발행일(UPDATE): 2026년 03월 21일 07시 53분
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서강GS아파트가 약 1년간 이어져 온 조합장 공석 사태를 종결한다. 일신상의 사유로 직위를 내려놓았던 김남호 전 조합장이 금번 선거 때 단독 입후보자로 나서며 신임 조합장으로 선출됐다. 조합은 서울시 사전자문 통과를 목표로 멈췄던 업무를 재개할 예정이다. 3일 정비업계 따르면 서강GS아파트 리모델링주택조합은 최근 임시총회를 열어 새로운 조합장 선출에 나섰다. 총회에선 ▲제1호(조합장 선출 건) ▲제2호(조합규약(안) 변경 승인 건) ▲제3호(24년 임시총회 예산(안) 승인 건) ▲제4호(24년 임시총회 참석비 지급 승인 건) 등의 안건이 상정돼 모두 원안대로 처리됐다. 전체 조합원(404명) 중 232명이 의결권을 행사했고, 김남호 신임 조합장은 200표 지지를 받았다. 김 조합장은 건강상의 이유로 1년 전 사퇴했지만, 표류하고 있던 리모델링 사업 추진을 위해 다시 입후보하는 의사결정을 내렸다. 김 조합장은 "한강변 좋은 입지를 가진 우리 아파트의 사업성에 집중한 나머지, 속도에 너무 집중한 경향이 있었다"고 회고하며 "조합원들과 충분한 소통이 부족했음을 느꼈고, 반성할 부분으로 생각한다"고 말했다. 이어 "원만하고 충분한 소통을 전제로 리모델링 사업을 차근차근 준비해 나가겠다"고 약속했다. 이날 조합규약 변경 안건도 의결됐다. 조합장 부재(사임 or 해임) 시, 임원뿐만 아니라 대의원도 조합장 직무대행을 할 수 있도록 내용이 변경됐다. 대의원 제적 수도 최소인원을 기존 11인에서 7인으로 줄였다. 1999년 준공돼 올해로 24년차를 맞이한 서강GS아파트는 여의도를 바라보는 한강 조망권을 갖춘 단지다. 지난해 1월 조합을 설립한 뒤 12월 시공사로 GS건설을 선정했다. 현재 사업지의 정비는 ㈜세종코퍼레이션, 설계는 포스코A&C가 업무를 맡았다. 조합은 기존 538세대에서 603세대로 일반분양 65세대를 계획하고, 용적률도 364%에서 509%로 높일 예정이다. 추가로 배치될 별동 설계 부분은 주민의견을 바탕으로 수차례 대안 검토가 진행 중인 상황이다.
중계본동 백사마을이 기존 주거지 보전사업이 아닌 일반 주택재개발사업으로 사업방식을 전환해 사업을 추진할 계획이다. 백사마을은 연말까지 설계자 계약과 통합심의 신청을 끝마치고, 내년 초까지 정비계획 변경 결정 고시를 받는 것을 목표로 하고 있다. 2일 정비업계 따르면 노원구청은 중계본동 백사마을의 정비구역 변경 및 정비계획 변경 결정을 위한 주민설명회를 최근 개최했다. 대상지는 올해 관리처분계획인가를 진행했으나, 합리적인 토지 이용과 사업성 개선을 도모하고자 정비계획 변경을 다시 추진 중인 상황이다. 이날 발표는 김경용 ㈜한림건축종합건축사사무소 대표가 맡아 진행됐다. 중계본동 주택재개발 정비구역의 총 면적은 187,951㎡로, 측량 결과를 반영해 기존 면적에 비해 27.3㎡의 면적이 감소했다. 대상지 진입부의 도로 폭원 확장으로 대규모 통행량에 대응한다는 방침이다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 공동주택용지와 주거지보전용지의 통합 계획으로 단절되지 않는 백사마을 주거 공동체가 조성된다. 이에 따라 주거지보전용지(A2)는 폐지되고, 공동주택용지(A1)가 147,782㎡로 면적이 크게 증가한다. 각각의 근린생활시설용지도 하나로 통합될 예정이다. 유치원용지는 변경 계획이 없고, 종교용지는 신설될 계획이다. 다만 공공청사(사회복지시설)와 유치원의 경우, 안전한 보행환경이 가능한 공간으로 위치가 변경된다. 정비기반시설은 세부적으로 ▲도로(3,849㎡) ▲보행자전용도로(85.2㎡) ▲공원(3,266㎡) ▲녹지(29,855㎡) ▲연결녹지(28,201㎡)▲경관녹지(1,653㎡)▲공공청사(1,131㎡) 등으로 구성된다. 공원은 기정 소공원 5개소에서 가로공원 2개소로 변경되며, 연결녹지와 경관녹지도 각각 2개소, 1개소로 바뀐다. 대상지의 용도지역은 ▲자연녹지지역 ▲제1종일반주거지역 ▲제2종일반주거지역(7층이하) ▲제2종일반주거지역으로 혼재돼 있는데, 용도변경을 통해 총 면적(187,951㎡) 중 78.6%를 제2종일반주거지역(147,782㎡)이 구성하게 된다. 순부담률은 기존 20.42%에서 20%으로 소폭 감소했다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(180%) ▲기준완화 용적률(200%)▲허용용적률(220%) ▲상한용적률(250%) 등으로 수립돼 있다. 백사마을은 2010 도시및주거환경기본계획 개정(서울시 고시 2010-97호)에 따라, 60㎡이하 주택을 전체 세대수의 20% 이상을 공급함에 따라 기준용적률 20%를 추가로 받았다. 허용용적률 인센티브는 열린단지(5%)와 돌봄시설(5%), 공공보행통로(5%), 방재시설(5%)을 통해 20%를 확보했다. 허용용적률에서 상한용적률로 가기 위한 인센티브(20%)는 토지 및 건축물 기부채납을 통해 받는다. 토지 기부채납은 ▲도로 ▲보행자전용도로 ▲공원 ▲연결녹지 ▲경관녹지 ▲공공청사 등이다. 기부채납 순부담률은 20%다. 계획된 주택규모별 세대수는 총 3,110세대로 일반분양 2,626세대와 임대 484세대로 각각 나뉜다. 기존 계획과 비교했을 때, 분양 세대수는 673세대가 늘었지만, 임대주택은 유지하게 됐다. 일반분양은 세부적으로 ▲59㎡(382세대) ▲74㎡(328세대) ▲84㎡(1,546세대) ▲101㎡(166세대) ▲114㎡(159세대) ▲129㎡(5세대) ▲135㎡(40세대)로 나타났다. 임대주택의 경우 39㎡(332세대)와 59㎡(64세대), 84㎡(88세대)로 분류된다. 추정비례율은 102.57%로 산정됐다. 이는 총수입(2조466억원)에서 총지출(1조6,573억원)을 빼고 난 뒤, 종전자산평가액(4,188억원)을 나눈 값이다. 인근 정비사업장의 시공자 선정사례, 물가상승률, 건설공사비지수, 지형 및 구조 등을 고려해 평당 공사비는 690만원으로 예상됐다. 일반분양가는 59㎡기준 평당 2,600만원 수준으로 예상됐다. 조합원분양가는 ▲59㎡(4.6억원) ▲74㎡(5.8억원) ▲84㎡(6.5억원) ▲101㎡(7.5억원) ▲114㎡(8.3억원) 등으로 산출됐다. 한편, 중계본동 백사마을은 협력업체 선정 과정에서 사업시행자인 서울주택도시공사(SH공사)가 주민대표회의와 협의 없이 강행하면서 문제가 일어난 바 있다. LH공사가 사업시행자로 있는 경기도 내 다른 현장에서는 주민대표회의가 직접 공고 주체로 나선다는 게 주민들의 한 목소리다.
용산구 남산공원을 품고 있는 동후암3구역이 세번의 도전 끝에 신속통합기획 후보지 대열에 합류했다. 지난 2021년 말 후보지 선정(1차)때부터 줄곧 재개발 의지를 피력해 온지 3년여 만이다. 동후암3구역은 다른 후보지 대비 노후도는 비교열위에 있었지만, 70%를 웃도는 높은 주민동의율에서 서울시의 눈도장을 받으며 후보지로 선정됐다. 31일 정비업계 따르면 서울시는 최근 재개발 후보지 선정위원회를 열어 동후암3구역(후암동 264-11번지 일대)을 신속통합기획 대상지로 선정했다. 서울시는 올해 하반기 도시계획업체를 선정해 신속통합기획(안) 및 정비계획(안) 수립 절차에 착수할 예정이다. 동후암3구역은 소월로 주변 구릉지에 위치한 노후주택 밀집지역이다. 이에, 서울시는 고도지구 높이 완화계획과 연계해 주거환경 개선이 필요하다며 선정 사유를 밝혔다. 무엇보다 서울시는 후보지를 선정할 때, 주민추진의사가 반영된 찬성 동의율에 무게중심을 두고 의사결정을 내렸다. 동후암3구역은 2021년 30%, 2022년 40% 동의율을 달성했고, 금번에는 70% 넘는 동의율로 후보지 선정의 기쁨을 누리게 됐다. 고도지구에 속한 동후암3구역은 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역(7층이하)이 혼재돼 있으며, 구역면적은 82,172㎡다. 서울시가 작년 6월 발표한 '新 고도지구 구상(안)'에 발맞춰 건축물 높이가 정해질 것으로 업계는 보고 있다. 서울시 완화안은 현행 20m에서 28m로 올리는 내용이 핵심인데, 용산구청과 주민들은 최대 40m 수준까지 고도제한 완화가 필요하다는 입장이다. 김승용 추진준비위원장은 "남산 고도제한이 재개발 사업을 위한 허들로 생각했다"며 "고도제한을 완화하는 것이 첫번째 과제였고, 인근에 위치한 정비사업 추진준비위원장들과 연합회를 구성해 공동대응에 힘써왔다"고 말했다. 이어 "후보지 선정은 이제 시작일 뿐, 향후 추진위원회-조합으로 이어지는 후속 절차들을 주민들과 충분히 소통하며 진행해 나갈 것"이라고 강조했다.
대조1구역이 현대건설로부터 약 3,763억원 규모의 공사비 증액 청구서를 받았다. 청구서에는 2024년 1월 1일부터 6월 11일까지 공사중단에 따른 손실보상액 약 750억원 정도가 포함된 것으로 전해진다. 대조1구역은 이달 초 2024년 정기총회를 열어 조합원 분양계약 체결을 위한 안건을 통과시켰다. 당시 현대건설로부터 공사비 증액 관련 청구서는 받지 못했다. 현재 조합원 분양계약률은 95%를 넘어섰다. 30일 정비업계 따르면 대조1구역은 현대건설로부터 평당 공사비 종전 517만원에서 839만원으로 약 62%를 상향 조정해달라는 내용의 공문을 받았다. 총 공사금액은 5,807억원에서 9,570억원으로 약 3,763억원 증액된 수치다. 이중 약 5개월 간의 공사중단에 따른 손실보상액은 약 750억원으로 알려졌다. 공사중단에 따른 손실보상액을 조합원 수로 나눠볼 때, 1세대당 약 5,000만원 수준으로 나온다. 대조1구역은 지난 2017년 시공사로 현대건설을 선정했다. 당시 총 공사금액은 4,300억원(평당 공사비 417만원)이었으나, 관리처분계획(안) 변경 총회를 통해 약 1,500억원 증액된 5,800억원으로 늘어났다. 현대건설은 올해 상반기 집행부 내홍으로 조합원 분양계약 체결이 지연됨에 따라, 제때 공사비를 받지 못해 공사를 중단시켰다. 이후 이달 조합원 분양계약을 위한 안건이 총회 통과하면서, 공사비 증액 요청 공문을 전달해 왔다. 현대건설은 작년 7월 설계변경과 분양지연, 공사중단으로 인한 각종 손실·금융비용 등을 감안해 약 3,763억원 규모의 공사비 증액을 요청해 왔다. 대조1구역의 건축연면적은 377,073㎡로, 이를 평으로 환산하면 11만4065평이다. 총 공사금액 9,570억원을 11만4,065평으로 나누면, 평당 공사비는 839만원으로 계산된다. 공사기간은 실착공 후 39개월에서 48개월로 늘어났다. 재착공(2024년 6월 12일) 후 공사기간은 29개월이다. 대조1구역은 현대건설에 공사비 증액 관련 내역을 요청해 놓은 상황이다. 공사비 내역을 받은 후에는 서울주택도시공사(SH공사)에 공사비 검증을 요청하고, 서울시와 은평구에도 중재 요청을 할 계획이다. 조합원들의 분담금 증가폭은 공사비 협상이 마무리된 후 가늠할 수 있을 전망이다. 공사비는 사업비의 상당 부분을 차지하기 때문에, 대조1구역은 향후 확정된 공사비를 바탕으로 분담금 계산을 다시 할 것으로 업계는 보고 있다. 대조1구역은 2009년 5월 정비구역 지정을 시작으로 ▲조합설립인가(2011년 12월) ▲사업시행인가(2017년 1월) ▲관리처분인가(2019년 5월) 등의 절차를 밟아왔다. 작년 5월 관리처분계획(안) 변경인가를 다시 받았다. 변경된 관리처분계획(안) 주택공급물량은 총 2,451세대로, 조합원·일반분양(2,083세대)과 임대주택(368세대)으로 나뉜다. 올해 예정된 일반분양 물량은 483세대다.
잠실 장미 재건축 조합이 신속통합기획(안)을 확정 지으면서 본격적으로 사업추진에 탄력을 받고 있다. 잠실 장미는 잠실주공5단지와 지역 대장주 경쟁을 펼치고 있는 만큼, 조합은 최고층수(49층 or 69층)를 비롯해 건축물 배치, 주동 타입 등을 신중히 검토 중인 모습이다. 특히 상가·종교시설과의 의견 조율을 통해 합의를 이루고, 사업비 절감을 이뤄 조합원들의 부담을 덜겠다는 것이 조합 측의 목표다. 30일 정비업계 따르면 잠실 장미 재건축 조합(윤정녕 조합장)은 최근 조합원들에게 신속통합기획 사업현황에 대한 업무내용을 공유했다. 핵심 내용으로는 ▲학교존치 및 정비구역 제척 ▲잠실나루역 회전교차로 직선화 ▲공공보행로 및 통경축 설치 ▲아파트·상가 통합재건축 ▲한가람로 개설 및 차량 출입구 5개소 설치 ▲공원 3개소 분산배치 등이 꼽힌다. 현재 서울시는 신통기획 맞춤 전략을 토대로 조합이 정비계획을 신속히 수립할 수 있도록 적극 지원한다는 계획이다. 우선, 학교(잠실중·잠동초) 존치가 확정되면서 조합의 사업리스크 감소가 예상된다. 조합은 학교(잠실중·잠동초)가 존치됨에 따라 이전비용(약 900억원)과 금융비용(1,630억원)을 합친 총 2530억원의 절감효과를 기대하고 있다. 즉 학교 이전으로 인한 공사 기간(약 18개월) 연장과 교육평가에 따른 사업 지연을 걱정하지 않아도 된다는 설명이다. 지역 일대 교통체계도 개편된다. 신통기획안에는 잠실주공5단지와 연결한 한가람로 개설계획이 포함돼 있는데 조합은 현금기부채납할 예정이고, 시는 도로설계와 시공을 맡아 시행한다. 잠실나루역 회전교차로의 경우, 동배치 유연성과 사업성을 확보하고 공원·SOC시설-주거시설의 단절을 막고자 직선화가 추진된다. 총 5개소의 차량 진출입 계획도 잡혀있다. 주변 환경을 고려한 주동특화 단지로의 설계도 눈에 띄는 부분이다. 대상지엔 4가지 유형별로 특화돼 주동 배치가 이뤄지게 된다. 유형별로 ▲한강변 특화(저층, 20층) ▲커뮤니티 특화(중층) ▲경관 특화(고층, 49층-69층) ▲생활가로변 특화(중층)로 배치된다. 단지 내 아파트들은 70%이상 한강조망권과 남향전망을 확보하며, 향후 협의를 통해 공공 전망대 1개소도 설치될 수 있다. 이외에도 공공보행통로와 개방형 커뮤니티시설 연계배치, 역세권 및 생활가로 활성화(Street Mall 예상), 녹지공원 80%의 열린 정원 조성 등이 계획돼 있다. 조합은 해안 건축의 새로운 건축설계로 추가 세대 확보가 가능할 것으로 전망하고 있다. 계획 중인 예상 세대수는 기존 4,800세대에서 다소 증가한 5,100세대 내외다. 조합은 상가 설문조사와 아파트 조합원 평형조사 등을 진행해 향후 구체적인 세대수를 산정하겠다는 입장이다. 공사비와 공사·심의기간, 공법 등을 고려해 아파트 높이와 주차대수(1.7대 예상) 등도 향후 변경될 수 있다. 공원과 근린생활시설 연계 배치도 계획돼 있다. 조합이 법적 요건상 조성해야 하는 공원 크기는 15,300㎡이며 ▲잠실대교 남단교차로(6,250㎡) ▲잠동초 남측(3,164㎡) ▲잠실나루역 서측(5,320㎡)으로 공원 3곳을 분산배치한다. 아울러 조합은 ABC상가, 잠실중앙교회와 3차 협의를 진행 중인데, 모두가 상생할 수 있는 방안을 강구하고 있는 상황이다. 온라인 쇼핑확대와 인구 구조 변화 흐름에 맞춰 상가 규모를 적절하게 조정해 미분양을 막고, 아파트를 원하는 상가조합원 니즈를 반영해 아파트를 분양받을 수 있도록 유연하게 대처한다는 입장이다. 교회 위치도 협의를 통해 결정하고, 만약 존치가 확정되면 교회 전면과 잠동초 후문을 연결하는 도로를 개설한다고 한다. 한편 조합은 유치원 설치 여부를 두고 송파 교육지원청과의 협의도 이어나가고 있다. 교육청에서 조합에 제시한 유치원 설치기준은 부지 3,204㎡(연면적 2,140㎡) 규모다. 유치원 분양가격은 1,200억원인데, 적정면적으로 줄이면 분양가격이 320억원으로 나타난다. 다만 조합은 학령인구 감소와 타 재건축 사업지의 신설유치원 미분양 사례를 예시로 들며 설치교부기준이 과하다고 반대입장을 보이고 있다.
한남4구역이 시공사 선정을 위한 입찰지침서 수정(안)을 용산구청에 공식 접수함에 따라, 9월 중 대의원회를 거쳐 입찰공고가 나올 예정이다. 일반적인 수준의 입찰지침서가 마련된 만큼 시공사들도 공사 조건을 두고 선의의 경쟁을 펼칠 수 있는 환경이 조성됐다는 평가다. 이르면 추석 전 입찰공고가 본격화될 것이라는 전망이 대두된다. 현재 삼성물산과 현대건설, 포스코이앤씨 모두 막바지 준비에 한창인 것으로 전해진다. 29일 정비업계 따르면 한남4구역 재개발 조합(민병진 조합장)은 입찰지침서 수정(안)을 용산구청에 접수했다. 용산구청에는 기존 입찰지침서 대비 달라진 점을 일목요연하게 설명해 놓은 비교표도 함께 제출된 것으로 전해진다. 앞서 입찰지침서는 한 차례 대의원회에서 부결됐다. 입찰경쟁을 원하는 조합원들 입장에선 시공사가 입찰시 부담을 가질 수 있는 책임준공확약서와 대안설계확약서를 뺄 필요가 있다는 판단이 작용한 것이다. 입찰지침서 상 가장 화두가 됐던 키워드는 '책임준공확약서'다. 책임준공확약서는 사업비 대출을 받을 경우, HUG보증을 받게 되면 의무적으로 제출해야 하는 문서다. 반대로 HUG보증을 받지 않는 건설사는 책임준공확약서를 제출할 필요가 없다. 신용등급이 높은 건설사는 자체 지급보증을 통해서도 자금 조달이 가능하기 때문이다. 앞선 이유 탓에 일각에선 업계 1위인 삼성물산을 의도적으로 배제하려는 것 아니냐는 의문이 제기됐다. 대의원회에서 입찰지침서(책임준공확약서 포함)가 부결된 건 경쟁입찰을 원하는 조합원들의 민의가 반영된 결과로 업계는 보고 있다. 현대건설도 포스코이앤씨와 최근 격돌한 여의도 한양아파트 현장에서 HUG보증 없이 자체 지급보증만으로 사업비를 조달할 수 있다고 제안했다. HUG보증을 받을 경우, ▲사업비 한도 존재 ▲사업비 사용시 HUG 승인 필요 ▲HUG 보증수수료 부담 ▲일반분양가 책정시 통제 등을 문제점으로 지적했다. 통상 경쟁입찰이 진행될 경우, 신용등급의 차이에서 HUG보증 여부가 결정된다. 한남4구역에 수주의욕을 내비친 건설사들의 신용등급은 ▲삼성물산(AA+) ▲현대건설(AA-) ▲포스코이앤씨(A+) 등이다. 높은 신용등급을 전제로 자력으로 자금을 조달하는 삼성물산 입장에선 책임준공확약서가 필요하지 않다. 현대건설과 포스코이앤씨는 상대적으로 신용등급에서 밀리기 때문에 HUG보증을 받는 방향을 대안으로 선택할 수 있다. 결과적으로 입찰지침서에 포함하지 않더라도, 건설사별로 자체 전략에 따라 제안 여부를 결정할 수 있다. 결국 선택은 조합원의 몫이다. 조합은 상가 대물변제의 경우도 시공사가 자율적으로 제안할 수 있게끔 바꿨다. 업계에선 입찰지침서 수정을 통해 모든 건설사가 들어올 수 있는 방향으로 개선됐다는 데 초점을 맞추고 있다. 조합원들도 경쟁입찰이 가능한 환경으로 조성됐다는 점을 반기는 분위기다. 결국 시공사는 조합원들의 선택을 받아야 하기 때문에, 다른 경쟁사 대비 유리한 입찰조건을 제시해서 선의의 경쟁을 펼치면 된다는 게 현장 관계자들의 중론이다. 한남4구역 A조합원은 "입찰지침서가 모든 건설사가 들어오는데 문제 없도록 마련됐기에, 더 이상 입찰지침서로 논란이 양산되지 않았으면 하는 마음"이라며 "조합원들에게 유리한 공사조건을 가져오는 시공사, 한남뉴타운에서 한남4구역의 가치를 올려줄 브랜드를 선택하면 된다"고 말했다. 이어 "시공사에서도 욕심을 내는 사업장이기에 잦은 논란이 있었던 것도 이해하지만, 9월 중으로는 입찰작업이 본격화됐으면 한다"고 부연했다.
반포동 내에서도 핵심입지로 주목받는 반포미도가 추진위원회 구성에 필요한 정비업체 선정에 나선다. 반포미도는 단일면적(32평형)으로 이뤄져 있는 만큼 조합원 간 이해관계가 크게 다르지 않다. 다른 사업장과 달리, 원만한 사업 진행을 가능케 하는 대목이다. 다수의 정비업체가 반포미도 수주를 위한 긴밀한 움직임을 보이고 있다는 후문이다. 28일 정비업계 따르면 서초구청 재건축사업과는 이날 반포미도 공공지원 정비업체 선정을 위한 입찰공고를 냈다. 올해 4월 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 받은지 약 4개월 만이다. 서초구청은 구 예산을 통해 정비업체 용역대금을 지원해 준다. 정비업체의 용역업무는 추진위원회 구성 단계까지로 제한되며, 용역대금과 기간은 각각 1억2,496만원(vat 포함), 5개월이다. 반포동에 몇 안남은 사업장인 만큼 다수 정비업체도 입찰을 준비하고 있는 것으로 전해진다. 올해 2월 있었던 정비계획(안) 설명회에는 6개 시공사(삼성물산·현대건설·포스코이앤씨·대우건설·GS건설·DL이앤씨)가 프레젠테이션(PT) 발표에 나설 정도로 업체들의 관심을 한몸에 받은 바 있다. 연내 법적 기구인 추진위원회가 설립될 예정이며, 조합은 이르면 내년 상반기 결성될 것으로 전망된다. 구역 면적은 76,527㎡로, 이중 공동주택 획지(70,463㎡)는 전체 92%를 차지한다. 나머지는 공원(5,217㎡)과 도로(847㎡)다. 재건축을 통해 짓게 될 정비기반시설 면적은 앞서 언급된 공원과 도로를 합쳐 6,064㎡다. 구역계 내 서리풀공원(750㎡)을 제외하고 실제 주민들이 부담하는 기부채납 면적은 5,314㎡다. 약 6.9% 수준이다. 반포미도는 재건축 후 1,000세대가 넘기 때문에 의무적으로 1세대당 3㎡의 공원 면적을 확보해야 한다. 추진준비위원회는 서리풀공원을 포함시켜 기부채납 순부담율을 줄이는 성과를 달성했다. 그밖에 도시기본계획 개정(안)에 발맞춰, 최고층수는 종전 35층에서 49층으로 올렸다. 층수가 상향 조정됨에 따라 1개동이 줄어들었고, 그 결과 단지 내 쾌적성도 한층 개선됐다. 건폐율이 소폭 줄어든 영향이다. 반포미도의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 기준용적률에서 허용용적률로 가는 인센티브(19%)는 장수명주택(10%)과 지능형건축물 3등급(9%)을 대가로 받았다. 허용용적률에서 상한용적률까지 받은 인센티브(20%)는 토지 기부채납(공원+도로)을 통해 확보했다. 별도의 건축물 기부채납은 없다. 김승한 재건축준비위원장은 "재건축 준비위원회 구성 이후 정비계획(안) 수립 및 구역지정까지 쉼없이 달려왔다"며 "재건축을 진행할 추진 주체(추진위원회·조합) 구성을 앞두고 있는 만큼 주민들의 기대감도 매우 높은 상황”이라고 설명했다. 이어 "반포미도가 가진 입지 경쟁력과 사업성을 바탕으로 재건축 후 아파트의 가치와 구성원들의 삶을 업그레이드할 수 있는 방향을 계속해서 고민할 것"이라고 밝혔다.
포스코이앤씨가 딩크족과 시니어부부 등 미래세대를 위한 새로운 주거 패러다임을 제시하고 나섰다. 천편일률적인 기존의 아파트 평면에서 벗어나 인구변화에 따른 다양한 라이프스타일에 맞춘 '플렉시폼(FLEXI-FORM)'이란 공간 컨셉을 공개한 것이다. 포스코이앤씨는 지난 27일 서울 강남구 자곡동 더샵갤러리에서 '내일의 주거공간 전략과 평면'을 주제로 '더 홈 큐레이터(The Home Curator)' 발표회를 열었다. 현장엔 포스코이앤씨 김원희 경영기획본부장을 비롯해 정희민 건축사업본부장, 최정훈 EWAI 대표, 유현준 홍익대학교 건축도시대학 건축학부 교수 등이 참석했다. 포스코이앤씨는 '오직 나를 위해 변화하는 공간'이란 의미를 투영한 '플렉시폼' 컨셉에 주목했다. ▲지속가능성의 추구 ▲공간의 탈경계화 ▲웰니스(Wellness)의 실현이란 3가지 전략이 담긴 이번 컨셉의 경우, 전용면적 59㎡, 84㎡, 130㎡ 총 8개 타입에 9가지 특화 요소를 결합해 20가지의 라이프스타일 플랜을 구현한 것이 특징이다. 폭넓은 소비자 조사를 통해 고객 트렌드 니즈를 맞추려는 포스코이앤씨의 진심이 엿보이는 대목이다. 이날 첫 발표를 맡은 스타 건축가인 유현준 교수는 "현대인은 실내공간에서 많은 시간을 보내다보니, 자연과 접촉할 수 있는 환경이 점점 줄어든다"며 "발코니 등 인간이 살아가는 일상 공간 속에 자연과 접촉할 수 있는 구조를 만들어 내는 것이 점점 중요해진다"고 말했다. 그러면서 유 교수는 "비록 발코니가 우리나라에선 확장 용도로 사용돼 찾아보기 점점 힘들지만, 이 작은 공간이 정말 중요한 역할을 한다"고 설명했다. 포스코이앤씨가 설계한 새로운 주거 평면은 유 교수의 자문을 바탕으로 설계됐다. 실내공간에서 머무는 시간이 많은 현대인의 특성을 고려해 집에 폭이 넓은 발코니를 배치하고, 생활 공간과 자연스럽게 이어지도록 설계한 것이 특징이다. 이어 전훈태 포스코이앤씨 건축디자인실 실장은 두 번째 발표를 통해 플렉시폼을 접목해서 설계한 다양한 평면 구조를 발표했다. 1인가구와 딩크족(2인가구), 자녀가 있는 3~4인 가구와 3세대가 함께 사는 5인 가정을 위한 평면 등 총 9가지 형태의 평면도가 소개됐다. 딩크족(2인 가구)을 위한 평면은 독립적인 취향을 공간에 적극 반영했다. 개개인의 수면취향이 다르다는 사실에 착안해 안방의 수면공간을 독립시켰고 개개인이 서재, 취미공간 등으로 활용할 수 있는 공간을 별도로 구성했다. 또 기존 공용욕실 면적을 확장하고 변형해 프라이빗 사우나 시설과 테라스 조망이 가능한 입욕 욕조를 갖춘 홈스파 공간도 갖췄다. 학령기 자녀 2인을 둔 4인 가족을 위한 평면에선 자녀 방 사이에 공유할 수 있는 드레스룸 외 함께 공부할 수 있는 스터디룸을 제안함으로써 공간을 효율적으로 활용했다. 자녀를 모두 독립시킨 시니어 부부의 경우, 여가와 휴식을 모두 즐길 수 있도록 실내 공간 배치가 이뤄졌다. 부부의 독립형 공간이 조성되며, 팝업 키친과 코어 다이닝, 통합형LDK 형태가 눈에 띈다. 전 실장은 "포스코이앤씨는 새로운 주거공간 패러다임을 제시하기 위해 노력해왔다"며 "실제 주택 설계에 적용될 수 있도록 시공사로서 시행사나 조합에 제안할 수 있는 기술력을 확보하고, 실제로도 적용될 수 있도록 노력하겠다"고 말했다. 현재 포스코이앤씨는 신평면을 '더샵'과 '오티에르' 분양 단지에 적용할 수 있게 저작권 등록을 마친 상태로, 향후 분양하는 단지를 통해 선보일 예정이다.
신속통합기획 2차 후보지 상봉13구역이 기존 제3종일반주거지역에서 준주거로 일부 종상향 계획을 추진하면서 사업성 확보에 열을 올리고 있다. 이에 맞춰 서울시도 정비계획 수립단계에서 공공성 확보 방안을 마련하고 나서 균형 잡힌 재개발에 대한 주민들의 기대감이 커지는 모양새다. 상봉13구역은 연내 정비구역 지정을 목표로 하고 있다. 28일 정비업계 따르면 상봉13구역 주택재개발추진준비위원회(정휘일 준비위원장)는 최근 주민들을 대상으로 정비계획(안)에 대해 설명하는 자리를 가졌다. 도시계획 부분은 비엠도시건축사사무소가 맡아 도와주고 있다. 이날 현장엔 자리가 부족할 정도로 많은 주민들이 참석하면서 뜨거운 현장 분위기가 느껴졌다. 대상지의 구역면적은 49,586㎡로, 획지는 공동주택용지 37,651㎡, 종교시설용지 965㎡로 나뉜다. 정비기반시설은 10,969㎡에 해당된다. 토지등소유자는 총 409세대다. 용도지역은 제2종일반주거지역, 제2종(7층이하), 제3종일반주거지역으로 혼재돼 있으며 제3종 및 준주거로 종상향을 계획 중이다. 3종 용도지역에 맞춰 건물을 짓는다면, 25층 내외로 건물을 올릴 수 있다. 하지만 준주거로 종상향이 된다면 35층까지 건물 높이를 설정할 수 있게 된다. 준주거지역과 3종일반주거지역을 가로지르는 도로는 입체적 결정을 통해 통합 주차장으로 활용할 계획이다. 입체적 결정이 가능할 경우, 충분한 주차공간 확보가 가능할 전망이다. 물론 도로는 도시계획시설이기에, 그 공간의 일부를 민간에서 사용하게끔 결정하는 건 충분한 논의를 거쳐야 한다. 주요 교차로변(서측)에는 고층 탑상형 건축물 계획이 있어 통경축 확보와 상징적 경관이 형성된다. 반대로 가로변(동측)에는 열린 경관을 위해 저층 건축물이 계획돼 있다. 즉 대상지에는 '서고동저' 형태의 스카이라인이 조성될 것으로 예상된다. 이어 교통연계와 보행환경 조성을 위해 대상지 가운데에는 500m가량의 긴 남북방향 도로(입체적결정도로)가 신설될 계획이다. 또 주민들의 이용편의성을 고려해 공원 상부에는 생활체육시설이 연계배치돼 복합개발된다. 상봉로와 봉우재로에는 연도형 상가가, 상봉로26길 변에는 공동이용시설이 들어설 예정이다. 종교시설인 망우동 성당은 공원 옆에 존치될 계획이다. 대상지 순부담 비율은 10% 수준이다. 용적률 체계는 준주거의 경우, ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(295%) ▲법적상한용적률(399.97%) 등으로 수립됐다. 제3종의 경우엔, ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(230%) ▲법적상한용적률(297.6%)로 나타났다. 건축계획에 따라 건폐율은 35.96%로 나타났다. 예상되는 주택공급 물량은 1,249세대다. 세부적으로 ▲40㎡이하(60세대) ▲40~60㎡이하(417세대), ▲60~85㎡이하(772세대)로 분류됐다. 임대주택은 총 310세대로 재개발 의무 임대주택(135세대)과 법적상한용적률 인센티브 대가로 지어야 할 임대주택(175세대)을 합친 값이다. 추정비례율은 102.27%로 산출됐다. 일반 분양가는 주변 시세를 고려해 평당 3,020만원으로 책정됐고, 공사비는 750만원으로 나타났다. 조합원 분양가는 일반분양가의 85% 수준을 적용받았다. 조합원 분양가는 ▲39㎡(4.2억원) ▲49㎡(5.2억원) ▲59㎡(6.8억원) ▲74㎡(7.9억원) ▲84㎡(8.9억원)등으로 책정됐다. 한편 시공사 선정 총회가 아닌 초기 주민설명회인 이날 홍보OS 요원들의 방문이 이어지면서 대상지의 높은 사업성을 짐작하게 했다. 설명회 시작 전부터 GS건설과 롯데건설 직원들이 입구부터 도열해 토지등소유자들에게 인사를 건네는 모습이었다.
노후 저층주택이 밀집해 환경개선이 시급한 하월곡동 70-1번지가 신속통합기획(안) 가이드라인에 맞춰 정비계획 수립에 여념이 없다. 대상지는 주민참여단 의견을 수렴해 삼양식품 제척 결정을 내렸고, 용적률 300%에 맞춰 최고 35층 높이의 아파트 단지를 계획하고 있다. 다만 사업 초기 단계에서 소통에 어려움을 느끼는 주민들의 목소리가 감지돼 주민 의견을 한 데 모으는 것이 핵심 과제로 보인다. 27일 정비업계 따르면 하월곡동 70-1번지는 최근 토지등소유자들을 대상으로 재개발 정비계획 수립 및 정비구역 지정(안)에 대한 주민설명회 시간을 가졌다. 이날 발표는 동해종합기술공사 소속 안해랑 이사가 맡았다. 설명회 현장에서 가장 눈에 띄는 부분은 구역계에서 삼양식품의 제척 건이었다. 삼양식품의 제척 결정은 주민참여단과의 논의로 이뤄졌으며, 존치하지 않는 것이 유리하다는 판단 하에 최종 제외하는 방향으로 가닥이 잡혔다. 안해랑 이사는 "삼양식품은 큰 도로변에 접해 있어 자체 재산권이 굉장히 높다"며 "존치할 경우 비례율이 낮아져 주민들의 부담을 줄이고자 제척결정을 내렸다"고 설명했다. 반듯한 구역계를 원하는 주민들 입장에선 아쉬운 결정일 수 있으나, 득보단 실이 더 많다는 것이 도시계획업체의 의견이다. 하월곡동 70-1은 기존 제2종일반주거지역(7층 이하)의 비율을 대폭 감소하고 제3종일반주거지역의 비율은 확대해 1단계 종상향을 계획하고 있다. 구역면적은 78,463㎡로 이중 공동주택 획지 면적은 64,509㎡다. 획지 면적엔 SOC시설이 포함된다. 나머지는 ▲도로(6,458㎡) ▲공원1(2,018㎡) ▲공원2(3,642㎡) ▲사회복지시설(1,835㎡) 등의 정비기반시설로 분류된다. 사회복지시설의 경우 청소년 여가문화시설 또는 뉴시니어 웰웨이징시설로 검토되고 있다. 주민공동시설의 경우, ▲경로당(790㎡) ▲어린이집(809㎡) ▲놀이터(2,100㎡) ▲다함께돌봄센터(342㎡) ▲작은 도서관(300㎡) ▲주민운동시설(938㎡) 등이 계획돼 있다. 서울시 주택조례에 따라 주민공동시설의 총 확보면적은 5,280㎡로 나타났다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(191%) ▲허용용적률(201%) ▲상한용적률(229%) ▲법적상한용적률(299%) 순서로 수립됐다. 허용용적률 인센티브는 공공보행통로(2.3%p), 열린단지(4.2%p), 방재안전(4.1%p) 항목을 적용해 확보했다. 토지와 건축물 기부채납에 따른 공공기여로 추가 용적률 인센티브도 확보했다. 순부담면적은 총 8,469㎡로, 이는 토지(15,720㎡)와 건축물 기부채납 환산부지(4,270㎡)를 더한 값에서 무상양도 국공유지(11,495㎡)를 뺀 면적이다. 예상되는 주택공급 물량 세대는 총 1,833세대로 이 중 임대주택은 433세대로 나타났다. 비율로 따지면 23.6% 수준이다. 재개발 의무임대주택은 216세대, 국민주택은 217세대로 나뉜다. 분양세대는 세부적으로 ▲39㎡(83세대) ▲59㎡(522세대) ▲84㎡(795세대)로 분류된다. 주차대수는 총 2,256세대로 계획됐다. 한편 설명회가 끝나고 주민 질의과정에선 주민 소통부재의 아쉬움을 나타내는 주민들의 목소리가 전해졌다. A주민은 "주민참여단이 소통창구가 되어야 하나, 주요 결정에 대한 의견을 들은 바가 없다"며 "동의서 징구도 중요하지만, 무엇보다 사업 진행과정에 대한 정확한 설명이 주민들에게 우선시 돼야 한다"고 강조했다. 하월곡동 70-1은 향후 추진위원회 및 조합 설립 과정을 앞두고 있기에, 원활한 사업 추진을 위해선 소통을 뿌리로 한 주민들의 합심이 중요한 성공 열쇠가 될 것으로 보인다.
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