효확인 소송(2022가합36653)을 제기했고, 올해 2월 각각 인용결정과 승소판결을 받았다. 법무법인 산하가 대리하는 대조1구역은 조합원A를 상대로 항고(서울고등법원)와 재항고(대법원)까지 진행했지만, 올해 8월 대법원에서 심리불속행 기각 처리를 받았다. 대법원에서 상고 대상이 아니라고 판단해 기각한 것이다. 대조1구역 A조합원은 "단추가 어디서부터 잘못 꿰어졌는지 이제는 알 수가 없는 상황으로 고착화됐다"며 "점심시간 때, 함바집에서 식사하는 공사 인력들을 보며 마음을 놓고 있는 상황"이라고 불안한 마음을 토로했다. 이어 "모든 재개발은 개인의 사리사욕에서 비롯된다고 들었는데, 수백명 조합원들의 주머니 사정이 그리 녹록지 않기에 무탈하게 진행되기만을 바랄 뿐"이라고 설명했다. 지난 2019년 5월 최초 인가받은 관리처분계획(안)을 올해 5월 다시 변경 인가를 받았다. 변경된 관리처분계획(안) 주택공급물량은 총 2,451세대로, 조합원·일반분양(2,083세대)과 임대주택(368세대)으로 나뉜다. 조합원 1,492명의 분양 내역은 ▲공동주택(1,460명) ▲주택 및 상가(25명) ▲상가(6명) ▲순복음신학교(1명) ▲청산·수용(98명) 등으로 구성된다. 내년 초로 예정된 일반분양 물량은 483세대다.
한남4구역이 건설사업관리(CM) 업체 선정을 위한 일반입찰(적격심사)을 진행 중인 가운데, 총 6곳의 회사가 입찰제안서를 제출하며 치열한 경쟁을 예고했다. 건축심의 절차를 밟고 있는 한남4구역은 시공사 선정에 앞서, CM 업체를 선제적으로 뽑아 향후 발생할지 모르는 불필요한 설계절차를 최소화할 계획이다. 15일 정비업계 따르면 한남4구역 조합이 진행한 건설사업관리(CM) 선정 입찰에는 ▲무영씨엠 ▲해안건축 ▲건원엔지니어링 ▲한미글로벌 ▲삼우씨엠 ▲디에이그룹 등 총 6곳이 참여했다. 조합은 이달 20일(월) 이사회에서 서류심사와 기술제안서 평가를 진행해, 높은 점수를 받은 순서대로 상위 4개 업체를 선정할 예정이다. 오는 12월 예정된 대의원회에서 최종 1개 업체가 선정된다. 한남4구역은 당장 다음 주 예정된 이사회에서 대의원들과 조합원들이 보는 자리에서 각 회사가 프레젠테이션(PT) 발표를 하도록 안내했다. 권리소재지를 밝힌 조합원 20명이 현장 참석할 수 있다. 조합은 CM 선정의 필요성을 두고 조합원들 간 활발한 논의가 있었던 만큼, 투명하고 공정한 선정 절차가 진행될 수 있는 여건을 마련했다. CM 업무로는 ▲시공사 선정을 위한 입찰지침서 사전협의 ▲설계도서 및 공사비 비교분석 ▲Value Enginerring(설계안 적정성·경제성 검토) ▲주요 공종별 마감작업 및 자재선정 검토 ▲각종 대관업무 및 인·허가 업무 지원 등이 꼽힌다. 책임기술자(단장) 1명은 계약 기간동안 조합에 상주하며 일선 현장에서 업무를 진행해야 한다. 계약 예상기간은 2023년 12월 1일부터 2027년 8월 31일까지로, 업체들에게 공통적으로 안내됐다. 현재 한남4구역의 사업 추진 일정은 ▲건축심의 접수(2023년 12월) ▲사업시행계획안 인가(2024년 12월) ▲관리처분계획안 인가(2025년 12월) ▲이주 및 철거(2026년 1월~2027년 8월) ▲공사기간(2027년 9월~2030년 12월) ▲준공 및 입주(2031년 2월) 순이다. 조합은 시공사 선정을 위한 적정 시점을 계속해서 고민하고 있으며, 조합원들과 충분한 소통을 거쳐 진행하겠다는 방침이다. 한편 서울시는 [공공지원 시공사 선정 기준]에 의거해, 조합이 원활한 정비사업 추진을 위해 건설사업관리(CM) 업무에 관해 자문을 받을 수 있다는 내용을 신설하는 방향으로 행정예고를 진행 중이다. 공공지원 시공사 선정 기준 제5조제7항에 따르면, 조합은 시공사 선정 전에 건설공사에 관한 설계의 경제성 검토, 입찰관리, 계약관리, 시공관리 등 원활한 정비사업 추진을 위해 건설사업관리 업무 등에 관하여 자문받을 수 있다. 작년 11월 통과된 한남4구역 재정비촉진계획 변경(안)에 따르면, 정비계획 용적률과 예상 건립 세대 수는 각각 210.54%, 2,167세대다. 8년을 끌어왔던 재정비촉진계획 변경(안)이 인허가청의 문턱을 넘었지만, 조합은 세부 내용에 아쉬움이 있을 수밖에 없었다. 이에, 서울시·용산구청과 협의 끝에 예상 건립 세대 수를 2,270세대로, 재정비촉진계획 변경안(2,167세대)보다 103세대를 늘리는 방향으로 건축심의를 준비하고 있다. 정비계획 용적률도 상한용적률(226%)에 근접한 수치만큼 상향 조정하겠다는 목표다. 건축심의는 올해 12월 접수, 내년 1월 완료를 목표로 설정했다.
한남2구역이 대우건설과의 118프로젝트 가부 판단을 내년으로 유예한 가운데, 설계사 선정 등 협력업체 라인업 구상을 위한 입찰작업을 본격화했다. 현장설명회에는 총 8개 업체가 참석하며 관심을 나타냈지만, 보통 동향을 살피러 온 업체들도 있기에 실제 입찰 참여업체 수는 크게 하회할 전망이다. 한남2구역은 설계사 외에도 도시계획업체와 교통영향평가업체 등의 입찰을 동시다발적으로 진행하고 있다. 14일 정비업계 따르면 한남2구역 조합이 최근 진행한 현장설명회에는 ▲삼하건축사사무소 ▲디에이그룹 ▲나우동인건축사사무소 ▲토문건축 ▲하우드엔지니어링 ▲그룹환경종합건축사사무소 ▲명선유엔에이 ▲이가에이씨엠 등 8곳이 참석했다. 참여 업체는 사업수행능력평가서 및 입찰제안서를 이달 30일(목)까지 내야 한다. 응찰한 업체의 서류는 입찰 마감 후 개최되는 이사회에서 개봉된다. 조합원 총회에 상정되는 업체는 최대 4개 회사다. 입찰 참여 업체가 5곳 이상일 경우, 대의원회 의결을 거쳐 득표 순으로 조합원 총회에 4곳을 올리게 된다. 일정을 감안할 때, 총회는 내년 1분기 열릴 예정이다. 조합원들의 투표를 가장 많이 받은 입찰자가 우선협상대상자 지위를 확보하게 된다. 총회에 상정되는 회사의 순번은 평가 항목별 적격심사 결과에 따라 높은 점수를 받은 순으로 배정받는다. 한남2구역은 설계공모 방식으로 진행하려고 했으나, 최근 압구정3구역 입찰지침 위반 여파로 '적격심사' 방식을 택했다. 평가방법은 사업수행능력(40%)과 입찰가격(60%)으로 이뤄져 있다. 사업수행능력은 다시 ▲참여기술자(50%) ▲유사용역실적(40%) ▲신용도(10%)로 구성돼 있다. 입찰가격은 입찰자 전체의 평균가격 근사치를 기준으로 점수를 매긴다. 최저가 입찰이 아닌 평균가 입찰방법을 적용했다. 응찰업체가 5개 이상일 경우, 최고가와 최저가를 적어낸 2개 업체를 빼고 나머지 업체의 평균값을 적용한다. 적격심사 방식을 적용하지만, 설계자 역량을 비교할 수 있도록 설계제안서 제출이 가능하도록 입찰참여기준을 정했다. 설계제안서에는 ▲설계개요 ▲배치도 ▲종·횡단면도 ▲단위세대 평면도 ▲단지 내 조경 및 입면 디자인 등이 포함되어야 한다. 단, 서울시 2040플랜과 한강변 관리기본계획, 한남지구 재정비촉진계획 등의 상위 계획들을 모두 준수하는 범위 내에서만 설계자 재량에 따라 제안 가능하다. 현장설명회에 참여한 8개 업체 중 4개 업체(삼하·디에이·토문·나우동인)는 압구정 재건축 설계공모에 참여한 경험이 있다. 현재 한남뉴타운 내 설계 라인업은 ▲한남3구역(종합건축사사무소 건원) ▲한남4구역(에이앤유디자인그룹) ▲한남5구역(삼우종합건축사사무소)으로 이뤄져 있다. 한남2구역 사업 면적은 114,580㎡, 건축연면적은 339,535㎡다. 조합원 수는 908명으로, 건립 예상 세대 수는 총 1,537세대다. 분양주택과 임대주택은 각각 1,299세대, 238세대다. 앞선 내용은 지난 2021년 인가받은 사업시행계획(안) 설계도서 내용이다. 현 시점 설계도서 내용은 향후 대우건설의 고도제한 완화(118프로젝트 가능 시) 및 설계변경에 따라 계속해서 달라진다.
경기도 군포시청이 '산본1동1지구' 사업을 추진 중인 한국자산신탁에 도시 및 주거환경정비법 위반에 대한 의견제출을 통지하면서 토지등소유자들의 관심이 모아진다. 현재 산본1동1지구는 입찰에 참여한 현대건설이 지하 연면적을 늘리는 방향으로 혁신설계를 가져와, 관련 논의도 한창이다. 모두 조합원들의 분담금과 직결되는 터라, 한국자산신탁의 향후 역할과 해결 방법에 조합원들의 초점이 맞춰지고 있다. 13일 정비업계 따르면 군포시청은 최근 산본1동1지구 사업시행자인 한국자산신탁에 '도시 및 주거환경정비법' 위반에 따른 시정명령 등 처분을 위한 사전통지를 했다. 한국자산신탁이 사업시행자가 아닌 정비사업위원회로 하여금 정비사업 업무를 수행하게 하고, 정비사업위원회 운영비용을 신탁 수수료가 아닌 토지등소유자가 부담할 차입금에서 사용하고 있는 사실을 확인한 데 따른 후속 조치다. 군포시청은 '도시 및 주거환경정비법'에 근거하지 않은 정비사업위원회의 정비사업 업무 및 정비사업과 관련된 일체 업무 수행을 금지했다. 또한, 정비사업위원회 운영비로 사용하는 비용을 신탁 수수료에서 지급하라는 내용의 사전 처분도 한국자산신탁에 내렸다. 올해 9월 자금차입내역과 금전출납부 등을 토지등소유자가 모두 확인할 수 있도록 온라인 공간에 즉시 공개하라는 내용의 이행명령도 추가됐다. 이에 대해, 한국자산신탁은 정비사업위원회를 구성할 때 운영기구의 역할을 작년 12월 토지등소유자들을 상대로 한 전체회의에서 승인받았음을 의견서로 제출했다. 시행규정과 운영규정, 정비사업비 예산 안건을 모두 통과시켰기에, 법적으로 문제가 없다는 점을 밝힌 것이다. 또한 정비사업위원회 운영비는 신탁 수수료가 아닌, 사업비로 집행하는 것이 타당하다는 공식 입장도 명확하게 전달했다. 한국자산신탁이 지난해 산본1동1지구를 수주할 때, 최초로 제안한 신탁 수수료율은 분양대금의 2.1%다. 이후 최종적으로 제안한 금액은 1.8%다. 당시, 임대수익을 제외한 분양대금의 1.8%는 약 220억원 수준으로 안내됐다. 한국자산신탁은 정비업체(정비사업전문관리업자) 용역비용도 자사 부담으로 하는 만큼, 이를 감안한 실질적인 신탁 수수료율은 1.5%대임을 강조하며 토지등소유자들에게 홍보했다. 신탁보수 지급시기도 ▲1회차(관리처분계획안 인가, 10%) ▲2회차(분양 계약금 수납시, 10%) ▲3회차~8회차(분양대금 중도금 수납시, 각 10%) ▲9회차(분양대금 잔금 수납시, 10%) ▲10회차(이전고시, 5%) ▲11회차(청산시, 5%) 등 총 11회차에 나눠 분할지급 받기로 결정했다. 관리처분계획(안) 인가 전까지 수수료를 받지 않겠다는 점을 어필한 것이다. 다만, 사업시행자 지정 동의서를 받을 때 안내됐던 신탁보수 내용은 이달 26일(일) 예정된 전체회의에서 대폭 바뀔 예정이다. 우선, 신탁보수 금액은 정률제(분양수입의 1.8%)에서 정액(190억원)제로 변경될 예정이다. 분양가상한제 규제가 완화된 지금 시점에선, 분양수입이 증가할 것으로 예상되기에 소유주들 입장에선 정액제가 유리할 수 있다. 당초 한국자산신탁이 부담하기로 했던 정비업체 용역비용은 사업비로 지급한다. 현대건설을 시공사로 선정한 후엔, 입찰보증금을 사업비로 전환해 사용하는데, 이때 전환한 사업비로 전체 신탁보수액(190억원)의 10%를 수취하는 방향으로 가닥이 잡혔다. 물론 이와 같은 내용은 이달 예정된 전체회의에서 토지등소유자들의 동의를 받아야 한다. 인허가청인 군포시청에서 도정법 위반과 관련해 의견 제출을 요청하면서, 한국자산신탁은 정비사업위원회 역할에 대해 충분한 설명하며 상반된 이견을 좁혀나가야 하는 상황이다. 군포시엔 현재 ▲산본1동1지구(한국자산신탁) ▲산본1동2지구(KB부동산신탁) ▲금정역 역세권(한국토지신탁) 등의 신탁방식 정비사업장들이 돌아가고 있다. 공교롭게도 3곳 모두 사업시행자 지정 후 시공사를 선정하고 있는 단계로, 입찰 과정에서 시공사와 관련된 조합원 간 여러 논쟁도 발생하고 있다. 일례로 산본1동1지구에 입찰한 현대건설은 혁신설계(안)에 지하 연면적을 늘려와, 평당 공사비는 유지한 채 총 공사금액을 증액시켜왔다. 현대건설은 기존 설계안의 상품성이 떨어진다는 판단 하에, 세대당 주차면수를 개선하고 조합원들에게 필요한 세대창고를 만들어 왔다는 설명이다. 하지만 일부 조합원들은 총 공사금액을 늘려 사업성을 확보하기 위한 움직임으로 해석하고 있어, 이에 대한 충분한 설명이 뒷받침되어야 한다는 지적이 나온다. 보통 시공사들이 평당 공사비는 건드리지 않고, 총 공사금액을 늘리는 방법으로 지하층 공사 연면적을 늘리는 경우가 많은 탓이다. 지하층 공사는 별도 건축심의를 받지 않고 교통영향평가만 받으면 된다. 특히 지상층에 건축물을 올리는 것보다 공사 단가도 저렴하다. 다만, 조합원 입장에선 지하층은 서비스 면적에 포함되기 때문에 수익이 발생하진 않는다. 물론 세대당 주차 면수가 증가하면서 상품성이 일부 개선될 여지는 있지만, 수입보단 비용 관점에서 접근할 수 밖에 없다.
압구정5구역이 설계공모 작품 전시관을 운영 중인 가운데, 해안건축·건원건축·에이앤유는 홍보 여건이 제한된 오프라인보다 온라인 중심의 홍보전략을 펼치며 조합원들의 표심 사로잡기에 나서고 있다. 경쟁후보 모두 조합원 100% ▲한강조망 ▲남향 ▲맞통풍 ▲3면 개방을 약속한 가운데, 압구정5구역 설계권을 차지할 설계사무소는 오는 11일 임시총회에서 투표로 결정된다. 기호1번을 배정받은 해안건축의 프로젝트명은 '트레스트지 압구정(TRESTIGE APGUJEONG)'이다. 우선, 주동은 6호 조합 형태의 3개동이 한강변에 일렬로 배치된다. 3개 주동 모두 맨 꼭대기층에는 스카이커뮤니티가 들어가고, 그 다음 층이 대형 펜트하우스다. 일반분양과 임대주택이 들어가는 1개동은 29층 높이로 압구정로 쪽에 배치된다. 재건축을 통해, 공급면적과 실사용면적은 기존 대비 각각 1.24배, 1.76배 증가한다. 조합원들의 분담금 감소 방안으로는 상가 수익(4,000억원)을 제시했다. 갤러리아 백화점과 바로 연결되는 고급 상가를 계획하고, 2,000평 규모를 지하화해 용적률을 사용하지 않겠다는 설명이다. 필로티(12m)와 PIT층(4m·방습과 오염방지를 목적으로 한 최하층)의 높이를 감안할 때, 조합원 세대가 분양받는 2층은 기존 아파트의 8층 높이로 계획이 잡혔다. 층수 상관없이 전 세대 한강조망권 확보가 가능하다는 논리가 여기서 나온다. 기호2번인 종합건축사사무소 건원의 프로젝트명은 'The MARK 5'로, 분담금 제로화를 실현하겠다는 목표다. 일반분양 물량을 139세대 추가 확보하고, 용적률에 포함되지 않는 상가 분양(갤러리아 명품관 B1층과 동일 레벨)을 계획하고 있다. 상가 분양분 1,800평 확보를 통해 분양이익은 약 3,500억원 이상 확보가 가능하다는 입장이다. 일반분양 추가확보를 통한 분양이익은 약 7,000억원 이상으로 계산하고 있다. 건원건축도 해안건축과 마찬가지로 한강에 최대한 밀착하는 방향으로 3개 주동을 일렬로 배치했다. 아파트 최저층은 현재 한양1·2차 7층 높이로 전 세대 한강조망권을 확보했다. 3면 개방 특화설계를 통해, 서비스면적에 해당하는 발코니면적과 테라스면적 확보로 실사용면적은 기존 대비 약 44% 증가한다. 마지막 후보인 에이앤유디자인그룹의 프로젝트명은 'AURA APGUJEONG'이다. 에이앤유는 다른 후보들과 달리, 주동 배치를 한강변에 일렬로 배치하는 대신 삼각형으로 배치했다. 동간거리는 최소 78m에서 최대 110m다. 한강변에서 멀리 있는 주동의 경우, 6개층 높이의 필로티(43m)를 통해 막힘없는 한강뷰가 가능하다는 점을 강조했다. 재건축을 통해, 전 세대 공급면적은 기존 대비 최대 5.7평 늘어난다. 마찬가지로 발코니와 테라스, 대피공간을 통해 서비스면적을 충분히 확보했다. 플로팅 매스를 통해 조합원들이 들어가는 주택과 일반·임대주택을 분리했으며, 외부인의 출입도 제한하는 방향으로 설계됐다. 압구정5구역 조합은 이달 10일(금)까지 홍보전시관을 운영한다. 다만, 현장 홍보관을 방문한 조합원들은 설계사무소 직원들을 상대로 질의를 하거나 답변을 요구할 수 없다. 궁금한 사항이 있을 경우엔 질의서를 통해서만 답변을 받을 수 있다. 정비사업 계약업무 처리기준 제14조(입찰참여자의 홍보 등)에 따라, 토지등소유자를 상대로 한 개별적인 홍보 및 물품, 금품 제공을 금지시키고 있다.
올해 하반기 정비사업을 뜨겁게 달군 여의도 한양아파트 시공사 선정 절차가 결국 기약 없는 중단을 맞이했다. 포스코이앤씨와 현대건설은 치열한 수주경쟁을 펼쳤음에도 불구, 승패를 결정짓지도 못한 채 홍보관 철거에 들어갔다. 한양아파트는 정비계획(안)에 빠져있는 근린생활시설(롯데슈퍼)을 포함시켜 시공사 선정을 진행하면서 서울시로부터 입찰중지 권고를 받았다. 9일 정비업계 따르면 현대건설과 포스코이앤씨는 여의도 한양아파트 조합원들을 대상으로 운영해 오던 홍보전시관 철거에 들어갔다. 현대건설이 먼저 철거 작업을 완료한 상황이고, 포스코이앤씨도 이번 주 내로 정리할 예정이다. 당초 지난 달 시공사 선정을 위한 전체회의가 열렸어야 했지만, 서울시가 입찰지침서 위반 소지 가능성을 거론하면서 무기한 연기됐다. 시공사들도 막대한 홍보비용을 투입했기에 아쉬움을 토로하고 있다. 일각에선 포스코이앤씨와 현대건설이 미흡한 업무처리로 작금의 사태를 만든 사업시행자(KB부동산신탁)를 대상으로 손해배상을 제기할 수 있다는 이야기도 흘러나왔다. 물론 두 곳 모두 '여의도 한양아파트 조합원들과 끝까지 함께 하겠다'는 내용의 현수막을 내걸며 손해배상 관련 세간의 추측을 단번에 일축했다. 사업시행자인 KB부동산신탁에 소송을 건다는 건 결국 한양아파트 조합원들에게 칼을 겨누는 것과 동일하기 때문이다. 2개 건설사 모두 기 투입된 매몰비용이 있고, 수주경쟁에 자신감을 갖고 있기에 향후 재개될 경우 경쟁에 나설 예정이다. 롯데슈퍼 협의가 마무리돼, 시공사 선정이 재개되기 전까지는 상황을 살피며 준비하겠다는 게 공통된 입장이다. 여의도 한양아파트가 현재 문제점을 치유하기 위해선, 롯데슈퍼의 동의를 받아야 한다. 롯데슈퍼는 올해 8월 한양아파트 정비계획 변경(안) 공람공고 기간에 구역계에서 제외해 달라는 의견을 제출했다. 문제는 롯데슈퍼가 구역계에서 빠질 경우, 한양아파트 정비계획(안)과 사업성은 모두 틀어질 수밖에 없다. 사업시행자인 KB부동산신탁과 정비사업위원회에서 롯데슈퍼의 동의를 얻어, 현재 공람공고를 마치고 대기 중인 정비계획(안)을 서울시 도시계획심의위원회에서 최대한 통과시키는 방향으로 업무를 진행해야 한다. 한양아파트 입주자대표회의는 롯데슈퍼가 점유 사용하고 있는 토지(약 23평)와 관련, 재건축 사업을 진행해야 한다는 이유로 임대차계약 갱신 불가를 통보하기도 했다. 여의도 한양아파트 A조합원은 "여의도 '1호 재건축' 타이틀 확보에 욕심을 내면서, 작금의 사태가 벌어진 거 같다"며 "정비계획(안)이 확정되고 면밀한 검토를 거쳐 진행했더라면 얼마나 좋았을까"라며 아쉬움을 토로했다. 이어 "사업시행자인 KB부동산신탁, 정비업체인 다인에이드는 물론 이들의 업무를 검증하지 못한 정비사업위원회까지 모두 시공사 입찰지침 위반 관련 책임 소재에서 자유로울 수 없을 것으로 본다"고 말했다. 또 다른 B조합원은 "조합원들끼리 서로 모여 최근 문제에 대해 이야기하면, 영등포구청-서울시-국토부에 끊임없이 민원을 제기한 것도 영향이 있었을 거 같다"며 "조합원도 사람이기에 선호하는 건설사가 있는 건 당연하지만, 상대 건설사를 계속해서 흠집내기 위한 목적으로 무차별적 민원을 제기한 부분에 대해선 향후 시공사 선정을 재개할 때 다시 한번 생각해볼 사안"이라고 강조했다.
![[단독] DL이앤씨·현대엔지니어링, 금정역세권 '입찰지침 위반'…조합원 "분담금 걱정"](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20231145/art_16994251488538_4032bd_178x118_c0.png)
DL이앤씨-현대엔지니어링 컨소시엄이 경기도 군포시에 위치한 금정역 역세권 수주에 나선 가운데, 최근 제출한 입찰제안서가 입찰지침을 위반해 향후 수의계약 체결 과정에서 진통이 예상된다. 입찰에 참여한 두 건설사는 원안설계에 대한 도급공사비를 제출하지 않았고, 실착공 이후에도 물가상승(Escalation)이 가능한 조항을 새롭게 넣었다. 조합원들은 분담금과 직결되는 사항인 만큼 상당한 우려를 표하고 있는 실정이다. 8일 정비업계 따르면 금정역 역세권 정비사업위원회는 최근 DL이앤씨와 현대엔지니어링이 제출한 입찰제안서를 살펴본 결과, 다수의 입찰지침 위반 내용을 발견해 양사에 공문 형태로 통지했다. 입찰지침과 다른 내용은 ▲원안설계에 대한 공사비 미제출 ▲간접공사비(지장물 철거·이설 공사비) 제외 ▲물가상승 적용방법 변경 ▲지질여건에 따른 공사비 변동 가능성 포함 ▲실착공 이후 준공시까지 물가상승 적용 등이 꼽힌다. 사업시행자인 한국토지신탁과 정비사업위원회에서 만든 입찰지침을 위반한 내용은 대부분 '공사비'와 관련 있다. 금정역 역세권에서 시공사에게 제안한 예정가격은 평당 580만원(±3% 변동 가능)이다. 평당 580만원에서 3% 증액된 금액까지가 입찰 상한가(597만원)다. 사업시행자는 공사비 예가 검증을 통해 평당 공사비 597만원이면 충분하다는 판단 하에, 해당 입찰금액으로 시공사 선정 절차를 밟아왔다. 1차 입찰이 유찰된 후, 정비사업위원회는 공사비 증액을 위한 긴급회의를 개최했다. 정비사업위원회는 580만원에서 변동 가능한 비율을 ±3%에서 ±10%로 바꿔야 한다는 의견을 개진했다. 입찰 상한가를 기존 597만원에서 638만원까지 증액해야 한다는 게 요지다. 1차 입찰 유찰의 원인을 낮은 공사비에서 찾은 것이다. 다만 한국토지신탁은 1차 입찰에 기재한 예정금액이 적정 수준임을 조합원들에게 설명했다. 정비사업위원들이 모인 회의 석상에서도 조합원들은 분담금 증가 우려를 제기했고, 결국 공사비 변동 없이 2차 입찰을 진행키로 결론났다. DL이앤씨와 현대엔지니어링은 1차 입찰은 참여하지 않았지만, 2차 입찰에 응찰했다. 동일한 공사비로 2차 입찰에 들어온 건, 평당 공사비 580만원(±3% 변동 가능)이 충분하다는 자체 판단이 있었을 것으로 업계는 보고 있다. 두 건설사가 참여하면서 수의계약을 체결하는 방향으로 전체회의 안건 상정이 가능해졌다. 하지만 입찰지침과 다른 내용으로 사업 제안서를 제출하면서, 수의계약 체결로 넘어갈 수 있을지에 대해선 지켜봐야 한다는 관측이 나온다. DL이앤씨-현대엔지니어링은 향후 공사비를 증액할 수 있는 조건으로 바꿔놓음으로써 여러 가능성을 열어둔 상황이다. 대형건설사 A소장은 "입찰지침 위반을 판단하는 주체는 사업시행자이기 때문에, 한국토지신탁과 정비사업위원회 결정에 따라 2개 건설사의 입찰자격은 박탈될 수 있다"며 "2개 건설사가 컨소시엄을 구상해 들어왔다는 건, 어느 정도 건설사들 간에는 교통정리가 끝났음을 알 수 있는 대목"이라고 말했다. 이어 "시작 단계부터 조합원들에게 불리한 공사 조건을 들고 왔다는 점에 대해서 조합원들의 고심도 커질 수밖에 없다"고 부연했다. 입찰에 참여한 건설사는 발주자(한국토지신탁·정비사업위원회)의 입찰지침 규정을 준수해야 한다. 이를 위반할 경우, 사업시행자는 입찰자격을 박탈할 수 있다. 시공사 선정기준 및 방법은 사업을 시행하는 발주자가 결정할 수 있는 고유 권한이다. 한국토지신탁은 ▲마감재 ▲물가상승 ▲지질여건 등을 사전에 검토해 무분별한 공사비 인상이 가능한 구조를 막는 역할을 한다. 예정가격을 자체 산출해 입찰을 제안했던 것이다. 특히, 대상 사업지는 금정역(1호선)을 품은 역세권 지역으로 입지적으로도 충분한 강점을 가진 곳이다. 길 건너편 위치한 안양IT단지와 안양국제유통단지 등의 업무지구도 든든한 배후수요로 뒷받침하고 있다. 한국토지신탁과 정비사업위원회도 이 점을 감안해 적정 입찰가를 도출했지만, DL이앤씨와 현대엔지니어링은 공사비가 낮다는 판단 하에 입찰지침과 다른 내용의 조항을 포함시켰다. 금정역 역세권 A조합원은 "2개 건설사 모두 금정역 역세권 수주의욕을 내비쳤던 곳이라, 컨소시엄 형태가 아닌 단독으로 들어왔을 경우 조합원들에게 더 유리한 사업조건이 제시될 것으로 기대했다"며 "DL이앤씨와 현대엔지니어링이 서로 출혈경쟁 없이 손을 잡기로 합의한 점은 아쉽지만, 공사비 증액 가능성을 열어두고 사업을 제안했다는 점에 대해선 조합원들 사이 아쉽다는 반응이 지배적"이라고 말했다. 또 다른 B조합원은 "입찰지침서에는 실착공 후 물가상승은 없다는 내용이 기재돼 있지만, 건설사 제안서에는 실착공 후에도 건설공사비지수에 따라 매달 적용하겠다고 나와 있다"며 "보통 도급계약을 체결하고 향후 조합원 이주까지 완료하면 시공사들의 협상권이 점점 커지는 것으로 알고 있지만, 계약도 체결하기 전에 조합원들에게는 다소 불리한 조건을 가져와 맞붙는 구조로 흘러가고 있다는 점은 안타깝다"고 설명했다.
송파구 가락동에 위치한 가락미륭아파트가 시공사 선정을 진행 중인 가운데, 포스코이앤씨가 출혈경쟁 없이 무혈 입성할 것으로 전망된다. 포스코이앤씨는 보유중인 '더샵(The sharp)' 브랜드로 가락미륭아파트 재건축 사업에 참여할 예정이다. 7일 정비업계 따르면 가락미륭아파트 재건축 조합(변용기 조합장)은 이날 공동사업시행 건설업자 선정을 위한 2차 입찰공고를 냈다. 포스코이앤씨의 단독 입찰로 1차 입찰에서 유효 경쟁이 성립되지 않아, 지체없이 바로 2차 입찰에 착수한 것이다. 현장설명회는 이달 15일(수) 열리며, 입찰제안서 마감일은 내년 1월 2일까지다. 1차 입찰 당시 현장설명회엔 ▲포스코이앤씨 ▲대우건설 ▲HDC현대산업개발 ▲대방건설 등이 참여했다. 1차 입찰 경쟁이 유찰되면서, 당초 12월로 예정돼 있던 가락미륭아파트의 시공사 선정 총회도 내년으로 넘어가게 됐다. 조합은 2024년 1월 시공사 선정과 함께 사업시행계획(안) 수립 안건도 한번에 다룰 예정이다. 포스코이앤씨가 2차 입찰에서도 단독 응찰할 경우, 조합은 수의계약(Private) 형태로 전환해 시공사 선정 절차를 진행하게 된다. 입찰할 때에는 현금 50억원과 보증서 50억원을 조합에 제출해야 한다. 설계업체인 나우동인건축사사무소가 산출한 공사비 예가는 2,238억원(VAT 별도)으로, 건축연면적 99,995㎡(지상 61,710㎡+지하 38,285㎡)를 기준으로 책정됐다. 앞선 건축연면적은 향후 사업시행계획(안) 인가를 받는 과정에서 변동될 수 있다. 총 공사비를 건축연면적으로 나눈 평당 공사비는 740만원이다. 최근 GS건설과 현대엔지니어링이 맞붙은 가락프라자 아파트의 공사비 예가(780만원)보다 40만원 적다. 대여금 예정가격은 약 401억원이다. 시공사는 직접 차입해 조합에 대여하거나, 보증을 제공해 조합이 직접 자금을 차입할 수 있게끔 지원해야 한다. 공동사업시행 방식은 조합이 시공사와 함께 재개발 사업을 추진하는 방식이다. 조합은 재건축 사업의 주요 의사결정을 담당하고, 시공사는 자금조달과 분양을 책임지는 형태다. 물론 시공사는 미분양 위험을 떠안는 대신 분양수입금에 대한 이익도 조합과 배분한다. 업계는 포스코이앤씨가 경쟁 없이 가락미륭아파트 시공권을 확보할 것으로 내다보고 있다. 조합원 입장에선 경쟁입찰이 성립될 경우, 시공사로부터 조금이라도 더 나은 공사 조건을 받기가 수월해진다. 최근 가락프라자 시공권을 확보한 GS건설은 착공 이후 물가상승(Escalation)을 적용하지 않겠다는 조건을 제안했다. 입찰일(공사비 산정 기준)로부터 착공까지는 건설공사비지수를 적용하되, 착공 이후엔 물가상승을 이유로는 올리지 않겠다는 점을 밝혔다. 물론 향후 설계변경이 예상되어 있는 만큼, 공사비 인상을 위한 요인은 많다. 가락미륭아파트는 지난 2019년 제14차 서울시 도시계획위원회에서 수정가결 받으며, 구역지정이 이뤄졌다. 2020년 지정고시된 정비계획(안)에 따르면, 가락미륭아파트는 재건축 사업을 통해 총 612세대로 탈바꿈한다. 60㎡ 이하 세대 수는 249세대, 60-85㎡ 이하 세대 수는 363세대로 계획됐다. 용적률 체계는 ▲기본용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(230%) ▲법적상한용적률(299.25%)로 구성된다. 상한용적률(230%)에서 법적상한용적률(299.25%)까지 완화된 용적률(69.25%)의 절반은 공공임대주택(소형)으로 지어야 한다. 법적상한용적률 확보에 따른 공공임대주택은 102세대로, 전용면적 45㎡와 59㎡ 각각 78세대, 24세대로 구성된다. 최고 높이는 해발고도 105m 이하로, 건축물 높이는 21층까지 지을 수 있다.
서울시가 안전과 직결되는 공공건설 주요 시공은 하도급을 금지하고, 공공분야에서만 시행됐던 불법 하도급 단속을 민간 공사까지 확대한다. 또 감리의 독립성을 담보하고자 제도를 손질하고, '서울 건설산업 발주자협회' 구성을 통해 건설산업 혁신을 단행할 계획이다. 시의 건설혁신 대책은 제2세종문화회관 등의 건립부터 적용될 예정이다. 시는 7일 '부실공사 ZERO 서울' 조성을 위한 서울형 건설혁신 대책을 마련했다. 부실공사가 발생할 때마다 마련했던 단편적 대책에서 벗어나 건설산업 체질을 바꾸고 부실의 고리를 끊겠다는 의지로 보인다. 시는 그간 일어났던 인천 검단아파트 주차장 붕괴, 도림보도육교 처짐 사고 등 각종 부실시공의 현주소를 언급하며 향후 3개 부문, 8가지 핵심과제를 선정해 발표했다. 시는 공공과 민간 부문별 개선방안을 마련하고 법 개정이 필요한 사항은 정부에 건의할 방침이다. 핵심과제로는 ▲부실공사 업체 초강력 제재 ▲주요 공종 하도급 전면 금지 ▲감리 현장감독 시간 확보(이상 공공 공사) ▲민간공사 관리 사각지대 해소 ▲민간공사 감리 독립성 확보(이상 민간 공사) ▲현장 근로자 시공능력 향상 ▲가격 중심 입찰제도 철폐 ▲(가칭)서울 건설산업 발주자협회 설립(이상 산업체질) 등이 포함됐다. 우선 시는 철근·콘크리트 공사 등 건축 품질, 안전과 직결되는 주요 시공의 하도급을 금지한다. 저가 불법 하도급 문제를 뿌리 뽑기 위해 주요 공종은 100% 직접 시공을 원칙으로 한다. 불가피하게 하도급이 시행되는 경우에는 '하도급 계약 적정성심사' 대상 금액기준을 현재 원도급액 대비 82% 미만에서 90% 미만으로 강화하고, 수수료를 10% 이상 남기는 계약에 대해서는 엄격하게 검증할 방침이다. 또 공사를 총괄 관리·감독해야 하는 감리원의 과도한 서류 업무를 과감히 없애고 현장에 나가 업무 보는 시간을 부여한다. 시는 현장감독 공백을 보완할 수 있는 '공사장 동영상 기록관리'를 모든 공공시설 공사장으로 확대하고 영세한 공사현장에는 공사 기록용 촬영장비를 대여한다. 민간건설 분야에선 하도급 관리·감독을 대폭 강화하고 감리의 독립성을 담보하기 위해 제도를 손질한다. 기존에 공공분야에서만 시행됐던 불법 하도급 단속을 민간 공사까지 확대하고 조합·건축주 등의 요청 시 지역건축안전센터가 하도급 계약 적정성 검토를 지원한다. 아울러 시공품질 관리를 위해 강우 중 콘크리트 타설을 원칙적으로 금지하고 불가피하게 타설한 경우에는 의무적으로 강도를 점검한다. 기존에 주택건설 공사에만 적용됐던 감리비 공공 예치·지급제도를 일반건축물 공사에도 도입하기 위해 정부에 관련 규정 정비를 요청할 계획이다. 특히 시는 시공 미숙, 덤핑 입찰(저가 수주) 등 건설 산업에 수십 년간 뿌리내려 온 고질적 관행과 체질도 바꾼다. 숙련된 기능공 양성을 위해 '기능등급 승급 교육'을 지원하고, 등급이 높을수록 더 많이 받는 '차등 노임체계' 도입안을 정부에 건의할 계획이다. 콘크리트, 철근공 등 구조안전 관련 주요 공종에서 중급 중심 이상의 숙련공을 배치하고, 외국인 근로자는 기능 테스트를 거치도록 한다. 시는 입찰제도 개선도 추진한다. 종합평가낙찰제(이하 종평제)의 기술이행능력평가 만점 기준을 높여 기술 변별력을 확보하고, 현재 300억원 이상 공사에만 적용되는 종평제를 100억원 이상까지로 확대하는 방안을 행안부에 건의한다. 300억원 미만 공사에 적용되고 있는 적격심사는 일정 점수 이상이면 최저가 입찰자가 낙찰자로 결정돼 '저가 투찰 유도', '페이퍼 컴퍼니 양산' 등 부작용이 많다는 것이 시의 설명이다. 마지막으로 시는 '(가칭)서울 건설산업 발주자협회'를 구성해 공공기관·민간 정비사업조합·전문가와 함께 전문성도 높여나갈 방침이다. 협회는 발주자 대상 교육과 함께 민간 정비사업조합 컨설팅, 하도급·감리계약 적정성 검토, 현장근로자 전문기능 교육, 신규 발주정보설명회 등 건설산업 지원 기능을 수행하게 된다. 유창수 행정2부시장은 이날 협회에 대해 "발주자가 주인의식 책임 의식을 갖지 않는다면 산업이 근본적으로 변할 수 없다"며 "책임감을 갖고 공사 관리에 참여할 수 있도록 지원이 이뤄져야 한다"고 강조했다. 그러면서 "장기적인 실행력 확보를 위해 행정2부시장 직속 전담조직을 만들어 신규 과제를 발굴하고, 중앙정부와도 협력 체계를 구축하겠다"고 덧붙였다.
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