발행일(UPDATE): 2025년 07월 04일 11시 49분
현장 취재로 깊이 있는 정보를 전달하며, 균일화된 기사 품질을 추구합니다. 당사는 공익적 가치를 최우선시하며, 조합으로부터 광고비는 받지 않습니다.
반포주공3주구가 관리처분계획 변경(안) 수립 및 인허가를 위한 본격 절차에 착수한다. 30일 정비업계 따르면 반포주공3주구 재건축 조합(노사신 조합장)은 이날 오후 삼성물산 현장사무소에서 2024년 제1차 대의원회를 열어, ▲제1호(사후환경영향조사업체 변경 계약 승인) ▲제2호(관리처분계획 변경안 승인) ▲제3호(정기총회 개최 및 예산안 승인) 등의 안건을 논의한다. 대의원회에서 의결될 경우, 2024년 정기총회에서 관리처분계획 변경(안) 수립 안건이 올라갈 예정이다. 반포주공3주구는 작년 9월 서초구청으로부터 사업시행계획 변경(안)을 인가받았고, 조합원 평형 변경 및 상가 재분양 신청을 진행했다. 바뀐 사업시행계획(안) 상 용적률과 건폐율은 269%, 20%며, 최고높이는 111.85m다. 조합은 지난해 11월 29일부터 12월 29일까지 1달여간 재분양 신청을 받았다. 상가 조합원들을 대상으로 전체 재분양이 진행됐다. 변경된 사업시행계획(안)이 상가 최적화 및 설계 변경을 전제로 이뤄진 영향이다. 종후자산감정평가액이 올라가면서 아파트 '최소분양단위 규모가액'도 상승했다. 반포주공3주구 사업비는 2조5,423억원에 달한다. 재분양 신청 마감을 하루 앞둔 작년 12월 28일에는 임시총회를 개최해, 사업시행계획 변경(안)과 일부 토지등소유자들의 분양신청 안건을 통과시켰다. 당시 현금청산자였던 상가 소유주A씨의 조합원 지위 회복을 묻는 안건(제9-2호)은 찬성과 반대 각각 684표, 517표를 받았다. 상정된 다른 안건들이 1,200표 내외로 통과됐음을 감안할 때, 조합원들의 반발이 거셌음을 알 수 있는 대목이다. 조합과 상가협의회의 협약서에 따라, 분양신청을 하게 된 상가 소유주A씨는 아파트를 일반분양가(평당 6,500만원)로 받게 된다. 조합원 지위를 회복했기 때문에, 조합이 매도청구소송 과정에서 미리 지급한 감정평가액의 80%에 해당하는 금액은 조합에 다시 돌려줘야 한다. 현금청산자에게 분양 기회를 부여하고, 조합원 지위를 회복시키는 건 조합이 정관을 변경하거나 총회 의결로 결정할 수 있는 사항이다. 하지만 분양기간 내 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상이 된 상가 물건을 매입한 건이라 조합원들 간 찬반 의견이 팽팽했던 것으로 업계는 보고 있다. 반포주공3주구의 대상지 면적은 117,114㎡로, 이중 공동주택을 지을 획지면적은 102,903㎡다. 용적률과 건폐율은 각각 269%, 20%다. 지하3층-지상35층 17개동을 짓는 프로젝트로, 총 주택공급물량은 2,091세대다. 전용면적별 공급물량은 ▲60㎡ 이하(492세대) ▲60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하(694세대) ▲85㎡ 초과 ~ 115㎡ 이하(646세대) ▲115㎡ 초과(259세대) 등이다. 주차대수는 총 4,355대다.
공덕1구역이 일반분양 계약을 먼저 진행하고, 이후 조합원 분양계약을 체결하기로 결정했다. 조합과 시공사단(GS건설·현대건설)은 1년여 넘게 실랑이를 벌인 끝에 공사비를 합의했고 작년 10월 24일 착공에 들어갔다. 분양일정만큼은 순탄하게 흘러갈 것으로 기대됐지만, 지난해 11월 국토교통부로부터 갑작스레 합동점검(조합 운영실태)을 받게 됨에 따라 전체 일정 진행에 차질이 빚어졌다. 30일 정비업계 따르면 공덕1구역 재건축 조합(문경래 조합장)은 올해 1분기 중 일반분양 입주자 모집 공고를 진행한다. 당초 예정대로였더라면, 작년 11월 조합원 분양계약을 마쳤어야 했다. 하지만 착공 이후 비상대책위원회가 국토교통부와 서울시, 마포구청에 민원을 계속 제기하면서 일정이 꼬여버렸다. 결과적으로 조합은 일반분양 계약 이후 조합원 분양계약을 진행하는 방향으로 계획을 수정한 상황이다. 국토교통부의 조합 운영실태 합동점검은 지난해 11월 6일부터 17일까지 2주간 진행됐다. 현장조사에 필요한 각종 자료를 준비해야 하는 터라, 사실상 10월 마지막 주부터 분양 준비는 중단될 수밖에 없었다. 11월 체결하기로 했던 조합원 분양계약도 미뤄졌다. 조합은 여러 상황들을 다각도로 검토한 끝에 모델하우스 건립→일반분양 공고→일반분양 계약→조합원 분양계약 순으로 다시 일정을 잡았다. GS건설·현대건설은 지난해 협의가 한창 진행되던 시기, 공덕1구역으로부터 분양대금이 입금돼야 착공할 수 있다는 입장을 표명했다. 착공 후 1개월 이내 조합원 분양계약이 지연되고, 착공 후 2개월 이내 일반분양이 지연될 경우 위약금(Penalty)을 내야 한다는 조항도 공사도급계약서에 포함돼 있다. 조합은 시공사단과 해당 계약 조항에 대해 합리적인 방향으로 협의할 예정이라고 설명했다. 공덕1구역 A조합원은 "소수 인원으로 구성된 비상대책위원회가 민원을 제기하지 않았더라면, 진작에 조합원 분양계약을 마쳤을 것"이라며 "예상치 못한 국토부 합동점검으로 인해 분양일정 전체가 또 다시 밀렸고 이는 공사도급계약서 상 위약금 관련한 이슈까지 만들어냈다"고 아쉬움을 토로했다. 이어 "민원으로 인해, 분양일정에 제동이 걸릴 것이라고는 조합원 어느 누구도 생각하지 못했을 것"이라고 덧붙였다. 한편, 공덕1구역은 작년 8월 관리처분계획 변경(안)을 마포구청으로부터 인가받았다. 분양대상자 수는 당초 438명에서 456명으로 18명이 증가했다. 비례율(108.58%)은 지난 2019년 인가받은 관리처분계획(안)과 동일하게 계산했다. 수입추산액은 2019년 당시 8,337억원으로 산정됐으나, 작년 5월 1조928억원으로 새롭게 추산됐다. 조합원들의 종전자산평가금액이 동일한 상황에서, 총수입이 2019년보다 약 2,600억원 늘어났는데 비례율이 변하지 않았다는 건 총지출도 그에 비례해 수정됐기 때문이다. 작년 5월 기준으로 새롭게 산정된 총사업비는 7,693억원이다.
지난해 재정비촉진계획(안) 변경 인허가를 마무리한 상계5구역이 올해 ▲건축심의 ▲시공사 선정 ▲사업시행계획(안) 총회 개최를 내부 목표로 설정했다. 상계5구역은 전임 집행부 비리와 하천부지 이슈로 그간 사업속도를 내지 못했다. 현재 집행부를 이끌어 온 허원무 조합장이 재정비촉진계획(안) 인허가 실적을 바탕으로 조합원들로부터 연임 결정을 받을 수 있을지 관심이 모아진다. 29일 정비업계 따르면 상계5구역 재개발 조합(허원무 조합장)은 이달 31일 대의원회를 열어, ▲정비업체 선정 ▲자금 차입 ▲조합장 연임 승인 등의 안건을 상정할 예정이다. 2024년 정기총회는 올해 4월 말 정도로 예상된다. 상계5구역 정비업체는 로하스하우징→한국씨엠개발→큐리하우징→무영건축 등 선정 및 해지 절차가 수차례 반복됐다. 무영건축은 지난 2020년 6월 임시총회에서 해지된 바 있다. 현 시점 추정비례율은 102.99%로 집계됐다. 충수입 추정액(1조2,399억원)에서 총지출 추정액(7,587억원)을 뺀 뒤, 종전자산평가 추정액(4,672억원)으로 나눈 결과값이다. 공동주택 소유자는 공시가격에 보정률(1.39)을 곱해 종전자산평가액을 추정했고, 단독주택과 상가 소유자의 경우 토지면적과 건물가액을 별도로 계산해 합산했다. 토지는 개별공시지가와 토지면적, 보정율(1.27)을 모두 곱해 산출된다. 건물은 40년된 기준으로, 연면적에 평당 약 100만원을 곱했다. 조합원 분양가는 ▲전용39㎡(3.61억원) ▲전용49㎡(4.47억원) ▲전용59㎡(5.45억원) ▲전용84㎡(7.64억원) ▲전용104㎡(9.4억원) 등으로 추정됐다. 조합원들은 개별 종전자산추정액에 추정비례율(102.99%)을 곱한 권리가액을 기준으로, 원하는 평형대의 조합원 분양가와 비교해 분담금(혹은 환급금)을 계산할 수 있다. 물론 개별 물건에 대한 종전자산감정평가 및 조합원 분양가는 향후 관리처분계획(안) 인가 시 확정된다. 상계5구역의 재정비촉진계획(안) 상 조합원 분양가는 향후 사업진행 경과에 따라 변동된다. 주택공급물량은 총 2,042세대로, 조합원 수(821명)와 임대주택(349세대)를 감안한 일반분양 물량은 약 872개다. 지난해 지정고시받은 재정비촉진계획(안)은 사업구역 내 위치한 버스차고지를 복개천 건너로 대토하고, 상계동 111번지 일대(3,586㎡)를 편입하는 내용을 골자로 한다. 기준용적률은 231.10%다. 용적률 인센티브(59.39%)를 합친 정비계획(상) 용적률은 290.49%다.
구로구 가리봉동 115번지 일대 신속통합기획(안)이 2022년 후보지로 선정된 지 1년 만에 모습을 드러냈다. 구로구청은 서울시로부터 받은 신속통합기획(안)을 가이드라인으로 삼아, 정비계획(안) 수립과 입안 절차를 밟게 된다. 가리봉동은 2010년 재정비촉진지구(뉴타운)로 결정됐지만, 주민들의 반대로 해제된 후 도시재생 사업을 진행해 왔다. 가리봉동은 'G밸리'를 품은 도심형 주거지로 다시 태어날 예정이다. 29일 정비업계 따르면 서울시 도시계획국 신속통합기획과는 구로구 가리봉동 115번지 일대의 신속통합기획(안)을 토지등소유자들한테 공개했다. 서울시는 현재 제2종일반주거지역·제2종일반주거지역(7층이하 포함)의 가리봉동 용도지역을 제3종일반주거지역·준주거지역으로 종상향시킬 예정이다. 최고층수는 49층이지만, 창의적인 디지인을 적용할 경우 유연한 높이계획 적용이 가능할 전망이다. 서울시는 사업대상지 위치별로 토지이용 밀도를 다르게 가져간다. 일조권 사선 제한이 적용되는 구로남초등학교 쪽으론 저층 위주의 판상형 공동주택을, G밸리(1단지)와 인접해 있는 곳은 25층 내외의 타워형 공동주택을 계획하고 있다. 남부순환로변 쪽은 최대 49층 높이의 타워형 공동주택을 지을 예정이다. 토지이용 밀도를 최대한 높여 사업성을 확보하는 반면, 공공보행통로와 공공임대주택(700세대) 등의 공공성도 포함됐다. 사업성을 결정짓는 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(200%) ▲상한용적률(228%) ▲법적상한용적률(349%) 순서로 수립됐다. 다만, [2025 서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획]에 따라 소형주택(60㎡ 이하)을 확보할 경우, 기준용적률과 허용용적률은 각각 20%p씩 상향 조정된다. 용적률 계산식의 시작점이 190%에서 210%로 올라가게 될 경우, 초과용적률(법적상한-상한)에 따른 임대주택은 줄어든다. 물론 기본계획이 바뀔 경우엔, 변경 기준을 따라야 한다는 게 서울시 설명이다. 신속통합기획 후보 공모에 나설 때와 달라진 점은 구역계다. 서울시는 가리봉시장을 제척하는 방향으로 신속통합기획(안)을 수립했다. 가리봉시장의 총 필지 수는 37개소로, 구역계 포함됐던 필지는 14개소였다. 14개소 중 재개발에 동의한 필지는 4개소에 불과하다. 서울시는 가리봉시장에 주차장환경 개선사업 국가 예산이 이미 투입됐고, 현행법상 전통시장 인정 요건(점포 수 50개 이상·건축물 점유 토지면적 1,000㎡ 이상)을 감안해 구역계에서 제외키로 결정했다. 다만, 서울시는 지구단위계획(안)을 통해 가리봉시장을 계속해서 밀착 관리해 나갈 방침이다. 가리봉동은 구역계 내 신축 아파트인 동일센타시아(162세대)와 2018년 신축한 공공청사를 존치할 계획이다. 구역 한가운데 동일센타시아가 위치해 있다는 점은, 토지등소유자들 입장에선 건축의 제한을 갖게 해 아쉬운 부분으로 꼽힌다. 다만, 전체 토지면적의 약 40% 가량을 준주거지역으로 확보하는 만큼 사업성 만큼은 다른 후보지 대비 경쟁우위를 가질 것으로 관측된다. 현재 주택공급계획은 약 2,200세대 내외로 예정돼 있다. 물론 앞선 계획 세대 수(2,200세대 내외)는 소형주택 확보계획이 반영돼 있지 않은 만큼, 향후 세대 수는 늘어날 가능성이 높다. 가리봉동 115번지 일대 면적은 84,222㎡다. 토지등소유자는 626명으로 집계됐다. 한편, 주민설명회 질의응답(Q&A) 시간에는 단독주택·다가구주택·상가건물 등을 소유한 주민들이 시세 대비 낮게 책정될 수밖에 없는 현행 종전자산감정평가 방법에 아쉬움을 토로했다.
사직2구역이 롯데건설과의 대여금 소송을 정리했다. 조합은 2021년 8월 코로나(COVID-19) 때 롯데건설의 시공권을 박탈하고 이듬해 12월 삼성물산을 새 시공 파트너로 낙점했다. 롯데건설은 2005년부터 사직2구역 시공사로 있었지만, 서울시가 롯데건설이 조합 측에 제공해 온 대여금을 중단케 하면서 사업에 제동이 걸렸다. 사직2구역은 박원순 전 서울시장의 구역 직권해제 무효 소송에서 최종 승소한 바 있다. 28일 정비업계 따르면 사직2구역 재개발 조합(전규상 조합장)은 시공권을 해지한 롯데건설과의 대여금 소송을 매듭지었다. 2005년부터 빌린 대여금(84억원)과 이자(5억원)를 합쳐 총 89억원을 변제하는 것으로 조정됐다. 롯데건설은 유이자 대여금에 대한 이자 전액을 포기했다. 변제해야 할 금액(89억원) 중 74억원은 이미 지난해 반환을 완료했고, 나머지 15억원은 올해 2월까지 롯데건설 측에 돌려줄 예정이다. 롯데건설은 작년 1월 113억원을 조합 측에 변제금액으로 요구했으며, 4월엔 청구 금액 약 103억원으로 소를 제기했다. 올해 1월 최종적으로 조정된 금액은 89억원이다. 사직2구역은 최근 조합원들에게 발송한 소식지에서 롯데건설이 지난 17년간 시공사로서 함께 애써줬음을 언급했다. 서로 작별하게 된 것 또한 서로의 잘못이 아니었음을 분명히 명시했다. 2013년부터 서울시가 사직2구역의 재개발 구역 해제를 진행하는 과정에서, 시공사였던 롯데건설은 대여금을 줄 수 없었고 결국 조합으로부터 계약해지 통보를 받았다. 당시 조합은 서울시에 대해, ▲캠벨 선교사 건물 알박기 ▲조합변경 등기 신고 불수리 ▲기존 사업시행계획(안) 인가 취소 압박 ▲시공사의 자금대여 중단 강요 등의 4가지 사유로 형사 고소하기도 했다.
북아현2구역이 추가1주택(+1주택) 공급을 진행하지 않는 방향으로 관리처분계획(안)을 수립하기로 의결했다. 조합은 지난해 추가1주택(+1주택) 분양가격을 일반분양가의 90%로 공급하기로 결정했으나, 서대문구청에서 조합원 분양가로 공급하라는 지침을 내리면서 해당 안건(제6-1호)을 올해 정기총회 때 상정했다. 동시에 추가1주택(+1주택) 공급을 아예 취소시키는 안건(제6-2호)도 함께 올렸다. 27일 정비업계 따르면 북아현2구역 재개발 조합(정정숙 조합장)은 이날 열린 2024년 정기총회에서 추가1주택(+1주택) 취소 안건을 통과시켰다. 조합원들에게 주어지는 추가1주택(+1주택) 공급을 진행하지 않는 방향으로 총회 의결이 이뤄진 것이다. 아현성당 신축 안건도 부결됐다. 조합은 해당 조합원들의 바뀐 권리내역을 바탕으로 관리처분계획(안)을 수립할 것으로 관측된다. 다만, 총회 결과를 둘러싼 논란은 계속될 전망이다. 조합과 서대문구청은 지난해 하반기 추가1주택(+1주택) 분양가를 두고 의견이 엇갈렸다. 조합은 작년 4월 정기총회 때, 일반분양가의 90%로 결정했다. 하지만 서대문구청은 추가1주택(+1주택)을 조합원 분양가로 해야 한다는 지침을 내렸다. 조합은 서대문구청의 의견대로 추가1주택(+1)을 조합원 분양가로 공급하게 될 경우, 사업성 약화로 조합원들의 분담금이 크게 늘어날 것을 우려했다. 결국 조합원들에게 결정권을 넘겼다. 이날 총회를 통해, 추가1주택(+1주택) 공급이 전면 취소됨에 따라, 북아현2구역의 관리처분계획(안) 수립 향방에 관심이 모아진다. 추가1주택(+1)을 분양받을 수 있는 권리를 잃어버린 조합원들이 이를 순순히 받아들이지는 않을 가능성이 농후하기 때문이다. 금번 총회결의와 관련, 효력정지 소송이 진행되거나 인허가청(국토부·서울시·서대문구청)에 민원이 접수될 경우, 북아현2구역의 관리처분 수립 및 인허가 일정에도 영향이 있을 것으로 업계는 보고 있다. 업계 관계자는 "조합원들 간 갈등이 가장 많이 발생하는 시점은 관리처분계획(안)을 수립하는 단계"라며 "추가1주택(+1주택) 공급 취소 여파는 분명히 관리처분계획(안)을 수립하고 인허가를 받는 과정에서 상당한 논란을 야기할 소지가 있다"며 "조합이 이같은 난관을 잘 헤쳐나가야 사업기간이 지체됨에 따라 발생할 수 있는 조합원들의 손실을 최소화할 수 있을 것이라 생각한다"고 강조했다.
![[칼럼] 상계2구역, 이제는 속도(速度) 챙길 때](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20240103/art_17058316585532_b6cbd4_178x118_c0.jpg)
갈 길 먼 상계2구역이 혹독한 겨울을 나고 있다. 작년 연말 관리처분계획(안)이 부결된 영향이다. 조합장은 취임 후 10년 만에 처음으로 총회 안건이 부결됐다고 담담한 어투로 밝혔지만, 설명회 내내 이어진 어두운 낯빛만큼은 복잡한 심경을 대변했다. 조합은 고심에 고심을 거듭한 끝에 수정·보완한 관리처분계획(안) 내용을 조합원들과 공유했다. 분담금을 최소화하려면, 매출을 늘리거나 혹은 비용을 줄여야 한다. 매출을 결정짓는 건 일반분양 건축연면적이다. 조합원 분양가보다 평균적으로 10% 이상 비싸게 팔 수 있어서다. 일반분양은 소형평형(43㎡·49㎡) 292세대로 계획돼 있다. 계획된 용적률(244%)이 늘어나거나 조합원들이 분양을 포기하지 않는 한, 일반분양을 늘릴 방법은 극히 제한적이다. 이에, 조합은 평당 일반분양가를 2,600만원에서 2,950만원으로 상향 조정하는 방향으로 관리처분계획(안)에 기재될 매출액을 증가시켰다. 당초 조합원 분양가로 추정했던 보류지(13세대)도 준공 이후 실거래가로 매각함을 전제로 매출액을 늘렸다. 보류지는 정비사업에서 조합원 권리내역이 달라질 것을 대비해 분양하지 않고 여분으로 남겨두는 주택이다. 일반분양 가격은 향후 주택시장이 처한 여건에 따라 달라지며, 보류지 또한 온전히 남아있을 것을 전제로 계산됐다. 이 말은 즉슨, 매출을 통해 분담금을 줄이려는 건 분명한 한계가 존재한다. 결국, 상계2구역 사업성을 좌우할 요소는 '비용절감'이다. 연장선상에서 지난해 조합이 시공사단(대우·동부)과 평당 공사비 500만원대로 협의를 이뤄낸 점은 분명 유의미한 성과다. 조합은 관리처분계획(안)을 보완하는 과정에서, 약 574억원 규모로 비용절감을 했다. 이중 예비비는 기존 640억원에서 473억원으로 약 167억원이 줄었다. 예비비는 사업을 진행하는 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 것을 대비해 잡아둔 비용이다. 예비비엔 주택 공사비 인상 예상분(193억원)이 잡혀 있다. 조합은 착공에 앞서, 설계변경과 물가인상(Escalation)을 고려한 공사비 증액 협상을 한 차례 더 남겨두고 있다. 물가변동에 따른 공사비 반영 기산일은 이미 2023년 10월 1일부터 시작됐다. 사업기간이 길어질수록 조합이 애써 줄여놓은 예비비는 다시 늘어날 수밖에 없다. 정비업계 오랜 격언으로 통하는 말이 여기서 다시 등장한다. 시간이 곧 돈이고, 그 돈이 바로 분담금이다. 물론 무작정 시간을 절약하고자 조합이 하는 일에 맹목적으로 찬동해서도 안된다. 다만, 상계2구역은 태생적으로 사업성이 부족한 곳임을 조합원들도 어느 정도 직시할 필요가 있다는 말이다. 관리처분계획(안)이 부결되며 한 차례 제동이 걸린 만큼, 조합 역시 긴장을 늦추지 않고 지난 1달의 시간을 사업성 보완에 쏟았다. 사업성 개선과 관련해, 비례율을 올릴지(a안) 아니면 조합원 분양가를 내릴지(b안) 여부는 조합원 손에 맡겨진 상황이다. 한 가지 우려는 a안과 b안을 두고 또 다시 조합원들 간 첨예한 입장차가 발생할 수 있다는 점이다. 보유한 물건이 모두 달라 이해관계가 상이해서다. 충분한 협의를 통해 결정해야 하지만, 결정하는 과정에서 불필요한 대립이 지속되는 상황은 조합원 모두에게 실익이 될 것은 없다. 상계2구역은 원안대로 관리처분계획(안)을 수립해 인가받은 후 설계변경을 해야 하고, 조합원 재분양을 거쳐 다시 관리처분계획(안)을 승인받아야 한다. 지금까지 걸어온 길만큼, 앞으로 더 걸어가야 한다. 한때 4~5억원까지 육박했던 상계2구역 재개발 프리미엄(P)은 현재 1억 미만으로 떨어진 상황이다. 녹록지 않은 정비사업의 단면을 여과없이 보여주고 있는 게 작금의 현실이 아닐까 싶다. 하지만 조합은 분명 조합원들의 자산가치 증식을 목표로 부단히 애쓰고 있을 것이다. 혹독한 추위로 얼어붙은 상계2구역에 다시금 따뜻한 봄바람이 불어올지 정비업계 관심이 모아진다.
영등포구청이 지난해 기부채납 시설 관리방안 작업을 진행한 가운데, 여의도 재건축 사업장을 별도로 빼 수요조사 및 수익모델 분석을 시작하기로 결정했다. 여의도 시범아파트와 한양아파트, 삼부아파트 등 내로라하는 재건축 단지들의 사업진행 속도가 가시화됐기 때문이다. 공공기여를 통해 받게 될 기부채납 시설은 구청이 결정할 사항이지만, 사전에 충분한 논의 과정을 거칠 필요가 있다는 판단으로 업계는 보고 있다. 25일 정비업계 따르면 영등포구청은 여의도 재건축 사업장들이 해야 할 기부채납(공공기여) 시설 관련 수요 조사에 착수할 예정이다. 수요조사 방법과 시기는 아직 정확하게 결정된 것은 없다. 다만, 발빠르게 이 소식을 접한 일부 사업장들은 사전 스터디에 들어갔다. 영등포구청은 각 단지별로 순차적으로 의견을 물을 예정인 것으로 전해진다. 영등포구청은 지난해 3월 [기부채납 시설 체계적 관리 방안 수립 용역]을 발주했다. 사업예산과 기간은 각각 1억6,000만원, 9개월이다. 당시 구청은 기부채납 시설의 사용용도 지정에 대한 명확한 기준이 부족하고, 기부채납 결정시기(계획)와 공급시기(운영) 불일치로 적정 시점에 필요시설을 공급하는 데 어려움이 있음을 직시했다. 기부채납 공공시설이 증가함에 따라, 구청이 내야 할 시설 운영비(인건비·유지관리비) 부담도 한몫했다. 이에, 기부채납 시설물을 합리적으로 활용하고 체계적으로 관리할 필요성을 느꼈고, 지역별·정책별로 필요시설과 공급량을 알맞게 조절하기 위한 목적으로 해당 용역 발주를 진행했다. 영등포구청은 올해 기존 용역업체의 과업범위에 [여의도 재건축]을 별도로 추가했다. 기존과 마찬가지로 '영등포구 관내'가 기본적인 과업 범위에 속하지만, 여의도 재건축 사업장은 특별 관리를 진행하겠다는 포석으로 풀이된다. 특히, 여의도 맏형으로 불리우는 시범아파트는 최근 공공기여 건축물 종류를 두고 주민들 간 갈등이 재점화되고 있다. 시범아파트는 정비계획 변경(안) 수립 절차를 진행 중인 가운데, 서울시가 도시계획심의 과정에서 데이케어센터(치매노인요양보호시설)를 건축물 기부채납 용도로 제안하면서 주민 반발이 거세지고 있는 형국이다. 데이케어센터를 지어야, 건축물 기부채납의 용적률 인센티브 계수를 0.7에서 1로 올려주겠다는 게 서울시 입장이다. 문제는 정비계획 변경(안) 과정에서 토지등소유자들이 해당 소식을 뒤늦게 접하면서 생겨났다. 일부 토지등소유자들은 신속통합기획 철회까지 목소리를 내고 있는 상황이다. 물론 현재 상황에서 신속통합기획 철회라는 초유의 사태가 빚어질 경우, 여의도 시범아파트 재건축 사업은 원점으로 회귀할 수밖에 없다. 기부채납 건축물 관련 협의가 필요한 상황을 신속통합기획 철회 논리로 가져가서는 안된다는 게 주민 대다수의 중론이다. 영등포구청은 관내 실무 부서별로 요구되는 공공시설 수요조사 및 주민의견을 수렴해 나갈 예정이다. 공공시설은 ▲복지시설 ▲문화시설 ▲보육시설 ▲체육시설 ▲청소년시설 ▲보건시설 ▲도서관 ▲주차장 ▲공원 등이 존재한다. 기존 공공시설의 지역 분포를 면밀히 분석해, 부족시설 및 필요시설 중심으로 여의도 재건축 집행부와도 차분히 협의해 나갈 것으로 전망된다. 업계 관계자는 "기부채납 목적물은 주민 분들 입장에서 결정할 수 있는 사안은 아니고, 서울시와 구청이 해당 시설의 필요성과 공공성을 복합적으로 검토해 결정하는 것"이라며 "주민들이 원하는 걸 내놓는 것은 결코 기부채납이 아니다"고 말했다. 이어 "구청이 올 상반기 여의도 재건축 단지들과 합리적이고 효율적인 방향으로 기부채납 목적물을 결정하는데 상당 부분 힘을 쏟지 않겠느냐"고 부연했다.
반포주공1단지(3주구)가 최근 상가 특화설계로 상가 조합원들을 대상으로 재분양 신청을 받은 가운데, 최근 임시총회에서 현금청산 대상 물건을 매입한 상가 소유주 A씨의 분양권 의결 여부에도 조합원들 관심이 모아졌다. 25일 정비업계 따르면 반포주공3주구 조합(노사신 조합장)은 지난 임시총회에서 ▲제1호(기 수행업무 추인) ▲제2호(2024년 운영비 예산) ▲제3호(2024년 정비사업비 예산) ▲제4호(2024년 상가협의회 운영비 및 사업비 예산안) ▲제5호(자금차입) ▲제6호(사업시행계획 변경) ▲제7호(미래새한감정평가법인 용역계약) ▲제8호(정비기반시설업체 선정) ▲제9호(분양신청 승인) ▲제10호(조합원 세대 내 가전계약) ▲제11호(주방 창호 및 창호 개폐 방식) ▲제12호(음식물 쓰레기 이송설비) ▲제13호(엘리베이터) ▲제14호(세화고 남단도로 개설비용) 등을 의결했다. 임시총회에서 조합원들 간 이견이 컸던 안건은 제9호(분양신청 승인) 안건이다. 토지등소유자 5명이 금번 임시총회를 기점으로 분양 자격을 얻게 됐다. 관리처분계획(안) 수립 과정에서 분양권을 인정받지 못한 토지등소유자들이 관리처분계획 취소 소송을 냈고, 법원 조정과 총회 의결을 거쳐 다시 조합원 지위를 회복한 것이다. 가장 관심을 모았던 건 상가 소유주 A씨의 분양권 부여 여부였다. 상가 소유주 A씨는 분양기간 내 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상이었던 상가 물건을 매수했다. 현금청산자의 경우, 조합이 협의과정을 거쳐 감정평가액으로 매입하고 이주시키는 게 원칙이다. 물론 대부분의 현금청산자들은 매도청구소송을 통해 감정평가액보다 높은 금액으로 협의하기 위해 나서는 경우가 많다. 조합은 매도청구 소송을 진행할 경우 이주-철거 기간이 길어질 것을 염려했고, 관련 물건을 매수한 A씨와 합의서를 체결했다. 매도청구소송 이전에 감정평가액의 80%를 대여금으로 지급하고, 책임감을 갖고 명도 및 이주를 하는 게 주요 내용이다. 또한 재분양을 진행할 경우, 분양권도 받을 수 있다고 기재됐다. 상가 소유주 A씨와 관련해, ▲찬성(684표) ▲반대(517표) ▲기권·무효(127표)로 분양신청이 승인됐다. 정비업체인 미래새한감정평가법인의 용역계약서 변경 안건도 통과됐다. 사업시행계획(안) 변경 과정에서 정비업체 용역비용이 증가했다. 정비기반시설 업체에는 초성조합건설이 919표를 받아, 동남공영과 홍문종합건설을 제치고 선정됐다. 음식물 및 쓰레기 이송설비 업체로는 귀뚜라미환경테크가 707표를 받아 선정됐다. 귀뚜라미환경테크와 비움 모두 시공사인 삼성물산의 협력업체다. 반포주공3주구의 대상지 면적은 117,114㎡로, 이중 공동주택을 지을 획지면적은 102,903㎡다. 용적률과 건폐율은 각각 269%, 20%다. 지하3층-지상35층 17개동을 짓는 프로젝트로, 전용면적별 공급물량은 ▲60㎡ 이하(492세대) ▲60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하(694세대) ▲85㎡ 초과 ~ 115㎡ 이하(646세대) ▲115㎡ 초과(259세대) 등이다. 주차대수는 총 4,355대다.
포스코이앤씨가 부산 촉진2-1구역에 하이엔드 브랜드 '오티에르(HAUTERRE)'를 앞세워 조합원 표심 사로잡기에 막판 스퍼트를 내고 있다. 포스코이앤씨는 '브랜드 적용 심의회의'에서 촉진2-1구역의 ▲입지 ▲규모 ▲상품성 ▲서비스 수준 등을 종합적으로 검토했다. 하이엔드 브랜드를 적용하는 과정은 내부 복잡한 심의를 거쳐야 한다. 24일 정비업계 따르면 부산 촉진2-1구역 재개발 조합은 이번 주 시공사 선정을 위한 임시총회를 열 예정이다. 공사비만 1조3,000억원에 달하는 만큼, 포스코이앤씨와 삼성물산이 치열한 홍보 경쟁을 이어가고 있다. 포스코이앤씨는 오티에르 적용을 결정했으며, 시공사 선정 이후에도 가치 유지를 위해 까다로운 기준들을 계속해서 관리해 나갈 방침이다. 포스코이앤씨는 2019년부터 하이엔드 브랜드 론칭을 위한 TF팀을 구성했고, 2022년 7월 서울시 서초구 방배신동아에서 첫 선을 보였다. 각 지역별 입지 여건을 고려해 적용 여부를 신중하게 결정해 오고 있다. 서초구 방배신동아와 성수동 장미아파트, 신당8구역에서 조합원들 요청에 따라 오티에르 도입을 결정했다. 현재 수주가 한창 진행 중인 부산 촉진2-1구역과 여의도 한양아파트도 오티에르 적용을 조합원들에게 약속했다. 오티에르는 ▲최고 품질 자재 사용 ▲정확한 시공 ▲독창적인 디자인 ▲기술 집약적인 소프트웨어 제공 등으로 구체화된다. 차별화된 커뮤니티 공간을 제공함으로써 주거시설 내에서 문화, 레저 활동 등을 폭넓게 누리는 삶을 제공한다는 게 오티에르의 가치다. 브랜드에 걸맞게끔, 세계적인 명품인 독일산 VEKA 창호를 조합원 세대에 적용하고, 이탈리아산 주방가구, 독일산 수전과 더불어 고가의 세라젬 안마의자를 무상으로 제공하는 등 마감재 트림도 최상위급으로 구성했다. 세대당 3.8평의 커뮤니티 면적과 1.8대의 주차대수를 확보해 단지 쾌적성도 확보할 예정이다. 조합 필수사업비는 ‘전액 무이자’를 약속했다. 초고층(69층) 아파트를 계획한 촉진2-1구역의 예상 공사기간은 5~6년으로, 타 구역보다 공사기간이 길어 사업비 금융비용이 많이 들어간다. 이에, 사업촉진비를 1,240억원 책정해 세대당 약 4억원을 지원할 방침이다. 한편, 부산촉진2-1구역의 사업면적은 136,727㎡로, 이중 일반상업지역(135,330㎡)이 99%를 차지한다. 나머지 1%는 제3종일반주거지역(1,397㎡)이다. 획지는 ▲주상복합(40,800㎡) ▲초등학교(12,419㎡) ▲중학교(9,245㎡) 등으로 구성되며, 정비기반시설은 ▲도로(43,865㎡) ▲공원(16,789㎡) ▲광장(13,609㎡) 계획이 잡혀있다. 용적률과 건폐율은 각각 760%, 52%다. 건물 최고 높이는 69층이다. 아파트 1,902가구와 오피스텔 99실을 짓는 사업이다.
㈜하우징워치, 서울시 용산구 한강대로211(용산대우월드마크) 102동 28층 | 발행인·편집인 : 진현우 | 청소년보호관리책임자 : 김동영
등록번호: 서울, 아54466 | 등록년월일 : 2022-09-21 | 제호 : 하우징워치(Housing Watch)
TEL : 02-6389-1374 / FAX : 02-6230-9032 | 제보 메일 : jinbio92@housingwatch.co.kr | 관리자 메일 : admin@housingwatch.co.kr
「열린보도원칙」 당 매체는 독자와 취재원 등 뉴스 이용자의 권리 보장을 위해 반론이나 정정보도, 추후보도를 요청할 수 있는 창구를 열어두고 있음을 알려드립니다.
하우징워치의 모든 기사(콘텐츠)는 저작권법의 보호를 받으며, 무단 전재 및 복사와 배포 등 금지합니다.
Copyright ⓒ Housing Watch all rights reserved.
