발행일(UPDATE): 2025년 09월 05일 17시 04분
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상계1구역이 신임 집행부 구성을 통해, 관리처분계획(안) 인가 등의 사업 절차들을 추진한다. 9일 정비업계 따르면 상계1구역 재개발 조합은 최근 노원구민의 전당에서 2024년 조합 정기총회를 개최했다. 총회 상정된 안건은 ▲제1호(조합 기수행업무 추인) ▲제2호(2024년 조합 운영비 및 사업비 예산) ▲제3호(자금 차입) ▲제4호(공유지 매입 자금 차입) ▲제5호(재정비촉진계획 변경 동의) ▲제6호(협력업체 계약 변경) ▲제7호(재정비촉진계획 변경을 위한 협력업체 선정) ▲제8호(경관심의 협력업체) ▲제9호(현금청산자 보상협의 관련) ▲제10호(총회 홍보직원 채용) ▲제11호(조합 임원 선임) 등이다. 조합원 3분의2 이상 동의가 필요했던 5호 안건을 비롯해 모두 의결됐다. 재정비촉진계획(안) 변경 작업은 더반이엔지가 맡는다. 재정비촉진계획(안) 변경 관련 핵심 내용은 용적률과 토지이용계획의 변화다. 상계1구역은 용적률을 기존 215.66%에서 221.3%로 5.64%p 상향 조정할 계획이다. 국·공유지 유무상양도협의에 따라 '무상양도 면적'이 변경된 영향이다. 토지이용계획도 기존 근린공원을 녹지로 변경하고, 일부 도로는 폐지 및 폭원 변경이 예정돼 있다. 녹지의 종류(완충녹지·연결녹지·경관녹지)는 추후 결정된다. 건립 예상 세대 수는 1,388세대에서 1,423세대로 늘어난다. 관심을 모았던 조합장 선거에서는 이상용 후보가 당선됐다. 이상용 신임 조합장은 분열과 반목을 깨끗하게 정리하고 단합하자는 내용의 인사말을 조합원들에게 전했다. 시공사와의 본계약과 관리처분계획(안) 인가 등의 굵직한 사업 현안들을 언급하며, 집행부 교체로 인한 사업 지연이 없도록 업무 인수인계에 최선을 다하겠다는 점을 밝혔다. 이상용 조합장은 지난 2021년 조합장 선거에도 후보로 나온 바 있다. 상계1구역은 서울시 노원구 상계동 5-16번지 일대 위치해 있으며, 구역면적은 86,432㎡이다. 용도지역은 ▲제1종일반주거지역 ▲제2종일반주거지역 ▲제3종일반주거지역 ▲자연녹지지역이 혼재돼 있다. 상계1구역은 전체 조합원 중 약 450여세대가 무허가주택으로 형성된 구역으로 1970년대 정착된 철거민 이주정착촌으로 알려져 있다. 무허가 주택들은 1981년부터 양성화되면서 노원구청의 무허가 건축물 관리대장에 등재됐다. 무허가 주택들도 '서울시 도시 및 주거환경 정비조례'에 따라 조합원 지위를 갖게 된다. 무허가주택이 점유 중인 토지(국·공유지)는 소유주가 매입(불하)할 수 있다. 현재 토지 대금을 모두 납부한 토지등소유자도 있고, 불하대금을 분할 납부하고 있는 조합원도 존재한다.
신반포4차가 이번 주 정비계획 변경(안) 재공람공고를 앞두고 있다. 재공람공고는 이달 11일(목)부터 다음 달 13일(월)까지 진행된다. 토지등소유자 및 이해관계인들은 서초구청과 반포3동, 조합사무실에서 정비계획 변경(안)을 열람할 수 있다. 8일 정비업계 따르면 신반포4차 재건축 조합(정상선 조합장)은 지난 2일(화) 한신교회에서 2024년 정기총회를 개최했다. 총회 상정 안건은 ▲제1호(2023년 예산 대비 집행내역 승인) ▲제2호(설계용역계약 변경) ▲제3호(2024년 조합 운영비 예산) ▲제4호(2024년 조합 사업비 예산) ▲제5호(자금 차입) ▲제6호(조례개정에 따른 조합정관 개정) 등이며, 이중 6호 안건을 제외하고 모두 통과됐다. 설계용역계약 변경은 나우동인건축사사무소와 진행한다. 신반포4차 이사회에선 지난 달 추가용역비 관련 가격 적정성과 근거자료가 부족하다는 의견에 따라, 나우동인건축사사무소에 다시 견적서를 제출하도록 시킨 바 있다. 나우동인건축사사무소는 이달 재공람공고 예정인 정비계획 변경(안)에 맞춰 건축심의와 사업시행계획(안) 수립을 위한 설계 작업을 진행할 것으로 보인다. 총회 결의를 받았기에, 계약 체결을 진행할 전망이다. 정기총회에서 부결된 6호 안건은 조합 정관 개정과 관련 있다. 변경하고자 하는 조항은 조합 정관 제12조1항이다. 최근 서울시는 시공사 선정 시기를 조합설립인가 이후로 앞당기는 내용의 조례를 발표했다. 서초구청은 정관 변경 없이도 조합설립인가 이후 시공사 선정이 가능하다는 의견을 줬으나, 신반포4차 조합은 정관을 상위법령에 맞추고자 하는 목적으로 6호 안건을 상정했다. 다만 의결 요건을 갖추지 못해 부결됐다. 신반포4차는 최근 서울시 도시계획심의위원회로부터 정비계획 변경(안)을 수정가결 받았다. 구역면적은 92,921㎡, ▲주택용지(73,043㎡) ▲지구중심(8,089㎡) ▲정비기반시설-도로(6,287㎡) ▲정비기반시설-공원(5,500㎡) 등으로 구성된다. 지구중심은 뉴코아아울렛이다. 순부담률은 10.03%로 계획용적률은 299.98%다. 최고층수는 49층이며 총 13개동 1,828세대를 짓는 재건축 사업이다. 작년 6월 신반포4차의 추정비례율은 79.85%다. 총수입 추정액(3조9,916억원)에서 총지출 추정액(1조172억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(3조7,250억원)으로 나눈 결과값이다. 추정비례율은 평당 공사비 750만원과 일반분양가 7,500만원을 기준으로 한다. 종전자산 추정액은 ▲31평(25.62억원) ▲33평(26.25억원) ▲34평(27.87억원) ▲45평(35.25억원) ▲51평(39.62억원) ▲수영장(14.02억원) 등이다
재건축 핵심지로 단연 손꼽히는 압구정3구역의 2기 집행부가 이날 결정됐다. 2기 집행부는 연내 정비계획(안) 고시 및 시공사 선정을 목표 과업으로 설정했다. 안중근 조합장은 입주 후 평당 3억원의 가치를 지닌 최고의 아파트를 짓겠다는 점을 내걸었다. 다만, 이날 함께 상정된 정비계획 변경(안) 입안과 정관 개정을 위한 2개 안건이 모두 부결돼, 사업 진행이 녹록지만은 않을 것이라는 관측이 나온다. 6일 정비업계 따르면 압구정3구역 재건축 조합은 이날 오후 2시 압구정고등학교에서 2024년 정기총회를 개최했다. 전날까지도 치열한 공방을 이어갔던 집행부 수장 자리에는 안중근 전 조합장이 당선됐다. 안중근 조합장과 손발을 맞출 임원으로는 ▲이우복 감사 ▲정병욱 감사 ▲이승호 이사 ▲최범수 이사 ▲정완성 이사 ▲차동언 이사 ▲박종훈 이사 ▲장성우 이사 ▲손성빈 이사 ▲이세우 이사(상가) 등이 이름을 올렸다. 이사회를 구성하게 될 면면을 살펴보면, 안중근 조합장을 지지했던 ▲정병욱 감사 ▲최범수 이사 ▲정완성 이사 ▲장성우 이사 ▲손성빈 이사 ▲이세우 이사(상가) 등이 당선됐다. 낙마한 장영선 조합장 후보자와 선거운동에 나선 ▲이우복 감사 ▲이승호 이사 ▲차동언 이사 ▲박종훈 이사 등 4명도 이사회 한 자리씩을 꿰찼다. 업계에선 4명의 임원들이 적절한 견제와 감시 역할을 맡을 것으로 내다보고 있다. 안중근 조합장을 필두로 한 기존 집행부가 약속한 공약사항은 총 5가지, ▲조합원 100% 한강조망권 ▲조합원 100% 전용면적 증가 ▲신속한 인허가 및 사업추진, 2031년 입주 ▲입주 후 평당 3억 실현 ▲이해조정기구(TF) 신설 등이다. 한강조망권과 신속한 인허가, 입주 후 미래가치는 조합 선거 과정에서 흔하게 볼 수 있는 공약사항이고, 외부 요인에 따라 시시각각 변할 내용이다. 가장 눈여겨볼 점은 이해조정기구(TF)다. 이해조정기구는 조합원 간 이해관계를 원만히 조정하는 데 그 목적이 있다. 압구정3구역은 지난해 설계사 선정 과정부터 잡음이 계속됐다. 집행부 선출을 위한 투표 과정에서는 안중근 조합장의 허위 학력 기재가 논란이 됐다. 앞서 장영선 조합장 후보는 오세훈 서울시장과 촬영한 사진을 총회책자에 수록하면서 허위선거 공보물로 논란을 자초했다. 이밖에도 불법유인물 사용과 정비구역 외(소망교회, 성당 등) 선거로 갈등이 증폭돼 왔다. 정비구역 내 조합원들 간 갈등과 반목은 원만한 사업을 가로막는 주요한 리스크 중 하나다. 안중근 신임 조합장이 이해조정기구를 공약한 건, 현재 압구정3구역이 처한 현 상황을 타개할 필요가 있다는 판단이 있었을 것으로 업계는 보고 있다. 특히, 도시및주거환경정비법 개정에 따라 변경되어야 할 정관 개정 안건이 부결된 건, 조합원들이 분열돼 있음을 방증하는 대목이다. 정비계획 변경(안) 입안을 시작한 다른 구역과 달리, 압구정3구역은 금번 정기총회에서 정비계획 변경(안) 입안을 위한 안건을 통과시키지 못했다. 압구정3구역은 ▲토지이용계획(3종일반주거지역 확대, 준주거지역 축소, 공공보행통로 위치 조정) ▲기부채납 순부담 축소 계획 ▲상한용적률 상향 ▲세대 수 계획(조합원 평형 증가, 임대주택 축소, 5,000세대 미만) 등의 개선사항을 적용한 정비계획 변경(안)을 공개한 바 있다. 압구정3구역은 정비계획 변경(안)을 조합원들로부터 다시 의결받아야 입안 절차에 착수할 수 있다. 물론 강남구청, 서울시와 세부 내용을 협의해야 한다. 연내 정비계획 변경(안) 지정고시가 가능할지는 누구도 장담할 수 없는 상황이다. 정비계획 변경(안) 지정고시가 이뤄져야, 이를 기점으로 시공사 선정에 나설 수 있다. 압구정3구역 수주를 목표로 움직이고 있는 건설사들은 아무리 빠르게 진행되더라도 내년은 되어야 시공사 선정이 가능할 것으로 전망하고 있다.
노량진1구역이 포스코이앤씨를 시공사로 선정하기 위한 본격 절차에 착수한다. 이달 시공사 선정 총회를 앞두고, 조합원들의 표심을 사로잡기 위한 설명회 일정도 잡혔다. 지난해 3월 사업시행계획(안) 인가 후 1년여 넘게 걸린 시공사 선정 마무리 단계에 접어든 것이다. 포스코이앤씨가 조합원들에게 제안한 공사도급계약 상 주요 조건에도 업계 관심이 쏠린다. 5일 정비업계 따르면 노량진1구역 재개발 조합(김문선 조합장)은 이달 13일(토) 서울여성프라자에서 시공사 선정을 위한 홍보설명회를 개최한다. 설명회 다음 날인 14일(일)부터 26일(금)까지는 홍보관을 오픈한다. 수의계약(Private) 체결을 위한 총회는 27일(토) 예정돼 있다. 앞서 조합은 3차례에 걸쳐 공개입찰을 진행했고 포스코이앤씨만이 조합의 부름에 단독으로 응했다. 포스코이앤씨는 자체 하이엔드 브랜드(오티에르)를 적용키로 결정했다. 총 공사비는 1조926억원으로, 건축연면적(494,812㎡·149,680평)을 감안한 평당 공사비는 약 730만원이다. 포스코이앤씨는 총 사업비로 5,500억원을 대여할 예정이다. 대여 방법은 직접대여(500억원)와 HUG보증(5,000억원)으로 구성된다. 실착공 후 1년간은 공사비를 받지 않고, 조합이 이자를 부담하는 사업비부터 먼저 상환하겠다는 금융조건을 걸었다. 1년 후부터는 분양수입금이 들어올 때마다 사업비와 공사비를 각각 50%씩 상환하는 조건이다. 조합 입장에선 사업비를 선제적으로 상환하는 것이 경제적으로 유리하다. 이자비용을 줄일 수 있다는 건, 곧 조합원들의 분담금 감소 효과로 이어질 수 있기 때문이다. 물론 착공 후 1년 이내 분양계약을 통해 분양수입금이 들어와야 이를 사업비 상환 재원으로 활용할 수 있다. 포스코이앤씨는 최근 경쟁입찰에 참여한 여의도 한양아파트에서도 대출이자 부담완화에 초점을 맞춘 공사조건을 제안했다. 분양수입금이 발생할 경우, 모든 사업비와 소유주들의 환급금을 우선 상환하겠다고 밝힌 바 있다. 사업비를 모두 상환하고 난 뒤 공사비는 맨 마지막에 받겠다는 게 당시 포스코이앤씨가 내세운 파격적인 조건이었다. 통상적으로 시공사는 공사비를 먼저 받는 것을 선호한다. 조합원 분담금은 계약할 때 10%를 내고, 입주할 때 잔금(90%)을 치르는 구조다. 환급금이 발생하는 조합원의 경우, 환급금은 입주 시 돌려받게 된다. 물가상승(Escalation)에 따른 공사비 증액 방법으로는 소비자물가지수와 건설공사비지수의 산술평균값을 적용키로 했다. 물가상승 반영 시점은 2025년 6월부터다. 이달 총회를 시작으로 공사도급계약(가)을 체결한 이후에는 사업속도가 더욱 중요해진다. 관리처분계획(안) 수립 및 인허가, 조합원 이주, 철거가 늦어질 경우 계속해서 물가상승분이 공사비에 반영되기 때문이다. 공사 기간은 실착공 후 42개월로 결정됐다. 조합은 포스코이앤씨가 노량진1구역 수주에 강한 의지를 피력하고 있으며, 입찰지침서 상 조합의 요구를 95% 이상 수용하겠다는 점을 안내했다. 아파트 마감재 수준 또한 강남권 재건축과 비교할 때, 최소 동급 이상임을 부연했다.
반포주공1·2·4주구는 서울시 한강변 관리기본계획에 따라 기부채납을 통해 용적률 상향 혜택을 받고 있다. 최근 여의도 시범아파트를 비롯해 기부채납 종류와 양을 두고 인허가청인 서울시와 갈등이 많아지고 있는 가운데, 5,000세대로 탈바꿈하게 될 반포주공1·2·4주구의 기부채납 내역에도 다시금 관심이 모아진다. 4일 정비업계 따르면 반포주공1·2·4주구의 기부채납(15%)은 토지(10%)와 건축물(5%)로 나뉜다. 이를 통해 얻은 용적률 인센티브는 15%p다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 정비기반시설은 ▲도로(28,512㎡) ▲공원 (52,699㎡) ▲녹지(12,150㎡) 등으로 구성되며, 기타시설로는 ▲학교(22,892㎡) ▲공공청사(5,651㎡) ▲문화시설(142㎡) 등으로 이뤄져 있다. 기부채납해야 할 면적은 모두 합치면 122,046㎡다. 여기에서 무상양도 국공유지(97,258㎡)를 제외한 토지 기부채납 면적(순부담)은 24,788㎡다. 토지 기부채납 면적(24,788㎡)을 공동주택 획지 면적(249,930㎡)으로 나눈 순부담율은 약 9.9%로 계산된다. 건축물 기부채납은 ▲덮개공원(10,000㎡) ▲세미나홀(300㎡) ▲주거역사박물관(3,000㎡) ▲지하차도 ▲초등학교 신설(19,151㎡) ▲중학교 신설(13,321㎡) ▲기존 초등학교(9,201㎡) ▲기존 중학교(9,051㎡) ▲공공청사2(9,000㎡) ▲문화시설(1,200㎡) 등으로 구성된다. 건축물을 지을 때 들어가는 공사비를 부지로 환산했을 경우, 약 13,118㎡다. 이를 공동주택 획지 면적(249,930㎡)으로 나눈 순부담율은 약 5.2%다. 건축물 기부채납 중 덮개공원은 한강공원으로의 접근성을 개선하고 녹지공간을 조성하기 위한 목적으로 계획됐다. 덮개공원(10,000㎡)과 주거역사박물관(3,000㎡), 세미나홀(300㎡)을 설치하는데 드는 비용은 약 1,086억원이다. 물론 설치비용은 2017년 정비계획 변경(안) 결정고시 기준이다. 서울시는 올해 2월 '반포지구 한강연결공원 및 문화시설' 국제설계공모에 나선 상황이다. 국제설계공모에 따른 설계사는 조합 총회를 통해 결정된다. 결과적으로 반포주공1·2·4주구는 기부채납(토지 10%+건축물 5%) 약 15%를 진행해, 용적률 인센티브(15%)를 받았다. 반포주공1·2·4주구의 주택건설용지는 231,795㎡다. 기부채납을 통해 얻은 용적률 인센티브(15%)를 적용할 경우, 약 34,769㎡를 지을 수 있다. 이를 1평(3.305785㎡)로 환산할 경우 약 10,517평이 나온다. 이를 평당 7,500만원 수준에서 분양할 경우를 생각해 단순 계산할 경우, 약 7,800억원이 나온다. 용적률 체계는 ▲기준·허용용적률(270%) ▲상한용적률(285%) ▲법적상한용적률(299.95%) 등으로 계획이 수립돼 있다. 기준·허용용적률에서 상한용적률로 가기 위한 15% 상향 부분이 기부채납을 통해 얻은 대가다. 상한용적률에서 법적상한용적률로 가기 위해선 약 14.95%의 용적률 혜택이 필요하다. 반포주공1·2·4주구는 법적상한용적률 적용을 받기 위해 절반(7.475%)만큼 공공임대주택을 지어야 한다. 공공임대주택은 59㎡ 타입으로 총 213세대로 구성된다.
한남5구역이 총회 전자투표 도입 여부로 뜨겁다. 조합은 근방에 위치한 2구역·3구역·4구역 사례를 참고해 신중하게 결정하겠다는 입장이다. 두 차례 건설사 간담회를 열며 시공사 선정을 예고한 상황이기에 전자적 의결 방식이 도입된다면 언제부터 적용될지도 관심사다. 다만 시공사 선정 총회의 경우, 조합원 과반수 이상이 직접 참석해야 하기 때문에 현실적으로 적용하기 쉽지 않을 것이란 관측도 제기된다. 2일 정비업계 따르면 한남5구역 재개발 조합은 전자투표 제도를 심도있게 검토하고 있음을 조합원들에게 밝혔다. 전자투표는 직접참석 수에서 제외되기 때문에, 시공사 선정 총회와 같이 높은 직접참석율을 필요로 하는 총회에는 적용이 쉽지 않음을 시사했다. 한남5구역 내 상당수 조합원들의 연령대가 높아 스마트폰 전자투표에 접근성이 떨어질 수 있다는 점도 추가 언급했다. 한남2구역은 작년 9월(임시총회)과 12월(임시총회), 올해 3월(정기총회)까지 모두 전자투표로 진행했다. 특히 작년 9월 열린 임시총회는 118프로젝트와 관련 대우건설의 재신임을 묻는 중요한 안건이 포함돼 있었다. 정비업계 관계자들은 집행부 연임과 시공사 선정 등 중요 안건이 포함돼 있을 경우 조합은 전자투표 도입에 조심스러운 입장일 수밖에 없다고 입을 모은다. 대면(서면결의서)과 비대면(전자투표)의 차이로 보면 이해하기 쉽다. 전자투표는 시간과 비용 차원에서 경쟁우위를 가진다. 토지등소유자의 명부를 자동화 과정을 거쳐 정리하고, 모바일 책자와 전자투표 링크를 통해 바로 투표에 참여할 수 있다. 투표 결과는 실시간으로 집계된다. 자동화 시스템이기 때문에 인건비도 들지 않는다. 반면, 서면결의서 형태로 진행할 경우 모든 작업이 사람의 손을 거쳐야 한다. 수십명의 홍보OS요원을 고용하고, 이들이 전화와 방문을 통해 서면결의서를 징구하게 된다. 정비업계에선 전자투표 도입을 단순히 '비용' 차원에서만 볼 수 없다는 분석이 지배적이다. 특히 집행부 선거와 협력업체 선정 등과 같이 복수의 후보가 경쟁하는 안건이 대표적이다. 특히 복수의 시공사가 경쟁입찰에 참여했을 경우, 조합원들을 가가호호 방문하며 대면 홍보에 나서기 때문이다. 앞선 이유로 인해, 많은 조합들이 총회 상정되는 안건의 종류를 감안해 전자투표 방식을 선택적으로 취사선택하고 있는 게 작금의 현실이다. 업계 관계자는 "전자투표 도입 결정은 조합의 몫"이라며 "조합원 입장에선 사업비를 조금이라도 줄일 수 있기 때문에 전자투표를 선호하는 경향성이 짙다"고 말했다. 이어 "다만 전자투표는 직접참석에 해당하지 않고, 스마트폰 활용에 익숙하지 않은 고령층 조합원들의 비율이 많을 경우엔 조합 입장에서 당연히 고심할 수밖에 없을 것"이라고 설명했다.
![[칼럼] 여의도는 대교가 부럽다](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20240414/art_17119815196932_e974a1_178x118_c0.jpg)
"여의도 내에서도 경쟁입니다. 영등포구청은 행정적으로 지원할 뿐 의사결정은 주민 분들의 몫이죠. 저도 시범아파트 조합원인데, 이해상충 이슈가 있어 직접 보고를 받지도 결재하지도 않습니다. 초고령 사회를 뒷받침할 인프라는 필요합니다. 좋고 나쁨의 이슈가 아닌 사회적 '필요'에 의해서 기부채납 시설은 결정되어야 하죠. 시범은 (신속통합기획 반대) 현수막도 보이던데, 대교가 부럽기도...(하하)" 최호권 영등포구청장이 이달 1일(월) 여의도 대교아파트 주민설명회에서 이같이 말했다. 대교아파트 정비계획 변경(안)을 설명하는 자리였다. 최 구청장은 본인도 여의도 시범아파트 조합원이라는 점을 언급하며, 구청은 구민들의 고민을 풀어주는 역할이지 앞장설 수 없음을 밝혔다. 초고령 사회가 구호에 그치지 않기 위해선 어르신을 위한 사회적 인프라도 필요하다는 생각을 주민들과 공유했다. 필자는 창립총회 때보다 대교아파트의 순부담율이 5%p 많아졌음을 인지하고, 기부채납 양과 종류가 궁금해 현장을 찾았다. 다만 기부채납 부분을 발표하는 찰나의 순간에도 계속 머릿속을 맴돌던 말이 있다. 바로 부러움이다. 뭘 부러워하는 것일까. 시범, 삼부, 한양, 공작 등 저마다 가진 고유 장점과 색깔이 있기에 여의도 주민들은 함부로 이웃 아파트를 판단하지 않는다. 대교가 부러움의 대상이 된 건 눈에 보이는 속도가 아닐까 싶다. 재건축은 눈에 보이지 않는 건축물을 만들어 가는 과정이다. 적게는 수십명, 많게는 수백명에 달하는 조합원들은 목숨보다 소중한 자산을 조합에 위탁한다. 그래서인지 어느 것 하나 쉽게 가는 일이 없다. 하지만 대교는 신탁에서 조합으로 선회한 뒤, 상가를 제척하는 과감한 결단까지 단행했다. 추진위원회부터 창립총회, 조합설립인가도 눈 떠보니 이뤄졌다. 정비계획 변경(안) 수립도 일사천리다. 눈에 보이는 결과물을 빠르게 보여줬다. 대교의 힘은 정희선 조합장을 필두로 한 조직력(組織力)에서 비롯된다는 생각이다. 작년 12월 대교아파트가 창립총회 관련 보도자료를 언론사에 배포했다. 보도자료란, 공식 입장을 언론사 기자들에게 작성해 달라고 보내는 자료다. 기자들은 제도권에 있는 기관 보도자료 외에는 함부로 쓰지 않는다. 내용의 진위를 확인해야 하기 때문이다. 보통은 자극적이고 불필요한 내용들로 가득차, 스팸함으로 이동시키는 게 다반사다. 대교는 조금 달랐다. 수신인(대교)의 입장이 아닌, 발신인(기자)의 입장을 심사숙고한 티가 났다. 보도자료 양식과 전달하고자 하는 내용 모두 신뢰감을 갖기에 부족함 없었다. 사진을 별첨파일로 보내줬고, 받는 기자들의 이름도 모두 숨은참조로 처리했다. 웬만한 기업 홍보팀보다 세심했다. 대교는 창립총회 때부터 ▲컴플라이언스 ▲재무 및 자금 ▲대관업무 ▲사업전략 ▲대외홍보 등 이른바 R&R(역할과 책임)이 명확했다. 이후에도 보도자료는 항상 타이밍 맞게 메일함에 도착해 있었다. 정비계획 변경(안) 공람공고가 있기 하루 전, 대교는 언론을 활용했다. 영등포구청과 서울시의 전폭적인 지원이 있어 가능했다는 내용, 협력업체(에이앤유디자인·도시디자인공장 등)의 헌신적인 과업 수행을 칭찬하는 내용까지 자연스럽게 담겨 있었다. 많은 언론사들이 대교의 보도자료를 사용했다. 에이앤유와 도시디자인공장은 얼떨결에 공짜 홍보효과까지 누린 셈이다. 주민설명회 때 정희선 조합장을 바라봤다. 역시나 예상대로 앉아만 있지 않았다. '학교 일조권 사선 침해'와 관련된 질문이 주를 이뤘다. 필자는 예전부터 어설프게 알고 이야기하는 걸 제일 위험한 행동이라고 여겨왔다. 그간 주민설명회 때 가장 듣기 싫었던 말도 "검토해 보고 나중에 알려준다"는 말이다. 정희선 조합장은 어떤 답변도 뭉뚱그려 대강 이야기하지 않았다. 명확한 근거가 항상 뒷받침됐다. 평소 고민의 깊이를 엿볼 수 있었다. A조합원이 경전철 서부선을 한양아파트와 함께 지하로 연결시켜주는 고민을 해본 적이 있냐고 질의했다. 에이앤유와 도시디자인공장이 답변을 한 이후, 조합장이 보강 답변했다. 도로점용료 사용에 따른 주민 부담을 고민해야 하며, 고려는 해보겠지만 무작정 검토하겠다고 말씀드릴 수 없다고 했다. 장미아파트와 화랑아파트의 높이계획을 묻는 질문에도 이웃 단지들의 건축 관련 이야기를 함부로 할 수 없다는 단호한 모습도 눈에 띄었다. 답변을 마치고서는, 잠시 호흡을 고르는 차원에서 영등포구청 담당 주무관들과 협력업체 직원들의 노고를 치하하는 격려의 박수를 유도하기도 했다. 수장의 모습이었다. 몇 가지 일화만으로 대교아파트와 정희선 조합장을 판단할 수는 없다. 결국 살기 좋은 아파트를 만들어 내느냐 여부 외엔 중요한 가치가 없는 냉정한 세계이기 때문이다. 다만, 앞으로 대교아파트를 볼 때마다 의구심보다 기대감이 먼저 들지 않을까 생각된다. 필자는 조합원이 아닌데도, 배울 수 있을 거 같은 조합장을 만나면 괜스레 기분이 좋아진다. 사람을 움직이는 건 결국 진심이다. 정희선 조합장이 대교에 보여줄 진심을 응원한다.
서대문구 소재 홍제3구역이 현대건설과 1년 넘게 진행해 온 공사비 협상을 매듭지었다. 1년간의 협의를 거치며, 평당 공사비는 898만원→830만원→789만원→784만원으로 변경됐다. 1일 정비업계 따르면 현대건설은 홍제3구역 조합과의 공사비 협의가 임박했다는 내용의 참고자료를 배포했다. 작년 말 시공사 지위 및 계약 해지까지 총회 안건으로 상정됐지만, 공법에서부터 자재사양까지 수차례 협의 끝에 합의에 도달했다는 게 주요 골자다. 현대건설은 대조1구역 공사 재개, 반포1단지1·2·4주구의 선착공·후협의 결정 모두 정비업계 모범사례가 될 것이라 자평했다. 공사비 협상은 작년 6월 현대건설이 도급공사비 증액을 요청해 오면서 본격화됐다. 가계약을 체결한 시점은 2020년 9월이다. 홍제3구역은 가계약을 체결한 뒤, 정확히 2년 뒤 건축심의를 받았다. 현대건설은 건축심의 도서 기준으로 공사비 증액을 요청했다. 건축연면적은 종전 32,944평에서 33,320평으로 약 1.1% 늘어났다. 높이는 25층에서 23층으로 2개층 줄었다. 세대 수는 634세대로 변동 없었다. 이를 바탕으로 현대건설이 제안한 공사 조건은 ▲총 공사금액(1,686억원→2,994억원) ▲평당 공사비(512만원→898만원) ▲공사비 산정기준(20년 9월→23년 5월) ▲공사기간(37개월→51개월) 등이다. 이주비 이자는 조합이 납부하고, 사업비 이자는 수요자금융 이후 전액 유이자로 전환된다는 금융조건도 기재됐다. 평당 공사비가 종전 512만원에서 898만원으로 약 75% 증액된 배경으로는 물가상승(11%)과 설계변경(64%)이 꼽힌다. 현대건설은 2020년 6월부터 2023년 5월까지 소비자물가지수 변동율(11%)을 적용해 물가상승(Escalation)분을 반영했다. 설계변경으로는 ▲커튼월룩 면적 증가 ▲부분 역타 공법 ▲조합 특화비(발코니 확장 및 특화지급 품목) ▲지하 Pit 면적 증가 등이다. 홍제3구역 조합원들은 현대건설이 혁신설계를 홍보할 때 6개월 정도의 인허가 기간과 5% 정도의 공사비 증액 수준에서 가능하다는 점을 피력했다고 말했다. 현대건설은 혁신설계 인허가 기간이 길어지면서 설계변경에 따른 공사비 변동율이 64%가 됐음을 설명했다. 조합은 현대건설이 평당 공사비 증액과 공사기간 연장 관련 협의가 없었음을 밝혔다. 현대건설은 조합의 운영비와 사업비 대여를 금지하겠다는 이야기도 했다. 이에, 조합은 자금부족을 우려해 새로운 시공사 선정을 검토했다. 실제 이사회와 대의원회 의결을 거쳐 2023년 정기총회에 '현대건설 시공사 선정 취소 및 공사도급계약 해지의 건'을 상정했다. 조합은 가계약 상 귀책사유가 없다는 판단 하에 현대건설과의 결별을 준비했다. 현대건설은 내부 고심 끝에 대승적 차원에서 조합과의 협의에 착수했다. 설계변경에 따른 역타설계(공법)와 커튼월룩을 배제해 평당 공사비를 낮추겠다고 밝혔다. 조합은 작년 9월 합의된 내용으로 현대건설의 공문을 수령했고, 긴급 이사회를 열어 시공사 해지 안건을 취소시켰다. 올해 초부터 협상은 다시 시작됐다. 현대건설은 역타시공에서 순타시공으로 변경해, 평당 공사비 830만원을 다시 제안했다. 조합은 이 과정에서 공사비 산출내역서를 요청했으나, 현대건설은 사업시행계획(안) 변경이 완료되지 않아 물량산출을 내기 위한 자료 작성에 오랜 기간이 소요된다는 점을 알렸다. 조합과 현대건설은 마감재 등급을 조정하는 방향으로 계속해서 협의를 진행해 왔다. 그 결과, 올해 3월 공사비 증액 협상이 타결됐다. 현대건설과 조합이 합의에 이른 공사 조건은 ▲평당 공사비(784만원) ▲공사비 산정 기준일(23년 3월→23년 12월) ▲조합원 특별품목 기존과 동일 ▲분담금 납부 기준(계약금 10%-중도금 50%-잔금 40%) 등이다. 홍제3구역은 2분기 중으로 총회를 열어 변경된 공사도급계약(안)을 상정해 조합원들의 의결을 받을 예정이다. 이후 조합원 이주 및 후속절차에 속도를 낼 것으로 관측된다. 홍제3구역은 지난 2019년과 2022년 각각 사업시행계획(안), 관리처분계획(안)을 인가받았다. 설계변경을 통해 인허가 절차를 원점에서 밟아오고 있다. 최근 공원부지와 종교부지(무악재성당) 위치를 바꾸는 내용의 정비계획(안) 경미한 변경을 지정·고시받았다. 토지이용계획(안)에 따르면 홍제3구역의 전체 구역면적은 27,281㎡다. 세부적으로 살펴보면, ▲공동주택 획지(22,863㎡) ▲종교용지(1,255㎡) ▲도로(1,729㎡) ▲공원용지(1,434㎡) 등이다.
'신속통합기획 1호 후보' 타이틀을 가진 신당10구역이 정비업체·설계사 선정을 진행 중인 가운데, 최근 이사회에서 상위4개사가 공개돼 관심이 모아진다. 조합직접설립제도를 지원해 온 빛세움이 정비업체 자리를 꿰찰 유력 후보로 여겨지고 있는 반면, 설계사 자리는 상위4개사를 중심으로 경쟁이 치열할 전망이다. 1일 정비업계 따르면 신당10구역 재개발 조합은 최근 이사회를 열어 정비업체·설계사 입찰결과(상위 4개사)를 이사진과 공유했다. 정비업체는 ▲빛세움 ▲진흥정보산업 ▲유비에스디 ▲신한피앤씨 등이 고득점을 받았고, 설계사는 ▲하우드엔지니어링 ▲인선건축사사무소 ▲유선엔지니어링 ▲건원건축 등이 이름을 올렸다. 정비업체와 설계사는 총회에서 조합원들의 투표로 최종 선정된다. 조합원 수는 765명이다. 앞서 현장설명회에선 정비업체 16곳, 설계사 56곳이 참여해 북새통을 이뤘다. 이중 정비업체 10곳, 설계사 45곳이 실제 입찰에 참여했다. 정비업체 선정은 [공공지원 정비사업전문관리업자 자격심사기준 Ⅱ]을 따른다. 평가는 ▲업체평가(20점) ▲가격평가(20점) ▲기술제안서평가(60점) 등을 합친 총점 순으로 협상순위가 결정된다. 업체평가와 가격평가는 객관적 평가며, 기술제안서평가는 주관적 평가다. 정비업체 자리는 빛세움이 유력할 것으로 관측된다. 빛세움은 공공지원자인 중구청이 조합직접설립제도를 지원하기 위한 업체로 선정한 바 있다. 당시 동해종합기술공사와 한국씨엠개발, 동우씨앤디를 제치고 낙점됐다. 신당10구역은 올해 제1차 대의원회에서 빛세움으로부터 자금을 지원받았다. 통상 조합들은 사업 초기 자금을 협력업체들로부터 빌리고, 시공사 입찰보증금을 사업비로 전환한 후 상환하는 형태를 취한다. 설계사 자리를 두고는 치열한 경쟁이 펼쳐질 전망이다. 1995년 설립된 하우드엔지니어링은 도시계획과 주택설계를 겸하는 회사로, 최근 한남2구역 도시계획업체로 선정된 바 있다. 정비사업으로는 ▲상대원2구역 ▲수원 영통1구역 ▲청량리7구역 등의 설계 실적을 갖고 있다. 1995년 설립된 인선건축사사무소는 ▲상계5구역 ▲미아9-2구역 ▲흑석8구역 등의 사업실적을 갖고 있다. 1999년 설립된 유선엔지니어링의 트랙레코드로는 ▲유성장대 B구역(재개발) ▲영등포1-12(재개발) ▲신길음1구역(재개발) 등이 있다. 이외에도 한국토지주택공사(LH공사)의 현상설계 사업장이었던 하남미사 보금자리주택, 오류역 행복주택, 뉴스테이 사업 등 공공주택 부문에서도 두각을 나타냈다. 다만, 인천 검단 지하주차장 붕괴사고에서 설계 컨소시엄을 맡은 회사로, 국토교통부가 서울시에 최대 자격등록취소 또는 2년 업무정지를 요청해 놓은 상황이다. 1984년 설립된 건원건축은 ▲송파 헬리오시티 ▲삼성동아이파크 ▲아크로 서울 포레스트 등의 실적을 보유하고 있다. 신당10구역은 중구 신당동 236-100번지 일대 위치해 있으며, 구역면적은 63,893㎡다. 건축연면적은 230,468㎡다. 작년 6월 정비계획(안) 수립 및 정비구역 지정고시를 받았고, 같은 해 12월 조합설립인가를 받았다.
반포주공1단지3주구의 관리처분계획 변경(안)이 서초구청으로부터 인가를 받았다. 31일 정비업계 따르면 서초구청은 반포주공1단지3주구 조합이 제출한 관리처분계획 변경(안)을 지난 27일 인가했다. 관리처분계획 변경(안)은 다음 달 4일(목) 서초구청 구보에 고시될 예정이다. 반포주공1단지3주구는 이달 초 관리처분계획 변경(안) 수립을 위한 총회를 개최했다. 단일 안건이었던 관리처분계획 변경(안)은 ▲찬성(1,163표) ▲반대(277표) ▲기권·무효(30표) 등의 집계 결과로 의결됐다. 반포주공1단지3주구는 지하3층-지상 35층, 아파트 17개동(2,091세대)을 짓는 재건축 사업이다. 관리처분계획 변경(안) 총회자료에 따르면 주택 공급 물량은 2,091세대로, 전용면적별로 나눠보면 ▲59㎡(492세대) ▲84㎡(694세대) ▲100㎡(231세대) ▲112㎡(415세대) ▲126㎡(182세대) ▲142㎡(71세대) ▲165㎡(6세대) 등이다. 이중 조합원들이 가져갈 물량은 총 1,558세대다. 전용면적별로 나눠보면 ▲59㎡(36세대) ▲84㎡(618세대) ▲100㎡(230세대) ▲112㎡(415세대) ▲126㎡(182세대) ▲142㎡(71세대) ▲165㎡(6세대) 등이다. 전용면적 100㎡ 이상의 경우 모두 조합원들이 가져간다. 보류지(28세대)를 제외한 일반분양 물량은 505세대로, 59㎡와 84㎡ 각각 456세대, 49세대가 공급된다. 공공임대주택은 없다. 조합원 동·호수 전산 추첨은 이달 8일(월) 오후 2시 한국부동산원 추첨장에서 진행된다. 조합장을 포함해 최대 5명까지 참관할 수 있다. 관리처분계획 변경(안)을 수립하는 과정에서 이수고가차도와 맞붙은 '116동' 분양 여부가 조합원들의 최대 관심사가 될 전망이다. 조합은 국민평형인 84㎡ 687세대 중 1순위 조합원들에게 우선적으로 570세대(테라스 7세대 포함)를 배정하기로 결정했다. 1순위 조합원들에게는 7층 이상을 배정하는 원칙도 세웠다. 다만, 이수고가차도가 가장 가까운 116동에 배정될 수 있다는 우려감으로 인해 조합원들의 의견 개진이 활발했던 것으로 전해진다. 이수고가차도의 높이는 15m며, 116동의 6층 높이는 20m다. 동호수 추첨이 이뤄진 후에는, 문정동 래미안 갤러리에 마련된 모델하우스에서 조합원 분양계약이 진행된다. 조합원 분양계약은 2주(24.04.29~05.13)동안 진행되며, 계약을 체결하지 않을 경우 현금청산자로 분류되기에 유의가 필요하다. 조합원들은 현장에서 원목마루와 주방가구 등 유상·무상옵션을 선택하게 된다.
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