발행일(UPDATE): 2026년 03월 21일 07시 53분
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강남구 개포동에 위치한 성원대치2단지가 16년째 멈춰있는 리모델링 조합을 해산하고, 재건축 사업으로의 방향 전환을 꾀하고 있다. 내년 상반기 중 조합원 5분의1 발의를 통해 해산 총회를 개최할 예정이다. 연장선상에서 기존 시공사로부터 빌린 잔존채무(대여금+이자)도 원만하게 해결해 나갈 수 있을지 업계 상당한 관심이 모아진다. 22일 정비업계 따르면 대치2단지 재건축 준비위원회(이하 재준위)는 최근 주민들을 대상으로 리모델링 조합의 해산과 청산, 재건축 추진 계획에 대해 설명하는 자리를 마련했다. 설명회는 2명의 단지 주민이 주체가 돼, 향후 법적 절차와 청산 과정에 대한 소상한 이야기를 전했다. 수년째 공회전을 거듭하던 현 상황을 타개하고자 직접 행동으로 나선 인물들이다. 현재 리모델링 조합은 사업 동력을 잃어, 사실상 '식물 조합' 상태로 전락한 모습이다. 과거 조합은 DL이앤씨-HDC현대산업개발과 공사도급계약을 체결했으나, 2021년 6월 가계약을 해제했다. 건설사는 조합 측에 빌려준 대여금 반환청구소송을 제기했고, 결과적으로 조합은 현재 회계상 약 163억원(원금+이자)에 달하는 부채를 안고 있다. 지연이자도 누적되고 있다. 재준위는 리모델링 조합을 해산한 뒤, 해산등기를 받기 위해 선행적으로 잔존채무를 해결해야 한다. 내년 1분기 계획하고 있는 해산총회 안건으로는 ▲리모델링 조합 해산 ▲리모델링 조합 집행부 전원 해임 ▲청산인 지정 결의 등이다. 조합원 20% 이상 발의를 통해 해산총회를 개최하고자 한다. 현재 재적 조합원 수는 약 1,500명이다. 준비위 관계자에 따르면, 해당 내용은 법무법인 지평에서 지원하고 있다. 현재 조합과 시공사 측은 잔존채무를 조합원들이 각자 분담으로 변제해 주길 희망하고 있다. 그러나 현실적으로 쉽지 않기에, 재준위는 파산 등의 대책(안) 마련에도 고심하고 있는 분위기다. 현재 강남구청에서도 재준위의 사업 선회 관련 행보에 진지한 관심을 기울이고 있는 것으로 전해진다. 주말에 열린 설명회 역시 재건축을 열망하는 주민들로 북적였다.
![[한남4] ①프로젝트명의 함의…삼성은 차별화, 현대는 타운화](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20241147/art_17320022982849_856795_178x118_c0.jpg)
장수가 전쟁에 나가기 전 출병의 뜻을 적어 임금에게 올리던 글을 '출사표'라고 한다. 정비사업에서 입찰경쟁이 전쟁으로 여겨지는 까닭은 모두 갖거나, 하나도 갖지 못하는 이분법적인 사고에서 비롯됐다. 한남4구역은 한남뉴타운 내 마지막 퍼즐이다. 삼성물산과 현대건설 모두 전쟁에 임하는 자세로 수주에 나설 것으로 관측된다. 입찰제안서가 공개되기 전, 가장 먼저 출사표가 조합원들에게 도달됐다. 프로젝트명이다. 삼성물산은 [래미안 글로우힐즈 한남]으로 프로젝트명을 정했다. 삼성물산이 수주한 핵심사업장의 네이밍에는 그간 '원(One)'이라는 단어를 접두사 혹은 접미사로 활용한 것을 알 수 있다. 래미안 원베일리와 원펜타스, 트리니원 등을 예로 들 수 있다. 공교롭게도 세 곳 모두 대한민국 최상급지로 여겨지는 서초구 반포동에 위치해 있다. 다만, 지역 고유명인 '반포'라는 단어는 어떤 사업장에서도 사용하지 않았다. 이와 달리, 한남4구역에선 '원' 대신 지역 고유명사인 '한남'이 들어갔다. 삼성물산이 지역 고유명사를 프로젝트명에 담은 건 흔치 않다는 게 건설업계 중론이다. 삼성물산은 다른 구역에 편입되는 타운화가 아닌, 한남4구역만을 위한 특별함(차별성)에 포커싱을 맞췄다. 프로젝트명도 삼성물산의 이같은 고심이 담긴 것으로 업계는 보고 있다. 삼성물산은 회전하는 모양의 주동 디자인을 내세우며, 세계 최초로 랜드마크 특허출원도 진행했다. 글로우힐즈는 2개 단어로 나눠볼 수 있다. 글로우는 '밝게 빛나다'라는 뜻으로, 한강 위로 드리워지는 은은한 빛을 형상화했다. 힐즈는 한남4구역의 북고남저 지형을 반영함과 동시에 남산과 연결돼 있다는 뜻을 은유적으로 표현했다. 결론적으로 한남4구역이 태생적으로 갖고 있는 한강과 남산을 모두 표현한 단어임을 알 수 있다. 현대건설은 [디에이치 한강]으로 프로젝트명을 정했다. 현대건설이 보유한 하이엔드 브랜드(디에이치)와 서울을 상징하는 단어 '한강'을 사용했다. 현대건설은 한남뉴타운을 넘어 한강의 중심이 되는 랜드마크를 완성하겠다고 설명했다. 현대건설은 한남4구역과 연접해 있는 한남3구역을 이미 수주해 놓았다. 디에이치 브랜드 타운화를 만들겠다는 점이 마케팅 주요 포인트다. 현대건설은 핵심사업장의 경우 지역명을 많이 활용하는 건설사다. 올해 수주를 진행하거나 완료한 사업장으로는 ▲신반포2차(디에이치 신반포 르블랑) ▲여의도 한양(디에이치 여의도 퍼스트) ▲송파 가락삼익맨숀(디에이치 송파센터마크) 등이 있다. 공통적으로 지역명이 포함돼 있다. 현재 공사를 진행 중인 방배5구역과 반포주공1단지1·2·4주구도 각각 디에이치 방배, 반포 디에이치클래스트다. 다만, 한남4구역에선 고유명사인 한남을 사용하지 못했다. 이미 한남3구역 프로젝트명이 [디에이치 한남]이기 때문이다. 현대건설은 지난 2020년 6월 한남3구역 시공사로 낙점됐다. 한남3구역은 한남뉴타운 내에서도 가장 큰 사업장이다. 당시 윤영준 주택사업본부 대표는 한남3구역 내 집을 마련해 조합원이 될 정도로 수주에 공을 들인 바 있다. 현대건설은 한남3구역을 중점으로, 한남4구역을 추가 수주해 1개 단지처럼 '디에이치 브랜드 타운'을 만들겠다는 목표다. 한편, 한남4구역의 시공사 선정 총회는 2025년 1월 18일(토) 예정돼 있다.
신통기획을 추진 중인 마천2구역이 주민들에게 사업계획 방향을 설명하고 소유주들의 의견을 수렴하는 시간을 가졌다. 마천2구역은 연말까지 두 차례 자문회의를 거쳐 내년 상반기(2~3월) 신통기획(안)을 확정 짓는다는 방침이다. 21일 정비업계 따르면 송파구청은 최근 마천2구역의 재정비촉진계획 변경 결정(안)을 위한 주민 공청회를 열었다. 공청회에선 평소 주민들이 궁금해하는 추정분담금과 공공기여 순부담률에 대한 전반적인 내용들이 다뤄졌고, 발표는 ㈜보통과이상건축사사무소가 맡아 진행됐다. 마천2구역은 거여·마천 재정비촉진지구 내 존치관리구역에 해당되며, 현재 주변으로 촉진구역 6개소가 사업 추진 중에 있다. 주변 촉진지구 개발이 가시화되고 있는 가운데, 대상지 주변으로는 향후 위례선 개통(25년 예정), 성내천 복원(28년 예정) 등의 정비가 이뤄질 것으로 예상된다. 대상지의 구역면적은 74,925㎡로, 주변 여건변화와 사업실현성을 고려해 제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 혼재돼 있는 용도지역을 제3종일반주거지역으로 상향할 예정이다. 공청회 당일 공개된 신통기획(안)은 8차례에 걸친 원팀회의, 현장답사, 전문가 자문 등을 통해 마련된 결과물로 알려졌다. 신통기획(안)을 세부적으로 살펴보면, 갈등요소를 최소화하고자 구역계를 조정한 점이 눈에 띈다. 대상지는 기존 면적에서 4,390㎡에 해당하는 구역을 제척해 효율적 토지이용을 도모했다. 이는 미리 갈등요소를 제거해 사업추진 동력을 확보하기 위한 것으로 풀이된다. 또 용도지역 상향으로 최대용적률 300%를 충족했고, 최고층수도 기존 35층에서 39층으로 조정했다. 이어 층수제한도 미적용하기로 했다. 이에 더해 접근성과 교통안전을 확보하기 위해 단지 내 차량출입을 최소화한다는 계획이다. 안전한 통학을 위한 안심승하차존을 비롯해 성내천 복원계획과 연계한 자전거도로 등도 확보한다는 입장이다. 이어 지역주민의 보행 연결성을 고려해 ▲공공가로 ▲생활가로 ▲지역활성화가로 등의 열린 보행체계를 조성한다는 계획이다. 특히 마천역을 품은 입지 특성을 살려, 역 주변에 선큰광장(녹지)을 조성한다. 데크 하부는 근생과 커뮤니티시설 등 소통공간으로 활용된다. 종교시설의 경우, 큰 시설은 존치되며, 작은 시설은 대토이전이 계획돼 있다. 토지이용계획(안)에는 마천초·마천역과 연계한 생활중심공간(녹지)과 미래 수요를 고려한 공공용지 계획이 담겼다. 공공기여(안)에 맞춰 대상지의 순부담률은 10.01%로 계획됐다. 이는 재정비촉진구역 면적의 10% 이상을 순부담해야한다는 원칙을 나타낸 수치로, 타 구역 대비 적은 수준인 것으로 알려졌다. 공공기여에 해당하는 정비기반시설은 ▲도로 ▲녹지 ▲공공공지 ▲사회복지시설(어린이집) ▲임대주택 등으로 나타났다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(218.7%) ▲상한용적률(246.1%) ▲법적상한용적률(295.41%) 등으로 수립됐다. 촉진지구 지정당시 용적률은 219.4%로 나타났다. 주택공급계획에 맞춰 예상되는 주택물량은 총 1,652세대로, 분양주택은 1,233세대(74.6%)와 공공임대주택 419세대(25.4%)로 각각 나뉜다. 다시 임대세대수는 ▲재개발 의무임대(210세대) ▲기부채납 임대(40세대) ▲법적상한 임대(169세대)로 분류된다. 대상지의 추정비례율은 100.15%로 산출됐다. 이는 총수입(1조5,412억)에서 총사업비(8,701억)을 빼고 이를 종전자산 추정액(6,700억)으로 나눈 값이다. 종전자산 추정액 통계치를 보면 마천2구역 주민들의 절반 이상이 '3억원 미만' 또는 '3억~5억원 미만'의 금액을 보유 중인 것으로 나타났다. 대상지의 토지에는 1.65~1.85, 구분건물에는 1.35~1.65의 보정률이 적용된다. 대상지는 분양가상한제가 적용되는 지역으로, 84㎡를 기준으로 일반분양가가 3,900만원으로 책정됐다. 평당공사비는 주변시세를 고려해 770만원으로 산출됐다. 조합원분양가의 경우, 일반분양가의 90% 수준으로 나타났다. 한편 마천2구역의 경우, 복합용지와 공동주택용지로 각각 구분되는 것이 특징이다. 복합용지로 사용되는 2,708㎡의 최고높이는 45m(최고 11층)다. 반면 공동주택용지로 사용되는 53,009㎡의 최고높이는 128m(최고 39층)로 나타났다. 공공보행통로는 동서방향으로 15m(마천역~성내천), 남북방향으로 6m(마천역~마천4구역) 길이로 마련된다. 차량진출입구간은 총 3개소로, 마천로51길변에 2곳, 마천로61길변에 1곳이 각각 만들어진다.
중구 소재 남산타운은 강북 리모델링 최대어로 손꼽히는 사업장이다. 서울시로부터 6년 전 '시범사업지'로 선정됐지만, 리모델링 사업유형을 두고 이견차를 좁힐 수 있는 대책(안) 마련에 고심하고 있다. 남산타운은 서울시가 소유한 임대동을 구역계 내 새롭게 편입해 '주택단지형 리모델링' 위한 조합설립인가 요건을 맞춘 뒤, 향후 사업시행계획(안)을 수립하는 과정에서 임대동을 제척하는 내용을 서울시에 새롭게 제안했다. 18일 정비업계 따르면 남산타운 리모델링 조합(가칭)은 리모델링 사업 추진을 목적으로, 서울시와 협의할 수 있는 방향을 다각도로 모색하고 있다. 그간 서울시는 남산타운이 분양주택(주민 소유)만을 대상으로 동의율을 충족해 왔기에, 동별 리모델링을 진행하는 것이 타당하다는 점을 밝혀 왔다. 또한, 서울시가 소유한 임대주택은 남산타운 구역계 내 포함돼 있지 않기 때문에, 조합원으로서의 권리도 없다는 점을 설명했다. 남산타운은 주택단지형 리모델링 추진만을 생각하며 지난 5년의 시간을 동의서 징구에 매진해 왔다. 그도 그럴 것이, 인허가권을 가진 서울시가 주택단지형 리모델링 시범사업지로 선정한 주체이기 때문이다. 정비사업은 기본적으로 주택 단지 전체를 대상으로 하지, 동별로 추진하는 경우는 희박하다. 주민들은 내부 갈등이 생겨날 때에도 행정청을 향한 변함없는 신뢰를 전제로 사업에 임해 왔다. 조합설립을 위한 동의율 75%도 맞췄다. 다만, 중구청은 수개월의 검토 과정을 거친 뒤 조합설립인가 반려 결정을 내렸다. 주택법상 서울시 동의가 전제되어야 한다는 점을 부연 설명했다. 남산타운은 주민들이 보유한 분양주택(3,116세대)과 서울시가 소유한 임대주택(2,034세대)으로 구성된다. 당연히 하나의 아파트 단지였기에 필지도 1개다. 주택법상 리모델링을 진행하기 위해선, 분양주택과 임대주택을 합친 전체 모수(5,150세대)의 75% 동의율을 얻어야 한다. 전체 세대 수(5,150세대)에서 서울시가 소유한 임대주택(2,034세대)이 차지하는 비율은 약 40%다. 토지등소유자 1인(서울시)이 반대할 경우, 주택법상 리모델링 조합설립인가 동의율(75%)은 영원히 맞출 수 없는 구조다. 남산타운 역시 이 점을 모르지 않았을 것이라는 게 업계 중론이다. 하지만 서울시에서 '리모델링 시범사업지'로 선정해 준 만큼, 행정에 대한 신뢰를 근간으로 흔들림 없이 사업을 추진해 왔다. 실제로 작년 9월 고시된 [2030 서울시 공동주택 리모델링 기본계획(안)]에도 남산타운이 포함돼 있다. 중구청이 관련 사안을 갖고 법률자문을 받은 결과도 행정청을 향한 신뢰보호의 원칙이 지켜져야 한다는 데 초점이 맞춰져 있다. 남산타운은 주택단지 전체를 리모델링하는 경우로 판단해, 약 5년 간 동의서를 확보해 왔기에, [행정기본법] 제12조(신뢰보호의 원칙)에 따라 행정 관련 국민의 합리적인 신뢰를 보호해야 한다고 밝혔다. 남산타운은 불필요한 감정 소모를 지속하기보다, 서울시가 수용할 수 있는 대책 마련으로 사업 방향성을 가닥 잡았다. 대책(안)은 임대동을 구역계 새롭게 포함시키는 내용으로 주민총회 안건으로 의결하고, 나중에 사업시행계획(안)을 수립할 때 임대동을 제척하는 내용이 핵심이다. 임대동을 다시 포함할 경우 주택법을 준수함과 동시에, 향후 임대동을 제척시킬 경우 서울시 역시 기존에 계획했던 별도 개발을 진행할 수 있다. 남산타운은 분양단지만 3,116세대에 육박하는 대단지로서 제3종일반주거지역에 231% 용적률을 가지고 있는데다 고도제한을 받아 재건축 진행이 원천적으로 불가능하다. 하지만 주거환경 개선 의지가 워낙 강했던 만큼, 조합원들은 충분한 소통과 뼈를 깎는 노력으로 리모델링 사업을 추진해왔다. 서울시와 좁혀지지 않았던 이견차를 극복해 나가는데 협의 방향이 맞춰졌다는 점에 리모델링 업계 역시 상당한 관심을 나타내고 있다.
수서택지개발지구 일대 16곳 대규모 단지들이 특별계획구역으로 지정돼, 최대 용적률 400%까지 재건축이 가능해질 전망이다. 이곳은 비행안전구역에 따른 높이제한 탓에 단지별로 최저 20층부터 최고 41층까지 상이한 층수 차이를 보일 것으로 예상된다. 수서·일원 동남쪽에 위치해 다소 저평가됐던 해당 단지들이 재창조 계획에 힘입어 사업적 혜택을 누릴 수 있을지 관심이 모아진다. 19일 정비업계 따르면 최근 강남구민회관에서 수서택지개발지구 기본계획 및 지구단위계획 재정비(안)에 대한 설명회가 개최됐다. 이날 현장에는 수서택지를 맡고 있는 구·시의원들을 비롯해 각 마을 주민들이 빼곡히 자리를 메워 향후 재건축 개발에 대한 뜨거운 관심을 보였다. 설명회 프레젠테이션(PT) 발표는 국토계획 전문회사인 ㈜동림피엔디가 맡았다. 약 46%의 주거용지로 이뤄져 있는 수서택지개발지구는 30년 이상 경과한 세대수가 16,034세대로, 총 16개 단지에 해당한다. 광수산과 대모산 사이에 위치해 있는 해당 단지들 주변엔 SRT, 지하철 3호선, 수인분당선 등이 밀집해 있어 광역교통의 요충지로 불린다. 이곳엔 향후 UAM 터미널 조성과 GTX-A 노선 계획도 있어, 로봇·IT 산업을 이끄는 미래융합 혁신도시로 성장할 것으로 기대된다. 수서택지개발지구 비행안전구역에 포함되는 16곳 단지는 ▲한솔마을 ▲푸른마을 ▲극동샘터 ▲상록수 ▲청솔빌리지 ▲목련타운 ▲일원가람 ▲까치마을 ▲수서삼성 ▲수서동익 ▲신동아 ▲수서1단지 ▲수서주공1단지 ▲수서삼익 ▲수서한아름 ▲수서6단지에 해당한다. 이들 단지는 높이규제에 따라 76~123m 높이로 건축물 건립이 가능하다. 층수로 환산하면 최저 25층, 최고 41층에 해당한다. 이번 계획의 목표는 수서택지가 동남권 대표의 특화 주거단지로 만들기 위함이다. 핵심 목표는 ▲수서역 일대 장소성 강화 ▲지속 가능한 주거지 조성 ▲자연경관과 조화로운 주거지 특화로 나타난다. 우선 저층주거지 일대 용도지역이 조정되고 관리방향이 설정된다. 1종일반, 2종(7층) 주거지역의 경우, 제2종일반주거지역으로 유연한 계획수립이 마련된다. 현황 3층 건물이 최고 20층까지 높아질 수 있는 것이다. 지역중심 연접부는 제3종에서 준주거지역으로 상향조정된다. 수서삼익은 3종에서 준주거로, 수서6단지는 3종에서 일반상업지역으로 변화가 예정돼 있다. 또 기존 과밀단지 용적률 체계도 개선될 전망이다. 가구특성 및 수요에 따른 다양한 주거평형도 도입된다. 수서역 일대 중심지역은 중소형 및 오피스텔로 구성되고, 일원역 일대는 가족단위를 고려해 소형 및 중대형으로 꾸려진다. 기존 16,031세대는 22,348세대로 약 1.39배가 늘어날 예정이다. 이어 대모산, 탄천 조망경관 특화도 계획되는 등 해당 단지들은 탄소중립 그린도시로 탈바꿈할 것으로 예상된다. 건축물 배치와 관련, 공공시설 및 녹지로의 보행연계 및 내부 통경확보를 위해 공공보행통로(푸른마을·샘터마을·상록수 등)가 마련된다. 또 초등학교 앞 보행한경 개선과 오픈스페이스 형성을 위해 공개공지(목련타운·까치마을) 역시 확보된다. 한편 이날 설명회에선 특별계획 구역에서 제외된 양지마을 주민들의 피켓 시위가 이어지기도 했다. 양지마을 관계자는 "해당 계획에서 양지마을만 빠진 이유가 궁금하다"며 "포함되기 위해선 어떠한 노력이 필요하냐"며 질의했다. 이에 ㈜동림피엔디 관계자는 "검토는 했으나, 지역 특성상 단독주택지역으로 유지하는 게 맞다고 판단됐다"며 "나머지 단지는 재건축이 가능하나, 이곳은 소규모 정비사업 등 각종 건립사업이 계획돼 재산권 침해를 막고자 논의 끝에 제외된 것"이라고 설명했다. 다만 이 관계자는 "주민들이 필요하다고 생각하면 법과 규정에 따라 추진이 가능하다"고 가능성에 대해 시사했다. 이외에도 한솔마을에 거주하는 한 주민은 "광평터널을 통과하다보니 섬에 사는 기분이 든다"며 "삼성 코엑스 앞의 영동대로를 수서까지 연결해달라"며 요청했다. 또 탄천 고압선을 지하화 해달라는 한아름마을 단지 주민의 목소리가 이어지기도 했다.
현대엔지니어링이 안산 고잔연립2구역 시공사로 선정됨에 따라, 정비계획(안) 변경 등의 후속 사업절차에도 속도가 붙을 전망이다. 최근 열린 총회 키워드는 '조합원 이익 극대화'로 요약된다. 현대엔지니어링은 조합 원안 설계보다 상품성을 한층 업그레이드한 특화설계를 제안했다. 또한, 높은 신용등급(AA-)을 앞세워 금융비용을 절감하고, 속도감 있는 사업 전개가 가능하다는 점을 강조했다. 18일 정비업계 따르면 고잔연립2구역 재건축 조합(이삼범 조합장)은 최근 시공사 선정을 위한 임시총회를 개최, 현대엔지니어링을 시공사로 낙점했다. 프로젝트명은 [힐스테이트 라플라체]로, 브랜드 인지도를 앞세워 입주 후 미래가치(프리미엄)로 조합원들에게 보답하겠다는 점을 약속했다. 현대엔지니어링의 특화설계는 ▲외관 ▲조경 ▲커뮤니티시설 ▲단위세대 ▲상가 ▲주차장 등으로 구성된다. 분양수입을 결정하는 중요 요소로는 단위세대가 가장 먼저 언급된다. 국민평형(84㎡) 이상의 중대형 평형대가 전체 27.4%, 종전 대비 약 2배 늘어났다. 또한, 전 세대를 4베이 구조의 판상형으로 구성해 햇빛과 바람 길을 확보했다. 기존에 없던 펜트하우스는 10세대를 만들어 상징성을 강화할 계획이다. 종전 2개로 분산됐던 상가는 1개동으로 통합하고, 1개층 연도형 상가로 구성해 분양성을 강화시켰다. 시공사 설계(안)은 향후 인허가 과정을 거치고, 조합원들의 의견을 수렴해 확정된다. 특히 고잔연립2구역은 8.8 부동산정책에 따라 현행 2종일반주거지역 최대 용적률(250%)에서 1.1배까지 추가 허용될 경우 사업성 추가 확보가 기대되는 상황이다. 용적률 25%p을 추가 확보할 경우, 사업 수지 개선에도 도움이 될 전망이다. 고잔연립2구역은 시공 파트너 확보를 통해 신속한 사업추진도 가능할 전망이다. 현대엔지니어링은 기본이주비 외에도 자체 신용공여를 통해 추가이주비 200억원을 지급하겠다고 제안했다. 통상 추가이주비는 원활한 이주 절차를 위한 목적으로 조달된다. 또한, 조합 사업비 중 215억원은 무이자로 대여할 예정이다. 현대엔지니어링은 10년 연속 건설업계 최고 신용등급에 속하는 AA-다. 건설사 신용등급은 이자비용과 직결된다. 마감재 역시 입주 전후를 고려해 주거 트렌드에 맞게끔 변화를 주겠다고 밝혔다. 조합원을 위한 특별제공품목은 ▲발코니 확장 ▲조망형 시스템 이중창 ▲전실 시스템에어컨 ▲각종 생활형 가전제품 등이다. 고잔연립2구역은 도보 15분 내외로 이용 가능한 고잔역(지하철4호선·수인분당선), 중앙역(4호선·신안산선), 초지역(KTX) 등의 교통 호재를 안고 있다. 이외에도 ▲안산중앙공원 ▲원고잔공원 ▲안산 문화예술의전당 ▲안산시청 ▲안산세무서 ▲고대안산병원 등의 생활 인프라도 모두 도보권에 위치해 있다. 현대엔지니어링 관계자는 "고잔연립2구역은 조합설립인가까지 녹록지 않았던 사업장으로, 신속한 사업추진을 원하는 조합원들의 열망이 높은 편"이라며 "현대엔지니어링은 최고의 사업제안을 하기 위해 오랜 기간 준비해 왔고, 브랜드 인지도를 통해 조합원들이 입주 후 프리미엄을 가져가실 수 있도록 보답할 것"이라고 말했다.
북아현두산아파트가 리모델링 조합설립을 앞두고 사업추진을 위한 준비과정에 여념이 없다. 북아현두산은 수평·수직증축 등을 통해 분양수익을 극대화하고, 실질적인 분양평수를 늘려 단지 주민들의 사업 만족도를 최대치로 끌어올리겠다는 계획이다. 한동안 답보상태에 머물렀던 대상지의 리모델링 사업이 일정 궤도에 빠르게 오를 수 있을지 귀추가 주목된다. 11일 정비업계 따르면 북아현두산아파트는 최근 주민들을 대상으로 리모델링 사업분석 설명회를 개최했다. 설명회 당일, 발표는 ㈜에이에이 종합건축사사무소가 맡아 진행됐다. 현재 북아현두산의 기용적률은 350%로 나타나 현실적인 사업 여건을 감안할 때 재건축보단 리모델링 사업이 적합하다. 리모델링 기대효과로, 우선 실사용 면적의 증가를 꼽을 수 있다. 이는 과거(1998년 이전) 적용했던 '중심선 치수'가 아닌 현행법에 따른 '안목치수'가 적용되기 때문이다. 안목치수를 적용하면 실제 평수만 계산하기 때문에 사용 가능한 공간이 늘어나 실거주자에게 유리하다. 이와 달리 중심선 치수를 적용시엔, 양쪽 벽간 중심 거리를 측정하므로 그 두께만큼 공사비 절감이 가능한 건설사에 유리하다. 일반 리모델링 단지 대비 많은 일반분양 세대수도 눈에 띄는 부분이다. 북아현두산은 140세대 이상의 세대수를 계획하고 있는데, 이를 분양수익으로 환산하면 약 2,000억원에 달한다. 특히 재건축과 달리 임대주택 건립의무가 없어 부담이 적고, 상대적으로 건축분담금, 기부채납 비율도 낮은 수준이다. 무엇보다 착공까지 약 7년이란 빠른 사업속도가 최대 메리트로 꼽히기도 한다. 대상지는 향후 안전진단을 거쳐 수평·별동증축(C등급) 또는 수직증축(B등급) 시공법을 따르게 된다. 단지 환경을 고려했을 때, 수직·수평·별동 증축 공법이 모두 적용 가능한 것으로 알려졌다. 수평증축의 경우, 예상되는 최대 용적률과 세대수는 각각 486.6%, 1,061세대로 나타났다. 기존 세대수에 비해 105세대가 늘어난 수치다. 이어 수직증축의 경우, 최대 용적률은 508.9%로, 총 세대수는 1,099세대로 예측된다. 이는 법정 15%에 근접한 14.96% 수준으로, 143세대의 일반분양 물량이 확보되는 셈이다. 추정비례율은 112.02%로 산출됐다. 수평증축과 수직증축 공법에 따른 예상 추정분담금은 각각 2.2억원, 1.7억원으로 예측됐다. 일반분양가는 주변 시세를 고려해 평당 5,600만원으로 책정됐고, 평당공사비는 806만원으로 나타났다. 뒤이어 단위세대 계획(안)을 통해 ▲마스터룸 계획 ▲효율적인 주방동선 계획 ▲침실환경 개선(복도형→발코니 직접 환기) ▲LDK형 넓은 거실 ▲현관 수납 강화 ▲욕실 2개소 등의 세부적인 계획들도 마련됐다. 특히 단지 내 고령층이 많은 환경적 요소를 고려해, 세대 구분형 타입을 마련해서 세대 분리를 통한 부분임대로도 사용 가능하도록 했다. 단지 지상엔 스카이라운지를 비롯해 어린이집, 돌봄센터, 시니어클럽 등의 시설이 들어선다. 지하엔 키즈·북카페, 황토방, 스크린골프장, 독서실, 주민지원센터 등의 공간이 마련된다. 이외에도 미세먼지 제로 시스템, 스마트 주거 시스템, 세이프티 시스템 등을 도입한다는 계획이다. 한편 북아현두산은 현재 조합장 및 임·대의원 후보자 모집을 마친 상태로, 오는 12월 21일(토) 조합창립총회를 계획하고 있다. 김민주 리모델링사업 준비위원회 위원장은 "우리 아파트는 재건축보단 훨씬 높은 수익구조를 보이는 리모델링이 답"이라며 "동의서 징구가 잘 이뤄져 총회가 성공적으로 개최되길 희망한다"고 말했다.
신속통합 패스트트랙(자문방식)으로 사업을 추진 중인 여의도 목화아파트가 2단계 종상향을 통해 최대 용적률 600%, 49층 건립 계획을 목표로 하고 있다. 여의도 목화는 전세대 한강뷰 확보를 비롯해, 단지와 여의나루 역 통로를 연결하려는 계획도 있어 향후 단지의 미래가치는 더 높아질 것으로 전망된다. 16일 정비업계 따르면 여의도 목화는 최근 정비계획(안) 수립을 위한 주민설명회를 개최했다. 당일 설명회 프레젠테이션(PT) 발표는 ㈜동해종합기술공사가 맡아 진행됐다. 여의도 목화의 구역면적은 11,570㎡로, 3,500평 수준에 해당한다. 용도지역의 경우, 기존 제3종일반주거지역에서 상업지역으로 2단계 종상향을 계획하고 있다. 아파트 최고 층수는 200m이하(60층 이하)로, 여의도 목화는 현재 49층으로 계획하고 있다. 결과적으로 2개동이 들어서나, 보기에 따라 4동으로 비춰질 수 있다. 대상지의 경우, 한강변과 맞닿은 부분은 20층~33·39층 등 저층 위주로 배치되며, 후면부는 41층과 49층으로 구성된다. 이는 대지여건 상, 2열배치가 어려워 완화조항이 반영됐기 때문이다. 기존 지침을 반영하되 한강 조망권 확보는 놓치지 않았다는 것이 ㈜동해종합기술공사 관계자의 설명이다. 신통기획 자문회의를 거쳐 대상지에는 가로특성을 고려한 저층부 시설배치와 생활가로 활성화(선큰 광장 도입)가 이뤄진다. 건축한계선 후방과 이면부 부분에는 단지 간 프라이버시 보장을 위해 공개공지로 활용된다. 주변과의 소통을 도모하고자 보행 및 커뮤니티 네트워크가 형성되며, 수변경관에 대응하는 상징적 디자인 계획도 잡혀있다. 앞서 2024년 2월 고시된 지구단위계획 지침과 달라진 점은 이번 토지이용계획(안)에선 입체보행로가 사라졌다는 점이다. 또 공공보행통로와 건축한계선이 기존에 비해 2m 가량 늘어났다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(350%) ▲상한용적률(600%) 등으로 수립됐고, 건폐율은 58.2%로 나타났다. 정비계획(안) 공람공고 자료에 따르면, 순부담률은 46.35%다. 순부담 면적은 5,360㎡로, ▲도로 ▲기숙사 ▲공공업무시설 ▲공공임대주택 등으로 구성된다. 예상되는 주택공급물량은 423세대로, 조합원과 일반물량은 각각 76세대, 347세대로 산출됐다. 일반분양은 ▲60㎡이하(61세대) ▲60~85㎡이하(165세대) ▲85㎡초과(121세대)로 나뉜다. 임대주택 수는 59㎡(61세대)와 84㎡(15세대)로 계획됐다. 또한 오피스텔의 경우, 60㎡이하(9실)와 60~85㎡이하(27실)로 총 36실에 해당한다. 추정비례율은 92.9%로 책정됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 900만원, 일반분양가는 7,000만원 수준으로 예상됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 90%수준으로 나타났다. 여의도 목화의 조합원분양가는 ▲59㎡(17.3억원) ▲84㎡(22.5억원) ▲103㎡(26.7억원) ▲124㎡(31.4억원) ▲145㎡(39.6억원) 등으로 산출됐다. 한편 지하철 5호선 여의나루 역 바로 앞에 위치해 초역세권 입지를 보이는 여의도 목화는 여의나루 역(4번 출구)과 아파트 단지의 입체적 연결 계획(안)을 현재 검토 중인 상황인 것으로 알려졌다.
송파구에 위치한 가락1차현대가 시공사 선정을 위한 입찰 공고를 연내 개시한다. 전임 집행부 때부터 시공사 선정을 준비해 온 걸 감안하면, 1년 6개월 만이다. 가락1차현대는 분양가상한제 규제를 받는 강남3구 핵심입지에 속해 있음에도 불구 시공사 선정 과정이 녹록지 않았다. 집행부 교체도 한 차례 수반될 정도로 적잖은 시일이 소요됐다. 정비사업 여건을 감안할 때 조합원들은 하루 속히 사업을 진행해야 한다는 데 입을 모은다. 15일 정비업계 따르면 가락1차현대 재건축 조합(이영두 조합장)은 최근 대의원회를 열어 시공사 선정을 위한 입찰지침서 안건을 통과시켰다. 입찰 방식으로는 총액입찰을 택했다. 총액입찰의 경우, 시공사는 공사비총괄내역서를 입찰마감일까지 제출해야 한다. 선정된 시공사(낙찰자)는 45일 이내 물량산출내역서를 조합에 제출해야 한다. 현재 삼성물산과 현대건설이 시공권을 두고 치열하게 경쟁 중인 한남4구역도 총액입찰 방식이다. 가락1차현대 시공권에 적극성을 피력하고 있는 곳은 ▲GS건설 ▲롯데건설 ▲HDC현대산업개발 등이다. 실제 대의원회가 열린 날에도 3곳의 홍보 OS요원들이 도열해 조합원들을 맞이한 것으로 전해진다. 모두 공사도급순위 10위권 이내 속하는 대형사다. 조합원들의 최대 관심사는 경쟁입찰 성사 여부다. 물론 최근 송파구에서 시공사를 선정한 사업장(가락삼익맨숀·삼환가락·잠실우성4차·마천3구역·거여새마을 등) 모두 단독입찰로 진행됐다. 현재 입찰공고가 나간 잠실우성1·2·3차와 방이대림도 각각 GS건설, 삼성물산이 나홀로 응찰했다. 부동산 시장이 침체된 상황에서, 시공사들이 높아진 원가율 부담 등의 이유로 입찰경쟁을 꺼려하고 있기 때문이다. 시공사를 선택하는 건 조합원이지만, 그에 앞서 시공사가 먼저 입찰에 참여할 사업장을 결정해야 한다. 입찰 참여는 오롯이 사업성만을 전제로 한다. 한강변에 위치한 한남5구역은 '모든 시공사의 참여를 희망합니다'라는 플랜카드까지 걸었지만 결국 DL이앤씨만 응찰했다. 조합은 3기 집행부가 올해 상반기부터 대형 시공사들의 입찰 참여를 유도하기 위해 소통에 초점을 맞춰 왔다. 가락1차현대 입찰 참여를 한번이라도 진지하게 검토해 본 시공사라면 충분한 준비 기간을 보장받은 셈이다. 재건축 사업에서 시간은 사업비(공사비 포함)를 결정짓는 중요 요소다. 조합원들은 보유 중인 아파트를 현물출자했을 뿐, 사업에 들어가는 모든 비용의 대부분을 빌린다. 특히 분양가상한제 규제를 적용받는 곳들은 분양수입(매출)을 원하는 만큼 늘려갈 수 없다. 쉽게 말해, 투자 상방(업사이드)이 막혀 있다. 반면 사업비용(지출)은 시간이 갈수록 계속 늘어날 수밖에 없다. 분양수입과 사업비용의 차이는 모두 조합원들의 부담해야 할 몫이다. 정비사업에서 '시간이 곧 돈'이라는 말이 계속 격언처럼 회자되는 이유도 이 때문이다. 가락1차현대는 사업시행계획(안) 인가를 앞두고 있는 상황에서, 후속 인허가 절차들은 원안대로 진행할 계획이다. 시공사 선정 과정에서 대안설계·혁신설계를 택하게 될 경우엔 이주·철거 기간에 발맞춰 필요한 인허가 사안들을 투트랙(Two-Track)으로 진행한다는 방침이다. 보통 시공사는 입찰제안서를 제출할 때, ▲원안설계 ▲대안설계(경미한 변경) ▲혁신설계(중대한 변경) 등으로 구분짓는다. 조합의 원안설계로 아파트를 짓는 사업장은 없다고 봐도 무방하다. 최근 시공사 선정을 마친 현대건설은 가락삼익맨숀에서 '조건부 디에이치'를 내걸었다. 현대건설은 시공사 선정을 위한 총회에서 조합원들이 향후 더 나은 아파트 미래가치(프리미엄)를 향유하려면, 플러스 아이디어(PLUS IDEA) 적용이 필요함을 강조했다. 국민평형인 84㎡ 이상 전 세대에 광폭테라스를 적용하고, 세대당 주차대수·커뮤니티 면적도 증가시켜야 한다는 점을 부연했다. DL이앤씨 역시 잠실우성4차에서 높이계획을 수정하는 방향으로 새 판 짜기에 돌입했다. 결과적으론 두 곳 모두 중대한 설계변경을 전제로 정비계획(안)을 원점에서부터 바꾸기로 가닥을 잡은 상황이다. 가락1차현대의 구역면적은 33,953㎡로, 지하4층-지상21층으로 총 8개동 공동주택을 짓는 재건축 사업이다. 용적률과 건폐율은 각각 299%, 31%다. 작년 1분기 건축심의를 통과했다. 건축심의(안) 상 주택공급물량은 총 842세대로, 분양주택과 임대주택은 각각 717세대, 125세대다. 공급 타입은 ▲전용 44㎡(72세대) ▲전용 59㎡(79세대) ▲전용 84㎡(366세대) ▲전용 110㎡(317세대) ▲전용 168㎡(8세대) 등으로 구성됐다. A조합원은 "과거 힘들게 수주해 놓은 사업장에서 공사도급계약을 의도적으로 늦추며 발을 빼는 시공사가 많다는 건 정비사업이 녹록지 않음을 방증하는 대목"이라며 "재건축 사업의 가장 중요한 파트너가 시공사인 만큼, 입찰지침서 통과를 기점으로 시공사 선정에도 이제는 속도가 붙었으면 하는 바람"이라고 말했다.
양천구 내에서도 숲세권 단지로 정평이 난 신월시영이 신속통합기획 사전자문(패스트트랙)을 통해 재건축 사업을 위한 기초 토대를 다지고 있다. 신월시영은 고도제한 구역이기에, 별도의 종상향 없이 기존 2종일반주거지역을 유지하는 방향으로 정비계획(안)을 수립 중이다. 최근 변경된 2030도시·주거환경정비기본계획(안)에 따라, '사업성 보정계수'를 활용해 부족했던 사업성을 보완하기 위한 후속 절차도 병행하고 있다. 14일 정비업계 따르면 신월시영아파트는 최근 정비구역 지정 및 정비계획(안) 수립 절차에 나섰다. 당일 프레젠테이션(PT) 발표는 ㈜KTS엔지니어링이 맡아 진행했고, 현장에는 많은 토지등소유자들의 발길이 이어지면서 뜨거운 분위기가 이어졌다. 준공 후 36년이 경과된 신월시영의 구역면적은 153,213㎡로, 용도지역은 제1종일반주거지역(25%)과 제2종일반주거지역(75%)으로 혼재돼 있다. 김포공항 일대 고도제한지역에 해당되는 대상지는 ▲수평표면구역 ▲원추표면구역 ▲진입표면구역에 속하며, 비오톱1등급지와도 연접하고 있는 것이 특징이다. 지리적 특성을 감안해야 하는 단지 여건상, 신월시영의 용도지역은 종상향 없이 기존 제2종일반주거지역을 유지하게 된다. 다만 관계기관과의 협의 끝에, 지양산 등 주변 장애물 차폐이론을 적용해 고도제한 완화가 가능하게 됐다. 결국 대지레벨과 공동주택 층고를 고려해 층수는 최대 21층까지 허용하기로 결정됐다. 신통기획 자문회의 결과, 대상지는 ▲순응형 단지 ▲공공편의 시설 ▲자연을 품은 단지 ▲미래주거 경관이란 4가지 전략을 토대로 사업을 구상하기로 했다. 우선 공원과 도심으로 열린 자연 녹지축이 형성될 계획이다. 지양산-공원-온수도시 자연공원을 잇는 녹지축을 따라 보행·통경축도 마련될 전망이다. 또 단지 중앙부에는 타워형 형태의 주동 계획도 마련돼 있다. 중앙에 건립되는 12m 규모의 공공보행통로를 통해 학교가는 길이 수월해지고, 공공보행통로 활성화를 위해 인근에는 다채로운 보육 및 시니어 커뮤니티 시설이 위치할 예정이다. 특히 단지 내 중앙산책로(공원)는 공원 단지 이슈를 극복하고자 외부로 이전배치돼 타 단지 주민들도 함께 이용할 수 있는 여건이 마련된다. 본래 도정법에 따라 1,000세대 이상의 재건축 단지는 세대수에 따른 신규 공원에 대한 기부채납이 이뤄져야 한다. 하지만 신월시영의 경우, 공원의 이전배치가 인정돼 따로 기부채납을 할 필요가 없다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 도로는 금살어린이공원의 정형화를 위해 기존 6m에서 10m로 확폭된다. 신월근린공원 재배치에 따른 진입도로 신설도 이뤄진다. 또한 신월로7길에는 획지 내 입체결정을 통한 공영주차장도 마련된다. 대상지의 주출입구에는 효율적인 토지이용을 위해 회전교차로가 마련되며, 부출입구는 총 3곳이 마련된다. 대상지의 순부담 면적은 1,114㎡로, 토지(대지지분 포함) 1,070㎡와 건축물(환산부지) 44.1㎡에 해당한다. 종상향에 따른 공공기여 부담이 없고, 두드러지는 공공기여 시설도 없어, 타 단지 대비 의무 기부채납 비율이 상당히 미비한 것이 큰 메리트로 작용한다. 현재 주민공람(안)에 나타난 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(200%) ▲상한용적률(202.5%) ▲법적상한용적률(249.9%) 등으로 수립됐다. 단 2030 도시·주거환경 정비기본계획에 따라 2종일반주거지역의 경우 허용용적률이 210%로 상향 적용될 수 있다. 여기에 향후 사업성 보정계수가 적용된다면, 상한용적률은 221%까지 높아질 수 있다. 이로 인해 임대주택 비율은 기존 23.69%에서 14.33%로 대폭 줄어드는 효과를 볼 수 있다. 예상되는 세대수는 3,147세대로 일반분양과 공공주택은 각각 2,828세대, 319세대로 나뉜다. 그러나 사업성 보정계수가 적용될 경우, 총 세대수엔 변화가 없지만 일반분양과 공공주택 세대수가 2,951세대, 196세대로 큰 차이를 나타나게 된다. 일반분양 물량 증가로 1인당 2,000만원 정도의 분담금을 줄일 수 있다는 것이 ㈜KTS엔지니어링 관계자의 설명이다. 추정비례율은 103.32%로 예상됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 700만원, 일반분양가는 3,500~4,000만 수준으로 책정됐다. 주민들은 본인이 소유한 종전자산감정평가액에 추정비례율(103.32%)을 곱한 권리가액을 기준으로 개략적인 추정분담금 혹은 환급금을 알 수 있다.
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